fiche pedagogique virtuelle la location -gerance du fonds de

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Fiche à jour au 3 octobre 2012
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Diplôme : Licence en Droit, 3ème semestre
Matière : Droit des affaires
Auteur : Olivier Rollux
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I. LA CONCLUSION DU CONTRAT DE LOCATIONGERANCE.......................................................................................................... 3 A. LES CONDITIONS DE FOND
3 1) L’ancienne rédaction de l’article L.144-3 al. 1er du Code de commerce...................3 Com., 18 avril 2000
3 2) La réforme opérée par l’Ordonnance du 25 mars 2004 .............................................4 C. com., Article L.144-3 al. 1er
5 B. LES CONDITIONS DE FORME (PUBLICITÉ)
5 1) Dettes du locataire et solidarité du loueur..................................................................5 Com., 4 mai 1999
5 2) Intransmissibilité au locataire du passif du loueur portant sur le fonds loué.............6 Com., 9 décembre 2008
6 II. LES EFFETS DU CONTRAT DE LOCATION-GERANCE ................ 8 Date de création du document : année universitaire 2005/06
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A. LES EFFETS ENTRE LES PARTIES
8 1) Les obligations du loueur...........................................................................................8 Com., 17 décembre 2002
8 2) Les obligations du locataire .......................................................................................9 Com., 27 février 2001
9 B. LES EFFETS À L’ÉGARD DES TIERS
Com., 2 juillet 2002
Date de création du document : année universitaire 2005/06
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La location-gérance du fonds de commerce est régie par les articles
L.144-1 et suivants du Code de commerce, correspondant à l’ancienne
loi du 20 mars 1956.
Il s’agit d’une convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de
commerce donne ce fonds en location à une autre personne, le locataire
gérant.
Ce contrat est strictement encadré, les dispositions des articles L.144-1 et
suivants du Code de commerce étant d’ordre public.
I. La conclusion du contrat de locationgérance
A. Les conditions de fond
1) L’ancienne rédaction de l’article L.144-3 al. 1er du Code de
commerce
Afin d’éviter la spéculation sur les fonds de commerce, le législateur de
1956 exigeait deux conditions cumulatives tenant à la personne du
loueur :
- le loueur doit avoir été commerçant pendant au moins sept ans ;
- le loueur doit avoir exploité le fonds donné en location gérance pendant
au moins deux ans.
Ces délais pouvaient toutefois être supprimés par le juge, lorsque
l’intéressé « justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds
personnellement ou par l’intermédiaire de préposés ».
Com., 18 avril 2000 1
Cet arrêt est rendu sous l’empire de l’ancien texte, lequel exigeait une
double condition de délai.
1
Def. 2001, p.517, obs. Honorat
Date de création du document : année universitaire 2005/06
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4
Pour la Cour de cassation, il incombe au loueur de prouver qu’il répond à
cette double condition.
