Le dispositif Scellier

Transcription

Fiche Pratique - Édition MyAvocat 2016
LE DISPOSITIF SCELLIER
La défiscalisation immobilière: la loi Scellier du 30 décembre 2008
Introduction
Depuis déjà un certain nombre d'années, les gouvernements successifs ont mis en place des dispositifs de
défiscalisation immobilière, dans l'idée de contrebalancer la crise du logement, et cela en accordant des
avantages fiscaux aux investisseurs, propriétaires. Cependant, il devient complexe de choisir entre tel ou
tel dispositif. La dernière en date est la loi Scellier du 30 décembre 2008. La loi Scellier est-elle adaptée à
votre projet ? Quelles sont les conditions nécessaires afin de bénéficier de ce dispositif ? Doit-on louer le
bien pendant une certaine durée ? Quels sont les avantages fiscaux de la loi Scellier ?
Cette fiche établit une synthèse sur le dispositif Scellier dont vous pouvez bénéficier dans le cadre d'un
investissement immobilier. Elle vous permettra d'en comprendre les avantages et les inconvénients afin de
faire un choix éclairé concernant votre investissement.
Pour de plus amples informations concernant la défiscalisation immobilière, nous vous invitons à
télécharger gratuitement, le dossier complet regroupant les lois Robien, Borloo et Scellier sur notre site .
1. Introduction sur la loi Scellier
La loi Scellier a été créée dans l'idée de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui ont
cessé de s'appliquer à la fin de l'année 2009. Elle a été mise en place par la loi de finance 2009 et a été
modifiée par la loi de finances 2010.
Le dispositif de la loi Scellier est applicable aux opérations effectuées à partir du 1er janvier 2009.
En effet, l'investisseur qui souhaitait acheter un bien le 25 mars 2009 avait le choix entre 3 régimes
différents de défiscalisation :
· Le Robien Recentré
· Le Borloo Neuf aussi appelé Populaire
· Et le dispositif Scellier.
Désormais, seul le Dispositif Scellier s'applique. L'investisseur n'a donc plus à opter pour l'un de ces
régimes.
Le mécanisme posé par la loi Scellier est bien différent des deux précédents. En effet, au lieu d'imputer un
déficit foncier sur la base imposable du contribuable (dispositifs Robien et Borloo), le dispositif Scellier
propose quant à lui comme avantage fiscal, une réduction d'impôt.
Le point positif de ce changement de mode de défiscalisation est que le contribuable, indépendamment de
sa tranche d'imposition, pourra bénéficier de l'avantage fiscal.
Les conditions afin de bénéficier de ce régime sont les mêmes que celles posées pour les deux régimes
Robien et Borloo.
Attention : La loi de finances rectificative pour 2009 du 30 décembre 2009, ainsi que la loi de finances
Avertissement : les dossiers, fiches et contenus diffusés sur MyAvocat ne sont proposés qu'à titre informatif. Il appartient à chaque utilisateur du site de vérifier et de
valider les informations diffusées sur le site, en relation avec l'évolution des textes législatifs et réglementaires, et selon sa situation spécifique. MyAvocat ne saurait
être tenu pour responsable des conséquences juridiques et/ou fiscales que pourrait entrainer l'utilisation des contenus chargés, diffusés ou publiés sur le site, et
encourage les utilisateurs du site à obtenir tous renseignements nécessaires auprès d'un avocat.
Page 1 / 7
pour 2011 apportent quelques changements au dispositif Scellier. Vous en trouverez le détail tout au long
de cette fiche.
Rappel : pour obtenir des informations complètes concernant tous les mécanismes de défiscalisation
immobilière, nous vous invitons à télécharger gratuitement le dossier : « la défiscalisation immobilière : les
lois Robien, Borloo et Scellier » sur notre site .
2. Les avantages fiscaux octroyés par le dispositif Scellier
La loi Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, ce qui est particulièrement intéressant pour
les particuliers.
Le montant de la réduction d'impôt : La loi de finances de 2010 a réduit de taux de crédit d'impôt sur le
revenu accordé aux contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un
logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, afin de le louer nu à usage d'habitation principale pendant
une durée minimale de neuf ans.
Ainsi le taux de la réduction d'impôt est ramené à :
25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 15 % pour les logements acquis ou
construits en 2011 10 % pour les logements acquis ou construits en 2012
En revanche, pour les logements répondant à une norme plus exigeante que la norme BBC (Bâtiment Basse
Consommation), le taux de la réduction d'impôt est majoré de 10 points pour les logements acquis ou
construits en 2011 et 2012.
Ces pourcentages seront appliqués sur le prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000
euros.
ATTENTION: La loi de finances pour 2012 a modifié des taux de réduction d'impôt de la loi Scellier : alors
qu'ils étaient de 25% en 2009 et 2010, puis 13% en 2011, le taux de réduction est désormais de 8% en
