mietrechtspraxis/mp 4/15

mietrechtspraxis/mp 4/15
Inhaltsverzeichnis
Aufsatz
Die Kündigung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarf
von Anita Thanei, lic. iur., Rechtsanwältin, Zürich
Aufsatz
Seite 229
Der Begriff des Eigenbedarfs wird im Mietrecht nicht genauer definiert. Im vorliegenden Aufsatz werden der gewöhnliche und der
dringende Eigenbedarf umschrieben und einige praktisch und rechtlich relevante Aspekte beleuchtet.
Résiliation du bail en cas de besoin propre
de Anita Thanei, lic. iur., avocate, Zurich
Article
page 229
Dans le droit du bail, la notion de besoin propre n’est pas définie
avec précision. La présente contribution décrit le besoin propre
normal et le besoin propre urgent et clarifie des aspects importants
tant du point de vue pratique que du point de vue juridique.
Entscheide
Rückforderung Nebenkosten – Fehlender Irrtum
Es wird vermutet, dass der Mieter seine Rechte nicht kennt. Damit
wird auch vermutet, dass er formnichtig ausgeschiedene Nebenkosten irrtümlich bezahlt hat. Dass der Mieter sich bei Vertragsabschluss von einem Anwalt Rat zur Anfechtung der Anfangsmiete
holte, besagt noch nicht, dass die Zahlung in Kenntnis der Rechtslage erfolgte.
BGer
4D_13/2015
Seite 242
Art. 63 Abs. 1 OR
Répétition des frais accessoires – Erreur
Il est présumé que le locataire ne connaît pas ses droits et qu’il a
payé par erreur des forfaits pour frais accessoires non dus puisque
ces frais n’avaient pas été détaillés dans le contrat. Le fait que, lors
de la conclusion du contrat, un avocat ait donné au locataire son avis
sur une autre question ne permet pas de conclure que le locataire a
payé les forfaits en connaissant la situation juridique.
art. 63 al. 1 CO
TF
4D_13/2015
page 242
Grundlagenirrtum bei Mängeln
Zumindest bei neueren Büroräumen darf die Mieterin erwarten,
dass die gesetzlichen Lärmgrenzwerte eingehalten werden. Sie
muss die Umtriebe einer Sanierung mit ungewissem Erfolg nicht
dulden und kann unter Berufung auf Grundlagenirrtum vom Vertrag
zurücktreten.
BGer
4A_125/2014
Seite 247
Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR
Erreur essentielle s’agissant de défauts
Du moins lorsqu’il s’agit de locaux récents destinés à être utilisés
comme bureaux, le locataire peut s’attendre à ce que les valeurs
limites du bruit prévues par la loi soient respectées. Le locataire
n’est pas tenu de tolérer les désagréments résultant de travaux
d’assainissement dont la réussite n’est pas certaine; il peut invoquer une erreur sur les éléments essentiels du contrat et s’en départir.
TF
4A_125/2014
page 247
art. 24 al. 1 ch. 4 CO
Vertragslose Benutzung von Räumen mit Mängeln –
Entschädigung
Für eine vertraglich nicht abgedeckte Benutzung von Räumen ist
eine Entschädigung in Höhe des vormaligen Mietzinses geschuldet.
Sie ist bei Mängeln herabzusetzen. Eine Reduktion von 75% bzw.
80% ist nicht zu beanstanden, wenn die Fenster eines Restaurants
mit Brettern verschalt, das Wasser abgestellt und der Kühlraum
entzogen wurden.
BGer
4A_96/2015
Seite 254
Art. 259a und 259d OR
Utilisation de locaux affectés de défauts en l’absence de
contrat – Indemnité
La personne qui utilise des locaux sans qu’un contrat l’y autorise est
tenue au paiement d’une indemnité correspondant au dernier loyer
payé pour ces locaux; l’indemnité doit toutefois être réduite si les
locaux présentent des défauts. Une réduction de 75% ou 80% est
justifiée lorsque les fenêtres d’un restaurant sont fermées par des
planches, que l’eau a été coupée et que la chambre froide a été
enlevée.
TF
4A_96/2015
page 254
art. 259a et 259d CO
Nettorenditeberechnung
Präzisierung der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Renditeberechnung, zur Zuordnung der wertvermehrenden Investitionen zu den
Anlagekosten und der Unterhaltskosten zum Liegenschaftsaufwand.
Art. 269 OR
BGE
141 III 245
4A_606/2014
Seite 260
Calcul du rendement net
Précisions jurisprudentielles concernant le moment déterminant
pour le calcul du rendement, l’intégration des investissements à
plus-value dans les coûts d’investissement et la prise en compte des
frais d’entretien.
