rappport activite 2014

Transcription

L’année 2014 a été marquée par une nouvelle organisation au sein de l’ADIL. Bruno
DESJOBERT, Directeur, a fait valoir ses droits à la retraite et a quitté la structure le 6
octobre 2014.
Sandrine BLAISIUS lui a succédé. L’équipe de Dax a été renforcée par l’arrivée d’Aurélie
LEGERON, conseillère juriste et Annick PORTE-PETIT a été nommée référente de
l’antenne de Dax.
L’ADIL a également recruté Marlène DUPEYRON, CESF pour remplacer Marianne SALIS en
congé maternité.
ADIL des Landes favorise l'accès du public à l'information sur l'habitat,
notamment par sa mission de conseil personnalisé, gratuit et neutre.
Le logement est un droit pour tous. Il est même devenu un droit opposable ancré par la
loi, mais nous savons bien aussi, surtout dans ce contexte de crise, que le droit au
logement pour être effectif, doit s’accompagner d’un droit à l’information. Et l’accès à
l’information n’est pas seulement une des conditions du droit au logement, il en est un
des préalables.
Informer et conseiller de manière personnalisée et individualisée sur l’accès au logement
dans « tous ses états », telle est en effet la justification de l’ADIL. Telle est son utilité
sociale.
Conformément à ses objectifs initiaux, le conseil à destination des particuliers reste le
cœur du métier de l’ADIL. En 2014, plus de 13600 personnes ont eu un contact avec
l’Agence et pu ainsi bénéficier de l’expérience de ses salariées et de la pertinence de leurs
conseils.
L’ADIL est ancrée dans le territoire garantissant ainsi sa proximité avec les enjeux locaux.
Son efficacité tient à la justesse de ses analyses juridiques et également à sa capacité
d’être un lieu de ressources à la fois connu et reconnu.
Le lien permanent qui existe dans le département entre l’ADIL, les pouvoirs publics, les
collectivités locales, les professionnels, démontre que l’Agence a su évoluer pour devenir,
par la connaissance qu’elle a du « terrain », un acteur nécessaire du logement dans les
Landes.
La reconnaissance de la compétence de l’ADIL, et le caractère très concret de ses
interventions passent également par les nouvelles missions confiées par nos partenaires.
Le rôle de «Point rénovation info service» (PRIS) a été confié par l’Etat à l’ADIL pour
l’information sur l’amélioration de l’habitat. L’ADIL 40 a ainsi largement contribué à la
diffusion d’information sur les dispositifs d’aides du programme «Habiter Mieux»
notamment auprès de ménages en situation de précarité énergétique.
Cette mission de service public assurée par le réseau des ADIL n’est pas seulement utile.
Elle est devenue indispensable dans ce contexte de crise et surtout en direction des
publics les plus fragiles (quelle que soit la nature : locataires, candidats à la propriété ou
propriétaires). De ce fait, l’ADIL placée à l’écoute de tous ces publics, est aux premières
loges pour observer et capitaliser tout ce qui touche au logement. Cela crée, pour elle,
une responsabilité.
ADIL 40
Rapport d'Activité 2014
Je remercie chaleureusement l'ensemble de nos fidèles partenaires et financeurs pour
leur confiance et nos administrateurs. Leurs efforts d'accompagnement conjugués aux
nôtres portés sur une gestion rigoureuse qui maîtrise nos coûts de fonctionnement,
permettent à l'ADIL d'être dans une situation financière saine, tournée vers l'avenir avec
sérénité.
Je remercie également les salariées qui, au quotidien par leur travail tout au long de
l’année 2014, ont permis de traduire avec constance et rigueur dans les faits, la mission
de service public dévolue à l’ADIL des Landes
La Présidente de l'ADIL 40
Michèle LABEYRIE
.
ADIL 40
Présentation de l’ADIL 40..................................................................................... 1
1-Le Conseil d’Administration de l’ADIL 40.......................................................................... 3
2-Le Financement de l’ADIL 40 ............................................................................................... 4
3-L’ADIL 40 et le réseau ANIL ................................................................................................. 6
4-L’ADIL et ses outils.................................................................................................................. 7
Le fonctionnement de L’ADIL 40 ........................................................................ 9
1-Les horaires d'ouverture au public ................................................................................... 10
2-Une équipe pluridisciplinaire ............................................................................................. 11
3-Les missions essentielles au service du public................................................................. 12
4-Les permanences................................................................................................................... 13
5-L’ADIL et la communication ............................................................................................... 14
L'activité de l'ADIL 40 ......................................................................................... 20
1-La fréquentation globale ..................................................................................................... 22
2-Les rapports locatifs ............................................................................................................. 30
3-La lutte contre la non-décence des logements et l’habitat indigne ............................ 36
4-L’accession à la propriété .................................................................................................... 38
5-L’amélioration de l'habitat.................................................................................................. 45
6-La prévention des impayés et des expulsions.................................................................. 49
L’actualité législative et réglementaire en 2014 ........................................... 62
ADIL 40
Présentation de l’ADIL 40
ADIL 40
1
L’ADIL des Landes, membre du réseau ANIL - ADIL, est un organisme
conventionné par le Ministère du logement. La reconnaissance du rôle et de la
légitimité du réseau ANIL-ADIL 40, a été consacrée par la loi SRU du 13 décembre
2000, qui lui confère une base législative et institutionnalise le caractère
d'intérêt général de l'activité de ses membres.
La mission des ADIL est prévue par le Code de la construction et de l'habitation
(art L 366-1):
«l’agence départementale d’information sur le logement a pour mission
d’informer gratuitement les usagers sur leurs droits et leurs obligations, sur les
solutions du logement qui leur sont adaptées, notamment sur les conditions
d’accès au parc locatif et sur les aspects juridiques et financiers de leur projet
d’accession à la propriété, ceci à l’exclusion de tout acte administratif,
contentieux ou commercial ».
Les informations délivrées doivent permettre à tout consultant, et notamment
les personnes les plus défavorisées, de mieux connaître ses droits, ses
obligations ainsi que les solutions les plus adaptées à sa situation personnelle.
ADIL des Landes favorise l'accès du public à l'information sur l'habitat,
notamment par sa mission de conseil personnalisé, gratuit et neutre, par ses
actions de communication, par la publication de dépliants et par son site
Internet.
Elle favorise l’information de tous les acteurs de l’habitat, professionnels ou non,
publics ou privés, par la production d’études, enquêtes et observations et par la
diffusion de l’actualité relative à l’habitat.
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2
1-Le Conseil d’Administration de l’ADIL 40
Le Bureau du Conseil :
LABEYRIE
Michèle
Conseiller
Général
Directeur de la
DDTM des
Landes
Présidente
VIGNERON
Thierry
BERNOS
Aurélie
Représentante
ALIANCE
TERRITOIRES
Vice-Présidente
BROUSTAUT
Betty
UDAF
Vice-Présidente
BEDAT
Henri
Conseiller
Général
Trésorier Vice-Président
JACQUEMAIN
Philippe
Président de la
CCIL
Secrétaire
ELISSALDE
Jean Luc
Représentant
INDECOSA CGT
Secrétaire Adjoint
BOUDEY
Jean Marie
Président du
CAUE
Membre
FORTINON
Xavier
Président de XL
HABITAT
Trésorier Adjoint
1er Vice-Président
Le Conseil d’Administration :
Il est composé de :
 21 membres dont 14 renouvelables tous les 2 ans pour les collèges 1, 2 et 3.
 3 membres de droit : le Conseil Général, l’Etat et l’association départementale
des Maires de France
 4 membres désignés par le Conseil Général.
En 2014, le Conseil d’administration s’est réuni le 9 avril et le 30 septembre.
ADIL 40
3
Collège I
M Xavier FORTINON
Président de XL HABITAT
Collège II
Mme Betty BROUSTAUT
UDAF
Mme Aurélie BERNOS
Représentante d'ALIANCE
TERRITOIRES
Mme Chantal MARTIN
Représentante de la
CSF
Mme Chantal LEGE
Directrice d'Agence CRCA
Mme Danièle SAINT
MARC
Représentante de la CNL
Mr Hervé CHARRON
UMF Landes
Mme Raymonde MASSON
Présidente de l'AFOC
Mr Didier LEGROS
Représentant la FNAIM
M. Jean Luc ELISSALDE
Représentant l'INDECOSA CGT
Collège III
M Claude MOREL
Préfet des Landes
Collège IV
Mme Michèle LABEYRIE
Présidente de l'ADIL
Mr Thierry VIGNERON
Directeur de la DDTM
M Henri BEDAT
Conseiller Général
Mme Michèle BRAGA
Présidente de la CAF
Mme Monique LUBIN
Conseillère Général
M Philippe JACQUEMAIN
Président de la CCIL
M Jean Louis PEDEUBOY
Mr Jean Marie BOUDEY
Président du CAUE
Mr Michel HERRERO
M Marcel LARCHE
Président de la Chambre
des Métiers
M Jean François
BROQUERES
Représentant
l'association des maires des
Landes
2-Le Financement de l’ADIL 40
Il est assuré par ses membres. L’ADIL regroupe en son sein les pouvoirs publics,
les collectivités locales, organismes d’intérêt général à but non lucratif, des
représentants de professionnels du logement (Action Logement, bailleurs
sociaux, organismes professionnels, établissements bancaires et des
associations d’usagers et de consommateurs.
La diversité des membres de l’ADIL 40 garantit son indépendance.
Collège 1
Collège 2
Collège 3
U.E.S.L.
CAISSE D'EPARGNE PAYS DE L'ADOUR
A.F.O.C.
ASSECO C.F.D.T.
CRÉDIT FONCIER DE FRANCE
C.N.L.
CREDIT AGRICOLE D'AQUITAINE
C.G.L.L.S.
C.S.F.
IN DE CO SA C.G.T.
CHAINE DES ARTISANS LANDAIS
FEDERATION BATIMENT DES LANDE
U.M.F
CAPEB
CHAMBRE DES NOTAIRES
U.D.A.F.
CLCV
MINISTERE DU LOGEMENT
CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES
DES LANDES
CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES DE
BAYONNE
C.A.U.E.
CHAMBRE DE COMMERCE ET
D'INDUSTRIE
CHAMBRE DES METIERS
PACT DES LANDES
MUTUALITE SOCIALE AGRICOLE
DDCSPP
OPH des LANDES
OPH DAX
HABITAT LANDES OCEANES
C.O.L.
F.N.A.I.M.
