Property Times Paris QCA T1 2013

Property Times
Paris QCA T1 2013
Le QCA n’échappe pas au ralentissement
9 Avril 2013
er
Avec 61 000 m² de demande placée au 1 trimestre, en baisse de 15% en un
an, l’année 2013 marque le plus mauvais démarrage pour le QCA depuis son
point bas de 2009.
Sommaire
Contexte économique
2
Demande placée
et valeurs locatives
3
Offre
4
Définitions
5
Auteur
Massinissa Fedala
Chargé d’études
+33 (0)1 49 64 46 29
[email protected]
Contacts
Delphine Mahé
Responsable des Etudes France
+33 (0)1 49 64 47 91
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Magali Marton
Head of CEMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
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Hans Vrensen
Global Head of Research
+44 (0)20 3296 2159
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DTZ Research
• Comme en 2012, les transactions d’envergure – c'est-à-dire celles portant sur
des surfaces supérieures à 5 000 m² - manquent à l’appel, avec pour seule
signature du trimestre celle de KEOLIS sur 8 325 m² de bureaux rénovés au 20ème
22 rue Pelletier dans le 9 arrondissement.
• Après les installations de GOOGLE, DEEZER ou GROUPON ces dernières années,
le secteur de l’Opéra confirme son attractivité auprès des entreprises de la
er
netéconomie avec les signatures au 1 trimestre du BON COIN.FR sur 2 200 m²,
rue Lavoisier, et de VIADEO sur 800 m², rue de la Victoire.
• Le volume d’offre immédiate ne cesse de progresser depuis fin 2011,
essentiellement sous l’effet de plusieurs libérations d’envergure, pour
er
atteindre 352 000 m² disponibles à la fin du 1 trimestre 2013 (+9% en un an).
Pour autant, le taux de vacance reste particulièrement faible, de l’ordre de 5%
à Paris QCA.
• Sur un secteur où les livraisons de surfaces neuves ont atteint un point bas en
2012, avec moins de 30 000 m² livrés, la moitié de son rythme habituellement
observé, les surfaces de première main immédiatement disponibles restent
rares. L’année 2013 devrait cependant marquer un tournant avec un afflux
important de surfaces neuves attendu dans les mois à venir. Rares depuis
plusieurs années, les livraisons de surfaces « en blanc » font leur grand retour
sur le secteur de Paris Centre Ouest avec les livraisons programmées des
ème
immeubles « Rezo » et « Strato » dans le 17 arrondissement pour une
surface totale de 26 000 m² disponibles.
• Le ralentissement de la demande placée n’a pas impacté les valeurs locatives
du QCA qui restent dans l’ensemble stables. Fin mars 2013, en l’absence de
nouvelle référence, le loyer prime se maintient à 820 €/m²/an, soit le niveau
observé avant l’éclatement de la crise à l’automne 2008.
Paris QCA T1 2013
Un tunnel sans fin
Sans surprise, l’économie française achève l’année 2012
ème
sans souffle avec un PIB en recul de 0,3% au 4 trimestre
(graphique 1). La croissance aura été nulle sur l’ensemble
de l’année 2012 après le rebond, finalement éphémère, de
2011 (+1,7%). Si la France a évité de justesse la récession
dans un contexte de recul global de l’activité au niveau
européen (-0,4% pour la zone Euro en 2012), l’ensemble des
indicateurs passe au rouge les uns après les autres.
Le pouvoir d’achat des ménages accuse un recul de 0,4% en
2012 - un record depuis 1984 – et les ménages français ne
cessent de revoir leurs anticipations et leurs dépenses à la
baisse. La consommation des ménages, pilier le plus sûr de
l’économie française, a reculé de 0,1% en 2012, une baisse
modeste mais, là encore, historique.
Graphique 1
Croissance du PIB en France
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
-1,5
T3 2006
T4 2006
T1 2007
T2 2007
T3 2007
T4 2007
T1 2008
T2 2008
T3 2008
T4 2008
T1 2009
T2 2009
T3 2009
T4 2009
T1 2010
T2 2010
T3 2010
T4 2010
T1 2011
T2 2011
T3 2011
T4 2011
T1 2012
T2 2012
T3 2012
T4 2012
T1 2013 (p)
T2 2013 (p)
Contexte économique
Source INSEE
Graphique 2
Enquêtes de conjoncture
La situation se tend également du côté des entreprises,
avec un taux de marge à son plus bas niveau depuis 1985, à
27,9%. Les entreprises manufacturières sont les plus
touchées avec des taux de marge qui sont passés de 30% en
2000 à 21% aujourd’hui.
Bientôt deux années de hausse continue du chômage
Confrontées à une activité au point mort, les entreprises
continuent de supprimer des emplois (28 000 dans le
ème
secteur marchand au 4 trimestre 2012 et 67 000 sur
l’ensemble de l’année). L’emploi intérimaire, indicateur
avancé de la conjoncture, et principale variable
d’ajustement des entreprises, a été particulièrement
touché, revenant à son niveau plancher de 1999 avec à
peine 500 000 intérimaires aujourd’hui en poste.
