Immobilier : bientôt le krach

29/07/2011
Immobilier : bientôt le krach ?
Alors que les prix des logements anciens continuent de flamber, l'Insee reste modérée sur
les risques de bulle. De son coté, l'économiste Jacques Frigitt plaide pour un retour des
prix plus réalistes avec les revenus des acquéreurs.
Le retournement du marché immobilier est-il proche ? Dans une récente étude intitulée «Les prix
immobiliers en France : une évolution singulière», l'Insee montre que la France semble, malgré la
forte reprise des transactions et des prix, à l'abri d'une bulle immobilière : «Le niveau
d'endettement des ménages et les modes de distribution du crédit par les banques semblent
prémunir la France des excès qui ont conduit à la formation d'une bulle aux Etats-Unis ou en
Espagne». Sans pour autant polémiquer, certains observateurs estiment toutefois que l'analyse
aurait été sans doute plus nuancée si elle avait été réalisée par la division logement de l'Insee et
non la division conjoncture.
La hausse des prix ne serait pas due à la spéculation, mais au manque de logements disponibles
sur le marché. «A l'heure actuelle, la majorité des biens immobiliers sont détenus par des
personnes physiques, et pour près de 80% au titre de la résidence principale, explique Philippe
Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. La baisse du pourcentage des professionnels type
marchands de biens et des investisseurs institutionnels réduit d'autant les risques d'un fort retour
de l'offre, et donc de l'éclatement d'une bulle immobilière comme ce fut le cas au début des
années 1990.»
Le poids des investisseurs privés dans l'ancien
Même si le marché de l'immobilier résidentiel est essentiellement entre les mains des personnes
physiques, les investisseurs privés dans l'ancien effectuent grosso modo 20% des transactions.
A la différence des accédants à la propriété, ils ont tendance à être moins regardant sur leur plan
de financement. En fait, ils remboursent leur crédit en complétant leurs loyers encaissés avec un
effort d'épargne régulier. «Tout suggère que la hausse des prix est plus forte pour les biens
locatifs que pour les logements occupés par le propriétaire, explique Jacques Frigitt, chargé de
mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable. L'espérance de
plus-value attire les acheteurs, qui se détournent des autres placements, notamment des
actions.» Cette attitude n'est pas sans rappeler celle des investisseurs au lendemain du krach
boursier de 1929.