Le LMP

Formation ESSEC Gestion de patrimoine
Séminaire « L’investissement immobilier »
Le loueur en meublé professionnel (LMP)
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Plan (1)
• Le statut LMP
ƒ Juridique (location meublée)
ƒ Fiscalité
ƒ Comptabilité
ƒ Social
• Comptabilité du LMP
• Structure juridique pour le LMP
• Analyse d’un investissement
• Profil d’investisseur / Comportement des clients
• L’offre des produits packagés
• Evolution du LMP pour 2009
• Etude de cas
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Aspect fiscal du LMP (1)
• Deux conditions à remplir simultanément
ƒ Texte de référence : article 151 septies du CGI
ƒ Condition de recettes (deux conditions alternatives)
1) Percevoir plus de 23 000 euros de recettes par an
– Montant TTC si assujettissement à la TVA
– Montant apprécié par foyer fiscal
– Montant calculé prorata temporis
– Exercice : en déduire un ordre de grandeur pour
l’investissement initial.
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Aspect fiscal du LMP (2)
• Deux conditions à remplir simultanément (suite)
ƒ Condition de recettes (deux conditions alternatives)
2) Les revenus de la location meublée représentent 50%
des revenus / sont supérieurs aux autres revenus.
– Question : cette condition est-elle réalisée pour les
aux produits « packagés » proposés par les CGP ?
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Aspect fiscal du LMP (3)
• Deux conditions à remplir simultanément (suite)
ƒ Condition d’inscription
Š Etre inscrit au Registre du commerce et des sociétés
(RCS) en qualité de loueur en meublé
Š Question : est-il toujours possible de s’inscrire au RCS ?
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Aspect fiscal du LMP (4)
• Pas de possibilité d’utiliser le régime de la micro-entreprise
(micro BIC)
• Régime d’imposition normal
ƒ Régime normal simplifié
ƒ Régime normal réel
• Possibilité de déduire les déficits sur le revenu global
ƒ Première année : passage dans les charges des frais
d’ingénierie et des frais d’acquisition
ƒ Sans limitation (remise en cause probable à partir de 2009)
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Obligations comptables du LMP (1)
• Une comptabilité d’engagement
ƒ Comptabilisation des produits et des charges à leur date
facturation (et non à leur date d’encaissement ou
décaissement)
ƒ Point important : le statut de LMP (lié à la condition
recettes supérieures de 23 000 euros) n’est pas remis
cause par un retard de paiement du locataire ou de
société d’exploitation.
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de
de
de
en
la
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Obligations comptables du LMP (2)
• Régime du régime normal simplifié
ƒ Tenue d’un livre-journal pour les recettes et les dépenses
(factures et justificatifs)
ƒ Tenue d’un registre des immobilisations et les dettes
financières
ƒ Production annuelle d’un compte de résultat simplifié, d’un
état des immobilisations, des amortissements et des plus ou
moins-values
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Obligations comptables du LMP (3)
• Régime du régime normal réel
ƒ Tenue d’un livre-journal pour les recettes et les dépenses
(factures et justificatifs)
ƒ Tenue d’un registre des immobilisations et les dettes
financières
ƒ Tenue d’un livre d’inventaire
ƒ Production annuelle d’un bilan, d’un compte de résultat,
d’un état des immobilisations, des amortissements et des
plus ou moins-values
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La TVA (1)
•
•
Régime général des locations meublées : l’exonération (franchise en
base)
ƒ Texte de référence : article 261 D 4° du CGI
Exceptions : les prestations soumises à TVA
ƒ Texte de référence : article 261 du CGI et autres
ƒ Prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre
onéreux et de manière habituelle, comportant en plus de l’hébergement
au moins trois prestations de service (petit-déjeuner, nettoyage régulier
des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle)
ƒ Prestations d’hébergement dans des résidences de tourisme (location
via un exploitant)
ƒ Attention ! Faire la demande dans les 15 jours qui suivent le début de
l’exploitation. Si l’option de la TVA est choisie, le régime est alors le
régime normal.
ƒ Incomptabile avec le régime BIC
ƒ Taux de TVA applicable sur les loyers : 5,5%
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La TVA (2)
• Avantages d’être soumis à la TVA
ƒ Récupération de la TVA à l’achat
Š Taux de 19,6%
Š Demande après l’achat (6 mois de délai)
Š Le bien doit être conservé 20 ans (sinon le résidu doit
être remboursé au fisc / possibilité de récupérer le résidu
par le nouvel acheteur)
ƒ Récupération de la TVA sur les charges
Š Taux de 19,6%
Š Demande trimestrielle
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Fiscalité des plus-values
• Exonération des plus-values si la vente du bien intervient
au-delà de 5 ans
ƒ Condition : moyenne des recettes brutes locatives TTC des
deux années précédent la vente inférieure à 250 000 €
ƒ Délai de 5 ans : date de début de l’activité (et non la date
d’achat du bien)
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ISF
• Non incorporation du bien dans la base de calcul de l’ISF
sir les deux conditions suivantes sont remplies :
ƒ Les revenus LMP représentent au moins 50 % du revenu
global.
