Minute fiscale - JCS PATRIMOINE

LE DISPOSITIF « PINEL »
LOGEMENTS NEUFS OU EN VEFA EN METROPOLE
La loi de finances pour 2015, qui a rebaptisé le dispositif « Duflot » en dispositif « Pinel »,
a apporté des améliorations au dispositif d’investissement locatif.
Ce régime est toujours codifié à l’article 199 novovicies du Code général des Impôts.
LE DISPOSITIF PINEL, C’EST :
• Une réduction d’impôt
- de 12 % sur 6 ans,
- de 18 % sur 9 ans,
- et de 21 % sur 12 ans.
•
Une imputation du déficit foncier dans la limite de 10 700 €.
Ce régime s’applique aux acquisitions réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre
2016. Toutefois, la possibilité de louer à un ascendant ou descendant ne concerne que
les investissements acquis à compter du 1er janvier 2015.
LES CONDITIONS D’APPLICATION
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt « Pinel », un certain nombre de conditions
doit être respecté.
•
Conditions liées au logement
Respect du niveau de performance énergétique en vigueur
Le logement doit respecter la norme « BBC 2005 » ou « RT 2012 » (selon la date de dépôt
du permis de construire).
Délai de construction
L’achèvement du logement acquis en VEFA doit intervenir dans les trente mois qui suivent
la signature de l’acte authentique d’acquisition (acte notarié de l’investisseur).
Rappel : En Duflot, le point de départ était la déclaration d’ouverture de chantier.
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Respect du zonage établi
Règles générales
Sont éligibles au « Pinel » les logements situés en zone A bis, A et B1.
Exceptionnellement, les logements en zone B2 peuvent bénéficier de ce nouveau régime
défiscalisant si la commune bénéficie d’un agrément spécifique du Préfet de région.
La zone C est totalement exclue du régime.
Révision du zonage
Jusqu’au 30 septembre 2014, le zonage est identique à celui du dispositif « Scellier » (zonage défini par l’arrêté du 29 mai 2009). Ce zonage a été révisé (arrêté du 1er août
rectifié par celui du 30 septembre 2014) et s’applique aux actes signés à compter du 1er
octobre 2014, sauf pour les communes nouvellement déclassées qui bénéficient d’une
période transitoire.
Critère de mixité sociale
Dans un même immeuble, le nombre de logements éligibles au dispositif est limité.
Ce quota de logements est au minimum de 20 %. Ce pourcentage devait
être précisé dans un décret, toujours non paru à ce jour. Seules les résidences,
pour lesquelles la demande de permis de construire aura été accordée après
la publication du décret, seront soumises à ce « quota » hors «Duflot/Pinel».
Ainsi à l’heure actuelle, ce critère de mixité sociale n’est pas applicable.
Exclusions
Le bien (ou les parts sociales en cas d’acquisition via une SCI) ne doit pas faire l’objet d’un
démembrement de propriété pendant la totalité de l’engagement de location.
Ne peuvent bénéficier du régime « Pinel » : les investissements financés par un PLS, les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Sur un même bien immobilier, le cumul est également interdit avec d’autres régimes défiscalisants tels que le Scellier, le Malraux, Girardin.
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•
Conditions de mise en location
Le propriétaire s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale pour une
durée minimale de six ou neuf ans.
La première mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la date
d’achèvement de l’immeuble (ou la date d’acquisition si elle est postérieure).
Engagement de location
Contrairement au dispositif Duflot, l’investisseur peut moduler la durée de son engagement de location, depuis le 1er septembre 2014. Il peut choisir pour un engagement minimum de six ou de neuf ans.
Et au terme de cet engagement initial, il pourra prolonger son engagement pour une ou
deux périodes triennales, en contrepartie d’un avantage fiscal supplémentaire :
- pour un engagement initial de six ans, possibilité de se réengager pour trois ans renouvelable une fois (soit au total 6 ans + 3 ans + 3 ans) ;
- pour un engagement initial de neuf ans, possibilité de se réengager pour trois ans (9 ans
+ 3 ans).
Au total, la défiscalisation pourra être poursuivie jusqu’à 12 ans maximum.
L’investisseur indiquera son choix lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année
d’achèvement du logement (ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure). Ce choix
est irrévocable.
Qualité du locataire
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
Avec le dispositif Pinel, il est désormais possible de louer à un ascendant ou descendant.
Attention : cette faculté ne concerne que les investissements acquis à compter du 1er
janvier 2015.
Plafonds de loyers
Le loyer mensuel hors charges doit respecter les plafonds de loyer applicables au dispositif Duflot/Pinel.
