Garanties bancaires Assurances de prêts Montant de l

A l'attention de
Septembre 2008
Garanties bancaires
Assurances de prêts
Montant de l’emprunt
Taux d’endettement
Au sujet de la garantie prise par la banque :
Voici les caractéristiques et le coût des différents types de garanties que peuvent prendre
les banques pour garantir le remboursement de l'emprunt au cas où vous cesseriez d'en
régler les mensualités pour une raison autre que médicale. Ce coût est exprimé en
proportion du montant initial de l'emprunt :
Hypothèque conventionnelle et PPD
Si l’emprunt finance l’acquisition d’un bien existant et que son montant ne
dépasse pas la valeur du bien, alors la forme d’hypothèque utilisée est le Privilège
de préteur de denier (PPD).
Le cas échéant, la part de l’emprunt qui financerait, au-delà de la valeur du bien,
les frais de notaire et/ou des travaux, serait garanti par une hypothèque
conventionnelle. Un prêt finançant l’acquisition d’un bien non encore achevé
serait également garanti par une hypothèque conventionnelle.
L'hypothèque est prise sur la durée de l'emprunt augmentée de deux ans. La
vente du bien dans ce délai oblige à lever l'hypothèque
Le PPD n’étant pas soumis à la taxe de publicité foncière, il est moins onéreux
d’environ 0,715 % à l’hypothèque conventionnelle.
Le coût d'une hypothèque conventionnelle décroît avec le montant du prêt. Il
est par exemple de 1,5 % pour un prêt de 200 000 € et de 1,33 % pour un prêt de
600 000 €.
Le coût d’un PPD décroît également avec le montant du prêt. Il est égal à 0,58 %
ou 0,45 % selon que le montant du prêt est de 200 000 € ou de 600 000 €.
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Au coût initial de la prise d’hypothèque s’ajoutera, au moment de la vente du bien
et du remboursement du prêt, le coût de la levée d’hypothèque, égal à 0,44 %
pour un prêt de 200 000 € et 0,34 % pour un prêt de 600 000 €.
Selon que le prêt sera égal à 200 000 € ou 600 000 €, le coût total final d'une
hypothèque conventionnelle sera respectivement égal à 1,94 % et 1,67 %. Celui
d’un PPD, étant égal à 1,02 % et 0,79 %
Caution mutuelle
La caution accordée par un organisme de caution est toujours, à terme, moins
onéreuse qu'une hypothèque, en particulier lorsque cette dernière est associée à
une levée d'hypothèque.
Le coût d’une caution comprend le plus souvent une commission de gestion,
définitivement acquise à l’organisme, et le versement d’une cotisation à un fonds
mutuel de garantie, qui fait l’objet d’un remboursement total ou partiel lors du
remboursement total de l’emprunt.
La caution accordée par "Crédit Logement", qui est l'organisme avec lequel
travaillent la plupart des banques, coûte 1,05 % du montant de l’emprunt pour
un emprunt de 200 000 € et 0,88 % pour un emprunt de 600 000 €. Mais, à
l'échéance du prêt, ou lors de son remboursement anticipé, respectivement 64 % et
71 % du coût initial total est remboursé à l’emprunteur. Le coût final de la
garantie est en l’occurrence égal à 0,38 % ou 0,29 %, selon que l'emprunt s'élève
à 200 000 € ou 600 000 €.
Crédit logement propose aux emprunteurs de moins de 37 ans d’utiliser le
« barème initio », un tarif mois élevé à l’entrée, mais plus cher à la sortie
(respectivement 0,90 % et 0,53 % pour un emprunt de 200 000 €, 0,83 % et 0,31
% pour un emprunt de 600 000 €).
Certaines banques travaillent avec leur propre organisme de caution : Camca
pour le Crédit Agricole, Saccef pour la Caisse d’Epargne, Socami pour la Banque
Populaire, CMH pour le Crédit Mutuel. Les cautions accordées par la plupart de
ces organismes ne donnent pas lieu à un remboursement partiel à terme. Leur coût
initial et/ou final est compris entre 0,3 % et 1 % du montant du crédit.
Caution « Mutuelle fonctionnaire »
Elle est très peu cher et est parfois entièrement remboursée à l’échéance du prêt.
En revanche, le plus souvent, l’emprunt ne doit pas dépasser un certains montant
et le taux d’endettement des emprunteurs ne doit pas dépasser 33 % du montant de
leurs revenus.
Ainsi, les personnels de l’enseignement, de la recherche et de la culture peuvent
bénéficier de la caution accordée par la CASDEN a condition d’avoir accumulés
des points Casden.
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Le coût de la caution Casden résulte du nombre de part de sociétaire qui doit
être acquis pour garantir un emprunt, ce nombre étant fonction du montant de
l’emprunt et la valeur de la part étant actuellement de 8,5 €.
