Le Domaine du Mont d`Arbois CONTRAT DE RESERVATION

RESIDENCE
Le Domaine du
Mont d’Arbois
CONTRAT DE RESERVATION
CONTRAT de RESERVATION
CONTRAT DE RESERVATION D’UN APPARTEMENT A VENDRE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
Document 1 – FICHE DES CONDITIONS GENERALES
Entre les soussignés :
Le RESERVANT précisé sur la fiche particulière
D’une part
Et la ou les personnes désignées sur la fiche particulière du présent
contrat de réservation ci-après dénommée(s) Le RESERVATAIRE.
D’autre part
Il a été préalablement exposé ce qui suit :
Le RESERVANT est propriétaire du tènement immobilier dont la
désignation est précisée sur la fiche particulière.
I – PERMIS DE CONSTRUIRE
Le RESERVANT a obtenu le permis de construire rapporté sur la fiche
particulière. Toutefois le RESERVANT se réserve la faculté de
modifier la distribution et l’affectation des locaux et de les subdiviser.
II – STATUT DE L’ENSEMBLE
Le RESERVANT informe que les locaux constituant l’ensemble
immobilier dont il s’agit sont destinés à être vendus sous le régime de
la copropriété en leur état futur d’achèvement et qu’ils seront soumis à
la législation sur la copropriété (loi du 10 juillet 1965, décret du 17
mars 1967. Loi du 31 décembre 1985 et textes subséquents). Un
exemplaire de l’état descriptif de division du règlement de copropriété
sera remis au RESERVATAIRE préalablement à la signature de l’acte
authentique. Cet état descriptif de division-règlement de copropriété a
été ou sera établi aux termes d’un acte reçu par le notaire précisé sur les
clauses particulières.
III – QUALITE DE LA CONSTRUCTION – PLANS DES
LOCAUX RESERVES
La consistance, les caractéristiques techniques de l’ensemble
immobilier sont déterminées dans la notice technique établie
conformément à l’arrêté du 10 mai 1968 qui sera déposé au rang des
minutes du notaire et que le RESERVATAIRE sera autorisé à
consulter.
En outre, le RESERVATAIRE déclare avoir pris connaissance de la
notice descriptive sommaire, du plan des locaux choisis et du plan
masse de l’ensemble immobilier qui demeureront annexés aux
présentes.
IV – DELAI D’EXECUTION DES OUVRAGES
Le délai d’exécution des ouvrages sera celui mentionné sur la fiche
particulière du présent contrat. Ce délai pourra être prolongé de la
durée des interruptions de travaux pour cas de force majeure ou plus
généralement cause légitime de suspension du délai de livrai- son,
intempéries, grèves, faillites ou déconfitures, injonctions de
l’administration ou autre.
CECI
EXPOSE
LES
PARTIES
EXPRESSEMENT CE QUI SUIT :
CONVIENNENT
CONVENTION
1) LOCAUX RESERVES
Conformément à l’article II de la loi du 3 janvier 1967 et dans les
conditions du chapitre V du décret du 22 décembre 1967, le
RESERVANT S’ENGAGE A RESERVER SI L’OPERATION SE
REALISE AU RESERVATAIRE QUI ACCEPTE, LES BIENS ET
DROITS
IMMOBILERS
DESIGNES
SUR
LA
FICHE
PARTICULIERE EN LEUR ETAT FUTUR ACHEVEMENT ET Y
ATTACHER LES TANTIEMES DES PARTIES COMMUNES
GENERALES AFFERENTS AUX LOCAUX RESERVES.
2) PAIEMENT DU PRIX
Ce prix toutes taxes comprises sera susceptible de variation tant en
hausse qu’en baisse pour tenir compte de tout changement du taux de la
TVA qui pourrait intervenir avant la réitération notariée du présent
contrat préliminaire. Ce prix ne tient pas compte des frais d’acte de
vente notarié, des frais de publicité foncière et des frais relatifs aux
prêts sollicités par l’acquéreur.
Sauf spécification contraire indiquée sur la fiche particulière, le prix
sera payable conformément à l’article R.261.14 du code de la
construction et de l’habitation selon l’échelle type suivante :
Lors de la réalisation de la vente par acte authentique à
concurrence de ……..………….…………………………………..20 %
Sur lesquels s’imputeront les 5 % du dépôt de garantie dont il est fait
état ci-après.
