Property Times - France Commerces T1 2011

Property Times
France Commerces T1 2011
Le commerce comme valeur refuge
1 Juin 2011
Sommaire
Executive summary
1
Contexte économique
2-4
Actualités
5
Enseignes
6-7
Commerces
Pied d’immeuble
8-10
Centre commerciaux
11-12
Retail-Parks
13-14
Investissement
15-16
Le commerce en Europe
17
Définitions
18
Contacts
19
Auteur
Massinissa Fedala
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 46 29
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
[email protected]
Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
Malgré les poussées inflationnistes de ce début d’année, la
consommation des ménages en produits manufacturés s’est
maintenue au 1er trimestre 2010 (+1,2% par rapport au 4ème
trimestre 2010). L’Insee anticipe néanmoins un ralentissement
des dépenses des ménages au 2ème trimestre.
Le commerce semble entrer définitivement dans l’ère de la
proximité. Le centre-ville devient le nouveau terrain de chasse
des acteurs de la grande distribution qui multiplient concepts et
ouvertures. Les artères n°1bis et n°2, jusqu’alors moins
demandées, trouvent ici un nouvel usage. Les valeurs locatives
de centre-ville se maintiennent sur l’ensemble des grandes
agglomérations.
Malgré une fréquentation en recul et des performances mitigées,
les valeurs locatives semblent repartir à la hausse sur les
centres commerciaux régionaux les plus établis. A l’inverse, un
certain nombre de centres ouverts plus récemment connaissent
toujours des difficultés en termes de performance et voient donc
leurs valeurs locatives revues à la baisse.
Avec plus de 3 milliards d’euros investis, les actifs de commerce
ont concentré 26% des engagements en immobilier d’entreprise
en 2010, soit une part record (graphique 1). Plusieurs
transactions d’envergure sur des centres commerciaux
expliquent ce résultat : « Cap 3000 » à Nice, « Espace StQuentin » et « O’Parinor » en banlieue parisienne. Face à une
offre limitée ne pouvant répondre à une demande croissante, et
malgré la remontée des taux directeurs, les taux de rendement
ont poursuivi leur compression, et ce sur l’ensemble des formats.
Graphique 1
Tony McGough
Global Head of Forecasting and
Strategy Research
+44 (0)20 3296 2314
[email protected]
Evolution des engagements en commerce
Milliards
d'€
5
30%
4
Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
[email protected]
3
2
20%
10%
1
0
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 T1
2011
Investissements en commerce
Part du commerce dans les investissements en France
Source : DTZ Research
www.dtz.com
1
Contexte économique
Fin mars 2011, un an jour pour jour après le
sauvetage de la Grèce, les gouvernements de la
zone euro se sont réunis à Bruxelles pour adopter un
ensemble de mesures visant à prévenir toute
défaillance d’un pays membre. Ainsi, les budgets
seront désormais soumis à Bruxelles avant leur
présentation aux Parlements nationaux et un
mécanisme permanent de sauvetage de
500 milliards d’euros sera mis en place.
Graphique 2
Croissance : évolution annuelle du PIB (en volume)
% 6,0
4,0
2,0
0,0
-2,0
A la crise des dettes souveraines de la zone euro
sont venues s’ajouter des craintes inflationnistes
alimentées par l’envolée des cours du pétrole (+38%
en un an) consécutive aux révolutions arabes de ce
début d’année. Le prix des matières premières
explose, à l’image de l’or (+23% en un an) ou du
coton (+115% en un an). En conséquence, les
banques centrales, au premier titre desquelles la
BCE, ont décidé de relever leurs taux directeurs dans
les mois à venir, fragilisant d’autant plus des états
périphériques ayant déjà difficilement accès aux
financements.
-4,0
-6,0
Zone euro
Royaume-Uni
Graphique 3
Taux de chômage
%
12,0
En France, l’année 2010 s’est achevée sur une
croissance de 1,5% (graphique 2), grâce notamment
ème
à un 4
trimestre particulièrement dynamique. La
consommation des ménages a tiré la croissance
ème
(+0,4% au 4
trimestre), alors que les
investissements des entreprises ont ralenti, passant
ème
ème
de +0,5% au 3
trimestre à +0,3% au 4 .
10,0
Sur le front de l’emploi, les données communes de
l’Insee et du Pôle Emploi indiquent que près de
125 000 emplois salariés ont été créés en 2010. Le
secteur tertiaire reste le premier bénéficiaire de cette
reprise avec 19 500 créations nettes de postes. A
l’inverse, l’industrie continue de détruire des emplois
(- 60 700 sur l’année), mais à un rythme qui s’est
ralenti au fil de l’année, avec 17 700 suppressions de
ème
ème
postes au 3
trimestre et seulement 2 500 au 4 .
0,0
En avril 2011, la confiance des ménages reste stable
mais évolue toujours largement en dessous de sa
moyenne de longue période (graphique 4). Si les
craintes à propos du chômage semblent s’être
durablement estompées, le pessimisme concernant
l’inflation et le pouvoir d’achat atteint des niveaux
inobservés, même au plus fort de la crise.
France
Source : Oxford Economics
8,0
6,0
4,0
2,0
Zone euro
France
Royaume-Uni
Source : Oxford Economics
Graphique 4
Indicateur mensuel résumé de l’opinion des ménages
120
110
100
Moyenne 1991- T1 2011
90
80
70
Source : Insee
www.dtz.com
2
Contexte économique
Malgré le pessimisme ambiant et des conditions
météorologiques difficiles, les consommateurs
français ont maintenu leur niveau de consommation
en ce début d’année (graphique 5). Les dépenses
des ménages en produits manufacturés ont ainsi
er
progressé de 1,2% au 1 trimestre par rapport au
ème
4
trimestre 2010. Les délais nécessaires à la
livraison des voitures commandées avant l’arrêt de la
er
prime à la casse au 1 janvier expliquent en partie la
bonne tenue de la consommation française. On
observe néanmoins un ralentissement au moins de
mars, qui devrait selon toute vraisemblance se
poursuivre dans les mois à venir. Le ralentissement
touche également les biens d’équipement du
logement, mais aussi le textile, avec des
consommateurs qui concentrent de plus en plus leurs
achats sur la période des soldes. L’Insee anticipe
ainsi une baisse de 1,8% des dépenses en produits
ème
manufacturés au cours du 2
trimestre 2011.
Avec un chiffre d’affaires en hausse de 1,6% en 2010
(source Procos), les enseignes nationales
spécialisées n’ont pas pu effacer le repli enregistré
er
en 2009 (-1,8%). Le 1 trimestre 2011 s’inscrit dans
la même tendance avec un chiffre d’affaires en
hausse de 0,2% malgré des conditions climatiques
particulièrement difficiles (graphique 6). Les
commerces de centre-ville se sont globalement
mieux comportés que les boutiques de périphéries
qui ont enregistrée un chiffre en recul de -2,9%.
Bien qu’il se soit légèrement dégradé en mars,
l’indicateur synthétique du climat des affaires dans le
commerce de détail reste au-dessus de sa moyenne
de longue période (graphique 7). Les professionnels
anticipent une croissance contenue de leurs ventes
mais surtout des hausses de prix importantes dans
les mois à venir. Les détaillants généralistes
apparaissent beaucoup plus pessimistes que leurs
collègues spécialistes, même si parmi ces derniers
les professionnels de l’habillement font également
grise mine, du fait de soldes d’hiver en demi-teinte.
