Immobilienrecht in Kroatien

Law firm Vaić
established in 1938
______________
Križanićeva 5
members Savin Vaić
51000 Rijeka
Marija Dvorničić
CROATIA
_________________________________________________________________
I Immobilienrecht
Die Bestimmungen der kroatischen Verfassung legen fest, dass Ausländer in der
Republik Kroatien Eigentum an Immobilien unter den gesetzlich vorgesehenen
Bedingungen erwerben können, und zwar im Gesetz über Eigentum und andere
Eigentumsrechte.
Nach diesem Gesetz können ausländische natürliche oder juristische Personen unter
Berücksichtigung
der
Gegenseitigkeit,
mit
einer
Genehmigung
des
Justizministeriums, das Eigentum an Immobilien in Kroatien erwerben. Natürliche
oder juristische Personen aus der EU können das Eigentum an Immobilien unter
denselben Voraussetzungen erwerben wie kroatische natürliche oder juristische
Personen.
Das gilt nicht nur für die Immobilien in ausgenommenen Bereichen wie:
land- und forstwirtschaftliche Flächen, Wälder und Naturschutzgebiete.
Es besteht keine Beschränkung für die Weiterveräußerung einer Immobilie in
Kroatien durch ausländische natürliche oder juristische Personen.
1) Eigentumserwerb aufgrund rechtlichen Geschäfts
Das Eigentum an Immobilien kann aufgrund eines Rechtsgeschäfts nur von einer
Person erworben werden, die Eigentümer der Immobilie ist.
Vor Vertragsschließung ist wichtig, dass die ausländische natürliche oder juristische
Person in Kroatien beim Finanzamt eine OIB Nummer (Steuernummer) erhält. Das
geschieht normalerweise innerhalb von 24 Stunden.
Danach kann sie mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag schließen und beim Notar die
Unterschrift des Verkäufers beglaubigen lassen.
Um sich im Grundbuchamt eintragen lassen zu können braucht die ausländische
natürliche oder juristische Person:
•
einen Kaufvertrag oder anderen Vertrag über Sachenrechte im Original oder
in beglaubigter Kopie
•
eine Bestätigung
(Original, nicht älter als 6 Monate) der örtlichen
Baubehörde, dass sich die Immobilie
innerhalb des für Bebauung
vorgesehenen Gebiets befindet;
•
einen Nachweis der Staatsangehörigkeit des ausländischen Käufers
(beglaubigte Reisepasskopie
für eine natürliche Person oder
Handelsregisterauszug für eine juristische Person)
_______________________________________________________
tel: + 385-51-373-608
bank 2484008-1104886102
fax: + 385-51-377-097
IBAN HR1224840081104886102
e-mail: [email protected]
SWIFT RZBHHR2X
www.vaic.hr
OIB 65232387784
•
eine Bestätigung über die persönliche Identifikationsnummer (OIB Nummer –
Steuernummer in Kroatien), die ausländische Personen beim Finanzamt
beantragen müssen.
2) Kaufvertrag
Grundsätzliche Vertragsbestandteile sind die Sache und der Preis. Die Sache muss
auf dem Markt sein, so dass Verträge über Sachen, die nicht auf dem Markt sind,
nichtig sind. Hier ist es besonders wichtig hervorzuheben, dass ausländische
natürliche oder juristische Personen das Eigenum an land- und forstwirtschaftlichen
Flächen, Wäldern und Naturschutzgebieten nicht erwerben können.
Der Preis muß bestimmt oder durch Umstände bestimmbar sein. In der Praxis ist der
Preis immer bestimmt, wobei in Kroatien alle Preise in Euro ausgehandelt werden, im
Kaufvertrag aber in Kunen angegeben sein müssen.
Der Kaufvertrag beinhaltet die Eintragungsbewilligung für das Eigentum nur, wenn
der Kaufpreis voll bezahlt ist. In der Praxis wird oft erst eine Anzahlung von 10 %
geleistet, weil die Verkäufer oft noch ettliche Pflichten vor der Eigentumsübertragung
erfüllen sollen, wie z.B.:
-
Löschung von Hypotheken
bauliche Änderungen der Immobilie
Erbringung des Beweises, dass es sich um Bauland handelt
Etagierung der Immobilie
Erbringung des Beweises, dass der Verkaufsgegenstand einen Zugang zum
öffentlichen Weg hat
Erbringung
des
Beweises,
dass
der
Verkaufsgegenstand
eine
Nutzungsgenehmigung hat
Normalerweise ist mit der 10 %-igen Anzahlung eine Sicherung für den Käufer im
Kaufvertrag verbunden wie z.B.:
-
Vormerkung des Eigentums oder
Hypothek
Die Eintragungsbewilligung für das Eigentum wird dann gleich mit dem Kaufvertrag
beglaubigt, und die Eintragungsbewilligung – clausula intabulandi – wird beim Notar
hinterlegt. Erst wenn alle Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllt sind, wird der volle
Kaufpreis bezahlt. Und erst danach wird die Eintragungsbewilligung vom Notar
ausgehändigt und dann kann sich die ausländiche natürliche oder juristische Person
am Grundbuchamt als Eigentümer eintragen lassen.
Der Kaufvertrag muss in schriftlicher Form sein und es ist notwendig, ihn beim Notar
beglaubigen zu lassen. Erst wenn der Kaufvertrag im Grundbuchamt registriert ist,
hat die ausländische natürliche oder juristische Person das Eigentum erworben.
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Das oben genannte Verfahren wird von Rechtsanwälten mit
internationaler
Erfahrung empfohlen, aber leider bietet die Mehrheit der Rechtsanwälte einfachere
und unsicherere Versionen an, bei denen der Kaufvertrag mit Eintragungsbewilligung
erst geschlossen und beglaubigt wird, wenn der volle Kaufpreis bezahlt ist. Also in
diesem Fall zahlt die ausländische natürliche oder juristische Person auf Vertrauen
im Voraus, und wenn der Verkäufer den Kaufvertrag mit Eintragungsbewilligung nicht
unterschreibt und beglaubigt, kann sie ihn nur verklagen, was nicht sehr effektiv ist,
wenn man weis, dass solche Verfahren in Kroatien dann auch mehr als 10 Jahre
dauern können.
