newsletter rentrée septembre 2015

INFOS & ACTUALITES de la rentrée Septembre 2015
Conseil Patrimonial, fiscal et social
Investissements Immobiliers et Transactions
Placements Financiers
Financements et Assurances de Prêts
Prévoyance, Santé, Retraite
Assurances Auto-Moto-Habitation
www.gestion-patrimoine-annecy.com
[email protected]
Tél 06 81 50 97 69
Fax 04 50 22 66 86
NBCONSEIL
Cachez votre joie : vous rentrez de vacances et vous venez de recevoir votre avis d’imposition....
La date est fixée au 15 septembre 2015, mais un délai de 5 jours est donné pour le paiement en ligne sur votre espace particulier
accessible sur www.impots.gouv.fr (soit le 20 septembre 2015). Mais en réalité vous ne serez prélevé sur votre compte bancaire que
le 25 septembre. Si toutefois vous rencontrez des difficultés financières, contactez le Centre des Impôts pour demander un délai ou
un échelonnement, ce sera toujours mieux que de ne rien faire.
1- RECEPTION DE VOTRE AVIS D’IMPOT : les points d’attention
Vérifiez consciencieusement votre avis d’imposition : Si vous constatez une erreur, ou un oubli, envoyez une réclamation à votre
Centre des Impôts dont les coordonnées figurent sur votre avis. En principe, votre réclamation ne vous dispense pas du paiement de
l’impôt. Toutefois vous pouvez demander un sursis à paiement. Dans ce cas, si votre contestation porte sur une somme inférieure à
4 500 €, votre demande de différé de paiement sera automatiquement acceptée. Dans le cas contraire, la trésorerie peut exiger une
garantie (caution bancaire, etc). L’administration fiscale vous adressera une réponse par courrier et si votre réclamation est fondée
vous serez remboursé des sommes payées en trop, auxquelles s’ajouteront des intérêts moratoires. Dans le cas contraire, si vous avez
tort, vous devrez payer une pénalité de 10% et des indemnités de retard sur les sommes payées en retard, et cela même si le sursis à
paiement vous avait été accordé.
Otez vos doutes sur le contenu de votre avis : détail des différentes lignes, vérification des calculs de l’impôt (et de la CSG le cas
échéant) contrôle des déductions et réductions… : nous vous aidons et vous apportons les réponses à vos questions.
Et si vous souhaitez envisager des solutions pour diminuer votre impôt, contactez-nous dès la rentrée !
2- IMMOBILIER : nos opportunités
2-a) Si vous cherchez un appartement ou une maison sur Annecy et les environs :
Pensez à consulter nos annonces de biens que nos clients nous ont confiés à la vente sur notre site :
http://www.gestion-patrimoine-annecy.com/immobilier-9997-transaction-immobiliere.php. Par exemple :
-
Grand studio 50 m2 dans la vieille ville d’Annecy avec vue château : 222 000 €
T2 à Pringy : 163 000 €
T2 à Menthon-Saint-Bernard : 179 000 €
T3 traversant à Meythet : 204 000 €
T4 tout refait à Annecy : 190 000 €
Garden-Home à la Balme de Sillingy : 260 000 €
Plateau de 78 m2 à aménager dans ancienne ferme toute refaite à Contamine-Sarzin : 198 000 €
Maison à Epagny : 560 000 €
2-b) Si vous cherchez un terrain à construire :
Nous vous proposons des parcelles : 900 m2 à Villaz, 900 m2 à Saint-Martin-Bellevue, mais aussi à Marlioz, et à venir
prochainement plusieurs parcelles entre 500 et 1000 m2 à Saint-Martin-Bellevue : faites-nous part de votre intérêt.
3-c) Si vous préférez acheter un bien neuf :
Profitez de nos partenariats et de notre Centrale Adomos qui centralise les promoteurs (Bouygues, Cogedim, Nexity, Vinci…)
Nous facilitons vos recherches et vous simplifions la vie en vous évitant coups de fils et déplacements : nous vous adressons les
programmes avec les plans, les prix et toutes les infos que vous souhaitez !
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3- LE LIVRET A à 0.75% : les solutions à exploiter et à optimiser
Un placement de 10 000 € sur votre livret A au taux de 1% rapportait 100 € en 1 an. Désormais, le rendement annuel tombe à 75 €
seulement… Même si ce placement présente l’avantage d’être non imposable, ce taux de 0.75% est loin d’être satisfaisant !