Graphique 5
Consommation des ménages en biens manufacturés
Glissement
annuel
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
Textile-cuir
Automobiles
Equipement du logement
Commerce de détail
Source : Insee
Graphique 6
Chiffre d’affaires du commerce de détail
%, variation
annuelle
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
Source : Oxford Economics
Graphique 7
Perspective générale d’activité dans le commerce de
détail – indicateur mensuel
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
-60
-70
Moyenne 1991- T1 2011
Source : Insee
www.dtz.com
3
Contexte économique
Si la somme des surfaces commerciales autorisées
est stable depuis trois ans (environ 5,5 millions
de m²), la somme des surfaces effectivement
commencées n’a cessé de reculer, passant de 5,2
millions de m² en 2007 à 3,8 millions en 2010, soit
une baisse de 27% (graphique 8). En 2011, plus
d’1,2 million de m² de surfaces commerciales ont
er
d’ores et déjà été lancées au cours du 1 trimestre,
soit un volume en hausse de 16% par rapport à 2010.
Plus de 3 millions de m² ont été autorisés par le
régime des CDAC (Commissions Départementales
d’Aménagement Commercial) en 2010, c'est-à-dire
uniquement sur la tranche de surfaces supérieures à
1 000 m². Environ un quart de ces volumes concerne
de grandes surfaces construites en périphérie,
spécialisées dans le bricolage, le sport ou le meuble.
Près de 600 projets pour une surface globale de 7,5
millions de m² sont susceptibles de venir alimenter le
marché au cours des cinq prochaines années. Si ce
volume est stable pour la première fois après dix
années de hausse continue, il reste à un niveau
historiquement élevé (données Procos).
Alors que les modes de consommation semblent
durablement évoluer vers plus de proximité, 87% des
surfaces en projets fin 2010 concernent des
opérations en périphérie (graphique 9), contre un
ratio de 80% en 2009. Les parcs d’activités
commerciales, qui ont pu bénéficier ces deux
dernières années des assouplissements législatifs
induits par la loi de modernisation de l’économie de
2008 (passage en commission d’aménagement
requis à partir de 1 000 m² contre 300 m²
auparavant), représentent aujourd’hui la moitié des
surfaces en projet (graphique 9), soit plus de 3,8
millions de m².
Une comparaison européenne permet toutefois de
relativiser l’importance des surfaces commerciales à
venir en France. Ainsi, même si l’intégralité des 1,1
million de m² de centres commerciaux attendus sur
les deux années à venir est effectivement livrée, le
taux d’équipement français restera inférieur à la
moyenne européenne avec 255 m² pour 1 000
habitants contre 265 m² à l’échelle européenne
(graphique 10). A titre de comparaison, ce taux
s’approche de 500 m² pour 1 000 habitants en Suède
et aux Pays-Bas. Il faut ajouter à cela, le fait que le
parc de centres commerciaux français compte parmi
les plus anciens d’Europe.
Graphique 8
Surfaces commerciales autorisées et commencées
En milliers
de m²
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
SHON autorisée locaux commerces
SHON commencée locaux commerces
Sources : SOes, Sitadel
Graphique 9
Projets commerciaux à horizon de 5 ans en France
9%
11%
51%
29%
Périphérie -Retail parks
Périphérie -Centres commerciaux
Centre-ville -Centres commerciaux
Autre
Source : Procos, janvier 2011
Graphique 10
Taux d’équipement en centres commerciaux
Suéde
Pays-Bas
Irelande
Finlande
Grande-Bretagne
Espagne
Italie
Europe
France
Rep. Tchéque
Pologne
Allemagne
Hongrie
Belgique
Russie
Roumanie
Turquie
0
100
Stock 2010
200
300
400
Projets 2011/2012
500
600
m²/1000 hab
Sources : ICSC, CNCC, DTZ Research
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4
Actualités
Une réforme qui fait débat
La nouvelle loi Ollier, qui paraissait faire consensus
au sein de la classe politique, a donné lieu à une
passe d’arme entre le gouvernement et les sénateurs
qui ont adopté fin mars une version modifiée de la loi
initialement prévue.
Le désaccord portait principalement sur deux points
issus d’un amendement adopté par les sénateurs :
- Le premier « permet de définir des règles de
localisation préférentielle des implantations
commerciales en tenant compte de leur secteur
d’activité ». En clair, la mise en place de zones
exclusives pour chaque type de commerce
(alimentaire, équipement de la personne, équipement
de la maison, culture et loisir), à travers un document
d’aménagement commercial (DAC) qui devra
accompagner le permis de construire.
- Le second concerne la création à titre transitoire de
commissions régionales d’aménagement commercial
(CRAC) en remplacement des actuelles CDAC et
CNAC.
Le rapport du Sénat incite également les élus locaux
à faciliter le retour du commerce dans les centralités
urbaines en entreprenant les travaux
d’aménagement nécessaires.
Pas assez de concurrence dans la grande
distribution ?
Saisie par le maire de Paris, l’Autorité de la
concurrence juge le niveau de concentration dans la
distribution alimentaire « préoccupant ». Selon les
calculs de l’Autorité, Casino et Carrefour concentrent,
à travers leurs différentes enseignes, près de 80% du
marché sur Paris.
Les difficultés rencontrées par les indépendants pour
changer d’enseigne sont pointées du doigt par
l’Autorité. La multiplication des clauses de nonconcurrence, des contrats (affiliation,
approvisionnement etc.) rendent le passage d’une
enseigne à l’autre quasi impossible. L’Autorité de la
concurrence préconise ainsi de limiter la durée des
engagements de franchise à cinq années, contre
parfois plus de trente ans aujourd’hui.
Des synergies à développer entre internet et immobilier commercial ?
Alors que les français ont dépensé 31 milliards d’euros via internet en 2010, et que l’année 2011 démarre
sur des bases élevées avec près de 9 milliards d’euros dépensés en ligne sur le seul 1er trimestre, de plus
en plus d’études s’intéressent aux implications inéluctables de l’expansion du e-commerce sur le
commerce physique.
Si l’effet de cannibalisation est réel, les acteurs de l’immobilier commercial multiplient les initiatives pour
que leurs centres bénéficient de la généralisation de l’outil internet en développant, à l’image des grandes
enseignes, une stratégie multicanal.
Ainsi, HAMMERSON, propriétaire en France de près de 350 000 m² à travers 8 centres commerciaux existants ou en projet - est à la pointe de l’innovation dans ce domaine. Après la mise en place en 2010 de
« ventes flash » sur le site internet du centre « Italie 2 » de Paris, qui permettaient d’obtenir des réductions
sur des produits à venir retirer au centre commercial, HAMMERSON annonce, au mois de mai 2011, la
signature d’un accord avec le site VENTE-PRIVEE.COM afin, selon le communiqué de presse, « d’attirer
de nouveaux clients dans les centres commerciaux, d’en accroitre la fréquentation et de contribuer à la
croissance des commerçants ». Il s’agira ici de mettre en vente sur le site vente-privé.com des chèques
cadeaux utilisables dans le centre « O’Parinor » d’Aulnay-sous-Bois, avant d’étendre cette offre aux autres
centres commerciaux de la foncière au cours de l’année 2011.
L’interaction entre commerce physique et e-commerce ne s’arrête pas là, en effet, HAMMERSON a
également annoncé dans la foulée vouloir accueillir des pure player dans ses centres. Ainsi, un accord a
déjà été trouvé avec PROMOVACANCES, et des discussions sont en cours avec PIXMANIA ou encore
COSTKILL.
