Legal Alert - Luty 2016 - D.Dobkowski sp.k. stowarzyszona z KPMG

Legal Alert
Nowe prawo pierwokupu przy
zbywaniu udziałów w spółkach
będących właścicielami nieruchomości
rolnych. Ostatnia szansa na uniknięcie
ograniczeń.
New pre-emption right at the sale
of shares in companies that own
agricultural property. Last chance to
avoid limitations.
Neues Vorkaufsrecht bei Veräußerung der
Anteile an Gesellschaften, die Eigentümer
von landwirtschaftlichen Immobilien sind.
Die letzte Gelegenheit, Einschränkungen
zu vermeiden.
Kwiecień 2016 / April 2016 / April 2016
KPMG.pl
LEGAL ALERT | 2
Nowe prawo pierwokupu przy zbywaniu udziałów
w spółkach będących właścicielami nieruchomości
rolnych. Ostatnia szansa na uniknięcie ograniczeń.
Z dniem 30 kwietnia 2016 roku wchodzi w życie ustawa z dnia
31 marca 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu
Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych
ustaw („Ustawa”), wprowadzająca daleko idące ograniczenia,
które będą dotyczyły wszelkich transakcji związanych z obrotem
ziemią rolną. Co do zasady te ograniczenia to:
uprawnienie ANR, przyznając jej również prawo pierwokupu
udziałów i akcji w spółce, która jest właścicielem nieruchomości
rolnej. Jest to istotne novum, które może zaważyć na losach
wielu planów restrukturyzacyjnych grup kapitałowych.
Wyjątkiem jest np. zbycie udziałów lub akcji spółki dopuszczonej
do obrotu na rynku giełdowym lub na rzecz osoby bliskiej.
1) zakaz zbywania nieruchomości rolnych innym
podmiotom niż rolnik indywidualny, osobom bliskim
i niektórym innym podmiotom uprzywilejowanym, oraz
Z powyższego wynika, iż ograniczenia, które wejdą w życie
z dniem 30 kwietnia 2016 r. uniemożliwią lub utrudnią transakcje
sprzedaży udziałów lub akcji w innych przypadkach, a także inne
zmiany własnościowe w grupie kapitałowej, jeżeli okaże się, że
spółka z grupy jest właścicielem nieruchomości rolnej.
2) prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnej
(„ANR”), które przysługuje nie tylko przy nabyciu
nieruchomości rolnej, ale również przy zbywaniu
udziałów i akcji w spółkach będących właścicielami
nieruchomości rolnej, niezależnie od jej powierzchni.
Wprowadzone ograniczenia będą dotyczyły nabycia
nieruchomości rolnej, przez co Ustawa rozumie przeniesienie
własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności
nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej
lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej,
a także innego zdarzenia prawnego.
Definicja ta jest bardzo szeroka, wobec tego nabyciem
w rozumieniu Ustawy będzie nie tylko sprzedaż czy darowizna,
ale także transakcje łączenia się, przejęcia i podziału
spółek. Należy pamiętać, że w świetle prawa polskiego
nieruchomość rolna to nieruchomość, która jest lub może być
wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej.
Od dnia 30 kwietnia 2016 r. nieruchomość rolną będzie
można zbyć wyłącznie rolnikowi indywidualnemu. Natomiast
zbycie innym podmiotom, w tym spółce z grupy kapitałowej
zbywcy będzie uzależnione od ukazania zgody Prezesa
ANR w drodze decyzji administracyjnej. Przy czym, aby
uzyskać taką zgodę strony transakcji będą musiały wykazać
spełnienie szeregu warunków, między innymi tego, że
nie było możliwości nabycia nieruchomości przez rolnika
indywidulanego lub pomiot uprzywilejowany.