3) Nichtigkeits- und Anfechtbarkeitsgründe
Für Nichtigkeit des Kaufvertrags gelten allgemeine Regeln über Vertragsnichtigkeit.
Daher ist der Vertrag nichtig, wenn der Vertragsinhalt gegen die kroatische
Verfassung, zwingende Regelungen oder die Gesellschaftsmoral verstößt, und in
einem solchen Fall ist jede Vertragspartei verpflichtet, der anderen Partei alles
zurückzugeben, was diese aufgrund eines solchen Vertrags erhalten hat, bzw. einen
entsprechenden finanziellen Ersatz zu leisten. Jede betroffene
Partei kann
Nichtigkeit geltend machen und dieses Recht erlischt nicht.
Der Vertrag ist anfechtbar, wenn ihn eine beschränkt geschäftsfähige Person
geschlossen hat, wenn er wegen
Willensmangels geschlossen wurde, und
Anfechtbarkeit kann die Vertragspartei beantragen in deren Interesse Anfechtbarkeit
festgestellt wurde.
4) Kosten und Dauer der Eintragung
Der Vertrag wird in Kroatien normalerweise von einem Rechtsanwalt verfasst. Der
Preis dafür beträgt nach dem Anwaltstarif ungefähr 1,00 % + MwSt 23,00 %.
Die Beglaubigung beim Notar kostet ungefähr 50,00 Kn pro Beglaubigung. Die
Hinterlegung der Unterlagen beim Notar kostet ungefähr 1.000,00 Kn (cca. 7,20
Kunen sind 1,00 Euro).
Die Gerichtskosten betragen ungefähr 250,00 Kn für die Eintragung und 20,00 Kn für
den Handelsregisterauszug.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 5,00 % in Kroatien.
Sonstige rechtliche Beratungen werden nach dem Anwaltstarif berechnet, wie z.B.
die Beantragung der Steuernummer (OIB Nummer) und andere rechtliche
Dienstleistungen in Bezug auf die Immobilie.
Die Verfahrensdauer hängt von der Stadt und dem Gebiet ab wo es durchgeführt
wird. In größeren Städten kann die Eigentumseintragung 1-2 Wochen dauern, aber
in einigen kleineren Orten und auf Inseln kann sie sogar 1-2 Jahre dauern. Das
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Vorrecht wird in solchen Fällen durch Vormerkung des Eigentums oder eine
Hypothek gesichert, die dann auch in 1-2 Monaten eingetragen wird.
5) Eigentumserwerb an Immobilien durch Gesellschaftsgründung
Ausländische natürliche oder juristische Personen entscheiden
Gesellschaft zum Zweck eines Immobilienkaufs zu gründen wegen:
-
sich
eine
unbeschränkter Möglichkeit des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichen
Flächen und Wäldern
oder aus steuerlichen Gründen (z.B. beim Weiterverkauf von
Gesellschaftsanteilen bezahlt man in Kroatien keine Steuern und so umgeht
man die 5 %-ige Grunderwerbsteuer. Nach kroatischem Recht ist es auch
möglich, eine Immobilie in eine Gesellschaft als Stammeinlage einzubringen,
was auch nicht mit Grunderwerbsteuer besteuert wird.)
6) Teilung von Immobilien (Etagierung) und Nutzungsgenehmigung
In der Praxis entstehen beim Immobilienkauf in Kroatien die meisten Schwierigkeiten
wegen Nichtbestehens von Etagierung und/ oder Nutzungsgenehmigung.
Wenn eine ausländische natürliche oder juristische Person eine Wohnung kauft,
dann soll dieses Gebäude etagiert werden – geteilt werden. Sonst ist der Käufer
Miteigentümer des gesamten Gebäudes.
Das Eigentum eines separaten Teils – Wohnung - kann nicht festgestellt werden, bis
die zuständige Behörde bestätigt, dass diese Wohnung oder andere Räumlichkeit in
einem bestimmten Gebäude, eine eigenständige benutzbare Einheit darstellt.
Erst wenn ein Etagierungsverfahren durchgeführt ist, bekommt jeder Eigentümer
einer Wohnung in einem Gebäude ein eigenes Grundbuchblatt, und erst dann kann
er die Finanzierung von einer Bank in Kroatien ohne die Zustimmung anderer
Eigentümer von anderen Wohnungen in diesem Gebäude bekommen.
In der Praxis gibt es auch ein Problem in dem Fall, wenn das Gebäude nicht etagiert
ist. Eine Hypothek kann von anderen Miteigentümern des Gebäudes im
Grundbuchamt eingetragen werden und dadurch ist der Grundbuchauszug auch bei
den anderen Miteigentümern des Gebäudes belastet (wo jeder Miteigentümer des
Gebäudes in natura eine Wohnung besitzt und sich „Eigentümer“ dieser Wohnung
nennt, was rechtlich nicht richtig ist, weil jeder Besitzer einer Wohnung in diesem Fall
Miteigentümer des gesamten Gebäudes ist.). Auch wenn aus dem Vertrag mit der
Bank sichtbar ist, dass diese Hypothek nur einen Miteigentumsanteil an diesem
Gebäude belastet, haben alle anderen Miteigentümer dieses Gebäudes (in natura
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Besitzer von anderen Wohnungen) erhebliche Schwierigkeiten, wenn sie ihre
Immobilie verkaufen oder belasten wollen.