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Orléans, 27 novembre 1997) que, par
acte notarié du 6 mars 1993, Mme Catherine Picquier a donné en locationgérance à la société Electro loisirs un fonds de commerce d'exploitation de
jeux ; que, bien que Mme Picquier ait fait connaître à la société Electro
loisirs son intention de résilier le contrat et de reprendre le fonds, cette
dernière s'est maintenue dans les lieux, de sorte que Mme Picquier lui a
délivré plusieurs commandements dont la société a discuté la validité,
prétendant notamment que le contrat de location-gérance était nul, faute pour
Mme Picquier d'avoir rempli, lors de sa conclusion, les conditions requises
par l'article 4 de la loi du 20 mars 1956 ;
Attendu que Mme Picquier fait grief à l'arrêt d'avoir annulé le contrat de
location-gérance et, en conséquence, de l'avoir condamnée à restituer à la
société Electro loisirs la totalité des mensualités payées depuis le 9 mars
1993 et le dépôt de garantie alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'il incombe
à la partie à un contrat de location-gérance qui conteste la réalité des
mentions figurant dans la convention de rapporter la preuve de ses
affirmations ; qu'en énonçant que Mme Picquier n'établissait pas avoir été
commerçante pendant sept années avant la date de la mise en locationgérance, bien que le contrat indiquât que la bailleresse exerçait la profession
de commerçant depuis plus de sept ans et qu'il appartenait, dès lors, à la
société demanderesse de prouver la nullité du contrat qu'elle alléguait, la
cour d'appel a violé les articles 1315 du Code civil et 9 du nouveau Code de
procédure civile ; et alors, d'autre part, que peuvent concéder une locationgérance les personnes physiques ou morales qui ont été commerçants ou
artisans pendant sept années à la date du contrat ; qu'en l'espèce, Mme
Picquier versait aux débats le contrat de location-gérance qui rappelait les
conditions du bail commercial dont cette dernière bénéficiait depuis 1983,
lequel stipulait que le preneur avait l'obligation d'exercer dans les lieux loués
le commerce de son choix ; qu'en se bornant à énoncer que Mme Picquier ne
justifiait de son immatriculation au registre du commerce qu'à compter du 4
juin 1986, avec un début d'exploitation du 9 avril 1986, sans rechercher s'il
ne résultait pas des pièces versées aux débats qu'elle avait la qualité de
commerçante au moins depuis 1983, la cour d'appel a privé sa décision de
toute base légale au regard de l'article 4 de la loi du 20 mars 1956 ;
Mais attendu, d'une part, que, l'article 4 de la loi du 20 mars 1956 exigeant
que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance
aient été commerçants ou artisans pendant sept années ou aient exercé
pendant une durée équivalente les fonctions de gérant ou de directeur
commercial ou technique, et qu'ils aient exploité pendant deux années au
moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance, il s'ensuit que
c'est au loueur qu'il appartient de justifier qu'il répondait aux conditions
requises lors de la conclusion du contrat ;
Attendu, d'autre part, que c'est souverainement que la cour d'appel a estimé
qu'au vu des pièces qui lui étaient fournies, Mme Picquier ne justifiait pas
remplir la première des conditions exigées par l'article 4 précité, lorsqu'elle a
donné son fonds en location-gérance ;
Que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.
2) La réforme opérée par l’Ordonnance du 25 mars 2004
5
C. com., Article L.144 - 3 al. 1er
L’ordonnance du 25 mars 2004 a supprimé la condition de délai relative
à l’exercice du commerce pendant sept ans.
(Ordonnance nº 2004-274 du 25 mars 2004 art. 10 I Journal Officiel du 27
mars 2004)
Les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance
doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou
l'établissement artisanal mis en gérance.
B. Les conditions de forme (publicité)
1) Dettes du locataire et solidarité du loueur
Com., 4 mai 1999 2
La publication du contrat de location gérance est d’une extrême
importance.
En effet, selon l’article L.144-7 du Code de commerce (ancien art. 8 de
la loi du 20 mars 1956), jusqu’à la publication du contrat et dans les six
mois de celle-ci, le loueur est solidairement responsable avec le locataire
gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du
fonds.
La Cour de cassation retient une conception large de la notion de « dettes
contractées », en précisant qu’il ne s’agit pas seulement de dettes de
nature contractuelle (en l’espèce, il s’agit de cotisations retraite).