LA CLAIRSIENNE
SACICAP-PROCIVIS PREVOYANTS
ADIL 40
4
COLLEGE 4
CONSEIL GENERAL
MONT-DE-MARSAN
AIRE-SUR-ADOUR
NASSIET
AUDIGNON
ONDRES
AUDON
ORTHEVIELLE
AURICE
ORIST
AZUR
PARENTIS-EN-BORN
BAHUS-SOUBIRAN
PISSOS
BAS-MAUCO
PONTONX-SUR-ADOUR
BENQUET
PORT-DE-LANNE
BENESSE-MAREMNE
POUILLON
BETBEZER-D'ARMAGNAC
RETJONS
BISCARROSSE
RION-DES-LANDES
BOURRIOT-BERGONCE
SABRES
BRETAGNE-DE-MARSAN
SAINT-AGNET
CACHEN
SAINT-ANDRE-DE-SEIGNANX
CAPBRETON
SAINT-BARTHELEMY
CASTAIGNOS-SOUSLENS
SAINT-ETIENNE-D'ORTHE
CASTELNAU-TURSAN
SAINT-JEAN-DE-MARSACQ
CASTETS
SAINT-JULIEN-EN-BORN
CAUNA
SAINT-LAURENT-DE-GOSSE
CERE
SAINT-MARTIN-DE-HINX
COMMENSACQ
SAINT-PIERRE-DU-MONT
CREON-D'ARMAGNAC
SAINT-PERDON
DONZACQ
SAINT-SEVER
EUGENIE-LES-BAINS
SAINT-VINCENT-DE-TYROSSE
GAMARDE-LES-BAINS
SAINT-YAGUEN
GELOUX
SAMADET
HAGETMAU
SARBAZAN
HABAS
SOLFERINO
HERRE
SORDE-L'ABBAYE
HAUT-MAUCO
SOORTS-HOSSEGOR
LABASTIDE-D'ARMAGNAC
SORBETS
LABASTIDE-CHALOSSE
SOUSTONS
LABENNE
TARNOS
LABOUHEYRE
TARTAS
LAMOTHE
TOSSE
LATRILLE
TRENSACQ
LE SEN
VERT
LINXE
VIELLE-SAINT-GIRONS
MAURIES
VIELLE-SOUBIRAN
MANO
VILLENAVE
MIMIZAN
VILLENEUVE-DE-MARSAN
MIRAMONT-SENSACQ
VIEUX-BOUCAU
SYNDICAT DE HAUTE-CHALOSSE
COMMUNAUTE COMMUNES MORCENX
COMMUNAUTE D'AGGLO GRAND DAX
ADIL 40
5
3-L’ADIL 40 et le réseau ANIL
L’ADIL des Landes est membre du réseau ANIL- ADIL, réseau présent dans 79
départements, desservant 85 % de la population française et plus de 800
personnes s’attachent quotidiennement à répondre aux sollicitations de tous.
Le réseau a délivré plus de 848 000 consultations en 2014.
ADIL 40
6
4-L’ADIL et ses outils
L’actualisation des connaissances par les collaboratrices de l’ADIL se fait par
plusieurs biais :
chaque conseiller. Ils sont actualisés au fur et à mesure des
nouveautés législatives.
-réponse est disponible, en ligne, pour chaque juriste. Ainsi,
un soutien juridique permanent est offert à chaque ADIL pour affiner ses
réponses. Les questions posées à ce service font d’abord l’objet d’une analyse en
interne, avec au besoin l’appui des partenaires locaux.
ADIL 40
7
, lors de conseil en financement ou en
investissement locatif, d’aborder toutes les données d’une opération
immobilière, en intégrant tous les paramètres actuels de l’accession à la
propriété.
dépliants sont à disposition, sur l’ensemble des thèmes
particuliers comme l’accession à la propriété, la location et la copropriété. Ils
servent ainsi de « Mémento », et permettent de se poser les bonnes
questions. Ils sont utiles dans le cadre du conseil en
direct pour expliquer le cadre juridique de la
problématique posée.
mutualisation de tout ce qui est réalisé par chaque ADIL, et garantit également,
lors de réunions de travail, une parfaite connaissance des dispositifs législatifs
et réglementaires nouveaux, avec des intervenants de qualité.
ADIL 40
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Le fonctionnement de L’ADIL 40
ADIL 40
9
L’ADIL est un organisme officiel qui fait l’objet
d’une reconnaissance institutionnelle.
A l’instigation du Conseil Général, l’Agence
Départementale d’Information sur le Logement
des Landes a ouvert ses portes au public en août 1989. Son statut est celui d’une
association de droit privé, qui possède ses propres organes de décisions. Elle est
membre d’un réseau national, le réseau des ADIL, agréée et conventionnée par le
Ministère en charge du logement. Le soutien du réseau, notamment par la
formation et la diffusion d’outils, est un élément fort de notre structure.
La place de premier plan qu’occupe aujourd’hui le logement dans les
préoccupations et la charge financière qu’il représente pour les ménages ont
favorisé l’extension du réseau. La multiplication des textes et la complexité
accrue de la réglementation nécessitent un décryptage auquel s’attache l’ADIL.
L’ADIL 40 est une structure indépendante, dont les caractéristiques de gratuité,
d’objectivité et de neutralité du conseil, restent sans équivalent pour
l’information du public sur tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux du
logement.
1-Les horaires d'ouverture au public
L’ADIL 40 est un service proche des usagers. C’est pourquoi les particuliers et
acteurs de l’habitat peuvent mobiliser ses services dans ses 2 agences de
Mont de Marsan et Dax.
Les lundi, mercredi, jeudi et vendredi, de 9h00 à 12h00
et de 13h00 à 17h30.
Le mardi de 9h00 à 19h00 sans interruption.
(la prise de rendez-vous par le public est conseillée).
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2-Une équipe pluridisciplinaire
Bruno DESJOBERT, Directeur, ayant fait valoir ses droits à la retraite, a quitté
l’ADIL le 6 octobre 2014.
Madame Sandrine BLAISIUS lui a succédé à la direction de l’Agence
Départementale d’Information sur le Logement des Landes. Conseillère juriste et
financière depuis 12 ans et demi, Sandrine BLAISIUS occupait le poste de
Directrice Adjointe depuis mars 2007. Le conseil d’administration du 30
septembre a unanimement approuvé sa promotion.
Elle est assistée dans la mission générale de l’ADIL par 6 conseillères juristes et
pour celle de la prévention des impayés et des expulsions par 2 conseillères en
économie sociale et familiale.
L’accueil physique et téléphonique de chaque site est assuré par une secrétaire.
Compte tenu de l’activité croissante de l’ADIL sur le sud du département, une
conseillère Juriste, Aurélie LEGERON, a été recrutée pour renforcer le bureau de
Dax.
ADIL 40
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3-Les missions essentielles au service du public
Le conseil au public
La vocation comme l’originalité de l’ADIL, consiste à offrir au public en un seul
lieu, une information complète, objective et personnalisée sur toutes les
questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement :
• Le droit de la location, avec les baux, les loyers, les congés, les charges et
réparations locatives.
• Le financement de l’accession à la propriété, avec l’établissement de plans et
de diagnostics financiers adaptés à la situation personnelle de l’usager.
• Les aspects juridiques de l’accession, avec l’étude des contrats de construction,
des contrats de vente, des avant-contrats...
• L’amélioration de l’habitat, avec les possibilités d’aides pour les bailleurs, les
locataires et les propriétaires occupants.
• La fiscalité immobilière, avec les avantages liés à l’investissement locatif les
réductions d’impôt, les impôts locaux, la TVA...
• Le droit de la copropriété.
• Les règles d’urbanisme.
• Les relations de voisinage.
• Les relations avec les professionnels de l’immobilier, avec la réglementation,
les missions, les honoraires...
• La qualité de l’habitat : Amiante, plomb, termites...
• Les assurances liées à la construction et au logement.
• Les aides au logement avec l’allocation logement et l’aide personnalisée au
logement.
• La réglementation HLM avec les conditions d’attribution des logements,
les sites, les organismes, les relations bailleur/locataire..
Le rôle « d’expert »
La compétence juridique de l’ADIL, l'a conduit naturellement à participer ou à
être associée aux travaux des instances locales, comme la Commission Locale de
l’Amélioration de l’Habitat, le Plan Départemental d’Action pour le Logement des
Personnes Défavorisées, la Commission de Coordination des Actions de
Prévention des Expulsions, le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat
Indigne, la Commission de surendettement.
L’ADIL est également membre de l’OPH de Mont de Marsan (Conseil
Administration, commission des plis, commission sociale, commission de
concertation locative), Habitat Landes Océanes (Conseil Administration,
commission d’attribution), OPH de Dax (Conseil Administration, commission
d’attribution), CDAD (Assemblée Générale), QUALIBAT (commission d’agrément),
Maison du Logement (Conseil d’Administration), Mission Locale (Conseil
d’Administration).
ADIL 40
12
L’ADIL est intervenu à cinq reprises pour l’association ALIFS afin de donner des
informations pratiques liées à l’habitat (recherche de logement, aides à
l’installation, réglementation sur la location vide et meublée). Les conseils
s'adressent à des ressortissants étrangers obtenant pour la première fois un titre
de séjour les autorisant à s’installer durablement en France.
4-Les permanences
Afin d’offrir un service de proximité et de faciliter l’accès au droit pour tous,
l’ADIL 40 met à la disposition du public, 14 points d’information sur l’ensemble
du Département, aussi bien en milieu urbain qu’en milieu rural.
ADIL 40
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5-L’ADIL et la communication
L’information délivrée par l’ADIL s’effectue également par le biais de son site
Internet www.adil40.fr.
En 2014, notre site internet enregistre une baisse des visites car la partie
rapport locatif a été restreinte avec une demande de contacter directement une
conseillère de l’ADIL et ce en raison de la publication de la loi ALUR qui a
modifié de nombreux points.
Notre communication via notre site internet remplit plusieurs objectifs :
 mieux faire connaître l’ADIL,
 avoir un accès direct à toutes les publications,
 avoir la « première information » utile, avant de pousser la porte,
 constituer un outil de référence,
 être au fait de l’actualité du logement.
Ce sont ainsi près de 1200 visites mensuelles en moyenne qui permettent un
accès facilité à l’information. En moyenne, les utilisateurs restent 2 minutes le
site.
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Facebook :
L’ADIL des Landes a créé sa page Facebook en juillet 2013, dans le but de créer
un lien de confiance avec les jeunes et de mieux se faire connaître par ce public.
Facebook est un réseau social qui permet d’interagir avec une communauté par
l’intermédiaire d’une page Facebook. Son but est de mettre en avant des
contenus afin de les commenter, de servir de passerelle avec le site internet
d’une structure et de mieux l’identifier.
Lien : www.facebook.com/adildeslandes
14 personnes aiment notre page et en parlent.
La radio :
Depuis plus de 4 ans, Anne et Myriam interviennent deux fois
par mois lors de l’émission « les experts » sur France Bleu
Gascogne afin de répondre en direct aux interrogations des
auditeurs sur l’actualité juridique ou sur les problèmes qu’ils
rencontrent. Ce vecteur de communication nous permet de
mieux faire connaître notre action auprès du grand public.
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15
Le FLASHCONSO
L’ADIL, ayant une personne qualifiée dans le domaine juridique, est membre de
la commission de surendettement de la Banque de France.
Une émission télévisée régionales FLASHCONSO destinées directement à
l'information des consommateurs sur la « Commission de surendettement » a
été enregistrée à Mont de Marsan le 27 aout 2014 et a été diffusée sur FRANCE 3
AQUITAINE les



Mardi 16 Septembre à 18H55
Mardi 30 Septembre à 18H55
Lundi 6 Octobre à 18H55
La diffusion est consultable sur « Youtube »au lien suivant
http://youtu.be/MyLl3bbMuNY
Habitat actualité :
Habitat Actualité est un bulletin bimestriel élaboré par l'ANIL à destination de
ses membres, des acteurs nationaux du logement et des ADIL. Ces dernières le
diffusent à leurs membres, aux acteurs de leur territoire et à l'ensemble des
collectivités locales.
Ce bulletin fait le point sur l'actualité du secteur du logement : études,
propositions, projets et surtout, l'évolution de la réglementation et de la
jurisprudence dans tous les domaines intéressant les ADIL : financement du
logement, droit de la location, urbanisme, contrats, maîtrise de l'énergie...
Habitat Actualité est diffusé essentiellement par
voie électronique.
En 2014, 6 numéros ont été diffusés. Un numéro
spécial de Mars 2014 contenait un dossier
complet de présentation de la Loi pour l'Accès au
Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR).
ADIL 40
16
Indicateur des taux :
L’indicateur des taux est publié depuis 1982 ; son objet est de suivre l’évolution
de quelques prêts significatifs pour le marché du logement. Sa vocation est de
constituer un essai comparatif des barèmes des différents établissements : en
effet, l’extrême vigueur de la concurrence a
élargi les marges de négociation dont
bénéficient les particuliers ; ainsi, il n’est pas
rare que certains particuliers obtiennent des
taux inférieurs aux barèmes qui servent à
l’établissement de cet indicateur.
