L`effet de levier fiscal

For mation ESSEC Gestion de patr imoine Séminair e « Panor ama de la gestion de patr imoine » 4 ème par tie : L’investissement immobilier Effet de levier fiscal
Ó Fr ançois Longin 1 www.longin.fr Les mesur es de défiscalisation • Raisons économiques sous­jacentes aux dispositifs fiscaux § Rénover le patrimoine historique w Loi Malraux Etendre le parc de logements locatifs en France pour combler le déficit de logements (sociaux) en France métropolitaine § Rénover le parc immobilier français (réhabilitation de logements) § Enrayer la baisse des propriétaires­bailleurs due à une fiscalité pénalisante des revenus fonciers § w w w § Promouvoir le développement de l’outre­mer w § Loi De Robien recentré – Borloo populaire LMNP LMP Loi Paul / Loi Girardin Soutenir le secteur de la construction immobilière
Ó Fr ançois Longin 2 www.longin.fr Les avantages fiscaux de l’investissement locatif • Histor ique des lois § Loi Méhaignerie (1986 – 1995) § Loi Périssol (1996 ­ 1999) § Loi Besson (1999 ­ 2003) § Loi De Robien (2003 ­ 2006) § Loi De Robien recentré (2006 ­ ) § Loi Borloo (2006 ­ ) § Projet : Loi Boutin (2008­ )
Ó Fr ançois Longin 3 www.longin.fr Cadr e d’analyse des lois de défiscalisation • Natur e de l’avantage fiscal : déduction du r evenu (amor tissement), abattement for faitair e (major ation) ou r éduction d’impôt, imputation des déficits • Type de logement concer né : neuf ou ancien • Possibilité de démembr er la pr opr iété • Contr aintes à la location § Plafonnement des loyers § Plafonnement des ressources du locataire § Durée de location minimale: 3, 6 ou 9 ans, possibilité de renouveler § Affectation du logement : résidence principale ou autre § Qualité du locataire : possibilité de louer à un ascendant / descendant, possibilité de suspendre l’avantage fiscal, possibilité de louer à une personne morale • Limite d’imputation du déficit sur le r evenu global dr oit commun ou dér ogation
Ó Fr ançois Longin 4 www.longin.fr Loi Méhaigner ie (1) • Le dispositif Méhaignerie n’est plus en vigueur et ne concer ne plus aucun contr ibuable. • Domaine d’application de la loi § Bien acquis du 1 er janvier 1986 au 31 décembre 1995
Ó Fr ançois Longin 5 www.longin.fr Loi Méhaigner ie (2) • Contr aintes à r especter pour la location du logement § Résidence principale du locataire § Location nue pendant 9 ans minimum § Plafond de loyer selon la zone d’habitation § Plafond de ressources du locataire • Avantage fiscal : r éduction d’impôt § 10% de la valeur du bien § Plafond de 60 000 F
Ó Fr ançois Longin 6 www.longin.fr Loi Pér issol (1) • Le dispositif Pér issol n’est plus en vigueur mais il est encor e valable pour les investisseur s concer nés. • Exer cice : pour quoi est­il impor tant pour un conseiller en gestion de patr imoine de connaîtr e les anciens dispositifs (Pér issol, Besson, De Robien, etc.) ? • Domaine d’application de la loi § Bien acquis du 1 er janvier 1996 au 31 août 1999 § Logements neufs (jamais habités) ou en l’état futur d’achèvement w w § § Permis de construire délivré avant le 31 décembre 1998 Construction achevée avant le 31 décembre 2000 / 30 juin 2001 Logements anciens réhabilités (assimilés à des logements neufs par la suite) Résidence de tourisme, pour étudiants ou personnes âgées
Ó Fr ançois Longin 7 www.longin.fr Loi Pér issol (2) • Contr aintes à r especter pour la location d’un logement § Location nue pendant 9 ans minimum § Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison § Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel d’un locataire. • Contr aintes à r especter pour la location d’une r ésidence § Consentir un bail à une société de gestion qui s'occupera de rechercher les locataires, de louer et de gérer le bien
Ó Fr ançois Longin 8 www.longin.fr Loi Pér issol (3) • Avantage fiscal : amor tissement qui vient en déduction du r evenu imposable § Valeur amortie : w Pour un logement neuf : – Prix d’acquisition majoré des frais (honoraires de notaire, commissions d’agence immobilière, droits de timbre, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière w Pour un logement rénové : – Prix d’acquisition majoré du coût des travaux et autres frais w Pour une résidence : – Prix d’acquisition hors taxes (TVA récupérée par l’acheteur) majoré des frais § Amortissement de 80 % de la valeur du bien en 24 ans : w w 10 % par an les 4 premières années 2 % par an les 20 années suivantes. Déduction plafonnée à 15 300 € par an (plafond normal de 10 700 €). • Déduction des intér êts liés au financement des r evenus foncier s (sans plafond). • Exer cice : déter miner l’effet de cette mesur e pour cer tains investisseur s.