ƒ Les revenus du LMP sont supérieurs à 23 000 euros.
• Avantage ISF s’il s’agit d’une véritable activité
professionnelle
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Les taxes locales
•
•
•
La taxe foncière
ƒ Texte de référence : article 1380 du CGI
ƒ Payée par le propriétaire ou l’usufruitier au 1er janvier
ƒ Exonération possible pour les logements neufs
La taxe d’habitation
ƒ Texte de référence : article 1407-1 du CGI et suivants
ƒ Payée par le locataire au 1er janvier
La taxe professionnelle
ƒ Texte de référence : article 1147 du CGI
ƒ Due chaque année par les personnes physiques et morales qui exercent
à titre habituel une activité professionnelle non salariée
ƒ Payée par le loueur en meublé professionnel
ƒ Possibilité d’exonération (la première année et même après)
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Comptabilité du LMP (1)
•
Détermination du résultat
ƒ Prise en compte des produits et charges HT (si assujettissement à la
TVA)
ƒ Produits
Š Produits d’exploitation : les loyers
Š Produits financiers : rémunération des placements (société)
ƒ Charges
Š Frais liés à l’acquisition : frais de notaires, frais d’ingénierie
financière et frais de commercialisation (facturé par l’intermédiaire)
– Choix entre le le passage en charge ou l’amortissement
Š Dépenses liées à l’exploitation : charges de copropriété, entretien,
réparations, taxes foncières, taxe professionnelle, assurance des
locaux, etc.
Š Charges relatives à l’emprunt : frais de dossier, intérêts, assurance
du crédit
Š Amortissement des biens immobiliers et mobiliers
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Comptabilité du LMP (2)
•
L’imputation des amortissements
ƒ Rappel du principe économique de l’amortissement : mise en réserve
d’une partie du résultat (non distribuable aux associés et qui reste dans
la trésorerie de l’entreprise) pour remplacer à terme les
immobilisations.
ƒ Résultat comptable
Š Règle de droit commun (normes IFRS)
– Base de l’amortissement : valeur HT des biens amortissables
(constructions, mobilier, etc.)
– Durée d’amortissement : durée d’utilisation prévue (20 à 50
ans – voir plus – pour les constructions / 5 à 10 ans pour le
mobilier)
– Amortissement par composants (gros œuvre, équipement
technique, etc.)
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Comptabilité du LMP (3)
• L’imputation des amortissements (suite)
ƒ Résultat fiscal
Š Texte de référence : article 39C du CGI
Š Les amortissements pris en compte ne peuvent avoir
pour effet de créer ou d’accroitre le déficit fiscal.
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Structure juridique pour le LMP
•
•
A titre individuel
Au travers d’une société soumise à l’impôt sur le revenu
ƒ EURL
Š Société détenue à 100% par l’investisseur
ƒ SARL de famille
Š Société constituée par les membres d’une même famille (parents en
ligne directe, ascendant, descendants, frères et sœurs et conjoints)
ƒ SNC
Š Société constituée par des personnes
Š Les associés sont solidairement et indéfiniment responsables.
ƒ Piège (potentiel) à éviter : créer une SCI
Š Une SCI a un objet civil et non commercial. Elle est soumise à l’IS
dès qu’elle a une activité commerciale (ce qui peut être embêtant).
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Aspects sociaux du LMP
• Le loueur en meublé professionnel est soumis aux
cotisations sociales (régime des commerçants).
• Base de calcul : résultat de l’année précédente
• Intérêt
ƒ Pour les personnes sans couverture sociale (handicapés,
artistes, etc.) : les mettre gérant
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Le risque fiscal
• Risque de requalification du statut LMP en LMNP
ƒ Non-respect de la condition de recettes (23 000 €)
• Risque de reversement de la TVA (liée à l’achat)
ƒ Non-respect des services à proposer à la clientèle (petitdéjeuner, ménage, fournituture du linge, réception)
Š Interrruption du service
• Risque de redressement fiscal (IR)
ƒ Remise en cause du montant des frais d’ingénierie passés
en charge
ƒ Remise en cause du mode d’amortissement (durée
d’amortissement)
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Analyse d’un investissement LMP (1)
•
Due dilligence process
ƒ Les informations à recueillir
Š Sur le bien (destination du bien, disposition du règlement de
copropriété, emplacement, demande locative, etc.)
Š Sur les textes de loi (fiscalité des revenus et des plus-values,
avantages fiscaux, etc.)