Zgoda Prezesa ANR będzie wymagana nie tylko do zbycia
nieruchomości, ale także przy transakcjach łączenia się spółek,
jeżeli spółka przejmowana będzie właścicielem nieruchomości
rolnej. W takiej sytuacji nie dojdzie do przejęcia, jeżeli Prezes
ANR odmowi zgody. Ustawa wprowadza jeszcze dalej idące
© 2016 D.Dobkowski spółka komandytowa jest kancelarią prawniczą stowarzyszoną z KPMG w Polsce.
Nazwa i logo KPMG są zastrzeżonymi znakami towarowymi bądź znakami towarowymi KPMG International.
Dlatego już teraz warto zapobiec takim problemom, które mogą
pojawić się w przyszłości i zbudować (najpóźniej do 29 kwietnia
2016 roku) odpowiednią strukturę własnościową w grupie
kapitałowej wykorzystując fakt, że prawo pierwokupu ANR nie
dotyczy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach, które posiadają
nieruchomości rolne pośrednio (np. spółki matki). Nawet, jeżeli
w chwili obecnej nie są planowane żadne restrukturyzacje, ani
sprzedaż udziałów lub akcji, to warto już teraz podjąć kroki, które
umożliwią w przyszłości swobodny obrót udziałami i akcjami,
a także przeprowadzenie transakcji.
Autorzy:
Katarzyna Kutrzepa
Radca prawny
E: [email protected]
Agnieszka Kobus
Adwokat
E: [email protected]
LEGAL ALERT | 3
New pre-emption right at the sale of shares
in companies that own agricultural property.
Last chance to avoid limitations.
On 30 April 2016 enters into force the Act of 31 March 2016 on
Suspension of Sale of Real Property Included in the Agricultural
Property Stock of the State Treasury and on Amendment of
Some other Acts (the “Act”), which introduces far-reaching
limitations applicable to all transactions connected with trading
in agricultural land. As a rule, the said limitations consist in:
1) prohibition to sell agricultural real property to entities
other than an individual farmer, close family and other
privileged entities, and
2) right of pre-emption vested in the Agricultural
Property Agency (the “APA”) not only with reference
to purchasing agricultural land, but also to transferring
shares in companies that are agricultural property
owners, irrespective of the real property area.
The introduced limitations will apply to agricultural property
acquisition defined by the Act as a transfer of the ownership
title to agricultural property or an agricultural property
acquisition as a consequence of a legal act or a decision
of a court or a public authority, or other act in the law.
The above definition is extremely broad, thus, within the
meaning of the Act, an acquisition will be not only a sale or
a donation, but also transactions for the sale, takeover and
division of companies. It should be borne in mind that under
Polish law an agricultural property is the one that is or may
be used for running agricultural activity.
From 30 April 2016 it will be possible to sell agricultural
property to an individual farmer only. Transfer to other
entities, including entities belonging to the seller’s capital
group, will depend on obtaining the APA’s President consent
given in the form of an administrative decision. Still, in order
to obtain such consent, parties to the transaction will have
to demonstrate they have met numerous conditions, e.g. it
was impossible for them to sell real property to an individual
farmer or a privileged entity.
The APA’s President consent will be required not only for the
sale of real property, but also for the companies’ merger if
a target company is an agricultural property owner. In such
a situation, the takeover will not take place if the APA’s
President refuses its consent therefor.
© 2016 D.Dobkowski sp.k., a Polish limited partnership is a law firm associated with KPMG in Poland.
The KPMG name and logo are registered trademarks or trademarks of KPMG International.
The Act gives the APA even broader powers providing it also
with the right of pre-emption with reference to shares in
a company that is the agricultural property owner. It is a vital
novelty that may become a decisive factor for restructuring
plans of numerous capital groups. The exception here is for
example the sale of shares in a company listed in the stock
exchange or to the benefit of close family.
As transpires from the above, the limitations that will enter
into force on 30 April 2016 will make it impossible or really
difficult to carry out transactions for the sale of shares in
other cases and to implement other ownership-related
changes within a capital group, if a group member proves
to be an agricultural property owner.