Auch haben wenige Immobilien in Kroatien eine Nutzungsgenehmigung, wobei keine
Finanzierung
durch
Banken
ohne
Nutzungsgenehmigung
für
den
Vertragsgegenstand möglich ist. In der Praxis haben viele Immobilien eine
Baugenehmigung aber können keine Nutzungsgenehmigung bekommen, weil
umfangreicher gebaut wurde als in der Baugenehmigung festgelegt war. Solche
Immobilien bzw. Teile davon können durch die Bauinspektion abgerissen werden,
und man kann für sie keine Finanzierung durch Banken erhalten, weil sie als „illegale
– schwarze Gebäude“ gelten.
Es kann auch passieren, dass eine Immobilie eine Baugenehmigung und
Nutzungsgenehmigung hat aber in der Bestätigung des urbanistischen Amts steht,
dass es sich um Agrarland handelt. Solche Situationen sind besonders entlang der
Küste möglich, wo die Gemeinden schnell wachsen. Nach kroatischem Recht dürfen
die Gemeinden nur begrenzt die Baugebiete vergrößern. Deswegen ändern manche
Gemeinden manche Bauzonen in denen alles schon zugebaut ist zurück in
Agrarland, so dass die Gemeinde gesetzeswidrig schneller wachsen kann. Wenn das
passiert, dann kann eine ausländische natürliche oder juristische Person dort eine
solche Immobilie nicht erwerben weil es rechtlich gesehen Agrarland ist, wobei es
sich aber in natura um ein Haus mit Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung
handelt.
Ohne Nutzungsgenehmigung ist es auch nicht möglich Appartements legal zu
vermieten.
7) Bewirtschaftungskosten für die Immobilie im Fall einer
Eigentümergemeinschaft
Die Kosten für Erhaltung und Instandsetzung der Immobilie werden von allen
Miteigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile getragen, sowie auch die
Beiträge für eine gemeinsame Rücklage, die ein zweckgebundener Fonds für die
Abdeckung der Erhaltungs- und Instandsetzungskosten ist. Üblicherweise wird eine
solche Rücklage von einem Hausverwalter verwaltet und sie besteht aus
Geldbeiträgen von jedem Miteigentümer, aber sie ist eine von den Miteigentümern
getrennt geführte Vermögensreserve.
Über die gemeinsame Rücklage und Zahlungsweise entscheiden die Miteigentümer
aufgrund der Mehrheit von Miteigentumsanteilen. Der Miteigentümer der seinen
Miteigentumsanteil veräußert hat, hat kein Recht auf Erstattung seines Beitrags,
sondern dieser bleibt in der Rücklage als Beitrag von diesem Miteigentumsanteil.
Bei Nichtzahlung der monatlichen Bewirtschaftungskosten, haftet ein Miteigentümer
einzeln für seinen Verzug und man kann gegen ihn eine Zwangsvollstreckung
anordnen.
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II Mietrecht
1) Formelle Voraussetzungen
Es ist vorgesehen, dass ein Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen wird,
aber auch ein mündlicher Vertrag wird als gültig angesehen, obwohl er nicht in
schriftlicher Form geschlossen ist, wenn die Vertragsparteien die Vertragspflichten in
Gänze oder zum überwiegenden Teil erfüllt haben.
Spätere mündliche Ergänzungen sind nur dann gültig, wenn es sich um
Nebenpunkte handelt und wenn es darüber keine Regelung im formellen Vertrag
gibt. Das bedeutet, dass mündliche Änderungen über die Miethöhe nicht gültig sind,
weil das keine Nebenbestimmungen sind.
Es ist auch möglich, den Mietvertrag im c- Blatt (Lasten) im Grundbuchamt
einzutragen. Eine solche Eintragung ist deklaratorisch, aber falls sie besteht, bietet
sie eine größere Sicherheit für den Mieter gegenüber Dritten. In der Praxis ist die
Eintragung eines Mietvertrags im Grundbuchamt nicht häufig.
2) Die Miete
Die Miete ist einer der essentiellen Bestandteile des Mietvertrags.
Mit dem Wohnungsmietvertrag verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter die
Wohnung zu übergeben, und der Mieter verpflichtet sich die Miete dem Vermieter zu
bezahlen.
Die Miete kann:
- geschützte Miete oder
- frei vereinbarte Miete sein.
Die frei vereinbarte Miete aus dem unbefristeten Mietvertrag kann erst nach dem
Fristablauf von 1 Jahr geändert werden. Nach dieser Frist kann jede Vertragspartei in
schriftlicher Form die Mietänderung vorschlagen und es kann für den weiteren
Zeitraum höchstens ein Betrag vereinbart werden, der um 20% höher ist als die
mittlere Miete in derselben Siedlung oder demselben Landkreis.
Wenn die neu vorgeschlagene Miete diesen Betrag überschreitet, hat der Mieter das
Recht, in einer Frist von 30 Tagen durch das Gericht die Mietfeststellung zu
beantragen. Bis das Gericht entscheidet, zahlt der Mieter die vereinbarte Miete.
3) Mietvertragsbeendigung
Die Mietvertragsbeendigung ist möglich durch:
• eine Vereinbarung der Parteien
• einen Fristablauf
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• eine Kündigung
• eine Auflösung
a) Der Mietvertrag wird nach Ablauf der vertraglichen Frist beendet, aber er wird
als stillschweigend um die selbe Frist verlängert vermutet, wenn keine der
Vertragsparteien mindestens 30 Tage vor Ablauf der Vertragsfrist die andere Partei
(schriftlich) benachrichtigt, dass sie den Vertrag nicht verlängern möchte.
b) Im Falle des Todes der Vertragsparteien wird der Mietvertrag nicht beendet,
sondern die Rechte und Pflichten des Vermieters oder Mieters werden auf ihre Erben
übertragen.
c) Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter oder andere
Nutzer der Wohnug diese entgegen dem Gesetz oder Vertrag benutzt, besonders
wenn:
1. der Mieter die Miete und andere Wohnungskosten nicht zur vereinbarten Frist
bezahlt,
2. der Mieter die Wohnung oder einen Wohnungsteil ohne Genehmigung des
Vermieters untervermietet,
3. der Mieter oder andere Nutzer die Ruhe anderer Mieter oder Gebäudenutzer bei
ihrer Wohnungsnutzung stört,
4. die Wohnung im Mietvertrag nicht vorgesehene Personen nutzen, und das für
einen Zeitraum länger als 30 Tage und ohne Zustimmung des Vermieters
(Ehegatte, Kinder , Eltern usw.),
5. der Mieter oder andere Nutzer die Wohnung nicht zum Wohnen, sondern für
andere Zwecke nutzt.
