CHARGES RECUPERABLES
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CHARGES RECUPERABLES
LE POINT SUR … LES CHARGES LOCATIVES DANS LES LOCATIONS VIDES PANORAMA DES CHARGES RECUPERABLES APRES LA LOI ENL ET LE DECRET DU 19 DECEMBRE 2008 01/2006 – mise à jour 04/2009 L’énumération des charges locatives étant limitative, le propriétaire ne peut imposer au locataire la récupération de charges ne figurant pas dans la liste des charges récupérables déterminées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Toutefois, en raison de l’imprécision dont souffrent certains termes de cette liste et du très grand nombre de prestations nécessaires à la conservation d’un immeuble, les tribunaux sont amenés à préciser si les dépenses assumées par les propriétaires, sont répercutables ou non sur les locataires. Un panorama de la jurisprudence pour certaines de ces dépenses parmi celles suscitant les discussions les plus vives entre les parties peut être établi. De plus, le législateur par la Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant «Engagement National pour le logement » en modifiant l’article 23 de la Loi n°89 462 du 6 juillet 1989 permet au bailleur d’imputer au locataire certaines dépenses qui jusque là n’étaient pas récupérables. Enfin, le décret du 26 août 1987 a été profondément modifié par le décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 en ce qui concerne l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets. Ces modifications visent notamment à assouplir les modalités de récupération des frais de rémunération des gardiens d'immeubles ou concierges lorsque ceux-ci n'effectuent pas cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets. Il clarifie aussi la notion de « dépenses liées à la rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes ». • Contrats d’entreprise L’article 2 a) du décret précité précise qu’il importe peu que les services soient assurées par le bailleur en régie ou par le biais d’un contrat d’entreprise, le coût des services assurés en régie incluant les dépenses de personnel d’encadrement technique. De plus, lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer qu’il distingue les dépenses récupérables des autres dépenses. Depuis la Loi ENL du 13 juillet 2006 le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise est récupérable sur le locataire toutes taxes comprises, ce qui inclut la marge bénéficiaire de l’entreprise et la TVA acquittée. Ce texte a mis un terme à la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui, jusqu’alors, exigeait que les factures établies par les entreprises chargées de l’entretien des parties communes distinguent les dépenses récupérables telles que la rémunération du personnel (incluant les charges fiscales et sociales) et la marge de l’entreprise considérée comme non récupérable. A défaut, la 1 totalité de la facture ne pouvait être récupérée ( ). La TVA sur les salaires acquittée par l’entreprise chargée de l’entretien n’était pas non plus 2 récupérable ( ). • Chauffage L’obligation de distinguer les dépenses récupérables des dépenses non récupérables doit toujours être respectée pour les contrats à forfait que les bailleurs souscrivent fréquemment pour l’entretien du chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes. En effet, les dépenses de gros entretien et de grosses réparations relatives à l’installation de chauffage doivent être supportées 3 par le seul bailleur ( ), de même que les dépenses 4 de modernisation des chaufferies ( ). Les contrats « P2 » entretien et « P3 » garantie du matériel de chauffage font l’objet de dispositions légales qui distinguent la nature des interventions. Le contrat dit « P2 » est récupérable sur le locataire, les contrats dits« P3 » gros entretien et « P4 » frais financiers demeurant exclusivement à la charge du 5 propriétaire ( ). • Ascenseurs S’agissant des charges liées à l’entretien des ascenseurs, la Loi ENL a pris en compte les modifications apportées par la Loi du 2 juillet 2003 à la réglementation sur la sécurité des ascenseurs en complétant les articles 23 de la Loi du 6 juillet 1989 et L 442-3 du CCH (concernant les logements HLM). Sont ainsi récupérables auprès des locataires certaines dépenses effectuées dans le cadre d’un contrat d’entretien telles que les opérations et les vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive, les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils. Antérieurement à ces modifications législatives, lorsqu’un contrat d’entretien d’ascenseur était passé forfaitairement par un bailleur, seul l’entretien normal étant récupérable à l’exclusion de la partie « garantie totale », la facture devait distinguer 1 2 3 4 5 Cass. Civ. III, 30/10/2002, AJDI avril 2003, p.268 Cass. Civ. III, 24 mars 2004, Dalloz 2004, n° 17 RM JOAN 14/01/1995 Cass. Civ. III, 6 déc. 1995 RM AN n° 2118, 31/01/1994 Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet – 34000 Montpellier – 04.67.555.555 – www.adil34.org 6 charges récupérables et non récupérables ( ). Cette exigence est reprise dans l’article R 125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation selon lequel lorsque le contrat d’entretien comporte en plus une clause de réparation et de remplacement des pièces importantes, il doit faire apparaître distinctement les délais d’intervention et la rémunération correspondante. derniers ne sont pas inclus dans la liste des charges 11 récupérables( ). La Cour de cassation a également précisée que la récupération partielle de la rémunération du gardien ou concierge n'est possible que lorsque ce dernier assure seul les travaux d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets à l'exclusion de tout partage de ces activités avec un tiers, 12 notamment une société de nettoyage( ). • Les charges postérieures au 1er janvier 2009 Entretien des parties élimination des rejets communes et Les dispositions du décret du 19 décembre 2008 sont entrées en vigueur le 1er janvier 2009. Elles s'appliquent donc aux charges pour lesquelles le service a été rendu à compter du 1er janvier 2009. Celles pour lesquelles le service a été rendu avant cette date restent soumises au décret du 26 août 1987 dans son ancienne rédaction et aux solutions antérieurement dégagées par les tribunaux. Les charges antérieures au 1er janvier 2009 En ce qui concerne l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, l’article 2c) du décret introduit une distinction selon que ces tâches sont assurées par un gardien ou concierge ou confiées à un employé d’immeuble. -Lorsqu’elles sont assurées par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. -Lorsqu’elles sont assurées par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales sont exigibles en totalité y compris un avantage en nature tel que la jouissance gratuite d’un 7 appartement ( ). Il en va différemment pour les 8 indemnités de licenciement ( ). La récupération de ces dépenses suppose que l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets soient assurés par la même personne, 9 gardien ou employé d’immeuble ( ) intervenant directement dans l’exécution de ces tâches, sa rémunération n’étant pas récupérable auprès des locataires si elle effectue simplement un travail 10 administratif de contrôle et de surveillance ( ). Les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont pas récupérables lorsqu’il effectue cumulativement et effectivement l’entretien des parties communes et l’enlèvement des encombrants mais sans assurer l’élimination des rejets. En effet, élimination des rejets et enlèvement des encombrants ne sont pas assimilables et ces 6 Cass. Civ., 5 octobre 1994, Annales des loyers, 1995, p. 921 7 8 9 Cass. Civ. III, 30 mai 1996, Loyers et copr. 1996 n° 296 TI Paris, 24/11/1994, Rev. Loyers 1995, p. 173 Cass. Civ . III, 7 mai 2002, Loyers et copr. 2002, comm. 169 10 Cass. Civ. III, 8 octobre 1997, Dalloz 1997, n°38 Le décret du 19 décembre 2008 ajoute tout d'abord une nouvelle série de charges récupérables. En effet, les dépenses de personnel d'encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l'employé d'immeuble sont désormais récupérables sur les locataires à concurrence de 10% de leur montant. Il met ensuite en place de nouvelles modalités de récupération des charges de rémunération de gardien et d'employé d'immeuble effectuant l'entretien et/ou l'élimination des rejets. S'agissant en premier lieu de l'employé d'immeuble, si le décret n'a pas modifié le pourcentage récupérable sur les locataires de la rémunération de ce dernier (100%), il supprime en revanche la condition d'exercice cumulatif des deux tâches. Alors qu'antérieurement, le décret du 26 août 1987 prévoyait que l'employé d'immeuble devait assurer à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets pour que la récupération puisse avoir lieu, l'article 2-d du décret modifié prévoit désormais qu'il peut alternativement exercer l'une ou l'autre tâche. S'agissant ensuite du gardien ou du concierge, lorsque celui-ci assure cumulativement les deux tâches, les dépenses liées à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont toujours récupérables à hauteur de 75%. La nouveauté introduite par le décret est que cette récupération reste possible même si un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés, ou en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou si le gardien ou le concierge est dans l’impossibilité matérielle ou physique temporaire d’effectuer seul les deux tâches. Par ailleurs, envisageant le cas relativement courant en pratique du bailleur ayant recours à un couple de gardiens ou de concierges qui se partage l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, le décret précise que ce couple, assurant les deux tâches au titre d’un contrat de travail commun, est assimilé à un