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué que M. Deloumeaux, qui exploitait une
station-service que la société Esso Antilles Guyane (Essant) lui avait donnée
en location-gérance, a négligé de s'acquitter des cotisations de retraite
complémentaire dont il était redevable auprès de la Caisse guadeloupéenne
de retraites par répartition (CGRR) ; que celle-ci a obtenu sa condamnation, à
ce titre, au paiement d'une somme de 122 096,23 francs, solidairement avec
la société Essant en application de l'article 8 de la loi du 20 mars 1956, le
contrat de location-gérance n'ayant jamais été publié ; que la société Essant a
contesté sa condamnation ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 8 de la loi du 20 mars 1956 ;
Attendu que, pour l'application de ce texte, aux termes duquel, jusqu'à la
publication du contrat de location-gérance et pendant un délai de six mois à
compter de cette publication, le loueur du fonds est solidairement
responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à
l'occasion de l'exploitation de ce fonds, il suffit que les dettes impayées aient
été nécessaires à l'exploitation du fonds donné en location-gérance ;
Attendu que, pour infirmer le jugement du tribunal de commerce et rejeter la
demande de la CGRR, la cour d'appel retient que l'article 8 de la loi du 20
mars 1956 ne vise que les dettes d'origine contractuelle et que tel n'est pas le
cas d'une cotisation sociale qui résulte de la loi ;
2
D.2000, p.135, note Langlès
6
Attendu qu'en statuant ainsi, tout en retenant que les cotisations dues pour les
retraites complémentaires des salariés de la station-service exploitée par
Serge Deloumeaux étaient des dettes liées à l'exploitation de ce fonds, la cour
d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a
violé le texte susvisé ;
Et sur le même moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 8 de la loi du 20 mars 1956 ;
Attendu que, dès lors que le contrat de location-gérance n'a pas été publié, le
loueur est, en application de ce texte, solidairement responsable des dettes
contractées par le locataire-gérant pour l'exploitation du fonds de commerce,
sans qu'il y ait lieu de rechercher si le créancier avait eu connaissance de la
mise en location-gérance de ce fonds ;
Attendu que, pour statuer comme elle a fait, la cour d'appel retient aussi que
l'article 8 de la loi du 20 mars 1956 est destiné à protéger les tiers ignorant
l'existence du contrat de location-gérance, ce qui n'est pas le cas de la Caisse
régionale de retraites et de répartition, qui recevait les déclarations de M.
Deloumeaux ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, mais en ses seules dispositions infirmant le jugement
rendu par le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre le 7 avril 1995 et
mettant hors de cause la société Essant, l'arrêt rendu le 13 janvier 1997, entre
les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, quant
à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt
et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France.
2) Intransmissibilité au locataire du passif du loueur portant
sur le fonds loué
Com., 9 décembre 2008 3
Au titre des dispositions de l'article L.144-6 du Code de commerce, les
créanciers du bailleur de fonds sont fondés, au moment de la locationgérance, à réclamer immédiatement le paiement des dettes dans le délai
de trois mois à dater de la publication du contrat de location-gérance.
Que se passe-t-il après ? Les créanciers du loueur deviennent-ils
créanciers du locataire-gérant ?
A défaut, les créanciers du loueur ne deviendront pas pour autant les
créanciers du locataire-gérant.
En effet, sauf clause expresse insérée dans l'acte de location-gérance, le
locataire-gérant, qui n'est pas l'ayant cause à titre universel du
propriétaire du fonds, n'est pas tenu des obligations personnelles de ce
dernier.
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 144-1 du code de commerce ;
3
Com. 9 déc. 2008: Bull. civ. IV, no 203; D. 2009. AJ. 95, obs. Chevrier ; RTD com.
2009. 280, obs. Saintourens ; JCP E 2009, no 5, p. 30; CCC 2009, no 70, obs.
Leveneur; RJDA 2009, no 211; RLDA janv. 2009. 21, obs. Filiol de Raimond.