Der Vermieter kann dem Mieter den Mietvertrag nicht kündigen, wenn er ihn
vorher nicht schriftlich mahnt, in der Frist von 30 Tagen die Kündigungsgründe zu
beseitigen, außer wenn der Mieter mehr als zweimal gegen den Vertrag oder das
Gesetz verstößt.
d) Der Vermieter kann den Mietvertrag auflösen wenn:
- der Mieter oder andere Nutzer der Wohnung oder der gemeinsamen Räume, durch
seine Schuld einen Schaden verursacht, den er in der Frist von 30 Tagen nicht
behoben hat,
- der Mieter die Wohnung
oder gemeinsamen Räume ohne die vorherige
Zustimmung des Vermieters verändert.
Die Mietvertragsauflösung muss in schriftlicher Form mit einer Erklärung und der
Auszugsfrist erfolgen (welche nicht kürzer als 15 Tage sein darf).
Der Vermieter kann den unbefristeten Vertrag auch außer den vorgegebenen
Gründen kündigen, wenn er allein in dieser Wohnung einziehen möchte, oder seine
Kinder, Eltern usw.
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4) Kündigungsfrist
Bei schuldhaftem Verhalten des Mieters beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, und
wenn der Vermieter selbst in diese Wohnung einziehen möchte beträgt die
Kündigungsfrist 6 Monate. Die Kündigungsfrist läuft ab dem erstem Tag des
nächsten Monats nach Erhalt der Kündigung.
Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus der Wohnung auszieht,
kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.
Der Mieter kann den unbefristeten Mietvertrag auch kündigen, aber er muß den
Vermieter darüber mindestens 3 Monate vorher benachrichtigen.
Diese Fristen sind nicht anwendbar bei Auflösung des Mietvertrags.
5) Vermietung von Objekten die zu einem
Haushalt gehören (Appartement)
Die meisten Mietverträge in Kroatien werden in Gemeinden die direkt am
Meer liegen geschlossen, wobei die Immobilien an Touristen vermietet werden.
Vor der Vermietung von Appartements, Zimmern und Urlaubshäusern (max.8
Zimmer-16 Betten) die zu einem Haushalt gehören, ist es notwendig
Unterkunftskategorisierung zu beantragen. Den Kategorisierungsantrag muss man
beim staatlichen Verwaltungsbüro stellen. Das ist nur für den Fall vorgesehen, wenn
eine natürliche Person die Appartements, Zimmer usw., die zu ihrem Haushalt
gehören, vermieten möchte. Der Antrag umfasst in der Regel die Angaben über:
-Antragsteller (Name, Geburtsdatum, Anschrift),
-Objekt (Anschrift , Name des Objekts, Art und Kategorie , Kapazität, Zeit und Art
der Leistungen usw)
Dem Antrag soll man beilegen:
1. Kopie vom Personalsausweis
2. Nachweis über das Eigentum an dem Objekt (z.B. Grundbuchauszug)
3. Nachweis über die Erfüllung der vorgeschriebenen Gesundheitsbedingungen
4. Nachweis über die Nutzungsgenehmigung für das Objekt
5. Nachweis über die Elektro- und Gasinstallationen
6. Nachweis über die Dichtheit der Senkgrube, wenn das Objekt nicht an das
Kanalisationsnetz angeschlossen ist
7. staatliche Gebühren von etwa 70,00 Kuna und Verfahrenskosten von etwa 70
Kuna/ Zimmer
Wenn der Vermieter eine juristische Person ist, die für Gastwirtschaftstätigkeit
registriert ist, oder ein Handwerker, kann er soviele Räume vermieten wie er will,
aber nur im Rahmen seiner registrierten Tätigkeit. Dem Antrag soll man beilegen:
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1. Handelsregistersauszug
über
die
registrierte
Tätigkeit
oder
Handwerkseintragung
2. Urkunde von der Bestellung des Geschäftsführers und Kopie vom Arbeitsbuch
3. Eigentumsblatt, Pachtvertrag oder Nachweis über das Nutzungsrecht von dem
Objekt
4. Nachweis über die Nutzungsgenehmigung für das Objekt
5. Bauplan des Unterkunftsobjekts
6. Nachweis über die Elektro- und Gasinstallationen
7. Evakuationsplan
8. Bescheid des Gesundheitsinspektors bezüglich der Maßnahmen zum
Lärmschutz
9. Versicherungspolice – für die Unfallversicherung der Gäste
10. staatliche Gebühren und Nachweis über die Zahlung der Prüfgebühren - cca
1.000,00 Kn, aber das ist verschieden in jeder Županija (in etwa Landkreis)
Nach Erhalt des Antrags folgt die Komissionsprüfung zwecks Festlegung der
Kategorie und Bescheid mit festgelegter Kategorie und Dienstleistungen im Haushalt.
Objektarten die zu einem Privathaushalt gehören sind Appartements, Zimmer,
Urlaubshäuser und Campingplätze.
Erst wenn die Immobilie kategorisiert ist, kann ein Appartement legal vermietet
werden. Das oben genannte Verfahren ist manchmal nicht möglich einzuleiten wenn
die Immobilie keine Nutzungsgenehmigung hat (was in Kroatien oft der Fall ist).
