Property Times Commerces - T3 2010

Property Times
France Commerces T3 2010
Le commerce continue de résister
29 Octobre 2010
•
Si la conjoncture du secteur du commerce de détail s’est
indéniablement améliorée en 2010, le climat économique encore
fragile, ainsi que les politiques d’austérité budgétaire annoncées,
devraient peser sur la demande. Au-delà du rebond technique de
2010, les doutes persistent quant à une reprise soutenue de
l’activité.
•
Dans un tel contexte, les enseignes ont eu ces derniers mois
tendance à se recentrer sur leur image et à privilégier les
emplacements de qualité, cherchant notamment à enrayer la
baisse d’activité par une politique d’ouverture de magasins.
•
Le commerce en ligne continue de tirer son épingle du jeu, avec
un chiffre d’affaires à fin septembre en progression de 25% par
rapport à l’année 2009 dans son ensemble.
•
Si les valeurs locatives des commerces de pied d’immeuble de
centre-ville et des centres commerciaux matures se sont bien
maintenues au cours des derniers mois, les autres actifs
commerciaux ont vu leurs valeurs locatives reculer, en particulier
sur les produits les moins établis.
•
Avec près d’1,7 milliard d’euros d’engagements, les actifs
commerciaux ont recueilli plus de 25% des investissements en
immobilier banalisé en France depuis le début de l’année 2010,
une proportion jamais atteinte, signe de leur attractivité pour tous
les types d’investisseurs.
Sommaire
Executive summary
1
Contexte économique
2-4
Actualités
5
Enseignes
6-7
Commerces
Pied d’immeuble
8-10
Centre commerciaux
11-12
Retail-Parks
13-14
Investissement
15-16
Le commerce en Europe
17
Définitions
18
Contacts
19
Auteurs
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Manuela Moura
Chargée d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
Massinissa Fedala
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 46 29
[email protected]
Graphique 1
Contacts
Taux de rendement prime centres commerciaux
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
9%
Tony McGough
Global Head of Forecasting and
Strategy Research
+44 (0)20 3296 2314
[email protected]
5%
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
www.dtz.com
7%
3%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
T3 2010
Centres Commerciaux Super Régionaux
Centres Commerciaux Régionaux
Grands Centres Commerciaux
Petits Centres Commerciaux
Source : DTZ Research
1
Contexte économique
•
Après un été agité par la crise de dette souveraine
de plusieurs pays de la zone Euro, la rentrée
économique est marquée par les annonces
successives de mise en place de politiques de
rigueur budgétaire à travers tout le continent. Ainsi
en France, le gouvernement a dévoilé sa politique
budgétaire dans un climat de reprise molle et de
tensions liées à la reforme du régime de retraite.
L’objectif annoncé est celui d’un déficit budgétaire
ramené sous la barre des 6% en 2011 – contre 7,8%
attendu pour 2010 – et de répondre aux critères de
convergence de Maastricht dès 2013. L’équation à
résoudre est celle de la mise en place d’une politique
de rigueur sans mettre en péril une reprise
économique certes effective mais encore fragile.
Graphique 2
Croissance : évolution annuelle du PIB (en volume)
% 6,0
4,0
2,0
0,0
-2,0
-4,0
-6,0
Zone euro
•
•
ème
La croissance du PIB au 2
trimestre 2010 a été de
er
+0,7%, marquant un léger rebond après un 1
trimestre stable. La plupart des indicateurs sont
repassés au vert. Malgré des signes encourageants,
la sortie de crise devrait être longue (graphique 2).
En octobre, la perspective de croissance du
gouvernement pour 2011 a été ramenée de 2,5% à
2,0%. Elle reste toutefois bien plus optimiste que les
anticipations formulées par les conjoncturistes qui
attendent, en moyenne, une croissance de 1,5%,
équivalente à celle de 2010.
er
Le taux de chômage confirme la baisse initiée au 1
trimestre 2010 pour la première fois depuis début
2008. Il s’établit à 9,3% contre 9,5% au trimestre
précédent. Malgré ce retournement de tendance, la
situation reste difficile. La politique d’austérité
annoncée, couplée à une reprise économique lente,
ne permettent pas de parier sur une amélioration
significative du marché de l’emploi à court terme
(graphique 3).
France
Royaume-Uni
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Taux de chômage
%
11
10
9
8
7
6
France
Ile-de-France
Rhône-Alpes
Source : Oxford Economics
Graphique 4
•
Dans ce climat instable, le moral des ménages reste
fragile (graphique 4). S’ils sont beaucoup moins
nombreux à anticiper de nouvelles hausses du
chômage, ils restent encore pessimistes quant aux
perspectives d’évolution de leur niveau de vie.
Les consommateurs semblent plus frileux, et donc
davantage enclins à épargner. Le taux d’épargne est
ème
d’ailleurs reparti à la hausse au 2
trimestre 2010
atteignant 16,2% du revenu disponible brut des
ménages français, contre 15,8% les deux trimestres
précédents. Les enquêtes d’opinion menées par
l’INSEE montrent que cette tendance à l’épargne
devrait se confirmer dans les mois à venir.
Indicateur mensuel résumé de l’opinion des ménages
0
-10
Moyenne 1991-2010
-20
-30
-40
-50
Source : Insee
www.dtz.com
2
Contexte économique
•
•
•
•
•
Les dépenses de consommation des ménages ont
ème
progressé de +0,3% au 2
trimestre 2010, après
er
avoir stagné au 1 trimestre. Ce mouvement a
bénéficié à l’ensemble des biens manufacturés dont
la consommation est repassée en territoire positif à la
mi-2010 (graphique 5). Le secteur de l’automobile
subit, à l’inverse, le contrecoup de l’arrêt de la prime
à la casse.
ème
Après le point bas du 3
trimestre 2009, le chiffre
d’affaires du commerce de détail est reparti à la
hausse, enregistrant une croissance de 3,5% sur un
ème
an. En effet, le 3
trimestre 2010 a été
particulièrement dynamique, tiré par un mois de juillet
historique, sur lequel se sont concentrés, cette année,
les soldes d’été, qui ont enregistré les plus
importants volumes de chiffre d’affaires jamais
observés.
Si la conjoncture du secteur du commerce de détail
s’est indéniablement améliorée en 2010, le climat
économique encore fragile, ainsi que les politiques
d’austérité budgétaire annoncées, devraient peser
sur la demande. Les doutes persistent quant à une
reprise soutenue de l’activité au-delà du rebond
technique de 2010 (graphique 6).
En 2010, les commerçants sont plus optimistes quant
aux perspectives d’activité de leur secteur. En
septembre, l’indicateur synthétique du climat des
affaires dans le commerce de détail, calculé par
l’INSEE, est même repassé au-dessus de sa
moyenne de longue période atteignant les niveaux
observés en 2007, avant le début de la crise
(graphique 7). Si les acteurs généralistes anticipent
une bonne dynamique de leurs ventes futures, ceux
du commerce spécialisé restent plus prudents. Les
plus optimistes sont les commerçants spécialisés
dans le secteur de l’habillement-cuir, qui ont
bénéficié d’un mois de juillet historique, durant lequel
les achats de textile ont progressé de 12,5% par
rapport à l’an passé.