3-a) Si vous exigez la garantie de votre capital : le fonds euros :
Le fonds euros a procuré en moyenne 2.48 % net en 2014 : vous obtenez donc, toujours disponible et sans risques, un rendement
net de 2.10 % après prélèvements sociaux : L’exemple des 10 000 € donnera ainsi 210 € au lieu de 75 € précité : C’est mieux !
Note importante concernant la performance des fonds euros : pourquoi elle diffère selon les contrats :
Une étude de Facts&Figures montre que les rendements moyens varient en fonction des paramètres suivants :
Rendement moyen du fonds € en 2014
Moyenne tous segments de clientèle
Clientèle standard (patrimoine < 440 k€)
Clients patrimoniaux / gestion privée
Moyenne
2.48 %
2.31%
2.67% / 2.72%
CGPI
2.80%
2.80%
2.84%
Banques
2.30%
2.15%
2.38%
Mutuelles
2.52%
2.52%
2.95%
Le saviez-vous ? Les Conseillers en Gestion de Patrimoine se structurent de plus en plus en formant des groupements nationaux
(NBCONSEIL est adhérent de INFINITIS – www.infinitis.fr), ce qui permet, dans un contexte économique et législatif
particulièrement changeant, de peser et intervenir activement auprès des différents partenaires pour obtenir les services et les
conditions optimales sur nos contrats. Ceux que nos clients choisissent le plus souvent sont :
1.
2.
3.
4.
5.
GENERALI : Phi et Himalia
SPIRICA : Alpha Solis
ORADEA : Multisupport excellence
ODDO : gamme Fipavie
UAF Patrimoine : Octavie
Parce que chaque produit a ses spécificités et des possibilités différentes, nous pouvons ainsi répondre à tous les besoins.
3-b) Si vous souhaitez donner du tonus à votre épargne :
C’est le moment de faire les arbitrages qu’il faut car en réalité sur les 5 dernières années nous constatons que certains fonds ont
gagné plus de 8%, et ce, sans prise de risque démesuré. Les SCPI n’en sont qu’un exemple. Les fonds patrimoniaux flexibles que
nous conseillons visent un rendement autour de 5% annuel avec un risque modéré (2 à 3 sur une échelle de 6). Nous pouvons
également proposer des fonds à capital garanti à une certaine date.
3-c) Les options +++ porteurs de valeur :
Afin d’encadrer davantage la maîtrise du risque, nous vous proposons différentes options de gestion :
- La garantie plancher : pour assurer une valeur à minima en cas de décès
- La sécurisation des plus-values : permet de transférer automatiquement les plus-values vers le fonds euros sécurisé
- La dynamisation des plus-values : c’est l’inverse, les gains du fonds euros sont transférés sur des U.C plus dynamiques
- La diversification progressive du capital : comme il est impossible d’investir sur les marchés financiers au moment
parfait, cette option permet de répartir l’investissement sur une période définie en général entre 6 à 36 mois de manière
à lisser le prix de revient et éviter d’investir massivement dans une période d’excès.
- Le stop-loss : c’est un mécanisme pour encadrer le niveau de risque maximum que vous êtes prêt à consentir. Il
consiste à comparer régulièrement la valeur de marché de l’unité de compte, soit :
o à la valeur à l’époque du versement (stop loss absolu) correspond au niveau de perte maximum à partir du
montant investi initialement
o à la plus haute valeur liquidative (stop loss relatif) qui permet de connaitre à tout moment la valeur minimale
de l’investissement, ce qui présente un intérêt supérieur au stop-loss absolu.
En conclusion, entre un fonds euros dont on sait que les rendements sont condamnés à baisser, et un investissement en unités
de comptes au risque encadré et maitrisé, vous possédez tous les atouts pour une performance honorable de votre épargne.
En tant que Conseil en Gestion de Patrimoine Certifié (CGPC) nous intervenons de manière indépendante pour vous conseiller,
mettre en place et suivre une stratégie financière gagnante dans le temps, et non de vendre des placements déterminés à l’avance.
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4- ASSURANCES : Revoyez vos contrats auto et habitation
L’assurance Auto/Moto et Habitation sont les 2 seules assurances obligatoires. Les contrats renferment de nombreux détails à savoir
pour prendre ce qu'il y a de plus adapté pour vous… Et si nous pouvons vous faire économiser un peu d'argent, tant mieux !
