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Immo actu
Anvers, et son port,
constitue le pôle
industriel le plus
important du pays.
L’étude « Belgium, a success storage » effectuée par DTZ confirme la place prise par la logistique dans le paysage industriel belge.
Etude DTZ « Belgium, a success storage »
La logistique a le vent e
Depuis quelques années, la logistique a conquis sa place
dans le paysage industriel belge. Aux côtés des secteurs
traditionnels que sont la chimie, la pharmacie et
l’automobile. L’étude « Belgium, a success storage »
effectuée par DTZ le confirme.
Michel Buckinx
Cette poussée du secteur logistique
dans l’économie belge a plusieurs
explications. Il y a tout d’abord la position centrale de la Belgique au cœur de
l’UE qui est plus que jamais un atout
dans un contexte de globalisation et
d’élargissement de l’Europe. Mais la
Belgique a d’autres atouts encore :
le réseau de transport, la qualité des
infrastructures, le port d’Anvers et
autres ports maritimes, le niveau de
qualification du personnel qui constituent autant d’attraits « pour les multinationales désireuses de centraliser
leurs activités de distribution ».
C’est dans ce contexte que l’équipe de
DTZ Research dirigée par Emeric
Inghels et Vincent Leroux a réalisé une
étude globale, baptisée « Belgium, a
success storage », sur les différents
segments de marché qui caractérisent
l’immobilier industriel et logistique en
Belgique.
36 • Warehouse & Logistics 35
Les tendances générales
L’économie mondiale a connu une forte
croissance en 2006 et au début 2007.
Cette bonne conjoncture a aussi été, dans
une moindre mesure, au rendez-vous en
Europe avec une croissance de 3 % en
2006. Au cours des dernières décennies,
on a assisté à un phénomène de désindustrialisation au profit du secteur des
services. Industrialisation relative plutôt
qu’absolue puisque le produit de l’industrie n’a pas cessé de croître. Autre phénomène : la globalisation, comprenez l’internationalisation de l’économie mondiale. Cette mondialisation a entraîné la libéralisation des marchés nationaux et a
pour effets positifs une répartition plus
efficace du processus de production, une
amélioration de la productivité et d’importantes activités d’expansion.
La Belgique n’a pas échappé à ces tendances mais présente certaines spécifi-
cités comme la prépondérance de la chimie avec Anvers, un des principaux
centres pétrochimiques du monde. Le
secteur pharmaceutique est également
très présent tout comme l’industrie
automobile avec des usines comme Ford
à Genk, General Motors à Anvers, Volvo
à Gand ou Audi à Bruxelles. Quant à la
sidérurgie, elle a encore son mot à dire à
Liège, dans le Hainaut et à Gand.
A ces secteurs traditionnels, il convient
aujourd’hui d’ajouter la logistique.
« Gate to Europe »
La Belgique peut être considérée par l’industrie mondiale comme « Gate to
Europe » avec tous les atouts décrits
plus haut. Les multinationales souhaitant centraliser leurs activités de distribution se tournent donc assez logiquement vers la Belgique. D’autant que
notre pays compte de nombreuses sociétés spécialisées 3PL ou 4PL comme
Hessenatie Logistics, Katoen Natie,
Furness Logistics, NYK Logistics,
Caterpillar, Essers, K+N, Frans Maas, etc.
L’étude montre que la Flandre reste la
première région du pays en termes d’activité logistique. On y trouve moult
centres de distribution, notamment dans
le triangle Bruxelles – Gand – Anvers.
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Les infrastructures autoroutières
belges, un autre atout.
La Belgique au coeur de l’Europe, un véritable
attrait pour les investisseurs étrangers.
t en poupe
DTZ note aussi que les infrastructures
logistiques du sud du pays sont essentiellement localisées aux environs de
Liège, mais que « la disponibilité de terrains à prix attractifs devrait pouvoir permettre l’émergence de nombreux autres
centres dans les années à venir ».
