Les mécansimes de la loi Robien

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Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
LES MÉCANSIMES DE LA
LOI ROBIEN
La défiscalisation immobilière : loi Robien
Introduction
La Loi de Robien, dispositif de défiscalisation immobilière mis en place en 2003, accordait certains
avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers. Cette loi a cessé de s'appliquer le 1er janvier 2010 et est
désormais remplacée, tout comme la loi de défiscalisation Borloo, par le dispositif de défiscalisation
immobilière Scellier, dit « Loi Scellier ».
Cette fiche établit une synthèse, à titre indicatif, sur cet ancien dispositif de Robien, bien qu'il ne soit plus
en vigueur.
1. Le champ d'application de la loi Robien
La loi Robien comme toutes les lois de défiscalisation permettaittait d'investir dans l'immobilier tout en
bénéficiant « en contrepartie » d'avantages fiscaux intéressants.
Les particuliers qui acquéraient des logements neufs ou des logements vétustes à réhabiliter destinés
uniquement à la location pouvaient déduire de leurs revenus fonciers, sous la forme d'un amortissement
échelonné sur plusieurs années, une partie du montant de leur investissement
Le dispositif a été mis en place en 2003, mais il a subi des remaniements et n'est plus en vigueur depuis le
1er janvier 2010.
Il existait plusieurs dispositifs Robien :
Le Robien classique : c'était le texte d'origine, s'appliquant aux investissements effectués avant le 1er
septembre 2006.
Le Robien recentré : le dispositif a été recentré sur les zones où les besoins en logements étaient les plus
importants. Il était applicable aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2006.
En effet, ces dispositifs de défiscalisation étaient avant tout un moyen pour l'Etat de palier à une demande
de location de plus en plus forte, face à une offre de logement de moins en moins fournie. Ces lois visaient
à faciliter l'investissement.
1. 1. Les bénéficiaires du dispositif Robien
Les bénéficiaires étaient toutes les personnes physiques qui souhaitaient faire un investissement
immobilier directement, ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés telle
qu'une SCI (société civile immobilière).
Remarque 1 : les titulaires de droits démembrés tels que l'usufruitier et le nu-propriétaire, ne pouvaient
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pas bénéficier de ce dispositif.
Remarque 2 : lorsque l'investissement était fait en indivision, chaque coïndivisaire pouvait choisir de
bénéficier du dispositif. L'avantage fiscal ne s'appliquait donc qu'à hauteur de sa quote-part.
1. 2. Les investissements concernés par le dispositif loi Robien
Il existait 5 catégories d'investissements qui pouvaient donner droit au bénéfice du régime de la loi Robien
:
- les acquisitions à titre onéreux de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (en construction).
- Les constructions par le contribuable de logements dont la déclaration d'ouverture du chantier était
intervenue depuis la date d'application du dispositif.
- Mais aussi pour l'acquisition de locaux non affectés à l'habitation mais qui allaient donner lieu à
transformation afin d'en faire des logements.
- L'acquisition de logements réhabilités par le vendeur et dont la mutation entre dans le champ
d'application de la TVA immobilière.
- Et l'acquisition de logements vétustes qui faisaient l'objet, par l'acquéreur, de travaux de réhabilitation
afin qu'ils puissent être comparables à un logement neuf.
Remarque : dans tous les cas, le dispositif Robien ne pouvait s'appliquer qu'aux immeubles situés sur le
territoire Français.
Les investissements devaient être réalisés :
- Pour le « Robien Classique » : du 1er Janvier 2003 au 31 Août 2006.
- Pour le « Robien recentré » : il s'agissait des investissements effectués à partir du 1er septembre 2006.
2. Les modalités d'application du dispositif Robien
2. 1. Les obligations, engagements du bénéficiaire du dispositif loi Robien
En effet, si la défiscalisation était une sorte de cadeau accordé par l'administration fiscal à l'investisseur
immobilier, ce dernier devait tout de même s'engager à respecter certaines conditions afin de pouvoir
bénéficier pleinement des avantages.
Ces obligations étaient au nombre de deux :
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- Tout d'abord, le propriétaire du logement devait s'engager à louer son bien pendant une période
minimum de 9 ans. La location devait être effective et continue pendant toute la période d'engagement. Le
logement devait être nu, donc non meublé. Le logement devait de plus, nécessairement être l'habitation
principale du locataire. Le locataire devait être une personne autre qu'un membre du foyer fiscal du
propriétaire.