§ Ó Fr ançois Longin 9 www.longin.fr Loi Pér issol (4) • Autr es points : § Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d’imposition réduits). § Récupération de la TVA pour les résidences (amortissement de la valeur HT) § Possibilité d’investir via une SCI (soumise à l’impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d’habitation) § Possibilité de démembrement de la propriété w L’usufruitier bénéficie de l’amortissement Périssol Non cumul avec la réduction d’impôt accordée au titre de certains investissements réalisés en ZRR (loi Demessine) ou outre­mer (loi Girardin). § Non compatible avec le régime micro foncier pendant la durée de l'amortissement (possibilité pour opter pour ce régime dès la fin de la période d'amortissement à condition que les revenus fonciers ne dépassent par le plafond autorisé).
§ Ó Fr ançois Longin 10 www.longin.fr Loi Besson (1) • Note: le dispositif Besson n’est plus en vigueur mais il est encor e valable pour les investisseur s concer nés. • Types de biens concer nés § Biens acquis entre le 1 er janvier 1999 et 2 avril 2003
Ó Fr ançois Longin 11 www.longin.fr Loi Besson (2) • Contr aintes à r especter pour la location d’un logement § Résidence principale du locataire § Location nue pendant 9 ans minimum § Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison § Relocation dans les 12 mois qui suivent le départ éventuel d’un locataire § Plafond de loyer selon la zone d’habitation: zones A, B ou C w w w § Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, banlieue parisienne cotée, zones littorales et frontalières Zone C : reste du territoire Plafond de ressources du locataire w w w w Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l’année n­2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, etc. Selon la zone d’habitation: zones A, B ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : 32 268 € en zone A, 24 939 € en zone B et 21 822 € en zone C.
Ó Fr ançois Longin 12 www.longin.fr Loi Besson (3) • Avantage fiscal : amor tissement qui vient en déduction du r evenu imposable § Pour un logement neuf w Amortissement de 50% de la valeur du bien sur 8 ans : – 8% par an les 4 premières années – 2,5% par an les 4 années suivantes w w w § Amortissement qui s’impute sur les revenus fonciers (et non sur le revenu global) Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 01/01/2006 mais taux d’imposition réduits). Déduction plafonnée à 100 000 francs (15 300 €) par an (plafond normal de 10 700 €). Pour un logement ancien w Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1 er janvier 2006
Ó Fr ançois Longin 13 www.longin.fr Loi Besson (4) • Autr es points de la loi Besson § Possibilité d’investir via une SCI (soumise à l’impôt sur le revenu) ou via une SCPI (investies en immobilier neuf d’habitation) § Possibilité de démembrement de la propriété w L’usufruitier bénéficie de l’amortissement Besson Possibilité de mettre à disposition le logement à un ascendant ou un descendant (suspension du dispositif fiscal dans ce cas) • Bilan de ce dispositif § Echec lié aux contraintes trop fortes liées à la location (plafond de loyer et plafond de ressources du locataire)
§ Ó Fr ançois Longin 14 www.longin.fr Loi De Robien (1) • Note : le dispositif De Robien n’est plus en vigueur (il a été r éaménagé) mais il est encor e valable pour les investisseur s concer nés. • Types de biens concer nés : § Locaux à usage d’habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location § Biens situés en France acquis entre le 3 avril 2003 et 1 er septembre 2006 § Logements neufs ou en état futur d’achèvement § Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements § Logements construits par l’investisseur § Logements anciens réhabilités § Les parts de SCPI « Robien »
Ó Fr ançois Longin 15 www.longin.fr Loi De Robien (2) • Contr aintes à r especter pour la location du logement § Résidence principale du locataire § Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B ou C) w w w Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français (19,89 € par m 2 ) Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, banlieue parisienne cotée, zones littorales et frontalières (13,82 € par m 2 ) Zone C : reste du territoire (9,94 € par m 2 )