Deswegen werden viele Immobilien in Kroatien illegal vermietet.
6) Pachtvertrag für den Geschäftsraum
Mit dem Pachtvertrag für den Geschäftsraum verpflichet sich der Verpächter dem
Pächter einen bestimmten Geschäftsraum zur Nutzung zu überlassen und der
Pächter verpflichet sich eine Pacht zu zahlen.
Unter Geschäftsraum wird das Geschäftsgebäude, der Geschäftsraum, die Garage
und der Garagenplatz betrachtet.
Der Pachtvertrag muss natürlich in schriftlicher Form abgefasst sein, sonst ist er
nichtig.
Trotz der Vertragsbestimmungen über die Pacht, hat in einigen Fällen, der Pächter
das Recht auf Minderung oder Nichtzahlung der Pacht.
Wenn die Zahlungsfristen in dem Vertrag nicht bestimmt sind, muss man die Pacht
monatlich im Voraus und spätestens bis zum 5. des Monats bezahlen.
Wenn der Verpächter dem Pächter den Geschäftsraum nicht im vertragsbestimmten
Zustand übergibt, hat der Pächter das Recht, den Vertrag aufzulösen oder
proportionell Pachtminderung zu beantragen oder zu Lasten des Verpächters den
Geschäftsraum selbst in einen solchen Zustand zu bringen, da der Verpächeter das
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nicht gemacht hat, obwohl der Pächter das angefordert hat. In diesem Fall, hat der
Pächter ein Recht auf Vergütung. Natürlich muss der Verpächter den Pächter über
die bevorstehende Raumrenovierung 3 Monate vorher benachrichtigen.
Weiterhin muss der Pächter während der Zeit der Raumrenovierung, in welcher er
den Raum nicht nutzen konnte, keine Pacht zahlen oder muss nur einen
proportionellen Teil der Pacht zahlen.
Falls der Pächter dem Verpächter die fällige Pacht nicht innerhalb der Frist von 15
Tagen nach der schriftlichen Mahnung zahlt, kann der den Pachtvertrag zu jeder
Zeit kündigen.
Der Pachtvertrag auf bestimmte Zeit hört für den Geschäftsraum an dem Tag auf, an
dem die Frist aus dem Vertrag abgelaufen ist. Wenn im Vertrag die Kündigungsfrist
nicht bestimmt ist beträgt sie 3 Monate, und es kann nur zum 1. oder 15. des Monats
gekündigt werden.
7) Nichtigkeit und Anfechtbarkeit von
Mietvertrag und Pachtvertrag
Auch hier gelten die allgemeinen Regeln über Vertragsungültigkeit, deswegen ist ein
Vertrag nichtig, der gegen die kroatische Verfassung, zwingende Ordnung oder
Gesellschaftsmoral verstößt, und in einem solchen Fall ist jede Vertragspartei
verpflichtet, der anderen Partei alles zurückzugeben, was diese aufgrund eines
solchen Vertrags erhalten hat, bzw. entsprechende finanzielle Entschädigung zu
leisten. Jede Partei kann Nichtigkeit beanspruchen und dieses Recht erlischt nicht.
Der Vertrag ist anfechtbar, wenn ihn die beschränkt geschäftsfähige Person
geschlossen hat, wenn er wegen
Willensmangels geschlossen wurde, und
Anfechtbarkeit kann die Vertragspartei beantragen, in deren Interesse Anfechtbarkeit
festgestellt wurde.
Es kommt in der Praxis häufig vor, dass der Mietvertrag ein Scheingeschäft ist,
welches ein anderes Geschäft bemäntelt, z.B. Ein Darlehen. Wenn die
Vertragsparteien dem HNB das Darlehen nicht anzeigen möchten (wegen
Vermeidung der Steuerpflicht), kann es passieren, dass sie die Rückzahlung des
Darlehens durch eine fiktive Miete regulieren. Ein solcher Vertrag ist nichtig.
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III Erbrecht
Für ein Erbe von Immobilien die in Kroatien liegen, ist ausschließlich das kroatische
Gericht zuständig und es wird kroatisches materielles Recht angewandt. Alles
Andere kann unter gesetzlichen Voraussetzungen in anderen Staaten und nach
anderem materiellen Recht geregelt werden. Das gilt sowohl für das gesetzliche Erbe
als auch für das testamentarische Erbe.
Nämlich, für das Erbe ist nach den Kollisionsregeln Kroatiens materiell und
prozessual das Recht des Staates maßgebend, dessen Staatsbürger der Erblasser
zur Zeit des Todes war, ebenso ist für die Testamentsfähigkeit materiell und
prozessual das Recht des Staates maßgebend, dessen Staatsbürger der Testator
zum Zeitpunkt der Testamentserrichtung war. Die Tatsache wo der Erblasser zu dem
Zeitpunkt lebte ist dabei unwichtig.
1) Formen des Testaments
Das Testament ist gültig hinsichtlich der Form, wenn es nach einem der folgenden
Rechte gültig ist:
1. Recht des Orts, an dem das Testament aufgegefunden wurde;
2. Recht des Staats, dessen Staatsbürger der Testator war, entweder im
Moment des Todes oder der Testamentsverfügung;
3. Recht des Wohnorts des Testators, entweder zum Zeitpunkt des Todes oder
der Testamentsverfügung;
4. Recht des Aufenthaltsortes des Testators , entweder im Moment des Todes
oder der Testamentsverfügung;
5. Recht der Republik Kroatien;
6. für Immobilien – nach dem Recht, wo sich die Immobilie befindet.
Also, nach kroatischem Recht gibt es folgende Formen von Testament:
Das Testament kann errichtet werden als:
-
handschriftliches Testament
schriftliches Testament vor Zeugen
mündliches Testament vor Zeugen
öffentliches Testament
a) handschriftliches Testament (Holographisches Testament)
Das handschriftliche Testament ist eine Erklärung, die der Erblasser alleine
eigenhändig geschrieben und unterzeichnet hat.