Le nombre de demandeurs d’emploi poursuit son
ème
implacable progression avec un 22 mois consécutif de
hausse en février 2013 (+0,6%). Avec 3,2 millions d’inscrits
au Pôle Emploi (+10,8% en un an), le record de 1997 devrait
être atteint dans les mois à venir (graphique 3).
120
110
100
90
80
70
60
Climat des affaires
Moral des ménages
Source INSEE
Graphique 3
Demandeurs d’emploi en France, catégorie A
1
3 100
2 900
2 700
2 500
L’inversion de la courbe du chômage en 2013, annoncée par
le gouvernement, paraît d’ores et déjà compromise alors
que les prévisionnistes anticipent une croissance à nouveau
nulle, ou du moins, très faible. Ainsi, l’Unedic table sur une
progression du nombre de chômeurs de l’ordre de 180 à
200 000 pour l’année 2013.
2 300
2 100
1 900
Source Pôle Emploi
Ce contexte économique difficile pèse aujourd’hui sur la
mobilité des entreprises, contraintes de « serrer » leurs
dépenses sans visibilité certaine sur une reprise
économique qui s’annonce faible sur les 5 ans à venir (1%
en moyenne).
www.dtz.com
1 : Demandeurs d’emploi, sans activité, tenu de faire desactes positifs de recherche d’emploi
Property Times
2
Paris QCA T1 2013
Demande placée et valeurs locatives
Un démarrage timide
En progression constante sur l’ensemble de l’année 2012, le
er
volume de demande placée a connu un coup d’arrêt au 1
trimestre 2013 avec 61 000 m² de bureaux commercialisés,
en recul de 15% en un an. Le marché du QCA enregistre en
2013 son plus mauvais démarrage depuis le point bas de
2009 (graphique 4).
Graphique 4
Demande placée à Paris QCA, m²
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
Les transactions d’envergure font toujours défaut sur le
er
marché du QCA avec pour seule signature au 1 trimestre
2013 sur ce segment de surface l’installation de KEOLIS sur
8 325 m² de bureaux rénovés au 20-22 rue Pelletier dans le
ème
9 arrondissement.
A l’inverse, le segment des surfaces intermédiaires, c'est-àdire celles comprises entre 1 000 et 5 000 m², résiste d’une
er
année sur l’autre avec près de 18 000 m² placés au 1
trimestre 2013 (tableau 1).
Les entreprises de la netéconomie restent parmi les plus
dynamiques sur le marché du QCA. A la recherche de
surfaces comprises entre 200 et 2 000 m², elles se
regroupent désormais dans le quartier de l’Opéra, à l’image
er
des signatures, au 1 trimestre, du BON COIN.FR sur
2 200 m² rue Lavoisier, et de VIADEO sur 800 m² dans
l’ensemble immobilier « Victoire Haussmann ».
Des valeurs locatives qui se maintiennent malgré le
ralentissement de l’activité
Le ralentissement de la demande placée n’a pas impacté les
valeurs locatives du QCA qui restent dans l’ensemble
stables. Fin mars 2013, le loyer prime se maintient à
820 €/m²/an (graphique 5).
Faute de transaction sur des surfaces de première main ce
trimestre, la dernière marque connue reste à 730 €/m²/an.
A 519 €/m²/an, les loyers moyens de seconde main restent
relativement stables, évoluant depuis maintenant 5 ans
dans une fourchette comprise entre 500 et 530 €/m²/an
(graphique 5). Sur les Champs-Elysées et autour de l’Arc de
Triomphe, les valeurs se distribuent entre 650 et
er
710 €/m²/an au 1 trimestre pour des prises à bail de
surfaces rénovées.
www.dtz.com
0
T1
T2
T3
T4
Sources: Immostat, DTZ Research
Tableau 1
Segmentation de la demande placée par tranche de
surface
Tranche de surface
T1 2013
Part
Moins de 1 000 m²
35 100 m²
58%
De 1 000 à 5 000 m²
17 600 m²
29%
Plus de 5 000 m²
8 300 m²
13%
Surface totale
61 000 m²
100%
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 5
Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, €/m²/an
900
800
700
600
500
400
300
Loyer prime
Loyer moyen de 1ère main
Loyer moyen de 2nde main
Sources: Immostat, DTZ Research
Property Times
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Paris QCA T1 2013
Offre
Progression de l’offre immédiate
Après 3 années de baisse, le volume d’offre immédiate ne
cesse de progresser depuis fin 2011, essentiellement sous
l’effet de plusieurs libérations d’envergure, pour atteindre
352 000 m² disponibles fin mars 2013 (+9% en un an). Pour
autant, le taux de vacance reste particulièrement faible, à
5% (graphiques 6 et 7).
Graphique 6
Offre immédiate à Paris QCA, m²
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
Malgré ces libérations, l’offre immédiatement disponible
sur le QCA reste essentiellement concentrée sur des
surfaces inférieures à 3 000 m² (graphique 6).