- A l’achèvement des Fondations,
à concurrence de ……………………………..……………………15 %
- A la dalle basse du rez-de-chaussée,
à concurrence de ……………………………..……………………30 %
- A la mise hors d’eau,
à concurrence de ……………………………..………………….... 5 %
- Au début des travaux du marché cloisons/doublages,
à concurrence de ……………………………..……………………20 %
- A l’achèvement des travaux,
à concurrence de ……………………………..……………………..5 %
- A la remise des clés,
à concurrence de ……………………………..……………………..5 %
TOTAL EGAL AU PRIX DE VENTE…………100 %
N.B. : L’avancement des travaux s’apprécie sur l’ensemble de
l’immeuble formant une entité viable.
Dans l’hypothèse d’un programme de maisons individuelles vendu en
garantie intrinsèque, les appels de fonds ne devront pas excéder :
A l’achèvement des fondations : …………………………………..20 %
A la mise hors d’eau : …………….……………………………...45 %
A l’achèvement de la maison : ………….………………………..85 %
A la remise des clés : ………………….…………….…………..100 %
Les paiements à effectuer en fonction de l’état d’avancement des
travaux devront intervenir dans les huit jours de la notification
correspondante ; toute somme qui ne serait pas payée à l’échéance
exacte serait de plein droit et sans mise en demeure, passible d’une
pénalité de UN POUR CENT (1%) par mois de retard, tout mois
commencé étant compté en entier.
Le RESERVATAIRE pourra régler une partie du prix au moyen
d’emprunts, notamment ceux indiqués sur la fiche particulière. Il
s’engage à déposer ses demandes de prêts dans les délais les plus brefs
et au plus tard dans les 15 jours des présentes puis à fournir aux
Etablissements prêteurs toutes précisions et justifications nécessaires à
l’instruction de ces demandes.
3) REALISATION DE LA VENTE
Un mois avant la date prévue pour la signature, le RESERVANT fera
connaître au RESERVATAIRE les dates et heures fixées pour la
signature de l’acte authentique de vente par-devant le notaire du
RESERVANT, qui lui notifiera en même temps le projet d’acte de
vente accompagné de l’état descriptif de division-règlement de
copropriété et du document d’information des acquéreurs contenant
toutes le conditions générales.
Le RESERVATAIRE s’engage à régulariser l’acte de vente au plus
tard dans les trente jours qui suivront la notification du projet d’acte,
faute de quoi le RESERVANT se réserve la possibilité soit de lui
compter un intérêt de retard de 1 % par mois, tout mois commencé
étant compté en entier, soit de s’attribuer le dépôt de garantie
conformément à ce qu’il est dit au 3 du paragraphe ci-après. La vente
ne sera parfaite que par la signature par-devant le notaire de l’acte
authentique auquel le transfert de propriété est expressément
subordonné.
Dès cette signature, le RESERVATAIRE deviendra copropriétaire des
constructions existantes et au fur et à mesure de leur exécution des
ouvrages restant à construire, le tout dans la proportion des locaux objet
des présentes. Le RESERVANT conservera toutefois la qualité de
MAITRE DE L’OUVRAGE à l’égard des architectes, entrepreneurs et
autres techniciens du bâtiment sans que le RESERVATAIRE puisse
s’immiscer dans la conduite des travaux.
4) DEPOT DE GARANTIE
Le présent contrat ne vaut qu’à titre de réservation pure et simple.
Les fonds déposés en garantie dont le montant figure sur la fiche
particulière, et qui sont indisponibles et incessibles jusqu’à la
conclusion de l’acte de vente : (sauf réalisation des hypothèses prévues
au 2 et 3 ci-dessous).
1) s’imputeront sur le prix de vente si celle-ci se réalise et ce, lors du
premier versement.
2) seront restituées au RESERVATAIRE dans les cas prévus par
l’article R261-31 du code de la construction et de l’habitation et textes
subséquents. Sous réserve de la justification par le déposant de son
droit de restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum
de trois mois à dater de cette demande.
3) seront acquis de plein droit au RESERVANT à titre de dommages et
intérêts si le RESERVATAIRE ne signe pas le contrat authentique de
vente pour une ou des raisons autres que celles indiquées au 2 cidessus. Le RESERVANT sera alors libéré de tout engagement envers
le RESERVATAIRE et reprendra la libre disposition des biens.
Le RESERVATAIRE autorise expressément par les présentes le notaire
du RESERVANT nommé sur la fiche particulière à verser le dépôt de
garantie entre les mains du RESERVANT sur sa seule signature et
contre justification de la carence du RESERVATAIRE comme il est
prévu au 3e alinéa du présent article.
