Télécharger - Le Particulier

Simulation
Un calcul de rentabilité
locative sur une année
L’exemple ci-dessous vous indique comment
calculer le taux de rentabilité brut ou net
d’un logement en location. Nous avons retenu
pour cet exemple le cas d’un bailleur imposable
au taux marginal de 29,14 %.
Exemple
Votre cas
personnel
(d x 12)
(e : a)
(e : c)
150000 €
15000 €
165000 €
1000 €
12000 €
8%
7,27 %
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Entretien du logement
Charges de copropriété
Dont charges locatives remboursées par le locataire
Frais de gérance
Assurance loyers impayés
Frais prévisionnels de changement de locataire
Taxe foncière
Contribution sur les revenus locatifs (CRL)
(e + j) x 2,5 %
Loyer annuel net de charges
e + j – lignes h, i et k à o
Taux de rentabilité net frais inclus
(p : c)
- 500 €
- 1800 €
1200 €
- 950 €
- 264 €
- 440 €
- 1000 €
- 330 €
7916 €
4,80 %
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- 1122 €
6508 €
- 1896 €
-------------------------------------------------
4898 €
2,97 %
---------------------------------
Hypothèses de départ
a
b
c
d
e
f
g
Prix d’achat du logement
Frais d'achat (10 %)
Prix frais inclus
Loyer mensuel
Loyer annuel
Taux de rentabilité brut, hors frais d’achat
Taux de rentabilité brut, frais d’achat inclus
(b + c)
Frais et charges annuels
h
i
j
k
l
m
n
o
p
q
Impôts sur les revenus et le patrimoine
r
s
t
u
v
Prélèvements sociaux
(e + j) x 8,5 %
Part imposable des loyers
(e + j) – 14 % – lignes h, i, k, l, n et o
Part d'impôt sur le revenu imputable aux loyers
s x 29,14 %
(au taux marginal d'imposition)
Loyer annuel net de charges et impôts
(p – r – t)
Taux de rentabilité « net-net », frais et impôts inclus
(u : c)
m: sur la base d’un changement de locataire tous les 3 ans,
entraînant 1320 € de frais; on retient ici le tiers de cette somme.
n: on suppose que cette taxe équivaut à un mois de loyer.
r: le total des prélèvements sociaux est de 10 %, mais une partie
est déductible du revenu imposable de l’année suivante, ce qui en
minore l’impact (minoration estimée ici à 1,5 %).
s: avec le régime général d’imposition des revenus fonciers, autorisant une déduction forfaitaire de 14 % en plus de la plupart des
frais réels (également possible ici, le microfoncier serait moins
avantageux). Le calcul réel est légèrement différent, car la CRL
déductible est, en fait, celle acquittée l’année précédente.
v: ou 3,57 % en calculant la part d’impôt imputable aux loyers au
taux moyen d’imposition (rapport entre le montant de l’impôt sur
le revenu et celui des revenus), estimé à 14 % pour ce contribuable. Quant à l’ISF éventuel, son impact est très faible (il minore
le taux de rentabilité de moins de 0,04 % dans la plupart des cas).