L`EXPERTISE IMMOBILIÈRE DES ACTIFS DE SANTÉ : ENJEUX

L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE DES ACTIFS DE SANTÉ :
ENJEUX, MÉTHODES ET LIMITES
Résumé :
En France, 2007 est une année record pour l’investissement en immobilier d’entreprise. Dans ce
contexte de demande croissante des investisseurs et de pénurie de produits, les taux de
rendement des actifs se contractent jusqu’à atteindre en milieu d’année leur plus bas niveau. A
la recherche d’actifs alternatifs, les investisseurs découvrent véritablement les cliniques et les
EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Décorellés des
cycles économiques, ces produits de niche sont épargnés par la baisse des rendements et
génèrent des cash-flows sécurisés sur de longues durées. Placés dans des sociétés faisant appel
public à l’épargne (OPCI, SCPI) et des foncières cotées (SIIC), ces actifs font l’objet en nombre
d’évaluations réglementaires dès 2008. Au départ, les experts leur appliquent les méthodes
d’évaluation des produits monovalents, sans véritable connaissance du secteur. Or, les modalités
d’installation, l’encadrement des tarifs, les spécificités des locaux et des équipements
notamment, font des établissements de santé une catégorie d’actifs particulière qui réclame une
connaissance poussée de leur exploitation. La valeur de l’immobilier de santé est inhérente à
son exploitation. Pour cette raison, son exploitation et sa financiarisation ont été étudiées en 1ère
et 2nde parties. Sur la base d’entretiens réalisés auprès d’experts, d’investisseurs et d’exploitants,
une 3ème partie fait la synthèse et l’analyse des méthodes, ratios et critères en place.
Mots-clés :
Immobilier, expertise, évaluation, valeur vénale, santé, médico-social, cliniques, EHPAD.
Directeur de mémoire : Abdallah OULD BRAHIM, MRICS
Auteur : Benoît KLEIN : [email protected]