ATF
141 III 245
4A_606/2014
page 260
art. 269 CO
Vorgeschobener Kündigungsgrund
Die Kündigung ist missbräuchlich, wenn sie mit der Verwendung des
Mietobjekts als Hauswartwohnung begründet wird, obwohl diese
Dienste einer externen Firma übertragen wurden, ein Angestellter
dieser Firma bereits im Haus wohnt und im Haus mit 38 weiteren
Mietparteien regelmässig Wohnungen frei werden, so auch kurz vor
der Kündigung eine 3-Zimmerwohnung.
BGer
4A_50/2015
Seite 273
Art. 271 OR
Motif de résiliation prétexté
Le congé que le bailleur motive par son intention de louer
l’appartement à un concierge est abusif lorsque le service de conciergerie est assuré par une entreprise externe, dont l’un des
employés habite par ailleurs déjà dans l’immeuble, et que dans la
maison habitent 38 autres locataires; dans un tel bâtiment, des
appartements se libèrent en effet régulièrement, comme ce fut le
cas d’un appartement de 3 pièces peu avant le congé en question.
TF
4A_50/2015
page 273
art. 271 CO
Missbräuchliche Sanierungskündigung
Die mit der Sanierung der Liegenschaft begründete Kündigung ist
missbräuchlich, wenn der Vermieter die geplanten Arbeiten nicht
konkret darlegen kann. Ganz besonders gilt dies, wenn erst zwei
Jahre davor wertvermehrende Arbeiten ausgeführt worden sind.
BGer
4A_625/2014
Seite 276
Art. 271 Abs. 1 OR
Congé donné en vue d’un assainissement
La résiliation motiveé par l’exécution de travaux de rénovation de
l’immeuble est abusive si le bailleur ne peut pas indiquer concrètement quels sont les travaux envisagés. Cela vaut particulièrement
lorsque des travaux à plus value ont été effectués à peine deux ans
avant la résiliation.
TF
4A_625/2014
page 276
art. 271 al. 1 CO
Erstreckung nach Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die Interessen der Lebenspartnerin, welche im Haushalt des Vermieters wohnt, gelten bei der Beurteilung des Eigenbedarfs als eigene
BGer
4A_673/2014
Seite 281
Interessen des Vermieters. Das Erstreckungsbegehren beurteilt sich
aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Entscheids.
Art. 272 OR
Prolongation du bail en cas de congé donné pour besoin
propre
Lors de l’appréciation du besoin propre du bailleur, les intérêts de la
partenaire vivant en ménage avec lui sont considérés comme des
intérêts propres du bailleur. La demande en prolongation du bail est
jugée en fonction de la situation au moment de la décision.
TF
4A_673/2014
page 281
art. 272 CO
Anforderungen an die Substantiierung von
Lärmbeeinträchtigungen
Lärmimmissionen werden mit der Darlegung des subjektiven Empfindens unter Nennung einzelner Quellen und mit Angaben zum
zeitlichen Auftreten hinreichend substantiiert. Es kann nicht verlangt
werden, dass darüber ein lückenloses Protokoll geführt wird.
ZH
MD120009
Seite 284
Art. 55 Abs. 1 ZPO, Art. 259d OR
Exigences auxquelles doit satisfaire la preuve d’immissions
sonores
Qui veut faire établir l’existence d’immissions sonores doit exposer
quelle en est sa perception subjective et indiquer de manière suffisamment détaillée toutes les sources de ces immissions ainsi que
les heures où elles se produisent. On ne peut toutefois pas exiger de
lui un protocole sans lacunes.
ZH
MD120009
page 284
art. 55 al. 1 CPC, art. 259d CO
Ausweisung im summarischen Verfahren
Ein Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren ist auch
während eines hängigen Kündigungsschutzverfahrens zulässig.
Damit darf die soziale Untersuchungsmaxime aber nicht unterlaufen
werden. Eintreten ist daher nur möglich, wenn keine Zweifel an der
Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen.
BGE
141 III 262
4A_184/2015
Seite 289
Art. 64 Abs. 1 lit. a und 257 ZPO
Expulsion en procédure sommaire
La demande d’expulsion en procédure sommaire est possible même
lorsque le locataire a intenté une procédure visant à l’annulation du
congé ou à la prolongation du bail. On ne peut cependant pas rendre
illusoire par ce biais l’application de la maxime inquisitoire sociale.
L’entrée en matière n’est dès lors possible que s’il est certain que
l’exposé des faits est complet.
art. 64 al. 1 let. a et 257 CPC
ATF
141 III 262
4A_184/2015
page 289
Aktuell
Literatur
Neuerscheinungen
Besprechungen
Seite 296
Seite 296
Rechtsetzung
Bund
Seite 299