A l’opposition classique entre e-commerce et « brick-and-mortar », un modèle « click-and-mortar » semble
aujourd’hui se mettre en marche.
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5
Enseignes
Le baromètre des enseignes
Habillement - textile
Mis à mal par l’envolée des prix du coton, les
professionnels de l’habillement vont devoir faire face à
une année 2011 qui s’annonce difficile. Ainsi, H&M,
baromètre du secteur, annonce un bénéfice net en
er
recul de 30% au 1 trimestre 2011 par rapport à la
même période l’an passé. La firme suédoise a pris le
parti de maintenir ses prix de vente malgré la forte
hausse de ses coûts.
Deux ans après la reprise de MORGAN, le groupe
BEAUMANOIR (enseigne CACHE-CACHE) a été
choisi pour reprendre l’enseigne LA CITY et ses 67
points de vente, faisant ainsi de ce groupe le numéro 2
du prêt-à-porter féminin en France derrière CAMAIEU.
L’enseigne CACHE-CACHE, qui s’est d’abord
développée dans les petites villes délaissées par les
majors de l’habillement, met ainsi un pied dans les
centres-villes et centres commerciaux
d’agglomérations plus importantes. La rénovation en
cours de la boutique MORGAN des Champs-Elysées
est la plus parfaite illustration de ce nouvel axe de
développement voulu par le groupe BEAUMANOIR.
En avril 2011, MEXX, marque de prêt-à-porter
hollandaise, annonce la fermeture de 3 de ses 8
boutiques françaises, au profit de franchisés.
L’entreprise table sur l’ouverture de 31 nouveaux
points de vente par le biais de la franchise,
principalement en centre-ville d’agglomérations de
30 000 à 50 000 habitants. Ce plan de développement
s’accompagne d’une refonte de l’identité visuelle des
boutiques qui seront par ailleurs plus petites.
Sport – Loisir
Après 15 années de forte croissance, le secteur du
commerce spécialisé en sport a vu son chiffre
d’affaires stagner en 2010 (+1% par rapport à 2009),
avant un repli au cours du 1er trimestre 2011 (-2% en
un an, source : Fédération des professionnels du
sport). L’accent mis sur le lifestyle au détriment des
produits destinés à la pratique du sport ne s’est pas
avéré judicieux, et si DECATHLON poursuit sa
croissance, d’autres acteurs du secteur comme PUMA,
SPORT 2000 – qui va fermer son point de vente du
centre commercial « Okabé » au Kremlin-Bicêtre
seulement un an après son ouverture - GO SPORT ou
INTERSPORT sont en perte de vitesse.
DECATHLON, premier distributeur européen d’articles
de sport, poursuit sa marche en avant avec 7
ouvertures en 2010 et 17 magasins rénovés ou
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agrandis. Le groupe OXYLANE (Famille Mulliez)
développe également ses autres enseignes à l’image
de « Decat’ », magasins spécialisés de centre-ville, où
encore « Terres et Eaux » pour la chasse et la pêche,
« Cabesto » pour la mer et « Chullanka » pour la
montagne.
A l’inverse, le groupe GO SPORT, confronté à
l’érosion de son chiffre d’affaires, poursuit la politique
de rationalisation de son parc avec la fermeture de 2
magasins GO SPORT et de 3 boutiques COURIR en
er
France au cours du 1 trimestre 2011. Si le
redéploiement de l’offre commerciale, ainsi que la
nouvelle identité visuelle des boutiques COURIR ont
portées leurs fruits, les magasins GO SPORT
s’enlisent. Présents en centre-ville quand
DECATHLON s’est essentiellement développé en
périphérie, dépendants des marques de fabricants
alors que DECATHLON réalise la moitié de son chiffre
d’affaires sous ses marques propres, le modèle GO
SPORT est aujourd’hui remis en cause, sur un marché
lui-même en perte de vitesse.
Restauration
Selon la dernière étude de Gira Conseil, l’année 2010
aura été positive pour l’ensemble des acteurs de la
restauration, avec un chiffre d’affaires en hausse de 4%
pour les indépendants et de 8% pour les chaînes et
groupes. Si la dépense moyenne augmente faiblement
(+0,86%), le nombre de repas pris à l’extérieur a
progressé de +2,6% en 2010.
FONDATIONS CAPITAL, nouveau propriétaire de la
chaîne COURTEPAILLE, annonce un plan
ème
d’expansion qui devrait voir le 300
établissement
ouvrir à horizon 2015, contre 222 aujourd’hui. Si le
modèle reste attaché à la périphérie, les autoroutes
apparaissent comme une voie de développement
potentielle avec deux ouvertures prévues d’ici à l’été.
Le centre-ville est également évoqué par les nouveaux
propriétaires. Ainsi, après Strasbourg, un deuxième
restaurant a ouvert ses portes à Caen en mars 2011.
McDONALD’S poursuit sa mue, après l’ouverture de
120 « McCafé », le développement de cette enseigne
de café et de viennoiserie devrait se poursuivre avec
un potentiel annoncé de 300 à 350 points de vente. Du
côté des restaurants traditionnels, après 37 nouvelles
ouvertures en 2010, l’objectif a été fixé à 40 nouveaux
« McDo » par an jusqu’en 2015. Le maillage national
étant quasiment achevé, l’enseigne veut se développer
sur les gares et les aéroports, à l’image d’un restaurant
ouvert à l’aéroport d’Orly en décembre 2010.
6
Enseignes
Des nouveaux entrants au « Millénaire…
Malgré un climat encore incertain, et une
consommation des ménages qui ne redécolle pas, de
nouvelles enseignes sont venues s’installer en
France ces six derniers mois. Le centre commercial
du « Millénaire » (56 000 m²), inauguré fin avril, plus
grand projet commercial français depuis celui de
« Val d’Europe » ouvert il y a 10 ans, présente à lui
seul 35% d’enseignes inédites en France.
Parmi ces enseignes, citons DECIMAS et
POLINESIA spécialistes espagnols du sportswear.
Fortes de 60 magasins de l’autre côté des Pyrénées,
ces enseignes appartenant à la même famille
entendent investir le marché français sur la base
d’une dizaine d’ouvertures par an. Les surfaces
visées sont comprises entre 400 et 600 m² pour
DECIMAS et autour de 200 m² pour POLINESIA.
OVS INDUSTRY, leader italien du prêt-à-porter, va
également faire son entrée sur le marché français via
le centre commercial de la Porte d’Aubervilliers, où
elle s’installera sur 1 000 m². Cette chaîne est
fortement implantée en Italie où elle compte 275
points de vente. L’enseigne poursuit son
développement à l’étranger où elle a déjà ouvert 25
boutiques.
ALCOTT, autre enseigne italienne de mode, a
également ouvert une boutique de 400 m² au sein du
« Millénaire », seconde boutique sur le territoire
français après celle inaugurée en décembre aux
« Armoiries » de Bry-sur-Marne. Encouragés par le
bon démarrage de cette première boutique, les
dirigeants ont planifié d’autres implantations
françaises principalement dans des centres
commerciaux, en région parisienne, mais également
à Marseille et Bordeaux.
…mais aussi en centre-ville
De nouvelles enseignes font également leur arrivée
en centre-ville. On citera ainsi BANANA REPUBLIC,
enseigne américaine de prêt-à-porter, qui a enfin
obtenu, en avril 2011, un accord pour la création d’un
magasin de 1 480 m² sur les Champs-Elysées au
sein de la galerie marchande « Elysées Rond-Point »,
après avoir pourtant essuyé un refus au mois
d’octobre 2010. Cette enseigne dispose de plus de
600 points de vente à travers le monde,
principalement aux USA et en Asie.