Malgré de meilleures perspectives, les commerçants
demeurent relativement prudents. En effet, plusieurs
indices montrent que la situation reste fragile. Ainsi,
ème
depuis le début du 2
trimestre, la valeur globale
des marchandises commandées et destinées à la
revente ne cesse de diminuer. Pris en tenaille entre
une demande intérieure morose et des prix de gros
en augmentation constante, les commerçants voient
leurs marges brutes se contracter de façon continue
depuis deux ans et demi.
Graphique 5
Consommation des ménages en biens manufacturés
Glissement
annuel
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
Textile-cuir
Automobiles
Equipement du logement
Commerce de détail
Source : Insee
Graphique 6
Chiffre d’affaires du commerce de détail
%, variation
annuelle
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
Source : Oxford Economics
Graphique 7
Perspective générale d’activité dans le commerce de
détail – indicateur mensuel
10
0
-10
-20
Moyenne 1991-2010
-30
-40
-50
-60
-70
Source : Insee
www.dtz.com
3
Contexte économique
•
•
•
En corrélation avec des perspectives de ventes plus
positives, les commerçants prévoient une légère
reprise des embauches dans les années à venir.
Après des recrutements massifs au début des
années 2000, l’emploi a fortement ralenti dans le
secteur du commerce dès 2004, bien avant la crise
(graphique 8). En 2009, le commerce a « été moins
touché que la moyenne » d’après une étude du
DARES (Département des Affaires Régionales de
l’Economie et de la Santé). La contraction des
effectifs au cours de la période précédente peut
expliquer cette relative résilience au plus fort de la
crise.
Les surfaces de locaux commerciaux autorisées ou
commencées sont en baisse constante depuis 2007
(graphique 9). 2,4 millions de m² de surfaces
commerciales ont été mises en chantier en France
entre janvier et août 2010 (-11% en un an). Ce
ralentissement de la production de surfaces de vente
est à mettre en perspective avec une production
soutenue de surfaces commerciales depuis 10 ans
d’une part, et une consommation en berne d’autre
part.
Graphique 8
Perspectives d’emploi dans le secteur du
commerce (2000, base 100)
110
108
106
104
102
100
98
Emploi total
Distribution & commerce
Source : Oxford Economics
Graphique 9
Surfaces commerciales autorisées et commencées
En milliers
de m²
7 000
6 000
Avec près de 7,5 millions de m² de projets identifiés
pour les 5 prochaines années, d’après les données
de la Fédération pour l’urbanisme et le
développement du commerce spécialisé (PROCOS),
la France est le pays européen concentrant le plus
grand nombre de m² programmés. Si ces chiffres
sont certes moins impressionnants une fois ramenés
à la population, un réel risque de suroffre pèse à
l’évidence sur le marché des commerces français à
la lumière de perspectives économiques mitigées
(graphique 10). De plus, cette offre à venir se
concentre essentiellement sur des secteurs
périphériques (80%), ce qui peut potentiellement
aggraver les déséquilibres déjà existant entre offre
commerciale de centre-ville et de périphérie.
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Jan Août
SHON autorisée créée locaux commerce
2010
SHON commencée créée locaux commerce
Sources : SOes, Sitadel
Graphique 10
Projets commerciaux à horizon de 5 ans
m²/hab
0,16
0,14
0,12
0,10
0,08
0,06
0,04
0,02
0,00
2009
2010
Source : Procos octobre 2010
www.dtz.com
4
Actualités
L’ultime réforme de l’immobilier commercial ?
•
•
Adoptée en première lecture à l’Assemblée Nationale
le 16 juin 2010, la loi Ollier vient redéfinir les règles
de l’urbanisme commercial, deux ans seulement
après l’adoption de la Loi de Modernisation de
l’Economie (LME). Cette dernière, en relevant de 300
à 1 000 m² le seuil de la surface minimale
nécessitant l’approbation des commissions
départementales et nationales d’aménagement
commercial, a favorisé le développement de
commerces de moyenne surface en périphéries et
entrées de ville, au détriment de centres-villes de
moins en moins pourvus en surfaces commerciales.
La loi Ollier intègre l’urbanisme commercial, jusqu’ici
régi par le Code du commerce, au tronc commun du
droit de l’urbanisme. L’objectif avoué de cette loi, qui
supprime les commissions précédemment citées, est
de redonner le pouvoir de décision aux élus locaux.
Les critères purement commerciaux, de zone de
chalandise, de chiffre d’affaires vont être substitués
par des notions d’aménagement des territoires au
travers des SCOT (Schéma de Cohérence Territorial)
et des PLU (Plan Locaux d’Urbanisme).
Malgré les imperfections de la LME, la mise à l’écart
des professionnels du commerce du processus de
décision pourrait favoriser des considérations
purement politiques au détriment de critères plus
objectifs, commerciaux et économiques.
Déjà la fin des soldes flottants ?
•
Autre reliquat de la LME, les soldes flottants,
instaurés en août 2008, semblent aujourd’hui être
remis en cause. Les commerçants sont critiques
quant au bien fondé de ce dispositif leur permettant
de choisir librement deux semaines de soldes dans
l’année tout en raccourcissant les soldes
traditionnelles d’été et d’hiver à cinq semaines.
•
Les résultats sur le chiffre d’affaires des
commerçants ne sont pas probants et participent au
contraire, selon les professionnels, au brouillage des
codes prix. Hervé Novelli, Secrétaire d’Etat au
er
Commerce, a commandé pour le 1 novembre 2010,
un rapport sur l’impact de ces soldes et l’opportunité
de leur suppression. La question des soldes est
centrale, en effet, pour certains secteurs comme
celui de l’habillement, entre 40 et 45% du chiffre
d’affaires annuel se concentre sur ces périodes.
De nouveaux horizons pour l’e-commerce
En 2010, le succès du e-commerce ne se dément pas, avec 31,5 milliards d’euros de chiffre d’affaires à fin
septembre, les volumes de vente en ligne seront multipliés par 4 entre 2005 et 2010. Le panier moyen dépensé par
er
acheteur sur le 1 semestre 2010 était de 650€, en progression de 4% sur un an. D’après une étude d’EUROSTAT,
en 2009, 13% du chiffre d’affaires total des commerçants français a été réalisé via le e-commerce. Si cette part est en
constante augmentation, elle reste bien inférieure à celles des marchés britanniques ou d’Europe du Nord. A titre
d’exemple, elle est de 26% en Irlande. Malgré une croissance exponentielle depuis 10 ans, le secteur du commerce
en ligne conserve une marge de progression très importante ; 35% des foyers français ne sont pas encore connectés
à internet, contre seulement 20% au Royaume-Uni.
Cette année, de nouveaux acteurs, poids lourds du commerce traditionnel, comme TOY’S R US, ZARA ou
DESIGUAL, ont investi le net français, en attendant les arrivées annoncées de H&M ou GAP. Le chiffre d’affaires en
ligne de l’habillement a progressé de 30% entre juillet 2009 et juin 2010 quand, dans le même temps, le secteur pris
dans son ensemble voyait son chiffre d’affaires se contracter de 1,4%. La part des achats en ligne, dans ce secteur,
est passée de 3,7% en 2007 à 6,2% en 2009. Ce canal de vente est aujourd’hui considéré comme incontournable
pour les marques ciblant les jeunes actifs. En 2010, on estime que 84% des internautes de 25-34 ans effectuent des
achats sur le net.