5) MENTIONS REGLEMENTAIRES
Conformément aux dispositions de l’article R261-27 du Code de la
construction et de l’habitation la teneur des articles R261-28 à 26131 dudit Code est reproduite ci-dessous :
ARTICLE R261-28
Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix
prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas
un an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai n’excède pas deux
ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède deux ans.
ARTICLE R261-29
Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du
RESERVATAIRE dans une banque ou un établissement spécialement
habilité à cet effet ou chez un notaire. Les dépôts des
RESERVATAIRES des différents locaux composant un même
immeuble ou un même ensemble immobilier peuvent être groupés dans
un compte unique spécial comportant une rubrique par
RESERVATAIRE.
ARTICLE R261-30
Le RESERVANT doit notifier au RESERVATAIRE le projet d’acte de
vente un mois avant la date de la signature de cet acte.
ARTICLE R261-31
Le dépôt de garantie est restitué sans retenue ni pénalité au
RESERVATAIRE :
a) si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le
délai prévu au contrat préliminaire.
b) si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé
le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire.
Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du
prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de
l’immeuble ou une amélioration de sa qualité.
c) si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus
ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions
dudit contrat.
d) si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne
doit pas être réalisé.
e) si l’immeuble ou la partie de l’immeuble ayant fait l’objet du contrat
présente dans consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une
réduction de valeur supérieure à 10 %.
Dans les cas prévus au présent article, le RESERVATAIRE notifie sa
demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception sous réserve de la
justification par le déposant de son droit à restitution, le remboursement
intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de cette
demande.
ARTICLE L271-1 du code de la Construction et de l’Habitation
(article 72 de la loi S.R.U. du 13 décembre 2000) Conformément aux
dispositions de cette loi relative à la protection et au règlement des
difficultés liées au surendettement des particuliers, le présent contrat
préliminaire sera adressé par lettre recommandée avec accusé de
réception au RESERVATAIRE qui disposera d’un délai de rétractation
de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de
cette lettre recommandée avec accusé de réception passé ce délai sans
manifestation de rétractation par lettre recommandé avec accusé de
réception, le présent contrat préliminaire deviendra définitif.
Le RESERVATAIRE s’engage à déposer auprès du ou des organismes
prêteurs de son choix toutes les pièces nécessaires à l’établissement du
dossier de demande de prêt et ce, dans les quinze jours de la signature
des présentes.
Pour le cas où ce ou ces prêts n’auraient pas été obtenus, le dépôt de
garantie sera restitué au RESERVATAIRE s’il adresse au
RESERVANT par lettre recommandée avec avis de réception dans les
quinze jours de l’envoi du projet d’acte, une demande de
remboursement en justifiant la non-obtention de son prêt par deux
attestations de la banque :
- l’une indiquant qu’il a déposé son dossier de prêt dans le délai de
quinze jours impartis.
- l’autre indiquant les raisons pour lesquelles le prêt a été refusé.
7) ACCEPTATION DU RESERVATAIRE
Le RESERVATAIRE déclare accepter la faculté de se porter acquéreur
qui lui est conférée par le RESERVANT par préférence à tout autre des
biens et droits immobiliers ci-dessus fixés. Il déclare en outre avoir pris
connaissance des articles R261-28 à R261-31 du Code de la
construction et de l’habitation ci-dessus reproduits
Le RESERVATAIRE prend acte de ce que les éventuelles différences
n’excédant pas 5 % en plus ou en moins et, concernant les côtes,
surfaces ou dimensions portées sur le plan seront considérées comme
admissibles et ne donneront lieu en aucun cas à augmentation ou
diminution du prix prévu au présent contrat.
8) CLAUSES PARTICULIERES
8-1) Travaux modificatifs :
Pour le cas où des travaux modificatifs auraient été commandés par le
Réservataire dans les lots réservés avant la signature de l’acte de
transfert de propriété et que celui-ci ne réitère pas l’acte d’acquisition
dans le mois de la notification, le Réservataire devra assumer l’entière
responsabilité de la remise en état initial des lots modifiés.
Le RESERVATAIRE devra en outre assumer le coût des études qui
auront été menées pour satisfaire à sa demande , de même que les frais
liés à l’ouverture d’un dossier travaux modificatifs par le maître
d’ouvrage.
Il est en outre rappelé que la livraison des locaux pourra être retardée
par suite des modifications demandées et sortant du planning normal
des travaux de construction. L’acte authentique de vente apportera
toutes précisions à ce sujet. Le Maître d’œuvre et le Réservant devront
en outre avoir donné leur accord sur les travaux demandés.