Therefore, it is advisable to counteract the above-mentioned
problems that may occur in the future and to develop
(by 29 April 2016 at the latest) an adequate ownership structure
within a capital group, taking advantage of the fact that the APA’s
pre-emption right does not apply to the sale of shares in companies
that own agricultural property indirectly (e.g. parent companies).
Even if no restructuring or sale of shares are planned at the moment,
it is advisable to take up measures that in the future will enable free
trading in shares and conduct of transactions.
Authors:
Katarzyna Kutrzepa
Attorney-at-Law
E: [email protected]
Agnieszka Kobus
Advocate
E: [email protected]
LEGAL ALERT | 4
Neues Vorkaufsrecht bei Veräußerung der
Anteile an Gesellschaften, die Eigentümer von
landwirtschaftlichen Immobilien sind. Die letzte
Gelegenheit, Einschränkungen zu vermeiden.
Am 30. April 2016 tritt das Gesetz über die Einstellung
des Verkaufs von landwirtschaftlichen Flächen aus dem
Immobilienbestand des Staates und über die Änderung
einiger anderer Gesetze vom 31. März 2016 („Gesetz”)
in Kraft, welches weitgehende Beschränkungen einführt,
die sämtliche Transaktionen im Handel mit Agraraland
betreffen. Generell gibt es folgende Einschränkungen:
1) Verbot der Veräußerung landwirtschaftlicher
Immobilien an andere Rechtsubjekte als
Einzellandwirte, nahestehende Personen, einige
begünstigte Rechtsträger und
2) Vorkaufsrecht der Agentur für Agrarimmobilien
- Agencja Nieruchomości Rolnej („ANR”),
welches der Agentur nicht nur beim Erwerb einer
landwirtschaftlichen Immobilie, sondern auch
bei Veräußerung von Anteilen und Aktien an
Gesellschaften, die Eigentümer von Ackerland sind,
unabhängig von deren Fläche, zusteht.
Die eingeführten Einschränkungen beziehen sich auf
den Erwerb einer landwirtschaftlichen Immobilie,
darunter versteht das Gesetz eine Übertragung
des Eigentumsrechts an einer landwirtschaftlichen
Immobilie oder Erwerb des Eigentumsrechts an einer
landwirtschaftlichen Immobilie durch Vornahme eines
Rechtsgeschäfts oder infolge der Entscheidung eines
Gerichts oder öffentlicher Verwaltung sowie eines
anderen rechtserheblichen Ereignisses.
Diese Definition ist sehr weit gefasst, als Erwerb im
Sinne des Gesetzes gelten daher nicht nur Erwerb
oder Schenkung, sondern auch Verschmelzungen,
Übernahmen und Spaltungen der Gesellschaften. Es sei
darauf hinzuweisen, dass landwirtschaftliche Immobilie
im Lichte des polnischen Rechts diejenige ist, die zur
Betreibung der landwirtschaftlichen Tätigkeit genutzt
wird oder werden kann.
© 2016 D.Dobkowski spółka komandytowa ist eine der KPMG Polen angeschlossene Rechtsanwaltskanzlei.
Der Name KPMG und das Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.
Ab 30. April 2016 ist die Veräußerung einer
landwirtschaftlichen Immobilie ausschließlich an
Einzellandwirt zulässig. Veräußerung zugunsten
sonstiger Rechtssubjekte, darunter einer Gesellschaft
aus der Kapitalgruppe des Veräußerers, hängt dagegen
von der Genehmigung des ANR-Präsidenten ab, die
im Wege eines Verwaltungsaktes erlassen wird.
Die Vertragsparteien, die derartige Genehmigung
einholen wollen, haben nachzuweisen, dass sie
eine Reihe von Pflichten erfüllen, darunter dass es
keine Möglichkeit bestand, diese Immobilie durch
einen Einzellandwirt bzw. begünstigten Rechtsträger
zu erwerben.