KAREN MILLEN a également ouvert, en janvier 2011,
sa première boutique en propre sur le territoire
français, à Paris rue des Francs-Bourgeois. Cette
marque de prêt-à-porter britannique, forte de 300
magasins en propre à travers 40 pays – dont un tiers
en Grande-Bretagne – a d’abord investi le marché
français à travers les corner shop des GALERIES
LAFAYETTE, faisant déjà de la France le premier
marché européen de la marque après son pays
d’origine.
KUYICHI, enseigne hollandaise de denim équitable a
également fait son entrée sur le marché français à
travers les corner shop des Grands Magasins à partir
de mars 2010. L’enseigne qui a ensuite ouvert une
première cellule en propre au sein du centre
commercial du « Polygone » à Béziers, envisage malgré un démarrage difficile sur ce premier point de
vente – l’ouverture à terme d’une trentaine de points
de vente à travers le territoire, qui se partageraient
entre centre commerciaux à 30% et boutiques de
centre-ville à 70%.
KIKO, spécialiste italien du maquillage arrivé à
l’automne 2010 sur le marché français, à travers
deux implantations sur les centres de « Val
d’Europe » et de « Belle Epine », a ouvert son
troisième point de vente au sein du « Millénaire ».
KLEPIERRE, propriétaire de ces trois centres,
poursuit ainsi un partenariat entamé avec cette
enseigne en Italie, mais également en Espagne.
Autre arrivée notable sur le centre commercial,
A LOJA DO GATO PRETO, enseigne portugaise de
décoration de la maison à petit prix, jusqu’ici très
implantée au Portugal et en Espagne.
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7
Pied d’immeuble
A Paris, le nombre de boutiques à céder augmente,
mais les opportunités d’implantation restent rares sur
les rues les plus recherchées. En conséquence, les
emplacements n°1 bis se développent et voient leurs
valeurs locatives progresser. Dans ce mouvement, le
quartier du Marais poursuit son essor avec les
arrivées de ZADIG & VOLTAIRE ou encore de
VANESSA BRUNO.
L’information de ce début d’année est le retour de
MARKS & SPENCER sur le marché français avec la
reprise de l’ancienne boutique ESPRIT de 1 500 m²
au n°100 de l’avenue de Champs-Elysées. Ce
flagship sur trois niveaux offrira un espace dédié à
l’alimentation allant ainsi à contre-courant de la
tendance récente à la « textilisation » de l’avenue.
En province, le nombre de boutiques à céder
augmente également, permettant un renouvellement
de l’offre commerciale. Beaucoup de communes se
sont engagées dans un processus de régénération
de leur centre-ville, que ce soit par l’arrivée du
tramway (Orléans, Tours, Dijon) ou la piétonisation
de rues commerciales (Nice, Nantes). Ces travaux,
sources de perturbations, ont pu différer les prises de
décision. Les enseignes plus prudentes se
développent de façon opportuniste.
Les valeurs locatives sont dans l’ensemble restées
stables dans les principales agglomérations
régionales amis ont parfois reculé sur certaines
communes moins importantes à l’image de Dijon,
Blois ou Chartres. Les droits au bail ont tendance à
diminuer voire à disparaitre sur les emplacements
n°1 bis et n°2.
Après une campagne d’ouvertures quasi-exclusives
au sein de centres commerciaux, DESIGUAL, nouvel
acteur important du prêt-à-porter mainstream, a
entamé la seconde phase de son plan de
développement (cf Property Times Commerces T3
2010) avec de nouvelles implantations en province
en boutiques de centre-ville à Nancy, Lille, Lyon et
Bordeaux.
Tableau 1
Valeurs locatives prime (€/m²/an)*
Paris
T1 2011
Avenue des Champs Elysées
Rue Saint-Honoré
Avenue Montaigne
Capucines/Madeleine
Lyon
Tendance
4 500 – 10 000
4 500 – 6 500
3 500 – 7 000
1 500 – 3 500
T1 2011
Tendance
1 500 – 2 500
800 – 1 900
Rue de La République
Rue Emile Zola
Marseille
T1 2011
Tendance
1 500 – 1 700
700 – 1 500
Rue Saint-Ferréol
Rue Paradis
Source : DTZ Research
Graphique 11
Valeurs locatives prime – commerce de centre-ville à
Paris
€/m²/an
9 000
8 500
8 000
7 500
7 000
6 500
6 000
5 500
5 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Source : DTZ Research
Graphique 12
Valeurs locatives prime – commerce de centre-ville
en Régions
€/m²/an
4 000
3 500
3 000
Parmi les autres ouvertures emblématiques, citons
TOMMY HILFIGER, rue de la République et MAJE,
rue Emile Zola à Lyon, ou APPLE à Bordeaux sur la
Place Sainte-Catherine.
*Ces fourchettes correspondent à des valeurs
observées en zone A (suivant la charte de pondération
mise en place par les différents conseils).
Ces valeurs, exprimées hors taxes hors charges,
s’entendent droit au bail réintégré.
www.dtz.com
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Lyon
Marseille
Source : DTZ Research
8
Pied d’immeuble
Le centre-ville : nouveau terrain de jeu de la grande
distribution
Devant le tassement du chiffre d’affaires de leurs
formats traditionnels, certains acteurs de la grande
distribution misent de plus en plus sur le
développement de leurs réseaux de proximité au
cœur des villes, vecteurs de marges plus
confortables.
Une récente étude de l’Apur (Atelier parisien
d’urbanisme) indique que le nombre de supérettes
(magasins de vente au détail à prédominance
alimentaire, compris entre 120 et 400 m²) a
augmenté de 77% à Paris au cours des 10 dernières
années (graphique 13). Entre 15 et 20 nouvelles
supérettes ont ainsi été ouvertes à Paris chaque
année au cours de la décennie écoulée. Dans le
même temps, les commerces alimentaires
spécialisés traditionnels ont vu leur nombre stagner
voire diminuer dans certains cas (boucheries,
boulangeries).
Cette augmentation du nombre de supérettes a été
soutenue par l’ensemble des acteurs du secteur.
Ainsi, le groupe CASINO, avec un parc en hausse de
38% entre 2005 et 2010, domine ce marché avec
près de 400 supérettes sous ses différentes
enseignes. Les challengers ont suivi le même
développement : CARREFOUR compte aujourd’hui
156 supérettes (+20% en cinq ans), et CORA 84
(+15% en cinq ans).
Au cours de la crise, de nombreux emplacements de
pied d’immeuble parisiens destinés à des activités
non-commerciales (bureaux, stockage, garage etc.)
ont été libérés, offrant de nouvelles opportunités
d’implantations aux acteurs de la grande distribution.
On observe cependant un ralentissement du rythme
d’ouvertures entre 2007 et 2010 (graphique 13),
avant même que la crise ne débute, reflétant le
maillage quasiment abouti de la capitale en
supérettes (176 m² pour 1 000 habitants en 2010).
Après les années d’expansion de leur réseau, les
distributeurs entament donc aujourd’hui une phase
de réorganisation. Ainsi, CARREFOUR a-t-il
inauguré son premier « Carrefour Express » parisien,
ème
dans le 5
arrondissement, en février 2011.