La pratique s’est en effet généralisée de la part
des établissements de crédit de faire une
première offre à leurs clients en l’assortissant
de l’assurance qu’ils aligneront sur l’offre la
plus avantageuse réellement proposée par la
concurrence.
ADIL 40
17
Les salons de l'Habitat :
L’ADIL, le CAUE et l’Espace Info
Energie tiennent un stand commun
sur les salons. Ces trois structures
proposent de l’information
complémentaire en matière de
logement sur le stand « Pôle
conseils habitat ».
Une mise à disposition de
nombreuses brochures permet aux
visiteurs de mieux faire connaître
l’ADIL.
Les deux salons du 25,26 et 27
avril à Dax et du 10,11 et 12
octobre à Mont de Marsan ont
permis d’informer notamment sur
l’accession à la propriété et
également sur l’amélioration de
l’habitat, en termes d'aides
financières et d’incidences fiscales.
Le salon des journées de la maison
neuve :
L'ADIL 40, sur l’invitation de l’Union des Maisons Françaises, a participé aux
Salons des journées de la Maison Neuve qui ont eu lieu les 22 et 23 mars 2014 à
l’Auberge Landaise de Mont de Marsan et le 20 et 21 septembre 2014 dans le
parc des arènes à Saint Vincent de Tyrosse.
Pour les candidats à la construction, ce salon était l'occasion d'un rendez-vous
avec les professionnels du secteur de la maison individuelle.
Constructeurs, fabricants et fournisseurs de matériaux de construction,
Fournisseurs d’énergie, banques et organismes de financement, organismes de
conseils en habitat étaient présents.
ADIL 40
18
La place des droits :
Le samedi 20 septembre 2014 sur le parvis
de l’Hôtel de ville de Mont-de-Marsan a été
organisée par le Conseil Départemental de
l’Accès au Droit des Landes, une journée
consacrée aux droits.
L’ADIL des Landes a participé à cette
journée et a présenté ses compétences et
délivrer des informations et conseils
juridiques en matière d’habitat.
Cette manifestation a été l’occasion pour le
public de rencontrer des professionnels
compétents pour aider à la connaissance
des droits et obligations de chacun et à
l'effectivité des droits.
Etaient présents les avocats, les notaires et
les huissiers, l'inspection du travail, la
banque de France, le service d'Etat civil de la
mairie et la police municipale, la CPAM et la
CAF, le PACT des Landes, la police et la gendarmerie, l'UDAF, le CIDFF, l'AMCF,
l'ADAVEM, le MRAP, l'UNICEF, la protection judiciaire de la jeunesse, Le Marsan
Agglomération.
ADIL 40
19
La presse :
Dans le cadre de l'investissement locatif
PINEL, le journal Sud-Ouest nous a sollicités
pour un avis sur le classement des communes
de Mont de Marsan et de Saint Pierre du Mont
dans ce dispositif.
L'activité de l'ADIL
40
Dans le cadre du
Passeport Accession, le
magazine de la
communauté
d'agglomération du
Grand Dax a publié un
bilan de ce dispositif
ainsi que le témoignage
d’un couple accédant à la
propriété et ayant
bénéficié de la
subvention de la CAGD
ADIL 40
20
L'activité de l'ADIL
ADIL 40
21
1-La fréquentation globale
Avec 13 631 consultations délivrées en 2014 dans les Centres d’Information sur
l’Habitat de Mont de Marsan et Dax, ainsi que dans les 14 points de permanences
assurées dans les communes du Département, l’activité de l’ADIL 40 aura
enregistré une augmentation de 2 % par rapport à 2013.
Evolution du mode de consultation :
Nombre
en %
2014
 Visites
3 547
26 %
Téléphone
10 009
73 %
 CourriersInternet
75
1%
TOTAL
13 631
L’essentiel des consultations (73 %) est donné par téléphone. Bien que les
conseillères incitent fortement le public à se déplacer pour les rencontrer, leur
soumettre les documents à étudier, nous avons du mal à contrecarrer les
exigences des consultants qui souhaitent une réponse immédiate à leurs
questions.
56 % du public a déjà utilisé les services de l’ADIL et 41 % a été orienté vers les
agences, grâce au « bouche à oreille ». Ces chiffres traduisent la confiance des
ménages envers notre organisme.
ADIL 40
22
AUTRES 1 %
INTERNET 3 %
BOUCHE A OREILLES 41
%
ANCIEN CONSULTANT
56 %
Historique de l’évolution des consultations :
14000
13642
13500
13302
13237
13631
13339
13218
13099
13000
12751
12500
12367
12085
12021
12000
11500
11000
Année
2004
Année
2005
Année
2006
Année
2007
Année
2008
Année
2009
Année
2010
Annee
2011
Année
2012
Année
2013
Année
2014
Depuis son ouverture au public en 1989, l'ADIL a donné : 238 945 consultations.
ADIL 40
23
La vocation de l’ADIL est d’offrir à tous les publics une information neutre sur
l’ensemble de la thématique logement dans ses aspects juridiques, fiscaux,
financiers. Et comme un outil ne vaut que par l’usage qui en est fait, les 238 945
consultants venus s’informer à l’ADIL démontrent que la place de l’information
dans le fonctionnement du marché du logement est désormais largement
reconnue et validée.
L’ADIL 40 constitue un relais pour l’ensemble de ses partenaires et pour les
organismes qui œuvrent dans le domaine Habitat. La mise en relation avec les
bons interlocuteurs est aussi un élément de notre mission d’information du
public.
Les consultations en permanence :
En 2014, 778 consultations ont été réalisées en permanence contre 904 en 2013.
La notion d’accès au droit est intimement liée à celle de proximité géographique.
C’est pourquoi l’ADIL des Landes assure une desserte du territoire par
18 permanences régulières décentralisées sur le département.
TARTAS
62
TARNOS
83
ST VINCENT DE TYROSSE
284
ST SEVER
9
ST PAUL LES DAX
47
SOUSTONS
51
PEYREHORADE
50
MUGRON
19
MORCENX
23
MONTFORT EN CHALOSSE
52
MIMIZAN
22
HAGETMAU
12
BISCARROSSE
33
AIRE SUR ADOUR
31
0
ADIL 40
50
100
150
200
250
300
24
La nature des conseils :
L’ADIL n’informe que sur les questions liées au logement, mais tous les aspects
du droit immobilier relèvent de sa compétence. L’ADIL facilite l’accès au droit
pour tous les ménages, sans distinction, ni restriction.
Les thématiques sont variées et diverses, mais on constate que le grand domaine
de l’activité de l’ADIL concerne les rapports locatifs (81 % des consultations).
Le détails de ces renseignements juridiques font l’objet d’un développement
spécifique en 3ème partie de ce rapport d’activité.
Voisinage
138
Urbanisme
61
Recherche d'un logement
63
Rapports locatifs
11 081
Investissement locatif
15
Fiscalité
322
Financement d'une accession
296
Diagnostics réglementaires
18
Copropriété
184
Conseil technique
19
Autres
153
Amélioration de l'habitat
747
Accession question juridique
534
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
L’accession à la propriété (vue sous l’angle juridique et financier) reste le
deuxième thème abordé et représente 883 conseils donnés en 2014 :
 sur le financement en général,
 sur le contrat à souscrire,
 sur les diagnostics réglementaires,
 et enfin sur le plan de financement ou diagnostic financier, qui va
permettre de déterminer l’enveloppe financière ou la rationalité du projet.
Les études détaillées de financement poursuivent le mouvement de baisse : 133
études en 2014 contre 142 en 2013.
ADIL 40
25
L’amélioration de l’habitat :
L’ADIL 40 a été désignée Point Rénovation Info Service, pour les propriétaires
occupants ou bailleurs éligibles aux aides de l’ANAH, sur l’ensemble du
département.
Les diverses campagnes de communication ont entrainé un afflux considérable
du nombre de demandes d’informations (747 en 2014 contre 601 en 2013). En
consultant l’ADIL, la personne est informée sur les différentes aides nationales
et locales existantes en matière d’amélioration de la performance énergétique de
l’habitat (subventions de l’ANAH, du Conseil Général et Régional, Eco-prêt à taux
zéro, prime d’aide à la rénovation énergétique...) en fonction des travaux
envisagés.
Sans travaux de
rénovation
thermique; 107
Incluent travaux de
rénovation thermique;
640
ADIL 40
26
La fiscalité :
322 consultations dont 102 relatives au crédit d’impôts en faveur
des économies d’énergie et du développement durable concernant
les dépenses d’équipement. Ce crédit d’impôt, réservé aux
logements achevés depuis plus de deux ans occupés à titre de
résidence principale, était un dispositif complexe, peu
compréhensible par le grand public puisque plus de 10 taux
différents s’appliquaient en fonction de la nature des travaux
effectués, de la performance énergétique obtenue, de la réalisation
ou non d’un bouquet de travaux.
Il a été simplifié depuis le 01 janvier 2014 avec seulement deux
taux applicables selon qu’il y ait ou non un bouquet de travaux.
58 interrogations concernent les avantages fiscaux en locatif. Le dispositif
d’incitation à l’investissement locatif est le dispositif « Duflot ».Les questions
soulevées sont relatives aux conditions d’application : Plafonds de loyer, durée
de l’engagement, nature de l’opération, modalité de la réduction...
Le calcul de la taxe d’aménagement est pratiqué par les conseillères lors des
études personnalisées de financement, lorsqu’elles abordent les frais annexes du
projet de construction.
Taxes d'urbanisme
37
Taxe d'habitation, taxe foncière
40
TVA
12
Revenus fonciers
29
Plus-value immobilière
13
Crédit d'impôt
102
BIC
24
Avantages fiscaux en locatif
58
Autre
7
0
ADIL 40
20
40
60
80
100
120
27
L’urbanisme :
Les 61 demandes d’information liées à l’urbanisme portent sur la
constructibilité : permis de construire, certificat d’urbanisme, plan local
d’urbanisme, lotissement....
Servitudes publiques
1
Permis de construire, déclar. de travaux
28
Lotissement, ZAC
10
Droit de construire
13
Autre
9
0
5
10
15
20
25
30
Les relations de voisinage :
138 consultations. Le trouble de voisinage constitue l’essentiel des
préoccupations des consultants (70 consultations). Les relations entre voisins
impliquent un certain nombre de contraintes. Qu’il s’agisse des distances à
respecter pour planter des arbres ou percer des ouvertures, de l’entretien d’un
mur mitoyen, du bornage d’une propriété ou, encore, de nuisances de voisinage,
des règles spécifiques existent qu’il nous faut expliquer au consultant. Le droit
de propriété est un droit absolu mais limité dans l’intérêt public ou privé. A la
différence d’autres thèmes de consultation, la demande naît rarement d’un souci
d’information mais plutôt d’une recherche de solution d’un conflit existant.
ADIL 40
28
Troubles de voisinage
70
Servitudes privées
18
Mitoyenneté
34
Autre
16
0
10
20
30
40
50
60
70
80
La copropriété :
Le domaine de la copropriété est intéressant, aussi bien d’un point de vue
juridique que sociologique. Il n’en demeure pas moins complexe aux yeux de la
plupart des copropriétaires compte tenu de l’utilisation de termes techniques :
syndicat de copropriété, tantièmes, syndic, conseil syndical….
L’ANIL a édité des brochures d’information sur ces différents thèmes. Elles
constituent un très bon support pédagogique pour expliquer les fonctions de
chaque organe.
Sur les 184 demandes, les consultants nous
interrogent sur les décisions de travaux (19 %), la
désignation, le rôle et la rémunération du syndic
(15 %), le règlement de copropriété (11 %) et
l’organisation de l’assemblée générale (9 %). Les
demandes des copropriétaires relatives au décompte
des charges sont souvent des demandes de contrôle
et d’assistance.
ADIL 40
29
2-Les rapports locatifs
11 081 demandes ont porté sur les rapports locatifs, soit 81 % de l’ensemble des
consultations.