Die Genehmigung des ANR-Präsidenten ist nicht nur
bei Veräußerung der Immobilie, sondern auch bei
Verschmelzungen von Gesellschaften erforderlich,
sofern die übernehmende Gesellschaft Eigentümerin
von landwirtschaftlicher Immobilie ist. Verweigert der
ANR-Präsident seine Genehmigung, kommt die
Übernahme in solch einem Fall nicht zustande.
Das Gesetz führt ebenfalls noch weitergehende
Befugnisse der ANR ein, ihr steht das Vorkaufsrecht
auch an Anteilen oder Aktien einer Gesellschaft, die
Eigentümerin von landwirtschaftlicher Immobilie
ist. Es ist ein Novum von besonderem Belang, das
viele Umstrukturierungspläne von Kapitalgruppen
beeinträchtigen kann. Eine einzige Ausnahme ist z.B.
die Veräußerung der Anteile oder Aktien an einer an der
Börse zugelassenen Gesellschaft oder zugunsten einer
nahestehenden Person.
Daraus folgt, dass die Einschränkungen, die am
30. April 2016 in Kraft treten, den Abschluss der
Kaufverträge über Aktien oder Anteile in anderen Fällen
und auch sonstige Veränderungen in Besitzverhältnissen
innerhalb einer Kapitalgruppe verhindern bzw.
erschweren, sofern es sich erweist, dass die
LEGAL ALERT | 5
Gesellschaft Eigentümerin von landwirtschaftlicher
Immobilie ist.
Aus dem Grunde ist es empfehlenswert, schon jetzt
Problemen vorzubeugen, die in der Zukunft entstehen
können und (spätestens bis zum 29. April 2016) eine
entsprechende Eigentumsstruktur in der Kapitalgruppe
aufzubauen, und dabei die Tatsache zu nutzen, dass
Verkauf von Anteilen oder Aktien an Gesellschaften,
die landwirtschaftliche Immobilien mittelbar besitzen
(z.B. Muttergesellschaften), vom Vorkaufsrecht der
ANR nicht erfasst sind. Sogar wenn aktuell keine
Umstrukturierungen, Verkauf von Anteilen oder
Aktien geplant sind, sollte man bereits jetzt geeignete
Maßnahmen ergreifen, die zukünftig einen freien Verkehr
der Anteile und Aktien und Abschluss von Transaktionen
sichern.
Autoren:
Katarzyna Kutrzepa
Rechtsanwältin (PL)
E: [email protected]
Agnieszka Kobus
Advokat
E: [email protected]
© 2016 D.Dobkowski spółka komandytowa ist eine der KPMG Polen angeschlossene Rechtsanwaltskanzlei.
Der Name KPMG und das Logo sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International.
Znajdź nas:
kpmg.pl
youtube.com/kpmgpoland
facebook.com/kpmgpoland
twitter.com/kpmgpoland
linkedin.com/company/kpmg_poland
instagram.com/kpmgpoland
pinterest.com/kpmgpoland
kpmg.com/pl/app
itunes.com/apps/KPMGThoughtLeadership
itunes.com/apps/KPMGGlobalTax
itunes.com/apps/KPMGPolandCareer
Kontakt:
Krzysztof Wojciechowski
E: [email protected]
Katarzyna Wojciechowska
E: [email protected]
Elżbieta Dobrzyńska-Bajger
E: [email protected]
Agnieszka Kobus
E: [email protected]
Katarzyna Kutrzepa
E: [email protected]
D.Dobkowski sp.k.
ul. Inflancka 4A
00-189 Warszawa
T: +48 (22) 528 13 00
E: [email protected]
kpmglegal.pl
© 2016 D.Dobkowski spółka komandytowa jest kancelarią prawniczą stowarzyszoną z KPMG w Polsce.
Nazwa i logo KPMG są zastrzeżonymi znakami towarowymi bądź znakami towarowymi KPMG International.