Présenté comme un magasin de dépannage, de 100
à 250 m², avec des plages horaires élargies (de 8h à
22h), le numéro 2 mondial de la grande distribution
vient ainsi se mettre en concurrence des épiceries
traditionnelles. En avril, la branche proximité du
groupe CASINO annonce, à son tour, l’arrivée d’un
nouveau concept de centre-ville : le « Casino Shop »,
www.dtz.com
un commerce aux couleurs et au positionnement-prix
différents, qui viendra en remplacement des anciens
« Petit Casino ».
Dans les mois à venir, la bataille va se déplacer sur
le terrain des indépendants, qui attisent toutes les
convoitises. Les groupements traditionnels comme
SYSTEME U ou INTERMARCHE lancent ainsi à leur
tour des concepts « Express », afin de contrer
l’arrivée des poids lourds de l’hypermarché à l’instar
d’AUCHAN et de sa marque A2PAS, dont un
magasin pilote a été ouvert en février 2011 à Paris.
Au niveau immobilier, cette ruée des acteurs de la
grande distribution vers les centres-villes génère une
nouvelle demande pour les emplacements n°1bis,
voir n°2, qui sont souvent délaissés par les
enseignes de l’habillement qui se focalisent sur les
emplacements n°1. Si les valeurs locatives
parisiennes restent dans l’ensemble stables, une
inflation ponctuelle du prix au m² peut être observée
sur des emplacements convoités par plusieurs
enseignes.
Graphique 13
La grande distribution à Paris
Nombre de
magasins
400
350
300
250
200
150
100
50
2000
2003
Supérettes
Magasins populaires
2005
2007
2010
Supermarchés
Hypermarchés
Source : APUR (enquêtes BDCOM)
Supérettes : magasins de vente au détail à prédominance alimentaire
d’une surface comprise entre 120 et 400 m².
Supermarchés : magasins de vente au détail d’une surface comprise
entre 400 et 2 500 m².
Magasins populaires : points de vente généralistes d’une surface
comprise entre 600 et 2 000 m² proposant 700 à 1 000 références en
textile et bazar et de 1 500 à 4 000 références alimentaires.
Hypermarchés : magasins de commerce de détail non spécialisés qui
réalisent plus d’un tiers de leur chiffre d’affaires dans la vente de
produits alimentaires. Surface de vente supérieure à 2 500 m².
9
Centres commerciaux
Malgré l’érosion continue de la fréquentation, en
baisse de 1,3% en 2010 après un recul de 3,7% en
2009, les centres commerciaux ont vu leur chiffre
d’affaires progresser de 1,8% l’an passé – chiffre à
mettre en perspective avec une année 2009 qui a
enregistré un résultat de -2,7%, selon le CNCC
(graphiques 14 & 15). Les mauvaises conditions
climatiques de cet hiver, ainsi que l’envolée des prix
de l’essence, peuvent expliquer la baisse continue de
fréquentation des centres. Les changements de
comportement de consommateurs qui vont vers plus
de proximité, paraissent pourtant structurels.
Les derniers résultats publiés par les acteurs cotés
de la grande distribution, CARREFOUR et CASINO
en tête, montrent que la croissance est aujourd’hui à
chercher du côté des nouveaux concepts de centreville pour faire face à l’essoufflement de la branche
classique des hypermarchés. Les galeries
marchandes ont subi par ricochet la désaffection
grandissante des consommateurs pour les
hypermarchés de périphérie devant l’offre
grandissante de surfaces alimentaires de moins de
1 000 m² au cœur des villes.
Dans cette optique, les centres commerciaux
intercommunaux ont su tirer leur épingle du jeu en
enregistrant une hausse des ventes de 1,4% en 2010
quand, dans le même temps, les centres
commerciaux régionaux, plus grands, ont vu leur
chiffre d’affaires progresser de seulement 0,6%.
Les grandes chaînes spécialisées dans les produits
culturels, technologiques où encore l’habillement,
réalisent une part croissante de leur chiffre d’affaires
sur la toile, impactant négativement le chiffre
d’affaires réalisé au sein des centres commerciaux.
Après deux années de stagnation, les valeurs
locatives semblent repartir nettement à la hausse sur
les centres commerciaux régionaux établis. Devant la
compétition de plus en plus forte des enseignes pour
se placer dans les galeries des centres importants
les plus établis, les valeurs locatives sont clairement
orientées à la hausse tant au niveau des nouveaux
entrants que des renégociations.
A l’inverse, on assiste à la poursuite de la phase de
réajustement à la baisse sur un certains nombre de
projets livrés récemment qui ont, pour beaucoup,
connu des démarrages d’activités bien en deçà des
plans initiaux. Ainsi, sur certains centres de province,
les décotes sur les valeurs locatives peuvent aller de
façon exceptionnelle jusqu’à 50%.
Graphique 14
Indice de fréquentation des centres commerciaux
Glissement
annuel (%)
9
7
5
3
1
-1
-3
-5
-7
-9
Source : CNCC
Graphique 15
Indice de performance des centres commerciaux
Glissement
annuel (%)
8
6
4
2
0
-2
-4
-6
-8
Source : CNCC
Tableau 2
Valeurs locatives prime en centres commerciaux*
(€/m²/an)
Type de centre
T1 2011
Centres commerciaux super
régionaux
1 300 - 1 500
Centres commerciaux régionaux
900 - 1 100
Grands centres commerciaux
600 - 800
Petits centres commerciaux
400 - 600
C.Cial.
établi
C.Cial.
neuf /
projet
*Sur la base d’une cellule d’une surface comprise entre 150 et 200 m²
Source : DTZ Research
www.dtz.com
10
Centres commerciaux
Le « Millénaire », plus grand projet commercial de
ces 10 dernières années a ouvert ses portes…
… dans un contexte où la tendance est à la réduction
de la taille des centres commerciaux.
Dans un marché arrivé à maturité, l’ouverture du
« Millénaire » sur d’anciennes friches industrielles en
cours de requalification, apparaît comme une
exception. En effet, les ouvertures de centres
commerciaux ont été moins nombreuses en 2010,
avec environ 200 000 m² de surfaces livrées en
France. La concrétisation des projets a été plus
difficile, avec selon le CNCC 40% de projets
effectivement mis en chantier, contre un ratio de 60%
auparavant.
Plus grand projet commercial français depuis
l’ouverture de « Val d’Europe » en 2001, le centre
commercial « Le Millénaire » et ses 126 boutiques
reparties sur 56 000 m², auxquelles s’ajoutent
17 000 m² de bureaux, a ouvert ses portes à
Aubervilliers à la fin du mois d’avril 2011, 16 ans
après les premières études.
Au-delà de sa taille, et de sa certification
BREEAM/HQE, ce projet est remarquable par la
composition inédite de ses occupants. Ainsi, sur les
95% de surfaces commercialisées avant son
ouverture, 35% se destinent à accueillir des
enseignes inédites tant en France qu’en centre
commercial. Les propriétaires, ICADE et
KLEPIERRE SEGECE, ont ainsi décidé de créer
l’événement et de susciter la curiosité des
consommateurs en misant sur des enseignes déjà
bien installées dans leurs pays d’origine à l’image
d’OVS INDUSTRY, leader du prêt-à-porter en Italie,
où encore des enseignes de sport espagnoles
DECIMAS et POLINESIA.
