Loi LMNP

Présentation
du Statut LMNP :
Pour tout investisseur, même non-imposable,
le statut du Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) est le dispositif qui encadre la location de
logements meublés.
Un investissement en Loueur Meublé Non-Professionnel permet de bénéficier d’un revenu locatif nonimposé, puis à terme, défiscalisé. En revanche, il ne permet pas à l’investisseur de bénéficier
d’économies d’impôts.
Le statut du Loueur Meublé Non-Professionnel n’est pas un dispositif de défiscalisation.
Principe du statut LMNP
• Vous investissez dans un logement neuf, ou en état futur d’achèvement, avant le 31
décembre 2012,
• Vous le dédiez à la location meublée en bail commercial,
• Vous bénéficiez d’un revenu locatif non-imposé,
• Vous récupérez jusqu’à 100 % de la TVA de l’investissement.
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Avantages du statut LMNP
Le principal avantage du statut LMNP est de vous permettre de générer des revenus complémentaires
non-imposés, et à terme, défiscalisés. Ce dispositif est ainsi un placement très rentable, mais aussi et
surtout, parfaitement sécurisé car investi dans la pierre. C’est aussi un investissement pérenne et idéal pour
préparer votre retraite, vous constituer un capital, développer votre patrimoine ou protéger vos proches.
GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES
Suivant le financement choisi et grâce aux amortissements du bien et des meubles, votre investissement
génère un revenu locatif non imposé. Au terme des amortissements, le revenu locatif sera défiscalisé grâce à
l’abattement de 50 % du micro-BIC. Il sera pour vous une rente régulière et pérenne qui complétera
agréablement vos revenus sans effort et sans risque.
RECUPERER LA TVA
Votre investissement LMNP vous permet de récupérer 100 % de la TVA 19,6 % sur le montant du bien. La
récupération de la TVA est un avantage dont vous bénéficiez dès la première année et qui équivaut à une
remise de 16,39 % sur le prix d’acquisition.
PRÉPARER VOTRE RETRAITE
En conservant votre investissement de défiscalisation jusqu'à la retraite, vous bénéficierez, grâce aux recettes
locatives, d’une rente régulière et pérenne, qui pourra compléter agréablement votre retraite et ainsi maintenir
au mieux votre niveau de vie.
VOUS CONSTITUER UN CAPITAL
Votre investissement prend de la valeur, en même temps que son financement s’amortit et que le capital
restant dû diminue. La revente du bien vous permettra de récupérer un capital financier important.
ATTENTION : Contrairement à une habitation principale, la revalorisation d’un investissement LMNP dépend uniquement de sa rentabilité
commerciale, comme un hôtel ou une entreprise, et non pas de l’évolution des prix de l’immobilier du secteur.
DEVELOPPER VOTRE PATRIMOINE
En investissant dans l’immobilier, vous assurez et sécurisez votre patrimoine sur le long terme et vous
diversifiez vos placements. Votre patrimoine prend de la valeur sans effort et sans risque. L’investissement se
finançant en grande partie grâce aux recettes locatives, vous développez votre patrimoine en douceur.
PROTÉGER VOS PROCHES
Dès la signature devant notaire, vous êtes assurés et vos proches sont protégés. Votre investissement est
assuré à 100% et vous protège grâce à son assurance Décès-Invalidité. La valeur de votre investissement est
garantie et vous assure, en cas de coup dur, d’un capital financier ou d’une rente pérenne. Si besoin, vos
ayants-droit auront le choix entre revendre votre investissement et récupérer un capital financier, cessible et
transmissible, ou conserver le bien et disposer de sa rente locative régulière et pérenne.
Régime fiscal du statut LMNP
Si les recettes locatives sont inférieures à 23.000 € HT par an, l’investisseur a le choix entre deux régimes
d’imposition, le Réel et le micro-BIC :
• Au Réel, les charges locatives, les intérêts d’emprunts et les amortissements sont déductibles des recettes
locatives. Grâce à ces déductions, le régime Réel permet que les recettes locatives soient non-imposées.
• En micro-BIC, les recettes locatives bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime du micro-BIC
s'impose dès que les déductions et amortissements imputables au régime Réel sont épuisés. Les recettes
locatives sont ainsi défiscalisées à 50 %.
Si les recettes locatives sont supérieures à 23.000 € HT par an, le régime Réel s’impose.
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Déductions & amortissements
Au régime Réel, le statut LMNP permet de déduire des recettes, les charges locatives et les intérêts d'emprunt.
• Si le résultat est un déficit, il peut se reporter pendant 6 ans et absorber des bénéfices à venir.
• Si le résultat est un bénéfice, il peut être absorbé grâce aux amortissements. En effet, le statut LMNP,
imposé au régime Réel, permet d’amortir 100 % des meubles et du bien immobilier, hors foncier.
Généralement, les meubles s’amortissent sur 5 à 10 ans et l’immobilier, hors foncier, sur 20 à 30 ans.
ATTENTION : Le déficit au BIC ne peut s’imputer que sur des revenus de même nature (BIC) et ne peut en aucun cas engendrer une
économie d’impôt sur le revenu.
