PRESENTATION DES CONVENTIONS USUELLES EN

PRESENTATION DES CONVENTIONS USUELLES EN MATIERE DE VENTE
1/ Distinction acte sous-seing privé /authentique
En vertu de l’article 1317 du Code civil l’acte authentique est « celui qui a été reçu par
officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les
solennités requises ». L’acte notarié est un acte authentique.
Les actes sous seing privé sont des actes rédigés par les parties ou par un tiers
n’intervenant pas en qualité d’officier public. Il est fréquent qu’un compromis rédigé par un
notaire ne soit pas en la forme authentique par ce que le Notaire ne signe pas le
compromis.
L’intérêt de l’acte authentique se présente en matière de preuve. L’acte authentique fait foi
au niveau de son contenu (présomption irréfragable de véracité). C’est-à-dire que son
contenu ne peut pas être remis en cause par les parties sauf à recourir à la procédure
d’inscription de faux (exception faite des énonciations des parties qui n’ont pas pu être
personnellement constatée par l’officier public).
En matière immobilière, la forme authentique pour procéder à la vente est une condition
pour permettre la publicité foncière. Ce n’est pas une condition de validité de la vente.
Néanmoins, cette publicité à la conservation des hypothèques permet de rendre
opposable le droit de propriété aux tiers. Ainsi, même en présence d'une promesse de
vente, l'acquéreur n'a aucune garantie s'agissant de son droit de propriété. Il convient
donc de ne jamais verser entre les mains du vendeur une quelconque somme avant cette
publicité.
L’autre intérêt essentiel de l’acte authentique réside dans sa force exécutoire. C’est-à-dire
qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir une décision de justice pour obtenir l’exécution du
contrat. En matière de bail, vous pouvez par exemple faire procéder à une saisie par un
huissier sans avoir obtenu au préalable une ordonnance d’injonction de payer. Dans le
cadre de la vente, outre le paiement du prix, le recouvrement d’une astreinte pour retard
de libération du bien se fait sans devoir passer par le juge.
2/ Distinction avant contrat / contrat et contrat unilatéral / synallagmatique
2.1 L'avant contrat est un contrat qui précède et prépare la signature du contrat définitif.
Par exemple, les promesses constituent des avant contrats. L'avant contrat est soumis
aux règles encadrant la formation et l'exécution des contrats.
En revanche, en amont de la signature d'un avant contrat se trouve une phase dites de
pourparlers qui ne fait l'objet d'aucun encadrement juridique. Durant cette phase, la liberté
est de mise pour négocier. Seule la loyauté et la bonne foi peuvent fonder une sanction à
l'encontre de l'une des parties.
2.2 La principale distinction parmi les contrats est celle qui oppose les contrats
synallagmatiques aux contrats unilatéraux.
Le contrat synallagmatique est celui qui fait naitre des obligations réciproques à la charge
des parties. Chacune est donc à la fois créancière et débitrice. L'exemple type de contrat
synallagmatique est la vente.
Le contrat unilatéral au contraire (à ne pas confondre avec l'acte unilatéral qui résulte de
la volonté d'un seul) fait naitre une obligation à la charge d'un seul. L'exemple type est la
donation, toutefois dans notre métier il est courant de rencontrer des promesses
unilatérales de vente.
L'intérêt de la distinction se joue en matière de preuve. Le contrat synallagmatique doit
être rédigé en autant d'originaux qu'il y a de parties alors que le contrat unilatéral peut ne
l'être qu'en un seul exemplaire. De plus la réciprocité des obligations dans le contrat
synallagmatique le soumet à certaines règles en matière d'exécution pour éviter que l'une
des parties qui a exécuté son obligation se retrouve lésée par l'inexécution de l'autre
(exception d'inexécution, résolution judiciaire, théorie des risques).

L'exception d'inexécution: elle permet à l'une des parties de refuser d'exécuter son
obligation tant qu'elle n'a pas reçu ce qui lui est du.

