Cinq idées pour obtenir de gros rendements, Immobilier

Cinq idées pour obtenir de gros rendements, Immobilier
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Cinq idées pour obtenir de gros
rendements
ANNE-SOPHIE VION / JOURNALISTE | LE 05/09 À 06:00, MIS À JOUR À 11:51
Cinq idées pour obtenir de gros rendements
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Des placements alternatifs assurent des rendements attrayants.
Une grande sélectivité s’impose.
Diversifier son patrimoine dans la pierre reste judicieux à condition de miser sur les bonnes opérations.
Il existe des solutions alternatives et plus rentables que le locatif classique. Quelle que soit la formule
retenue, une grande sélectivité s’impose. Les investisseurs veilleront en outre à n’y allouer qu’une partie
de leurs actifs, car ce bien réel ne sera pas immédiatement disponible en cas de coup dur.
La formule murs d’hôtel
1 Le marché de l’hôtellerie française est à portée de main des particuliers, grâce à la commercialisation
de différents types de produits – fonds de non-coté (FCPR, FIP) ou parts de sociétés immobilières ou
hôtelières – et à l’initiative de sociétés comme Extend AM, Novaxia, Turenne Capital et de Finotel avec
le groupe hôtelier indépendant Maranatha.
Selon la formule retenue, l’épargnant devient copropriétaire de fonds de commerce, de murs d’hôtel
ou des deux. Finotel  2, frère jumeau de Finotel Premium, société en commandite par actions, éligible
au PEA et PEA PME, qui sera prochainement commercialisé auprès des particuliers, investit dans une
poignée d’hôtels parisiens à rénover. Le placement vise un rendement compris entre 6 et 7  % net
annuel sur une durée de sept ans.
En direct, ce secteur est difficilement accessible et le ticket d’entrée y est élevé  : pas moins de 4 à
5 millions d’euros pour un hôtel à Paris et de 2 à 3 millions d’euros pour un hôtel en province. Via les
produits clefs en main, l’investissement commence à 5.000 euros.
La nouvelle vie des bureaux
2 Des opportunités se font également jour pour les investisseurs dans la transformation de bureaux en
logements. Ce marché bénéficie aujourd’hui du soutien des pouvoirs publics. Il pourrait encore voir son
attrait renforcé par une taxe sur les bureaux vides (bureaux, entrepôts et commerces non exploités
depuis plus de deux ans) dans Paris qui entrerait en vigueur au 1er janvier 2015. Novaxia a ouvert ce
créneau d’investissement au grand public en lançant Novaxia Immo Club, un placement dédié à la
transformation de bureaux en logements dans le Grand Paris, projet d’aménagement à l’échelle de
l’agglomération parisienne. Le produit est éligible au PEA et PEA PME. La durée d’investissement est
de six ans et le montant minimum de souscription de 5.000 euros. Pour ses premiers investissements,
deux immeubles de bureaux à rénover, l’un dans les Hauts-de-Seine, à Nanterre, l’autre dans le
20e arrondissement de Paris, la société table sur une rentabilité brute annuelle de 5  %, pour le premier,
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et de 8,66  % pour le second.
L’option parking
3 Acheter un emplacement de parking, box ou garage est une autre piste payante à explorer. Certes, là
aussi, l’envolée des prix a amoindri la rentabilité de l’actif, qui se loue en moyenne autour de 80 euros
en province et de 120 euros à Paris par mois. La transaction moyenne pour ce type de bien a atteint
26.050 euros dans la capitale et 15.443 euros en province, en juin 2014, d’après le baromètre de
Monsieurparking.com , société dédiée à l’achat, la vente et la location de places de parking. Toutefois,
ce placement assure encore entre 5 et 7  % par an. Il présente aussi pour points forts d’être accessible à
partir d’un montant relativement modeste, d’être peu gourmand en charges et de ne pas être soumis à
l’encadrement des loyers. Le propriétaire-bailleur a aussi le loisir de résilier le bail tous les trois mois. La
qualité de l’emplacement est une fois encore primordiale.