Le marché immobilier semi-industriel et
logistique présente en Belgique différents types de bâtiments. DTZ recense le
bâtiment construit pour les besoins spécifiques de la société qui l’occupe (usine
de sidérurgie, de chimie, etc…), le bâtiment de type semi-industriel qui
convient aux activités industrielles
légères ou à l’entreposage (généralement entre 1000 et 10.000 m2), le bâtiment polyvalent, plus petit (de 300 à
1500 m2), souvent érigé dans les
zonings d’activité situés en périphérie
des grandes villes et destiné aux PME et
le bâtiment logistique, généralement de
grande taille et situé à proximité d’axes
de communication importants.
Par région*
En Flandre (occidentale et orientale), les
pôles industriels importants sont Gand,
Ostende et Zeebrugge grâce à leurs
infrastructures portuaires. Des projets
portant sur plus de 210.000 m2 sont en
cours dans cette région et correspondent à 10 % des projets prévus en
Belgique. Parmi les projets importants,
DTZ cite le Sea Gate Logistic Park dans
le port d’Ostende (130.000 m2 pour un
investissement de 60 millions d’euros).
Notons que la région de Courtrai compte un grand nombre de PME.
Dans la zone Scheldeland, c’est l’axe
Sint-Niklaas-Bornem/WillebroekMechelen qui est le plus actif. Il constitue l’interface entre Gand et Anvers mais
aussi avec Bruxelles. Parmi les projets
prévus : l’extension de Bornem Logistics
(37.000 m2).
Faut-il encore rappeler l’importance
d’Anvers avec son port qui se situe dans
le Top 5 mondial pour le trafic total et dans
le top 12 pour le trafic de conteneurs ?
Il s’agit de la zone industrielle la plus
importante du pays. On y trouve des
entreprises du secteur pétrochimique
comme BASF (3500 emplois) ou Agfa
(4100 emplois) ou du secteur automobile
comme GM (4800 emplois). L’accessibilité
de la zone est idéale avec un réseau autoroutier, ferroviaire et fluviale dense.
Citons encore le projet Log Hidden City :
160.000 m sur la rive gauche.
La Campine, quant à elle, concentre ses
activités logistiques le long de l’E313
Liège – Anvers et aux abords de
2
Turnhout. On y trouve le géant pharmaceutique Janssens et les constructeurs
Van Hool et DAF. L’entreprise Blokker a
l’intention d’y installer son centre de
distribution.
Le Limbourg présente une forte densité
de développements logistiques due au
croisement de 2 axes routiers majeurs :
l’E313 et l’E314. La région se situe au
carrefour de grandes villes comme
Bruxelles, Anvers, Liège, Aix ou
Les principaux
investisseurs
Les investisseurs, note DTZ, continuent
de s’intéresser au semi-industriel et plus
particulièrement à celui de la logistique
et ce en raison des perspectives
favorables dont bénéficie ce secteur en
Belgique. Les principaux sont :
Les Belges
- WDP (800.000 m2 de surfaces
industrielles pour une valeur de
550 millions d’euros)
- Montea (200 millions d’euros)
- Intervest Office
- Leasinvest
- Warehouse Estates Belgium
- Fortis Real Estate
Les étrangers
- Kenmore Property Group
- Rockspring
- Industrial Securities
Warehouse & Logistics35 •
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L’activité logistique est aujourd’hui aussi importante en
Belgique que les secteurs industriels traditionnels comme la
chimie ou le pharmaceutique.
Maastricht. La région compte aussi
d’importants projets qui portent sur
plus de 210.000 m2.
Malines est, en raison de sa situation
géographique, à mi-chemin entre les
2 principaux pôles économiques du
pays. Cette situation explique le grand
nombre (10) de projets totalisant plus de
284.000 m2, soit 15 % du total belge. Les
plus importants sont l’AntwerpSouth
Logistics (130.000 m2) et le De Wille
(60.000 m2).