2012 pour la loi Scellier classique et de 16% pour la loi Scellier BBC.
Réduction d'impôt reportable : La loi Scellier 2012 prévoit également que si la réduction d'impôt
imputable au titre de l'année d'imposition excède l'impôt du au titre de cette même année, il est possible
de différer sur les années suivantes le surplus de réduction d'impôt.
La réduction d'impôt sera imputable chaque année pendant 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire que la
réduction sera chaque année de la même somme.
Donc pour les investissements effectués en 2009 ou 2010, le taux est de 25% pour les 9 ans, donc : 25% /
9 = 2.77% du prix de revient du bien immobilier ; pour les investissements effectués en 2011 le taux de la
réduction d'impôt chaque année est de 1.66% du montant investi.
Page 2 / 7
Remarque : comme le dispositif Loi Borloo, à l'issue de la période initiale de 9 ans, le propriétaire peut
choisir de renouveler son engagement pour une période de 2 fois 3 ans. Cela portera donc la durée de
l'engagement à un maximum de 15 ans. Ainsi, la réduction s'élèvera pour les années 2009 et 2010 à un
maximum de 37% du montant investit, pour l'année 2011 à un maximum de 22% et pour 2012 à un
maximum de 14%.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû
par le contribuable au titre de la même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au
titre des années suivantes, jusqu'à la 6e inclusivement. Cette faculté de report est subordonnée au
maintien de la location du logement au cours des années concernées (L. n° 2009-1673 du 30 décembre
2009, art. 82). Cette mesure prendra donc effet, au plus tôt, à compter du 1er janvier 2018, ce qui ne lui
confère aucun caractère de rétroactivité. En effet, elle ne peut s'appliquer qu'à l'expiration de la période
d'engagement de location minimale de 9 ans, dès lors que, pendant cette période de 9 ans, le logement
doit nécessairement être donné en location pour ouvrir droit à l'avantage fiscal.
La loi Scellier permet donc :
Une réduction d'impôt entre 25% et 10% sur 9 ans étalée de manière linéaire Lorsque la réduction d'impôt
est plus importante que l'impôt à payer, alors la différence pourra être reportée sur les 6 années suivantes.
Il n'y a aucun plafond de ressource, le propriétaire peut louer son bien à la personne de son choix (sauf
membre du foyer fiscal). Cependant, il existe un plafond de loyer variable en fonction de la zone
d'implantation de l'immeuble. (* ci-dessous précisé) Il convient de noter que la Zone C ne peut pas faire
partie du dispositif de la loi Scellier. En effet, seules les zones A, B1 et B2 y sont éligibles. De plus les
immeubles dont le droit de propriété est démembré ne sont pas éligibles au dispositif de la loi Scellier.
Mais aussi, la loi Scellier est compatible avec la loi Borloo et la déduction forfaitaire de 30%. Cependant,
elle est totalement incompatible avec le dispositif Robien, le cumul des deux types d'avantages est
impossible.
*Le décret du 20 décembre 2010 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables,
vient de rétablir des plafonds de loyer pour le dispositif Scellier. Ces nouveaux plafonds de loyers
s'appliquent aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l'acte authentique devant
le notaire) mais aussi aux logements dont la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er
janvier 2011.
Pour l'application de la déduction Scellier les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, sont fixés
comme tels:
Dispositif Scellier intermédiaire : logements autres que ceux visés ci-dessous, pour les baux conclus en
2010 :
21,72 euros / m2 en zone A 15,10 euros / m2 en zone B 1 12,35 euros / m2 en zone B 2
Dispositif Scellier secteur libre : logements acquis ou construits à compter du 1er janvier 2011 ou des
logements acquis par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en tout ou partie au moyen de
souscriptions réalisées à compter de cette même date, pour les baux conclus en 2011 :
Page 3 / 7
21,70 euros / m² en zone A bis * 16,10 euros / m² dans le reste de la zone A 13 euros / m² en zone B 1
10,60 euros / m² en zone B 2 6,10 euros / m² en zone C.
Dispositif Scellier secteur intermédiaire: plafonds des loyers pour 2011:
17,36 euros / m² en zone A bis * 12,88 euros / m² dans le reste de la zone A 10,40 euros / m² en zone B 1
8,48 euros / m² en zone B 2 4,88 euros / m² en zone C
* Les communes classées dans la zone A bis sont les suivantes:
75 - Paris ;
78 - Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-enLaye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay ;
92 - Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-laReine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses,
Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette,
Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, SaintCloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray ;