8-2) CADUCITE DU CONTRAT PRELIMINAIRE
Faute par le RESERVATAIRE d’avoir signé l’acte de vente dans les
cinq semaines de la réception du projet, le RESERVANT sera ispo
facto en droit de constater la caducité du présent contrat préliminaire et
de mobiliser le dépôt de garantie.
9) FRAIS :
Le RESERVATAIRE déclare être informé de l’obligation qu’il aura
d’acquitter les frais suivants :
les frais d’acte de vente
la quote-part lui incombant dans les frais de l’état descriptif
de division et du règlement de copropriété
les frais de prêt éventuellement sollicité par le
RESERVATAIRE
10) ELECTION DE DOMICILE
Pour l’exécution des présentes et de leurs suites, le RESERVANT fait
élection de domicile au lieu de son siège social et le RESERVATAIRE
au lieu où il a déclaré résider.
FAIT A
LE
En autant d’exemplaires originaux que de parties, outre un exemplaire
pour le notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente à établir à la
suite des présentes.
LE RESERVANT
LE RESERVATAIRE (1)
6) PRET (S) EVENTUELLEMENT SOLLICITE (S) PAR LE
RESERVATAIRE
Le Réservataire déclare avoir l’intention de solliciter un ou plusieurs
prêts dont le montant est indiqué sur la fiche particulière en vue de
financer les locaux réservés ci-dessus désignés.
(1) FAIRE PRECEDER LA SIGNATURE DE LA MENTION
MANUSCRITE : Lu et Approuvé
Document 2 – PAGE 1
INFORMATION DE L’ACQUEREUR : CONDITIONS SPECIFIQUES RESIDENCES DE TOURISME ET
A LA REMISE DES LOCAUX EN LOCATION
Présentation de l’ensemble immobilier :
Le Réservant envisage de réaliser un ensemble immobilier classé résidence de tourisme 4 étoiles, sur un terrain situé
sur la commune de Saint Gervais Les Bains (74170).
Cet ensemble immobilier sera constitué de 2 bâtiments de 13 logements (partie existante) et 24 logements
(partie neuve à construire) soit 37 logements, pour une surface totale d’environ 1.740 m².
Ainsi que les parties communes comprenant, dans le bâtiment existant à rénover :
• Un hall d’accueil,
• Une salle petit déjeuner,
• Un espace relaxation comprenant un sauna et un SPA
A - INFORMATION DE L'ACQUEREUR :
L'ACQUEREUR reconnaît avoir été informé que la destination finale de la résidence dénommée «LE DOMAINE
DU MONT D’ARBOIS» sera l’exploitation d’une Résidence de Tourisme et fera l'objet d’une demande de
classement définitive conformément à l’arrêté du 14 février 1986 modifié du Ministère du Commerce Extérieur et du
Tourisme.
Il est ensuite expliqué que la Résidence LE DOMAINE DU MONT D’ARBOIS fera l’objet d’une
exploitation par la société dénommée SOGERELY VEIGY SARL, au capital de 20.000 €uros dont le siège est à
SAINT CYR SUR MENTHON (01380) lieudit Arringes, immatriculée au RCS de BOURG EN BRESSE sous le n°
523 319 350, qui prendra à bail commercial chacun des lots de ladite résidence, préalablement garni de tout mobilier
nécessaire à leur occupation, puis les sous-louera aux futurs résidents.
Bail à consentir par l’acquéreur
Le Réservataire désirant acquérir un lot au sein de la Résidence ci-dessus décrite, régularisera en conséquence
directement avec la Société SOGERELY VEIGY, avant la vente notariée et donc sous la condition suspensive de
réalisation de celle-ci, un bail commercial dont le projet est ci-annexé, et dont le Réservataire a d’ores et déjà pris
connaissance.
Ce bail soumis au statut des baux commerciaux, est d’une durée ferme de neuf (9) années à compter de
l’achèvement de la résidence, et prévoit les modalités d’exploitation par le locataire, les obligations des parties et
notamment la répartition des charges conformément au secteur du logement.
Ce bail résultera d’un acte sous seings privés.
Le preneur sera autorisé à consentir toutes sous locations conformes à la destination prévue par le bail, c'est à dire à
usage de logement meublé, selon les prescriptions du bail.
Le locataire exercera dans ce local l'activité d'exploitation de résidence de tourisme, consistant en la sous location
meublée des biens pour des périodes de temps déterminées avec fourniture de différents services ou prestations para
hôtelières à ses clients, conformément aux dispositions de l'arrêté sus visé.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et Résidence de Tourisme
Les locations de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée.
