TYPOLOGIE DES CONTRATS DE VENTE IMMOBILIÈRE

T YPOLOGIE DES CONTRATS DE VENTE IMMOBILIÈRE
Rédigé par Me Bruno Ledrappier
14 juin 2013
Avant de dresser un bref panorama des divers contrats de
vente immobilière, quelques mots s’imposent sur les
fondements juridiques communs à l’ensemble de ces
contrats :
1. Fondements juridiques de la vente immobilière
Le Code Suisse des Obligations (CO) prévoit quelques
règles spécifiques concernant la vente immobilière.
Celles-ci viennent s’ajouter aux règles traditionnelles de la
vente mobilière, également régie par le CO, qui
s’appliquent au surplus, par analogie.
Toutefois,
d’autres
normes
légales
s’appliquent
également, qui complètent la réglementation du CO : c’est
le cas notamment de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE).
En raison de son impact économique important, l'article 216 CO exige que toute vente d’immeuble soit, pour
être valable, dressée par acte authentique, soit devant notaire, en principe choisi par l’acheteur, ce afin
d’assurer une certaine protection des parties. Cette exigence de forme s’applique également à la promesse
de vente.
La vente immobilière impliquera, outre des droits de mutation et des frais de Registre foncier, des frais de
notaire qui seront, en principe, acquittés par l’acheteur. Le vendeur quant à lui sera soumis à un impôt sur le
gain immobilier calculé d’après la différence entre les prix d'acquisition et de vente de l'immeuble, selon un
barème dépendant du nombre d’années pendant lequel le vendeur est demeuré propriétaire du bien.
2. Divers contrats de vente immobilière
La vente immobilière peut bien évidemment prendre la forme d’une vente immédiate : la signature de l’acte
et le paiement du prix se font alors de manière simultanée. Ce cas de figure étant cependant très rare en
pratique, le législateur suisse a prévu d’autres types de transactions immobilières :
a. La promesse de vente
La promesse de vente est un précontrat en vue de la conclusion future d’un contrat de vente immobilière.
C’est un acte usuellement envisagé lorsque divers éléments indispensables du contrat ne sont pas encore
définis.
Une telle promesse peut être unilatérale si l’une des parties seulement s’engage à conclure le futur contrat
de vente (promesse de vente ou d’achat) mais sera le plus souvent bilatérale (promesse de vente et d’achat).
La promesse de vente et d’achat contiendra les conditions du transfert (prix, délai, etc.). L’acquéreur devra
en principe verser un acompte à la signature du contrat.
Idéal pour les cas suivants :
•
•
•
Permet de « réserver » immédiatement le bien ;
Peut faciliter l’obtention d'un permis de séjour de l'acquéreur;
Si l’acquéreur envisage des travaux de démolition, construction et/ou transformation sujets à
autorisations administratives sur le bien à acquérir.
b. La vente à terme
Il s’agit d’une vente dans laquelle l’exécution (transfert de propriété et paiement du prix) est différée. Cette
modalité permet à l’acquéreur de préparer et organiser son financement. Le vendeur aura ainsi le temps
d’organiser son éventuel déménagement.
La vente à terme immobilière sera également réalisée devant notaire et liera les parties dès signature du
contrat. Un paiement de l’ordre de 10% à 20% du prix d’achat sera, en général, demandé lors de la signature
de l’acte. Le solde est réglé au moment du transfert de propriété. Une peine conventionnelle sera
généralement insérée dans le contrat afin de prévenir toute inexécution par l’une ou l’autre des parties.
Idéal pour les cas suivants :
•
•
•
Préparation et organisation du financement de l'acquéreur;
Organisation du déménagement du vendeur;
Dénonciation du prêt hypothécaire.
c. Les pactes d’emption, de préemption et de réméré
Le Code des Obligations prévoit (art. 216, al. 2 CO) ces formes particulières de contrat, chacune ayant ses
propres caractéristiques. La forme authentique est, en principe, nécessaire.
Le pacte d’emption est le contrat par lequel une partie promet à l’autre de lui transférer un bien pour un prix
déterminé, dans l’hypothèse où cette dernière déciderait d’en faire l’acquisition (seule la volonté de
l’acquéreur potentiel est donc déterminante). Dès lors, la vente-emption est possible et consiste en un
contrat de vente à terme aux termes duquel les parties vont faire annoter au Registre foncier ce droit.
