Immobilier n°4 (Octobre 2010)

oct. 2010
#
4
Votre avocat vous informe
immobilier
dans ce numéro
Copropriété
Bail d’habitation
Bail commercial
L. n° 2010-788
du 12 juill. 2010,
JO 13 juill., p. 12905.
L. n° 2010-788
du 12 juill. 2010,
JO 13 juill., p. 12905.
#Copropriété
Modifications des règles de majorité pour le vote de certains travaux.
– Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Lorsqu’il s’agit de voter des travaux, l’assemblée générale des copropriétaires va statuer en application des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 selon la nature des décisions à prendre et, en particulier, la nature
des travaux. C’est donc la loi qui indique les majorités
nécessaires au vote des décisions. Concernant les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, la loi du 12 juillet 2010, dite
« Grenelle II », vient de préciser que ces travaux bénéficient désormais d’une adoption à la majorité de l’article 25-g de la loi de 1965, à moins qu’ils ne relèvent
de la majorité simple de l’article 24. Le texte ajoute que
« ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt
collectif réalisés sur les parties privatives », on pense par
exemple à l’isolation des fenêtres ou portes sur l’extérieur, ou encore à des travaux de ventilation. Ils seront
réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf
dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la
preuve de la réalisation de tels travaux dans les dix années précédentes. Autre précision : « Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du
maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux ». Dans ce cadre, la loi permet d’imputer au seul copropriétaire concerné ces dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives. La mise
en œuvre de ces dispositions nécessite toutefois la publication d’un décret en Conseil d’État.
– Installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.
Une telle installation relève désormais de la majorité de l’article 25 (voire, par le jeu de l’article
25-1, de la majorité simple).
– Recharge des véhicules électriques ou hybrides.
De même, relève à présent de la majorité de l’article 25 l’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès
sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que
la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces
mêmes véhicules. Cette disposition ressort d’un nouvel article 25, issu de la loi « Grenelle II ».
En outre, la loi du 12 juillet précise, à l’article 24-5 nouveau, que lorsque l’immeuble possède de
tels emplacements, mais n’est pas doté des installations électriques intérieures appropriées, le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant
la recharge de ces véhicules et des conditions de gestion du nouveau réseau électrique.
ZOOM - Précisions sur les principales modalités de vote et majorité
La loi du 10 juillet 1965 indique les majorités nécessaires au vote des décisions. Par contre, elle est
muette sur d’éventuelles conditions de « quorum », c’est-à-dire un minimum de membres présents
ou représentés en dessous duquel l’assemblée ne pourrait pas prendre de décisions.
Les décisions relevant de l’article 24 sont les décisions ordinaires. Elles sont prises à la majorité des
voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. C’est la majorité la plus facile à
réunir. Par voix exprimées, on entend les copropriétaires présents qui ont voté pour ou contre une
résolution et on ne tient pas compte de ceux qui se sont abstenus ou n’ont pas pris part au vote.
La majorité de l’article 25, c’est la majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le décompte s’effectue en prenant en compte le nombre total de voix des copropriétaires, y compris ceux qui sont absents, les non-représentés et les abstentionnistes.
Cette majorité étant délicate à obtenir, lorsque l’assemblée n’y est pas parvenue, l’article 25-1
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B. Mathieu, Copropriété,
mode d’emploi 2011,
Delmas express, 5e éd.
(à paraître au 1er déc. 2010).
permet de procéder à une seconde tentative, cette fois à la majorité simple de l’article.
Pour les décisions lourdes de conséquences, tels des travaux comportant une addition ou une
transformation de l’immeuble, c’est la double majorité de l’article 26 qui s’applique : majorité
des copropriétaires qui représentent au moins les deux tiers des voix de toute la copropriété.
Elle se calcule donc par tête et par voix. Pour pallier la difficulté d’obtenir une telle majorité, si
un projet de résolution a reçu l’approbation d’au moins les 2/3 des copropriétaires présents ou
représentés à l’assemblée, une seconde assemblée doit être réunie, au cours de laquelle il sera
statué aux 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Enfin, l’unanimité de tous les copropriétaires est requise lorsqu’il s’agit de prendre des décisions qui
ont des conséquences sur les droits des copropriétaires ou qui transforment fondamentalement
l’immeuble, par exemple la modification de la répartition des charges ou l’aménagement de locaux
affectés à l’usage commun (installation d’un système de vidéosurveillance dans les parkings).