Moins de 1 000 m²
Mais peu de surfaces de première main
Les disponibilités se font de plus en plus rares dans les
immeubles de première main. Ainsi, fin mars 2013, les
surfaces de seconde main représentent plus de 85% de
l’offre immédiatement disponible.
Le secteur de Paris Centre Ouest, déjà densément bâti,
n’offre que peu d’opportunités de développement à des
opérateurs qui demeurent prudents dans un contexte
économique difficile. Ainsi, avec seulement 29 600 m² de
bureaux de première main livrés en 2012 sur Paris Centre
Ouest, les chantiers tertiaires n’ont jamais été aussi peu
nombreux sur le secteur.
Pour rappel, 58 000 m² de bureaux étaient livrés chaque
année sur la zone depuis 2005.
De 1 000 à 5 000 m²
Plus de 5 000 m²
Sources: Immostat, DTZ Research
Graphique 7
Taux de vacance
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Paris QCA
Paris
Ile-de-France
Sources: Immostat, DTZ Research
Un nouveau souffle sur le marché dès 2013
L’année 2013 devrait cependant voir une légère reprise des
livraisons, avec 54 000 m² de surfaces de bureaux en
chantier, dont les livraisons devraient s’étaler sur l’année
(graphique 8).
Graphique 8
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Paris QCA, m²
160 000
Les opérations en blanc s’étaient faites rares ces dernières
années, mais plus de 32 000 m² de surfaces de première
main devraient alimenter le marché dès 2013. Le marché
de Paris Centre Ouest devrait bénéficier de l’arrivée sur le
marché de ces surfaces répondant aux derniers standards.
140 000
Le rebond des livraisons devrait se confirmer à plus longue
échéance avec 10 000 m² d’ores et déjà en chantier et
attendus pour 2014, et 68 000 m² dotés d’un permis de
construire et prêts à être lancés.
20 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
0
T2-T4 2013
Paris QCA
2014
2015
2016
Paris Centre-Ouest (Hors QCA)
Source: DTZ Research
www.dtz.com
Property Times
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Paris QCA T1 2013
Définitions
Demande placée
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y
compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre,
sous réserve de la levée des conditions suspensives.
Offre immédiate
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus
les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
ère
main
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers,
pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou
restructurées).
nde
main
Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers,
pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou
restructurées).
Loyer moyen de 1
Loyer moyen de 2
Loyer prime
Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées
sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée
d’engagement ferme longue.
Production neuve
Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et
agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine
Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées.
Production neuve probable
Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un
agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve
potentielle
Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de
construire.
VEFA
www.dtz.com
Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.
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Paris QCA T1 2013
Les publications de DTZ Research
L’ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez:
Occupier Perspective
Dernières informations sur le marché à destination des
Foresight
entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et
Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands
données.
indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index™.
Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et
Global Occupancy Costs Offices 2012
Angleterre.
Global Occupancy Costs Logistics 2011
Une étude annuelle sur nos prévisions est également
Obligations of Occupation Americas 2012
disponible.
Obligations of Occupation Asia Pacific 2012
Insight
Obligations of Occupation EMEA 2012
Etude thématique sur une problématique particulière liée
aux marchés immobiliers.
Property Times
European Sustainability Guide – Avril 2013
Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du
Great Wall of Money – Mars 2013
marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses,
European Retail Guide - Shopping Centres – Mars 2013
graphiques, données et prévisions.
China Property Market Sentiment Survey - Janvier 2013
Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok,
India Special Economic Zones - Décembre 2012
Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest,
Singapore Executive Condominiums - Décembre 2012
Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l’Europe, Francfort,
UK Secondary market pricing - Décembre 2012
Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong
Singapore office demand - Décembre 2012
Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres,
China Ecommerce & Logistics - Novembre 2012
Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan,
Net Debt Funding Gap - Novembre 2012
Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao,
German Open Ended Funds - Octobre 2012
Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour,
Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie,
DTZ Research Data services
Wuhan et Xian.
Pour plus d’informations, vous pouvez contacter
Investment market update
Graham Bruty ([email protected]).
Mises à jour périodiques du marché de l’investissement
Property Market Indicators
avec commentaires, principales transactions, graphiques,
Séries historiques d’indicateurs des
données et prévisions.
marchés en Asie Pacifique et en Europe.
Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie
Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair
TM
Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine
Value Index
Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon,
Prévisions à 5 ans sur les principaux
République Tchèque et Suède.
indicateurs de marché en Asie Pacifique,
aux Etats-Unis et en Europe.
Money into Property
Investment Transaction Database
Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du
Données agrégées sur le marché de
parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à
l’investissement en Asie Pacifique et en
travers le monde. Elle mesure la structure et les
Europe.
changements dans la valorisation du parc immobilier dans le
Money into Property
Monde.
Données sur la valorisation du parc
Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et
immobilier (taille, structure, propriété), les
Angleterre.
flux de capitaux et les résultats de nos
enquêtes sur les intentions des
investisseurs et des prêteurs.
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