Les premiers 15 000 € empruntés supposent l’acquisition de 9 parts Casden,
chaque tranche de 15 000 € supplémentaire supposant l’acquisition de 2 nouvelles
parts. Le coût de la Caution Casden s’élève ainsi à 297,5 € pour un emprunt de
200 000 € et à 739,5 € pour un emprunt de 600 000 € (ce montant d’emprunt ne
pouvant cependant être garanti que par dérogation). Les parts sont remboursables
à l’échéance du prêt.
Le montant de l’emprunt qui peut être garanti est fonction du nombre de
« points Casden » accumulé (dans le cadre de produits d’épargne par exemple).
Si ceux-ci sont insuffisants, alors l’emprunteur peut avoir recours à la garantie
offerte par la MGEN ou à une autre garantie accordée par la Casden dans le cadre
de son « prêt mutualiste garanti immobilier », mais dans des conditions de taux
moins intéressante.
La CASDEN et la MGEN cautionnent les prêts accordés par différentes banques,
dont la Banque Populaire.
Au sujet des "assurances de prêt" :
Il existe deux types de contrat d'assurance de prêt : celui proposé par les banques et
celui que proposent aux particuliers les compagnies d'assurance par l’intermédiaire des
courtiers d’assurances.
-
Les banques proposent un contrat dit « contrat groupe », souscrit auprès
d'une compagnie d'assurance qui est parfois filiale de la banque concernée.
Ce contrat mutualise les risques présentés par tous les investisseurs, quel
que soit leur age, qu'ils soient fumeurs ou non, et son coût est habituellement
égal à environ 0,42 % du capital initial emprunté (soit 3,5 € par mois pour
10 000 € empruntés).
En "équivalent taux d'intérêt" (le taux d’intérêt étant une variable qui
s'applique à un capital qui décroît tous les mois et non au capital initial), ce
coût est d'environ 0,65 % pour un prêt d’une durée de 25 ans (facteur
multiplicateur de 1,5).
Cependant, sous l’effet de la concurrence, certaines banques ont été
amenées à proposer un barème comprenant 3 à 4 tarifs s’appliquant aux
diverses classes d’âge, compris selon les banques entre 0,24 % et 1,92 %
l'an du capital emprunté.
Ces contrats prévoient le plus souvent une cotisation constante sur toute la
durée de la couverture.
A noter qu’il est rare que les « contrats groupe » proposés par les banques
couvrent les emprunteurs au-delà de leurs 75 ans.
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-
A l'heure actuelle, les emprunteurs non fumeurs de moins de 43 ans et les
emprunteurs fumeurs de moins de 40 ans ont (financièrement) intérêt à
souscrire auprès d’un courtier d’assurance un contrat « individuel » dont la
tarification est fonction de l'age de l'assuré, donc de son risque propre.
Ces contrats, qui juridiquement sont également souvent des « contrats
groupes », prévoient le plus souvent une cotisation variable dans le temps,
égale au produit du taux de l’assurance par le capital résiduel de l’emprunt
en début d’année ou de mois. Le taux de l’assurance est fonction de l’âge, du
sexe et parfois de la situation de l’assuré au regard du tabac.
En équivalent taux d'intérêt, l'économie est en moyenne d'environ 0,45 %
pour un emprunteur non fumeur de 25 ans et d'environ 0,15 % pour un
emprunteur fumeur de 38 ans. Les tarifs des différents contrats de ce type
sont en revanche très comparables.
Le plus souvent, le taux de l’assurance progresse plus vite dans un premier
temps que ne décroît le capital résiduel de l’emprunt. La cotisation
d’assurance croît alors régulièrement, pour ne décroître que dans un second
temps, à partir de la 12ème / 15ème année. En conséquence, le différentiel
observé avec le coût d’une assurance « bancaire » est plus important encore
durant les 5 à 10 premières années de l’emprunt, rendant les « contrats
individuels » d’autant plus attractifs.
La couverture proposait par ces contrats et jugée suffisamment proche de
celle proposée par les contrats « bancaires » pour justifier leur
interchangeabilité aux yeux des banques.
-
Enfin, les contrats individuels rendent possibles les projets de financement à
l’échéance desquels les emprunteurs sont âgés de plus de 75 ans et jusqu’à
90 ans, moyennant un coût non négligeable cependant.
Au delà d'un certain capital couvert, l'assuré doit effectuer des analyses médicales et
faire remplir un rapport médical. Aujourd’hui, lorsque l’assuré à moins de 45 ans
environ, le seuil déclenchant les « formalités médicales » est compris entre 230 000 € et
environ 280 000 € pour les contrats « individuels », et peut aller jusqu’à 300 000 € pour
certains contrats bancaires. A l’inverse, lorsque l’assuré à plus de 65 ans, le seuil
déclenchant les formalités médicales est d’environ 75 000 €.