Nouveau relais de croissance pour la vente dématérialisée, le « m-commerce » – commerce par le biais du téléphone
mobile – a explosé parallèlement à la généralisation des Smartphones et des forfaits téléphoniques incluant l’accès
illimité à internet.
D’après les données de la FEVAD (Fédération de l’E-commerce et de la Vente A Distance), il y avait, en juin 2010,
12,6 millions de « mobinautes », un nombre en progression de 20% sur un an. Les perspectives de croissance via ce
nouveau mode de consommation sont très importantes ; d’après une étude de KPMG, en 2010, en Asie-Pacifique
41% des utilisateurs de Smartphones ont accédé à un site marchand contre seulement 8% dans les pays du G7.
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5
Enseignes
décoration au détriment des achats plus lourds
d’électroménager ou d’ameublement. En 2010, le
marché de l’équipement de la maison a renoué avec la
croissance ; plusieurs acteurs du secteur comme
CONFORAMA ou BUT investissent de nouveaux
segments, aujourd’hui plus porteurs, comme les arts
de la table, les luminaires ou le linge de maison.
Le baromètre des enseignes
Habillement - textile
•
•
•
•
Malgré un mois de juillet 2010 historique (+12,5% de
chiffre d’affaires en croissance annuelle), une vision
plus globale montre que le marché de l’habillement
français se contracte depuis près de 3 ans. Les
habitudes de consommateurs toujours à la recherche
de prix bas, ainsi que la concurrence grandissante
d’internet, mettent une pression à la baisse sur les prix
et les marges des commerçants du secteur.
BUT a lancé la modernisation de son parc de
magasins, 39 points de vente vont être rénovés en
2010, après 23 l’an dernier. Un repositionnement prix a
également été mis en œuvre, l’objectif avoué étant de
venir concurrencer IKEA. L’enseigne est désormais la
seule à gagner des parts de marché sur ces deux
dernières années, dépassant aujourd’hui la barre du
milliard d’euros de chiffre d’affaires.
•
IKEA, de son côté, mise sur l’augmentation de son
parc, à travers l’ouverture de douze magasins sur les
dix prochaines années. A terme, cette extension
portera le nombre de magasins à 40, mettant 80% des
français à moins d’une heure d’un point de vente IKEA
contre 64% aujourd’hui. Les prochaines ouvertures
sont programmées en périphérie de villes moyennes
de province comme Caen, Bayonne ou ClermontFerrand. L’ouverture de magasins de centre-ville, un
temps étudiée, n’est plus à l’ordre du jour.
ème
Au 3
trimestre 2010, le secteur de l’habillement a
été marqué par l’achat de TOUT COMPTE FAIT par
son rival DU PAREIL AU MEME, deux mois à peine
après que ce dernier se soit déjà porté acquéreur des
chaussures PETITS PETONS, en faisant un poids
lourds de la mode enfantine, avec un chiffre d’affaires
potentiel de 230 millions d’euros pour 626 points de
vente.
Autre mouvement capitalistique, les familles LouisDreyfus et Arnault ont pris 51% des marques
SANDRO et MAJE au mois de septembre. Ces
marques, d’abord présentées dans les grands
magasins, ont depuis 5 ans développé un réseau de
magasins propres au rythme soutenu de 60 ouvertures
par an. L’augmentation de capital de ces marques
devrait permettre de poursuivre l’expansion du réseau
de boutiques en France et à l’international. En 2010, la
holding SMCP, comprenant les deux marques, réalise
un chiffre d’affaires de 180 millions d’euros pour 338
boutiques.
A l’inverse, AMERICAN APPAREL a connu
d’importantes difficultés en 2010, frôlant même la
faillite, avant que le fonds LION CAPITAL ne réinjecte
80 millions de dollars dans cette structure endettée à
hauteur de 120 millions de dollars au 30 juin 2010.
L’important rythme d’ouvertures de boutiques au plus
fort de la crise est un des facteurs avancé pour
expliquer cette situation. De fait, et malgré l’ouverture
d’une boutique dans le centre commercial des
« Quatre Temps » de La Défense en octobre, les
ouvertures seront plus rares, l’accent étant mis sur la
consolidation des 280 boutiques existantes dans le
monde.
Equipement - Ameublement
•
•
Avec la crise, le secteur de l’équipement de la maison
a subi par ricochet la chute du nombre de transactions
immobilières. Nouvelle tendance du secteur, les
consommateurs se sont tournés vers les articles de
www.dtz.com
Restauration
•
Selon la dernière étude de Gira Conseil, les taux de
fréquentation sont globalement repartis à la hausse
dans le secteur de la restauration entre janvier et
septembre 2010, que ce soit dans la restauration à
distribution rapide (+1% en 1 an) ou la restauration
avec service à table (+6% en 1 an). En juin 2010, 60%
des restaurateurs déclaraient progresser en
fréquentation.
•
FLUNCH, à l’approche du 40
anniversaire de la
marque, annonce le doublement de son parc de
restaurants d’ici à 2020. La chaîne, qui réunit
aujourd’hui 227 restaurants en France, aurait déjà
identifié 500 sites potentiels pour ses futures
implantations. Autre piste étudiée, le développement
de bâtiments propres, hors des centres commerciaux,
moyen pour la marque de toucher un public différent.
•
La chaine de sandwicherie SUBWAY, entièrement
basée sur le système de franchise, poursuit également
son expansion à un rythme très soutenu. Arrivée en
France en 2001, elle compte aujourd’hui 200 points de
vente avec pour objectif d’atteindre les 300 dès la fin
du premier trimestre 2011. Les prévisions de
croissance de la chaîne sont exponentielles avec pour
objectif le millier de points de vente dès 2013.
ème
6
Enseignes
Les enseignes (re)travaillent leur image
•
En 2010, les nouveaux concepts ont fait florès chez
les distributeurs. La bataille de l’image est
aujourd’hui engagée, pour se rapprocher de ses
clients, pour monter en gamme, ou encore rajeunir
son positionnement. Les géants de la grande
distribution alimentaire ont été les locomotives de ce
processus.
•
CARREFOUR qui a multiplié ces derniers mois les
nouveaux concepts (Contact, City et Market), vient
de lancer au mois de septembre 2010 « Carrefour
Planet ». Les maîtres-mots de ce nouveau concept
sont qualité et convivialité. Les grandes marques
(COCA-COLA, APPLE, L’OREAL…) sont clairement
mises en avant, avec des espaces leur étant
entièrement dédiés. Pour ce qui est de la convivialité,
l’organisation même du supermarché a été
entièrement repensée, avec des allées plus larges,
des linéaires plus qualitatifs tranchant avec la course
au discount à laquelle se sont livrés les acteurs de la
grande distribution au plus fort de la crise.
•
Les leaders de la grande distribution alimentaire,
conscients de leur déficit d’image, se sont lancés
dans une multiplication de nouveaux concepts qui, à
terme, peut se retourner contre eux et au contraire
brouiller leur image. Ainsi sur le même mois,
CARREFOUR est monté en gamme avec le concept
de « Carrefour Planet » et lance en parallèle et pour
la première fois, une vaste campagne de publicité
comparative sur le thème de la compétitivité prix par
rapport aux hard-discounters, avec le risque de voir
les différents efforts s’annihiler.