Toutefois cette exonération comporte des exceptions en vertu de l’article 261-D-4° du code général des impôts ci
après littéralement rapportées :
« 4° Les locations occasionnelles permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage
d'habitation.
Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :
a) Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou
agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement de touristes et
qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un
engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;
b) Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectué à titre onéreux et de manière habituelle,
comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires
à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle :
le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non
personnalisée, de la clientèle ;
c) Aux locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'hébergement qui remplit les conditions
fixées " a " ou au " b ", à l'exclusion de celles consenties à l'exploitant d'un établissement mentionné à l'article L.
633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction.
Document 2 – PAGE 2
Sont également ci-après littéralement rapportées les articles 176, 177 et 178 de l'annexe II du Code Général des
Impôts.
« Art. 176 - l’application des dispositions du a du 4° de l’art 261 D du CGI à une résidence de tourisme est
subordonnée à l'engagement de son exploitant soit de dépenser pendant les vingt quatre premier mois de
l'exploitation une somme au moins égale à 1,5 p 100 des recettes d’exploitation de la résidence pour la recherche de
la clientèle étrangère soit de conclure pendant la même période avec des organisateurs de voyages ou de séjours des
contrats de mise à disposition tels que 20p 100 au moins des unités d’hébergement de la résidence soient réservés à
des touristes étrangers.
« L'engagement est souscrit sur papier libre et remis au service des impôts dont relève l'exploitant.
« Art 177 - dans le délai de trois mois qui suit l'expiration de la période mentionnée à l’article 176, l'exploitant de
la résidence de tourisme classée doit justifier auprès du service des impôts qu'il a rempli son engagement en
produisant un état récapitulatif des dépenses qu'il a engagées ou des contrats qu'il a conclus.
« Art 178 - lorsque la condition de location par un contrat d’une durée d'au moins neuf ans cesse d’être remplie ou
lorsque l'engagement de promotion touristique à l'étranger mentionné à l’article 176 n'est pas respecté le redevable
ou ses ayants droit sont placés sous le régime de l’exonération de taxe sur la valeur ajoutée à compter de la date à
laquelle ils ont été soumis à cette taxe pour cette location. »
Pour la pleine information de l’ACQUEREUR, il est rappelé les dispositions suivantes :
Dispositions de l’article L145-7-1 du Code de Commerce
« Les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à
l'article L 321-1 du code du tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à
l'expiration d'une période triennale. »
Dispositions de l’article L321-3 du Code du Tourisme
« Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme
mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du droit à l'indemnité
dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du bail, ainsi
que les modalités générales de son calcul. »
Dispositions de l’article L 321-4 du Code du Tourisme
« Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situé dans des résidences de tourisme
doivent comprendre l’identité du gestionnaire retenu pour gérer la résidence et répondre à des critères fixés par
arrêté du ministre chargé du tourisme. »
Ces critères ont été précisés dans un arrêté du ministère du tourisme du 23 décembre 2009, paru au journal officiel du
27 décembre 2009.
Dispositions de l’article L145-7 du Code de Commerce
« Le locataire dont le bail est reporté a droit à une indemnité de dépossession qui comprend l'indemnisation des
conséquences dommageables de la privation temporaire de jouissance, compte tenu, s'il y a lieu, de l'installation
provisoire réalisée aux frais du bailleur et du remboursement de ses frais normaux de déménagement et de
réinstallation.
Lorsque l'offre a été acceptée ou reconnue valable par la juridiction compétente, et après l'expiration du délai d'un
an à compter de la ratification de l'offre, le locataire doit quitter les lieux dès la mise à la disposition effective du
local offert et le versement d'une indemnité provisionnelle dont le montant est fixé dans les formes prévues à l'article
L. 145-19.
Les prix et les conditions accessoires du bail peuvent être modifiés à la demande de la partie la plus diligente. »
Dispositions de l’article L145-9 du Code de Commerce
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent
chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à
l'avance.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction audelà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa
précédent.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la
résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et
pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au
contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années
ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier
ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est
donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité
d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le
congé a été donné. »
Document 2 – PAGE 3
Dispositions de l’article L145-14 du Code de Commerce
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles
L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut
de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de
la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais
et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le
préjudice est moindre. »
Dispositions de l’article L145-17 du Code de Commerce
« I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité:
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution
d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des
dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est
poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en
demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les
termes du présent alinéa ;
2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité
reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son
état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux
commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par
les articles L. 145-19 et L. 145-20. »
En conséquence, l’ACQUEREUR bailleur reconnaît être avisé que dans le cas où il refuserait le renouvellement du
bail à échéance, il peut être redevable d’une indemnité d’éviction dont le calcul résultera des usages de la profession,
des résultats d’exploitation notamment, et de l’appréciation souveraine des juges compétents.