93 - Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, SaintDenis, Saint-Ouen ;
94 - Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivrysur-Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne,
Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.
Modifications apportées par la loi de finances rectificative pour 2009 du 30 décembre 2009 :
La réduction d'impôt pour investissement locatif Scellier peut être obtenue lorsque l'immeuble est acquis
par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier
(SCPI), à condition que la société procède à la location de ce logement..
L'article 199 septvicies modifié du CGI prévoit alors que le contribuable pourra bénéficier de la réduction
d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement
concerné. Il doit s'engager à conserver ses parts jusqu'au terme de l'engagement de location.
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à
raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du
logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même
année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son
montant total au titre de chacune de ces années.
Page 4 / 7
Pour ce qui est du Scellier dit « intermédiaire » le bénéfice d'une déduction spécifique de 30 % sur les
revenus fonciers et d'un complément de réduction d'impôt après la période de 9 ans (5 % par période
triennale pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011) est octroyé si le contribuable
accepte de continuer à louer le bien en respectant des plafonds de loyers plus restrictifs et sous certaines
conditions de revenus du locataire.
Les justificatifs à fournir :
Un rescrit du 5 janvier 2010 précise que, s'il s'agit d'un logement que le contribuable fait construire, il doit
déposer la demande de permis de construire du logement concerné, entre le 1er janvier 2009 et le 31
décembre 2012. Du respect de cette condition dépend l'avantage fiscal.
Afin que l'administration puisse s'assurer que la demande de permis de construire ait bien été déposée
entre ces deux dates, les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration, la copie du dépôt
de la demande de permis de construire, accompagnée des pièces attestant de leur réception par
l'administration.
En outre, l'article 2 quindecies A de l'annexe III au Code général des impôts, modifié par le décret du 8
juillet 2009, prévoit que les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration des revenus de l'année
d'achèvement de l'immeuble une copie de la déclaration d'ouverture de chantier et de la déclaration
d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie.
Récapitulatif des documents à fournir, sous peine de perdre le bénéfice du dispositif Scellier:
- une copie de la déclaration d'ouverture de chantier
- une copie de la déclaration attestant de l'achèvement et la de conformité des travaux
- une copie du dépôt de la demande de permis de construire
En outre, pour bénéficier de la réduction d'impôt liée à l'investissement immobilier dit "Scellier", prévue à
l' du Code général des impôts, le contribuable doit justifier que le logement est conforme à la
réglementation thermique en vigueur. A cet effet, il doit être en mesure de fournir à l'administration, sur sa
demande, les documents permettant de justifier que le logement concerné respecte cette condition. Le
décret n°2012-411 du 23 mars 2012 indique que ces documents se présentent sous la forme :
- d'une étude thermique,
- d'une attestation de respect de la réglementation thermique,
- ou d'un certificat d'obtention d'un label "haute performance énergétique".
constructions nouvelles, l'obtention du label "bâtiment basse consommation, BBC 2005" prévu par l'arrêté du
3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique" est
exigé.
soit l'obtention du label "haute performance énergétique, HPE rénovation" ou du label "bâtiment basse
Page 5 / 7
consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009" prévus par l'arrêté du 29 septembre 2009 relatif
au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique rénovation", soit le
respect d'au moins 2 exigences sur 4 éléments, précisés par l'arrêté du 5 mars 2012 (relatif à la réduction
d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement immobilier locatif prévue à l'article 199 septvicies du
code général des impôts, pris en application de l'article 46 AZA octies de l'annexe III à ce code).
A noter:
Les contribuables qui acquièrent un local affecté à un autre usage que l'habitation (local commercial,
bureau) pour le transformer en logement sont éligibles, sous certaines conditions, à la réduction d'impôt
Scellier. La date d'acquisition prise en considération est alors celle de la signature de l'acte authentique
d'achat.
Cependant, une réponse ministérielle (Rép. min. n° 101770, JO du 17 mai 2011) vient de rappeler que cet
avantage fiscal est réservé aux seules acquisitions effectuées à titre onéreux et n'est donc pas ouvert aux