•
Le hard-discount, pourtant présenté comme le grand
vainqueur de la crise, souffre aujourd’hui d’une
tendance au retour vers les marques et les repères
qualitatifs. LEADER PRICE, figure historique du
hard-discount en France, est en train de lancer une
refonte de son image à travers un nouveau logo et
surtout l’arrivée de grandes marques dans les
rayonnages, au premier titre desquelles COCACOLA, au détriment de marques distributeurs en
er
perte de vitesse au 1 semestre 2010.
www.dtz.com
•
Dans le sillage des géants de la distribution
alimentaire, d’autres acteurs majeurs du commerce
ont entamé leur mue en 2010. Ainsi, citons
CONFORAMA qui annonce en octobre le lancement
d’une nouvelle enseigne « Confo Déco », faisant
ainsi dériver son image de spécialiste de
l’ameublement vers celle, plus porteuse, de la
décoration. Il s’agit ici de se rapprocher de sa
clientèle urbaine, féminine et jeune, en décalage
complet avec la cible traditionnelle de la marque
incarnée par les familles et les personnes âgées.
•
Le changement d’image, au delà d’un nouveau logo
ou d’une nouvelle marque, peut prendre la forme
d’une refonte de l’immobilier de l’enseigne.
En septembre 2010, SURCOUF ouvrait à Lille son
flagship de 5 500 m² sur 3 étages, un magasin
organisé autour du « make-it-yourself » : le
consommateur pourra tester lui-même tous les
produits disponibles à la vente. L’objectif est de faire
de ce magasin un véritable espace de vie balisé par
l’omniprésence des nouvelles technologies. Ainsi, il
sera possible, à partir d’écrans tactiles en magasin,
de poser, en direct, une question aux vendeurs. Ici,
la nouvelle image, les nouveaux concepts, tiennent
dans la refonte du parc immobilier de l’entreprise.
NATURE ET DECOUVERTE, LYNX ou encore
NOCIBE, à l’inverse, vont jouer sur la sobriété de
leurs nouveaux magasins, avec des formats plus
petits, prenant encore ici le parti de la convivialité.
7
Pied d’immeuble
•
•
•
Les valeurs locatives prime se sont globalement
maintenues, que ce soit à Paris ou dans les
principales villes de province (graphiques 11 et 12).
La demande est en effet restée soutenue pour ce
type d’actif. Si les renouvellements de baux ont été
plus difficiles à négocier ces deux dernières années,
les nouveaux entrants, au premier titre desquels les
enseignes ayant récemment ouvert leur flagship à
Paris comme H&M ou ABERCROMBIE & FITCH sur
les Champs-Elysées, ont du payer le prix fort pour
installer leur enseigne sur des axes prime. L’offre
d’emplacements reste structurellement très inférieure
à une demande toujours aussi forte.
En 2010, la dichotomie entre emplacements prime et
secondaires s’est accentuée. Alors que les axes
prime continuent de capter l’essentiel de la demande,
les utilisateurs se détournent encore et toujours des
axes secondaires, qui voient leurs valeurs locatives
baisser de façon continue. On assiste à la
constitution de deux marchés parallèles dont les
valeurs sont de plus en plus déconnectées.
Du côté des Régions, les valeurs locatives prime ont
suivi une tendance différente, augmentant de façon
significative entre 2007 et 2009, alors que la crise
battait son plein (graphique 12). Des restructurations
lourdes ont été menées dans plusieurs centres-villes
régionaux ; citons la rue de la République à Marseille,
les Allées Provençales à Aix-en-Provence, ou encore
la Place Sainte-Catherine à Bordeaux. Ces
restructurations ont entrainé la redéfinition des
secteurs prime dans plusieurs villes. Parallèlement,
l’arrivée d’enseignes locomotives d’envergure
nationales telles que H&M, ZARA ou encore MONOP
dans des villes de taille plus modeste, participent à
un phénomène de « standardisation » des centresvilles, et y exercent une pression à la hausse sur les
valeurs locatives.
Tableau 1
Valeurs locatives prime (€/m²/an)*
Paris
T3 2010
Avenue des Champs Elysées
Rue Saint-Honoré
Avenue Montaigne
Capucines/Madeleine
Lyon
Tendance
4 500 – 10 000
4 500 – 6 500
3 500 – 7 000
1 500 – 3 500
T3 2010
Rue de La République
Rue Emile Zola
Tendance
1 500 – 2 500
800 – 1 900
Marseille
T3 2010
Rue Saint-Ferréol
Rue Paradis
Tendance
1 500 – 1 700
700 – 1 500
Source : DTZ Research
Graphique 11
Valeurs locatives prime – commerce de centre-ville à
Paris
€/m²/an
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Source : DTZ Research
Graphique 12
Valeurs locatives prime – commerce de centre-ville
en Régions
€/m²/an
*Ces fourchettes correspondent à des valeurs
observées en zone A (suivant la charte de pondération
mise en place par les différents conseils).
Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges,
s’entendent droit au bail réintégré.
5 000
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Lyon
Marseille
Source : DTZ Research
www.dtz.com
8
Pied d’immeuble
Desigual, décryptage de la stratégie d’implantation
d’un nouvel entrant
H&M tient son flagship
•
•
Arrivée en France sur la rue de Rivoli en 1998, H&M
a ouvert cet automne le plus emblématique de ses
11 magasins parisiens, un flagship de 3 étages et
2 800 m² sur les Champs-Elysées. Au-delà de son
caractère exceptionnel, cette transaction est aussi
remarquable par la bataille juridique de plus de 2 ans,
menée jusque devant le Conseil d’Etat, qui a précédé
cette implantation.
•
A la difficulté déjà importante de trouver un
emplacement de grand gabarit sur une des artères
prime parisienne, sont venus s’ajouter des obstacles
réglementaires. En effet, la mairie de Paris, voulant
préserver une certaine mixité commerciale sur les
Champs-Elysées, a essayé d’empêcher
l’implantation d’une enseigne textile de plus sur une
avenue qui en compte déjà beaucoup.
•
Avec cette ouverture, l’enseigne H&M est désormais
présente sur les dix principaux axes commerciaux de
la capitale.
•
Le niveau des loyers pratiqués sur les ChampsElysées, atteignant la barre des 10 000 €/m²/an du
coté pair, met à mal les activités les moins rentables
comme les cinémas, les restaurants ou les services
publics devant laisser leur place aux géants de
l’habillement tels que H&M ou ABERCROMBIE &
FITCH.
Arrivée sur le marché français en juin 2008,
l’enseigne de prêt-à-porter DESIGUAL a, depuis,
ouvert une dizaine de magasins. A l’exception
notable d’une implantation rue de la République à
Marseille et après une ouverture inaugurale en
banlieue parisienne, dans le centre commercial « Ivry
Grand Ciel », l’enseigne a essentiellement développé
son parc de magasins dans des centres
commerciaux tels que les « Quatre Temps » à la
Défense, « Val d’Europe » à Marne-la-Vallée ou
encore « Odysseum » à Montpellier.