Le secteur de droit commun (loi du 6 juillet 1989) demeure largement dominant
(89 % des contrats).
Les locations meublées représentent 595 consultations, soit 5,8 % des contrats.
A noter, le premier chapitre de la loi pour l'Accès au logement et un urbanisme
rénové (ALUR) du 24 mars 2014 poursuit l’objectif d’améliorer les rapports entre
propriétaires et locataires dans le parc privé. Ces dispositions réforment, de
manière transversale et en profondeur, la règlementation applicable à la location
vide (loi du 6.7.89) ; elles alignent le régime de la location meublée à titre de
résidence principale sur cette règlementation. Un dispositif d’encadrement
durable des loyers dans les zones de tensions fortes entre l’offre et la demande
est instauré ; un mécanisme de Garantie universelle des loyers (GUL) est mis en
place, en vue de protéger les bailleurs contre le risque d’impayés et de favoriser
la mise en location, tout en prévenant les expulsions. En outre, la loi renforce les
mécanismes de régulation de la location meublée touristique. Elle donne un
statut légal à la colocation et règlemente davantage le logement en résidences
universitaires.
L’analyse des consultations :
UNE QUESTION LOCATIVE ? L’ADIL a une réponse, que la demande émane d’un
locataire, d’un bailleur, d’un professionnel.
Propriétaires
36%
Locataires
64%
ADIL 40
30
Le nombre d’interrogations émane majoritairement des locataires (64 %) mais les
propriétaires sont également nombreux à nous consulter (36 %). Cette donnée
reste un signe fort de la neutralité et de l’objectivité de nos conseils.
Les bailleurs s’informent régulièrement sur la mise en location de leur logement
(592 demandes), leurs obligations (1 004 questions) comme celles au regard des
diagnostics règlementaires et documents à mettre en place et, bien sûr, sur les
garanties à prendre. La crainte d’un impayé de loyer ou d’une dégradation de
leur bien est grande. Nos conseils avisés sur les erreurs à éviter sont alors les
bienvenus.
Certains bailleurs relaient leurs difficultés à trouver des locataires solvables,
dans un contexte de détente du marché locatif.
La nature du logement proposé (maison, appartement), sa localisation, le mode
de chauffage mis à disposition et l’importance des charges de chauffage sont
autant d’éléments à prendre en compte dans un marché locatif où le nombre
d’offres de logement est plus important que le nombre de demandeurs.
Les bailleurs prennent alors plus ou moins conscience de la nécessité de
proposer un bien de qualité ou de valoriser les atouts de leur bien notamment en
terme de qualité énergétique.
Les locataires sont plus en attente d’informations sur les droits et devoirs de
chacun en terme de réparations (429 consultations) ou de charges (379
interrogations).
Les régularisations de charges constituent souvent un moment de crispation
dans les relations locatives, surtout en présence de charges d’énergie en
constante augmentation. La précarité énergétique des ménages apparaît alors de
manière flagrante.
1 866 questions sont relatives aux congés à donner ou à recevoir.
Les délais à respecter pour donner congé font l’objet d’une attention particulière
de chacune des parties.
La loi ALUR a instauré pour les nouveaux baux à partir du 27 mars 2014, 3
nouveaux cas de réduction du préavis à un mois.
Sont concernés : les zones d’encadrement des loyers, le locataire dont l’état de
santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, le
locataire bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé, le locataire attributaire
d’un logement social.
Le locataire souhaitant bénéficier du délai de préavis réduit doit préciser le motif
invoqué et le justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le
délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Les bailleurs prêtent une attention particulière à l’octroi de ce préavis réduit mis
en avant par les locataires.
Exemple : Pour un contrat conclu le 26 mars 2014, le locataire qui se voit attribuer un logement
social ne pourra pas bénéficier de la réduction du préavis contrairement à celui qui aurait signé
un bail après le 27 mars 2014.
ADIL 40
31
599 calculs de révisions de loyers.
Nous retrouvons les traditionnelles révisions annuelles de loyer, mais aussi des
demandes de calculs sur plusieurs années pour des bailleurs n’ayant pas révisé
régulièrement leur loyer et qui ont du mal à s’y retrouver car il convient de faire
jouer trois règlementations successives …et des locataires qui vérifient !
La loi ALUR a modifié en profondeur l’ensemble des règles touchant la location
de droit commun.
La révision du loyer est une des principales modifications législatives. Elle est
applicable aux baux en cours. En effet, cette modification était attendue, puisque
désormais la révision n’est plus rétroactive.
Mais le texte va plus loin en prévoyant une prescription d’un an.
Le dispositif paraît a priori simple, mais la difficulté s’est trouvée dans
l’application de ces nouvelles règles aux baux en cours.
Exemple : Mme X a signé un bail le 1er avril 2008. En application de la clause de
révision (au 1er avril), son
bailleur réclame la révision des loyers depuis
l’entrée dans les lieux. Peut-il le faire à la date du 8 avril 2014 ?
Réponse :
Révision de 2009 : la révision est exigible depuis le 1er avril 2009. Toutefois, plus de 5 ans
se sont écoulés depuis. En conséquence, le propriétaire ne peut réclamer le différentiel de
loyer dû au titre de la révision de 2009.
Révisions de 2010, 2011, 2012 et 2013 : jusqu’au 27 mars 2015 (un an après l’entrée en
vigueur de la loi ALUR), le bailleur peut réclamer les différentiels de loyer qui lui sont dus
au titre des révisions de 2010, 2011, 2012 et 2013.
Révision de 2014 : jusqu’au 1er avril 2015, le propriétaire peut demander la révision du
loyer pour 2014. Passé ce délai, son action sera prescrite.
ADIL 40
32
759 informations sur le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie concerne 8 % des consultations en location. Les
interrogations portent essentiellement sur sa non-restitution, mais également
sur son montant (maximum possible) et les possibilités de financement
(notamment par Aliance Territoires ou les fonds d’aides du Conseil Général des
Landes).
Le dépôt de garantie est trop fréquemment conservé par le bailleur. En effet,
bien que le logement ait été entretenu, des frais liés à l’usure normale des locaux
sont régulièrement imputés au locataire et retenus sur le dépôt de garantie. La
problématique se situe sur les notions de dégradation (ex. : papier peint déchiré,
traces de fumée de cigarette, murs jauni) et de vétusté (ex. : papier défraichi).
Or, le locataire a tendance à signer l’état des lieux, sans prêter attention à son
contenu ou sans oser le contester, n’ayant pas toujours conscience de la valeur
juridique de ce document une fois co-signé et de son lien juridique étroit avec la
restitution du dépôt de garantie.
A défaut d’accord entre les parties sur les termes utilisés et leurs conséquences,
nous orientons vers la commission départementale de conciliation. Cette
instance a vocation à permettre, par la conciliation, le règlement amiable des
conflits locatifs. Elle été saisie en 2014 de 26 litiges dont 9 dossiers ayant abouti
du fait de la présence des deux parties.
Son champ de compétence est large (dépôt de garantie, non décence,
augmentation de loyer lors du renouvellement du bail, état des lieux, charges et
réparations).
La conciliation évite la procédure judiciaire. C’est une voie que l’ADIL indique
comme mode amiable de résolution des conflits. Ce dispositif est encore
méconnu, mais la loi ALUR a renforcé son rôle et sa compétence.
L’information et le conseil aux publics les plus fragiles en situation délicate est
l’une des priorités de l’ADIL 40. Un nombre croissant de locataires se trouvent
confrontés à des difficultés de paiement du loyer et/ou occupent un logement
non décent.
Payer son loyer et ses charges constituent la principale obligation du locataire.
Mais pour des raisons multiples et variées, cette obligation devient, pour
certains, de plus en plus difficile à respecter.
Aussi, l’ADIL est fréquemment sollicitée tant par les locataires en situation
d’impayés (775 renseignements) ou en situation d’expulsion (2 527
consultations) que par les propriétaires bailleurs inquiets de ne plus percevoir
leur loyer.
ADIL 40
33
Révision du loyer
599
Réparations
429
Rédaction du bail
592
Mandats
50
Indécence, Insalubrité
252
Impayé
775
GRL, Locapass
68
Exécution des obligations du locataire
574
Exécution des obligations du bailleur
1 004
Expulsion
2 527
Etat des lieux
418
Dépôt de garantie
759
Congé locataire
1 336
Congé bailleur
530
Charges
379
Cautionnement
142
Autres
373
Augmentation de loyer
99
Assurances
47
APL/AL
117
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
Nouveauté 2014
La loi ALUR du 24 mars 2014, publié le 26 mars apporte un
certain nombre de modifications au droit des rapports locatifs :
 mise en place de contrat de location et d’état des lieux type (définis dans
un décret à paraître) ;
 alignement sensible du droit de la location meublée à l’année sur le droit
de la location vide ;
 création d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) opérationnelle à
compter de 2016, constituant pour le parc privé une manière alternative
de sécuriser les bailleurs qui ne souhaiteraient ni demander de
cautionnaire, ni souscrire une assurance impayés de loyer ;
 encadrement des loyers dans les zones tendues (3 communes des Landes
sont partiellement concernées : Saint André de Seignanx, Saint Martin de
Seignanx, Tarnos) ;
 prise en compte accrue de la situation sociale des locataires par
l’augmentation des cas dans lesquels le délai de préavis pour donner
congé sera réduit ;
 faculté offerte au bailleur de souscrire une assurance habitation en lieu et
place du locataire ne satisfaisant pas à cette obligation ;
 création d’un statut de la colocation, évolution très attendue notamment
dans le cadre des locations consenties aux étudiants.
Ces nouvelles mesures sont entrées en application progressivement et ont
généré donc un nombre important de demandes d’information.
ADIL 40
34
La loi ALUR a apporté une réglementation spécifique de la location meublée.
Déjà partiellement réglementée par l’article L 632-1 du
Code de la construction et de l’habitation, la location
meublée est désormais intégrée dans la loi du 6 juillet
1989 qui lui consacre un titre entier. Les bases
antérieures sont reprises, mais c’est désormais toute
une réglementation détaillée qui lui est appliquée.
Les dispositions conservées :
 Durée des baux (1 an) avec option d’une durée de 9 mois minimum pour
les étudiants
 Maintien des durées des préavis pour le locataire et le bailleur (1 et 3
mois)
La quasi-totalité de la nouvelle réglementation pour la location vide lui est
désormais applicable en vertu de l’article 25-3.
Les dispositions suivantes ne font qu’apporter des particularités propres à ce
régime :
 Définition du meublé : codification de la jurisprudence antérieure et un
décret en attente fixant la liste du mobilier nécessaire. L’obligation de fixer
un inventaire contradictoire annexé à l’état des lieux évitera désormais
des litiges liés à l’appartenance ou à l’état des meubles ou équipements.
 Option possible sur la récupération des charges (provision ou forfait) selon
le même modèle que la colocation.
 Limitation du dépôt de garantie à 2 mois de loyers
ADIL 40
35
3-La lutte contre la non-décence des logements et l’habitat
indigne
252 consultants sont venus à l’ADIL en 2014 pour des problèmes de décence
dans leur logement.
Si le logement ne satisfait pas aux conditions de
décence, le locataire peut demander au propriétaire
sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte
à la validité du bail en cours.
Le recours au juge ne doit pas constituer le seul
moyen de résoudre le traitement de la non-décence.
Outre les risques encourus par l’occupant, la
difficulté à apporter la preuve du mauvais état du
logement, le coût de la procédure (l’aide
juridictionnelle ne répond pas à toutes les situations), le temps nécessaire à sa
réalisation n’est pas toujours compatible avec les besoins urgents des occupants
(deux à trois ans pour une décision de Cour d’appel).