La résolution consiste dans l'effacement rétroactif de la convention. Elle est une
alternative à l'exécution forcée (Article 1184 du Code civil). La résolution est prononcée
par le juge si l'inexécution est suffisamment grave quand bien même elle résulterait
d'un cas de force majeure. Il peut arriver que le contrat comporte une clause
résolutoire. C'est à dire que le contrat sera résolu de plein droit (sans l'intervention du
juge) en cas d'inexécution fautive de l'un des contractants.

La théorie des risques intervient lorsque l'une des obligations du contrat ne peut être
exécutée à la suite d'un évènement de force majeur (incendie du bien vendu). A défaut
de stipulation, pour les contrats emportant transfert de propriété (= translatifs de
propriété), c'est la règle « res perit domino » qui prévaut. Ainsi, c'est le propriétaire qui
supporte le risque de la perte de la chose. En matière de vente la solution est
extrêmement sévère. En effet, le transfert de propriété a lieu au moment de l'échange
des consentements peu importe que la chose ait été livrée et le prix payé. En
conséquence, l'acquéreur devient immédiatement propriétaire et supporte donc le
risque de perte de la chose. C'est pourquoi, il est courant de différer le transfert de
propriété au complet paiement du prix (clause de réserve de propriété).
3/ Actes préparatoires et promesses
Dans le schéma classique le contrat se forme par la rencontre d'une offre de contracter et
son acceptation. Toutefois, eu égard à la complexité ou l'enjeu de certains contrats tels
que la vente d'un immeuble, il est courant de faire précéder la naissance du contrat
définitif d'une promesse.
3.1 L'offre
L'offre (= Pollicitation) est une manifestation de volonté par laquelle une personne (le
pollicitant) propose à un tiers (le bénéficiaire) de conclure un contrat. Il ne s'agit pas d'un
contrat unilatéral mais d'un acte unilatéral. Pour être valide une offre doit répondre à 3
conditions:

Elle doit être précise, c'est à dire contenir les éléments essentiels du futur contrat (Le
prix et la description du bien en matière de vente).

Elle doit être ferme. Cela signifie que le contractant exprime un engagement définitif de
contracter.

Elle doit être extériorisée, c'est à dire portée à la connaissance.
Avant son acceptation l'offre peut être confronté à 2 évènements qui influent sur les effets
qu'elle va produire:

La rétractation : Lorsque l'offre est assortie d'un délai, elle ne peut être retirée pendant
ce délai. Lorsqu'elle n'est assortie d'aucun délai, elle ne peut être retirée qu'à
l'expiration d'un « délai raisonnable ».