Bruxelles se caractérise, souligne DTZ,
par son exiguïté : « Les fonctions semiindustrielles et logistiques sont en compétition permanente pour l’espace avec
les autres fonctions nettement majoritaires que sont le logement, les
bureaux, les services,… Il en ressort
donc que les espaces disponibles sont
très rares, ce qui augmente nettement
les prix. » On y trouve peu d’activité
industrielle (Audi quand même), mais
d’importantes activités logistiques
(Ziegler, ABX). La gestion des espaces
industriels est assurée par la SDRB
(Société de Développement de la Région
Bruxelloise) qui gère 193 ha de parcs et
terrains pour entreprises. 3 projets pour
un total de 103.000 m2 sont en cours.
Le Brabant flamand est très actif en
semi-industriel et son activité est soutenue par la présence de l’aéroport national, d’axes de communication importants et par la continuité du port de
Bruxelles. L’activité de prise en occupation montre le dynamisme de la région
puisqu’elle se situe juste derrière
Anvers (120.000 m ) avec 111.000 m soit
17 % du take-up total.
L’activité semi-industrielle du Brabant
wallon se concentre, pour sa part,
autour de Wavre et Louvain-la-Neuve à
l’est et autour de Nivelles et Tubize à
l’ouest. L’intercommunale y gère 870 ha
de terrains dont 70 présentent des dis2
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2
Loyers
Anvers
Ardennes
Brabant Wallon
Bruxelles
Hainaut
Campine
Liège
Limbourg
Malines
Namur
Flandre Orientale
Scheldeland
Brabant Flamand
Flandre Occidentale
Loyers
SemiIndustriel
(€/m2/ an)
Loyers
Logistics
(€/m2/ an)
Rendement
SemiIndustriel
Rendement
Logistics
45
50
50
70
40
42
40
39
45
40
42
45
55
42
43
40
45
45
40
41
40
40
42,5
40
40
42
45
40
6,80%
7,75%
7,50%
7,20%
7,75%
7,00%
7,75%
7,25%
6,80%
7,75%
7,80%
7,50%
7,20%
7,80%
6,00%
7,00%
6,70%
6,40%
7,00%
6,50%
7,00%
6,50%
6,00%
7,00%
7,00%
6,25%
6,40%
7,00%
ponibilités. 186 ha supplémentaires
devraient être aménagés au cours des
10 prochaines années. Les secteurs
pharmaceutique et biotechnologique
s’y développent bien.
Le Hainaut a longtemps été purement
industriel. C’est pourquoi il compte encore de nombreux sites à vocation industrielle (8.487 ha). L’activité semi-industrielle est aujourd’hui répartie sur un
ensemble de sites représentant au total
5.380 ha gérés par des intercommunales.
A noter que la société Google a décidé la
construction d’un nouveau Data Centre
sur un site de 85 ha situé à Ghlin-Baudour
(un investissement de 300 millions €).
Baxter a aussi annoncé un investissement
de 80 millions € d’ici 2009 pour un site de
production à Lessines.
A Namur, le secteur du verre est fortement représenté (Glaverbel, SaintGobain) ainsi que l’agro-alimentaire
(Kraft Jacobs Suchard, Materne). La plupart des zonings sont situés le long de la
Sambre ou près des axes autoroutiers.
Ils sont le plus souvent gérés par l’intercommunale BEP.
Liège a, elle aussi, été une grande
région industrielle. Une activité sidérurgique importante y est toujours présente. Mais la région est aussi constituée
de nombreuses PME. L’intercommunale
SPI+ gère l’essentiel des zonings dont
les plus prisés sont ceux de GrâceHollogne, d’Alleur et des Hauts-Sarts.
Citons ici les projets Prologis et Fortis
Real Estate.
La zone Ardennes se distingue par son
secteur agro-alimentaire (Ferrero,
Nestlé, Ter Beke), du bois (Burgo,
Spanolux) et de la construction (Thomas
& Piron, Houyoux, Wust). Les principaux
zonings de la zone Ardennes sont gérés
par les intercommunales Idelux et SPI+.
DTZ note que « le Grand-Duché de
Luxembourg exerce une influence
importante sur la zone Ardennes dont le
prix des terrains est sensiblement inférieur. » Le projet Ardennes Logistics
devrait booster l’activité de transport.
* Les régions ont été définies par DTZ.