Le Bail commercial : Révision des loyers.

Le Bail commercial : Révision des loyers.
Article L145-38 du Code de commerce
■ « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la
date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour
où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit
rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de
commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la
valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision
triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la
construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux
mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier,
intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des
investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion
pendant la durée du bail en cours. »
Article L145-39 du Code de commerce
■ « En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une
clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le
jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par
rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »
Codification du décret de 1953
Les principales dispositions du décret du 30 septembre 1953 ont été placées dans le
code de commerce (articles L 145-1 à L 145-60) par l'ordonnance n°2000-912 du 18
décembre 2000.
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Ce qui restait des articles du décret de 1953 (à l’exception de l’article 33) a été codifié
par le décret n°2007-431 du 25 mars 2007.
Cette codification s’est réalisée à droit constant de telle sorte que le contenu des
textes réglementaires détaillés dans le décret de 1953 n’a pas été modifié.
L’ensemble des dispositions applicables aux baux commerciaux est désormais
consultable dans le Code de commerce. Les baux commerciaux n’ont donc plus à
faire référence aux dispositions non codifiées du décret de 1953.
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Clause d’échelle mobile
L’article L.145-39 du Code de commerce prévoit d’une part la possibilité de
prévoir une clause d'échelle mobile, et d’autre part une méthode dite de
révision judiciaire du loyer. En effet, par application de l’indexation conventionnelle
annuelle, si le loyer en cours a évolué de plus de 25% (à la hausse ou à la baisse) par
rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement, le Bailleur ou le
Preneur peut demander la révision dudit loyer. Il est à noter que soit le loyer dit de
référence pour le calcul de cette évolution correspond le plus souvent au loyer
d’origine ou de renouvellement.
Pour mieux comprendre le champ d’application de l’article L. 145-39, il faut se référer
aux principes de la révision du loyer d’un bail commercial en cours d’exécution.
Selon les dispositions du Code de commerce, et en fonction des termes du bail, il
existe deux types de révision légale du loyer d’un bail commercial, qui sont d’ordre
public :
■ La révision triennale légale, encadrée par l’article L. 145-38 du Code de
commerce, s’applique à chaque fin de période triennale, en l’absence de clause
dans le bail prévoyant toute autre méthode de révision du loyer (et notamment en
l’absence de clause d’indexation ou clause d’échelle mobile) ;
■ La révision résultant de l’existence d’une clause d’échelle mobile, encadrée
par l’article L. 145-39, s’applique lorsque, « par le jeu de l’application de la clause
d’échelle mobile stipulée au bail, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus
d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par
décision judiciaire. »
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Dans la pratique, la révision triennale légale a aujourd’hui pratiquement disparue.
Aujourd’hui, la majorité des baux contient une clause dite d’indexation du loyer ou
clause d’échelle mobile, qui prévoit l’indexation annuelle du loyer sur un indice choisi
d’un commun accord entre les parties.
Ces clauses d’indexation offrent une évolution plus graduelle du loyer, alors que le
mécanisme de articles L. 145-38 du Code de commerce peut être brutal, dans la
mesure où l’évolution du loyer intervient tous les 3 ans par application de cet article.
L’ICC a pourtant connu depuis 2001 une évolution moyenne de l’ordre de 3 à 5%
par an.
Dès lors, la totalité des indices d’indexation des loyers (ICC) des baux conclus
en 2004 ou précédemment, ont augmenté de plus de 25%, ce qui ouvre
automatiquement droit au locataire de demander à son Bailleur l’application des
dispositions de l’article L. 145-39.
Nous avons souhaité souligner dans le tableau ci-dessous les évolutions des indices
sur une période de 10 ans, entre 1999 et 2009:
1er trimestre ICC
2e trimestre ICC
3e trimestre ICC
4e trimestre ICC
∑ des indices 1999-2009
39,78%
45,44%
47,59%
43,00%
∑ des indices 2000-2009
38,23%
43,43%
45,84%
35,14%
∑ des indices 2001-2009
33,07%
37,14%
39,21%
33,60%
∑ des indices 2002-2009
29,16%
34,31%
36,24%
29,95%
∑ des indices 2003-2009
26,54%
29,95%
32,50%
25,45%
∑ des indices 2004-2009
22,20%
23,28%
25,31%
20,02%
∑ des indices 2005-2009
17,87%
22,41%
24,73%
14,34%
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Au vu de la croissance forte de l’ICC observée ces dernières années, l’adoption de
nouveaux standards communs par les acteurs de l’immobilier d’entreprise est
aujourd’hui au centre de réflexions:
▪Soit le bail commercial conserve une indexation annuelle des loyers
sur l’ICC tout en prévoyant un éventuel plafonnement du jeu d’indexation,
▪Soit un nouvel indice d’indexation de référence est adopté par la
majorité des acteurs de l’immobilier d’entreprise.
Cet exercice est toutefois rendu difficile par le fait que les dispositions du Code de
commerce applicables en matière de clauses d’échelle mobile sont largement d’ordre
public.
Ainsi, des clauses prévoyant un plafonnement du jeu de l’indexation pourraient
être considérées comme nulles.
Par ailleurs, par application combinée des dispositions du Code de commerce (L.14538) et du Code Monétaire et Financier (L.112-1 et L.112-2), l’ICC est un indice de
révision d’ordre public en matière de baux commerciaux.
Nous noterons enfin que le bénéfice de l’article L. 145-39 du Code de commerce n’est
pas automatique, son application suppose que :
1.
Le bail contient une clause d'échelle mobile,
2.
L’une des parties en demande l’application. A ce titre, un certain formalisme
sera à observer En effet, la demande d’adaptation du loyer devra être
notifiée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de
réception, indiquant impérativement le nouveau loyer demandé. A défaut
d’accord des parties sur ce nouveau loyer - qui correspond le plus souvent à
la valeur locative déterminée par un expert - la partie la plus diligente pourra
effectuer une demande de révision en justice,
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L’adaptation du loyer est effectuée par application de la valeur locative. Les
dispositions de l’article L.145-39 ne seront applicables que si par application
de la clause d’échelle mobile l’évolution subie par le loyer soit totalement
décorrélée de l’évolution de la valeur locative des surfaces louées,
Nous soulignons le fait que, contrairement à la révision triennale régie par les
dispositions de l'article L. 145-38 du Code de Commerce, la révision du loyer,
par application des dispositions prévues par l'article L. 145-39, peut être
sollicitée à tout moment et en dehors de toute modification des facteurs locaux
de commercialité, dès lors que ces trois conditions sont réunies.
Lorsque ces trois conditions sont réunies, l'action en révision peut être engagée
immédiatement et le loyer doit être fixé à la valeur locative, déterminée le cas
échéant à dire d'expert.
En outre, le bailleur a intérêt à demander la révision judiciaire du loyer, sur le
fondement de l’article L. 145-39, lorsque le loyer résultant de l’indexation, bien
qu’ayant augmenté de plus de 25% par rapport au loyer d’origine, se trouve
néanmoins inférieur à la valeur locative. La jurisprudence a ainsi admis que le bailleur
puisse obtenir la fixation du loyer à un montant supérieur à celui résultant du simple
jeu d’indexation.
L’équipe d’experts immobiliers de Savills a développé, au moyen d’une équipe
projet dédiée sur ce sujet, un savoir-faire performant quant à la mise en œuvre
de solutions sur mesure permettant à ses clients de bénéficier de l’application
de l’article L. 145-39.
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