L. n° 2010-788
du 12 juill. 2010,
JO 13 juill., p. 12905.
Examen en assemblée générale du plan de travaux d’économies d’énergie ou contrat
de performance énergétique.
La loi dite « Grenelle II » a créé un nouvel article 24-4 à la loi de 1965. Entre le 1er janvier 2012 et le
1er juillet 2017, dans tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question d’un plan de
travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique suivant l’établissement
d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou d’un audit énergétique. Cette question devra
faire l’objet d’une mise en concurrence et l’avis du conseil syndical sera recueilli. Un décret d’application est attendu pour connaître les modalités d’application concrètes de ce texte.
L. n° 2010-788
du 12 juill. 2010,
JO 13 juill., p. 12905 ;
C. envir., art. L. 515-16
et C. urb., art. L. 230-1 et s.
Droit de délaissement des copropriétaires d’un immeuble exposé à un risque technologique.
Désormais, il incombe au syndic de notifier sans délai au préfet et aux copropriétaires l’information
selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de
parties communes, ont exercé leur droit de délaissement. Ainsi, un droit de délaissement est créé au
profit des copropriétaires dont l’immeuble se situe dans un secteur relevant d’un plan de prévention
des risques technologiques, c’est-à-dire dans un lieu « présentant un danger grave pour la vie humaine ». Pour en savoir plus sur les modalités d’exercice de ce droit, il faut se référer aux dispositions
contenues dans les codes de l’environnement et de l’urbanisme. Ce droit permet en quelque sorte
aux copropriétaires de mettre en demeure la mairie de la commune où se situe le bien de procéder
à l’acquisition d’un terrain bâti. Le mise en demeure mentionne les locataires, ceux qui ont des droits
d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.
Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l’initiative
de la collectivité ou du service public qui fait l’objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire
connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité.
Civ. 3e, 23 juin 2010,
n° 09-67.529.
Ascenseur : charges à payer en fonction de l’utilité de l’ascenseur pour chaque lot.
Les charges d’ascenseur doivent être réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité que
cet élément présente à l’égard de chaque lot, ainsi qu’il ressort de l’article 10, alinéa 1er, de la loi
du 10 juillet 1965.
Dans un arrêt du 23 juin 2010, le litige portait sur une clause du
règlement de copropriété qui, tout en précisant que les copropriétaires des lots du rez-de-chaussée étaient exonérés du paiement des
charges liées à l’ascenseur, répartissait les charges des copropriétaires
des étages au prorata de leurs droits dans les parties communes de
l’immeuble. Certains copropriétaires ayant été appelés à participer au
financement des travaux de remplacement et de mise en conformité
de l’ascenseur, alors qu’ils estimaient que cette charge ne leur incombait pas, ont saisi le tribunal pour voir annuler la clause susvisée, arguant qu’elle était contraire aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er,
de la loi du 10 juillet 1965. Alors que leur demande a été rejetée par la
cour d’appel d’Aix-en-Provence, la Cour de cassation leur donne gain
de cause, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché en
quoi la clé de répartition retenue permettait d’appliquer le critère légal
d’utilité. La Cour de cassation rappelle ainsi qu’il incombe bien au juge
de rechercher si la répartition des charges de réparation et d’entretien de l’ascenseur au prorata des
droits des copropriétaires dans les parties communes est conforme à l’utilité pour chaque lot de cet
élément d’équipement.
ZOOM - À quels copropriétaires sont imputables les charges d’ascenseur ?
Les charges d’ascenseur appartiennent à la catégorie des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun. Pour ces charges, l’article 10 de la loi du
10 juillet 1965 , qui énonce, en son alinéa 1er, que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux
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.../...
C. Sabatié,
Copropriété 2009/2010,
Encyclopédie delmas, 20e éd.
charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de
l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », se réfère à l’utilité (théorique) que ces éléments et services présentent pour chaque lot, mais non à l’usage qui en est fait
réellement par l’occupant. En d’autres termes, peu importe le nombre de personnes effectif dans
l’appartement, ce sont ses capacités théoriques d’occupation qui sont prises en compte pour fixer la
participation aux dépenses.