personnel unique. Lorsque le gardien ou le concierge n'assure que l'une ou l'autre des deux tâches, le texte introduit une possibilité de récupération partielle de leur rémunération , ce qui était jusqu'alors refusé par les tribunaux. Les dépenses liées à la rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont désormais récupérables à hauteur de 40%, y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés, ou en cas de force 11 12 Cass. Civ. III, 15 mai 2008, n°07-16567 Cass. Civ III, 27 sept. 2006, Revue des loyers déc. 2006 Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet – 34000 Montpellier – 04.67.555.555 – www.adil34.org 16 majeure, d’arrêt de travail ou si le gardien/concierge est dans l’impossibilité matérielle ou physique temporaire d’effectuer seul cette tâche. Dorénavant, le décret du 26 août 1987 aborde expressément l'hypothèse dans laquelle le gardien ou le concierge est remplacé par un tiers en cas de repos hebdomadaires ou congés, de force majeure, d’arrêt de travail ou si le gardien/concierge est dans l’impossibilité matérielle ou physique temporaire d’effectuer seul les deux tâches. La rémunération de ce tiers qui intervient en remplacement du gardien ou du concierge et qui assure les mêmes fonctions que celui-ci est récupérable en fonction des missions effectuées. locataire ( ). Cette position, contraire au caractère limitatif du décret sur les charges récupérables qui ne prévoit que la récupération du combustible ou de la fourniture d’énergie, pourrait ne pas être retenue par les tribunaux, d’autant plus qu’il a été jugé qu’en faisant souscrire un contrat de vente de chaleur individuelle aux locataires, le bailleur ne peut leur imposer le paiement des dépenses de gros entretien et d’amortissement des installations de chauffage de l’immeuble mais seulement les 17 charges locatives récupérables ( ). En dernier lieu, le décret du 19 décembre 2008 clarifie la notion de "dépenses liées à la rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes" en excluant les éléments suivants : le salaire en nature ; l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ; les indemnités et primes de départ à la retraite ; les indemnités de licenciement ; la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou le comité d’entreprise ; la participation de l’employeur au comité d’entreprise ; la participation de l’employeur à l’effort de construction ; la cotisation à la médecine du travail. Les travaux de nettoyage des graffitis apposés sur les parties communes de l’immeuble ne sont pas 18 récupérables sur les locataires ( ), n’étant pas assimilables à des travaux d’entretien courant et constituant des dégradations volontaires imputables à leur seul auteur. Les frais de ravalement ne sont 19 pas non plus récupérables ( ). • Dépenses liées au combustible Le bailleur ne peut récupérer que le combustible effectivement consommé et non celui stocké entre 13 deux périodes de chauffe ( ) et ne peut faire supporter au locataire les frais de location de 14 citernes de gaz ( ). Les charges de combustibles d’un chauffage collectif sont récupérables sur le locataire, dès lors que ce chauffage est en état de marche et qu’il peut 15 en jouir, même s’il ne l’utilise pas ( ). Les contrats à forfait passés par le bailleur avec des fournisseurs de combustible posent problème en raison du caractère forfaitaire du prix et de son détachement de la consommation effective. Une réponse ministérielle a cependant admis que le contrat dont le seul objet est la fourniture d’énergie soit totalement récupérable, même si son mode de calcul est forfaitaire. Selon cette réponse il n’y a pas lieu de rechercher au sein du prix du forfait la part affectée par le fournisseur à la fourniture d’énergie et la part concernant les charges de structure, d’investissement et de fonctionnement. Toute dépense relative à la fourniture d’énergie acquittée directement par le bailleur serait récupérable sur le • • • Hygiène Pour la Cour de cassation les frais de location d’une 23 poubelle ne sont pas récupérables ( ). La Cour 24 d’Appel de Lyon ( ) adopte la même position s’agissant des frais de main d’œuvre pour la désinfection des poubelles. Les dépenses liées à l’enlèvement des objets encombrants sont à distinguer de l’élimination des rejets correspondant au seul enlèvement des ordures et ne peuvent être répercutées sur le 25 locataire ( ). Si les produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection des parties communes y compris les colonnes sèches de vide-ordures peuvent être imputés aux locataires, il en va autrement des frais de débouchage des vide-ordures et de la main 16 17 18 19 21 Cass. Civ. III, 05/02/92, Bull. civ. III, n°38 14 RM n° 55822, JOAN Q 14/01/1985, p. 132 et CA Rennes, 23 avril 1998 15 CA Reims, 1er juillet 1993, Loyers et copr. 1994, comm. 49 Dépenses de sécurité Les dépenses liées à la téléalarme de l’ascenseur 20 ne peuvent être facturés aux locataires ( ). Il en va de même des frais de gardiennage de nuit de l’aire 21 de stationnement des véhicules ( ). La Cour de cassation interdit que les frais de surveillance d’une résidence la nuit et le week-end, qui ne figurent pas dans la liste des charges récupérables, soient récupérés sur le fondement de la gestion d’affaire, celle-ci étant incompatible avec l’existence d’un 22 contrat( ). 