conclusion - Groupe Caisse des Dépôts

Rapport
CONCLUSION
Dans les deux mois où s’est déroulée la mission, les soussignés se sont attachés à porter une
appréciation d’une part, sur la cession du pôle logement d’Icade en 2009 au consortium mené
par la SNI et d’autre part, sur le modèle de développement de la SNI au regard de ses missions
d’intérêt général.
Sur le premier point, les missionnaires concluent que la SNI n’a méconnu ni son intérêt ni
celui de ses mandants lors de cette opération. Ils ont procédé à l’analyse de cette cession et
tenté de répondre aux reproches les plus souvent exprimés qui se concentrent
essentiellement sur deux questions : celle du conflit d’intérêt des acteurs et celle du prix de la
cession.
Il ne peut être reproché à CDC et à la SNI aucun conflit d’intérêt dans cette transaction. Le
prix d’acquisition négocié par la SNI et le consortium paraît raisonnable et le travail de la SNI
en tant chef de file du consortium a aidé ses membres à obtenir une décote significative sur la
transaction.
Toutefois, si on examine plus globalement cette opération, elle n’est pas exempte de toute
critique :
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elle a donné l’impression à de nombreux acteurs du logement social que la CDC avait
fait primer une vision purement financière sur les notions d’intérêt général qu’elle est
censée défendre ;
le consortium aura acheté 26000 logements pour un montant supérieur à 1,6Mds€ sans
construire le moindre logement nouveau. Ce faisant, les bailleurs sociaux ont grevé leur
capacité d’investir pour produire de nouveaux logements ;
le transfert incomplet des logements sociaux d’Icade à la SNI en 2005 lorsqu’a été fait le
partage des activités entre Icade et la SNI puis l’entrée en bourse d’Icade ne semblent
avoir eu d’autres justifications que faire ressortir les plus-values latentes sur des
logements à caractère social ; ce qui a amélioré le résultat de la CDC et profité aux
actionnaires minoritaires en dehors de tout impératif d’intérêt général.
Sur le second point, l’image et le positionnement du groupe SNI, devenu en quelques années
un acteur majeur de l’immobilier public, sont indissociables de ceux de son actionnaire, dont
une des missions fondamentales est de financer le logement social. Il convient de réaffirmer,
avec force, le caractère central de cette activité pour la SNI, et de mieux identifier sa stratégie
dans ce domaine.
Il s’avère nécessaire d’offrir toutes les garanties à l’égard de dérives futures éventuelles et du
même coup de prévenir toute forme de procès d’intention. Il appartient à la SNI et à son
actionnaire de rechercher les meilleures modalités pour atteindre ce but et la mission se
borne à émettre quelques pistes de travail :
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il est nécessaire d’être très prudent quant à l’ouverture du capital de la SNI. Le
précédent regrettable de la cession du patrimoine social de fait d’Icade, après
ouverture du capital, justifie que la CDC conserve intégralement ses parts dans la SNI,
en adaptant son développement en fonction des moyens propres ;
il faut opérer une séparation plus nette entre secteur social et secteur concurrentiel. Il
appartient à l’actionnaire de fixer les frontières, en l’absence de contrainte juridique
particulière. Mais, le suivi de l’activité devrait permettre de s’assurer que le caractère
d’intérêt général demeure prédominant ;
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dans le même esprit dans le cadre d’une éventuelle prise de contrôle d’Adoma par la
SNI, il conviendrait de garantir que la valorisation de la société et de son patrimoine
soit intégralement réinvestie dans le secteur social et très social selon les règles
analogues à celles retenues pour les SA d’HLM.
A Paris, le 15 avril 2014
L’inspectrice générale de
l’administration du
développement durable
L’inspecteur général des
finances
Sabine BAIETTO-BEYSSON
Pierre HANOTAUX