Hypothèque ou caution ? La réponse de CAFPI

Septembre 2006
Garantie des emprunts immobiliers
Hypothèque ou caution ? La réponse de CAFPI
Pour garantir leurs prêts immobiliers, les banques exigent de l'acquéreur une prise
d'hypothèque1 ou une caution4. Or, les deux formules n'ont pas le même coût. N°1 français
du courtage en prêts immobiliers, CAFPI les étudie à la loupe à chaque montage de dossier,
avec l'objectif de permettre à ses clients d'économiser, à l'arrivée, plusieurs milliers d'euros.
Le cautionnement connaît, depuis dix ans, une progression fulgurante. La proportion de
70 % pour les formules hypothécaires et 30 % pour le cautionnement constatée en 1996 est,
dix ans plus tard, exactement inversée, en raison du coût supposé moindre de la deuxième formule.
Depuis l’annonce de la baisse des frais de garanties réelles ainsi que des frais de main levée
d’environ 30 %, les organismes de cautionnement ont réagi afin de rendre leurs offres
encore plus compétitives.
Ainsi chez Crédit Logement, l’effort consenti est de l’ordre de 30 %, pour un prêt cautionné
de 100.000 € et de 40 % pour un montant de 500.000 €. Autant dire une révolution tarifaire
sans précédent pour un organisme très influent dans le monde du cautionnement bancaire.
Cependant, si le résultat financier final reste en faveur d’un cautionnement, le choix avec une
garantie réelle n’est pas si évident lorsque l’on analyse la rentabilité à terme de ces deux
formules. Sous cet angle, le résultat financier est inversé lorsque le crédit va à son terme.
Prenons l’exemple d’un couple de 45 ans avec 2 enfants qui achète pour la troisième fois sa
résidence principale dans l’ancien. Ce profil laisse présager un investissement à long terme.
Pour un prêt de 200.000 € avec remboursement sur 20 ans, ce couple devra verser à
l'organisme de cautionnement 755 € de plus que pour une IPPD3 dès l’origine, pour un
remboursement au terme de 1.350 €. Soit une dépense nette de 750 € (2.100 – 1350) .
Si le montant investi est de 755 € de plus que pour une IPPD (2.100 – 1.345), le placement
de cette somme sur 20 ans à 4 % rapporte 1.522 €, soit deux fois plus que l’investissement d’origine.
A l’évidence, pour ceux qui envisagent de mener leur crédit à terme, sans risque de payer
une mainlevée2 (gratuite 2 ans après le terme du prêt ), le choix se portera sur la garantie réelle.
Mais ce choix s'inversera en cas de revente avant 10 ans car le solde du prêt, avant son
terme, occasionnerait des frais de mainlevée là où l'organisme de cautionnement rembourse.
De même, face à une construction, qui entraîne à la fois une IPPD sur le prêt du terrain et
une hypothèque sur le coût de la construction, financée par un prêt, le choix restera en
faveur du cautionnement, quelle que soit la durée de l’investissement.
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Galivel & Associés - Carol Galivel / Audrey Auzolat - 01 41 05 02 02
N'oublions cependant pas que les organismes de cautionnement se substituent au prêteur
en cas de défaillance de l’emprunteur. Si Crédit Logement reste le principal intervenant
dans ce domaine, d’autres sociétés de cautionnement, souvent internes à l’enseigne
prêteuse, sont également compétitives pour certaines opérations.
Là ou les banques imposent hypothèque ou caution en fonction de leur propre intérêt en
termes de risque, CAFPI propose la solution la plus économique et la mieux adaptée après
une étude approfondie des motivations et de la situation patrimoniale et familiale de chaque
investisseur.
Tableau comparatif hypothèque / caution
COUT DES GARANTIES AU 01/07/2006*
Caution Crédit logement
Ippd
Hypothèque
100 000 €
1,30%
0,875%
1,685%
150 000 €
1.13%
0,74%
1,54%
200 000 €
1,05%
0,67%
1,47%
Caution Crédit logement
Ippd
Hypothèque
100 000 €
1.300 €
875 €
1.685 €
150 000 €
1.700 €
1.110 €
2.315€
200 000 €
2100 €
1345 €
2.945 €
Caution Crédit logement
Ippd
Hypothèque
100 000 €
0€
- 425€
+ 385 €
150 000 €
0€
- 590 €
+ 615 €
200 000 €
0€
- 755€
+ 845 €
* Le nouveau tarif Crédit Logement est applicable aux dossiers reçus à partir de cette date
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GLOSSAIRE
1
Hypothèque
Elle fait partie des grands classiques et a la préférence des banques et des notaires.
Elle s'effectue par l'intermédiaire du notaire en même temps que l'acte de vente.
Calculés sur le montant du prêt, les frais d'hypothèque se décomposent entre la
rémunération du notaire et des droits et taxes reversés au Trésor Public.
Si l'emprunteur ne peut faire face à ses remboursements, le banquier saisit le bien afin de le
mettre en vente.
2
Mainlevée d'hypothèque
Au coût initial de la prise d'hypothèque, il est souvent nécessaire d'ajouter les frais de
mainlevée hypothécaire. Ces frais ne seront payés qu'à terme, lors du remboursement
anticipé du prêt en cas de la renégociation du prêt ou de la revente du bien immobilier.
En revanche, si le prêt atteint son terme normal, l'hypothèque reste inscrite pendant
deux ans, puis disparaît sans frais.
3
Inscription au privilège de prêteur de deniers (IPPD)
Le privilège de prêteur de denier garantit uniquement les prêts destinés à l'achat d'un
logement existant. Contrairement à l'hypothèque, cette garantie ne nécessite pas le
consentement de l'emprunteur.
On peut également y recourir en cas d'acquisition d'un bien accompagné de travaux.
Le privilège prend effet rétroactivement à la date de la vente, s'il est inscrit dans les deux mois.
Le créancier détenant cette garantie est payé en priorité sur le créancier hypothécaire postérieur.
Avantage pour l'acquéreur : les frais liés à cette prise de garantie sont allégés par rapport à
ceux d'hypothèque puisque la taxe sur la publicité foncière n'est pas perçue dans ce cas.
4
Caution
Des sociétés de cautionnement garantissent les prêts immobiliers en accordant leur caution.
Simple, rapide et réduite, cette formalité qui s'effectue dans le cadre d'un acte sous seing privé
permet d'éviter la prise de garantie d'une sûreté réelle sur le bien financé.
En cas d'impayé, la société de cautionnement n'hésitera pas à prendre une promesse
d'hypothèque qui pourra se transformer en hypothèque si les difficultés financières de
l'emprunteur se prolongent.
Cafpi en bref…
Créé en 1970, Cafpi est le plus ancien courtier en prêts immobiliers du marché. En
2005, le chiffre d’affaires de Cafpi s’élève à 50 millions d’euros pour environ 22.500
prêts par an représentant un volume de 3,4 milliards d’euros, il obtient des 75 banques
européennes avec lesquelles il travaille en permanence des conditions
particulièrement avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients. Sa
rémunération est de 1 % du montant du prêt pour les cas ordinaires (le plus fréquent)
et de 2 % maximum pour les dossiers plus complexes (financements de bien
professionnel, d’optimisation fiscale ou réglementaire… ). Employant 850 personnes,
Cafpi est présent, via ses 83 agences succursales, dans toute la France & Dom-Tom.
Cafpi est également le créateur et le gestionnaire du site www.VotrePret.com, la
société de courtage en assurances Vitae-Assurances et de la société CCB Centrale
Crédits Brokers.
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