7
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Alain X... a travaillé, du 10 novembre 1947 au 30
avril 1972, au service de la société Finalens devenue la société Immobilière Dassault (la
société Dassault) ; qu'il a été reconnu atteint à compter du 19 septembre 1990 d'une
affection inscrite au tableau n° 30 des maladies professionnelles ; qu'après son décès,
survenu le 10 octobre 2000, Mme X... et M. Patrick X... (les consorts X...),
respectivement son épouse et son fils, ont saisi la juridiction de sécurité sociale d'une
demande d'indemnisation complémentaire en raison de la faute inexcusable de
l'employeur ; que cette action a été dirigée contre la société Grande Paroisse, venant
aux droits de la société Chimique de Charbonnage (la société Chimique), qui exploite le
site industriel en vertu d'un contrat de location-gérance signé le 30 juin 1970 ; que la
société Dassault a été appelée en la cause ; qu'après avoir dit que la maladie
professionnelle dont est décédé M. X... est due à la faute inexcusable de la société
Finalens aux droits de laquelle se trouve la société Dassault, dans son obligation
d'indemniser les consorts X..., la cour d'appel a fixé la réparation des différents
préjudices ;
Attendu que pour dire qu'à la date du 30 juin 1970, la société Grande Paroisse, venant
aux droits de la société Chimique a été subrogée à la société Finalens, aux droits de
laquelle se trouve la société Dassault, dans son obligation d'indemniser les consorts
X..., l'arrêt, après avoir analysé les termes du contrat de location-gérance selon lesquels
l'activité industrielle et le personnel de la société Finalens avaient été transférés à la
société Chimique à compter du 1er juillet 1970, retient que la maladie déclarée de M.
X... a trouvé sa cause dans l'activité apportée par la société Finalens à la société
Chimique aux droits de laquelle se trouve la société Grande Paroisse ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause expresse de l'acte de locationgérance, le locataire-gérant, qui n'est pas l'ayant cause à titre universel du propriétaire
du fonds, n'est pas tenu des obligations personnelles de ce dernier, la cour d'appel a
violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit qu'à la date du 30 juin 1970, la
société Grande Paroisse, venant aux droits de la société Chimique des Charbonnages a
été subrogée à la société Finalens, aux droits de laquelle se trouve la société
Immobilière Dassault, dans son obligation d'indemniser les consorts X..., l'arrêt rendu le
28 février 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence,
sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,
pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
(…)
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la
société Grande Paroisse venant aux droits de la société Chimique de charbonnage.
Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'à la date du 30 juin 1970, la SA
GRANDE PAROISSE, venant aux droits de la Société CHIMIQUE DU
CHARBONNAGE, a été subrogée à la Société FINALENS, aux droits de laquelle se
trouve la SA IMMOBILIERE DASSAULT, sans son obligation d'indemniser les
consorts X... ;
Aux motifs qu'«un contrat de location gérance a été signé le 30 juin 1970 entre la
société FINALENS et la Société CHIMIQUE DE CHARBONNAGE aux droits de
laquelle se trouve la SA GRANDE PAROISSE ; qu'aux termes de ce contrat, l'activité
industrielle et le personnel de la société FINALENS ont été transférés à la société
CHIMIQUE DE CHARBONNAGE à compter du 1er juillet 1970 ; qu'il résulte des
développements ci-dessus que la maladie déclarée de M. Alain X... a trouvé sa cause
dans l'activité apportée par la société FINALENS à la société CHIMIQUE DE
CHARBONNAGE, aux droits de laquelle se trouve la SA GRANDE PAROISSE, par
l'acte susvisé du 30 juin 1970, que la SA GRANDE PAROISSE a donc été subrogée à
cette date à la société FINALENS, aux droits de laquelle se trouve la SA
8
IMMOBILIERE DASSAULT, dans son obligation éventuelle d'indemniser les consorts
X...» ;
ALORS QUE le locataire-gérant d'un fonds de commerce, qui n'est pas l'ayant cause à
titre universel du bailleur, n'est tenu sauf clause spéciale de l'acte de location, de
reprendre le passif né antérieurement à la mise en location-gérance ; qu'en l'espèce, la
SA GRANDE PAROISSE, venant aux droits du locataire, exposait sans être contredite
que ce dernier avait pris en location un fonds de commerce ne comportant plus l'activité
entraînant une exposition à l'amiante qui avait été abandonnée antérieurement ; qu'en
décidant cependant que la maladie résulterait de «l'activité apportée», non autrement
précisée et que le locataire serait «subrogé» (sic) au bailleur dans son obligation
éventuelle d'indemniser Monsieur X..., la Cour d'appel qui a raisonné comme s'il
s'agissait de la cession d'une universalité, a violé les articles 1134, 1165 du Code Civil,
ensemble l'article L.144-1 du Code de Commerce.