Le plafond de loyer applicable au logement dépend de deux paramètres :
- La situation géographique
- La surface pondérée du bien immobilier.
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Plafonds de loyers applicables aux baux signés en 2014 :
Plafonds de loyer*
A bis
A
B1
B2**
16,72 €
12,42 €
10 €
8,69 €
En attente de la publication officielle des plafonds applicables pour 2015 (parution généralement fin 1er trimestre).
* Sous réserve d’un arrêté préfectoral modulant les plafonds de loyers pour une commune.
** Pour les communes de la zone B2 ayant fait l’objet d’un agrément délivré par le Préfet de région.
Attention à la modulation des plafonds par le Préfet de région :
Ces plafonds sont susceptibles d’être revus à la baisse, par le représentant
de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat, lorsqu’il
est nécessaire de tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Sont concernées par une modulation des plafonds de loyers la zone A de la région Rhône-Alpes, la zone B2 de Franche-Comté, et certaines communes d’Ile-de-France.
Application du coefficient multiplicateur :
Pour tenir compte de la surface de l’appartement il convient d’appliquer un coefficient à
ces plafonds : 0,7 + ( 19 / surface pondérée). Ce coefficient est plafonné à 1,2.
EN PRATIQUE :
Plafond d’un bien immobilier d’une surface pondérée supérieure à 38 m² =
Plafond de la zone x [ 0,7 + (19 / surface pondérée) ]
Plafond d’un bien immobilier d’une surface pondérée inférieure ou égale à 38 m² =
Plafond de la zone x 1,2
Plafonds de ressources du locataire
Les ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret. Il s’agit du
revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus
de l’avant-dernière année précédant (N-2) celle de la signature du contrat de location.
Pour les baux conclus en 2014, les plafonds de ressources à respecter sont les suivants :
A bis
A
B1
B2**
Personne seule
36 831 €
38 831 €
30 019 €
27 017 €
Couple
55 045 €
55 045 €
40 089 €
36 079 €
Personne seule ou couple
ayant une personne à charge
72 159 €
66 169 €
48 210 €
43 389 €
Personne seule ou couple
ayant 2 personnes à charge
86 152 €
79 257 €
58 200 €
52 380 €
Personne seule ou couple
ayant 3 personnes à charge
102 503 €
93 826 €
68 465 €
61 619 €
Personne seule ou couple
ayant 4 personnes à charge
115 344 €
105 584 €
77 160 €
69 443 €
Majoration par personne à
charge suppl. à partir de la 5°
+ 12 851 €
+ 11 764 €
+ 8 608 €
+ 7 746 €
En attente de la publication officielle des plafonds applicables pour 2015 (parution généralement fin 1er trimestre).
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LES AVANTAGES FISCAUX
Ce dispositif est réservé aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France. L’investissement peut être réalisé directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une
société non soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment SCI.
•
La réduction d’impôt
Le respect des conditions d’application permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient de l’investissement.
Taux de réduction d’impôt
Selon la durée de l’engagement de location, le taux de cette réduction d’impôt varie.
ENGAGEMENT INITIAL DE 6 ANS
12 % sur 6 ans
12 % sur 6 ans
+ 6% sur 3 ans
= 18 % sur 9 ans
12 % sur 6 ans
+ 6% sur 3 ans
+ 3% sur 3 ans
= 21 % sur 12 ans
2 % par an pendant 6 ans
Puis 2% par an sur 3 ans
Puis 1% par an sur 3 ans
ENGAGEMENT INITIAL DE 9 ANS
-
18 % sur 9 ans
18 % sur 9 ans
+ 3% sur 3 ans
= 21 % sur 12 ans
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2 % par an pendant 9 ans
Puis 1% par an sur 3 ans
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Calcul de la réduction d’impôt
Le calcul du prix de revient est limité :
- à deux logements par an,
- à 300 000 €,
- et à un plafond de prix au m² de 5 500 € (quelle que soit la zone géographique du logement).
Rappel : Le prix de revient est le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de
notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et taxe
de publicité foncière ; sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire
(frais d’hypothèque ou de cautionnement et frais de dossier bancaire).
La réduction d’impôt est répartie, par parts égales, sur six ou neuf ans. En cas de prorogation de l’engagement initial, elle est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers
de son montant.
Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition
si elle est postérieure). Elle est imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre
de la même année (pas de prorata selon le mois de livraison).
Cette réduction d’impôt n’est pas reportable d’une année sur l’autre. Si la réduction d’impôt octroyée au titre d’une année est supérieure à l’impôt dû, l’excédent est perdu.
Cet avantage fiscal est pris en compte pour le plafonnement des niches fiscales (plafond
de 10 000 € pour les investissements réalisés en métropole et de 18 000 € pour l’Outre-Mer).