La caducité : La caducité de l'offre résulte de l'expiration du délai ou du décès du
pollicitant.
L'acceptation de l'offre entraine la formation du contrat qui va se traduire par la rédaction
soit de l'acte définitif soit d'un acte intermédiaire. Il n'est pas nécessaire en principe que le
pollicitant réitère son consentement (l'offre étant ferme par définition).
Dans notre métier, l’offre se rencontre au moment de la signature du mandat. Elle est
souvent faite à personne indéterminée. A un stade avancé des pourparlers, l'acquéreur
manifeste souvent un accord pour acquérir à un prix différent (inférieur) du prix de vente. Il
est courant de lui faire signer une « offre d’achat ».Celle-ci permet de bloquer le
consentement de l’acquéreur alors que le contrat de vente n'est pas formé. Veillez à
obtenir une acceptation non équivoque du vendeur (signature du vendeur et bon pour
accord) sur l’offre d’achat formulé par l’acquéreur.
Il vous restera ensuite à faire procéder rapidement à la signature du compromis de vente.
En effet, bien que légalement la vente soit parfaite dès l’échange des consentements, la
jurisprudence ne donne pas valeur de vente à l'offre acceptée. De plus, l'acceptation de
l'offre ne peut être assortie d'aucun versement entrainant un engagement moral de
l'acquéreur. La promesse en revanche comporte un engagement plus important de la part
des contractants.
3.2 La promesse
La promesse unilatérale
C'est le contrat par lequel une des parties (le promettant) s'engage envers l'autre (le
bénéficiaire) à conclure un contrat. A la différence de l'offre, la promesse unilatérale est un
contrat. Seulement, le bénéficiaire qui a accepté la promesse conserve une liberté quant à
la formation du contrat définitif. Le promettant lui s'est déjà obligé dans la promesse mais
son obligation porte son la conclusion du contrat définitif et non sur l'exécution de ce
dernier. Cet élément à une importance en matière d'exécution de la promesse unilatérale.
Il est courant de stipuler dans une promesse unilatérale une indemnité d'immobilisation. Il
s'agit d'une somme versée par le bénéficiaire en contrepartie de l'immobilisation du bien
durant le délai pour lever l'option. Le montant de cette indemnité doit être surveillé
puisqu'une indemnité trop élevée conduirait à requalifier le contrat en promesse
synallagmatique parce que le bénéficiaire perdrait sa liberté de contracter ou non. L'usage
et dans certains cas la loi prévoit un montant maximum de 10% du prix.
Arrhes: somme d'argent versée par l'acquéreur lors de la conclusion de contrat et
imputable sur le prix de vente, valant dédit sauf situation contraire.
Acompte: avance partielle sur le prix de vente récupérable au cas où le contrat n'est pas
conclu.
Clause de dédit : Cette clause permet aux contractants d’empêcher la formation définitive
du contrat en abandonnant une somme d’argent. Le dédit peut se déduire de la stipulation
d’arrhes. Le dédit est nécessairement assorti d’un délai.
Clause pénale: C'est la clause qui permet de sanctionner l'inexécution fautive du contrat
par l'un des contractants par le versement d’une somme conventionnellement fixée.
Séquestre (= dépôt de garantie): terme générique pour les sommes versées à quelques
titre que ce soit entre les mains d'un tiers (Notaire).
Si le bénéficiaire lève l'option dans le délai alors le contrat est formé. S'il ne le fait pas, le
contrat ne sera pas conclu et le promettant pourra éventuellement encaisser l'indemnité
d'immobilisation.
Tant que la promesse n'a pas été acceptée, le promettant ne peut pas se rétracter.
Toutefois, la sanction de la rétractation est assez faible, puisqu'il s'expose seulement à
des dommages et intérêts à raison du préjudice que le bénéficiaire aura éventuellement
subi. Dans cette hypothèse, la clause pénale revêt un intérêt pour protéger l'acquéreur.
En matière de vente d'immeuble la promesse unilatérale peut être sous-seing privé ou par
acte authentique. Dans tous les cas, elle doit être enregistrée dans les 10 jours de son
enregistrement. Ce délai suscite de nombreuses difficultés compte tenu du délai de
rétractation de 7 jours à respecter à compter de la signature. Lorsque la durée de la
promesse est supérieure à 18 mois, elle doit être passée par acte authentique.
La promesse unilatérale de vente est généralement consentie à la demande d'un
acquéreur dans le cadre d'une opération d'une importance particulière (ex : réalisation
d’un programme par un lotisseur). Elle est obligatoire en matière de vente d'un terrain à
construire non viabilisé (Cf. modèle), acquis par un non professionnel pour y construire
son habitation principale.
La promesse synallagmatique
La promesse synallagmatique en matière de vente est couramment appelée « compromis
de vente ».Il s'agit du contrat par lequel le propriétaire s'engage à vendre et l'acquéreur à
acheter. A ce stade, il est difficile de distinguer le compromis de la vente définitive puisqu'il
y a accord sur les éléments essentiels. Ainsi, en principe la promesse synallagmatique de
vente vaut vente.
En pratique, le compromis de vente est utilisé dans l'attente de la vente définitive et se
trouve assortie de conditions. Les conditions suspensives par exemple suspendent la
vente à leur réalisation.
Dans certains cas, les parties qui sont d'accord sur la chose et le prix, ne souhaitent pas
se trouver engagées dans la vente avant la signature de l'acte notarié. Dans cette
hypothèse, la promesse de vente ne vaut pas vente.
L’intérêt de savoir si la promesse vaut vente ou pas se manifeste au niveau de l’exécution
des obligations. Il y aura exécution en nature si la vente est formée ou résolution et
dommages intérêts si elle ne l’est pas. L’exécution en nature demeure néanmoins
exceptionnelle.
La promesse de vente est généralement assortie de conditions dont la réalisation
permettra ou pas la conclusion définitive de la vente.
De manière générale, la condition est un événement futur et incertain qui subordonne
l'existence d'un droit. Le caractère incertain de la condition la distingue du « terme » dont
la réalisation est certaine.
La condition la plus courante est la condition suspensive. Celle-ci subordonne la
naissance du contrat à sa réalisation. Les conditions suspensives dépendent de la volonté
des parties. Il existe donc une multitude de ces conditions. Ci-après figure une liste des
principales conditions rencontrées :

L’obtention d’un prêt (attention en cas d'absence de recours à un prêt n’oubliez pas la
mention manuscrite !)