II.
Les effets du contrat de location-gérance
A. Les effets entre les parties
1) Les obligations du loueur
Com., 17 décembre 2002 4
Une obligation de délivrance pèse sur le loueur.
Cette obligation est réputée accomplie lorsque le preneur avait
connaissance des travaux de mise en conformité à réaliser pour rendre le
fonds exploitable.
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué que, suivant acte notarié du 10 juin
1994, M. et Mme Y... ont donné en location-gérance, pour une durée de six
mois à compter du 1er juillet suivant, un fonds de commerce de présentation
et vente de produits de la mer destinés à la consommation à M. X..., lequel,
par un acte sous seing privé du même jour, a promis de le leur acheter, ainsi
que l'immeuble, sous réserve de diverses conditions suspensives qui devaient
être réalisées avant le 31 janvier 1995 ; que, parmi ces conditions, il était
stipulé "qu'aucune obligation de travaux d'un montant supérieur à 5 % du
prix d'achat ne soit prescrite pour l'ouverture au public, dans les locaux dont
s'agit, par tout organisme ou commission de sécurité que ce soit" ;
Que, le 26 juillet 1994, la Socotec, organisme agréé qui s'était rendu sur
place à la demande de M. X..., a rendu un rapport relevant la non-conformité
aux normes de sécurité des installations électriques et des dispositifs en cas
d'incendie, ainsi qu'un risque d'effondrement en chaîne des aquariums dont
les supports ne présentaient pas une rigidité suffisante ; que, le 26 juillet
suivant, M. X..., se prévalant de ce rapport, a avisé M. et Mme Y... qu'il
mettait fin à la location-gérance à compter du 31 juillet et que, sans réponse
de leur part, il ferait procéder à la fermeture du fonds ; que les époux Y... ont
fait constater par huissier que, le 1er août 1994, ils étaient contraints de
reprendre l'exploitation et que des aquariums ainsi qu'un véhicule étaient
endommagés ; que, le 8 août 1994, M. X... a dénoncé au préfet les conditions
4
RJDA 06/03, n°587
9
de la poursuite, par les époux Y..., de cette exploitation et, le 9 août 1994, le
maire a interdit l'ouverture du fonds au public ;
qu'après avoir obtenu une expertise pour évaluer le montant des travaux de
mise aux normes de sécurité, M. X... a assigné les époux Y... pour voir
prononcer la résiliation, à leur torts, de la location-gérance et obtenir leur
condamnation au paiement de dommages-intérêts en raison des pertes subies
ainsi que la restitution de la somme de 50 000 francs remise à titre de dépôt
de garantie de paiement des loyers ; qu'il a également demandé que soit
constatée la non-réalisation de la condition suspensive de la promesse de
vente et ordonnée en conséquence la restitution de la somme de 40 000
francs qu'il avait versée à titre d'acompte ; que les époux Y... ont
reconventionnellement demandé la condamnation de M. X... au paiement de
pénalités contractuelles et dommages-intérêts ainsi que des loyers et
redevances impayés ;
(…)
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :
Vu les articles 1134 et 1184 du Code civil ;
Attendu que, pour infirmer le jugement et prononcer aux torts partagés la
résolution du contrat de location-gérance, l'arrêt retient qu'en remettant au
preneur des locaux inexploitables, les époux Y... ont failli à leur obligation
de délivrance, et qu'ils ne peuvent se retrancher derrière la clause figurant au
contrat selon laquelle le preneur prenait le fonds "dans l'état où tout se trouve
actuellement, sans pouvoir, à cet égard, exercer aucun recours contre le
bailleur pour quelque cause que ce soit" ;
Attendu qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que M. X..., qui savait que
des travaux de mise en conformité étaient nécessaires, s'était engagé à
prendre les locaux dans l'état où ils se trouvaient, et que ce n'est que
postérieurement à son entrée dans les lieux que des risques ont été identifiés,
ce dont il résulte que les époux Y... s'étaient acquittés de l'obligation de
délivrance qui leur incombait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences
légales de ses propres constatations ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE
2) Les obligations du locataire
Com., 27 février 2001
Le locataire gérant doit exploiter le fonds en bon père de famille afin de
ne pas le laisser péricliter ou dépérir. Le contrat peut valablement lui
imposer d’y veiller scrupuleusement.