Le vaste choix des résidences services
4 Acheter un logement meublé dans une résidence services présente aussi de nombreux atouts. Qu’il
s’agisse d’un appartement dans une résidence de tourisme ou pour voyageurs d’affaires, dans une
résidence étudiante ou pour personnes âgées, médicalisée ou non, les espoirs de rendement sont
alléchants. Des spécialistes du secteur l’évaluent entre 3,5 % et 5 % par an. Les avantages fiscaux à la
clé ont de quoi convaincre les investisseurs. L’acheteur profite de la fiscalité du loueur en meublé
professionnel (LMNP) avec déduction des charges et amortissement du bien. Les revenus tirés de cette
activité sont ainsi imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (ou «
micro-BIC », si les loyers bruts sont inférieurs à 32.900 euros en 2014). Ce régime permet de déduire la
totalité de ses intérêts d’emprunt et d’amortir le logement et les meubles.
Dans cette hypothèse, l’investisseur bénéficie aussi du remboursement de la TVA au taux de 20 %, à
condition que le logement soit détenu au moins vingt ans. Il peut également choisir le régime CensiBouvard, prorogé jusqu’au 31 décembre 2016, en fonction de son profil fiscal et la durée de détention
du bien. Sous conditions, le dispositif donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 %
dans la limite de 300.000 euros investis, étalés à parts égales sur neuf ans. Ce régime convient mieux à
des particuliers peu imposés et pour des durées de détention égales ou inférieures à vingt ans.
L’investisseur ne peut dans ce cas cumuler réduction d’impôt et amortissement du bien.
Attention aux offres commerciales proposant d’investir dans des programmes en résidences services,
qui éclosent régulièrement sur le marché. Si les bonnes affaires peuvent être au rendez-vous, les
facteurs de risque sont nombreux. L’investissement est compliqué, du fait notamment de la signature
d’un bail commercial en général d’au moins neuf ans avec l’exploitant de la résidence. Plusieurs critères
sont à prendre en compte avant d’investir. Comme tout achat immobilier, la qualité de l’emplacement est
déterminante. Le bien retenu doit se situer au bon endroit et au bon prix. Les loyers perçus par
l’exploitant devront en outre être cohérents avec ceux pratiqués pour des appartements meublés
comparables. Le candidat à l’achat devra aussi s’assurer qu’il y a une vraie demande locale pour le
logement visé, et, notamment pour les résidences étudiantes et de tourisme, que le marché n’est pas
saturé d’offres. Prudence aussi dans le secteur en vogue des résidences séniors et des Ehpad
(établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) : comme pour les autres segments,
le succès de l’opération sera étroitement lié à l’expertise du métier et à la solidité financière du
gestionnaire.
La régularité des SCPI
5 En optant pour l’achat de parts de sociétés civiles de placement dans l’immobilier (SCPI), les
épargnants bénéficient des opportunités de l’immobilier d’entreprise - bureaux, commerces, locaux
d’activité… - tout en se libérant des contraintes de la gestion locative. Car les SCPI ont pour vocation
d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Les investisseurs profitent des revenus de la
location. Investir dans des SCPI donne aussi la faculté de diversifier son patrimoine entre plusieurs
biens, par types et par zones géographiques. Le souscripteur peut ainsi mutualiser le risque locatif.
Autre point fort : l’investissement s’effectuera à partir de quelques milliers d’euros, voire moins, et peut
donc être précisément calibré à ses besoins. Les SCPI offrent aussi une formule d’épargne pertinente
pour générer des revenus réguliers complémentaires. Depuis 25 ans, elles ont rapporté, en moyenne,
entre 5 % et 8 % net, hors fiscalité. Ce rendement tend à baisser, mais il reste consistant et
concurrentiel par rapport à d’autres placements. Il était encore de 5,13 % en 2013. Pour cette année,
des experts prévoient encore taux moyen compris entre 5 % et 5,10 %. L’achat de SCPI ne doit
toutefois pas s’effectuer les yeux fermés. Toutes les sociétés ne se valent pas. Il importe d’être
rigoureux dans ses choix. La rémunération n’est pas garantie. L’activité de ces sociétés n’est pas
étanche à la morosité du climat économique. La dégradation de l’activité économique pèse sur les
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