4-a) Points d’attentions concernant l’auto :
-
-
-
Les franchises : Moins elles sont élevées, plus le prix monte : il faut faire le calcul ! Et attention à la franchise
appliquée pour le prêt de volant, surtout pour les jeunes conducteurs !
Le niveau : Tiers (minimum) Tiers amélioré (avec bris de glace…) et Tous risques
Le choix dépend de l’âge du véhicule, mais aussi selon certains cas (sinistres fréquents, jeunes…) où la formule
complète sera (trop) chère payée
Les options :
o Assistance (dès 0 km ou 50km, accident et/ou panne…..) avec ou sans véhicule de remplacement
o La garantie du conducteur (qui n’est pas toujours incluse alors que c’est pourtant important !)
o Contenu et accessoires, remorques….
o Valeur à neuf ou valeur majorée : peut-être intéressant pour les véhicules récents, A défaut c’est l’Argus qui
s’applique (parfois moins si l'assureur prévoit une décote !)
o Clauses particulières : assurance au kilomètre, déplacements professionnels…..
Le paiement : annuel, trimestriel, mensuel… Plus on fractionne plus le coût augmente
Quelques exemples… nos clients se reconnaitront ! :
Véhicule
Garanties
Tarification
Annuelle
10
Tous Risques
862,84 €
2011
11
Tous Risques
774,41 €
Twingo II
2009
4
Tous Risques
340,53 €
Conducteur(s)
Bonus/Malus
Marque
Modèle
Année
P. Fiscale
M. V
50 %
BMW
Série 3 VI
2014
M. et Mme W
50 %
Nissan
Juke
Mme X
50 %
Renault
M. et Mme Y
50 %
Porsche
Cayenne
2010
15
Tous Risques
881,80 €
Mlle Z
1 (jeune)
Volkswagen
Polo
2006
4
Tiers
1'212 €
Mlle R
1 (jeune)
Audi
A3
2014
5
Tiers +
1'560 €
M. S
50 %
Suzuki
GSX-R
1990
1100
Tiers
213 €
M. T
50 %
Piaggio
MP3 Sport LT
2014
500
Tous Risques
499,92 €
Demandez-nous un devis pour comparer ! Pour cela c’est facile, il vous suffit de nous transmettre :
-
copie de votre carte grise
Vos dates de naissance et permis
votre coefficient malus/bonus et les antécédents sur les 36 derniers mois (ou demander un relevé à votre assureur)
Le dernier avis d’échéance où figurent les conditions actuelles (pour comparer le comparable)
4-b) Pensez aussi à vérifier votre assurance habitation :
Au-delà de l’aspect coût, vos besoins évoluent :
-
Le montant du contenu garanti est-il juste, ou trop, ou pas assez élevé ? Naturellement plus la valeur de vos
possessions sera élevée, plus votre prime d’assurance sera, elle aussi, élevée. Il faut donc trouver le juste compromis.
Si vous avez acheté récemment du mobilier, électroménager, hifi ou informatique, il est intéressant de savoir si l’option
« valeur à neuf » vaudrait le coup ?
Avez-vous des objets de valeur, une cave à vins…. ?
Le nombre de personnes vivant dans le foyer est-il à jour ? (notamment pour couvrir les enfants)
Là encore, n’hésitez pas à nous transmettre votre avis d’échéance reprenant les principales caractéristiques, nous vous établirons en
retour votre devis.
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5- FISCALITE IMMOBILIERE : PINEL en pratique et en exemples chiffrés concrets
Tout contribuable domicilié en France peut bénéficier du dispositif Pinel permettant d’acheter entre le 1er Janvier 2015 et le 31
décembre 2015 un bien immobilier destiné à être loué pendant 6 ans minimum, permettant ainsi d’importantes réductions d’impôt.
En général l’opération est réalisée avec un financement bancaire total ou partiel. Les loyers et la réduction d’impôt couvrent une
bonne partie du remboursement. Vous avez donc finalement un effort plutôt faible à supporter pour équilibrer l’opération.
Ce montage permet de maximiser l’investissement avec un double effet de levier :
- Fiscal : grâce à la déductibilité totale de vos intérêts d’emprunt.
- Financier : en utilisant l’argent qui ne vous appartient pas qui rapporte davantage que ce qu’il vous coûte, d’autant
plus dans la période actuelle de taux d’emprunt toujours aussi bas, dopant ainsi la rentabilité de votre
investissement.
