L`ACCESSION A LA PROPRIETE - Pays Pyrénées Méditerranée

N°14 - SeptembreNovembre 2010
La lettre de l’
Habitat
Observatoire du plan départemental de l’Habitat
des Pyrénées-Orientales
Le sommaire
Page 1 :
Données de cadrage
Pages 2 :
La mobilisation des
pouvoirs publics pour
soutenir l’accession des
plus modestes
Pages 3 :
Le développement
d’une offre en accession
intermédiaire: le rôle des
collectivités locales.
Page 4
Devenir propriétaire
autrement
L’ACCESSION A LA PROPRIETE
L’accession à la
propriété est une opération
permettant
l’acquisition
d’une résidence principale,
financée en tout ou partie
par un crédit accordé par un
 Numéro Spécial :
Le Plan
Départemental de
l’Habitat : contenu et
retour sur la
concertation.
que les opérations d’acquisition des résidences secondaires et des logements
dédiés à l’investissement
locatif.
1. Données de cadrage
Etre propriétaire, un
rêve pour une majorité de
français.
Un ménage ne devient
réellement propriétaire de
son logement que lorsqu'il a
remboursé totalement ses
prêts. En attendant, il est ce
que l'on appelle un « accédant à la propriété». Les
formes d'accession à la
propriété sont diverses :
achat en copropriété, achat
d’une maison individuelle
ou d’un appartement sur
plan, achat en viager, achat
d’un logement social, achat
en location accession…
Il existe un profond sentiment d’attachement des
Prochain numéro
établissement financier. On
exclura ici le cas des propriétaires ayant remboursés
l’intégralité de leur prêt et
celui des ménages n’ayant
pas recours à un prêt, ainsi
français à la propriété.
Culturel, ce parti pris se voit
aujourd’hui renforcé par les
inquiétudes liées à un avenir économique incertain.
Ainsi, deux tiers des 50-59
ans disent préparer spécifiquement leur retraite par
l’achat de leur future résidence principale (Source :
observatoire de la Caisse
d’épargne).
Avec plus de 60% des
ménages propriétaires de
leur résidence principale,
ce statut peut-il encore
progresser dans les Pyrénées-Orientales ?
On compte 118 000
résidences occupées par un
propriétaire dans les Pyrénées-Orientales
(contre
69 000 locataires). Représenté par 61% des ménages, c’est le statut d’occupation dominant. Son poids
dans le département est
plus important que dans la
région (58%) et qu’en France métropolitaine (57%).
Entre 1999 et 2006, le
statut de propriétaire a
globalement
progressé
sur ces trois échelles territoriales.
Cette évolution est plus
nuancée dans les Pyrénées-Orientales (+1 point)
que sur le territoire national
(+2,5 points).
Poids des propriétaires en 2006 (source INSEE)
La forte augmentation
des prix de l’immobilier a pu
modérément entraver les
dynamiques d’achat des
ménages sans les décourager complètement
puisqu’elles se révèlent plus
vigoureuses qu’entre 1990
et 1999.
La représentation des
propriétaires s’est accentuée
dans les bassins Albères/
Côte Vermeille, le Vallespir
et le Haut Conflent ; inversement il est en diminution sur
le nord de la Plaine du
Roussillon et le Ribéral, secteurs dans lesquels l’offre
locative se développe. Le
contexte socio économique
(forte proportion de ménages précaires, revenu
moyen par habitant parmi
les plus faibles de France)
interroge néanmoins sur la
propension des ménages
locaux à s’endetter de plus
en plus longtemps pour accéder à la propriété.
Le gouvernement vient
de réaffirmer l’ambition de
voir 70% des français propriétaires. Mais l’intervention
des pouvoirs publics ne date
pas d’hier, ceux ci menant
des politiques d’incitation et
de soutien à l’accession à la
propriété depuis plus de 50
ans
2. La mobilisation des pouvoirs publics pour soutenir l’accession des plus modestes.
Pourquoi intervenir sur
l’accession à la propriété ?
Le PSLA, prêt social
locatif accession, est
un prêt conventionné
consenti aux organismes HLM pour financer
des opérations de construction ou d'acquisition
de logements neufs.
C’est l’outil de financement des dispositifs de
location-accession.
Pendant toute la durée
de la location, le locataire paye une redevance comprenant le loyer
proprement dit et un
acompte mensuel sur le
prix du logement. Au
moment de la vente, il
verse le reliquat.