•
Maria Tramullas, responsable du développement de
la marque en France, explique ce parti pris par la
difficulté pour une enseigne étrangère de pénétrer le
commerce de centre-ville, là où les centres
commerciaux, à l’inverse, présentent de meilleures
garanties au démarrage de l’activité.
•
Cette première phase d’implantation terminée, la
marque prévoit désormais de poursuivre son
développement en ciblant prioritairement les
emplacements prime de Paris et de province, qui
présentent aujourd’hui de meilleures opportunités
qu’en 2008 au moment de l’implantation de
l’enseigne en France.
•
Après l’ouverture du flagship de la marque au 4 place
ème
de l’Opéra dans le 8
arrondissement de Paris, la
marque vise les artères prime de la capitale comme
la rue de Rivoli, les Champs Elysées ou le boulevard
Haussmann.
•
L’enseigne, qui vise des boutiques de gabarit
important, entre 800 et 1 000 m², se heurte toutefois
encore à la rareté de l’offre disponible sur ce
segment de surface.
www.dtz.com
9
Centres commerciaux
Alors que le mois de mai 2010 a bénéficié d’éléments
calendaires plus favorables, expliquant ses meilleurs
résultats par rapport à avril, l’indice de fréquentation
de juin a clairement pâti du décalage de 7 jours du
début des soldes, qui n’ont commencé que le 30 juin
cette année.
Cependant, les consommateurs ont répondu
présents dès juillet puisque les efforts consentis par
les enseignes des centres commerciaux – avec des
démarques importantes dès le premier jour – ont
payé sur la première quinzaine des soldes
(graphique 13).
•
Ce facteur explique le fort recul de la performance
des centres commerciaux en juin et la nette reprise
sur les mois de juillet et août (graphique 14).
•
Si le constat d’une baisse de la fréquentation
s’impose aux centres commerciaux régionaux et
super régionaux, ces derniers présentent toutefois un
panier moyen stable. Un signe positif à souligner
pour ce semestre.
•
Graphique 13
Indice de fréquentation des centres commerciaux
Glissement
annuel (%)
9
7
5
3
1
-1
-3
-5
-7
-9
janv.-09
févr.-09
mars-09
avr.-09
mai-09
juin-09
juil.-09
août-09
sept.-09
oct.-09
nov.-09
déc.-09
janv.-10
févr.-10
mars-10
avr.-10
mai-10
juin-10
juil.-10
•
Source : CNCC
Graphique 14
Indice de performance des centres commerciaux
Pour l'été 2011, le secrétaire d'État au Commerce,
Hervé Novelli, a indirectement tranché à travers le
décret relatif à la date de démarrage des soldes d'été.
Celui-ci précise que, si le dernier mercredi de juin se
situe après le 28 du mois, la date de démarrage des
soldes est avancée au mercredi précédent. Ils se
dérouleront donc le 22 juin 2011.
Glissement
annuel (%)
8
6
4
2
0
•
Les valeurs locatives en centres commerciaux ont
accusé une baisse au cours des six derniers mois
sur les produits neufs ou d’envergure moyenne. Les
valeurs des centres commerciaux super régionaux et
régionaux établis sont quant à elles restées stables,
à respectivement 1 300-1 500 €/m²/an, et 900-1 100
€/m²/an (tableau 3).
Dans une conjoncture économique toujours difficile,
certains centres commerciaux livrés récemment, à
l’image de « Dock 76 », ont enregistré des
performances en deçà des prévisions initiales. De
manière générale, les centres commerciaux de
centre-ville fonctionnent moins bien : inauguré au
er
cours du 1 trimestre 2010, le centre commercial
« Okabé » présente des résultats décevants,
notamment en raison de problèmes d’accessibilité
(fermeture de l’A6 pour travaux).
-2
-4
-6
-8
janv.-09
févr.-09
mars-09
avr.-09
mai-09
juin-09
juil.-09
août-09
sept.-09
oct.-09
nov.-09
déc.-09
janv.-10
févr.-10
mars-10
avr.-10
mai-10
juin-10
juil.-10
•
Source : CNCC
Tableau 2
Valeurs locatives prime en centres commerciaux*
(€/m²/an)
Type de centre
T3 2010
Centres commerciaux super régionaux
1 300 - 1 500
Centres commerciaux régionaux
900 - 1 100
Grands centres commerciaux
600 - 800
Petits centres commerciaux
400 - 600
C.Cial.
établi
C.Cial.
neuf /
projet
*Sur la base d’une cellule d’une surface comprise entre 150 et 200 m²
Source : DTZ Research
www.dtz.com
10
Centres commerciaux
•
•
Les inaugurations de centres commerciaux ont été
peu nombreuses en 2010. Les conditions climatiques
rudes de cet hiver ont en effet ralenti certains
chantiers, notamment celui de « L’espace SaintChristophe » à Tourcoing ; son propriétaire s’est vu
er
contraint de reporter l’ouverture au 1 trimestre 2011,
alors qu’il devait initialement ouvrir en septembre
dernier.
Graphique 15
Projets de centres commerciaux en France (GLA)
En milliers
de m²
1 000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Trois centres commerciaux ont cependant pu ouvrir
ème
ème
leurs portes aux consommateurs aux 2
et 3
trimestres 2010. Dès le mois de mai, « Cours
Oxygène », l’extension de 15 000 m² du centre
commercial de La Part-Dieu, accueillait les premiers
consommateurs. En septembre, SOCRI a inauguré
« Polygone » à Béziers (500 000 visiteurs lors de son
premier mois d’exploitation), et MERCIALYS –
er
propriétaire depuis le 1 trimestre 2010 – a ouvert le
centre « Caserne de Bonne », et ses 53 nouvelles
boutiques, à Grenoble (tableau 3).
•
En France, 105 000 m² GLA de centres commerciaux
devraient être livrés d’ici la fin de l’année 2010
(graphique 15).
•
62 projets de création de nouveaux centres
commerciaux ont été recensés par le CNCC,
représentant un potentiel de développement de plus
d’1,6 million de m² GLA supplémentaires à l’horizon
2014.
•
Face à un parc vieillissant, les propriétaires
n’hésitent plus à rénover leurs centres commerciaux.
Ainsi, si le nombre de projets de créations est resté
stable d’une année sur l’autre, les projets de
rénovation sont en forte progression : 52 projets de
rénovation/extension pour 320 000 m² GLA ont été
recensés par le CNCC en juin 2010, contre
seulement 41 l’an passé. L’enjeu est important pour
un parc français estimé à plus de 14 millions de m²,
l’un des plus conséquents en Europe.
2010
2011
2012
2013
2014
Source : CNCC
Tableau 3
Ouvertures de nouveaux centres commerciaux en France – T2-T3 2010
Enseignes
nationales
Enseigne
locomotive
Développeur / Investisseur
77%
H&M
SOCRI
62,9%
MONOPRIX
SODERIP / MERCIALYS
SATURN
REDEVCO – UNIBAIL-RODAMCO
Opération
Localisation
Surface GLA
Boutiques
Polygone
Béziers (34)
37 000 m²
100
Caserne de Bonne
Grenoble (38)
17 300 m²
53
Cours Oxygène
Lyon (69)
15 000 m²
15
-
Sources : CNCC, Codata
www.dtz.com
11
Centres commerciaux
•
•
•
La répartition des projets de centres commerciaux en
France par localisation met en exergue le poids de
l’Ile-de-France, qui devrait accueillir un quart des
projets (constructions ou rénovations/extensions)
(graphique 16).