Devant les difficultés rencontrées par plusieurs
grands centres inaugurés ces dernières années, les
promoteurs se sont concentrés sur de nouvelles
typologies de centres, plus petits, plus centraux,
articulés autour de supérettes. Ainsi, la majorité des
ouvertures attendues cette année se concentre sur
des villes petites et moyennes.
L’ouverture en avril 2011 de « l’Espace StChristophe » à Tourcoing, dans l’agglomération
lilloise, est emblématique de cette nouvelle tendance.
Le programme d’ALTAREA COGEDIM, qui s’articule
autour d’un AUCHAN CITY de 4 000 m², nouveau
concept de proximité du groupe AUCHAN, développe
15 000 m² en plein centre-ville.
Autre caractéristique de ce centre, le record de
moyennes surfaces au nombre de 18, toutes
précommercialisées. On y retrouve la plupart des
grandes chaînes de prêt-à-porter : ZARA, H&M,
DESIGUAL ou encore BERSHKA. A l’inverse,
l’hypermarché CARREFOUR, locomotive de ce
centre, ne fera « que » 4 100 m², bien loin des
surfaces habituellement réservées à ces enseignes
qui dépassent souvent les 10 000 m².
Tableau 3
Ouvertures de nouveaux centres commerciaux en France au cours des 6 derniers mois
Enseignes
nationales
Enseigne
locomotive
Opération
Localisation
Surface GLA
Boutiques
Le Millénaire
Aubervilliers (93)
56 000 m²
126
84%
CARREFOUR
ICADE – KLEPIERRE SEGECE
15 000 m²
40
79%
AUCHAN
ALTAREA COGEDIM
Espace St-Christophe Tourcoing (59)
Développeur / Investisseur
Sources : CNCC, Codata
www.dtz.com
11
Centres commerciaux
Un peu plus de 400 000 m² de surfaces pourraient
alimenter le parc de centres commerciaux français
en 2011 (graphique 16). Avec la crise, beaucoup de
projets ont été décalés dans le temps et le pic
attendu en 2011 s’est peu à peu décalé à 2013, où
plus de 1,3 million de m² sont aujourd’hui dans les
tuyaux. La somme des projets attendus à horizon
2015 se répartit équitablement entre périphérie,
centre-ville et zone périurbaine.
La répartition des projets de centres commerciaux en
France par localisation met en exergue le poids de
l’Ile-de-France, qui devrait accueillir un quart des
projets (graphique 17). La plupart sont attendus en
2013, le plus souvent sur des centres commerciaux
de taille plus modeste situés au cœur des villes.
Citons ainsi le centre commercial « Plein-Air » de
33 000 m² au Blanc-Mesnil (93) dont l’ouverture est
prévue pour septembre 2011, ou encore les 80
boutiques sur 11 000 m² attendus Gare St Lazare à
Paris en 2012.
En province, le projet d’UNIBAIL RODAMCO sur le
quartier de la Confluence à Lyon, et ses
53 000 m² GLA, sera l’ouverture la plus importante
de l’année 2011. On citera également le centre
commercial de Vedène (84) qui, avec ses 18
moyennes surfaces et 22 boutiques, viendra se
greffer au magasin IKEA qui a ouvert ses portes en
août 2010.
Dans la droite ligne des tendances récemment
observées, les projets de grands centres
commerciaux sont moins nombreux qu’il y a trois ans,
alors que les petits centres commerciaux prennent
de plus en plus d’importance. Aujourd’hui, environ un
tiers des projets se concentre sur les petits centres
commerciaux, ce ratio était d’un quart avant la crise.
Graphique 16
Projets de centres commerciaux en France (GLA)*
En milliers
de m²
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2011
2012
2013
2014/2015
Source : CNCC * créations et extensions
Graphique 17
Projets de centres commerciaux en France par type
et par localisation 2011 - 2015
En m²
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
Localisation
Ile-de-France
Province
Type
Petits centres
Grands centres
Centre régionaux
Centres super régionaux
Centres à Thèmes
Source : CNCC
Tableau 4
Principaux projets de centres commerciaux en France
Opération
Localisation
Surface GLA
Boutiques
Date d’ouverture
Développeur / Investisseur
Confluence
Lyon (69)
53 000 m²
65
2011
UNIBAIL-RODAMCO
Plein Air
Blanc-Mesnil (93)
33 000 m²
50
2011
IMMOBILIERE FREY
Les Saisons de Meaux
Meaux (77)
65 000 m²
90
2012
IMMOCHAN
Les Portes de Gascogne
Plaisance-du-Touch (31)
80 000 m²
150
2013
PCE – UNIBAIL-RODAMCO
Forum IKEA
Bayonne (64)
70 000 m² (SHON)
100
2013
INTER IKEA CENTRE
La Bongarde
Villeneuve-la-Garenne (92)
67 000 m²
130
2013
ALTAREA / ORY ALTA
La Rotonde
Béthune (62)
60 000 m²
9 (131 MS)
2013
HAMMERSON
Les Terrasses du Port
Marseille (13)
52 000 m²
143
2014
HAMMERSON
Sources : CNCC, Codata
www.dtz.com
12
Retail-Parks
Tableau 5
L’ouverture la plus importante de ce début d’année est
celle de l’ensemble « Maison+ » de Thillois près de
Reims (51). Ce concept, inauguré en 2007 à HéninBeaumont est le premier exemple de parc d’activités
commerciales entièrement dédié à l’univers de
l’équipement de la maison. Cet ensemble commercial
de 25 boutiques sur 28 000 m² - commercialisé à
hauteur de 60% dès janvier 2010 - s’articule autour
d’un magasin IKEA de 29 000 m² qui a ouvert ses
portes en août 2010. Après l’ouverture du centre
commercial des « Armoiries » de Bry-sur-Marne en
2010, près de 15 ans après l’inauguration du magasin
IKEA voisin, la foncière créée pour l’occasion par le
groupe suédois poursuit sa nouvelle stratégie de
développement alliant magasin IKEA et retail-park ou
centre-commercial attenant. Ainsi, les ouvertures
programmées à Bayonne, Caen et Avignon se feront
sur le même modèle.
Valeurs locatives en retail-parks de nouvelle
génération (€/m²/an)
Taille de cellule
T1 2011
300 – 400 m²
190 – 210
500 – 750 m²
170 – 180
800 – 1 500 m²
140 – 160
Plus de 1 500 m²
110 – 140
Tendance
Source : DTZ Research
Graphique 18
Projets de retail-parks en France (SHON)*
En milliers
de m²
800
700
Selon les données du CNCC, un peu plus de 1,8
million de m² peuvent potentiellement alimenter le
marché à horizon 2015 (graphique 18). Ce volume
d’offre, certes théorique, paraît pléthorique au regard
de la demande mais les programmes de qualité se
commercialisent relativement bien. Toutefois, on
estime que les loyers de présentation ont reculé de 15
à 25% sur les 12 derniers mois, du fait d’une demande
moins importante que sur les autres formats de
commerce. Il faut ajouter à cela un profil d’utilisateur
différent, avec des enseignes plus attentives au
contrôle de leur poste immobilier. (tableau 5).
