Immobilier: Des gérances haussent le ton face aux sous

17.09.15 14:56
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Des gérances haussent le ton face aux souslocations Airbnb
Immobilier Des utilisateurs de la plate-forme ont été menacés de résiliation
de bail pour avoir sous-loué leur appartement sans autorisation.
Julie sous-louait via Airbnb cette pièce de son appartement sans l’accord de sa
gérance.
Par Gabriel
Sassoon
15.09.2015
En chiffres
1900 C’est le nombre de
Image: Vanessa Cardoso
C’est la nappe rouge à pois blancs du balcon qui aura
permis de confondre Julie*. Pour payer une partie de son
loyer, cette Lausannoise sous-louait depuis quelques mois
une chambre de son appartement par l’intermédiaire de la
plate-forme de location entre particuliers Airbnb. Elle
n’avait pas demandé l’autorisation de sa gérance. En mars,
cette dernière a découvert l’annonce et a menacé de résilier
son bail. «Ils sont passés dans la rue et ont reconnu la
nappe de la table du balcon, qui était en photo.» Julie s’est
immédiatement retirée du site et s’est engagée à ne plus
recommencer. Son bailleur n’a pas mis fin à son contrat.
Pas moins de 1900 biens immobiliers sont enregistrés sur
son site dans la région lausannoise, affirme Airbnb.
Beaucoup d’utilisateurs ne le savent peut-être pas, mais en
mettant à disposition d’un tiers leur logement ou une
partie de celui-ci par cet intermédiaire, même pour un
week-end, ils concluent de facto une sous-location. Selon le
Code des obligations, ils sont donc obligés de demander
l’accord préalable du propriétaire. Si cela n’a pas été fait,
celui-ci est en droit de demander de cesser l’activité, et de
résilier le bail en cas de refus. «Ne pas demander
l’autorisation à sa gérance est une violation des obligations
contractuelles qui peut mener à la résiliation du contrat de
bail», précise Vanessa Grand-Pierre, juriste à la Chambre
vaudoise immobilière (CVI).
«Tout le monde le fait»
Paul* s’est fait pincer cet été après avoir sous-loué une
chambre de son logement lausannois sans l’aval de sa
gérance. «Tout le monde le fait. Je ne me suis pas posé la
question.» François* non plus, lui dont le bail a aussi failli
être résilié par une autre régie en début d’année à
chambres, appartements,
maisons inscrits sur Airbnb
dans la région lausannoise,
selon Airbnb. Ces logements
sont mis à disposition par des
locataires et des propriétaires.
13'000 C’est le nombre de bien
immobiliers inscrits sur Airbnb
dans toute la Suisse. La plupart
se trouvent à Genève, à Zurich,
à Bâle, à Lausanne et à Berne.
96% C’est la hausse du nombre
d’annonces entre juillet 2014
et juillet 2015. Le nombre de
personnes s’offrant un
logement via Airbnb en Suisse
a augmenté de 130% sur un an.
Des loyers souvent
abusifs
Un propriétaire peut s’opposer
à une sous-location si le loyer
perçu par son locataire est
«abusif». Quand atteint-on
cette limite?
Prenons le cas de Paul*, cité cicontre. Le Lausannois souslouait une de ses deux
chambres via Airbnb pour
environ 70 francs la nuit. Cela
lui permettait de payer la
moitié de son loyer, d’environ
1700 fr., après douze jours. Au
tarif normal, qu’il aurait
demandé à un colocataire par
exemple, la moitié du loyer
n’aurait été atteinte qu’au bout
de trente jours.
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Lausanne. Les agences contactées confirment: très peu de
demandes d’autorisation leur parviennent. Certaines,
comme Naef Lausanne ou Golay Immobilier, n’en ont
jamais reçu, alors même que le succès de la plate-forme va
croissant.
Les hôteliers haussaient déjà le ton face à cette plate-forme
qu’ils considèrent comme une sorte de concurrence
déloyale, beaucoup d’utilisateurs ne s’acquittant pas de la
taxe de séjour.