Les projets sont également nombreux sur la région
Rhône-Alpes et comptaient pour 14% des surfaces
en France en juin 2010, contre 8% un an auparavant,
avec notamment « Confluence » ou « Caserne de
Bonne » évoqué précédemment.
La tendance est similaire en région PACA où les
développements sont importants et comptent, en juin
2010, pour 16% des surfaces commerciales
(graphique 16). Deux projets d’envergures seront
livrés à horizon 2013-2014 sur Marseille : « La
Capelette » (32 000 m² GLA) développés par ICADE
dans le 10ème arrondissement, et « Terrasses du
Port » (52 000 m² GLA) acquis pas HAMMERSON fin
ème
2009 sur le 2
arrondissement. Ces surfaces
réparties autour de 150 boutiques et une dizaine de
moyenne surfaces comprennent une terrasse de 260
mètres surplombant la mer.
Les projets de nouveaux centres commerciaux se
répartissent de façon homogène entre petits centres
commerciaux, grands centres commerciaux et
centres commerciaux régionaux avec respectivement
32 et 24% (pour les deux derniers) des projets à
construire.
Graphique 16
Projets de centres commerciaux en France (GLA) par
localisation
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Juin 2008 Nov. 08
Ile-de-France
Aquitaine
Midi-Pyrénées
Autres
Juin 2009 Nov. 09 Juin 2010
Rhône-Alpes
PACA
Languedoc-Roussillon
Source : CNCC
Graphique 17
Projets de centres commerciaux en France par type
2010
2009
2008
•
Parmi les projets significatifs livrables en 2011, le
premier à voir le jour devrait être « Confluence », un
pôle de commerces et de loisirs de 53 000 m² GLA
ème
développé par UNIBAIL-RODAMCO dans le 2
arrondissement de Lyon. Notons également la
création par ICADE de « Millénaire », un pôle
commercial de 56 000 m² GLA sur deux niveaux
situé à Aubervilliers (93).
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Centre à thème
Petits centres commerciaux
Grands centres commerciaux
Centres commerciaux régionaux
Centres commerciaux super régionaux
Source : CNCC
Tableau 4
Principaux projets de centres commerciaux en France
Opération
Localisation
Surface GLA
Boutiques
65
Date d’ouverture
Développeur / Investisseur
2011
UNIBAIL-RODAMCO
Confluence
Lyon (69)
53 000 m²
Le Millénaire
Aubervilliers
56 000 m²
120
2011
ICADE / SEGECE / KLEPIERRE
Les Saisons de Meaux
Meaux (77)
65 000 m²
90
2012
IMMOCHAN
Les Portes de Gascogne
Plaisance-du-Touch (31)
80 000 m²
150
2013
PCE - SIMON IVANHOE
Forum IKEA
Bayonne (64)
70 000 m² (SHON)
100
2013
INTER IKEA CENTRE
La Bongarde
Villeneuve-la-Garenne (92)
67 000 m²
130
2013
ALTAREA / ORY ALTA
La Rotonde
Béthune (62)
60 000 m²
9 (131 MS)
2013
HAMMERSON
Les Terrasses du Port
Marseille (13)
52 000 m²
143
2013
HAMMERSON
Sources : CNCC, Codata
www.dtz.com
12
Retail-Parks
•
•
•
•
Les enseignes se montrent toujours prudentes en
privilégiant les localisations les plus stratégiques,
délaissant les emplacements secondaires.
Dans ce contexte délicat, les valeurs locatives ont
accusé une légère baisse (tableau 5).
Tableau 5
A l’horizon 2014, 71 projets de création de nouveaux
parcs d’activités commerciales ont été recensés par le
CNCC, représentant un potentiel de développement de
près d’1,5 million de m² SHON en France
(graphique 18).
Les développements de grands parcs d’activités
commerciaux restent majoritaires et représentent 70%
des projets à construire.
300 – 400 m²
190 – 210
500 – 750 m²
170 – 180
800 – 1 500 m²
140 – 160
Plus de 1 500 m²
110 – 140
Valeurs locatives en retail-parks de nouvelle
génération (€/m²/an)
Taille de cellule
Ce volume d’offre, certes théorique, paraît pléthorique
au regard de la demande mais les programmes de
qualité se commercialisent relativement bien. Toutefois,
certaines valeurs ont parfois été négociées à la baisse
par les enseignes. Ainsi, des programmes présentés
au début de leur commercialisation autour de 220
€/m²/an, avant la crise, se sont bien commercialisés
grâce à une baisse des valeurs faciales de l’ordre de
15 à 25%.
T3 2010
Tendance
Source : DTZ Research
Graphique 18
Projets de retail-parks en France (SHON)
En milliers
de m²
600
500
400
300
200
ALTAREA a inauguré, le 28 septembre dernier, son
« Family Village » à Limoges (23 850 m² de surface de
ème
retail-park développé sur ce concept en
vente), le 3
France, commercialisé à 90% pour son ouverture
(tableau 6).
100
0
2010
2011
2012
2013
2014
Source : CNCC
•
Le projet le plus important livrable d’ici la fin de l’année
2010 est celui de SOPIC et INTER IKEA CENTER :
« Concept + » – un retail-park de 23 587 m² – est
développé autour du nouveau magasin IKEA (17 000
m²), situé à Thillois (51). Il s’agirait, après « Les
ème
Armoiries » situé à Bry-sur-Marne, du 2
parc
d’activités commerciales de ce type en France
(tableau 6).
Tableau 6
Ouvertures de nouveaux retail-parks en France – T2-T3 2010
Opération
Localisation
Surface de
vente
Nb
d’unités
Précom.
à la
livraison
Développeur / Investisseur
Family Village
Limoges (87)
23 850 m²
23
90%
ALTAREA
Orange les Vignes
Orange (84)
29 279 m²
54
90%
BOUYGUES IMMOBILIER
Place du Dauphiné
Tignieu / Pont de Cheruy (69)
20 000 m²
36
70%
TIGNIEU DAUPHINE AMENAGEMENT / ANIR
Orée de Sologne
Vierzon (18)
23 801 m²
21
70%
REDEIM-SCCV OREE DE SOLOGNE / REDLAND
Sources : CNCC, Codata
www.dtz.com
13
Retail-Parks
•
La majorité des retail-parks sont développés dans des
régions où la densité de population est relativement
faible, comme en Picardie et dans les Pays-de-la-Loire
(graphique 19).
Graphique 19
Projets de retail-parks en France (SHON) par
localisation
100%
•
•
Ces projets se situent essentiellement en périphérie
(76% des surfaces).
80%
60%
La surface moyenne des retail-parks s’est réduite en
un an, passant de 25 000 m² en juin 2009 à 21 000 m²
en 2010 en Ile-de-France, et de 26 000 m² à 19 000 m²
en région Rhône-Alpes.