600
500
400
300
200
100
0
2011
2012
2013
2014/2015
Source : CNCC * créations et extensions
Tableau 6
Ouvertures de nouveaux retail-parks en France au cours des 6 derniers mois
Opération
Localisation
Surface de
vente
Nb d’unités
Développeur / Investisseur
Maison+
Thillois (51)
23 587 m²
25
SOPIC / INTER IKEA CENTRE GROUP (ICCG)
Blanc Carroi
Chinon (37)
24 900 m²
25
GROUPE CHESSE
Le Grand Marais
Mers-les-Bains (80)
11 000 m²
20
SARC
Sources : CNCC, Codata
www.dtz.com
13
Retail-Parks
Les projets de parcs d’activités commerciales se
concentrent essentiellement sur les bassins de
population diffus. Ainsi, les départements de l’Oise, de
la Seine-Maritime ou de la Seine-et-Marne concentrent
chacun 4 projets de création de parcs d’activités
commerciales sur les 4 ans à venir, auxquels s’ajoute
même un projet de rénovation/extension en SeineMaritime.
Graphique 19
Projets de retail-parks en France (SHON) par
localisation 2011-2015 – en surface
11%
11%
En 2011, l’ouverture prévue en juin du programme
« Val de France » à Sarcelles (95) sera l’une des plus
importantes avec 50 boutiques sur 27 100 m². On y
retrouvera, autour d’un hypermarché AUCHAN de
10 000 m², les enseignes classiques de mode et
d’habillement telles que GEMO, LA HALLE et CELIO,
mais également un H&M, plus rare en retail-park.
Quatre ans après l’ouverture de la première phase, et
fort du succès de ces trois premiers « Family Village »,
ALTAREA COGEDIM annonce la création d’une
seconde phase de 21 800 m² attendue pour 2013 au
« Family Village Les Huneaudières » à Ruaudin (72). A
l’image d’ALTAREA, un nombre croissant d’opérateurs
nationaux mettent en place des concepts de parcs
d’activités commerciales à l’architecture plus soignée
et à l’offre commerciale de qualité, loin des anciennes
zones développées de façon anarchique.
Le plus important projet attendu, au cours des trois
prochaines années, est « L’Atoll » (71 000 m²), près
d’Angers (49), propriété à la COMPAGNIE DE
PHALSBOURG. Ce parc sera essentiellement centré
sur l’équipement de la maison et la décoration, à
l’image des deux enseignes phares CASTORAMA et
ALINEA qui occuperont chacune 12 000 m².
Particularité de ce retail-park, « L'Atoll » devrait être le
tout premier éco-parc commercial – isolation phonique
et thermique, économies d'énergie, gestion des eaux
pluviales, panneaux solaires photovoltaïques –, ce qui
devrait lui permettre d’obtenir le label VALORPARK
(tableau 7).
8%
51%
12%
7%
Ile-de-France
Picardie
Languedoc-Roussillon
Rhône-Alpes
Centre
Autres
Source : CNCC
Graphique 20
Projets de retail-parks en France (SHON) par type
2011-2015 – en nombre
35%
65%
Retail park > 10 000 m²
Retail park < 10 000 m²
Source : CNCC
Tableau 7
Projets de retail-parks en France
Opération
Localisation
Auchan Val de France
Sarcelles (95)
Surface de
vente
27 170 m²
50
Date
d’ouverture
2011
Parc des Templiers
Neuilly-sous-Clermont (60)
24 256 m²
44
2011
IMMOBILIERE FREY
Les Quatre Chênes
Pontault-Combault (77)
43 000 m²
13
2012
PROMOBUIS / REDEVCO
L’Atoll
Beaucouzé (49)
71 000 m²
45
2012
COMPAGNIE DE PHALSBOURG
Les Rives de l’Allondon
St-Genis-Pouilly (01)
46 000 m²
45
2012
MAB DEVELOPMENT
Family Village (extension)
Ruaudin (72)
21 800 m²
40
2013
ALTAREA COGEDIM
Waves
Moulins-les-Metz (57)
40 000 m²
29
2013
ARCHES METROPOLES /CIE DE PHALSBOURG
Unités
Développeur / Investisseur
COMPAGNIE DE PHALSBOURG
Sources : CNCC, Codata
www.dtz.com
14
Investissement
Dans un marché français de l’investissement en
reprise, mais encore convalescent, le commerce a su
tirer son épingle du jeu avec plus de 3 milliards d’euros
investis en 2010, soit 26% des engagements en
immobilier d’entreprise, contre une part moyenne de
9% avant le début de la crise (graphique 21). L’année
2011 démarre sur des bases identiques, avec 18% des
er
investissements du 1 trimestre qui se sont dirigés
vers des actifs de commerce (355 millions d’euros).
Ces résultats sont d’abord imputables aux transactions
d’envergure enregistrées tout au long de l’année sur
les centres commerciaux, avec pour point d’orgue la
ème
finalisation au 4
trimestre 2010 des transactions
d’« O’Parinor » (50%) et d’« Espace St-Quentin »
(75%) pour respectivement 237 et 186 millions d’euros.
Au final, 6 centres commerciaux ont changé de main
en 2010 pour une somme supérieure à 100 millions
d’euros. Les centres commerciaux représentent ainsi
un volume d’investissement dépassant les 1,8 milliard
d’euros en 2010, un niveau record pour ce
format (graphique 23).
er
La transaction la plus importante du 1 trimestre 2011
concerne l’achat par HAMMERSON du centre
commercial « SQY Ouest », inauguré en 2005, pour 38
millions d’euros. Ce trimestre, les transactions de
centre-ville ont néanmoins représenté l’essentiel du
marché, avec 44% des engagements en immobilier de
commerce.
Graphique 21
Evolution des engagements en commerce
Milliards
d'€
5
30%
4
20%
3
2
10%
1
0
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
T1
2011
Investissements en commerce
Part du commerce dans les investissements en France
Source : DTZ Research
Graphique 22
Evolution des engagements en commerce selon la
localisation
Milliards
d'€
5
4
3
2
Le marché francilien, tiré par les transactions
précédemment citées, a concentré en 2010 près de
38% des engagements en immobilier de commerce,
contre 16% en 2009. Si les centres commerciaux ont
fortement pesé dans la hausse des volumes investis
en Ile-de-France en 2010 – 1,1 milliard d’euros, soit
plus de trois fois le volume investi en 2008 et 2009
(graphique 22) - les autres classes d’actif ne sont pas
en reste avec la vente à Chambourcy (78) des
ème
« Vergers de la Plaine » au 3
trimestre, un retail
park acquis en VEFA par PREDICA pour 110 millions
ème
d’euros, ou encore l’achat par ALLIANZ, au 4
trimestre, d’un ensemble mixte au 88 rue de Rivoli,
comprenant des cellules commerciales louées par
H&M et ZARA.
1
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Ile-de-France
Province
T1
2011
Portefeuilles nationaux
Source : DTZ Research
Graphique 23
Evolution des engagements en commerce selon le
type de produit
T1 2011
2010
2009
2008
2007
2006
0%
Commerces de centre-ville
Retail-parks
50%
100%
Centres commerciaux
Autres
Source : DTZ Research
www.dtz.com
15
Investissement
Malgré la hausse en cours des taux directeurs, les
taux de rendement en immobilier de commerce
poursuivent leur compression, et ce sur l’ensemble des
formats. Classe d’actif aux rendements les plus
résilients pendant la crise, le commerce a séduit les
investisseurs en quête de valeurs refuges dans un
marché alors instable. Ainsi, ALLIANZ annonçait en
décembre 2010 sa volonté de réduire son exposition
aux bureaux de 65% à 45% au profit d’investissements
en commerce.
En centre-ville, les taux de rendement prime ont
enregistré une baisse allant de 50 à 75 points de base
depuis la fin 2009, sur les principales agglomérations.