Un plafond de
ressources
identiques pour
le PSLA et le
PAS
Ménages de 2
personnes:
2630€/mois
Ménages de 4
personnes:
3375€/mois
Page 2
La question de la légitimité des pouvoirs publics à
intervenir sur l’accession à la
propriété (domaine privé par
excellence) donne lieu à une
réponse unanime quelques
soient les clivages politiques. Elle trouve sa justification à plusieurs niveaux.
Dans une logique de
« chaîne », l’intervention des
pouvoirs publics permet tout
d’abord de fluidifier les parcours résidentiels (un ménage qui accède à la propriété
libère un logement locatif ou
locatif social). Elle peut également permettre de mener
une politique de redistribution urbaine (répartition spatiale des logements en fonction des statuts d’occupation) et de peuplement . Elle
répond ensuite à la notion
d’équité sociale et permet
notamment d’éviter des cas
d’accession difficiles pouvant avoir des répercussions
sur la qualité du logement.
L’encouragement des ménages peut également avoir un
effet d’entrainement sur l’appareil productif (bâtiment) .
La logique d’encouragement à l’accession peut
néanmoins interférer avec
les autres politiques d’aide
au logement (locatif social/
investissement locatif privé)
en exacerbant la concurrence sur le foncier. Etats et
collectivités déploient un
système d’incitation et de
soutien ouvert mais qui
concentre une grande partie
des financements aux personnes très modestes.
Lotissement en cours de construction, Céret (source AURCA)
Une logique de guichet
pour faire émerger une offre de logements abordable
Les dispositifs d’accession aidée s’adressent à des
ménages éligibles au logement social. Au vu des
conditions financières auxquelles devra toutefois répondre le futur ménage accédant, cela ne concerne en
réalité qu’une part relativement faible des demandeurs
en logement social enregistrés.
Le prêt Social Location
Accession : un outil qui
monte en puissance
Les logements financés
dans le cadre d’un PSLA
sont intégrés à des opérations de logements locatif
social, sans qu’aucune distinction architecturale
(extérieur) ne soit visible,
favorisant ainsi la mixité des
statuts au sein d’un même
quartier. On constate que le
coût de sortie des programmes en PSLA avoisine celui
des constructions classiques
(entre 1230€ et 1730€/m² de
surface utile). Toutefois ce
sont souvent des constructions bâties sur des parcel-
les de plus petite taille, de
fait, leur coût total
(construction+parcelle) se
situe entre 140 et 150 000€.
La collectivité supporte le
coût du manque à gagner lié
à l’exonération de TFPB
(pendant 15 ans) et finance
en général une partie de la
charge foncière.
Evolution des mesures
d’accompagnement aux
ménages: la réforme PTZ+
(applicable janvier 2011)
Le PTZ+ fusionne trois mesures existantes : le PTZ, le
Pass foncier et la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Pour faire jouer au PTZ+ un
rôle incitatif et solvabiliser
les ménages, l’Etat a relevé
les plafonds actuels. En zone C (ensemble du département des PO, hors agglomération perpignanaise et littoral), une famille de 4 personnes pourra ainsi contracter
un prêt à hauteur de 15% du
montant du bien acheté
(20% si elle achète en norme Bâtiment Basse
Consommation (BBC), avec
un plafond de 158 000€.
Principales étapes d’un dispositif PSLA
avec deux enfants qui désire
acheter dans le département
(zone C). Leur revenu net
mensuel s’élève à 1 800€. Il
souhaite se porter acquéreur
d’un terrain de 300 m² qui
coûte 44 000€ TTC et y faire
construire une maison de
130m² dont le prix s’élève à
120 000€ TTC, soit une opération dont le montant total
atteint 164 000€ TTC. On
note que la perception de
l’APL abaisse le montant des
mensualités versées au
cours des 23 premières années de remboursement à
548€/mois.
Ce couple remboursera donc
470 euros par mois pendant
30 ans (montant lissé sur
l’ensemble de la période).
LE PTZ+ propose des montants et des durées de prêts
supérieurs. Il sera universel
pour les primo-accédants,
sans conditions de ressources.
Montage et financement
d’une opération : exemple
Afin d’illustrer l’efficacité des
dispositifs existants, voici un
plan de financement superposant les différentes mesures et prêts mobilisables.