20 13 Graffitis et frais de ravalement 22 23 24 25 RM JOAN, 4 juin 1984 p. 2640 Cass. Civ. 9 mars 2005, Dalloz 2005, IR 913 Cass. Civ. III, 17 juillet 1997, Loyers et copr. 1997, n° 256 Cass. Civ. III, 21 février 1996, Annales loyers, 1996, p. 552 Cass. Civ. III, 24 mars 2004, Dalloz 2004, n° 17 Cass. Civ. III, 8 oct. 1997 précité Cass. Civ. III, 19 mars 2008, n°07-10704 Cass. Civ. III, 5 oct. 1994, loyers et copr. 1994, comm. 462 CA Lyon, 19/11/2003, Loyers et copr. n° 103, juin 2004 TI Villeurbanne, 7 nov. 1995 Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet – 34000 Montpellier – 04.67.555.555 – www.adil34.org d’œuvre de l’entreprise chargée de l’application des 26 produits de désinfection et de désinsectisation ( ). La Cour de Cassation assimile à une prestation de service pour l’élimination des rejets, récupérable sur les locataires, les frais de détartrage des colonnes de chutes, des branchements d’eaux usées et d’eaux-vannes ainsi que les frais de curage des 27 collecteurs extérieurs ( ). Par contre, elle juge non récupérable les frais de débouchage des égouts 28 ( ). • Antenne collective Bien que le décret du 26 août 1987 ne les mentionne pas ; dans un immeuble collectif les frais d’installation, d’entretien et de remplacement d’une antenne collective ou d’un réseau câblé sont récupérables auprès des locataires acceptant de se raccorder en vertu de la Loi du 2 juillet 1966 et du décret du 22 décembre 1967. • Espaces verts L’entretien des espaces verts est inclus dans la liste des charges récupérables et l’accès du public à des espaces verts partis intégrantes d’une copropriété ne fait pas disparaître leur caractère privatif, les 29 charges y afférentes demeurant remboursables ( ). Par contre, si l’entretien d’un espace vert appartenant à la mairie a été confié à un organisme HLM, il n’en demeure pas moins propriété de la mairie, le coût de son entretien ne pouvant être récupéré. L’élagage des arbres non mentionné dans la liste limitative des charges récupérables ne peut 30 être imputé au locataire ( ). • par le locataire dès lors qu’ils ne sont pas visés par 34 décret ( ). • Les accords collectifs S’il n’est pas possible, en principe, pour un bailleur de prévoir la récupération de charges non visées par les textes en concluant un accord collectif de 35 location à cette fin ( ), la Loi ENL du 13 juillet 2006 a introduit la possibilité de déroger à la liste des charges récupérables par la voie d’un accord collectif local dans deux domaines précis : l’amélioration de la sécurité et la prise en compte du développement durable. Il s’agit ici de prendre en considération le fait que les services qui peuvent être proposés au locataire dans un immeuble ont considérablement évolué (digicodes, vidéophones, systèmes de chauffages plus performants…). Les accords collectifs concerneront principalement le secteur HLM. Remarque : pour les logements HLM les charges récupérables sont déterminées par l’article L 442-3 du Code de la construction et de l’habitation et par le décret n° 82-955 du 9/11/1982. Le contenu de ce décret, lui aussi limitatif, étant identique à celui du 26 août 1987, les solutions précitées dégagées par la jurisprudence sont applicables. Equipements divers du bâtiment L’arrêt précédent admet l’imputation des frais d’abonnement de la ligne téléphonique mise à la disposition des locataires dans la loge du concierge bien que celle-ci ne soit pas ouverte aux locataires 31 24 heures sur 24 ( ). Dans un arrêt récent, la Cour de cassation exige, pour que ces frais soient récupérables sur le locataire, que celui-ci ait été préalablement informé de l'existence du poste de 32 téléphone( ). L’entretien des pompes de relevage 33 n’est pas récupérable ( ). • Impositions Les 8 % de frais de confections de rôles, souvent réclamés accessoirement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’ont pas à être acquitté 26 27 Cass. Civ. III, 10 mars 1999 Cass. Civ. III, 6 décembre 1995, Loyers et copr. 1996, comm. 105 28 Cass. Civ. III, 3 avril 2007, Dict. perm. gestion immob. Bull. n° 391 mai 2007, 29 CA Toulouse, 16/01/2001 30 Cass. Civ. III, 23 mars 2004, AJDI Juin 2004 31 Voir arrêt précédent 32 Cass. Civ. III, 29 oct. 2008, n° 07-16082 33 Cass. Civ. III, 27 mai 2003 34 Cass. Civ. III, 24/03/2004 Cass. Civ. III, 19 janvier 2000, J. C. P. éd. Not. 11/01/2002, p. 52 35 Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet – 34000 Montpellier – 04.67.555.555 – www.adil34.org