Les investisseurs institutionnels, majoritairement
français, sont revenus sur ce marché en 2010,
principalement à travers l’achat de portefeuilles, alors
qu’en 2009 les achats unitaires avaient été majoritaires.
Signe de ce regain d’intérêt, les taux de rendement
tendent à converger entre Paris et la province
(graphique 24), mais également entre artères n°1 et
n°1bis, ces dernières ayant bénéficié d’un effet de
report sur un marché où l’offre reste contrainte.
Graphique 24
Taux de rendement prime
6,50%
5,50%
4,50%
3,50%
Commerce de
centre-ville paris
2008
Centres
commerciaux
super régionaux
2009
2010
Retail-parks
nouvelle
génération
T1 2011
Source : DTZ Research
Dans la même lignée, et devant l’afflux massif de
liquidité sur ce format en 2010, les centres
commerciaux ont vu leurs taux de rendement se
compresser sensiblement au cours des 15 mois
écoulés (entre 50 et 75 points de base selon le type de
centre). Les transactions se sont pour l’essentiel
signées sous la barre des 6% en 2010, et quelques
unes sous celle des 5% pour les plus grands centres.
La compression des taux s’est également étendue aux
petits centres commerciaux, reflétant à la fois de
meilleurs résultats mais également une prime à la
liquidité (graphique 24).
Devant la raréfaction des offres de produit prime de
grande taille, le taux de rendement en parc d’activités
commerciales poursuit sa baisse en ce début d’année
er
2011 et se positionne autour de 6% à la fin du 1
trimestre (graphique 24). Alors que cette classe d’actif
avait été relativement délaissée pendant la crise,
l’année 2010 a marqué le retour des investisseurs
institutionnels français qui se reportent sur cette classe
d’actif où la compétition est moins rude.
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16
Le commerce en Europe
Le volume d’investissement en immobilier d’entreprise
a atteint, en 2010, 95,9 milliards d’euros à l’échelle
européenne, un résultat en hausse de 53% par rapport
à 2009. Le segment du commerce a été à la pointe de
cette reprise, avec un record de 31,3 milliards d’euros
investis en 2010, soit deux fois le volume de 2009. Le
commerce a concentré 34% des investissements
européens en 2010, une part de marché encore jamais
observée au cours des 10 années écoulées
(graphique 25).
Graphique 25
Marché européen de l’investissement
Milliards
250 d'€
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
200
150
100
50
Les investisseurs se sont tournés vers cette classe
d’actifs offrant des revenus locatifs plus stables et à la
vacance plus faible. Ainsi, les principaux propriétaires
européens à l’image d’UNIBAIL RODAMCO,
KLEPIERRE ou CORIO présentent des taux de
vacance limités, compris entre 2 et 4% sur l’ensemble
de leurs portefeuilles européens.
Les centres commerciaux ont concentré l’essentiel des
investissements en immobilier de commerce avec 12
milliards d’euros à l’échelle européenne en 2010,
contre 6,5 milliards d’euros en 2009. Cette croissance
est d’abord due à l’augmentation du lot moyen, plutôt
qu’à celle du nombre de transactions.
La compression des taux de rendement pour les
centres commerciaux prime a été observée à travers
l’ensemble du marché européen en 2010. L’ampleur
des corrections est néanmoins différente selon les
pays. Ainsi, alors que la baisse n’est que de 10 points
de base sur l’année 2010 en Allemagne, elle est de
100 points de base au Royaume-Uni sur la même
période. Les taux de rendement pour les centres prime
sont passés sous la barre des 5% en France, 6% en
Allemagne et au Royaume-Uni, et sous les 7% dans
l’ensemble des autres marchés européens, à
l’exception d’Istanbul (graphique 26).
0
Total
dont commerce
Part du commerce
Source : DTZ Research
Graphique 26
Taux de rendement prime – Centres commerciaux
Paris
Munich
Grande-Bretagne
Berlin
Stockholm
Bruxelles
Amsterdam
Madrid
Milan
Prague
Varsovie
Istanbul
4%
6%
Début 2010
8%
10%
Début 2011
Source : DTZ Research
Tableau 8
Principales transactions investissement enregistrées en Europe 2010 – T1 2011
Actif
Localisation
Acquéreur
Vendeur
Prix (en
millions
d’euros)
Portefeuille Multi
Allemagne/Portugal/Espagne
CORIO
MULTI CORP
1 300
Portefeuille Tesco
Grande-Bretagne
TESCO PENSION FUND
TESCO
1 145
Stratford City
Grande-Bretagne
APB INVESTMENT / CANADIAN
PENSION PLAN INVESTMENT
WESTFIELD GROUP
1 022
Portefeuille C.C.
Norvège
NIAM FUND IV
600
Portefeuille réseau Abbey
National
Grande-Bretagne
BANCO SANTANDER
586
Arkadia & Wilenska C.C.
Pologne
UNIBAIL RODAMCO
500
Source : DTZ Research
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Définitions
Centre commercial : Il se définit comme un ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface
commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité.
Centres Commerciaux Super Régionaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 80 000 m² et/ou
totalisant au moins 150 magasins et services.
Centres Commerciaux Régionaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 40 000 m² et/ou
totalisant au moins 80 magasins et services.
Centres Commerciaux à thèmes : Centres commerciaux spécialisés, par exemple dans l'équipement de la maison ou
les boutiques de fabricants.
CNCC : Le Conseil National des Centres Commerciaux est l’organisation professionnelle française fédérant les acteurs
qui participent à la promotion et au développement des centres commerciaux : promoteurs, propriétaires, gestionnaires,
enseignes, prestataires et groupements de commerçants.
Grands Centres Commerciaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 20 000 m² et/ou totalisant
au moins 40 magasins et services.
Indice de fréquentation des Centres Commerciaux : Afin d’analyser les flux de fréquentation des centres
commerciaux, le CNCC suit, depuis octobre 2006, un panel de près de 60 centres équipés d’un système de comptage.
Ce panel se compose de 39% de Centres Commerciaux Régionaux, 45% de Grands Centres Commerciaux et 15% de
Petits Centres Commerciaux.
Indice de performance des Centres Commerciaux : Analyse mensuelle des chiffres d’affaires des centres
commerciaux réalisée par le CNCC au niveau global, par typologie de centres et par secteurs d’activités.
Le panel, réactualisé chaque année, comprend actuellement 139 centres et couvre 8 000 commerces.
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des
immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Petits Centres Commerciaux : Centres commerciaux dont la surface GLA est supérieure à 5 000 m² et/ou totalisant au
moins 20 magasins et services.
Retail-Park : anglicisme du parc d’activités commerciales qui se définit comme étant un ensemble commercial à ciel
ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m²
SHON (surface construite).
Surface GLA : Surface totale louée aux commerçants comprenant l’ensemble de cette surface (vente + réserve) sans
déduction de trémie ou poteau et calculée entre les axes des murs mitoyens avec les parties privatives, et les nus
extérieurs des murs mitoyens avec les parties communes. Ce sont les usages en matière de centres commerciaux.
Surface hors œuvre nette (SHON) : Somme des surfaces égales à la surface hors d’œuvre brute (SHOB), après
déduction des surfaces de combles et sous-sols non aménageables ni exploitables pour l’habitation (ou pour des activités
professionnelles, des balcons, des surfaces non closes et des espaces de stationnement).
Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d’acquisition AEM de l’actif
(Immeuble neuf ou restructuré, durée ferme d’engagement longue). Rentabilité la plus basse observée au cours d’une
période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).
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