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b) schriftliches Testament vor Zeugen (Alographisches Testament)
Diese Form von Testament kann nur ein Erblasser machen, der lesen und
schreiben kann und zum Zeitpunkt der Testamentserrichtung auch physisch in der
Lage ist zu lesen und zu schreiben.
Ein alographisches Testament wird durch eine dritte Person nach Anweisung des
Erblassers abgefasst. Der Erblasser muss eine solche Urkunde vor zwei Zeugen
unterschreiben, mit der Aussage, dass diese Urkunde die er unterschreibt sein
Testament bildet. Danach unterschreiben die Zeugen dieses Testament.
Beide Zeugen müssen gleichzeitig anwesend sein, sonst ist dieses Testament
ungültig.
c) mündliches Testament
Ein mündliches Testament kann nur in außerordentlichen Situationen gemacht
werden, wenn der Erblasser nicht in der Lage ist, in anderer Form sein Testament
zu machen.
Dieses Testament wird vor zwei gleichzeitig anwesenden Zeugen gemacht,
indem der Erblasser mündlich seinen letzten Willen äußert.
Das mündliche Testament gilt nur bis 30 Tage nach dem Ende der
außerordentlichen Umstände unter welchen es gemacht wurde (wie z.B. großes
Unwetter am Schiff, Krieg).
d) öffentliches Testament
Ein öffentliches Testament kann im Auftrag des Erblassers eine gesetzlich
bevollmächtigte Person errichten. Bevollmächtigte Personen dafür sind: Richter des
Amtsgerichts, richterliche Beisitzer des Amtsgerichts, Notare, Konsulen oder
Botschafter Kroatiens im Ausland.
2) Unwirksamkeit des Testaments
Gründe für die Nichtigkeit des Testaments sind Unfähigkeit des Erblassers und
Unmöglichkeit oder Unzulässigkeit des Inhalts.
Gründe für die Anfechtung des Testaments sind Willensmängel, Formmängel,
Verfügungen, die dem Recht auf den Pflichtteil vom Erbe entgegengesetzt sind.
a) Unfähigkeit des Erblassers
Der Erblasser muss nach dem Gesetz mindestens 16 Jahre alt und urteilsfähig sein,
um ein Testament errichten zu können.
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b) Unmöglichkeit und Unzulässigkeit des Inhalts
Ein solcher Inhalt ist z.B., wenn der Erblasser den Erben vom Erben oder
Vermächtnisnehmer bestimmt oder Verfügungen macht zugunsten des Richters der
das Testament verfasst hat oder der Zeugen des Testaments oder Ihrer Erben oder
Ehegatten.
Normalerweise kommt es in solchen Fällen zur Teilnichtigkeit des Testaments.
c) Willensmängel
Willensmängel beim Erblasser sind, wenn er unter Drohung oder mit Gewalt
gezwungen wird das Testament zu machen, oder einem Betrug oder Irrtum
unterliegt.
Die Anfechtungsklage kann erhoben werden innerhalb eines Jahres nach
Kenntnisnahme vom Willensmangel (subjektive Frist) und bis zu zehn Jahre nach der
Testamentseröffnung (objektive Frist). Gegen den Verursacher der Willensmängel
oder denjenigen der von den Mängeln wusste oder wissen musste, ist die objektive
Frist zwanzig Jahre ab Testamentseröffnung.
d) Formmängel
Die Anfechtungsklage kann innerhalb eines Jahres nach Kenntnisnahme der
Formmängel (subjektive Frist) und zehn Jahren ab Testamentseröffnung (objektive
Frist) erhoben werden.
e) Verfügungen die dem Recht auf den Pflichtteil entgegengesetzt sind
Der Erbe des Pflichtteils kann innerhalb von drei Jahren ab Testamentseröffnung
eine Minderung der testamentarischen Verfügungen verlangen, durch die sein
Pflichtteil verletzt wird.
3) Rechtsfolgen für den Erben
Der Erbe erwirbt alle Rechte und Pflichten des Erblassers, außer strikt persönlicher
Rechte. Also, er ist der universale Erbe des Erblassers, und tritt in die zivilrechtlichen
Verhältnisse des Verstorbenen ein. Der Erbe bekommt das Erbe (subjektive Rechte)
am Todestag des Erblassers. Ein Bescheid im Nachlassverfahren und eine
Eintragung im Grundbuchamt haben nur deklaratorische Auswirkungen.
Hinsichtlich des Verhältnisses des Erblasseres gegenüber Dritten, tritt der Erbe an
dessen Stelle, natürlich unter der Bedingung, dass er die Erbschaft nicht
ausgeschlagen hat, und das kann er durch eine öffentlich beglaubigte Aussage
machen oder durch eine protokollierte Aussage
beim Gericht, bei dem
erstinstanzlichen Bescheid im Nachlassverfahren. (Dieser Verzicht gilt für die
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Nachkommen des Erben, wenn dieser nicht ausdrücklich aussagt, dass er nur in
seinem Namen auf das Erbe verzichtet.)
4) Internationaler Erbschein
Wenn eine Person stirbt, ist der Standesbeamte zuständig für die Eintragung des
Todes im Sterberegister und das Ausstellen des Erbscheins, der dann dem Gericht
oder der Person, auf deren Antrag er den Erbschein ausgestellt hat, zugestellt
werden soll.