Les orientations de la jurisprudence montrent d’ailleurs que, très souvent, le
locataire quitte son logement avant que la procédure judiciaire soit arrivée à son
terme ; des dommages et intérêts peuvent lui être accordés en compensation de
son préjudice, mais la condamnation à l’exécution des travaux n’est pas
demandée.
Certains contentieux relatifs à la décence sont portés devant les tribunaux à
l’occasion d’une demande du bailleur en résiliation
de bail pour impayés de loyer. En défense, le
locataire tente de montrer que la suspension du
paiement du loyer était justifiée par la nonexécution de travaux incombant au propriétaire ou
encore par la présence de désordres ou de nonconformités techniques affectant le logement. Mais
la compensation entre une dette certaine de loyers
et une dette éventuelle de travaux est rarement
admise et le non-paiement du loyer est sanctionné
par la résiliation du bail.
C’est pourquoi, la connaissance de leurs droits et obligations par les bailleurs
comme les locataires est indispensable. En ce sens, l’ADIL 40 est sollicitée par les
particuliers, ce qui permet, par une meilleure information, de dénouer les
conflits existants entre le locataire et le bailleur, de convaincre ce dernier de la
nécessité d’exécuter les travaux.
ADIL 40
36
Le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne a été créé en mai 2012
par le préfet des Landes. L’ADIL y est associée et intervient
sur ce thème à deux niveaux :
Les conseillères informent les particuliers sur la problématique de
l’habitat dégradé. Qu’ils soient locataires, travailleurs sociaux,
propriétaires occupants, l’ADIL conseille sur les procédures à suivre, et
oriente vers le pôle départemental si nécessaire.
Au-delà des rapports locatifs, l’habitat indigne touche des propriétaires
occupants. Ce sont rarement eux qui consultent l’ADIL, la question va émaner
d’un travailleur social, d’une collectivité locale. Tant dans le cadre de sa mission
initiale d’information que sur l’expertise juridique, ces intervenants trouvent
auprès de l’ADIL les outils pour mener à bien les procédures.
Ces deux axes privilégient le traitement transversal de la problématique de
l’habitat indigne, qui trouve sa pleine expression dans les missions du pôle
départemental.
Toute personne : locataire, propriétaire, élu, travailleur social, CAF, MSA, ainsi
que tout partenaire ayant connaissance d’un logement présumé non décent, non
conforme, voire insalubre peut le signaler au pôle CTLHI.
Ce comité technique peut décider de faire procéder au contrôle de décence par le
PACT des Landes ou le Pays Landes de Gascogne.
Quelques chiffres au niveau local en 2014 :
 77 signalements
 20 contrôles de décence demandés par la
CAF
Evolution des signalements :
 61 constats techniques réalisés
 23 diagnostics
Procédures spécifiques :
 1 arrêté préfectoral local impropre à
l’habitation, 1 procédure initiée et stoppée
 1 arrêté préfectoral insalubrité, un autre en
cours
 1 arrêté de péril
ADIL 40
37
4-L'accession à la propriété
Conseiller ceux qui souhaitent accéder à la
propriété pour les aider à réussir leur projet
constitue l’une des vocations essentielles de
l’ADIL 40.
Une bonne compréhension des crédits
immobiliers, des dispositifs d’accession aidée,
des différentes garanties et assurances, sans
oublier les divers contrats à signer à l’occasion
d’une construction ou d’une vente n’est pas
toujours aisée ?
Pour chaque projet d’accession à la propriété étudié dans le cadre d’un rendezvous d’une heure et demi, sont relevées les principales caractéristiques du
ménage et du projet.
Au cours de cette étude, nous faisons la distinction au sein des consultations
financières, entre les diagnostics (le consultant souhaiterait acheter et il se
déplace à l’ADIL pour élaborer des hypothèses) et les plans de financement
relatifs à des projets qui vont se réaliser (le consultant souhaite vérifier la
faisabilité d’un projet déjà sérieusement engagé).
Les consultants des ADIL sont, dans leur grande majorité, des ménages
modestes pour lesquels les aides publiques jouent un rôle important dans la
réalisation de leur projet.
L’objectif d’aider les ménages à réussir leur projet reste la première
préoccupation du réseau. C’est l’objet du conseil préalable qui consiste à
informer de la façon la plus complète et la plus objective possible sur les
différents aspects d’une opération d’accession. Il s’agit de fournir aux ménages
tous les éléments pour une prise de décision pertinente et éviter ainsi
d’éventuelles déconvenues.
Le plan de relance du 25 juin 2014 a pour objectif de simplifier, assouplir et
encourager la construction de logements.
Une des mesures de ce plan est de favoriser l’accession à la propriété.
L'accession à la propriété est l'une des clefs de succès pour cette relance, par
conséquent le gouvernement a souhaité adapter les dispositifs de financement
(PTZ et PAS) pour renforcer leur efficacité et bénéficier à davantage de ménages
primo-accédants.
Ainsi, depuis le 1er octobre 2014, les caractéristiques financières du PTZ
(montant plafond d'opération, quotité du prêt), les conditions d'éligibilité
(plafonds de ressources) et les conditions de remboursement ont été modifiées
(décret du 1/08/2014 – JO du 6/08/2014).
L'effet attendu des nouvelles dispositions est le renforcement de l’aide et
l'augmentation du nombre de bénéficiaires dans les zones B, B2 et C (soit 80.000
ménages par an contre 44.000 aujourd'hui).
ADIL 40
38
Dès le mois d'octobre 2014, les plafonds de ressources à prendre en compte
pour l'octroi d'un prêt à l'accession sociale (PAS) ont été harmonisés pour
plus de cohérence et de simplicité avec ceux du prêt à taux zéro afin que
davantage de ménages modestes primo-accédants puissent accéder à la
garantie publique.
En parallèle de ces mesures, sont prévues deux autres dispositions
importantes :
 le taux de TVA réduit à 5,5 % en cas d'acquisition d'un logement
neuf par un ménage modeste dans les quartiers prioritaires redéfinis
par la nouvelle politique de la ville issue de la loi du 21 février 2014
 un abattement exceptionnel de 100.000 € pour les donations de
nouveaux logements neufs réalisées au profit des enfants ou petitsenfants jusqu'à fin 2016.
La sécurité juridique et financière :
Grâce au diagnostic financier que nous établissons en neuf et en ancien, le
consultant est renseigné sur sa capacité d’investissement maximale. En
conséquence, il peut se déterminer en tout état de cause et effectuer son choix,
compte tenu de la réalité du marché immobilier qui va lui imposer ses
contraintes. Si le projet est chiffré avec suffisamment de précision, il peut en
vérifier la faisabilité.
Quelle que soit l’hypothèse, le consultant obtient
auprès de nos services, une information complète
sur les aspects juridiques, financiers de son
opération.
Les démarches lui sont expliquées, les frais annexes
détaillés, une information sur les contrats lui est
fournie en complément des calculs financiers
réalisés avec l’outil informatique.
A travers ces conseils, l’ADIL accomplit la mission d’information et de
prévention du surendettement qui lui est dévolue.
ADIL 40
39
535 renseignements juridiques…
Les contrats de construction de maison
individuelle, de VEFA, d’entreprise et de maîtrise
d’œuvre totalisent 54,3 % des conventions signées
par les consultants de l’ADIL en 2014.
Les questions portent en majorité sur les contrats
de construction de maison individuelle (29,2 %) et
les contrats de maitrise d’œuvre (7,9 %). Les
consultants interrogent les juristes notamment
sur les précautions à prendre avant tout
engagement, les problématiques en cours
d’exécution (délais, travaux réservés...), la
réception des travaux, les possibilités de rétractation ou de
résiliation et les assurances obligatoires.
Les informations liées aux compromis et contrat de vente restent stables (143 en
2014 contre 146 en 2013).
En effet, les consultants s’interrogent au moment de la rédaction du contrat
définitif et non en amont de leur opération d’acquisition. L’ADIL doit continuer
son effort de communication pour inciter les particuliers à la consulter très en
amont de leur opération.
296 informations ponctuelles sur le financement…
Les conseillères juristes délivrent des informations dites de bases, notamment
sur les principaux types de prêts existants dans le domaine de l’accession à la
propriété, les assurances et les différentes aides.
L’ADIL voit apparaître des demandes de renseignements sur les techniques
bancaires liés aux crédits immobiliers. Ceci n’a rien d’étonnant compte tenu de la
complexification des montages financiers.
L’année 2014 a été marquée par la poursuite de la baisse des taux d’intérêt des
prêts immobiliers. Ces faibles taux entraînent quelques consultations relatives
aux renégociations de prêts. Cependant, le nombre reste faible, les intéressés
sollicitant directement leur organisme prêteur.
Le prêt à taux zéro (PTZ) a été renforcé au 1er octobre 2014. Le plafond de
ressources et le montant du prêt ont été relevés dans les zones les moins
tendues, ce qui a permis potentiellement à un plus grand nombre de ménages
des Landes d’en bénéficier.
Quant aux questions liées aux difficultés de remboursement, l’ADIL a été très
peu sollicitée (7 % des consultations).
ADIL 40
40
50%
45%
45%
40%
35%
30%
24%
25%
20%
13%
15%
10%
5%
7%
4%
4%
1%
0,34%
2%
0%
Quelques chiffres…
En 2014, l’ADIL a réalisé 133 études de financement.
ADIL 40
41
Quelques commentaires …
Statut d’occupation du consultant :
60 % des ménages sont locataires du secteur privé contre 20 % du secteur HLM.
Situation familiale du consultant :
Le pourcentage des familles monoparentales et personnes seules souhaitant
accéder à la propriété est de l’ordre de 36 % en 2014 contre 34 % pour les
couples avec enfants et 28 % pour les couples sans enfant.
Age du consultant :
L’âge moyen du consultant chef de ménage est de 40 ans.
Revenu mensuel moyen du ménage et statut d’occupation :
Environ 17 % des accédants sont éligibles aux aides au logement
(25 % en 2012) pour un montant moyen de 107 €.
€3 000
€2 723
€2 637
€2 401
€2 500
€2 161
€2 000
€1 500
€1 000
€500
€0
Locataire secteur privé
ADIL 40
Locataire secteur social
Propriétaire occupant
Logé gratuitement
42
Habitat souhaité :
En 2014, le logement individuel demeure le choix majoritaire des consultants de
l’ADIL, 91 % contre 9 % pour un logement collectif.
Coût de l’opération :
Le montant du projet quel que soit la nature de l’opération est en moyenne de
158 465 €.
Dans le Neuf : 167 855 € et 127 055 € pour l’ancien.
Le partenariat ADIL 40/CAGD :
L’ADIL 40 a été retenue par communauté d’agglomération du grand Dax pour une
mission d’information et de conseils auprès des particuliers engagés dans
processus d’accession à la propriété à un coût abordable.
La CAGD en instaurant un nouveau dispositif d’aide à l’accession sociale à la
propriété (3 000 ou 4 000 euros en fonction de la composition familiale), a
souhaité proposer au-delà d’une subvention, une information gratuite, complète
juridique et financière aux candidats bénéficiaires potentiels de l’aide afin de
sécuriser leur projet et prévenir les risques de surendettement immobilier.
L’ADIL s’est engagée à recevoir l’ensemble de ces ménages en entretien
individuel. Chaque entretien prévoit :
-
Une information sur l’ensemble des crédits immobiliers, prêts employeurs
et subventions locales mobilisables pour le financement de leur projet ;
Une information sur les frais annexes liés à l’opération ;
Une information sur les crédits d’impôts disponibles ;
Une ou plusieurs simulations personnalisées de financements indiquant à
titre indicatif :
 Le coût total de l’opération et le détail de ses composantes,
 Le montant des revenus et la situation familiale du ménage,
 Le montant de la 1ère mensualité y compris les assurances (décèsinvalidité/chômage),
 Le montant estimé de l’APL/AL,
 Le taux d’effort avant et après APL/AL,
 L’évolution des charges de remboursement pour la durée
initialement prévue de remboursement des crédits,
 L’évolution du reste à vivre et du taux d’effort sur la durée de
l’emprunt le plus long.
