mietrechtspraxis/mp 3/16

mietrechtspraxis/mp 3/16
Inhaltsverzeichnis
Aufsatz
Die Rückgabe der Mietsache
von Tobias Kunz, lic. iur., Rechtsanwalt Zürich,
und Markus Wyttenbach, lic. iur., Rechtsanwalt Zürich
Aufsatz
Seite 187
Die Rückgabe der Mietsache spielt im rechtspraktischen Alltag eine
grosse Rolle. Dabei kommt es häufig zu Konflikten. Dieser Aufsatz
konzentriert sich auf einige in der Praxis relevante und mitunter
kontrovers diskutierte Fragen und erhebt keinen Anspruch auf
Vollständigkeit.
La restitution de la chose louée
de Tobias Kunz, lic. iur., avocat à Zurich,
et Markus Wyttenbach, lic. iur., avocat à Zurich
Article
page 187
La restitution de la chose louée joue un rôle important dans le quotidien juridico-pratique et donne souvent lieu à des conflits. La
présente contribution se concentre sur quelques points significatifs
de la pratique et sur quelques questions controversées, sans vouloir
prétendre à l’exhaustivité.
Entscheide
Beweislast bei Mängeln
Bei einer Beseitigungsklage muss der Mieter beweisen, dass ein
Mangel vorliegt. Will der Vermieter dafür den Mieter haftbar machen, muss er seinerseits beweisen, dass der Mangel durch den
Mieter verursacht wurde.
FR
Seite 209
Art. 259b OR; Art. 8 ZGB
Fardeau de la preuve en cas de défauts
Le locataire qui demande en justice l’élimination d’un défaut doit en
prouver l’existence. Le bailleur qui veut en rendre responsable le
locataire doit quant à lui prouver que le défaut a été causé par le
locataire.
art 259b CO; art. 8 CC
FR
page 209
Inkonvenienzentschädigung bei Sanierung
Bei der Bemessung der Inkonvenienzentschädigung für Beeinträchtigungen während einer Sanierung ist eine gewisse Pauschalierung
angebracht. Sind mehrere Gebäude betroffen, müssen Unterschiede
hinsichtlich Dauer und Intensität bei den einzelnen Häusern und
Wohnungen indessen berücksichtigt werden.
BL
Seite 216
Art. 259d OR, Art. 259b lit. b OR
Indemnités pour les inconvénients en cas d’assainissement
Pour fixer les indemnités pour les inconvénients subis pendant les
travaux d’assainissement, il convient de se référer à des forfaits.
Lorsque plusieurs immeubles sont concernés, il faut tenir compte du
fait que les inconvénients ont une durée et une intensité différente
pour chaque bâtiment et chaque appartement.
BL
page 216
art. 259d CO, art. 259b let. b CO
Vorzeitige Kündigung – Hilfsperson der Mieterin
Für Störungen der Nachbarschaft durch den schwer geisteskranken
Sohn kann die Mieterin nicht haftbar gemacht werden, sofern der
Sohn bereits volljährig ist, unter Vormundschaft steht und nicht
mehr bei seiner Mutter wohnt. Entscheidend ist, ob die Mieterin in
diesem Fall die zumutbaren Vorkehrungen getroffen hat, um den
Sohn davon abzuhalten, sich in ihrer Wohnung aufzuhalten. Trifft das
zu, kann der ungebetene Besucher nicht mehr als Hilfsperson der
Mieterin gelten.
GE
Seite 229
Art. 257f Abs. 3 OR
Résiliation anticipée – Auxiliaires du locataire
La locataire n’est pas responsable du fait que son fils fortement
handicapé mentalement dérange les voisins, pourvu que le fils soit
majeur, soumis à tutelle et qu’il n’habite plus chez elle. Il est déterminant que, dans un tel cas, la locataire ait pris toutes les mesures
raisonnablement envisageables afin d’empêcher que le fils se
trouve dans son appartement. Si cette condition est remplie, le fils
qui rend une visite sans avoir été invité n’est pas un auxiliaire de la
locataire.
GE
page 229
art. 257f al. 3 CO
Mietzinserhöhung – klare Begründung
Eine Mietzinserhöhung ist mit dem Hinweis «Wertvermehrende
Investition infolge Totalsanierung» auf der Formularmitteilug hinreichend klar begründet. Zahlenmässige Belege sind kein Gültigkeitserfordernis, müssen dem Mieter aber auf Verlangen vorgelegt werden.
Art. 269d OR, Art. 19 und 20 Abs. 2 VMWG
BGer
4A_366/2015
Seite 235
Augmentation de loyer – motivation claire
L’augmentation du loyer est motivée de manière suffisamment
claire lorsque la formule par laquelle elle est notifiée contient
l’indication «investissements créant des plus-values dues à un assainissement total». Des pièces justificatives présentant des chiffres
précises ne constituent pas une condition de validité de la hausse,
mais doivent être fournies au locataire qui les demande.