Cette indemnité sera calculée en conformité avec l'article L145-14 du code de commerce, rappelé ci-dessus.
Une note d'information demeurera annexée aux présentes, dont l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance, établie
conformément aux dispositions de la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009, loi de développement et de modernisation
des services touristiques, et son décret d'application du 23 décembre 2009
Assujettissement des loyers à la TVA
L'ACQUEREUR (dans la mesure où il est susceptible de bénéficier des franchises mentionnées à l’article 293.B du
Code Général des Impôts) opte pour l’assujettissement des loyers à la T.V.A. conformément aux dispositions de
l’article 293 F du Code Général des Impôts. Il s'engage à renouveler cette option pendant toute la durée de la période
donnant lieu à la régularisation.
De la sorte, la location par l 'ACQUEREUR à l'exploitant sera elle-même imposable de plein droit à la T.V.A. au
taux de 5.5 %.
Par suite, il est convenu ce qui suit :
L'ACQUEREUR s'oblige à remplir les conditions lui incombant pour parvenir à ce remboursement et à effectuer les
formalités :
- d'option volontaire à la T.V.A. conformément à l’article 293 F du Code Général des Impôts,
- de demande de remboursement de crédit de la TV.A. et faire pendant cette période les déclarations nécessaires.
Conséquences fiscales résultant de l’interruption du contrat de location de 9 années minimum.
Le Vendeur a informé l'acquéreur des conséquences fiscales résultant de l'interruption du contrat initial de location
de neuf années minimum conformément à l’article L145-7-1 du Code de Commerce, et, notamment, de l’obligation
de reverser intégralement au trésor la taxe irrégulièrement déduite en contrepartie d'activité réputée non soumise à la
taxe sur la valeur ajoutée depuis le début de l’exploitation (article 271 du CGI).
En cas d'interruption du contrat initial de location après la neuvième année, il sera redevable d'une fraction de la taxe
antérieurement déduite.
Jouissance
Comme indiqué ci-dessus et compte tenu du bail commercial à intervenir l’acquéreur prendra la jouissance des lieux
par la perception des loyers à son profit, et ce à partir de la date stipulée audit bail.
Toutefois l'acquéreur donne dès à présent tous pouvoirs au gestionnaire de la résidence à l'effet de le représenter lors
de la prise de jouissance des locaux et du mobilier vendus.
Mandat fiscal
L’acquéreur en accord avec le vendeur fera appel à tout cabinet compétent pour mettre en forme les documents
relatifs à la demande de remboursement de crédit de TVA aux déclarations obligatoires en matière de TVA et aux
demandes de renseignements y afférentes de l’administration, le mandat ainsi donné à un cabinet ne conférera pas à
celui ci la qualité de représentant fiscal.
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Dans le cas où un changement interviendrait dans la réglementation en vigueur entraînant une diminution du montant
de la TVA pouvant être remboursée, le régime normal de déduction pourrait s'appliquer pour la différence.
En tant que de besoin, l'ACQUEREUR confirme le mandat qu'il entend donner au cabinet comptable de son choix, à
l'effet d'effectuer les formalités de demande de remboursement de crédit de TVA et de faire pendant cette période les
déclarations nécessaires, recevoir les demandes de l'Administration et y répondre.
Le mandat ainsi donné à cette Société ne conférera pas à celle-ci la qualité de représentant fiscal.
Il est précisé que le montant des remboursements à recevoir à ce titre, devra être versé en l'Etude du Notaire
soussigné, ou directement à la société venderesse ou au client.
Il est ici rappelé que l'acquéreur a donné mandat à tout clerc de l'office notarial du Notaire soussigné, à l'effet de
recevoir le montant du remboursement de la TVA à provenir et d'en effectuer en son acquit le paiement au compte du
vendeur.
IL DEMEURE EXPRESSEMENT CONVENU QUE :
Une fois le remboursement de la T.V.A. obtenu, l'exploitation avec services para hôteliers restera de la responsabilité
de l'exploitant sans que la responsabilité du VENDEUR puisse être recherchée en cas de remise en cause du régime
de la T.V.A du fait de l'exploitant ou de sa défaillance éventuelle.
LE VENDEUR s'oblige uniquement, en ce qui le concerne, à assumer les obligations lui incombant en sa qualité de
maître d’ouvrage et de Réservant.