Ó Fr ançois Longin 16 www.longin.fr Loi De Robien (3) • Avantage fiscal : amor tissement de la valeur du bien qui vient en déduction du r evenu imposable § Pour un logement neuf w Amortissement de 65% de la valeur du bien sur 15 ans – 8% par an les 5 premières années – 2,5% par an les 4 années suivantes – Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) w w w w § Déduction forfaitaire ramenée de 14 % à 6 % (déduction supprimée à partir du 1 er janvier 2006). Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à 10 700 € par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé) Pour un logement ancien w Déduction forfaitaire de 40% (au lieu de 14%) ramenée à 26% à partir du 1 er janvier 2006
Ó Fr ançois Longin 17 www.longin.fr Loi De Robien (4) • Autr es points du dispositif § Non applicable aux biens démembrés § Possibilité de détenir le bien via une SCI § Possibilité de location à un ascendant ou un descendant (non membre du foyer fiscal) § Déclaration des revenus 2044 S.
Ó Fr ançois Longin 18 www.longin.fr Loi De Robien (5) • Analyse du pr oduit § Rentabilité w w w § Risques w w w § Rentabilité d’un investissement immobilier classique dopée par l’effet de levier fiscal (amortissement) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d’impôt qui dépend du taux marginal d’imposition : plus le taux est élevé, plus l’économie est importante Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité w Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l’avantage fiscal)
Ó Fr ançois Longin 19 www.longin.fr Loi De Robien (6) • Analyse du pr oduit (suite) § Clients cibles w w Ménages payant au minimum 5 000 € d’impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs – Se constituer un patrimoine – Optimiser sa fiscalité – Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) – Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit)
Ó Fr ançois Longin 20 www.longin.fr Loi De Robien r ecentr é (1) • Note : la loi De Robien r ecentr é est actuellement en vigueur . Elle a r emplacée la loi De Robien. • Types de biens concer nés : § Locaux à usage d’habitation (ou mixte pour la partie habitation) destiné à la location § Biens situés en France acquis depuis le 1 er septembre 2006 § Logements neufs ou en état futur d’achèvement § Locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements § Logements construits par l’investisseur § Logements anciens réhabilités § Les parts de SCPI « Robien »
Ó Fr ançois Longin 21 www.longin.fr Loi De Robien r ecentr é (2) • Contr aintes à r especter pour la location du logement § Résidence principale du locataire § Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B1, B2 ou C) w w w w Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français (19,89 € par m 2 ) Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint­ Malo, La Rochelle, etc. (13,82 € par m 2 ) Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, reste de l’Ile de France, zones frontalières et littorales chères (11,30 € par m 2 ) Zone C : reste du territoire (8,82 € par m 2 )
Ó Fr ançois Longin 22 www.longin.fr Loi De Robien r ecentr é (3) • Avantage fiscal : amor tissement de la valeur du bien qui vient en déduction du r evenu imposable § Pour un logement neuf w Amortissement de 50% du prix d’acquisition du bien sur 9 ans – 6% par an les 7 premières années – 4% par an les 2 années suivantes – Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) w w w Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Imputation du déficit plafonnée à 10 700 € par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé)
Ó Fr ançois Longin 23 www.longin.fr Loi De Robien r ecentr é (4) • Autr es points du dispositif § Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive) § Non applicable aux biens démembrés § Possibilité de détenir le bien via une SCI § Déclaration des revenus 2044 S.