- Le second engagement du propriétaire était celui de louer le bien pour un montant de loyer plafonné. En
effet, selon la zone géographique, le bailleur ne pouvait fixer le loyer du logement au dessus d'un certain
montant par m². Le montant du plafonnement était évalué chaque année. Le nombre de m² à prendre en
compte était : les m² habitables + les m² de dépendances telles que les balcons, parkings, caves, dans la
limite de 8 m ².
Pour 2009 :
Zones
Situation
Plafonds de loyer mensuel au m² (2009
A
Paris, petite couronne et 2ème couronne
jusqu'aux limites de l'agglomération
parisienne, Côte d'Azur et Genevois
français
21.65 €
B1
Agglomérations de plus de 250 000
habitants, quelques agglomérations
chères (Annecy, Bayonne, etc.), pourtour
de la côte d'Azur, départements d'outremer, Corse et îles
15.05 €
B2
Agglomérations de plus de 50 000
habitants, autres zones frontalières ou
littorales chères, limites de l'Ile de
France
12.31 €
C
Reste du territoire
9,02 €
Remarque 1 : Quand le propriétaire était une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (telle qu'une SCI),
cette dernier ne pouvait bénéficier des avantages fiscaux que si elle s'engageait bien évidemment à louer
pendant une période minimum de 9 ans. Mais il lui fallait aussi un engagement de conservation des titres de la
société (ex : SCI) par l'associé jusqu'à la fin de la période couverte par la location c'est-à-dire 9 années.
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Remarque 2 : les résidences secondaires ne pouvaient pas ouvrir droit à l'application du dispositif loi Robien.
Important : en cas de départ d'un locataire, une période d'un an maximum était tolérée entre le départ du
locataire et l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire.
Mais comment était calculé le délai de 9 ans
? La durée de location de 9 ans était calculée « de date à date » à compter de la prise d'effet du premier
bail signé.
2. 2. Le fonctionnement du régime de Robien
Le dispositif Robien permettaittait de déduire des revenus fonciers l'amortissement du logement acheté.
Ce qui était particulièrement intéressant, c'est que l'amortissement ne se limitait pas au montant de
l'investissement initial, c'est-à-dire au montant auquel avait été acheté l'immeuble. En effet, il était aussi
possible d'amortir les dépenses ultérieures d'amélioration du logement ou même les frais
d'agrandissement.
L'amortissement initial : la base de calcul de l'amortissement était constituée du prix d'achat du logement
auquel il fallait ajouter les frais accessoires tels que les frais de notaire, les commissions intermédiaires.
Lorsqu'il s'agissait d'immeubles construits, transformés ou réhabilités, on devait tenir compte des frais
d'acquisition du terrain, mais aussi des honoraires d'architecte, du coût de la main d'ouevre...
Pour le « Robien recentré », (donc applicable pour les investissements effectués à partir du 1er septembre
2006), les taux d'amortissement étaient les suivant :
· 6% les sept premières années
· Puis 4% les deux années suivantes.
Important : A l'issue de cette période de neuf ans, le dispositif « Robien recentré » ne permettaittait pas à
l'investisseur de reconduire son engagement pour une ou deux périodes de 3 ans. Cela faisait partie des grandes
différences avec les dispositifs « Robien classique » et « Borloo Neuf ».
Le total des déductions ainsi effectuées représentait donc 50% de la valeur de l'investissement initial.
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Le point de départ des amortissements : le point de départ des amortissements était fixé au premier jour
du mois d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle était postérieure.
Ex : la construction du logement était terminée le 13 mars 2009. Le point de départ de l'amortissement
était donc le 1er mars 2009.
Pour Information : dans le cadre du dispositif Robien « Classique » (applicable qu'aux investissements effectués
avant le 31 aout 2006), les taux d'amortissements étaient 8% les 5 premières années et de 2.5% les 4 années
suivantes.
Les dépenses ultérieures : les travaux d'agrandissement, de reconstruction : si le propriétaire décide de
procéder à ce type de dépenses pour un logement placé sous le dispositif Robien, alors il pouvait
bénéficier des mêmes avantages d'amortissement que ceux exposés ci-dessus.
