mietrechtspraxis/mp 2/14

mietrechtspraxis/mp 2/14
Inhaltsverzeichnis
Aufsatz
Die Entwicklung des schweizerischen Mietrechts von
1911 bis zur Gegenwart
Aufsatz
Seite 89
von HELEN ROHRBACH, Dr. iur.
Das Mietrecht ist stets politisch umstritten, insbesondere was
Mietpreisgestaltung und Kündigungsschutz betrifft. Daran haben
auch der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (1972) und eine umfassende Revision des
Mietrechts (1990) nichts geändert. Obschon die Koppelung
zwischen Hypothekarzins und Mietzins immer wieder in Frage
gestellt wird, war bisher keine andere Lösung mehrheitsfähig.
L’évolution du droit du bail suisse de 1911 à nos jours
de HELEN ROHRBACH, docteur en droit
Article
page 89
Le droit du bail est une matière constamment controversée au
niveau politique, notamment en ce qui concerne la fixation du
loyer et la protection contre les congés. Ni l’Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif (1972)
ni l’importante révision du droit du bail (1990) n’ont changé
cette situation. Bien que le «couplage» entre taux hypothécaire
et loyer soit toujours remis en question, jusqu’à présent aucune
autre solution n’a trouvé une majorité.
Entscheide
Besondere Vereinbarung von Nebenkosten
Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie besonders vereinbart
sind. Erscheinen sie nur in den AGB, ist das noch keine «besondere Vereinbarung» im Sinne des Gesetzes, auch wenn die Seitenzahlen von AGB und Vertrag durchgehend laufen, die AGB nur
zwei Seiten umfassen und vom Mieter unterschrieben sind.
BS
Z8.2013.2
Seite 128
Art. 257a OR
Convention spéciale concernant les frais accessoires
Les frais accessoires ne sont dus que si cela a été convenu spécialement. Lorsqu’ils figurent dans des conditions générales préimprimées, il ne sont pas «spécialement convenus» au sens de la
BS
Z8.2013.2
page 128
loi, même si la numérotation des pages du contrat et de celles des
conditions générales est continue et que ces dernières ne comptent que deux pages et ont été signées par le locataire.
art. 257a CO
Mangel
Bei einem Kindergarten muss erwartet werden, dass die Eltern
ihre Kinder mit dem PW bringen und abholen. Zur Verwendung
des Mietobjekts gehört daher auch ohne ausdrückliche Zusicherung im Vertrag eine Anhaltemöglichkeit vor dem Mietobjekt.
Versperrt ein Nachbar regelmässig die kleine Privatstrasse, die
zum Eingang des Kindergartens führt, liegt ein Mangel vor, wenn
die Mieterin davon ausgehen durfte, dass diese Privatstrasse
gemeinschaftlich genutzt werden konnte.
BGer
4A_582/2012
Seite 137
Art. 256 Abs. 1, Art. 259a Abs. 1 lit. b und Art. 259d OR
Défaut
S’agissant d’une garderie, on doit s’attendre à ce que des parents viennent y amener et chercher leurs enfants en voiture.
L’usage de l’objet du bail présuppose ainsi, même si cela n’est
pas expressément garanti dans le contrat, que l’on puisse arrêter brièvement les voitures devant cet objet. Lorsqu’un voisin
obstrue régulièrement l’accès à la petite route privée qui mène à
la garderie, on est en présence d’un défaut de l’objet loué, si la
locataire pouvait considérer que cette route pouvait être utilisée
de manière commune.
arrêt
4A_582/2012
page 137
art. 256 al. 1, art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO
Mängelrüge nach Rückgabe der Wohnung
Erklärt der Mieter seinen Auszug, räumt das Mietobjekt und retourniert die Schlüssel, muss der Vermieter allfällige Mängel
umgehend nach Erhalt der Schlüssel rügen. Dies gilt auch, wenn
die Mietzinszahlungspflicht andauert.
BGer
4A_388/2013
Seite 143
Art. 267a OR
Avis des défauts après la restitution de l’appartement
Lorsque le locataire déclare vouloir quitter l’appartement, vide
les pièces et rend les clés, le bailleur doit l’aviser des éventuels
défauts immédiatement après avoir reçu les clés. Cela vaut également lorsque l’obligation de payer le loyer continue.
arrêt
4A_388/2013
page 143
art. 267a CO
Zumutbarkeit einer Wohngemeinschaft als Nachmieter
Beim vorzeitigen Auszug des Mieters kommt die unbegründete
Ablehnung eines Ersatzmieters einer unberechtigten Ablehnung
gleich, mit der Folge, dass der Vermieter den Anspruch auf weitere Mietzinse verliert. Eine Wohngemeinschaft als Nachmieterin
GR
Seite 149
ist an sich noch kein Ablehnungsgrund (E. 4). Der Vertrag kann
nicht gültig vorsehen, dass Inserierungskosten in jedem Fall zu
Lasten des Mieters gehen (E. 5).