•
Imputation des déficits fonciers sur le revenu global
Les revenus fonciers d’une opération sous le régime « Pinel » sont imposables selon les
règles de droit commun. Par conséquent, les déficits fonciers résultant des dépenses
autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
Attention, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième
année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l’administration fiscale des sommes que le contribuable n’aurait pas
dû imputer sur ses revenus des trois années précédentes.
Cette reprise est sans incidence sur la réduction d’impôt « Pinel », qui elle est acquise sans
condition de conservation du bien une fois la période d’engagement de location écoulée.
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REMISES EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL
Le non-respect des conditions posées par la loi entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
Cas de remises en cause les plus fréquents :
- Le non-respect des conditions de location pendant la période d’engagement.
Exceptions : lorsqu’il intervient à la suite d’une invalidité de 2ième ou 3ième catégorie, du licenciement (à l’initiative de l’employeur) ou du décès de l’un des époux soumis à une imposition
commune.
- Vente ou donation du logement avant la fin de l’engagement de location.
Remarque :
En cas de divorce pendant la période d’engagement, trois cas de figures sont possibles :
-
Attribution du logement à un des ex-époux.
La réduction d’impôt n’est pas remise en cause à la double condition que l’ex-époux
demande la reprise à son profit du dispositif, et qu’il respecte les conditions de location.
-
Conservation du logement par les deux ex-époux.
Chacun devra demander la reprise du dispositif pour pouvoir continuer à bénéficier de
l’avantage fiscal selon sa quote-part.
-
La vente du bien.
Dans ce cas, il y aura remise en cause de la réduction d’impôt.
A noter : La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle
la rupture de l’engagement de location est constatée. Ainsi en cas de non respect des conditions pendant une prorogation de l’engagement de location, la réduction d’impôt obtenue
sur six ou neuf ans demeure acquise.
Références :
- Article 199 novovicies modifié par la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015
- Décret n°2012-1532 du 29 décembre 2012
- Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement.
- Arrêté du 22 décembre 2010 pris pour l’application de l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des
impôts et relatif au classement des communes en zone A bis.
- Arrêté du 1er août 2014 rectifié par celui du 30 septembre pris en application de l’article R. 304-1 du code de la
construction et de l’habitation.
- Décret n°2013-517 du 19 juin 2013.
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SYNTHESE ET COMPARATIF AVEC LE DISPOSITIF DUFLOT
DUFLOT
Conditions
liées au
logement
(acquis neuf
ou en VEFA)
PINEL
Performance
énergétique
BBC ou RT 2012
Zonage
Zone A bis / A / B1 et B2 si agrément.
(nouveau zonage depuis le 1er octobre 2014)
Délai d’achèvement
de 30 mois
à compter de la déclaration
d’ouverture de chantier
Exclusions et cumuls
Pas de démembrement de propriété
Pas de cumul sur un m^^ême bien avec le PLS, Girardin, Malraux, Scelier
Engagement
de location
à compter de la signature
de l’acte notarié
6 ans + sur option 2 x 3 ans
ou
9 ans + sur option 1 x 3 ans
9 ans
Soit au total 12 ans max.
Mise en location
Conditions
liées
à la location
La Réduction
d’Impôt
Qualité du locataire
Louer nu, à titre de résidence principale, pendant la durée d’engagement.
1ère mise en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement
(ou l’acquisition si postérieure).
Hors membre du foyer fiscal
Location interdite à un ascendant
ou descendant
Hors membre du foyer fiscal
de l’investisseur
Location possible à un ascendant
ou descendant*
Plafonds de loyer
Application du plafond de loyer par m² (en fonction de la zone géographique
et des arrêtés des préfets de région) Application du coefficient multiplicateur 0,7 +
(19 / Surface pondérée) plafonné à 1,2
Plafonds de ressources
En fonction de la zone géographique
Limites
2 logements par an
Double limite : 300 000 € + Plafond de prix au m² de 5 500 €
Taux
Report
Niches fiscales
18 % du prix de revient,
réparti sur 9 ans
12 % du prix de revient, réparti sur 6 ans.
Puis sur option 6 % sur 3 ans
Puis sur option 3 % sur 3 ans
OU
18 % du prix de revient, réparti sur 9 ans.
Puis sur option 3 % sur 3 ans
Soit au total 21 % sur 12 ans
Pas de report de la réduction d’impôt
Soumis au plafond des 10 000 €
Soumis au plafond des 10 000 €
(sauf Pinel Outre Mer 18 000 €)
DIRECTION CLIENTS – MARKETING
EXPERTISE FISCALE
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