Prenons le cas d’un couple
Simulation financement opération acquéreurs modestes,
(construction neuve, hors Perpignan et agglomération)
Prix TTC opération (TVA à 19,6%)
164 000 €
Prix TTC opération avec un PAS (ouvre
droit à TVA à 5,5% sur le bâti)
Montant à financer
Dont prêt à l’accession sociale (PAS) sur
23 ans
Dont prêt à taux zéro + sur 23 ans
144 000 €
Revenus mensuels
1 800€
Mensualités à rembourser (y compris
assurance, TEG 4.35% sur prêt principal)
673€ (23 premières années)
220€ (les 7 suivantes)
APL
125€ (23 premières années)
Montant net échéance mensuelle
548€
Taux d’effort net
30%
100 000€
76 300€
23 700€
Le prêt à taux zéro+
(PTZ+)
Il s'agit d'un prêt aidé
par l'Etat, remboursable sans intérêt sur
une période plus ou
moins longue. Il est
plafonné en fonction
du nombre d'occupants du logement et
de la nature du bien
(neuf/ancien). Il peut
être majoré pour
l’acquisition
d’un
logement neuf BBC.
Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS)
est un prêt conventionné, accordé par
les
établissements
financiers ayant signé
une convention avec
l'Etat. Son fonctionnement est réglementé
et son taux d'intérêt
plafonné. Il a été
institué pour favoriser
l'accession à la propriété des ménages
aux
ressources
moyennes ou modestes et ouvre droit à
l’APL.
3. Le développement d’une offre en accession intermédiaire : le rôle des collectivités locales.
L’initiative politique locale permet d’élargir l’accès à la propriété à tous
les types de public.
Quelques soient les moyens
humains et financiers dont
bénéficient les collectivités,
elles disposent d’outils simples pour gérer leur foncier
urbanisable. La définition de
COS et CES élevés dans les
zones ouvertes à l’urbanisation permet par exemple la
construction de formes urbaines plus denses (petit
collectifs, maisons en bande...) dont le coût de construction est maitrisé et permet l’accueil de ménages
aux revenus intermédiaires.
Lorsqu’elle a la maîtrise
foncière, une collectivité a
tout intérêt à créer un lotissement communal.
La lettre de l’Habitat
La revente des parcelles à
prix coûtant, lui permet de
proposer des terrains viabilisés à un prix abordable. La
collectivité définit elle-même
les critères d’attribution des
parcelles. Maîtresse du foncier, elle peut impulser des
démarches (AEU…) et imposer des normes et prescriptions d’aménagement
qu’il lui sera plus aisé de
faire appliquer.
Il peut se révéler intéressant
de produire des opérations
mixtes afin de rechercher
l’équilibre financier. A titre
d’exemple, l’aménagement
de la ZAC Sainte Eugénie à
Le Soler a permis la création
de 168 logements: 62 logements locatifs sociaux en
collectif (T3,T4), 69 parcelles en lotissement communal, 27 parcelles en locatif
social, 10 parcelles en loca-
tion accession. Les parcelles
en lotissement communal
ont été commercialisées
150€/m², alors que le prix de
vente en lotissement privé
s’établit dans cette zone
autour de 270 €/m².
Le recours à la procédure
du lotissement communal
est sous utilisée dans le
département.
Entre 2004 et 2006, les
lotissements communaux
représentaient 13% des
opérations d’aménagement
(hors plaine). On note que le
recours à cette procédure
diminue à partir de 2006, à
l’exception du bassin Plaine
du Roussillon où elle continue de progresser (5% des
opérations en 1999, plus de
15% à partir de 2006 ).
Voir schéma en page suivante
Page 3
Point d’alerte:
Malgré l’accompagnement que peuvent déployer les collectivités, on
recense plus de 8 000
propriétaires occupant un
logement dans des
conditions potentiellement indignes. Alors que
certains territoires ou
copropriétés ont fait l’objet d’un repérage spécifique ayant permis la mise
en œuvre d’opérations
ciblées (OPAH-RU et
Plan de sauvegarde à
Perpignan), l’action de la
MOUS départementale
Habitat indigne trouve de
fait de nombreuses limites face aux propriétaires
occupants. Il semble en
outre intéressant de poser un questionnement
sur le devenir de certains
quartiers résidentiels
constitués de lotissements construits à moindre coût (matériaux de
qualité plutôt moyenne)
durant les années 70. A
court terme, leur vieillissement et leur entretien
risque de devenir problématique.