biens reçus par donation.
Dès lors, si un contribuable a reçu par donation-partage des locaux affectés à un usage autre que
l'habitation, et réalisé des travaux afin de les transformer en logements, il ne peut bénéficier des
avantages du dispositif Scellier.
3. Les personnes concernées par le dispositif de la loi Scellier
Le dispositif de la loi Scellier trouve à s'appliquer de manière plus large que les précédents. En effet, là où
les dispositifs Robien et Borloo n'étaient favorables et prouvaient réellement leur efficacité de
défiscalisation qu'au-delà d'un certain montant d'imposition du contribuable, le dispositif de la loi Scellier
est quant à lui favorable et intéressant pour à peu près l'ensemble des contribuables.
Tous les contribuables français sont concernés, même si leur revenu imposable n'est pas très élevé.
La contrainte du propriétaire est ici la même que pour les autres dispositifs : le bailleur doit s'engager à
louer son bien pendant une durée minimum de 9 années.
Ce dispositif est donc vraiment nouveau car il est susceptible de s'appliquer dans la majorité des foyers
français. Il permet aux personnes disposant de petits revenus de bénéficier d'un avantage fiscal non
négligeable.
La loi Scellier s'adresse donc à tous les contribuables souhaitant défiscaliser tout ou partie de leur impôt. Ce qui
n'était pas possible avec les autres dispositifs qui exigeaient comme condition pour le contribuable de payer au
moins 2500 € d'impôt afin que la défiscalisation soit efficace.
Page 6 / 7
Nos Conseils : La vigilance est ici aussi de mise concernant, la localisation du bien, la situation du marché
locatif dans la région ainsi que quant à vos revenus.
- Est-ce que ce dispositif est pour vous ? Le dispositif Loi Scellier s'adresse à la grande majorité des
contribuables se trouvant dans une tranche d'imposition déjà élevée. De plus, il conviendra d'être
particulièrement vigilant sur l'emplacement du logement. En effet, il est nécessaire que ce logement se
trouve dans une zone où la demande de location est assez conséquente, car le montant des loyers va vous
permettre de rembourser le prêt. Dans le cas où le logement ne serait pas loué, cela engendrerait un vrai
manque à gagner qui vous mettrait dans une position financière délicate. Il s'agit d'un investissement, dont
l'obligation principale est la location.
Pour terminer, la vigilance sera aussi de mise concernant le montant même de cet investissement. En effet,
il ne faudra pas surestimer vos capacités financières afin de ne pas vous trouver dans une position délicate.
Une étude approfondie de vos revenus ainsi que de votre projet sont nécessaires afin de ne pas faire le
mauvais choix.
- Quel choix effectuer entre un investissement loi Robien et un investissement loi Scellier ? (Cette question
n'est plus d'actualité dans la mesure où le dispositif Robien n'est plus en vigueur mais nous laissons ces
informations à titre indicatif, pour information)
Ce qui semble clair c'est que les deux dispositifs n'ont finalement pas tout à fait la même cible. Si votre
tranche d'imposition est élevée et que le montant de votre impôt est conséquent alors nos conseils iront
plutôt vers l'option Robien.
Cependant, si vos revenus ne sont pas vraiment élevés et que votre tranche d'imposition est basse alors la
seule solution pour vous afin de bénéficier d'une défiscalisation est d'opter pour le dispositif de la loi
Scellier.
Cependant, si le montant de votre impôt est de 1 500€ par an, l'investissement optimal pour vous serait de
54 000 € afin que vous n'ayez, grâce à la réduction d'impôt, plus aucun impôt à payer.
Mais le marché immobilier est tel aujourd'hui qu'un bien de 54 000 Euro n'est pas courant sauf dans des
zones où la demande de location n'est pas forte.
Il convient donc d'être prudent sur les investissements effectués, car ils doivent nécessairement avoir fait
l'objet d'études approfondies afin d'estimer à la fois les possibilités de location du logement sur les 9 ans,
votre capacité d'investissement, mais aussi de comparer l'avantage fiscal aux risques encourues.
Page 7 / 7
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

Le dispositif Scellier

Transcription

Documents pareils

Réduction d`impôt avec le régime scellier.

11. 2000-2010, une décennie de développement des stations ZRR

Loi Scellier - Diane Patrimoine

Changement de donne

Téléchargez le tableau

zones géographiques

Etude sur les dispositifs du Scellier au Duflot

Télécharger - C2s patrimoine

Tenté par une fiscalité douce ? Gare aux arnaques

Lettre Esquisse n°5 (pdf

DG Mag Arnaud Le Niniven, Directeur Commercial, Izimmo

liste complète des zones géographiques

BRICORAMA Société anonyme au capital de 31 106 715,00 euros

La crise du financement des universités françaises: Impôt sur

Examen du budget fédéral 2010

faq n° 10 - les dispositifs fiscaux pour les

LOCAL COMMERCIAL A LOUER

Les mécansimes de la loi Robien

ZONE A - Loi Pinel