de Matmut Protection Juridique

Décembre 2012
de Matmut Protection Juridique
QUIZZ SUR LES TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ
➤ Chaque copropriétaire peut effectuer des travaux à l’intérieur de son lot :
a. Comme bon lui semble
b. Sous certaines réserves
La bonne réponse est b : si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot
(article 9 de la loi n° 65-557 du 10/07/1965) et peut, par exemple, changer la disposition des pièces,
repeindre les lieux, modifier le revêtement des sols, installer des cloisons, des placards, mettre aux normes
l’installation électrique… cette liberté a toutefois des limites :
➥ les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (trouble anormal de
voisinage), à la destination, à la solidité ou à l’esthétique de l’immeuble.
Avant d’engager des travaux, il faut donc notamment consulter le règlement de copropriété :
➤ certaines parties sont communes à I’intérieur d’un lot : le règlement définit le contenu des parties
communes et privatives. En cas de silence ou de contradiction entre plusieurs documents, l’article 3 de
la loi du 10/07/1965 dresse une liste des parties réputées communes,
➤ le règlement peut imposer une couleur pour les peintures, un matériau particulier, interdire un revêtement
de sol, l’exercice d’un commerce déterminé ou tout commerce…
➤ Un copropriétaire peut engager des travaux sur les parties communes ou affectant celles-ci
après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires :
a. Vrai
b. Faux
La bonne réponse est a : certes, les copropriétaires ont seulement un droit d’usage et de jouissance sur
les parties communes, y compris sur celles qui sont réservées à leur usage exclusif (article 9 de la loi du
10/07/1965). Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires (en cas de refus, le tribunal de grande
instance) peut autoriser un copropriétaire à engager :
➥ des travaux dans les parties privatives de son lot qui affectent les parties communes ou l’aspect
extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci : aménagement de combles
affectant une toiture relevant des parties communes, travaux d’évacuation des eaux usées impliquant un
branchement sur les canalisations communes, pose d'une parabole…
La décision de l’assemblée générale des copropriétaires doit être adoptée à la majorité des voix de tous les
copropriétaires (article 25-b de la loi du 10/07/65).
➥ des travaux sur les parties communes ou contraires aux prescriptions du règlement de copropriété
relatives à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes : réalisation d’aménagements
sur une terrasse partie commune, édification d’une construction permettant de relier deux lots alors que
le sol est partie commune, d’une véranda sur un jardin partie commune…
La décision de l’assemblée générale des copropriétaires doit être adoptée à la majorité des membres du
syndicat représentant au moins les 2/3 des voix (article 26 de la loi du 10/07/65).
➥ des travaux non conformes à la destination de l'immeuble ou portant atteinte aux droits des autres
copropriétaires : transformation de locaux portant atteinte à la destination et à la solidité de l'immeuble…
La décision de l’assemblée générale des copropriétaires doit être adoptée à l’unanimité.
Le syndicat des copropriétaires peut solliciter la démolition des ouvrages réalisés sans autorisation
ou non conformes à cette dernière, la remise en état des lieux dans leur état antérieur, outre des
dommages et intérêts.
➤T
ous les travaux de conservation de l’immeuble, qui sont de la responsabilité du syndicat
des copropriétaires (art. 14 de la loi du 10/07/1965), sont votés selon les mêmes règles de
majorité :
a. Vrai
b. Faux
La bonne réponse est b : il faut en effet distinguer :
➥ les travaux de maintenance (article 45 du décret n° 67-223 du 17/03/1967) qui sont les travaux d’entretien
courant, y compris les menues réparations, afin de maintenir l’immeuble en bon état ou de prévenir la
défaillance d’un équipement commun :
ex : entretien des canalisations communes, remise en état d'une allée endommagée, réparation ou
remplacement d'un élément d'équipement commun lorsque leur coût est compris forfaitairement dans
le contrat de maintenance ou d'entretien, vérifications périodiques des éléments collectifs imposées
par la réglementation en vigueur (ascenseurs, portes automatiques des garages, présence de l'amiante,
conformité des piscines privées aux nouvelles normes en vigueur…).
Ces travaux sont approuvés globalement par l’assemblée générale dans le vote du budget prévisionnel
annuel (article 14-1 de la loi du 10/07/1965) et leur exécution dépend des diligences du syndic.
➥ les travaux d’entretien (article 44 du décret du 17/03/1967) qui sont les travaux plus importants
d’entretien et de réfection des parties communes et des équipements communs :
ex : réparation du gros œuvre (toiture, balcons…), réfection des façades de l'immeuble, de la cage
d'escalier, des planchers, désamiantage des poutres et murs communs, réparation ou remplacement
d'un élément d'équipement commun lorsque leur coût n’est pas compris forfaitairement dans le contrat
de maintenance ou d'entretien, ravalement de l’immeuble en raison du mauvais état d'entretien des
façades (en revanche, s’il est entrepris pour embellir l'aspect extérieur de l'immeuble, il s’agit de travaux
d’amélioration qui relèvent d’un régime différent).
Ces travaux doivent être décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité simple de l’article 24 de
la loi du 10/07/1965 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) et ils peuvent être
entrepris dès leur vote par l’assemblée générale puisque les décisions adoptées par le syndicat s'imposent
aux copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées.
Le syndic peut faire entreprendre les travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble avant
même que l’assemblée générale se soit prononcée (articles 18 de la loi et 37 du décret du 17/03/1967).
Cette dernière peut ensuite ratifier les travaux engagés avant son accord.
➤ Le coût des travaux de conservation de l'immeuble est réparti entre les copropriétaires :
a. En fonction des tantièmes attribués à chaque lot
b. Tout dépend de la nature des travaux
La bonne réponse est b :
➥ si les travaux portent sur les seules parties communes, les dépenses sont réparties entre les copropriétaires
en fonction des tantièmes de propriété attribués à chaque lot,
➥ si les travaux portent à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives, les dépenses sont
réparties entre le syndicat (travaux sur les parties communes) et entre les copropriétaires (pour leurs
parties privatives),
➥ si les dépenses se rapportent à des services collectifs et éléments d'équipement communs, elles sont
réparties en fonction de l'utilité de ces services et éléments pour chaque lot (sur la base des millièmes
calculés d'après ce critère).
Le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions spéciales sur cette répartition.
➤ En cas de vente d’un lot, le coût des travaux est à la charge :
a. De l’acquéreur
b. Du vendeur
Les bonnes réponses sont a et b : le vendeur est tenu de toutes les sommes exigibles * au titre des charges
communes jusqu’à la notification de la vente au syndic par le notaire qui en est chargé et l’acheteur de
celles qui deviennent exigibles * après cette notification (article 6-2 du décret du 17/03/1967).
Ex : le syndic appellera auprès de l'acheteur les appels de fonds postérieurs à la vente, même si le vendeur
s'est engagé à les prendre en charge. Dans ce cas, le notaire prélèvera les sommes dues par le vendeur
sur le prix de vente, en application des clauses de l’acte de vente.
* Celles dont le syndic peut poursuivre le recouvrement à la date de la vente indépendamment de l’engagement
effectif des dépenses.
Matmut Protection Juridique
MPJ info - 12/12
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les conventions entre vendeur et acquéreur, prévoyant une répartition différente, ne sont pas
opposables au syndic (article 6-3 du décret du 17/03/1967). Ce dernier appellera donc les fonds
auprès de celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité des sommes.