Ó Fr ançois Longin 24 www.longin.fr Loi De Robien r ecentr é (5) • Analyse du pr oduit § Rentabilité w w w § Risques w w w § Rentabilité d’un investissement immobilier classique dopée par l’effet de levier fiscal (amortissement) et l’effet de levier financier (utilisation maximale du crédit) Economie d’impôt qui dépend du taux marginal d’imposition : plus le taux est élevé, plus l’économie est importante Temps passé : faible (gestion du bien déléguée et formalités fiscales classiques déclaration 2044) De nombreux risques (construction, impayés, détérioration du bien, etc.) qui sont ou peuvent être couverts (en partie) par des assurances Peu de risque de requalification fiscale (si les engagements sont respectés) Risque résiduel : risque de prix à la revente Liquidité w Faible (engagement de location sur une longue période pour bénéficier de l’avantage fiscal)
Ó Fr ançois Longin 25 www.longin.fr Loi De Robien r ecentr é (6) • Analyse du pr oduit (suite) § Clients cibles w w Ménages payant au minimum 5 000 € d’impôt (TMI minimum de 30%) et ayant des revenus stables ou croissants Objectifs – Se constituer un patrimoine – Optimiser sa fiscalité – Augmenter ses revenus à terme ou améliorer sa retraite (une fois le crédit remboursé) – Améliorer sa prévoyance (assurance décès invalidité du crédit)
Ó Fr ançois Longin 26 www.longin.fr Loi Bor loo populair e (1) • Note : la loi Bor loo est actuellement en vigueur . Elle a r emplacée la loi De Robien.
Ó Fr ançois Longin 27 www.longin.fr Loi Bor loo populair e (2) • Contr aintes à r especter pour la location du logement § Location nue pendant 9 ans minimum § Impossibilité de louer à un membre de sa famille § Plafond de loyer selon la zone d’habitation (zones A, B1, B2 ou C) w w w w § Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français (19,89 € par m 2 ) Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, agglomérations chères comme Annecy, Saint­Malo, La Rochelle, etc. (13,82 € par m 2 ) Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, reste de l’Ile de France, zones frontalières et littorales chères (11,30 € par m 2 ) Zone C : reste du territoire (8,82 € par m 2 ) Plafond de ressources du locataire w w w w Apprécié à la date de signature du bail (revenu fiscal de l’année n­2) Selon la situation du locataire: personne seule, couple marié, nombre d’enfants, etc. Selon la zone d’habitation: zones A, B1, B2 ou C Exemple pour une personne seule (baux conclus en 2006) : 32 268 € en zone A, 23 968 € en zone B1, 21 971 € en zone B2 et 21 822 € en zone C.
Ó Fr ançois Longin 28 www.longin.fr Loi Bor loo populair e (3) • Avantage fiscal : amor tissement de la valeur du bien qui vient en déduction du r evenu imposable § Pour un logement neuf w Amortissement de 50% du prix d’acquisition du bien sur 9 ans – 6% par an les 7 premières années – 4% par an les 2 années suivantes – Possibilité de reconduire le dispositif pendant 2 périodes de 3 ans (2,5% par an) w w w w Amortissement qui s’impute sur le revenu global (et non sur les seuls revenus fonciers) Abattement non­plafonné de 30% sur les loyers Imputation du déficit plafonnée à 10 700 € par an (droit commun) et surplus reportable sur les revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Date d’application: premier jour du mois de livraison (achat sur plan) ou d’acquisition (achat d’un logement achevé)
Ó Fr ançois Longin 29 www.longin.fr Loi Bor loo populair e (4) • Autr es points du dispositif § Possibilité de choisir au moment de la première déclaration de revenus entre le dispositif De Robien recentré et le Borloo (option a priori définitive) § Non applicable aux biens démembrés § Possibilité de détenir le bien via une SCI § Déclaration des revenus 2044 S. • Analyse du pr oduit § « Un produit citoyen ! »
Ó Fr ançois Longin 30 www.longin.fr Loi Pons (1) • La loi Pons (du nom du ministr e des DOM­TOM) compr end deux volets : investissement dans les logements neufs pour les par ticulier s et investissements par des entr epr ises. • Objectif : développer les investissement outr e­mer • Avantage fiscal § Réduction d’impôt correspondant à 40% de l’investissement effectué (sans plafond) sur 5 ans w w 10% par an les 3 premières années 5% par an les 2 années suivantes • Types de logements concer nés : § Logement neuf • Contr ainte sur l’utilisation du logement § Utilisé comme résidence principale par le propriétaire § Louer pendant 5 ans • Agr ément par le ministèr e des Finances depuis 1991
Ó Fr ançois Longin 31 www.longin.fr