Montant et coût de vos emprunts :
Prêt relais :
Prix de votre logement actuel (RP) : A €
Capital restant dû sur vos crédits immobiliers RP : B €
Pourcentage du prêt relais : aujourd’hui 60 % à 70 % de la valeur de votre
logement
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Montant du prêt relais : A x 65 % - B
Vous règlerez les intérêts dus sur le prêt relais en même temps que vous rembourserez
celui-ci, c'est-à-dire, habituellement, au moment de la vente du ou des biens gagés à cet
effet. Les prêts relais sont accordés sur une durée comprise entre 12 et 24 mois.
Apport personnel à la signature :
Sur les résidences principales, la plupart des banques de dépôt ne souhaitent pas
financer les frais de notaire. Dans la conjoncture actuelle, elles préfèrent également ne
pas financer les frais d’agence. L’idéal consiste, lors d’une première acquisition, à
apporter, outre les frais d’agence et de notaire, 10 % de la valeur du bien. Certaines
banques continuent cependant à financer la totalité du coût de l’acquisition, mais à des
conditions parfois moins avantageuses.
Lorsqu’un prêt relais est mis en place et qu’il n’y a pas d’autre apport que celui qui
résultera de la vente du logement actuel, le prêt relais doit représenter 10 % de la valeur
du bien augmenté des frais d’agence et de notaire. A noter que, dans ce cas, le dépôt de
garantie peut être remboursé aux acquéreurs lors de la signature de l’acte.
Lorsqu’il s’agit d’une résidence locative ou de murs professionnels, il est possible de
financer la totalité du coût d’acquisition à crédit.
Prêt immobilier :
Votre emprunt pourra être remboursé par anticipation sans pénalités et ne donnera a
priori pas lieu à perception de frais de dossier bancaire.
Lorsque l’emprunt finance également des travaux, un devis devra en justifier le
montant, les travaux étant ensuite réglés par la banque au vu des factures ou des
demandes d’acomptes. A cet égard, il vaut mieux ne pas sous-estimer le montant des
travaux, quitte à ne pas utiliser la totalité de l’emprunt, plutôt que de se retrouver à
cours de liquidités.
Enfin, lorsque les taux d’emprunt ne s’élèvent pas trop avec l’allongement de la durée
de l’emprunt et qu’ils sont relativement proches des taux de placement, il peut être
intéressant d’abaisser le montant de la mensualité en empruntant sur une durée
plus longue que celle que l’on aurait choisie a priori, et d’épargner parallèlement
la différence de mensualité. Le montant placé chaque mois compense la part de capital
qui n’est pas remboursé à la banque et les intérêts du placement compensent les intérêts
supplémentaires réglés à la banque dans le cadre de l’emprunt long. Mais, ce faisant,
l’emprunteur conserve une latitude de réduction de sa charge mensuelle en cas de
difficultés financière, car il peut interrompre son effort d’épargne et même mobiliser
l’épargne déjà constituée afin d’effectuer un remboursement anticipé. Les banques ne
prêtent sur longue période et à des taux particulièrement avantageux que lorsqu’il s’agit
de financer un actif immobilier. Il faut donc utiliser cette opportunité.
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Montant à financer :
Prix d’acquisition : C €
+ Frais d’agence : D €
+ Frais de notaire : E €
+H€
+ Coût (tarif classique) d’une caution crédit logement: F €
+ Coût des travaux : G €
Apport personnel, prêt relais et prêts spéciaux :
- Dépôt de garantie : I €
- Complément à la signature (au pire) : J €
-L€
- Montant du prêt relais : K €
Montant de votre emprunt immobilier : H - L €
Taux d’endettement et reste à vivre :
Il existe a priori trois méthodes pour calculer le taux d’endettement.
La plus classique consiste à diviser la totalité des charges financières (remboursements
d’emprunts et, le cas échéant, loyer RP) par la totalité des revenus (revenus
professionnels, revenus locatifs, etc…), le résultat ne devant pas dépasser, dans la
conjoncture actuelle, 33 %.
Les deux autres méthodes de calcul du taux d’endettement cherchent à minorer l’impact
des investissements locatifs. La banque calcule le résultat net des investissements
locatifs (loyer – mensualités). Lorsque le résultat est positif, il s’ajoute aux autres
revenus, au dénominateur de la fraction (aussi bien dans la 2ème que dans la 3ème
méthode de calcul). Lorsqu’il est négatif, alors soit il s’ajoute aux autres charges, au
numérateur de la fraction (2ème méthode de calcul), soit il vient en diminution du revenu,
au dénominateur de la fraction (3ème méthode de calcul, plus avantageuse encore).
La plupart des banques retiennent la première méthode. D’autres s’ouvrent aux autres
méthodes, mais en limitent cependant les effets, afin de ne pas prendre trop de risques.
Outre le taux d’endettement, les banques calculent le « Reste à vivre », c'est-à-dire le
revenu net de charges financières et d’impôt par personnes composant le foyer fiscal.
A noter que pour les travailleurs non salariés, les banques retiennent habituellement la
moyenne des revenus déclarés sur les trois derniers exercices. Il en est de même pour les
primes sur salaires.
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