Der Erbschein hat die Beweiskraft einer öffentlichen Urkunde, und zwar nur
hinsichtlich der Angaben, die aus dem Sterberegister entnommen worden sind. Er
soll folgende Angaben beinhalten:
1. Vor- und Nachname des Verstorbenen und Name seines Vaters, Beruf,
Geburtsdatum und Staatangehörigkeit;
2. Tag, Monat, Jahr, Ort und wenn möglich Uhrzeit des Tods
3. Ort des Wohnsitzes oder Aufenthalts des Erblassers
4. Vor- und Nachname, Geburtsdatum, Beruf, Wohnsitz oder Aufenthaltsort des
Ehegatten und der Kinder des Erblassers
5. Vor- und Nachname, Geburtsdatum, Beruf, Wohnsitz oder Aufenthaltsort anderer
Verwandten, die aufgrund des Gesetzes als Erben bestimmt werden können, und
auch Angaben von Personen die aufgrund eines Testaments als Erben bestimmt
sein können
6. ungefährer Wert des Mobiliar- und Immobiliarnachlasses
5) Das Nachlassverfahren
Das Nachlassverfahren wird von Amts wegen eingeleitet, wenn das Gericht einen
Erbschein oder Sterberegisterauzug erhält. Das Nachlassverfahren ist in Kroatien ein
außergerichtliches Verfahren beim Gericht oder Notar als Gerichtstreuhänder.
Der Gerichtsstand ist bestimmt durch den Wohnort des Erblassers, oder seinen
Aufenthalt, oder es ist das Gericht zuständig, wo sich der überwiegende Nachlassteil
in Kroatien befindet.
Also wenn eine Person im Ausland stirbt und Immobilien in Kroatien hat, die seine
Erben erben, sollen sich die Erben den internationalen Erbschein ausstellen lassen
(Ausnahmen sind Erblasser, die Kroaten sind, welche in Kroatien geboren sind.
Denn dann muss der zuständige kroatische Standesbeamte den Erbschein
ausstellen.) und ihn dann direkt dem zuständigen Gericht in Kroatien zustellen.
Danach wird das Nachlassverfahren beim Notar geführt und wenn nichts strittig ist,
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erlässt dann der Notar den Nachlassbescheid, der für die
Grundbuchamt geeignet ist.
Eintragung im
Bei einer Nachlassspaltung der Immobile in Kroatien ist, gemäß Kollisionsregeln,
kroatisches Gericht zuständig und kroatisches Recht maßgebend. Die Regeln für die
Nachlassspaltung der Immobile sind dieselben wie für jede Teilung der
Miteigentumsgemeinschaft und wenn sie nicht durch Vereinbarung ausgeführt
werden kann, wird über die Nachlassspaltung das Gericht entscheiden.
Wenn die Spaltung der Immobilie durch eine geometrische Teilung nicht möglich ist
(wenn die Voraussetzungen für die Errichtung der getrennten selbstständigen Etagen
nicht erfüllt sind), wird eine zivile Teilung durchgeführt, d.h. durch den
Immobilienverkauf auf einer gerichtlichen Versteigerung und die Aufteilung des
erhaltenen Betrags zwischen den Miteigentümern entsprechend ihrer Anteile.
Bei der Gerichtsversteigerung werden die Vollstreckungsregeln für den Verkauf der
Immobilie angewandt, d.h. dass auf der ersten Versteigerung die Immobilie für 2/3
und auf der zweiten Versteigerung für 1/3 des Immobilienwerts verkauft werden
kann.
In einigen Fällen ist es möglich eine Teilung durch Auszahlung durchzuführen, so
dass einem Miteigentümer die Immobilie im Ganzen übertragen wird wenn er den
anderen Miteigentümern den entsprechenden Wert ihrer Anteile auszahlt.
Aus oben genannten Gründen ist jedem Ausländer zu raten, dass er das Erbe, das
sich in Kroatien in einem offiziellen Register (wie z.B. Immobilien, PkWs, Schiffe
unter kroatischer Flagge) befindet, durch Testament nach kroatischem Recht regelt,
und den anderen Teil des Erbes durch Testament nach ausländischem Recht. .
Auch weil in Kroatien noch immer das alte Gesetz aus Jugoslawien in Kraft ist, dass
die erste Linie des Erben (Ehegatten und Kinder) keine Steuer bei der
Erbübertragung bezahlen muss, ist es sinnvoll, das Erbe durch Verträge (z.B.
Schenkung) noch zu Lebzeiten zu verteilen, denn es ist zu erwarten, dass wegen
des EU- Beitritts von Kroatien diese Regel abgeschafft wird und in näherer Zukunft
auch die erste Linie der Erben dann Steuern bei der Erbübertragung entrichten
muss.
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IV Steuerrecht
Ausländer haben die gleichen steuerlichen Pflichten wie inländische natürliche und
juristische Personen, außer wenn es durch einen bilateralen Vertrag nicht anders
bestimmt ist. Nicht Ortsansässige sind natürliche oder juristische Personen, die
keinen Wohnsitz oder ständigen Aufenthalt im Kroatien haben, wobei als Wohnsitz
des Steuerpflichtigen der Ort gilt, wo er eine Wohnung als Eigentum oder im Besitz
mehr als 183 Tage ständig hat. Der ständige Aufenthalt ist der Ort wo sich der
Steuerpflichtige gewöhnlich und nicht nur zeitweilig aufhält.
1) Besteuerung von Immobilien
Die
Besteuerung
von
Immobilien
ist
in
Kroatien
Grunderwerbssteuergesetz und das Mehrwertsteuersgesetz geregelt.
durch
das
.
Also, unter dem Erwerb einer Immobilie versteht man Kauf, Tausch, Erbschaft,
Schenkung, Einbringung und Entnahme von Betriebsvermögen, Erwerb aufgrund
Gerichtsbescheids usw.
Ungeachtet der Erwerbsart ist der Erwerber grunderwerbsteuerpflichtig.
Beim
Immobilienerwerb mit einer Abfindung ist die Grunderwerbsteuergrundlage der
gesamte Abfindungsbetrag für das übertragene Eigentum. Grunderwerbsteuer ist
nach dem Steuersatz von 5 % zu bezahlen.