L’absence de révélation d’inscription (hypothèque…)

Non exercice du droit de préemption

Réitération de la vente par acte authentique

Obtention d’un permis de construire (penser à prévoir un terme)

Divers : pollution…
La condition doit néanmoins être rédigée de manière assez précise afin d’éviter que
l’acquéreur ne puisse se prévaloir de l’absence de réalisation pour revenir sur son
engagement. Par exemple, la clause d’obtention du prêt comporte les éléments essentiels
du financement recherché.
La limite au contenu des conditions suspensives résulte de l’interdiction des conditions
potestatives. Ces conditions sont celles dont la réalisation dépend de la volonté des
parties. A titre d’exemple, est considérée comme potestative, la clause obligeant
l’acquéreur lors de la revente du bien à le proposer aux petits enfants du vendeur, au
moment de la majorité du dernier d’entre eux, sans qu’aucun prix ne soit prévu. En
revanche, n’est pas potestative la condition stipulant que l’acquéreur aurait la propriété du
bien vendu au moment de la réitération de l’acte authentique lequel était subordonné à la
vente d’autres biens du vendeur.
L’autre condition qui se rencontre plus rarement dans la promesse est la condition
résolutoire. A la différence de la condition suspensive qui suspend l’existence de la
convention, la condition résolutoire n’empêche pas la naissance contrat en revanche, sa
réalisation entraine sa résolution (annulation rétroactive).
Le compromis de vente comme la promesse unilatérale sont soumis au délai de
rétractation de la loi SRU codifié à l’article L 271-1 du Code de la Construction et de
l’Habitation :
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage
d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en
propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de locationaccession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans
un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui
notifiant l'acte.
En conséquence, l’original du compromis de vente doit être envoyé par courrier
recommandé à l’acquéreur. Le jour de la signature, l’acquéreur peut repartir avec une
copie ou bien un original supplémentaire (c’est moins pratique). En revanche, le vendeur
ne dispose pas d’un tel délai de rétractation. Ce délai ne s’applique pas lors de la
signature de la vente par acte authentique si elle a été précédée d’un compromis purgé.
Enfin, en parallèle au délai de rétractation, la promesse peut comporter une clause de
dédit qui permet à l’une des parties de se départir de ses obligations moyennant le
paiement d’une certaine somme. Cette clause s’analyse en une condition résolutoire ainsi
votre rémunération demeure acquise sous réserve que les conditions suspensives se
soient réalisées.
4/ La vente
Le contrat de vente recouvre en réalité un grand nombre de situations chacune ayant ses
spécificités.
4.1 La vente d'un immeuble existant (cf. acte de vente)
Cette situation vise l’hypothèse classique de la vente d’un immeuble ancien par
l’acquéreur peut important l’ampleur des travaux à réaliser dans la mesure où il en fait son
affaire personnelle.
Ce type de vente est précédé dans la plupart des cas d’un compromis qui contient
l’ensemble des modalités et conditions de la vente future. Il n’est toutefois pas interdit de
procéder directement à la vente par devant notaire. Toutefois, dans l’attente de la
rédaction il plane une incertitude et un risque juridique. En l’absence de compromis, le
délai de rétractation commencera à courir du jour de la signature de l’acte authentique.
La vente d’un immeuble existant peut également concerner un immeuble neuf toutefois
compte tenu des couts financiers de cette solution pour le vendeur, la situation se
rencontre moins fréquemment. Il s’agit en majorité de biens en queue de programme
immobilier. C’est-à-dire que le financement de la construction de l’immeuble a été assuré
par la commercialisation des premiers lots ; De sorte que les lots restant sont vendus alors
que l’immeuble est achevé.
4.2 La vente d'un immeuble à construire (1601-1 et suivants du Code Civil) dans le
secteur protégé
Cette situation vise celle de l'acquisition par un acquéreur d'un bien que le vendeur
s'engage à construire dans un certain délai. La situation recouvre une part importante des
transactions dans le neuf et spécialement s’agissant des appartements.
Il s'agit de l'hypothèse où l'acquéreur acquiert en une fois le terrain et l'immeuble à
construire. De plus, la vente d’immeuble à construire s’impose lorsque le vendeur (celui
qui s’engage à construire ou à faire construire) « procure directement ou indirectement le
terrain » sauf si un contrat de construction de maison individuelle a été régularisé.
Les ventes d’immeubles à construire obéissent à un régime spécifique protecteur de
l’acquéreur.
Un avant contrat particulier :
Si la vente est précédée d’un contrat préparatoire, il s’agira nécessairement d’un contrat
préliminaire de réservation. La conclusion d’un compromis ou d’une promesse est interdite
à peine de nullité du contrat. Le contrat de réservation ne peut être conclu que tant que
l'immeuble n'est pas achevé.
Le réservant (futur vendeur) s’engage à réserver au réservataire (futur acquéreur), un
immeuble à construire. Il s’agit d’une priorité accordée à l’acquéreur au cas où l’immeuble
serait construit dans les conditions et délais figurant dans le contrat.
C'est souvent un moyen pour tester la faisabilité d'un programme pour un promoteur. En
effet, le contrat n’emporte pas obligation de vendre. Le vendeur pourra donc se dégager
en restituant le dépôt de garantie. Toutefois, il n’est pas interdit pour le vendeur de prendre
un engagement plus fort.
C’est un contrat formaliste : il doit être écrit et comporter certaines mentions obligatoires à
peine de nullité (L 261-15 CCH et R 261-25 et suivants). De plus, le contrat est soumis au
délai de rétractation de 7 jours au profit de l’acquéreur.
Acte authentique encadré :
L’acte de vente fait l’objet de règles spécifiques. Si la vente est précédée d’un contrat
préliminaire, alors le projet d’acte devra être adressé au moins un mois avant la date
prévu pour la signature. Si le contrat n’est pas précédé d’un contrat préliminaire, le projet
d’acte fait courir le délai de rétractation.
A la différence des autres ventes d’immeuble, l’acte authentique est une condition de
validité de la vente d’immeuble à construire. De plus, le contenu même de cet acte fait
l’objet de précisions (Art. L 261-11 CCH).
La vente d’un immeuble à construire peut revêtir deux formes:

La vente à terme : Dans ce type de montage l'acquéreur acquiert rétroactivement la
propriété du sol et des constructions lorsque la construction est achevée.
L'achèvement est constaté par un acte authentique du notaire ayant reçu la vente.
C’est seulement à compter de la constatation de l’achèvement que le prix de vente
devient exigible et que le transfert de propriété s’opère (double publicité foncière).
Cette solution qui fait peser sur le vendeur le cout de l’opération et les risques
explique sa faible application en pratique.
Achèvement : La notion d’achèvement ne correspond pas à l’état de réalisation
conforme des travaux. Il s’agit du stade où l’immeuble est « apte à remplir sa
destination ». En matière d’habitation l’achèvement est défini à l’article R 261-1 du
Code de la Construction et de l’Habitation.
Réception : c’est l’acte par lequel le maître accepte l’ouvrage avec ou sans réserve.
Elle concerne le maître d’ouvrage éventuellement assisté du maître d’œuvre ou
d’un architecte et les constructeurs. La réception purge l’ouvrage des nonconformités apparentes qui n’ont pas fait l’objet d’une réserve. Elle marque le point
de départ des garanties (parfait achèvement, biennale, décennale…)
Livraison : C’est l’acte par lequel le vendeur délivre l’immeuble à l’acquéreur. La
livraison est généralement assortie de la prise de possession du bien.