Le pacte de réméré peut s’analyser comme étant l’opération inverse du pacte d’emption, puisqu’il consiste
en l’engagement de l’acheteur de revendre l’immeuble au vendeur à première demande de ce dernier.
Quant au pacte de préemption, il consiste en un droit préférentiel d’achat, conférant à la personne le droit
d’acheter un immeuble, dans l’hypothèse où son propriétaire prendrait la décision de l’aliéner.
Tout comme le droit d’emption, le droit de préemption peut être annoté au Registre foncier. Ceci a comme
principal avantage de protéger l’acheteur contre tout autre acquéreur potentiel, fût-il de bonne foi.
Idéal pour les cas suivants (concernant le pacte de préemption) :
•
•
Volonté d’acquérir un immeuble dont le propriétaire n’envisage de se dessaisir dans l’immédiat;
Volonté de garder un bien ayant une valeur affective (exemple: pacte de préemption d’un enfant
voulant conserver la résidence secondaire familiale dans l’hypothèse où les parents décideraient de
s’en séparer).
d. La vente sur plan
Deux formes de vente sur plan sont envisageables: la vente en quote-part terrain et la vente à terme.
Si la vente en quote-part terrain intervient plutôt lors de la construction d’une PPE (propriété par étage), la
vente à terme intervient régulièrement dans tout type d’opérations.
Lors d’une vente en quote-part du terrain, l’acquéreur devient propriétaire et ce dès la signature du contrat.
Une part du prix total sera dès lors demandée, le solde étant payé au gré de l’avancement de la construction.
Ce type de vente est privilégié par les promoteurs pouvant ainsi réunir les montants nécessaires au
démarrage du chantier. L’acquéreur pourra, quant à lui, personnaliser le bien en cours de construction.
Idéal pour les cas suivants :
•
•
•
Nécessité pour le promoteur de réunir des fonds nécessaires au projet;
Construction d’une PPE;
Possibilité pour l’acquéreur de modeler son bien immobilier comme il le souhaite.
3. Acquisition directe ou à travers une société immobilière (SI)
Un immeuble peut être acquis en nom propre par une personne physique ou au travers d’une personne
morale, le plus souvent une SI. Celle-ci détiendra l’immeuble tandis que la personne physique détiendra les
actions de la SI.
Cette opération a pour conséquence de transformer les biens immobiliers en biens mobiliers (actions) pour
le détenteur final et entraîne divers impacts fiscaux.
Elle permet de ce fait une plus grande discrétion, puisqu’il n’y a, en cas de transaction, ni vente de
l’immeuble, ni changement de propriétaire, mais cession des actions de la SI qui demeure seule propriétaire
du bien, mais qui change d’actionnaire, dont l’identité n’est ni publiée ni publique. A ce titre, il convient de
préciser que l’acquisition au travers d’une SI ne permet en aucun cas de contourner les règles instituées par
la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes domiciliées à l’étranger (LFAIE).
Au niveau fiscal, la détention d’un immeuble via une SI a diverses implications, notamment :
•
Création d’une double imposition économique :
o La SI est soumise notamment à l’impôt sur le bénéfice et le capital.
o L’actionnaire, personne physique, est soumis notamment aux impôts sur le revenu et la
fortune.
•
Au moment de l’acquisition : pas de droit de mutation pour l’acquisition d’actions de SI (pour
l’acquisition en nom, divers droits d’environ 3.5% sont perçus).
•
Durant la détention du bien :
o Imposition de la SI sur son bénéfice net au taux effectif d’environ 24% puis imposition de
l’actionnaire sur son rendement de la fortune mobilière pour le dividende distribué avec,
fréquemment, réduction de l’imposition à hauteur de 60% des dividendes versés (propriété en
nom : impôt sur le revenu sur la valeur locative nette).
o Impôt sur le capital au niveau de la SI et impôt sur la fortune mobilière chez l’actionnaire.
o
•
Impôt immobilier complémentaire de 0.2% pour la SI en principe (0.1% pour les immeubles en
nom).
A la vente des actions d’une SI il y a prélèvement de l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers
sur la part du prix de vente qui correspond à la plus-value immobilière.
Me Bruno Ledrappier, avocat chez Borel & Barbey, [email protected]