TF
4A_366/2015
page 235
art. 269d CO, art. 19 et 20 al. 2 OBLF
Anfechtung Anfangsmiete bei Wohnungsnot
Das Gesetz nennt drei alternative Voraussetzungen für die Anfechtung des Anfangsmietzinses. Eine davon ist die Wohnungsnot bzw.
der Mangel an Geschäftsräumen. Nicht erforderlich ist, dass die
Mieter bei belegter Wohnungsnot zusätzlich nachweisen, dass ihnen
trotz Suche keine Alternativen offenstand.
BGer
4A_691/2015
Seite 241
Art. 270 Abs. 1 lit. a OR
Contestation du loyer initial en cas de pénurie de logements
La loi énumère trois conditions alternatives pour la contestation du
loyer initial. L’une d’elles est la pénurie de logements ou de locaux
commerciaux. Lorsque la pénurie de logements est établie, il n’est
pas nécessaire que les locataires prouvent en plus qu’ils n’ont pas
trouvé une autre solution malgré leurs recherches.
TF
4A_691/2015
page 241
art. 270 al. 1 let. a CO
Zustellung Formular Anfangsmietzins
Grundsätzlich muss der Vermieter beweisen, dass die obligatorische
Formularanzeige des Anfangsmietzinses erfolgt ist. Schickt er das
Formular zusammen mit dem Mietvertrag, und ist diese Beilage
erwähnt, führt dies zu einer Umkehr der Beweislast, falls der Mieter
den Vertrag erhalten hat und der Vermieter eine Kopie des Formulars vorlegen kann.
BGer
A4_398/2015
Seite 253
Art. 270 Abs. 2 OR, Art. 8 ZGB
Notification du loyer initial au moyen de la formule officielle
En principe, le bailleur doit prouver qu’il a notifié le loyer initial en
utilisant la formule officielle. S’il joint la formule au contrat de bail et
que ce dernier mentionne l’annexe, le fardeau de la preuve est
renversé lorsque le locataire a reçu le contrat et que le bailleur peut
exhiber une copie de la formule.
TF
A4_398/2015
page 253
art. 270 al. 2 CO, art. 8 CC
Vorzeitige Kündigung nach Handänderung
Der Erwerber, der kündigt, weil er die Liegenschaft abzureissen und
einen Neubau zu erstellen beabsichtigt, kann auch dann einen Eigenbedarf geltend machen, wenn er nur einen Teil des Neubaus
BGE
142 III 336
Seite 259
selbst nutzen wird. Dieser Eigenbedarf kann bereits vor Erteilung der
baubehördlichen Bewilligungen dringend sein. Verlangt der Mieter
eine Mieterstreckung, kann der Eigenbedarf des Erwerbers aber die
allfälligen Härtegründe des Mieters erst dann überwiegen, wenn die
Arbeiten behördlich freigegeben wurden.
Art. 261 Abs. 2 OR, Art. 272 abs. 2 lit. d OR
Résiliation anticipée en cas de changement de propriétaire
L’acquéreur qui résilie le bail parce qu’il envisage de démolir
l’immeuble et d’en bâtir un nouveau, peut faire valoir son besoin
propre même s’il n’utilisera personnellement qu’une partie de la
nouvelle construction. Ce besoin propre peut être urgent déjà avant
que l’autorisation de construire ait été accordée. Si le locataire demande une prolongation du bail, le besoin propre de l’acquéreur ne
prime toutefois les éventuelles conséquences pénibles du locataire
que lorsqu’une décision administrative a autorisé le commencement
des travaux.
ATF
142 III 336
page 259
art. 261 al. 2 CO, art. 272 al. 2 let. d CO
Zuständigkeit Handelsgericht
Das Erstreckungsbegehren ist zusammen mit den Vorfragen im
vereinfachten Verfahren zu beurteilen. Es liegt in der Natur der
Sache, dass die Erstreckung oft nur ein Eventualbegehren ist. Sachlich zuständig für eine handelsrechtliche Streitigkeit über die Feststellung einer gültig ausgeübten Option und einer für den Eventualfall gestellten Erstreckungsklage sind daher die Schlichtungsbehörde
und das Mietgericht.
BGer
4A_270/2015
Seite 269
Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO
Compétence du tribunal de commerce
La demande en prolongation du bail doit être jugée en procédure
simplifiée avec les questions préliminaires. De par sa nature, la prolongation n’est souvent demandée qu’à titre éventuel. Ce sont dès
lors l’autorité de conciliation et le tribunal des baux qui sont compétents en raison de la matière en cas de litige commercial ayant pour
objet la constatation d’une option valablement exercée et l’action
en prolongation introduite à titre éventuel.
TF
4A_270/2015
page 269
art. 243 al. 2 let. c CPC
Aktuell
Literatur
Neuerscheinungen
Besprechungen
Seite 275
Seite 275
Rechtsetzung
Bund
Seite 278
Veranstaltungshinweise
Seminar mit Schwerpunkt Mietrecht
St. Galler Mietrechtstag
Seite 279
Seite 280