Le Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP)

Suite de la parution du 19 septembre 2016
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Le Loueur en Meublé non
Professionnel (LMNP)
La location meublée non professionnelle n'est pas définie par la loi, seule la location meublée
professionnelle (« LMP ») l'est. Ainsi, un loueur en meublé non-professionnel est un particulier
qui ne remplit pas les conditions de la LMP.
Pour être LMP, il faut remplir cumulativement les trois conditions suivantes : être inscrit au
registre du commerce, avoir un montant de recettes annuelles supérieures à 23 000 € et
percevoir des recettes de LMP pour un montant excédant les autres revenus professionnels du
foyer fiscal.
A contrario, un loueur en meublé qui ne remplit pas une de ces conditions exerce une activité
LMNP.
La location meublée est une activité civile au plan juridique, mais réputée commerciale au plan
fiscal, et relève donc du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dans, le cadre du
réel simplifié, du réel normal ou encore du régime micro-BIC.
Des atouts fiscaux indéniables
La LMNP présente plusieurs avantages par rapport aux revenus fonciers.
* La récupération de la TVA de 20% ayant grevé l’achat, récupération ouverte aux professionnels
comme aux non professionnels dans les activités hôtelières ou para hôtelières. Elle permet une
forte économie à l’achat et par la même occasion de réduire l’endettement.
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* La faculté d’amortir le bien, ouverte également aux professionnels comme aux nonprofessionnels, qui permet de réduire le bénéfice imposable et, par voie de conséquence,
l’impôt sur le revenu à payer.
Enfin, il est important de noter que les déficits subis par les LMNP ne sont imputables que sur les
bénéfices de même nature réalisés au cours de l'année ou au titre des dix années suivantes, ou
sur le revenu global, pour les loueurs professionnels (LMP), ce qui est encore fiscalement plus
intéressant.
Régime micro. – Les personnes dont le chiffre d'affaires est inférieur à 32 900 euros relèvent de
plein droit du régime micro-BIC. Leur revenu imposable est alors calculé par application au
montant des recettes d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305
euros. Les activités de meublés de tourisme et chambres d'hôtes relèvent, pour l'application du
régime micro-BIC, du seuil applicable aux ventes et à la fourniture de logement, soit 82 200
euros. L'abattement forfaitaire pour frais est dans ce cas, égal à 71 %.
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Les modalités de détention du bien immobilier
le régime (juridique, comptable et fiscal) applicable à la location meublée dépendra des
modalités de détention du bien immobilier, selon que l'investisseur est une personne physique
détenant seule la totalité en propriété du bien immobilier ou plusieurs personnes physiques en
indivision ou titulaires de droits démembrés à moins que cette propriété collective soit
organisée par le recours à la technique sociétaire ; dans ce dernier cas, la société choisie sera le
plus souvent translucide (SNC ou SARL de famille mais la SC sera exclue) mais pourrait aussi être
soumise à l'impôt sur les sociétés. En la matière, le choix du mode de détention est largement
guidé par des considérations fiscales.
Les règles d'assujettissement à la plus-value
Pour la partie immobilière, c’est le régime des plus-values immobilières des personnes physiques
qui s’applique, celui-ci venant d’être sensiblement modifié puisque le bénéfice de l’exonération
n’est dorénavant obtenu qu’au bout de trente ans de détention. Pour la composante des biens
meubles, les plus ou moins-values réalisées relèvent du régime des plus-values professionnelles
des entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (IR), bien que l’activité soit non professionnelle.
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1° Régime fiscal applicable aux loueurs non professionnels
Application du régime des plus-values des particuliers. – Les plus-values réalisées par les loueurs
non professionnels relèvent du régime des plus-values des particuliers. L'administration a
précisé qu'aucune plus-value n'était alors imposable en cas de mutation à titre gratuit.
La plus-value brute sera calculée par différence entre un prix de cession et un prix ou une valeur
d'acquisition augmentée des frais d'acquisition (montant réel ou forfaitaire) et des travaux
(montant réel ou forfaitaire).Les frais d'acquisition ayant été déduits ou amortis sont donc
déduits fiscalement deux fois. Les amortissements pratiqués sont sans incidence sur le calcul de
la plus-value. La plus-value ainsi obtenue sera diminuée d'un abattement pour durée de
détention dont le taux varie pour le calcul de la base taxable au titre de l'impôt (au taux de 19 %)
ou au titre des prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %). Un taux de 100 % (équivalant donc à
une exonération) sera acquis au terme de 22 années de détention pour le calcul de l'IR et au
terme de 30 années de détention pour le calcul des prélèvements sociaux.
En outre, si le montant de la plus-value dépasse 50 000 euros, une surtaxe dont le taux peut
varier entre 2 % et 6 % sera applicable.
2° Régime fiscal applicable aux loueurs professionnels
Application du régime des plus ou moins-values professionnelles. – Les loueurs en meublé
professionnel relèvent du régime des plus ou moins-values professionnelles. La plus-value est
déterminée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. La plus-value est
ensuite ventilée entre court terme (à hauteur des amortissements pratiqués) et long terme
(pour le surplus). La plus-value à court terme est intégrée dans le revenu imposable et subit
donc le barème progressif de l'impôt. La plus-value à long terme est quant à elle taxable au taux
de 31,5 % (dont 15,5 % de prélèvements sociaux).
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Professionnel (LMNP)
Article de l’Institut Notarial de l’Entreprise et des Sociétés
du Conseil Régional des Notaires du Nord - Pas de Calais
- Septembre 2016
Prochaine parution sur le
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Thème de [Tapez
la Famille
le
dans le document, ou la
5 octobre
: passage
synthèse d’un
intéressant. Vous pouvez
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