Cependant, la condition était la souscription d'un nouvel engagement de location de 9 ans.
Les cas de remise en cause du droit d'amortissement : Si l'une des conditions obligatoires fixées par la loi
Robien n'est pas respectée alors cela pouvait entrainer la remise en cause de l'amortissement et donc de
l'avantage fiscal. Si tel était le cas, alors le montant des amortissements déduits était réintégré dans le
revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'obligation n'a pas été respectée.
Les cas de remise en cause étaient les suivants :
· Non respect de l'engagement de location du logement (pendant 9 ans) dans les conditions prévues par la loi.
· Toute cession, qu'il s'agisse d'une vente, d'un démembrement de propriété ou même d'une donation pendant
la période d'engagement de location.
· Ou inscription du logement à l'actif d'une entreprise pendant la période de location obligatoire.
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Remarque : en cas de mariage du contribuable pendant la période d'engagement de location, il était obligatoire,
afin de pouvoir continuer à bénéficier des avantages fiscaux liés à la loi Robien, que les époux reprennent le
dispositif à leur profit.
Il en était de même en cas de divorce ou de séparation ou même de sortie d'une personne jusque là à charge et
propriétaire du logement. Dans ces cas, c'était la personne qui conservait le logement qui devait faire une
demande de reprise auprès de l'administration.
3. Le dispositif « Robien ZRR »
Les propriétaires ayant opté pour le dispositif Robien pouvaient bénéficier, sous certaines conditions, en
plus de l'amortissement normal, d'une déduction spécifique de 26% lorsque leur logement était situé dans
une Zone de Revitalisation Rurale.
Cette déduction supplémentaire était applicable aux investissements effectués depuis le 1er janvier 2004.
Mais qu'est-ce qu'une Zone de Revitalisation Rurale ? Elles étaient définies par le CGI (Code Général des
Impôts) à l'article 1465. Il s'agissait de zones présentant des difficultés accentuées de développement. Les
zones répondant à ces critères étaient fixées par arrêtés (arrêtés du 30 décembre 2005, du 6 juin 2006 et
du 23 juillet 2007).
Pour plus d'informations sur le périmètre des ZRR
4. Avantages et inconvénients du dispositif Robien
Les avantages :
Le dispositif Robien (« recentré » car le « classique » n'était applicable qu'aux investissements faits avant
le 31 Aout 2006) permettait de faire des économies conséquentes en terme de fiscalité. En effet, il
permettait d'amortir jusqu'à 50% de l'investissement sur 9 années.
De plus il existait un plafond du montant du déficit foncier imputable sur la base imposable du
contribuable qui était de 10 700 €. Le surplus pouvait être reportable sur les dix années suivantes.
Il n'existait aucune condition de revenu associée au locataire. En effet, le propriétaire sous le dispositif loi
Robien pouvait choisir librement son locataire. Ce dernier n'avait pas à justifier d'un montant de revenu
inférieur à un certain montant.
Les points qui devaient attirer votre attention :
Tout d'abord, le dispositif Robien était limitée à 9 années, il n'est pas possible, contrairement au Borloo de
poursuivre l'engagement au-delà de la période de 9 ans.
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Un autre point devait attirer votre attention : les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ne
permettaient pas de bénéficier du régime fiscal dit « micro-foncier ».
Enfin, l'évaluation totale du nombre de m² habitable était limitée. En effet, une fois cette évaluation
effectuée, il fallait appliquer les prix au m² pratiqués dans la zone de l'immeuble.
L'évaluation : il s'agissait donc de la totalité de la surface habitable, augmentée des parkings, balcons,
terrasses, caves mais cela dans la limite de 8m².
Ex : un appartement de 40 m² habitable ayant une terrasse de 15 m².
Le nombre de m² retenu pour le calcul du loyer était alors de 40 + 8 = 48 m².
En effet, même si la terrasse était de 15m² on ne pourra retenir pour le calcul du loyer que 8m².
Il y avait donc un plafonnement à 8 m² supplémentaire concernant les dépendances.
Remarque : les avantages fiscaux obtenus par le biais du dispositif Loi Robien devaient être comptabilisés pour
apprécier le plafond global annuel des « niches fiscales ». Ce plafond était fixé pour chaque année à 25 000 € +
10% du revenu net imposable.
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