Les engagements à respecter en contrepartie des avantages fiscaux :
- Louer le bien pendant 6 ans minimum à un locataire pour sa résidence principale
- Respecter un plafond de loyer par m² qui varie selon la zone d’investissement
- Respecter un plafond de revenu du locataire
Simulation d’un investissement Pinel au plafond de 300 000 € :
Taux de réduction
Durée
Réduction d’impôt Pinel
d’impôt
6 ans
12%
6 000 € par an soit 36 000 €
9 ans
18%
6 000 € par an soit 54 000 €
12 ans
21%
6 000 € par an pendant 9 ans puis 3 000 € par an pendant 3 ans soit 63 000 €
A l’issue des 6 ans vous pouvez conserver le bien à la location dans les conditions de la loi Pinel encore 3 ou 6 ans, ou bien le louer
dans les conditions classiques, ou alors le récupérer pour vous-même, ou enfin le revendre (auquel cas vous remboursez le capital
restant dû à la banque le cas échéant et encaissez la différence). Naturellement si l’objectif est également la retraite, alors ce bien
immobilier dont vous vous êtes rendu propriétaire dans des conditions financières privilégiées vous procurera un complément de
revenu bien agréable une fois le crédit terminé.
NOTE D’ATTENTION : Vous ne profiterez sereinement de ce dispositif que sous les réserves :
- Que toutes les conditions soient remplies : en plus des points cités précédemment, attention également à ce que le
logement soit bien loué dans les 12 mois de la livraison, plafonnement des niches fiscales….
- Que les obligations déclaratives soient correctement réalisées.
Nous sommes à votre disposition pour vous mettre en conformité avec la loi et éviter la requalification totale ou partielle par le fisc.
Nos exemples d’opérations proposées sur le bassin annécien = zone B1
TYPE
PRIX
LOYER PINEL
RENTABILITE
REDUCTION
EFFORT mensuel (a)(b)
LIEU
mensuel
D’IMPOT annuel hors/avec réduction IR
CRAN GEVRIER
T1bis 36 m2
180 000 €
450 €
3.00%
3 672 €
356 € / 50 €
CRAN GEVRIER
T2 43 m2
191 000 €
505 €
3.17%
3 896 €
355 € / 30 €
ANNECY
T2bis 53 m2
260 000 €
601 €
2.77%
5 304 €
581 € / 139 €
ANNECY
T3 70 m2
327 000 €
723 €
2.65%
6 000 €
754 € / 254 €
ANNECY LE VIEUX
T2 44 m2
223 000 €
512 €
2.76%
4 549 €
482 € / 103 €
ANNECY LE VIEUX
T3 64 m2
274 000 €
674 €
2.95%
5 590 €
562 € / 96 €
SEYNOD
T2 41 m2
189 000 €
497 €
3.15%
3 856 €
363 € / 42 €
SEYNOD
T3 60m2
234 000 €
666 €
3.41%
4 773 €
382 € / -16 €
(a) : en considérant un apport d’environ 15%, un prêt sur 20 ans SANS et AVEC la réduction d’impôt ramenée au mois
(b) : plus la rentabilité locative est forte, moins l’effort d’épargne est important
Nos exemples d’opérations proposées en zone frontalière suisse = zone A
TYPE
PRIX
LOYER PINEL
RENTABILITE
LIEU
mensuel
SAINT CERGUES
T1 29 m2
142 500 €
456 €
3.84%
SAINT CERGUES
T2 43 m2
202 500 €
627 €
3.72%
ANNEMASSE
T1bis 35 m2
166 000 €
544 €
3.93%
ANNEMASSE
T2 42 m2
205 000 €
623 €
3.65%
PREVESSINS
T2 44 m2
222 000 €
623 €
3.37%
REDUCTION
D’IMPOT annuel
2 907 €
4 131 €
3 386 €
4 182 €
4 528 €
EFFORT mensuel (a)(b)
hors/avec réduction IR
189 € / -53 €
298 € / -46 €
209 € / -73 €
312 € / -36 €
387 € / 10 €
NOTRE CONCLUSION : le bassin annécien est synonyme d’un immobilier à belle valeur patrimoniale avec un effort modéré, mais
c’est bien dans la zone frontalière A que nous obtiendrons une opération financière quasi-neutre. Il faut également tenir compte de
l’apport personnel que vous êtes prêt à consentir, qui fera varier d’autant l’effort d’épargne.
A chacun ses critères… C’est pour cela que nous nous adaptons à VOTRE demande : faites-nous part de vos souhaits !
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