Note relative à nouvelle convention APL

Note aux responsables des organismes adhérents
Le 1er avril 2011
Important et urgent !
Un nouveau décret1 relatif aux conventions-types APL « résidences sociales »
vient de paraitre.
Ce décret et la nouvelle convention-type qui y est annexée (annexe II, page 21) s’appliquent
à toute nouvelle convention « résidence sociale » (ex-FTM, ex-FJT, Résidence sociale exnihilo, pension de famille, résidence accueil) signée à compter du 1er avril 2011.
Il porte également sur les conventions des logements-foyers accueillant des personnes âgées
ou handicapées (convention-type présentée en annexe I, page 6).
Nous attirons votre attention sur l’importance de ce document, qui est la principale
disposition contractuelle encadrant la gestion de l’établissement et vous engage avec l’Etat et
le propriétaire éventuel. En conséquence, vous êtes tenus d’adapter les contrats
d’occupation et les règlements intérieurs des établissements concernés afin de les rendre
compatibles avec ces nouvelles dispositions.
Ce décret était attendu depuis quelque temps déjà : nous avons été consultés au début de
l’année 2010 sur un projet de texte et nous avons adressé à l’administration en mars 2010
une note destinée à améliorer sa rédaction. Nous avons également saisi en février 2011 le
Conseil d’Etat qui était alors consulté, afin d’insister en particulier sur le nouveau régime de
sanctions qui ne nous semblait pas assez contradictoire.
Parmi les modifications induites par la publication du décret, nous relevons les points
suivants marquant une évolution importante par rapport aux anciennes dispositions :
1
2
-
L’indexation des redevances : faisant suite à la loi du 25 mars 2009, le décret,
dans son article R.353-157, et la convention-type APL, dans son article 10, intègrent
les nouvelles modalités d’indexation des redevances au 1er janvier et selon l’évolution
de l’IRL.
-
L’obligation d’agrément pour le gestionnaire de résidence sociale : créée par la
loi du 25 mars 2009, cette disposition est reprise dans le corps du décret
(R.353-159).
-
L’instauration d’un carnet d’entretien : la convention-type APL2 impose que « le
propriétaire s’engage avec le gestionnaire à tenir un contrat d’entretien et de grosses
réparations annuel dans lequel seront consignés tous les renseignements sur les interventions
d’entretien, de réparation ou d’amélioration faites ou à faire par l’un ou l’autre sur
l’immeuble ».
Décret n°2011-356 du 30 mars 2011, publié au JORF n°0077 du 1er avril 2011.
Article 3 de la convention-type.
Association déclarée à la Préfecture de Paris sous le n° 79/2077
29/31 rue Michel-Ange - 75016 Paris - Tél. 01 40 71 71 10 - Fax 01 40 71 71 20 - e-mail : [email protected] - www.unafo.org
Nous avions exprimé nos réserves dans le projet de décret sur ce « carnet
d’entretien » : il est mal défini et constitue une nouveauté qui n’a pas fait l’objet d’une
concertation. Il faudra donc vous rapprocher des propriétaires concernés et convenir
des modalités d’élaboration et de suivi de ce carnet.
-
Les conditions de réservation des logements par le préfet : cette obligation
n’est pas nouvelle, mais sa rédaction est précisée dans l’article 4 de la conventiontype APL.
-
Le délai de préavis à l’initiative du résident (article 5 de la convention-type
APL) : il était auparavant de huit jours, et est désormais porté à un mois sauf « en cas
d’obtention d’un emploi, de mutation, de perte d’emploi ou d’offre d’accès à un logement » ;
ce délai est alors « ramené à huit jours sous réserve de production de justificatifs ».
Ce congé d’un mois constitue une disposition nouvelle et essentielle, que nous
souhaitions intégrer, afin de tenir compte notamment des délais d’attribution
particulièrement longs en cas de réservation. Cette modification doit être
impérativement introduite dans les contrats d’occupation.
-
Le délai de restitution du dépôt de garantie (article 8 de la convention-type
APL) : la rédaction de cette disposition est assouplie ; désormais, le dépôt de garantie
est restitué « dans un délai de 15 jours à compter de » la remise des clefs (et non plus
« lors de »). Ceci est également à intégrer dans les contrats d’occupation.
-
La facturation de consommation d’eau excédentaire (article R.353-158 et
article 11 de la convention-type APL) : il s’agit là d’une possibilité ouverte mais
strictement encadrée. A charge des gestionnaires d’apprécier l’opportunité de la
mettre en œuvre.
-
Les sanctions (article R.353-165 et article 18 de la convention-type APL) : si la
résiliation de la convention ou le retrait d’agrément ne sont pas des dispositions
nouvelles, l’instauration d’un régime de pénalités financières l’est. Il s’agit d’un
alignement sur les règles appliquées aux bailleurs sociaux signataires de conventions
APL, puisque, dans ce secteur, cette pratique était déjà instaurée.
La rédaction de cet article n’est cependant pas la même : la procédure instituée pour
notre secteur ne nous paraît pas assez contradictoire et motivée ; par ailleurs,
l’échelle de sanctions n’est pas proportionnée à une échelle de manquements. Nous
avions communiqué ces observations au Conseil d’Etat, mais n’avions
malheureusement pas été entendus.
Bien cordialement
Gilles Desrumaux
Association déclarée à la Préfecture de Paris sous le n° 79/2077
29/31 rue Michel-Ange - 75016 Paris - Tél. 01 40 71 71 10 - Fax 01 40 71 71 20 - e-mail : [email protected] - www.unafo.org