ADIL 40
43
Bilan :
21 dossiers de candidats ont été enregistrés par l’ADIL des Landes.
Parmi ces dossiers, 4 ont été validés. Ainsi 4 ménages ont pu déjà bénéficier du
concours financier du Grand Dax.
Des ajustements ont été nécessaires au règlement d’intervention Passeport
Accession notamment sur :
- l’ouverture du dispositif à l’achat d’appartement neuf.
- le versement de la subvention communautaire, pas uniquement aux
banques, mais également au notaire quand les banques ne peuvent
percevoir sur un compte spécifique la subvention.
Le visuel du passeport a évolué en octobre 2014
ADIL 40
44
5-L’amélioration de l'habitat
Dans le cadre du Programme de Rénovation
Energétique de l’Habitat (PREH) dont l’objectif est
de parvenir à la rénovation thermique de 500 000
logements à l’horizon 2017, le gouvernement a
souhaité mettre en place des Points Rénovation
Info Service (PRIS). Ces réseaux de proximité,
opérationnels début septembre 2013, ont pour but
d’assurer une information technique, financière et juridique pour les ménages
ayant un projet de rénovation énergétique du logement qu’ils occupent ou dont
ils sont bailleurs. L’orientation vers les PRIS se fait à partir d’un numéro national
(0810 140 240) ou du site www.renovation-info-service.gouv.fr.
L’ADIL 40 a été désignée Point Rénovation Info Service en août 2013 par le Préfet
des Landes, pour les propriétaires occupants ou bailleurs éligibles aux aides de
l’ANAH, sur l’ensemble du département.
Les diverses campagnes de communication ont entrainé une augmentation du
nombre de demandes d’informations (747 en 2014 contre 601 en 2013). Plus de
80 % des demandes émanaient des propriétaires occupants.
Résidence
secondaire 1
Autre 24
Locataire
HLM 1
Locataire secteur privé
25
Occupant à titre gratuit
8
Propriétaire
bailleur 90
Propriétaire occupant
598
Une part non négligeable de particuliers est également orientée vers l’ADIL des
Landes par les professionnels.
ADIL 40
45
En consultant l’ADIL, la personne est informée sur les différentes aides
nationales et locales existantes en matière d’amélioration de la performance
énergétique de l’habitat (subventions de l’ANAH, du Conseil Général et Régional,
Eco-prêt à taux zéro, prime d’aide à la rénovation énergétique...) en fonction des
travaux envisagés.
Après s’être assuré de la volonté du particulier de s’engager dans une démarche
de travaux, le PRIS l’oriente selon la situation géographique du logement, vers un
opérateur spécialisé (PACT des landes ou le syndicat mixte Haute Landes) qui
sera chargé de l’accompagner tout au long de son projet de rénovation.
ÉCO-CONDITIONNALITÉ DES AIDES À LA
RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
DES LOGEMENTS ANCIENS
Depuis le 1er septembre 2014, les particuliers
et/ou les syndicats de copropriétaires qui
souhaitent bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro
pour la réalisation de travaux de rénovation
énergétique, doivent recourir à des entreprises
disposant d’un signe de qualité « Reconnu
Garant de l’Environnement » (RGE). Cette écoconditionnalité s’applique également au crédit
d’impôt développement durable pour les travaux achevés, facturés et soldés en
métropole à compter du 1er janvier 2015.
Une disposition transitoire a toutefois été prévue pour les dépenses payées à
compter du 1er janvier 2015. Ainsi, le recours à un professionnel « non-RGE »
est toléré à la double condition que le devis ait été accepté et qu’un acompte ait
été versé à l’entreprise au plus tard le 31 décembre 2014.
Le recours à une entreprise titulaire d’un signe de qualité « RGE » permet de
reconnaître les capacités professionnelles, techniques et financières de
l’entreprise pour la conception et la réalisation des travaux.
Fin 2014, plus de 20.000 entreprises étaient titulaires du signe de qualité « RGE »
et l’objectif est de former 25.000 stagiaires par an en moyenne jusqu’en 2017
(selon une Réponse Ministérielle n°11815), malgré la complexité du dossier à
monter, les audits à réaliser, le coût des qualifications…dénoncés par les
fédérations du bâtiment.
A noter qu’un nouveau moteur de recherche a été mis en ligne sur le site
«renovation-info-service.gouv.fr » qui permet d’identifier les professionnels RGE
spécialisés dans différents domaines de rénovation et situés à proximité des
demandeurs.
ADIL 40
46
Extinction de la prime exceptionnelle d’aide à la rénovation thermique de
1.350 €
Le gouvernement a avancé d’un an, au 31 décembre 2014 (et non plus au 31
décembre 2015), la date d'échéance du dispositif de la prime de 1.350 €. Seules
les demandes de prime adressées au plus tard le 31 décembre 2014 feront
l’objet d’une instruction de la part de l’ASP.
Bilan départemental pour les Propriétaires Occupants
Habiter mieux
autonomie
très dégradé
indigne
objectifs
réalisé
objectifs
réalisé
objectifs
réalisé
objectifs
240
294
140
208
4
4
2
réalisé
0
Logements
subventionnés
506
Comme en 2013, on note une forte proportion de dossiers
propriétaires occupants pour travaux d’autonomie : 208 réalisés pour
un objectif de 140.
Pour la 1ère fois, les objectifs du programme Habiter Mieux ont été
dépassés.
Au total ce sont 318 logements qui ont bénéficié d’une aide du FART.
La subvention moyenne s’établit à 7 480€



énergie : 5 347€
autonomie : 3 028€
très dégradé : 25 115€
Bilan départemental pour les propriétaires bailleurs
moyennement
dégradé
objectifs
11
très dégradé
réalisé
5
objectifs
29
réalisé
33
logement indigne
énergie
objectifs
2
Objectifs
8
réalisé
0
Logements
subventionnés
réalisés
9
47
Pour la 1ère année, des objectifs avaient été fixés pour les PB en matière de lutte
contre la précarité énergétique
Au total, les 47 logements subventionnés ont bénéficié d’une aide du FART (ASE)
La subvention moyenne est de 20 372 €



ADIL 40
énergie : 8 606 €
moyennement dégradé : 11 980 €
très dégradé : 24 852 €
47
L’accroissement de la demande constatée en 2013 s’est accentué en 2014
notamment sur le programme Habiter Mieux. Suivant la circulaire du 9 juillet
2014 de la Directrice générale de l’Anah, le programme d’actions a été modifié
afin de limiter les aides du FART aux Propriétaires occupants très modestes à
compter du 1er octobre 2014. De même les taux de subvention ont été réduits
passant de 50 à 35 % pour les Propriétaires Occupants très modestes et de 35 à
20 % pour les Propriétaires occupants modestes. Malgré ces mesures, ce sont
plus de 270 dossiers qui restent en instance de financement fin décembre
2014.
LE PROJET DE LOI RELATIF A LA TRANSITION
ENERGETIQUE POUR LA CROISSANCE VERTE
Adopté en première et unique lecture par
l’Assemblée nationale le 14 octobre 2014, le projet de loi relatif à la transition
énergétique pour la croissance verte vise à mettre en place un nouveau modèle
énergétique plus diversifié, plus équilibré, plus sûr et plus participatif. L’objectif
est d’engager le pays vers une croissance verte créatrice de richesses, d’emplois
durables et de progrès. La rénovation thermique des bâtiments, premier secteur
consommateur d’énergie devant les transports et l’industrie, et fort émetteur de
gaz à effet de serre, est une priorité de ce projet de loi.
Le premier titre de ce projet de loi définit les objectifs pour réussir la transition
énergétique, renforcer l’indépendance énergétique de la France et lutter contre le
changement climatique : réduire les émissions de gaz à effet de serre, le recours
aux énergies fossiles, la part du nucléaire dans la production d’électricité ainsi que
disposer, à l’horizon 2050, d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments
seront rénovés en fonction des normes BBC, grâce à une politique de rénovation
thermique des logements orientée vers les ménages aux revenus modestes.
Parmi les objectifs annoncés de la politique énergétique figureraient notamment
le maintien d’un prix de l’énergie compétitif permettant aux consommateurs une
maîtrise des dépenses en énergie, l’émergence d’une économie sobre en énergie et
en ressources, l’assurance d’un droit d’accès à l’énergie aux plus démunis, ainsi
que la lutte contre la précarité énergétique.
Pour contribuer à la réalisation de ces objectifs, les Territoires à Energie POSitive
(TEPOS) seraient créés et développés grâce aux efforts associés de l’État, des
collectivités territoriales, des entreprises, des associations et des citoyens.
Constituerait un TEPOS un territoire s’engageant dans une démarche permettant
d’atteindre l’équilibre entre la consommation et la production d’énergie à l’échelle
locale en réduisant au maximum les besoins d’énergie. Il devrait favoriser
l’efficacité énergétique et le déploiement d’énergies renouvelables dans son
approvisionnement.
Le deuxième titre est notamment consacré au secteur du logement avec pour
objectif de massifier les travaux d’amélioration de performance énergétique en
rénovant 500.000 logements par an à compter de 2017, en particulier ceux des
ménages aux revenus modestes. Pour parvenir à cet objectif, un certain nombre
de règles d’urbanisme seraient assouplies. De plus, avant 2030, tous les logements
dont l’étiquette énergie est supérieure à « E » devraient avoir fait l’objet d’une
rénovation énergétique.
ADIL 40
48
6-La prévention des impayés et des expulsions
Le contexte de l’année 2014 reste chargé pour le pôle social de l’ADIL des Landes :
643 nouveaux dossiers nous ont été orientés.
Depuis le 27 mars 2014, le législateur a instauré de nouvelles dispositions en
matière de prévention des expulsions :
-
Les juges des Tribunaux d’Instance peuvent octroyer des délais de paiement
jusqu’à 36 mois au lieu de 24 mois antérieurement.
Nous ne réalisons plus d’ « enquête sociale », mais un « diagnostic social et
financier » qui devient systématique au stade de l’assignation.
La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion doit
mentionner les modalités de saisine et l’adresse de la commission de
médiation DALO.
Les délais de grâce que le Juge de l’Exécution peut accorder reviennent à 3
mois minimum jusqu’à 3 ans maximum.
La trêve hivernale est prolongée jusqu’au 31 mars de chaque année et
devient applicable pour les squatteurs.
Une sanction pénale est prévue à l’encontre du bailleur qui expulse par la
contrainte (jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30000 € d’amende).
Le rôle de la CCAPEX est renforcé.
Le traitement des impayés de loyer
Le pôle social de l’ADIL des Landes intervient à l’amiable auprès des locataires du
secteur privé qui ne sont pas suivis par un travailleur social.
Dès la délivrance du commandement de payer les loyers, les Conseillères Sociales
sont aussi saisies pour traiter les dossiers des locataires en difficultés.
Pour l’année 2014, les Conseillères Sociales ont été saisies de 381 situations
précontentieuses, contre 276 en 2013.
125 ménages ont pris contact (physique et/ou téléphonique) auprès de notre
service :
-
38 pour des retards de loyer à l’amiable (pas de procédure lancée).
87 pour un commandement de payer les loyers délivré (premier acte de la
procédure).
Comme prévu dans la Charte, la majorité des bailleurs sociaux nous informe du
lancement de la procédure. C’est pourquoi, à ce stade, la majorité des locataires
appartiennent au secteur public pour 53 % des situations orientées.
ADIL 40
49
public
53%
privé
47%
Cette année encore, les personnes seules représentent le public le plus concerné
par des difficultés d’impayé de loyer, suivies des couples avec enfants.