ƒ Les questions à se poser
Š Ses objectifs patrimoniaux
Š L’adéquation avec son ADN patrimonial
ƒ Le travail à faire
Š Projections financières de l’investissement (simulations)
ƒ Les pièges à éviter : se précipiter, faire parce que l’on a passé du temps
(sunk cost)
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Analyse d’un investissement LMP (2)
•
Due dilligence process pour les produits « packagés »
ƒ Les informations à recueillir sur la société d’exploitation
Š Bilans et comptes de résultat de la société
Š Equipe dirigeante
ƒ Les points à vérifier sur le montage
Š Qui possèdent les lots d’exploitation ?
Š Vente en Vefa : quelle est la date de mise en exploitation ?
ƒ Le contrat de bail à étudier
Š Contrat de bail : texte qui régit les relations entre le bailleur
(l’investisseur) et le preneur (la société de gestion)
Š Les clauses du contrat de bail (indexation des loyers, répartition des
charges, etc.)
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Analyse d’un investissement LMP (3)
• Modélisation des flux
ƒ A deux niveaux :
Š Au niveau de l’investissement (bien propre / société)
– Détermination de l’impôt (résultat fiscal)
Š Au niveau de l’investisseur
– Situation de trésorerie
• Analyse d’un investissement
ƒ Identification des effets de levier : financier, fiscal,
juridique, social, etc.
ƒ Etude des critères d’analyse : rentabilité, liquidité et risque
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Profil d’investisseur pour le LMP (1)
• Rappel des principaux objectifs des investisseurs
ƒ Augmenter ses revenus
ƒ Améliorer sa retraite
ƒ Améliorer sa prévoyance
ƒ Optimiser sa fiscalité
ƒ Se constituer un capital
ƒ Organiser son patrimoine
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Profil d’investisseur pour le LMP (2)
•
Ce que le LMP permet de faire
ƒ Augmentation des revenus
Š Une fois le crédit remboursé (souvent près de l’âge de la retraite)
ƒ Optimisation fiscale
Š Revenus
défiscalisés
pendant
de
nombreuses
années
(amortissement du bien)
Š Absence de plus-values après 5 ans
ƒ Optimisation sociale
Š Amélioration de la prévoyance (utilisation du crédit - ADI)
Š Couverture sociale (création d’une société - statut du gérant)
ƒ Constitution d’un capital immobilier
ƒ Transmission du patrimoine facilité (création d’une société –
démembrement des parts sociales)
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Profil d’investisseur pour le LMP (3)
• Investisseur fortement fiscalisé
ƒ Economie d’impôt la première année proportionnelle au
TMI
• Investisseur avec un patrimoine important
ƒ Caution demandée par la banque
ƒ Effort d’épargne parfois important
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Comportement des clients (1)
• Hésitations de la part des investisseurs
ƒ Avantages :
Š Montage aux effets de levier multiples et puissants :
financier, fiscal, juridique
Š Perçu comme un placement très intéressant / « Le »
placement
ƒ Risques / incertitudes
Š Au niveau opérationnel : société de gestion à qui la
gestion des biens est déléguée
Š Au niveau fiscal : remise en cause du statut et
redressements
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Comportement des clients (2)
• Manque d’information
ƒ Investisseurs qui font et ne devraient pas faire
Š Surestimation de la liquidité et sous-estimation des
risques du montage
ƒ Investisseurs qui ne font pas mais qui devraient faire
Š Manque d’information
Š Sous-estimation de la rentabilité (effets de levier)
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L’offre des produits « packagés » des professionnels
• Produits proposés
ƒ Investissements dans des résidences de tourisme, des
résidences d’étudiants, dans des résidences d’affaires ou
des résidences médicalisées
ƒ Vente en Vefa
ƒ Bail commercial signé avec une société d’exploitation
(loyers garantis par l’exploitant)
ƒ Récupération de la TVA
ƒ Assistance juridique et comptable
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Problématique du LMP : la liquidité
• LMP concernés : produits packagés
• Un engagement de longue durée
ƒ Bail commercial : contrat de 9 /12 ans
ƒ Difficulté de casser le bail
• Exploitation spécifique des biens immobiliers achetés
Š Difficile d’exploiter seul sans avoir accès aux locaux
d’exploitation
– Résidences médicalisées
– Résidence d’étudiants (cafétéria)
Š Conséquence : dépendance vis-à-vis de l’exploitant
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Le marché secondaire du LMP
• Unique solution pour sortir de l’investissement
• Les intervenants sur le marché secondaire
ƒ Les vendeurs et les acheteurs
ƒ Les intermédiaires qui organisent le marché (rencontre de
l’offre et de la demande)
• Bid ask spread très élevé
ƒ Ecart entre le prix d’achat (payé par le nouvel acheteur) et
le prix de revente (reçu par le vendeur)
Š En pratique : 20% (minimum)
ƒ Mesure de la liquidité
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