Au tour des gérances de partir à la traque des souslocations illicites. «Nous faisons des visites ponctuelles sur
la plate-forme pour voir si nous reconnaissons des
logements que nous gérons, expose Olivier Moser, chief
operating officer chez de Rham Immobilier. A ce jour nous
avons trouvé trois cas, mais ils risquent d’être plus
nombreux à l’avenir. Il nous est déjà arrivé de résilier le
bail pour cette raison.» Dans le cadre plus large d’une
«chasse aux sous-locations» lancée il y a un an, les
employés de Bilfinger doivent aussi surveiller le site. «Mais
c’est difficilement contrôlable et ça prend beaucoup de
temps», relate Olivier Juillard, directeur pour la Suisse
romande.
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Selon Renaud Jaccard,
directeur de l’ASLOCAIntersections, un tel montant
est donc abusif. Cela ne change
rien que le locataire ne touche
pas effectivement plus que le
loyer mensuel, parce qu’il ne
sous-loue qu’un week-end.
«Dans une sous-location
normale, un locataire peut
demander une majoration de
10% à 15% du loyer qu’il paie
pour l’utilisation du mobilier,
entre autres. Mais, et c’est le
problème avec Airbnb, les
montants demandés vont
souvent au-delà.» Dans ce cas,
le bailleur est donc dans son
droit de refuser la sous-location
à un locataire qui en ferait
la demande.
C’est pour sensibiliser ses membres au «phénomène»
Airbnb que la CVI a publié l’hiver dernier un papier
consacré à la plate-forme. «On en parle beaucoup. Des
propriétaires nous contactent pour nous demander que
faire lorsqu’ils sont confrontés à un locataire qui utilise le
site», relate Vanessa Grand-Pierre. Selon son analyse, un
bailleur doit en règle générale accepter une demande de
sous-location si les conditions, qui doivent être
communiquées, sont suffisamment déterminées. Le loyer
perçu, quant à lui, ne doit pas être abusif. «Dans le cas
d’Airbnb, deux spécificités font qu’il pourra presque
toujours refuser. Une sous-location doit être conclue pour
une durée déterminée. Tel n’est pas le cas d’une personne
qui sous-loue régulièrement sur le site. Enfin, les
personnes qui sous-louent via Airbnb le font dans le but de
se procurer un revenu, ce qui est interdit et constitue un
motif de résiliation de bail.»
Prudence conseillée
L’ASLOCA conseille aux utilisateurs d’Airbnb d’être
prudents. «Ils prennent un risque en sous-louant sans
autorisation, affirme Renaud Jaccard, directeur de
l’ASLOCA-Intersections. Le droit suisse se prête peu à cette
activité. Et le droit vaudois est encore plus restrictif car il
prévoit que, si l’accord n’a pas été obtenu, le locataire
s’expose à une résiliation. Dans d’autres cantons, il est
possible de justifier la sous-location par la suite.» Renaud
Jaccard évoque aussi la possibilité pour le bailleur de
réclamer une partie des gains réalisés via Airbnb.
Surnommée la «reine d’Airbnb», la Vaudoise Jasmina
Salihovic, fondatrice de la société Chambres d’amis, loue
plus d’une centaine de biens immobiliers pour le compte
de propriétaires et de locataires domiciliés un peu partout
en Suisse. Cinq personnes qu’elle représentait et qui souslouaient sans autorisation se sont fait attraper. «J’invite
mes clients à être transparents avec leur régie. Faites une
lettre où vous expliquez que vous allez faire ça
sporadiquement et les raisons qui vous motivent. Si le
loyer perçu n’est pas excessif, il ne devrait pas y avoir de
problème.»
Chez de Rham, Olivier Moser dit qu’une telle démarche
serait bien accueillie. «Sur le principe, nous sommes
opposés à la pratique. Mais si un locataire est transparent,
on examinera sa demande avec plus de bienveillance. Mais
on s’y opposera s’il s’avère, au vu du loyer, de la durée ou
de la fréquence, qu’il veut réaliser un profit.»
* Prénoms d’emprunt (24 heures)
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