La vente en l'état futur d'achèvement : l'acquéreur acquiert la propriété du sol et
celle des constructions existantes à la conclusion du contrat et par accession au fur
et à mesure de l'avancement des travaux (transfert de propriété progressif).
La VEFA s'accompagne d'un échelonnement des paiements convenus à l'avance
selon un barème imposé pour les constructions à usage d’habitation (R 261-14
CCH). Le prix est payé à 95% lors de l’achèvement de l’immeuble. Le solde, soit
5% est réglé lors de la livraison du bien. En cas de non-conformité, le solde du prix
peut servir de moyen de pression pour l’acquéreur. Ainsi, ce solde est couramment
appelé retenue légale de garantie.
L’objectif de cette réglementation est d’assurée à l’acquéreur qu’il ne paye que ce
qui a été réalisé par le constructeur. Ainsi, il est assuré de l’achèvement de sa
construction. Tout versement anticipé du prix de vente est prohibé. De même,
aucun dépôt de garantie ne peut être encaissé tant que les conditions suspensives
de ce type de contrat ne sont pas réalisées.
Dans l’hypothèse où le vendeur n’achève pas la construction, la loi a mis en place
un système de garantie permettant à l’acquéreur de se prémunir contre le risque
d’abandon du chantier notamment si les sommes nécessaires pour achever le
chantier sont supérieures au solde du prix. Le vendeur doit fournir soit une garantie
d’achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement des versements
effectués avant de pouvoir procéder à la vente. Il existe plusieurs sortes de
garanties :
-
La garantie extrinsèque résulte de l’engagement d’un tiers à financer
l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du vendeur. Ex : le
cautionnement fourni par une banque.
-
La garantie intrinsèque résulte des conditions de l’opération. L’article R 261-18
du Code de la Construction et de l’Habitation décrit les conditions que doit réunir
l’opération. Par exemple : l’achèvement des fondations et la justification que le
financement est assurée à 75% du prix de vente.
Il est possible de substituer une garantie à une autre en cours de d’exécution de la
vente. Il est courant que la garantie extrinsèque d’achèvement se substitue à la
garantie extrinsèque de remboursement pour des raisons de coût.
La particularité de la VEFA résulte également de la dissociation qui est opérée entre
la propriété du sol et la qualité de maître d’ouvrage. Ainsi, le vendeur demeure
maître d’ouvrage jusqu’à la réception. Cette solution est nécessaire en pratique
puisqu’elle permet de décharger l’acquéreur en lui procurant un interlocuteur
unique : le vendeur. Ce dernier assure la conclusion des marchés de travaux,
contrôle leur bonne exécution et exige leur mise en conformité.
Maître d’ouvrage : Le maître d’ouvrage est la personne pour le compte de laquelle
les travaux sont réalisés.
Maître d’œuvre : C’est la personne chargée du suivi des travaux. Il peut être assisté
d’autres acteurs (Architecte, contrôleurs techniques, coordonnateur en matière de
sécurité…)
Enfin, le VEFA constitue une exception à la règle « res perit domino ». En effet, afin
d’éviter que l’acquéreur ne supporte le risque de perte de la chose en raison du
transfert immédiat de la propriété, les risquent demeurent à la charge du vendeur
jusqu’à la livraison de l’immeuble (« res perit debitori »).
4.3 La vente d’immeuble à rénover
Il existe une également une réglementation particulière concernant les ventes
d'immeubles à rénover. Cette réglementation s’applique en cas de vente d’un immeuble
bâti à usage d’habitation destiné à des travaux de rénovation moyennant un prix payé
pour partie avant la livraison.
Lorsque les travaux de rénovation sont trop important (agrandissement et restructuration
complète de l’immeuble), ils peuvent être requalifiés en reconstruction faisant entrée la
vente dans le cadre de la VEFA.
L’avant contrat en matière de vente d’immeuble à rénover est constitué par une promesse
de vente dont le contenu est régi par l’article L 262-8 du Code de la Construction et de
l’habitation.
Ainsi, l'immeuble existant est vendu avec la description des travaux que le vendeur
s'engage à réaliser pour un prix et dans un délai convenu.
Pour le surplus, la vente d’immeuble à rénover empreinte beaucoup à la VEFA.
4.4 La vente d'un terrain à bâtir : particularité au stade de l'avant contrat (Cf. PUV)
Il s’agit de l’hypothèse où l’acquéreur procède lui-même à la construction, passe par un