40%
20%
•
En un an, deux projets de créations de retail-parks ont
été initiés dans les Pays-de-la-Loire. Le plus important,
« L’Atoll » (71 000 m²), appartient à la COMPAGNIE
DE PHALSBOURG. Il sera essentiellement centré sur
l’équipement de la maison et la décoration, à l’image
des deux enseignes phares CASTORAMA et ALINEA
qui occuperont chacune 12 000 m². Particularité de ce
retail-park, il aura, en son centre, un jardin, un espace
de restauration, ainsi qu’un jardin d’enfant.
« L'Atoll » devrait être le tout premier éco-parc
commercial – isolation phonique et thermique,
économies d'énergie, gestion des eaux pluviales,
panneaux solaires photovoltaïques –, ce qui devrait lui
permettre d’obtenir le label VALORPARK (tableau 7).
0%
Juin 2009
Ile-de-France
Picardie
Languedoc-Roussillon
Pays-de-la-Loire
Juin 2010
Rhône-Alpes
Centre
Champagne-Ardenne
Autres
Source : CNCC
Tableau 7
Projets de retail-parks en France
Concept +
Thillois (51)
Surface de
vente
23 587 m²
25
Date
d’ouverture
2010
Les Quatre Chênes
Pontault-Combault (77)
43 000 m²
13
2011
PROMOBUIS / REDEVCO
Auchan Val de France
Sarcelles (95)
27 170 m²
50
2011
COMPAGNIE DE PHALSBOURG
Parc des Templiers
Neuilly-sous-Clermont (60)
24 256 m²
44
2011
FREY
L’Atoll
Beaucouzé (49)
71 000 m²
45
2012
COMPAGNIE DE PHALSBOURG
Les Rives de l’Allondon
St-Genis-Pouilly (01)
46 000 m²
45
2012
MAB DEVELOPMENT
Waves
Moulins-les-Metz (57)
40 000 m²
29
2013
ARCHES METROPOLES /CIE DE PHALSBOURG
Opération
Localisation
Unités
Développeur / Investisseur
SOPIC / INTER IKEA CENTRE GROUP (ICCG)
Sources : CNCC, Codata
www.dtz.com
14
Investissement
•
•
•
•
•
•
•
Avec près d’1,7 milliard d’euros d’engagements, les
actifs commerciaux ont recueilli plus de 25% des
investissements en immobilier banalisé en France
depuis le début de l’année 2010 (6,6 milliards d’euros)
(graphique 20).
Cette proportion, jamais atteinte, est toutefois en retrait
er
par rapport à la performance observée au 1 semestre.
En effet, après 2 trimestres particulièrement
dynamiques (800 et 600 millions d’euros), les
commerces n’ont recueilli que 274 millions d’euros au
cours des trois derniers mois, et ce au profit des
bureaux, en particulier en Ile-de-France.
Graphique 20
Evolution des engagements en commerce
Milliards
d'€
5
30%
4
20%
3
2
10%
1
0
0%
2003
Deux transactions d’un montant supérieur à 100
millions d’euros ont été enregistrées depuis le début
de l’année : après l’acquisition de « Cap 3000 » par
ème
ALTABLUE au 2
trimestre (450 millions d’euros),
UNION INVEST a acquis le centre commercial « SaintMartial » à Limoges (15 000 m²) pour 105 millions
ème
trimestre. D’autres transactions de
d’euros au 3
cette envergure, telles que les acquisitions
d’« O’Parinor » et de l’« Espace Saint-Quentin »,
devraient se concrétiser d’ici la fin de l’année.
Le cœur du marché reste malgré tout porté sur les
transactions d’un montant compris entre 50 et 100
millions (614 millions d’euros).
L’analyse des investissements par type de surfaces
commerciales acquises met en évidence le poids des
centres commerciaux avec 1 milliard d’euros investis
depuis le début de l’année 2010, malgré une
ème
performance mitigée au 3
trimestre (graphique 21).
Parmi les opérations significatives de ces trois derniers
mois, signalons le rachat de 25% supplémentaires, soit
11 250 m², dans le centre commercial
ème
« Beaugrenelle » (Paris 15 ) par GECINA pour 58
millions d’euros.
Après un très bon début d’année (100 millions d’euros
er
investis au 1 trimestre 2010), le commerce de centreville a rencontré moins de succès au cours des six
derniers mois, et aucune transaction d’un montant
supérieur à 10 millions d’euros n’a été enregistrée au
ème
3
trimestre. Les produits sont en effet peu
nombreux sur le marché (graphique 22).
Environ 50 millions d’euros ont été investis chaque
trimestre sur des commerces de périphérie, portant la
performance des neuf derniers mois à 152 millions
ème
d’euros. Au 3
trimestre, l’opération la plus
significative aura été l’acquisition, par COMMERZ
REAL, auprès de BOUYGUES IMMOBILIER, du parc
d’activités commerciales « Orange les Vignes », pour
39 millions d’euros.
www.dtz.com
2004
2005
2006
2007
2008
2009 T1-T3
2010
Investissements en commerce
Part du commerce dans les investissements en France
Sources : DTZ Research
Graphique 21
Evolution des engagements en commerce selon la
localisation
Milliards
d'€
5
4
3
2
1
0
2003
2004
Ile-de-France
2005
2006
2007
Province
2008
2009
T1-T3
2010
Portefeuilles nationaux
Source : DTZ Research
Graphique 22
Evolution des engagements en commerce selon le
type de produit
T1-T3
2010
2009
2008
2007
2006
0%
Commerce de centre-ville
Commerce de périphérie
50%
100%
Centres commerciaux
Autres
Source : DTZ Research
15
Investissement
•
•
•
•
•
•
L’essentiel du marché s’est concentré sur des actifs
déjà en cours d’exploitation, et seulement 14% des
engagements ont porté sur des opérations neuves en
cours de développement depuis le début de l’année.
Graphique 23
Taux de rendement prime commerces de centre-ville
9%
Les investisseurs français sont demeurés les plus
actifs sur le marché de l’investissement en commerce
avec plus de 600 millions d’euros d’acquisitions. Au
ème
cours du 3
trimestre, outre l’acquisition par GECINA
de parts supplémentaires dans le centre commercial
« Beaugrenelle », l’essentiel des acquisitions ont été
réalisées par des SCPI et OPCI, sur des montants
inférieurs à 10 millions d’euros. Les investisseurs
ème
allemands, absents au 2
trimestre, ont investis 144
millions d’euros sur des actifs commerciaux au cours
des 3 derniers mois, avec les acquisitions par
COMMERZ REAL du parc « Orange les Vignes », pour
39 millions d’euros et celle du centre « Saint-Martial »
par UNION INVEST pour 105 millions d’euros.
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2004
2005
2006
Paris
2007
2008
2009
Lyon
T3
2010
Marseille
Source : DTZ Research
Graphique 24
L’attractivité du commerce, notamment grâce à la
résistance accrue des cash flows locatifs de cette
classe d’actifs par rapport aux bureaux, ne se dément
pas. Les grands centres commerciaux français
affichent en effet des taux de vacance très faibles
malgré la crise économique et la qualité des artères
commerçantes primes des grandes villes en font des
placements défensifs par excellence.
