présentation et intérêt

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Service des pratiques professionnelles de la Fédération des chambres immobilières du Québec
Vol. 1, no. 1
PRÉSENTATION ET INTÉRÊT
AVERTISSEMENT
Ce résumé est effectué par le service des pratiques professionnelles de la Fédération des chambres immobilières
du Québec (FCIQ) à titre informatif et peut différer de la décision arbitrale originale. Il ne constitue pas des
conseils de quelconque nature que ce soit, ni un avis juridique. De plus, ce résumé ne peut constituer une
décision jurisprudentielle en vertu du Règlement de conciliation et d’arbitrage. Vous devriez également savoir
que de nombreux facteurs qui nous sont inconnus et qui sont reliés à votre situation personnelle peuvent
influer sur la pertinence des déclarations et observations faites dans le présent document. Ce document est
donc transmis sans garantie et la FCIQ ne saurait être tenue responsable de tout dommage direct ou indirect
qui pourrait découler de son utilisation.
LE LITIGE
L’agence immobilière représentant les acheteurs réclame
un montant de 9 030 $, plus les taxes applicables,
représentant la rétribution de vente à laquelle elle
prétend avoir droit.
FAITS
Au cours du printemps 2011, les acheteurs téléphonent
au courtier collaborateur puisqu’ils désirent acheter
une maison unifamiliale sur la Rive-Nord de Montréal.
Ce dernier leur suggère les villes de Terrebonne et
Mascouche avant d’organiser des visites pour des
immeubles susceptibles de satisfaire leurs besoins.
Le 21 mai, ils visitent une propriété à vendre à
Terrebonne avant de constater que, quelques portes plus
loin, l’immeuble en litige est en visite libre en aprèsmidi. L’immeuble n’avait pas été sélectionné à la suite
des recherches, car le prix demandé était supérieur
au prix que les acheteurs étaient prêts à débourser.
Le courtier collaborateur suggère aux acheteurs de se
présenter seuls à la visite libre en après-midi puisqu’il
n’est pas disponible à ce moment, étant retenu par des
obligations familiales.
Le courtier collaborateur reçoit ensuite un appel
des acheteurs la même journée, lui disant qu’ils
voudraient présenter une promesse d’achat puisqu’ils
sont enthousiasmés par cette propriété. Le courtier
collaborateur contacte alors le coéquipier du courtier
inscripteur pour lui demander s’il voit un problème à
partager la rétribution avec lui, étant donné que les
acheteurs ont visité la maison lors de la visite libre.
Selon le courtier collaborateur, le coéquipier du courtier
inscripteur n’y voit aucun inconvénient.
Le lendemain, le courtier collaborateur visite l’extérieur
de la maison avec les acheteurs, il calcule la distance
entre la maison et la gare du train de banlieue, puis
rencontre le voisin qui est un membre de la famille du
constructeur de l’immeuble en litige. Pour les acheteurs,
la rencontre avec le voisin est déterminante dans leur
choix de présenter une promesse d’achat. En effet, le
voisin connaît très bien la maison et il les convainc
qu’il s’agit d’une excellente construction. Par la suite,
le courtier collaborateur rédige puis transmet une
promesse d’achat par télécopieur.
Selon les acheteurs, la visite avec le courtier inscripteur
a duré 20 minutes. Durant la visite, les acheteurs n’ont
posé aucune question au courtier inscripteur et ne lui
ont pas dit qu’ils désiraient présenter une promesse
d’achat. Ils ont vu le prix sur la fiche descriptive qui
était déposée sur une table. Au terme de la visite et à la
suite de la question du courtier inscripteur, les acheteurs
mentionnent que s’ils sont intéressés, ils préviendront
leur courtier. Toujours selon les acheteurs, c’est le voisin
qui les a convaincus de présenter une promesse d’achat.
C’est à ce moment qu’ils ont communiqué avec le
courtier collaborateur pour l’informer qu’ils désiraient
présenter une promesse d’achat.
QUESTION EN LITIGE
Dans ce cas, qui a droit à la partie collaboration de la
rétribution?
DÉCISION
Pour obtenir gain de cause, le courtier collaborateur doit
prouver qu’il est la cause efficiente de la vente. Pour
ce faire, il doit démontrer que c’est lui qui a présenté
l’immeuble aux acheteurs et qui a suscité chez ces
derniers l’intérêt significatif à acquérir l’immeuble. De
plus, il doit convaincre le conseil d’arbitrage qu’il a
effectué un suivi auprès des acheteurs pour les amener à
conclure la transaction.
Le conseil d’arbitrage est d’avis que le courtier
collaborateur ne s’est pas acquitté de son fardeau de
preuve et en conséquence, il n’a pas droit au montant de
la rétribution réclamée.
En effet, le fait de passer devant une résidence qui est
en visite libre et de suggérer aux acheteurs de la visiter
n’est pas suffisant pour constituer une présentation
adéquate d’un immeuble. Il aurait dû entre autres,
contacter le courtier inscripteur, s’informer du prix
demandé et l’informer de ses visites avec les acheteurs
ainsi que de ses obligations familiales qui l’empêchaient
d’être présent en après-midi.
Le conseil d’arbitrage est d’avis que la visite libre était
sur le point de commencer ou l’était depuis peu. Le
courtier collaborateur, malgré ses obligations familiales,
aurait dû se présenter, ne serait-ce que quelques
instants, à l’immeuble. De surcroît, de l’aveu même du
courtier collaborateur, c’est le voisin qui a finalement
convaincu les acheteurs de présenter une promesse
d’achat.
De l’avis du conseil d’arbitrage, le courtier collaborateur
n’a pas effectué une présentation aux acheteurs qui
les aurait incités de façon significative à acquérir
l’immeuble.
Pour tous ces motifs, le conseil d’arbitrage rejette la
réclamation de l’agence immobilière qui a représenté les
acheteurs.
Conformément aux règlements de la Fédération des
chambres immobilières du Québec, le conseil d’arbitrage
doit statuer sur les dépens et est d’avis qu’ils doivent
être assumés en totalité par l’agence immobilière qui a
représenté les acheteurs.
Résumé de décision arbitrale Présentation et intérêt
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