Exemple du statut LMNP
INVESTISSEMENT TYPE « T2 » DE 150 000 €
(Recettes Locatives < 32 600 € HT par an)
RECETTES MENSUELLES
DEPENSES MENSUELLES
Revenu assuré
525 €
925 €
Financement 20 ans
Gain fiscal
0€
0€
Gestion & assurances*
Votre épargne
450 €
50 €
Charges & taxes
Revenu net complémentaire à terme : 7 200 € par an**
*Pas de frais de gestion ni d’assurance car bail commercial.
** Dont 4 306 € de déficit foncier.
Bénéficiaires du statut LMNP
LES PERSONNES PHYSIQUES
Tout investisseur, même non-imposable, peut réaliser un investissement LMNP s’il acquiert un logement
neuf ou en état futur d’achèvement dans une résidence de services classée, pour le louer meublé.
L'investissement peut même être réalisé en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie
alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans l'investissement.
LES PERSONNES MORALES
L'investissement peut également être réalisé par une personne morale par le biais d’une S.C.I. (Société Civile
Immobilière), si celle-ci est au régime fiscal de l’Impôt sur le Revenu ; le contribuable associé de la SCI
bénéficie alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.
Montant d’impôts nécessaire à un statut LMNP
L’investisseur peut être non-imposable et bénéficier du statut en Loueur Meublé Non-Professionnel. En
effet, ce dispositif ne permet pas de réduction d’impôt, mais génère des revenus non-imposés, puis, à terme,
défiscalisés pour l’investisseur.
Conditions à respecter en statut LMNP
RECUPERATION DE LA TVA
La récupération de 100% de la TVA implique que l’investisseur conserve le bien pendant 20 ans ; sinon, la
TVA sera restituée au prorata de la durée effective.
A NOTER : La procédure permettant de récupérer la TVA du bien est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de
loyer.
CONDITIONS GENERALES
• Détenir un ou plusieurs biens dédiés à la location meublée,
• Durée de la location meublée, gérée par un exploitant unique,
ATTENTION: La location doit être effective impérativement dans le mois qui suit la livraison.
•
Plafond des recettes locatives : moins de 23.000 € HT par an,
ATTENTION: En cas de dépassement d’une de ces limites, l’investisseur aura l’obligation de s’enregistrer en tant que Loueur
Meublé Professionnel (LMP).
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CONDITIONS DECLARATIVES
Toutes les lois et statuts sont déclaratifs. Il faut donc impérativement respecter les procédures et faire toutes
les déclarations, sinon les avantages seront perdus.
Contrairement au statut Loueur Meublé Professionnel (LMP), le dispositif du Loueur Meublé Non-Professionnel ne
nécessite pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, ni de comptable.
Voici les différentes procédures à suivre et les déclarations à fournir la 1ère année :
•
Déclaration H2 : à envoyer dans les 90 jours, qui suivent le procès verbal de livraison, au Centre des
Impôts locaux du lieu de votre investissement de défiscalisation.
ATTENTION: Une déclaration hors délai annule l’exonération de l’année en cours et l’absence de déclaration annule
l’exonération prévue des deux premières années.
•
Déclaration N°2042-C : accompagnée des copies des documents justificatifs suivants : le bail
commercial, l’acte authentique d’acquisition, l’arrêté préfectoral du classement de la résidence et
l’attestation d’agrément, si la résidence est destinée aux personnes âgées ou handicapées.
Les déclarations à fournir les années suivantes :
•
Déclaration N°2042-C
NOTRE CONSEIL : Préférez les déclarations papiers plutôt que celles saisies par Internet. Adressez-les en courrier recommandé avec
accusé de réception, accompagnées de vos justificatifs en copie. Gardez une copie de tout ce que vous avez envoyé, car, en cas de litige,
vous devez pouvoir prouver votre bonne foi face à l’administration fiscale.
Textes et articles de lois relatifs au statut LMNP
Loi n°49-458 du 2 avril 1949
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=509D46BCD3052224C9114D72D1377429.tpdjo14v_1?cidTexte=JORFTEXT00000
0880736&dateTexte=19490403&categorieLien=cid
Bulletin Officiel des Impôts 3 A-2-11 du 28 mars 2011
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2011/3capub/textes/3a211/3a211.pdf
Bulletin Officiel des Impôts 3 A-2-03 du 28 mars 2011
http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2003/3capub/textes/3a203/3a203.htm
Code Général des Impôts – Article 156
http://www.legifrance.com/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000021664481&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=2010
0322&fastPos=1&fastReqId=846210972&oldAction=rechCodeArticle
Code Général des Impôts – Article 261 D
http://www.legifrance.com/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000021957393&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=2010
0322&fastPos=5&fastReqId=1315196189&oldAction=rechCodeArticle
Code de la Construction – Article L632-1
http://www.legifrance.com/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000020466041&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=2010
0322&oldAction=rechCodeArticle
Code de la Construction – Article L632-2
http://www.legifrance.com/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006825873&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=2010
0322&oldAction=rechCodeArticle
Pour tout renseignement complémentaire, contacter notre Cabinet au : 02.97.50.00.00 ou
directement le responsable Monsieur KERVELLA Erwan au 06.58.32.50.00
[email protected]
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