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Montpellier, 29 avril 1999) que la
Société les grands travaux du biterrois (SGTB) a demandé la résolution du
contrat de location-gérance du fonds d'exploitation d'une carrière, consenti le
30 mars 1981 jusqu'en 2005 à la société Carrières de Saint-Martin (CSM), en
lui reprochant d'avoir failli à son obligation d'exploiter le fonds en bon père
de famille ; que la société Carrières de Bayssan, devenue propriétaire, par
suite d'un apport partiel d'actifs, du fonds de la SGTB, est intervenue
volontairement à l'instance ;
(…)
Sur le troisième moyen, pris en ses six branches :
Attendu que la société CSM fait aussi grief à l'arrêt d'avoir statué comme il a
fait alors, selon le moyen :
1 / que le contrat conclu le 30 mars 1981 entre la société les Carrières de
Saint-Martin et la Société les grands travaux du biterrois permettait à
l'exploitant d'extraire et de vendre les matériaux au rythme qui lui convenait,
"la société preneuse (s'étant) engagée à réaliser les travaux indispensables
pour la mise en service de tout ou partie de cette carrière" (contrat p. 4) ;
qu'en affirmant cependant qu'en décidant "d'abandonner provisoirement
l'exploitation du gisement nord" et en regroupant ses activités au sud le
locataire gérant se serait livré à une "sous-exploitation volontaire" et donc
fautive à partir de 1987, l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil et
les articles 1er et suivants de la loi du 20 mars 1956 ;
2 / qu'au surplus, en reprochant à la société les Carrières de Saint-Martin de
s'être contentée de verser, entre 1989 et 1997, la redevance minimale
calculée sur la base contractuelle de 150 000 tonnes par an (contrat p.9), ce
qui correspondait à l'exécution de la convention, la cour d'appel a violé les
textes susvisés ;
3 / que, subsidiairement, en s'abstenant de rechercher si le nombre d'années à
courir jusqu'à la fin de la location gérance et les capacités du gisement
demeurant au nord n'étaient pas de nature à préserver l'équilibre économique
de la convention, nonobstant la phase transitoire pendant laquelle la
redevance minimale avait été seule réglée, la cour d'appel a privé sa décision
de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et 1er et
suivants de la loi du 20 mars 1956 ;
4 / qu'en se bornant à énoncer que les Carrières de Saint-Martin avaient
abandonné "provisoirement" le gisement nord pour regrouper l'activité sur le
secteur sud, limitrophe de celui de la société Carrière de la Galiberte, la
première finançant le matériel et le personnel utilisés par la seconde, la cour
d'appel, qui ne relève aucune anomalie comptable et aucune confusion entre
les personnes morales et leurs patrimoines respectifs ne caractérise qu'un
regroupement temporaire des moyens de production correspondant à une
bonne gestion au regard du programme d'exploitation en cours, et nullement
une disparition des moyens d'exploitation ou de la clientèle au détriment de
la seule Carrières de Saint-Martin, sur lesquels elle prétend se fonder (p.16
al.l) ; qu'en statuant de la sorte l'arrêt attaqué se trouve privé de base légale
au regard des articles 1184 et 1134, alinéa 3 et 1719 du Code civil ainsi que
des articles 1er et suivants de la loi du 20 mars 1956 ;
5 / que la cour d'appel laisse dépourvues de réponse, en violation de l'article
455 du nouveau Code de procédure civile, les conclusions récapitulatives qui
faisaient précisément valoir que, s'agissant d'un processus industriel