B - CONSEILS A L'ACQUEREUR
L'ACQUEREUR reconnaît avoir été informé sur les conséquences de la présente acquisition réalisée en état futur
d'achèvement dans le cas où il serait amené à revendre dans le délai de cinq ans suivant l'achèvement de l'immeuble.
Dans cette hypothèse, il serait assujetti au paiement de la T.V.A. au taux de 19.60 % sur la vente réalisée.
Dispositions des articles 207 de l’annexe II et 257 bis du Code Général des Impôts
Le représentant de l'Acquéreur reconnaît que son mandant a été avisé des dispositions de l’article 207 de l'annexe II
et de l'article 257 bis du code général des impôts, ci-après littéralement reproduits par extrait :
207 annexe II - « II. - 1. Pour les biens immobilisés, une régularisation de la taxe initialement déduite est opérée
chaque année pendant cinq ans, dont celle au cours de laquelle ils ont été acquis, importés, achevés, utilisés pour la
première fois ou transférés entre secteurs d'activité constitués en application de l'article 209.
2. Chaque année, la régularisation est égale au cinquième du produit de la taxe initiale par la différence entre le
coefficient de déduction de l'année et le coefficient de déduction de référence mentionné au 2 du V. Elle prend la
forme d'une déduction complémentaire si cette différence est positive, d'un reversement dans le cas contraire.
3. Par dérogation à la durée mentionnée au 1 et à la fraction mentionnée au 2, cette régularisation s'opère pour les
immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années.
4. La régularisation doit être effectuée avant le 25 avril de l'année suivante. Aucune régularisation n'est effectuée si
la différence entre le produit des coefficients d'assujettissement et de taxation de l'année, d'une part, et le produit des
coefficients d'assujettissement et de taxation de référence mentionnés au 2 du V, d'autre part, n'est pas supérieure, en
valeur absolue, à un dixième.»
257 bis - « les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur
ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport
à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens.
Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe
déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du 2 et 1 de l’article 266, de
l’article 268 ou de l’article 297 A ».
En outre, il résulte des dispositions du rescrit fiscal, délivré par la Direction de la législation fiscale, le 12 septembre
2006 sous le numéro 2006/34, que « la dispense de taxation s'applique aux cessions d'immeubles attachés à une
activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours, qui interviendraient entre deux
bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité dès lors que ces cessions s'inscrivent dans une logique de
transmission d'entreprise ou de restructuration réalisée au profit d'une personne qui entend exploiter l'universalité
transmise».
Et sous réserve des dispositions de l’article L145-7-1 du Code de Commerce créé par la Loi numéro 2009-888 du 22
juillet 2009
Fait à
LE RESERVANT :
Le
LE RESERVATAIRE :
CONTRAT DE RESERVATION D’UN APPARTEMENT A VENDRE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
Document 3 – page 1
FICHE PARTICULIERE
1/ CONTRACTANTS
Le Réservant (Maître d’ouvrage) : SNC BERANGERE 2007 – 1 rue de l’Eglise – 39290 RAINANS
Immatriculée au RCS de LONS LE SAUNIER n° 498 702 364, capital social de 1 000 euros.
Représenté par : Lionel FAVERGEON, Directeur Commercial, SOGERIM
Le Réservataire : (Nom et adresse)
2/ DEFINITION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER
2.1 – Programme : Résidence de Tourisme « Le Domaine du Mont d’Arbois »
2.2 – Adresse : 129 rue du Mont Lachat – 74170 SAINT GERVAIS LES BAINS
2.3 – Permis de construire initial : PC 074.236.06.0105
Délivré le
: 12 mars 2007
Par
: Mairie de SAINT GERVAIS LES BAINS
2.4 – Terrain d’Assiette :
Cadastré section
:
2.5 – Notaires :
Maître (s)
Adresse
Téléphone
: Maître PEYSSON Jean-Marc
: Place de la Passerelle – BP 75 – 69714 CONDRIEU CEDEX
: 04 74 59 52 33
Télécopie : 04 74 59 56 40
2.6 – Architecte
2.7 – Bureau contrôle
: BOSSON Jean-Marie – ST GERVAIS LES BAINS
: ALPES CONTROLES – Annecy le Vieux
A
N° 1010 et 1397
Surface 33a 44ca
3. RESERVATION
N° plan
- Logement type
surface habitable
- Garage
- Parking couvert
- Parking extérieur
- Cave
-
PRIX TTC en € TVA 19 .6 %
Logement & PK
Mobilier(*)
étage.