La lettre de l’Habitat
Comité de rédaction: Comité Technique
du PDH
Comité de pilotage du Plan
Départemental de l’Habitat :
Etat—Direction Départementale des
Territoires et de la Mer, Caisse
d’Allocations Familiales, ANAH, Conseil
Régional Languedoc-Roussillon, Conseil
Général des Pyrénées-Orientales,
Perpignan Méditerranée Communauté
d’Agglomération, Agence d’Urbanisme
Catalane, SCOT Plaine du Roussillon,
SCOT Littoral Sud, Pays PyrénéesMéditerranée, Pays Terres Romanes en
pays Catalan.
Directeur de la publication:
Silvain CZECHOWSKI,
Directeur de l’AURCA
Téléphone: 04 68 87 75 52
Télécopie: 04 68 56 49 52
Courriel: [email protected]
Page 4
Nombre de lotissements crées et répartition par type
(ens. Bassins d’habitat sauf Plaine) source DDTM/AURCA 2010
Plaine du Roussillon
4. Devenir propriétaire autrement
Les coopératives d’habitants : solidarité de voisinage
Face au phénomène de
spéculation immobilière, à
la disparition quasi-totale de
la mixité au sein des bâtiments, à la déresponsabilisation des habitants et leur
faible appropriation des
espaces communs, les coopératives tentent d’apporter
des solutions alternatives
instaurant un nouveau rapport à la propriété.
Les membres sont locataires de leurs logements dont
la coopérative est propriétaire (chaque membre détient des parts sociales selon ses capacités financières). L’implication des coopérateurs, les efforts de
mutualisation des moyens
et des espaces et l’absence
d’intermédiaires permettent
d’offrir des loyers inférieurs
Pour ouvrir la discussion...
On résume de manière sans
doute réductrice l’aboutissement d’un parcours résidentiel à l’accession à la propriété… Aujourd’hui, le rôle des
collectivités est plus que
jamais de garantir la prise de
risque la plus minime possible aux catégories de ménages qui s’engagent dans une
démarche d’acquisition. En
effet, de nombreux ménages
se trouvent fortement fragilisés par des conditions d’acquisition mal évaluées. Selon
les ADIL, de nombreux accédants sous-estimeraient les
charges indirectes liées au
statut de propriétaire accé-
au prix du marché (achat à
prix de revient). Le locataire
est impliqué en amont du
projet de construction. Le
concept est hérité d’expé
riences
du
type
« castors » (1948) ou
« Maison radieuse » (1970).
Plus
d’info
sur:
www.habicoop.fr
Exemple projet « le grand arbre » 60 logements (dont
une partie en social public) à Toulouse : quel investissement pour les coopérateurs ?
Logement privatif (selon ses revenus et la
taille du logt) :
6-7€/m², dont 3-4€/m² sont récupérables
(La part dédiée aux espaces privatifs mis en
commun est non récupérable).
Appart 80 m² + balcon de 23 m² + cave +
garage = 700€/mois (CC), dont 300€ récupérables.
Espaces privatifs mis en commun (salle de
sport, chambre d’amis, salle pour les enfants…) : ils sont et resteront propriété de la
coopérative mais sont financés par les habitants sur la base du volontariat.
Espaces collectifs (jardin…) participation
financière au prorata de la taille de son espace privatif.
dant (entretien du logement,
fiscalité…) et aux frais de
transport. 2/3 des porteurs
de projet n’auraient pas pensé aux frais annexes à la
construction ou à l’acquisition, 28% auraient sous estimé ou oublié les coûts induits par le déménagement
et 21% n’auraient pas pensé
à la question de la revente
du bien (ANIL, Accession à
la propriété : les projets à
l’épreuve du marché, Habitat
Actualité, 2004). Par ailleurs,
certains accédants méconnaîtraient les principes d’attribution des aides à la personne, ou inversement établiraient leur plan de finance-
ment en considérant que le
niveau d’aide initial est acquis définitivement. En cas
de difficulté, les emprunteurs
tardent aussi à prendre conscience de leur situation, ce
qui nuit à la mise en place de
stratégies préventives.
En revanche, on notera que
certains ménages au profil
légèrement risqué mériteraient peut-être d’être mieux
accompagnés : les ménages
à revenus irréguliers sans
être nécessairement modestes ; les ménages à revenus
réguliers mais qui ne sont
pas stabilisés dans l’emploi
(titulaires de CDD…).