contrat d’entreprise (marché de travaux directement avec les corps de métier) ou un
promoteur.
Dans ce cas, il y lieu de procéder de la même manière que pour une vente d’un immeuble
bâti sous réserves des particularités inhérentes à ce type de bien concernant les
diagnostics techniques par exemple.
Toutefois, il existe un schéma de vente particulier dans les lotissements pour la vente d’un
terrain à l’effet d’y construire sa résidence principale. Ces dispositions visent à protéger
l’acquéreur d’un terrain contre le risque de défaillance du lotisseur au titre de l’exécution
des travaux de viabilisation (voirie, réseaux).
La première mesure prise pour protéger les acquéreurs concerne leur information via la
publicité obligatoire de l’obtention ou non du permis d’aménager dans tous les documents
commerciaux.
Ensuite, à compter de la délivrance du permis d’aménager, et tant que l’autorisation de
procéder à la vente n’a pas été donnée, seule une promesse unilatérale de vente
comportant certaines mentions peut être conclue (L 442-8 C. Urb). L’indemnité
d’immobilisation ne peut excéder 5% du prix.
La vente ne pourra être passée que lorsque les travaux d’aménagement du lotissement
seront achevés. L’achèvement des travaux résulte d’une déclaration d’achèvement des
travaux (DAT) adressée par le lotisseur à la mairie. A défaut de contestation de la mairie
dans un délai de 3 mois, l’achèvement des travaux est définitivement acquis.
Il est possible de procéder à la vente alors que les travaux ne sont pas terminés si le
lotisseur y a été autorisé (R 442-13 C. Urb). Cette autorisation n’est accordée que si le
lotisseur présente des garanties quant à l’achèvement des travaux.
4.5 Le contrat de construction de maison individuelle (L 230-1 et suivants CCH)
Il s'applique obligatoirement lorsqu'un particulier se rapproche d'un acteur unique pour la
construction de son habitation à partir de plan fourni par ce prestataire qui assure la
maitrise d'œuvre des travaux et la maîtrise d’ouvrage.
Ce contrat concerne les constructions à usage d’habitation ne comportant pas plus de 2
logements destinés au même maître d’ouvrage.
Le CCMI est un contrat d'entreprise, il nous concerne donc pas directement en tant
qu’agent immobilier. Toutefois, le constructeur de maison individuelle de par son activité
est amené à nous procurer des acquéreurs potentiels de terrain.
Le CCMI est très encadré pour garantir à son signataire la réalisation des travaux décrits
au prix convenu. Ce contrat est rarement passé par acte authentique.
4.6 Le contrat de promotion immobilière (L 222-1 et suivants du CCH)
Il concerne les relations entre l'acquéreur d'un terrain et un promoteur pour la construction
d'un immeuble seul afin de sortir du régime du louage d'ouvrage (contrat d'entreprise).
C'est un contrat de mandat.
L’article 1831-1 Code Civil donne la définition suivante du contrat :
Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une
personne dite " promoteur immobilier " s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire
procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la
réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à
procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout
ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même
objet. Ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des
personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Il est notamment tenu
des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est
tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage.
Dans le secteur libre, les promoteurs préfèrent recourir à la délégation de maitrise
d’ouvrage plutôt qu’au contrat de promotion dont les dispositions sont contraignantes :
5/ Les autres conventions
Pacte de préférence : C’est la convention par laquelle le propriétaire d’un immeuble
s’engage envers quelqu’un à lui donner la préférence sur les tiers à prix égal si d’aventure
il décidé de vendre son bien.
En cas de violation du pacte, si le tiers acquéreur est de bonne foi, alors le bénéficiaire du
pacte pourra seulement réclamer des dommages et intérêts. En revanche, si le tiers
acquéreur est de mauvaise foi alors le bénéficiaire pourra demander l’annulation de la
vente et sa substitution au tiers acquéreur. Ainsi, il est fortement recommandé de procéder
à une publicité du pacte pour se prévaloir de la présomption de connaissance du pacte en
cas de litige. Cela induit la rédaction en la forme authentique de cet acte.