consistant à achever l'exploitation des gisements sud avant de commencer
celle des gisements nord (p.56), une simple coopération avec l'exploitation
voisine ne réalisait aucune confusion des patrimoines dès lors que les
prestations d'une société à l'autre étaient facturées (p.59), que les bons de
commandes et les tarifs des matériaux étaient distincts et préservaient
l'identité de la clientèle (p.62) et ne constituait donc pas un obstacle à la
restitution du fonds loué au terme du contrat ;
6 / qu'après avoir déclaré que la clientèle "potentielle" de la société Carrières
de Saint-Martin, constituée par des entreprises du bâtiment et de travaux
publics, est nécessairement attachée au "secteur géographique", pour leur
approvisionnement en granulats calcaires (p. 16), la cour d'appel ne pouvait,
sans priver à nouveau sa décision de toute base légale au regard des articles
1184 et 1719 du Code civil et 1er et suivants de la loi du 20 mars 1956,
reprocher à cette société d'avoir détourné ladite cliente du seul fait de
l'utilisation de moyens de production communs avec la carrière limitrophe ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la société CSM a choisi
délibérément de laisser inexploité une partie du gisement de la carrière de
Saint-Martin, objet de la location-gérance, en vertu d'une stratégie définie
avec la société Carrière de la Galiberte, qui exploite une zone limitrophe du
1
0
même nom, est détenue par les mêmes actionnaires et a les mêmes dirigeants
qu'elle, d'autre part, que la carrière de Saint-Martin ne forme plus désormais
une unité de production distincte de la carrière de la Galiberte, les deux
carrières étant exploitées en commun avec un matériel unique de traitement
des matériaux et de pesage installé sur le carrière de la Galiberte, et le
financement de l'acquisition d'une installation de concassage-criblage ayant
été supporté par la société CSM, qui emploie en outre son personnel à
l'exploitation de la carrière de la Galiberte, l'arrêt retient que le fait que la
carrière de Saint-Martin soit sous-exploitée depuis 1989 à raison de
l'abandon, au nom d'une stratégie incompatible avec les intérêts propres du
propriétaire du fonds, de l'exploitation d'une partie du gisement et la situation
de fait créée par les sociétés CSM et de la Galiberte, qui ont constitué une
exploitation unique entraînant la perte de la clientèle du fonds loué,
procèdent d'une inexécution manifeste par la société CSM de son obligation
d'exploiter le fonds en bon père de famille et constituent une violation de la
clause selon laquelle elle s'était engagée à exploiter le fonds en bon
commerçant de façon à lui conserver sa clientèle et l'achalandage qui y sont
attachés et même à les augmenter si possible et à veiller à ne rien faire ni
laisser faire qui puisse avoir pour conséquence d'entraîner la dépréciation, la
diminution du rendement, la cessation d'exploitation, même provisoire, du
fonds ; qu'en l'état de ces constatations et énonciations, exemptes de
contradiction et déduites de son appréciation souveraine des faits de la cause,
la cour d'appel, qui n'a pas méconnu les termes du contrat et n'était pas tenue
de procéder à des recherches inopérantes ou qui ne lui étaient pas
demandées, a pu statuer comme elle a fait ; que le moyen n'est fondé en
aucune de ses six branches ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
B. Les effets à l’égard des tiers
Com., 2 juillet 2002 5
Cet arrêt traite de la responsabilité solidaire du loueur et du preneur
envers les tiers (V. Com. 4 juillet 1999, précité).
