assemblee generale de dijon resolution

ASSEMBLEE GENERALE DE DIJON
RESOLUTION
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Acteurs publics du logement social, les offices inscrivent leur action auprès de leurs collectivités
de rattachement dans la durée.
Fidèles par nature à leur territoire, ils y garantissent la présence et le développement d’un parc de
logements abordables et de qualité. Ils promeuvent ainsi un modèle généraliste du logement
social, dont la pertinence est le gage, d’une part, d’une capacité à répondre aux engagements qu’ils
ont pris dans le cadre du Pacte, et d’autre part, de leur contribution à l’égalité sociale et
territoriale.
Maintenir dans la durée des modalités de financement favorables à la production
Si la production de logements privés a continué à baisser pour atteindre un niveau historiquement
bas, celle des organismes d’HLM a connu un rebond significatif en 2013. Les décisions favorables
inscrites dans le Pacte en sont l’origine avec la mobilisation des organismes. Il convient cependant
d’être vigilant sur plusieurs points :
-
La lenteur des procédures visant à mobiliser le foncier public est inquiétante. Gageons que la
détermination affichée par la Ministre, les pouvoirs accrus des intercommunalités en matière
d’urbanisme et la création des métropoles apporteront des progrès significatifs en la matière.
Le recours à la VEFA, utile, est sensible à la conjoncture de la promotion privée, dont les
résultats sont en baisse constante.
Les aides des collectivités locales sont essentielles pour l’équilibre des opérations. Depuis
2010 on constate déjà une réduction de 20% qui pourrait s’accentuer avec la baisse
programmée des dotations de l’Etat.
La nécessaire adaptation du patrimoine
Il faut permettre également aux offices des territoires dits « périphériques », d’adapter leur
patrimoine à leurs enjeux : démolir le parc vacant et obsolète, réhabiliter et produire un nombre
de logements adaptés à la demande et aux besoins des habitants, dans le cadre d’une gouvernance
locale forte pour coordonner les différents marchés du logement.
C’est pourquoi les offices demandent qu’une partie des crédits dédiés au logement, y compris
ceux d’Action logement excessivement concentrés sur les zones les plus tendues, soit réorientée
en zone 3, là où les organismes doivent injecter, en valeur absolue, plus de fonds propres qu’en
zone 1. Ils demandent donc aux Pouvoirs publics d’ouvrir une concertation à ce sujet. Ce sera un
signal politique fort adressé à ces territoires qui souffrent d’être isolés et qui se considèrent
oubliés par les politiques publiques.
Dans le Pacte, l’autre enjeu essentiel cible les réhabilitations thermiques. Les offices
voudraient que les Pouvoirs publics en lien avec la CDC, infléchissent les règles d’octroi de l’écoprêt, aux conditions financières actuelles certes intéressantes, mais aux conditions d’accès trop
restrictives.
Le traitement des immeubles contenant de l’amiante préoccupe fortement notre Mouvement.
La simulation financière présentée dans le rapport d’orientation démontre son impact violent sur
les comptes des offices qui pèsera sur la capacité des organismes à investir dans la production de
logements. Il représente donc un risque systémique pour le modèle HLM (et pour le parc privé).
Résolution  AG de Dijon, les 11 et 12 juin 2014  p 1
Il conviendrait d’abord que les Pouvoirs publics organisent une consultation nationale sur ce sujet
pour en définir précisément les enjeux de santé publique et financiers sur le secteur du logement.
Il faudrait ensuite mobiliser des moyens règlementaires, techniques et financiers permettant
d’affronter ce défi. L’accès à des prêts spécifiques de la CDC pourrait être une première réponse.
Les offices ont largement contribué au premier programme de renouvellement urbain. Ils y
ont consacré 2,3 milliards d’euro de fonds propres ! Ils voudraient donc que les financements du
NPNRU tiennent compte des investissements très importants déjà réalisés.
La nouvelle politique de la ville prend mieux en compte les aspects socio-économiques des
quartiers et leur situation en terme de tranquillité et de sécurité. Les offices, principaux bailleurs
concernés veulent être associés, en amont, aux futurs contrats de ville et s’y investir pleinement.
A ce titre, l’abattement de 30% de la TFPB dans les quartiers prioritaires (100 millions pour les
offices sur un total de 150), y renforce la qualité de service par une présence humaine accrue et
une gestion urbaine de proximité renforcée.
Notre Mouvement demande donc le maintien de cette mesure et s’engage, en concertation avec
les Pouvoirs publics, à l’évaluer à partir d’une méthode et de critères partagés avec les
collectivités locales.
Maintenir la solvabilité des locataires et proposer des logements accessibles
C’est aussi dans ces quartiers que le gel de la revalorisation de l’APL sera le plus durement vécu.
Il faut enfin considérer les aides personnelles au logement comme un des éléments intangibles de
la solidarité nationale au même titre que les minima sociaux heureusement épargnés par ce gel. Le
logement, tout le monde en convient, est un bien de première nécessité, une priorité absolue
pour tous.
Les offices considèrent toujours que l’engagement du doublement du plafond du Livret A
constitue une réponse pertinente pour réaliser des logements véritablement abordables à tous
par la bonification du taux des emprunts qu’il permet. Dans cette perspective les fonds d’épargne
doivent être consacrés principalement au logement social. Parallèlement, les offices entendent
rappeler au Gouvernement son engagement de doubler le montant des aides à la pierre.
L’accession sociale doit pouvoir également bénéficier à un plus grand nombre de ménages
notamment pour favoriser le parcours résidentiel.
Gouvernance : concilier proximité et efficacité
Pour que la gouvernance de chaque office continue à concilier proximité et efficacité, les offices
expriment leurs inquiétudes vis-à-vis des conséquences possibles des réformes territoriales à
venir. Ils participeront activement aux débats à ce sujet. Ils entendent pour les offices
départementaux de province et pour tous les offices d’Ile-de-France, proposer des solutions pour
assurer l’avenir de leur modèle.
Ils affirment que seul ce modèle assure à l’ensemble des territoires et notamment ceux situés en
marge des grandes agglomérations, un accès au logement social pour des ménages de plus en plus
pauvres.
Poursuivre la modernisation des offices
Inscrits dans les politiques nationales et locales de l’habitat les offices poursuivent leur
modernisation. Ils sont très nombreux à intégrer à leur stratégie les démarches RSE, démarches
qui profitent à tous les partenaires et d’abord aux locataires. A ce titre, ils sont favorables à la
démarche confédérale portée par l’USH visant à créer un label conçu et porté par la profession.
Ce label, habitat-qualité-services (HQS) propose donc un nouveau type d’engagement et de
reconnaissance pour hausser concrètement la qualité du service. Ce label, les offices l’attendent.
Enfin, si la Fédération, avec les offices, a toujours plaidé pour que les processus de fusion soient
volontaires, ils conviennent ensemble qu’il est temps, pour que le logement social public prospère,
d’accroître les coopérations entre organismes, entre offices et de considérer objectivement et
lucidement que parfois, des rapprochements, voire des fusions, permettraient d’être encore plus
efficace. Il n’y a pas de taille « critique » mais des compétences et des moyens qui permettent de
répondre aux besoins des territoires.
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Résolution  AG de Dijon, les 11 et 12 juin 2014  p 2