m²
TOTAL TTC
TOTAL HT
(*) payable à SOGERELY EQUIPEMENTS CONCEPTS: 100 % à l’acte notarié
Document 3 – page 2
Équipement mobilier :
Le montant du mobilier s’élèvera à :
3 350.00 euros HT pour un logement T1
3 950.00 euros HT pour un logement T2
4 350.00 euros HT pour un logement T2+C
4 800.00 euros HT pour un logement T3
5 200.00 euros HT pour un logement T3+C
5 200.00 euros HT pour un logement T4
LE RESERVATAIRE règlera à SOGERELY EQUIPEMENTS CONCEPTS le montant
correspondant à l’achat du mobilier, selon le type de logement objet du présent contrat, dont le
détail est annexé. La Société d’ameublement la SOGERELY EQUIPEMENTS CONCEPTS fournira
au propriétaire une facture. Le règlement se fera 100% à la signature de l’acte notarié.
4/ DATE D’ACHEVEMENT : 2ème TRIMESTRE 2013
5/ DATE ULTIME DE NOTIFICATION DU PROJET D’ACTE DE VENTE : 2ème semestre 2011
6/ DEPOT DE GARANTIE :
Montant
Ordre
Chèque n°
:
: Maître PEYSSON Jean-Marc
:
Sur
7/ PRETS SOLLICITES PAR LE RESERVATAIRE : (1)
7.1 – Aucun prêt n’est sollicité par le Réservataire
7.2 – Les prêts suivants seront sollicités par le Réservataire :
N° 1
Montant
Durée
Taux
Etablissement
8/ CONDITIONS PARTICULIERES :
N° 2
N° 3
N° 4
Document 3 – page 3
9/ ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES :
Aux termes des dispositions de l’article L 125-5 du Code de l’Environnement, le RESERVATAIRE de biens immobiliers situés
dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels
prévisibles, prescrits ou approuvés, ou dans des zones de sismicité définies par Décret en Conseil d’Etat, est informé par le
RESERVANT de l’existence des risques visés par ce plan ou par décret. Le RESERVATAIRE reconnaît avoir été informé par le
RESERVANT de la situation des biens objets du présent contrat au regard des risques naturels et technologiques ainsi que des
conséquences qui en découlent. Une copie de l’état des risques naturels et technologiques est jointe aux présentes
Fait à
Le
LE RESERVANT :
P.J. : - Fiche des conditions générales
- Note d’information de l’acquéreur
- Fiche de renseignements
- Notice descriptive sommaire
- Plan des lots
- Plan masse
LE RESERVATAIRE : (2)
- document de présentation du gestionnaire
- document de présentation du Réservant
- Bon de commande du mobilier
- Etat des risques naturels et technologiques
(1) Rayer les mentions inutiles
(2) FAIRE PRECEDER LA SIGNATURE DE LA MENTION MANUSCRITE :
Lu et approuvé
Je, soussigné(e)
Reconnais avoir été informé(e) que si je recours néanmoins à un autre prêt que ceux énoncés, je ne peux me prévaloir de la
protection de la loi du 13 juillet 1979.
CONTRAT DE RESERVATION D’UN APPARTEMENT A VENDRE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
Document 4 – Fiche de RENSEIGNEMENTS
A retourner complétée au vue du livret de famille, accompagné d’un extrait d’acte de naissance et photocopie du
contrat de mariage éventuellement à :
Si nécessaire, mentionner ici le nom du notaire intervenant en double minute :
Maître
Notaire à :
Tél. :
Monsieur
Madame
Nom
Prénoms
Profession
Date de Naissance
Lieu de naissance
(Ville/département)
(1)
Mariage (date/lieu)
(1)
(1) Préciser l’arrondissement pour PARIS, LYON, MARSEILLE
CONTRAT DE MARIAGE :
(oui)
(non)
Dans l’affirmative, quel régime avez-vous adopté :
communauté de biens réduite aux acquêts
séparation de biens
autre – à préciser
Avez-vous changé de régime depuis votre mariage ?
oui
non
(Il n’y a pas lieu de signaler les donations entre époux qui ne restent pas moins particulièrement recommandées.)
En cas de changement, veuillez préciser le régime que vous avez adopté :
SEPARATIONS DE BIENS
Si cette fiche est destinée à régulariser un achat, et si vous êtes mariés sous un régime de séparation de biens, veuillez
préciser de quelle manière cette acquisition sera réalisée :
au nom du mari
au nom de l’épouse
indivisément par les deux époux
autre – à préciser :
VOTRE ADRESSE (1)
VOTRE TELEPHONE
privé :
portable :
professionnel :
@mail :