Nous constatons une représentation toujours aussi importante des familles
(monoparentales et couples avec enfant), soit environ 49 % des personnes
rencontrées (contre 51 % en 2013) et 73 enfants concernés.
personne
seule
35%
couple avec
enfant
32%
famille
monoparentale
17%
couple sans
enfant
16%
En 2014, les locataires rencontrés sont :
- 53 % à occuper un emploi, contre 44 % en 2013
- 22 % à percevoir des allocations chômage, contre 23 % en 2013
- 16 % à être bénéficiaire du RSA, contre 23 % en 2013
ADIL 40
50
La majorité du public rencontrée se trouve dans une précarité de revenu
importante ; en effet, 49 % des locataires sont en dessous du seuil de pauvreté1
(contre 53 % en 2013), malgré leur emploi.
La proportion de locataires à la retraite a encore diminué: 1 % en 2014 contre 5 %
en 2013.
Pour 68 % des locataires, le montant du loyer est en adéquation avec le montant
des revenus (c'est-à-dire avec un taux d’effort inférieur à 33 %), contre 55 % en
2013.
Nous constatons que 58 % des locataires perçoivent une aide au logement. 15 %
d’entre eux ont leur droit suspendu du fait des retards de loyer.
Nous rappelons qu’après signalement de l’impayé à l’organisme payeur, ce dernier
donne un délai permettant aux parties le traitement de la dette de loyer (mise en
place de plan d’apurement, demande d’aide financière, dépôt d’un dossier de
surendettement par exemple).
En 2014, les personnes rencontrées sont :
- 39 % à avoir une dette inférieure à 999 €
- 27 % environ à présenter une dette comprise entre 1000 € et 1999 €
- 34 % à détenir un impayé de loyer supérieur à 2000 €
Les Conseillères ESF ont travaillé dans 56 % des cas pour un maintien dans les
lieux.
Suite au diagnostic social, 13 % des personnes rencontrées étaient concernées
par un projet de relogement (inadéquation montant loyer/ressources,
inadéquation type logement/composition familiale, projet professionnel).
Sur les 125 ménages rencontrés, 87 avaient ou ont reçu en cours
d’accompagnement un commandement de payer2 les loyers. La procédure s’est
arrêtée pour 65 d’entre eux (soit 75 %).
1
Seuil égal à 993 € / mois pour une personne seule en 2012, représentant 60 % du revenu médian ; Source :
wwww.inegalités.fr données INSEE, chiffres 2012
2
Acte délivré par huissier, signifiant le début d’une procédure d’expulsion pour impayé de loyer.
ADIL 40
51
L’accompagnement à partir de l’assignation
L’envolée du nombre de procédures depuis 2008
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Commandement de payer
102
171
169
316
275
212
343
Assignation
209
199
241
293
242
245
261
TOTAL
311
370
410
609
517
457
604
En 2014, 604 dossiers ont été orientés vers le pôle social de l’ADIL des Landes
pour des procédures d’expulsion en cours.
Sur ces 604 personnes, les deux Conseillères en Economie Sociale Familiale de
l’ADIL en ont rencontré 251 sur tout le département.
En 2014, l’ADIL des Landes a été destinataire de 377 assignations pour impayés
de loyer.
393
377
374
344
274
219
229
239
2007
2008
2009
155
2006
ADIL 40
2010
2011
2012
2013
2014
52
LES BAILLEURS
Public
45 %
Privé
55 %
Pour l’année 2014, les bailleurs privés représentent environ 55 % des
propriétaires ayant engagé une procédure en vue d’obtenir la
résiliation du bail (contre 69 % en 2013). Ces bailleurs sont souvent
désemparés face à la situation. Ils ont besoin principalement
d’information juridique sur le déroulement de la procédure
d’expulsion mais aussi de conseils pratiques pour l’audience.
Les bailleurs publics ont engagés d’avantage de procédure en 2014 que
l’année passée.
LE PROFIL DES LOCATAIRES ASSIGNÉS
Les ménages analysés ci-dessous sont ceux qui ont été assignés au tribunal
d’instance et avec qui nous avons eu des contacts (physiques ou téléphoniques).
186 des ménages assignés ont fait la démarche de solliciter notre service, soit
47 % des dossiers. Depuis 2010, ce taux de contact se stabilise, un locataire sur
deux environ se mobilise pour répondre à l’enquête sociale et solliciter des
conseils avant l’audience.
autre
1%
personne seule
34%
couple avec
enfant
31%
famille
monoparentale
25%
ADIL 40
couple sans
enfant
9%
53
350
297
300
250
203
200
191
175
150
124
131
100
Cette année 2014 est marquée par un nombre
total d’enfants exponentiel (297 enfants en
2014 contre 191 en 2013). Ce chiffre peut
s’expliquer par le changement de logiciel et les
informations disponibles sur CAF Pro. En effet,
pour les ménages non connus, nous disposons
d’informations sur la situation familiale et le
nombre d’enfants grâce au numéro allocataire
CAF.
50
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
66 % des locataires menacés d’expulsion ont un loyer compris entre 300€ à
599€.
59 % des locataires menacés d’expulsion ont un droit à l’allocation logement (versé
ou suspendu) compris entre 250 et 399 €.
L’aide au logement est suspendue dans 37,2 % des cas connus en 2014 (contre
18,4 % en 2013).
La majorité des personnes rencontrées, soit 60 %, ont un loyer représentant moins
de 33 % de leurs ressources. Le montant du loyer est alors adapté. L’origine de
l’impayé vient donc d’une autre difficulté.
CDI temps plein
CDI temps partiel
29,73%
0,54%
CDD temps plein
6,49%
CDD temps partiel
2,70%
intérimaire
1,62%
statut travailleur indépendant
8,65%
chomeur indemnisé
chomeur non indemnisé
24,86%
3,24%
32,97%
RSA
autre
invalidité ou handicap
retraite
ADIL 40
0,54%
10,81%
8,11%
54
Cette année, nous constatons une augmentation de certains profils :
- Les bénéficiaire du RSA : 33 % en 2014, contre 25 % en 2013
- Les chômeurs indemnisés : 25 % en 2014, contre 18 % en 2013
- Les personnes ayant un statut de travailleur indépendant : 9 % en 2014,
contre 2 % en 2013
- Les personnes percevant une pension d’invalidité ou une AAH : 11 % en
2014, contre 5 % en 2013
- Les ménages ayant une activité professionnelle stable et à temps plein
(CDI) : 30 % en 2014, contre 26 % en 2013. Il s’agit principalement de couples
avec enfants dont un des deux conjoints travaille.
- 59 % des personnes rencontrées sont en dessous du seuil de pauvreté.
Ce chiffre est à mettre en corrélation avec la hausse du nombre de
bénéficiaires du RSA annoncée précédemment.
Sur les 186 personnes rencontrées, 70 au moins, soit 38 %, sont concernées par
une situation de surendettement, contre 46 % en 2013.
DETTE LOCATIVE ET SOLUTIONS APPORTÉES
Le montant de la dette
24%
18%
18%
10%
4%
9%
5%
3%
1%
2%
3%
3%
Comme l’année précédente, les dettes inférieures à 4000 € concernent plus de
la majorité des cas rencontrés. En 2014, les dettes supérieures à 4000 €
représentent 45 % des assignations.
ADIL 40
55
La cause principale de l’impayé
litige bailleur
7%
autre loyer inadapté
1%
1%
surendettement
9%
difficulté gestion
38%
modification
situation
familiale
13%
modification
revenus
31%
En 2014, les locataires rencontrant des difficultés de gestion à l’origine de
l’impayé de loyer sont plus de 37,7 %, contre 31 % en 2013.
Les personnes ayant subi un « accident de parcours » (modification des revenus
ou de la situation familiale) représentent 44 % du public.
Orientation proposée
Lors de l’enquête sociale et
financière, les conseillères ont
évalué pour 55 % des locataires
rencontrés la possibilité d’être
maintenus dans le logement.
Néanmoins, cette évaluation reste
soumise à la décision du juge
d’instance et/ou à la capacité des
locataires
à
tenir
leurs
engagements.
Les outils de l’accompagnement
L’activité principale des Conseillères Sociales au stade de l’assignation est de
permettre aux locataires d’être informés sur l’ensemble de la procédure
d’expulsion et sur les droits sociaux auxquels ils peuvent prétendre.
Les Conseillères ESF se mettent aussi à disposition afin de proposer un
accompagnement social aux personnes en demande.
ADIL 40
56
Dans ce cadre, les CESF ont à leur disposition plusieurs outils de travail :
-
La mise en place de plan d’apurement pour 84 dossiers ; quand le paiement
du loyer a été repris et quand les personnes disposent d’une capacité
financière suffisante pour rembourser leur dette en moins de 36 mois.
-
L’aide au relogement dans les cas où le logement ne correspond pas à la
situation financière et/ou familiale des locataires.
-
Le soutien budgétaire ou Aide Educative Budgétaire dont l’objectif premier
est de permettre aux locataires de reprendre en main leur gestion budgétaire3.
Quand les personnes sont face à une situation de surendettement, les
Conseillères les accompagnent également dans le dépôt d’un dossier.
Toutefois au vu du contexte actuel lié à la montée en charge des dossiers, les
suivis sociaux proposés sur quelques mois sont limités.
Le travail des Conseillères Sociales de l’ADIL des Landes se fait en collaboration avec
les travailleurs sociaux référents de la situation de la personne menacée d’expulsion.
Nous avons remarqué qu’environ 45 % des locataires rencontrés ne sont pas
accompagnés par un service social. Pour ce public, le pôle social de l’ADIL assure le
suivi global le temps de la procédure, avec un relais vers les services compétents si
nécessaire.
3
Dans les cas où les personnes nécessitent un accompagnement plus soutenu, les Conseillères Sociales orientent vers
les CESF de secteur ou vers une mesure de protection, en collaboration avec le travailleur social référent.
ADIL 40
57
L’évolution des dossiers au CQL et au CFP
377
186
ASSIGNATIONS
PERSONNES
200
105
CQL
CQL connus
82
58
Demandes de
concours de la
force publique
30
Accords de la
force publique
ADIL 40
CFP connus
18
Dossiers jusqu’à
l’accord force
publique
58
Analyse du risque d’expulsion
19%
18%
19%
14%
14%
7%
4%
5%
Cette année, la mobilité restreinte et la faiblesse des revenus représentent les
causes principales du risque d’expulsion, suivie de l’inertie des locataires.
Par ailleurs, les démarches faites, en attente de réponse (dossier DALO
principalement), ainsi que la problématique santé restent des problématiques qui
expliquent le risque d’expulsion.
A ce stade et avec des délais si courts avant la menace d’expulsion,
l’accompagnement social proposé est limité et se résume principalement à la
recherche de solution d’hébergement ou de relogement.
Par ailleurs, le travail des Conseillères ESF consiste aussi à transmettre un certain
nombre d’informations aux instances décisionnaires (Préfet ou Sous-Préfet).
A l’issue de la demande du CFP :
 20 maintiens dans les lieux, principalement des locataires du parc public, avec
une négociation auprès du bailleur (Protocole de Cohésion Sociale)
 13 relogements dans le secteur privé
 12 dans le secteur public
 5 hébergements chez un particulier
 1 par une association
 7 partis « à la cloche de bois », sans avoir restitué les clés
18 accords de la force publique ont été délivrés pour des situations connues ou
suivies par les Conseillères sociales de l’ADIL. L’Etat peut prendre une telle
décision, après enquête auprès des services de la Gendarmerie, de la Mairie et de
l’ADIL, afin de donner une date butoir aux occupants. En effet, certains sont partis
sans avoir rendu les clés, malgré nos conseils insistants. D’autres disposent d’une
solution d’hébergement mais attendent le dernier moment pour l’activer. Enfin,
même si l’occupant justifie d’une date d’entrée dans un nouveau logement,
ADIL 40
59
l’accord du CFP peut être donné postérieurement afin de garantir au bailleur la
restitution des lieux.