L’inflexion des taux de rendement prime se poursuit ;
les taux de rendement prime des commerces de
centre-ville ont enregistré des baisses de 50 points de
base à Paris et à Lyon depuis fin 2009. La fourchette
des taux est désormais comprise entre 4,75% à Paris
et 5,25% à Lyon et Marseille (graphique 23)
Tous les types de centres commerciaux, hormis les
centres de petite taille ou affichant de mauvaises
performances en termes de chiffre d’affaires ou de
taux d’effort, ont à nouveau enregistré une baisse de
15 à 50 points de base au cours des six derniers mois.
Le taux prime pour les meilleurs centres commerciaux
en France se situe aujourd’hui à 4,60% (graphique 24).
Le taux de rendement prime en retail-parks semble, lui,
s’être stabilisé, à 6,25%. Il avait subi une forte
compression début 2010 après une hausse de 150
points de base entre 2007 et 2009 (graphique 25).
Taux de rendement prime centres commerciaux
9%
7%
5%
3%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
T3 2010
Centres Commerciaux Super Régionaux
Centres Commerciaux Régionaux
Grands Centres Commerciaux
Petits Centres Commerciaux
Source : DTZ Research
Graphique 25
Taux de rendement prime retail-parks
(nouvelle génération)
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
T3 2010
Source : DTZ Research
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16
Le commerce en Europe
•
•
•
Les taux de rendement prime des commerces de
centre-ville sont orientés à la baisse depuis fin 2009
sur l’ensemble des principaux marchés européens. Au
ème
trimestre, seuls deux de ces marchés
cours du 3
ont enregistré une nouvelle correction : Berlin, dont le
taux est passé de 5,25% il y a trois mois à 5,00% fin
septembre 2010, et Madrid qui, après une correction
équivalente, voit son taux se positionner à 5,75%.
Aujourd’hui, les taux de rendement des capitales
européennes s’établissent dans une fourchette
comprise entre 4,25% à Londres West End et 5,75% à
Madrid. Les marchés londonien et parisien enregistrent
les taux les plus bas des villes considérées, inférieurs
à 5% (graphique 26).
En matière de centres commerciaux, les taux de
rendement ont observé une évolution similaire
(graphique 27). Les corrections sont toutefois plus ou
moins marquées selon les pays. Alors que l’Allemagne
a vu son taux de rendement corrigé de seulement 10
points de base, le taux de rendement prime au
Royaume-Uni a perdu 100 points de base. Les taux de
rendement se positionnent désormais dans une
fourchette comprise entre 4,60% en France et 6,25%
en Espagne.
On remarquera, au cours de ce trimestre, l’intérêt des
investisseurs pour l’Allemagne, qui a recueilli 4 des
cinq plus grosses transactions enregistrées en Europe
(tableau 8). Parmi ces opérations, citons la vente de
« Ruhrpark » par WESTFONDS à une joint venture
entre MANAGEMENT FUR IMMOBILIEN / PERELLA
WEINBERG pour un montant estimé à 300 millions
d’euros. Ce centre commercial, situé en périphérie de
Bochum, comprend 111 480 m² de surfaces de ventes
et 7 500 parkings. ALDI a également procédé à deux
externalisations d’envergure auprès d’ALLIANZ et
MGPA pour des montants respectifs de 240 et 200
millions d’euros.
Graphique 26
Taux de rendement prime en Europe – Centre-ville
7%
6%
5%
4%
3%
2004
2005
2006
Paris QCA
Madrid
2007
2008
2009
Berlin
Londres (WE)
T3 2010
Rome
Source : DTZ Research
Graphique 27
Taux de rendement prime en Europe –
Centres-commerciaux
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2004
France
2005
2006
2007
Royaume-Uni
2008
2009
Allemagne
T3 2010
Espagne
Source : DTZ Research
Tableau 8
ème
Principales transactions investissement enregistrées en Europe au 3
trimestre 2010
Actif
Localisation
Acquéreur
Vendeur
Prix (en millions
d’euros)
Ruhrpark
Allemagne
MANAGEMENT FUR IMMOBILIEN /
PERELLA WEINBERG
WESTFONDS
300
Portefeuille Aldi (80 actifs)
Allemagne
ALLIANZ REAL ESTATE
ALDI
240
Portefeuille Aldi (140 actifs)
Allemagne
MGPA
ALDI
200
3 centres commerciaux
Suède
DILIGENTIA
BOULTBEE
155
Waterfront (50%)
Allemagne
RESOLUTION PROPERTY
LNC PROPERTY GROUP
130
Source : DTZ Research
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Définitions
Centre commercial : Il se définit comme un ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface
commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité.
Centres Commerciaux Super Régionaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 80 000 m² et/ou
totalisant au moins 150 magasins et services.
Centres Commerciaux Régionaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou
totalisant au moins 80 magasins et services.
CNCC : Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant les acteurs
qui participent à la promotion et au développement des centres commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires,
enseignes, prestataires et groupements de commerçants.
Grands Centres Commerciaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou totalisant
au moins 40 magasins et services.
Indice de fréquentation des Centres Commerciaux : Afin d’analyser les flux de fréquentation des centres
commerciaux, le CNCC suit, depuis octobre 2006, un panel de près de 60 centres équipés d’un système de comptage.
Ce panel se compose de 39% de Centres Commerciaux Régionaux, 45% de Grands Centres Commerciaux et 15% de
Petits Centres Commerciaux.
Indice de performance des Centres Commerciaux : Analyse mensuelle des chiffres d’affaires des centres
commerciaux réalisée par le CNCC au niveau global, par typologie de centres et par secteurs d’activités.
Le panel, réactualisé chaque année, comprend actuellement 139 centres et couvre 8 000 commerces.
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des
immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Petits Centres Commerciaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou totalisant au
moins 20 magasins et services.
Retail-Park : anglicisme du parc d’activités commerciales qui se définit comme étant un ensemble commercial à ciel
ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m²
SHON (surface construite).
Surface GLA : Surface totale louée aux commerçants comprenant l’ensemble de cette surface (vente + réserve) sans
déduction de trémie ou poteau et calculée entre les axes des murs mitoyens avec les parties privatives, et les nus
extérieurs des murs mitoyens avec les parties communes. Ce sont les usages en matière de centres commerciaux.
Surface hors œuvre nette (SHON) : Somme des surfaces égales à la surface hors d’œuvre brute (SHOB), après
déduction des surfaces de combles et sous-sols non aménageables ni exploitables pour l’habitation (ou pour des activités
professionnelles, des balcons, des surfaces non closes et des espaces de stationnement).
Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d’acquisition AEM de l’actif
(Immeuble neuf ou restructuré, durée ferme d’engagement longue). Rentabilité la plus basse observée au cours d’une
période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
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Contacts
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Claudia Mansard
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+33(0)1 49 64 46 44
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Laurence Escleine-Dumas
+33(0)1 49 64 49 04
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Conseil
Investissement
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Transaction
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+33(0)1 49 64 64 45
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Jean-Luc Chalard
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Didier Terrier
+33(0)4 72 74 14 74
[email protected]
François Brisset
+33(0)1 49 64 49 13
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Patrice Genre
+33(0)1 49 64 49 80
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Asset Management
Cette étude est réalisée avec le concours de DTZ Eurexi, département expertise de DTZ.
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avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de
façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune
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© DTZ Octobre 2010
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