Art. 264 Abs. 1 OR
Communauté de locataires: acceptable comme locataire de remplacement?
GR
page 149
Lorsque le locataire restitue les locaux de manière anticipée, le
refus non motivé du locataire de remplacement proposé constitue un refus injustifié, qui a pour conséquence que le bailleur n’a
plus droit au loyer. Le fait que le locataire sortant présente
comme nouveau locataire une communauté de locataires ne
constitue pas, à lui seul, un motif de refus suffisant (cons. 4). Le
contrat ne peut pas prévoir valablement que les frais d’insertio n
sont en tout cas à la charge du locataire (cons. 5).
art. 264 al. 1 CO
Missbräuchliche Kündigung
Renovationsarbeiten und die Überlassung der Wohnung an eine
der Gesellschaft nahestehende Person gelten als vorgeschobene
Gründe, solange die Eigentümerin – eine Aktiengesellschaft –
weder die Person des Nachfolgemieters noch die geplanten
Arbeiten präzisieren kann. Zumindest fehlt damit das konkrete
und aktuelle Interesse an einer Kündigung.
BGer
4A_431/2013
Seite 154
Art. 271 Abs. 1 OR
Congé abusif
Lorsque le bailleur – une société anonyme – justifie le congé par
son intention d’exécuter des travaux de rénovation ou de mettre
l'appartement à disposition de l’un de ses proches, les motifs
invoqués ne sont que des prétextes, à moins qu’il puisse préciser qui sera le prochain locataire ou quels sont les travaux prévus. Dans le cas contraire, le congé ne répond à aucun intérêt
objectif, sérieux et digne de protection.
arrêt
4A_431/2013
page 154
art. 271 al. 1 CO
Zuständigkeit Handelsgericht
Die Zivilprozessordnung des Bundes stellt den Kantonen frei, ein
Handelsgericht vorzusehen. Die sachliche Zuständigkeit des
Handelsgerichts regelt sie aber abschliessend. Für konkurrierende kantonale Bestimmungen bleibt kein Raum.
BGer
4A_480/2013
Seite 157
Art. 6 ZPO
Compétence du tribunal de commerce
Le code fédéral de procédure civile permet aux cantons d’instituer un tribunal de commerce. Le code règle cependant de
arrêt
4A_480/2013
page 157
manière exhaustive la compétence de ce tribunal à raison de la
matière et ne laisse ainsi aucune place à des dispositions concurrentes de droit cantonal.
art. 6 CPC
Unentgeltliche Rechtspflege
Die unentgeltliche Rechtspflege setzt die Notwendigkeit einer
Verbeiständung, Mittellosigkeit und Nichtaussichtslosigkeit v oraus. In aller Regel sind im Schlichtungsverfahren nur Rechtsbegehren aussichtslos, welche geradezu querulatorisch oder
rechtsmissbräuchlich sind. Wird die Vermieterin von einer professionellen Verwaltung vertreten, gebietet die Waffengleichheit
eine Verbeiständung der Mieterin.
BL
S 2013 661
Seite 162
Art. 117, Art. 118 ZPO
Assistance judiciaire gratuite
L’assistance judiciaire gratuite n‘est accordée que si la partie qui
la requiert nécessite d’être défendue par un avocat, si elle ne
dispose pas de ressources suffisantes et si sa cause ne paraît
pas dépourvue de toute chance de succès. En règle générale,
dans une procédure de conciliation, seules les causes carrément
chicanières ou constituant un abus de droit paraissent dépourvues de toute chance de succès. Si le bailleur est représenté par
un administrateur professionnel, le principe de l’égalité des
armes exige que l’on donne un défenseur au locataire.
BL
S 2013 661
page 162
art. 117 CPC, art. 118 CPC
Schonfrist für Zwangsausweisung
Der Richter kann bestimmen, dass die Ausweisung erst nach
einer kurzen Schonfrist vollzogen wird. Er ist dazu aber nicht
verpflichtet.
BGer
4A_391/2013
Seite 167
Art. 236 Abs. 3 und Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO
Délai de grâce pour l’expulsion
Le juge peut décider que l’expulsion n’interviendra qu’à l’expiration d’un court délai de grâce, mais il n’est pas tenu à le faire.
arrêt
4A_391/2013
page 167
art. 236 al. 3 et art. 343 al. 1 let. d CPC
Aktuell
Literatur
Neuerscheinungen
Seite 169
Rechtsetzung
Bund
Seite 170
Veranstaltungshinweise
18e Séminaire sur le droit du bail
Seite 171