La Cour de cassation précise que cette solidarité ne joue qu’à l’égard des
tiers de bonne foi.
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Toulouse, 17 mai 2000), rendu sur
renvoi après cassation (Chambre commerciale, 23 mars 1999 n° 706 PB,
Bull. IV n° 71 p. 58), que, le 30 janvier 1990, la Société équipement de
Nîmes Sud (SENIM) a acheté un fonds de commerce d'hôtel-restaurant-salon
de thé exploité sous l'enseigne "Hôtel du cheval blanc et des arènes" dans
lequel elle a fait réaliser des travaux et qu'elle a promis de vendre, suivant
protocole d'accord du 25 juin 1991, à la société Compagnie financière du
triangle ou à la personne qu'elle se substituerait, sous réserve d'une condition
suspensive ; que la condition ne s'étant pas réalisée, la vente n'a pas eu lieu ;
que cependant, la SARL Le Cheval blanc, qui avait été constituée en vue de
la faculté de substitution précitée, était entrée dans les lieux sans qu'aucun
contrat ne soit signé et a exploité l'établissement jusqu'à sa mise en
liquidation judiciaire, le 10 février 1994 ; qu'elle était alors redevable de
cotisations sociales dont l'Union pour le recouvrement des cotisations de
sécurité sociale et d'allocations familiales (URSSAF) du Gard a demandé le
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RJDA 12/02, n°1267
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paiement à la SENIM, en faisant valoir que l'exploitation du fonds n'avait pu
se faire que dans le cadre d'une location-gérance et en se prévalant de la
garantie du loueur de fonds instituée par l'article 8 de la loi du 20 mars 1956 ;
(…)
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la SENIM fait le même reproche à l'arrêt alors, selon le moyen,
que seules les dettes nécessaires à l'exploitation du fonds sont susceptibles
d'engager la responsabilité solidaire du loueur du fonds ; que les cotisations
sociales dues par un commerçant ne constituent pas nécessairement une
nécessité propre de l'exploitation du fonds ; que tel est le cas, par exemple,
des cotisations de retraite vieillesse d'un commerçant ; que par suite, le juge
ne peut retenir la responsabilité du loueur d'un fonds pour des dettes sociales
qu'après avoir précisé la nature de ces dettes ; qu'en l'espèce, la cour d'appel
s'est contentée d'indiquer que les cotisations sociales envers l'URSSAF
étaient des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de
l'exploitation du fonds ; qu'en se déterminant ainsi, sans avoir précisé la
nature des cotisations sociales dont le paiement était demandé par l'URSSAF,
la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 8 de la loi
du 20 mars 1956, codifié à l'article L. 144-7 du Code de commerce ;
Mais attendu qu'après avoir rappelé que le loueur d'un fonds de commerce
est solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des dettes contractées
par celui-ci pour l'exploitation du fonds, l'arrêt retient que tel est le cas des
cotisations sociales dues à l'URSSAF, même si elles n'ont pas une origine
contractuelle, dès lors qu'elles répondent aux nécessités de l'exploitation ;
qu'ayant cependant constaté que la déclaration annuelle de la société Le
Cheval blanc, qui identifiait les salariés de la société, leur emploi et leur
qualification, ne précisait pas l'établissement auquel ils étaient rattachés,
alors qu'elle exploitait également un bar-restaurant à Nîmes, la cour d'appel a
décidé que l'URSSAF n'était pas fondée à demander le paiement de
l'intégralité de la créance déclarée au passif de la SARL, et ordonné une
expertise afin de déterminer le montant des seules cotisations relatives à
l'exploitation de l'hôtel-restaurant Le Cheval blanc ; qu'ainsi, la cour d'appel,
qui a précisé la nature des cotisations sociales concernées, a légalement
justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;
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