Une nuance toutefois : il y a lieu de tenir compte de l’affectation d’un local à tel ou tel usage. Ainsi,
pour les charges d’ascenseur, l’utilité sera appréciée en faisant une différence entre l’usage d’un
appartement à titre d’habitation ordinaire et l’usage du même appartement à titre professionnel. Il
s’agira là d’une majoration due à un usage professionnel, et non à l’utilisation effective.
L’application du critère de l’utilité, pour les charges d’ascenseur, conduit à en exonérer :
– les lots qui ne sont pas desservis : par exemple, des chambres de service au dernier étage desservies
simplement par un escalier de service;
– les lots pour lesquels l’ascenseur ne présente pas d’utilité, ce qui est normalement le cas des locaux
en rez-de-chaussée. Concernant ces locaux, il s’agit plus précisément des locaux situés au niveau à
partir duquel on accède à l’immeuble depuis l’extérieur. Il peut se faire, par exemple, que le niveau
qualifié de rez-de-chaussée soit surélevé par rapport au niveau du sol naturel, ce qui peut alors justifier une participation des locaux qui y sont situés aux charges d’ascenseur.
En revanche, les lots qui sont desservis indirectement, tels que, par exemple, les locaux du sixième
étage à partir d’un ascenseur qui s’arrête au cinquième étage, doivent participer aux charges y afférentes.
Enfin, les caves ou les emplacements de garage situés au sous-sol doivent participer aux charges des
ascenseurs qui les desservent. L’utilité pour les locaux et emplacements en sous-sol est appréciée par
rapport au niveau à partir duquel on accède à l’immeuble depuis l’extérieur, normalement le rez-dechaussée.
À savoir également : la théorie selon laquelle les locaux non desservis devraient participer, sinon aux
charges de fonctionnement, tout au moins aux dépenses de réparation ou de remplacement de
l’ascenseur, au motif que celui-ci contribuerait au « standing » de l’immeuble, a été condamnée par
la jurisprudence.
L. n° 2010-737, 1er juill. 2010
portant réforme du crédit à
la consommation,
JO 2 juill., p. 12001.
Possibilité pour les syndicats de copropriétaires de bénéficier d’un livret A défiscalisé.
La possibilité de posséder un livret A pour les syndicats de copropriétaires était très contestée
depuis que la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 semblait leur interdire de posséder un tel compte,
alors que cette pratique était couramment admise auparavant.
La loi n° 2010-737 portant réforme du crédit à la consommation et à la lutte contre le surendettement du 1er juillet 2010 a tranché le débat. Elle étend aux syndicats de copropriétaires la possibilité
d’ouvrir un livret A en les soumettant aux mêmes dispositions que les associations (c. mon.fin.,
art. L. 221-3).
En conséquence, chaque copropriété peut être titulaire d’un livret d’épargne défiscalisé, dont le
montant maximal s’élève à cinq fois le plafond du livret A, soit actuellement 76 500 euros.
#Bail d’habitation
Informations rapides de
l’INSEE, n° 186, 15 juill. 2010.
Montant de l’IRL au second trimestre 2010.
Au 2e trimestre 2010, l’indice de référence des loyers (IRL) s’élève à 118,26, soit une hausse annuelle de 0,57 %.
#Bail commercial
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Votre avocat vous informe
oct. 2010
Informations rapides
de l’INSEE, n° 181 & 182,
9 juill. 2010 ; C. com.,
art. L. 145-38 et L. 145-34.
Montant des loyers commerciaux au 1er trimestre 2010.
L’indice du coût de la construction (ICC) du premier trimestre 2010, pris en compte lors de la révision
et du renouvellement des baux commerciaux, s’élève à 1 508, soit une hausse de 0,33 % sur un an,
après un repli de - 1,05 % enregistré au trimestre précédent, de 8,88 % sur trois ans et de 34,04 %
sur neuf ans.
Quant à l’indice des loyers commerciaux (ILC), au premier trimestre 2010, il s’établit à 101,36, en
baisse de 1,33 % sur un an. Au quatrième trimestre 2009, la baisse était plus forte : - 1,88 %.
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