Cette année 2014, les conseillères du Pôle social de l’ADIL des Landes ont établi
les constats suivants :
-
-
Précarisation massive du public : augmentation des bénéficiaires du RSA, la
moitié en dessous du seuil de pauvreté, un tiers concerné par une situation
de surendettement ;
Budgets des ménages serrés et déstabilisés à la moindre charge imprévue
mettant en difficulté le paiement du loyer
Un nombre d’enfants important ces deux dernières années au stade de la
réquisition de la force publique
Des situations complexes avec des cumuls de problématiques liées à des
difficultés d’insertion professionnelle, de mobilité, de santé par exemple.
Nombre croissant de dossiers, mais prise en charge stagnante
Face à ces constats, la qualité de notre travail pourrait être améliorée par :
 Des relances plus systématiques auprès des familles en rupture avec les
différents services sociaux.
 Des visites à domicile pour les familles les plus en difficulté (protéger les
enfants d’une situation d’expulsion, pouvant être vécue comme
traumatisante).
 Une présence lors des audiences pour les familles qui le demandent.
 Approcher les ménages inconnus, notamment avant l’intervention de la force
publique.
Par ailleurs, la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars
2014 prévoit que les huissiers, à compter de janvier 2015, transmettent les
commandements de payer les loyers dès lors qu’ils dépassent un seuil qui sera
fixé par décret prochainement.
Cette disposition va permettre une intervention plus en amont de la procédure
d’expulsion, le commandement de payer étant le premier acte délivré. Jusqu’alors,
sa transmission restait à la bonne volonté de l’huissier. Ainsi, notre mission de
prévention des expulsions prendra plus de sens. Toutefois, cela suppose une
montée en charge des dossiers à l’horizon 2015.
ADIL 40
60
C’est pourquoi, l’ADIL 40 souhaite renforcer
ses actions en maintenant un suivi juridique
des locataires, mais surtout en leur assurant
une
mission
d'accompagnement
social
soutenu.
Afin de contribuer au mieux au traitement des
situations d’impayé de loyers, un renforcement
et une réorganisation du pôle social est
envisagée pour l’année 2015. L’ouverture d’un
bureau basé sur le nord du département va
permettre de répondre à un service de
proximité nécessaire aux ménages en
difficultés.
ADIL 40
61
L’actualité législative et
réglementaire en 2014
ADIL 40
62
Location
Demande de logement social : création du système de traitement "Numéro unique" (arrêté du
15.11.13 : JO du 29.11.13)
Logement HLM/plafonds de ressources pour l’accès à un logement (arrêté du 23.12.13 : JO du
29.12.13)
Location conventionnée/fixation du loyer et des redevances maximum des conventions APL
conclues entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014
(avis du 18.3.14)
Déchéance du droit au maintien dans les lieux / occupant violent condamné pénalement
(loi n° 2014-873 du 4.8.14 (art. 37) : JO du 5.8.14)
Décret annuel d’encadrement des loyers
(décret n° 2014-854 du 30.7.14 : JO du 31.7.14)
Plafonnement des honoraires imputables aux locataires
(décret n° 2014-890 du 1.8.14 : JO du 6.8.14)
Conditions d’agrément des observatoires locaux des loyers et création du comité scientifique
de l’observation des loyers
(Décret n° 2014-1102 du 5.11.14 : JO du 7.11.14)
Financement
Financement de la sécurité sociale pour 2014 : aides au logement (loi n° 2013-1203 du 23.12.13
: JO du 24.12.13)
Loi habilitant le Gouvernement à simplifier et sécuriser la vie des entreprises (loi n° 2014-1 du
2.1.14 : JO du 3.1.14
PIG labellisés Habiter Mieux à compter de 2014 (instruction Anah du 6.12.13)
APL et AL/recouvrement des indus pour l’année 2014 (arrêté du 19.12.13 : JO du 1.1.14 et
arrêté du 20.12.13 : JO du 29.12.13)
APL/actualisation des ressources au 1.1.14 (arrêtés du 23.12.13 : JO du 31.12.13)
Eco-prêt copropriétés (décret du 27.12.13 et arrêté du 27.12.13 : JO du 31.12.13)
PSLA/extension du dispositif aux opérations de rénovation lourde (décret du 27.12.13 : JO du
31.12.13)
PTZ+/offres de prêt émises en 2014 (décrets du 27.12.13 : JO du 29.12.13 et JO du 31.12.13 ;
arrêté du 27.12.13 : JO du 31.12.13)
Surendettement et allocations de logement (décret du 17.12.13 : JO du 19.12.13)
PC/PAS : taux maxima depuis le 1er juillet 2014
(avis SGFGAS n° 56 du 2.6.14)
Éco-prêt à taux zéro : précisions sur les modalités d’application depuis le 1er janvier 2014
(BOFIP : 8.7.14)
PTZ+ : nouvelles modalités à compter du 1er octobre 2014
(décret du 1.8.14 : JO du 6.8.14)
Révision du zonage dit « A/B/C » pour de nombreuses aides au logement
(arrêté du 1.8.14 : JO du 6.8.14)
Modification du règlement général de l’Agence nationale de l’habitat
(arrêté du 1.8.14 : JO du 15.8.14)
PTZ / modifications des conditions de remboursement pour certains ménages
(décret n° 2014-1103 du 30.9.14 : JO du 1.10.14)
Crédit immobilier / modalités de calcul du taux annuel effectif de l’assurance emprunteur
pour les contrats proposés par les établissements de crédit
(décret n° 2014-1190 du 15.10.14 : JO du 17.10.14)
Logements intermédiaires / plafonds de loyers, de prix et de ressources
(décret n° 2014-1102 du 30.9.14 : JO du 1.10.14)
ADIL 40
63
Contrats
Publication de l’indice BT 01
(décret n° 2014-114 du 7.2.14 : JO du 9.2.14)
Une nouvelle obligation pour les artisans et auto-entrepreneurs : l’indication des
coordonnées de l’assureur de responsabilité décennale sur les devis et factures
(loi n° 2014-626 du 18.6 .14 : JO du 19.6.14)
Renforcement des informations précontractuelles dues aux consommateurs et droit de
rétractation
(décret n° 201-1061 du 17.9.14 : JO du 19.9.14)
Assurance construction
Réforme du dispositif catastrophes naturelles
(circulaire du 23.6.14, publiée le 22.7.14)
Copropriété
Informations de l’acquéreur d’un lot
(Rép. Min n° 57834 : JO AN du 16.9.14)
Loi ALUR : entrée en vigueur de nouvelles dispositions : annexes à la promesse de vente ou à
l’acte de vente d’un lot de copropriété
Copropriété/stationnement non autorisé
(Rép. Min n° 17865 : JO AN du 26.11.13)
Urbanisme
Taxe d’aménagement : actualisation pour 2014 des valeurs forfaitaires (arrêté du 15.11.13 : JO
du 12.12.13)
Accès aux documents d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique (ordonnance du 19.12.13
: JO du 20.12.13)
Corrections apportées au régime des autorisations d’urbanisme
(décret n° 2014-253 du 27.2.14 : JO du 1.3.14)
Simplification du régime des travaux sur les immeubles adossés ou dans le champ de
visibilité d’un monument historique
(décret n° 2014-1314 du 31.10.14 : JO du 4.11.14)
Qualité habitat
Extension de l’obligation de réaliser une étude de faisabilité des approvisionnements en
énergie des bâtiments neufs (décret du 30.10.13 : JO du 3.11.13)
Personnes handicapées : accessibilité des logements
(décret n° 2014-337 du 14.3.14 : JO du 16.3.14 et arrêtés du 14.3.14 : JO du 16.3.14)
Aide aux riverains des aérodromes
(décret n° 2014-287 du 3.3.14 : JO du 5.3.14)
RGE : éco-conditionnalité des aides à la rénovation énergétique des logements anciens
(décret et arrêtés du 16.7.14 : JO du 18.7.14)
Allègement de la troisième tranche de travaux de sécurité des ascenseurs
(décret n° 2014-1230 du 21.10.14: JO du 23.10.14)
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64
Professionnels
Honoraires des huissiers : trois nouveautés en matière tarifaire
(décret n° 2014-673 du 25.6.14 : JO du 26.6.14)
Modalités de transmission des informations aux observatoires des loyers par les
professionnels de l'immobilier
(décret n° 2014-890 du 1.8.14 : JO du 6.8.14)
Modalités de transmission des informations par les professionnels de l’immobilier aux
observatoires locaux des loyers
(arrêté du 29.8.14 : JO du 9.10.14)
Collectivités locales
Réforme des valeurs locatives/expérimentation dans 5 départements (loi de finances
rectificative 2013 (art. 74) : JO du 30.12.13)
Réquisition des logements vacants : conditions de réalisation de l’engagement de travaux
(décret du 22.11.13 : JO du 24.11.
Nouvelle géographie de la politique de la ville
(décret n° 2014-767 du 3.7.14 : JO du 5.7.14)
Revitalisation des centres-bourgs : dispositif expérimental
(ministères du Logement et de l’Égalité des territoires, de la Décentralisation et de la Fonction publique et
de l’outre-mer, annonce du 23.6.14)
Obligation de production de logements sociaux : liste des territoires
(décret n° 2014-870 du 1.8.14 : JO du 3.8.14)
Zones de revitalisation rurale
(arrêté du 30.7.14 : JO du 1.8.14)
Droit général
Suppression du droit de timbre de 35 € (décret du 29.12.13 : JO du 30.12.13)
Nouveau mode de calcul pour le taux de l’intérêt légal à compter du 1er janvier 2015
(ordonnance du 20.8.14 : JO du 23.8.14)
Silence vaut accord » : les exceptions de procédures et les cas de délais différents
(décrets du 23.10.14 : JO du 1.11.14)
Fiscalité
Loi de finances pour 2014 : mesures en matière de logement (loi du 29.12.13 : JO du 30.12.13)
Loi de finances rectificative pour 2013 (loi du 29.12.13 : JO du 30.12.13)
Renforcement des caractéristiques techniques de certains équipements éligibles au CIDD
(arrêté du 29.12.13 : JO du 31.12.13)
Communication des données relatives à la part incitative de la TEOM
(décret n° 2014-932 du 19.8.14 : JO du 22.8.14)
Dispositif d’investissement locatif "Duflot"/obligations déclaratives des contribuables (décret
du 23.12.13 : JO du 28.12.13)
Plus-values immobilières : régime d’abattements applicable aux cessions de terrains à bâtir
(BOI-RFPI-PVI-20-20 ; rescrit n°2014/01 du 9.1.14)
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Plus-values immobilières : frais et dépenses admis en majoration du prix d’acquisition (BOIRFPI-PVI-20-10-20-20)
Investissements locatifs/actualisation pour 2014 des plafonds de loyer et de ressources des
locataires
(BOFiP IR - RFPI du 21.2.14)
Crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes/extension du champ d’application et
dispense de justificatifs
(BOI-IR-RICI-290)
Investissement locatif " Duflot " et " Scellier "/respect par anticipation de la RT 2012
(BOI-IR-RICI-230 et BOI-IR-RICI-360)
Taxe sur les logements vacants et taxe d’habitation sur les logements vacants
(BOI-IF-AUT-60 et BOI-IF-TH-60)
Crédit d’impôt développement durable (CIDD) : précisions sur les modalités d’application
depuis le 1er janvier 2014
(BOFIP : 27.6.14)
Valeurs locatives : changements de caractéristiques physiques ou d'environnement des
propriétés bâties et non bâties
(BOFIP : 22.7.14)
Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière : taux, abattements et exonérations
applicables à compter du 1er juin 2014
Réforme des plus-values de cessions de terrains à bâtir réalisées depuis le 1er septembre
2014
(BOFIP : 10.9.14)
Contribution annuelle sur les revenus locatifs
(BOFIP : 8.8.14)
ADIL 40
66

rappport activite 2014

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