Bei der Immobilienwandlung wird die Steuergrundlage
für jeden
Wandlungsteilnehmer nach vereinbartem Immobilienwert aus dem Vertrag oder
nach dem Marktwert (den das Finanzamt festsetzt) festgelegt.
Beim Immobilienerwerb ohne Abfindung (z.B. Schenkung) ist der Beschenkte oder
andere Erwerber der Grunderwerbsteuerpflichtige.
Grunderwerbsteuer zahlen folgende Personen nicht:
- Erwerber, die Erben der ersten Linie des Erblassers sind,
-Personen, die bestimmte besondere Immobilienteile erwerben, aufgrund
Miteigentumsaussetzung oder Eigentumsteilung, aber nur bis zu dem Betrag ihres
Miteigentums;
- Staatsbürger Kroatiens, die die erste Immobilie kaufen, mit der sie ihre
Wohnungsfrage lösen
- Staatsbürger Kroatiens, die ein Grundstück von bis zu 600 m2 kaufen, auf dem sie
ein Haus bauen werden um ihre Wohnungsfrage zu lösen;
- Staatsbürger Kroatiens, die die erste Immobilie kaufen, mit der sie ihre
Wohnungsfrage lösen, die aber als neugebaute Immobilie (nach dem 01.01.1998.)
dem PDV unterliegt außer der Steuer für den Grundstückswert und die
Komunalgebühr.
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Neugebaute Immobilien (gebaut nach dem 01.01.1998) unterliegen der Besteuerung
mit der Mehrwertsteuer von 23%, wenn die Mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmen
und Privatpersonen sind, während alle anderen Immobilien nur der Zahlung von
Grunderwerbsteuer unterliegen. In diesem Fall zahlt man die Grunderwerbsteuer für
das Grundstück mit dem Satz von 5% und Mehrwertsteuer mit dem Satz von 23%
für das Gebäude.
Grunderwerbsteuer wird nicht erhoben, wenn die Immobilien in die Gesellschaft
eingebracht werden, als Stammeinlage oder Kapitalerhöhung, und auch bei
Verschmelzungen usw. Wenn solche Übertragungen zu anderen Zwecken
ausgeführt werden, ist diese Steuerbefreiung nicht anwendbar.
An dieser Stelle möchte ich auf eine sehr interessante Tatsache über Besteuerung
im Rahmen der Gesellschaften hinweisen. Nämlich, Dividenden und Gewinnanteile
sind in Kroatien nicht besteuerbar, es gibt nur eine Körperschaftssteuer mit einem
Satz von 20%.
Neben der Körperschaftssteuer, Einkommensteuer und PDV – MwSt zahlt man in
Kroatien keine Vermögensteuer. Noch kurze Zeit – bis zum 31.12.2010 ist die
sogenannte Krisensteuer auf Einkünfte mit über 6.000,00 Kuna zum Satz von 4% in
Kraft, und diese Einkünfte sind z.B. Dividenden, Mieten, Pachten,
Veräußerungsgewinne aber auch Gehälter und Renten usw.
Statt Grunderwerbsteuer zahlt man die Einkommensteuer von 25%, wenn eine nicht
ortsansässige natürliche Person in Kroatien eine Immobilie innerhalb von 3 Jahren
seit dem Ankauf veräußert.
Steuerbemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen der Einnahme aus der
Veräußerung der Immobilie (also nach dem Marktwert) und dem Ankaufspreis,
korrigiert durch den Zuwachs der Inflationsrate.
Aus dieser Grundlage wird der Steuersatz von 25% berechnet.
Als Ankaufsdatum gilt das Datum des Kauf- oder Schenkungsvertrags oder der
Erlangung der Nutzungsmöglichkeit. Als Erwerbswert wird der Marktwert zum
Zeitpunkt des Erwerbs angesetzt.
Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn einer Immobilie fällt nicht an wenn:
1. das Veräußern zwischen Ehegatten und Verwandten erfolgt
2. das Veräußern zwischen geschiedenen Ehepartnern erfolgt, aber nur in
unmittelbarem Zusammenhang mit der Scheidung
3. das Veräußern in direktem Zusammenhang mit der Erbschaft einer Immobilie ist
4. die Immobilie als Wohnung für den Steuerpflichtigen oder seine Angehörigen dient
und
5. die Immobilie nach mehr als 3 Jahren seit dem Ankauf veräußert wird
Ein besonderer Fall ist, wenn eine Person mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren
veräußert. Dann wird vermutet, dass sie eine selbständige Tätigkeit gegründet hat
und deswegen muss sie die Einkommensteuer aus der selbständigen Tätigkeit
zahlen. Steuerbemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Einnahmen und
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Aufwand. Wir haben jetzt drei Stufen: 12 %, 25 % und 40%. Also, auf die jährliche
Steuerbemessungsgrundlage :
- bis 43.200,00 Kuna ist der Steuersatz 12%
- von 43.200,00 bis 129.600,00 Kuna ist der Steuersatz 25%
- über 129.600,00 Kuna ist der Steuersatz 40%
Außerdem muss darauf hingewiesen werden, dass die Person, die einen Wohnsitz
oder ständigen Aufenthalt in Kroatien hat, auf die festgesetzte Einkommensteuer
auch noch eine Stadtsteuer bezahlen muss, die mit einem Satz von 10% bis 18%,
abhängig von der jeweiligen Stadt, erhoben wird.
Wenn der Staat, dessen Einwohner der Steuerpflichtige ist, das Abkommen zur
Umgehung der Doppelbesteuerung mit der Republik Kroatien geschlossen hat, dann
besteht für diesen Einwohner eine Steuerpflicht nur auf das Einkommen, das er in
Kroatien erwirbt.
2) Besteuerung der Miete
Mieten und Pachten von Liegenschaften werden mit der Einkommensteuer im
Rahmen der Bestimmungen des Einkommensteuergesetzes besteuert.
Bei
Einkommen aus Vermögen, das im Rahmen der Verpachtung oder Vermietung von
Wohnungen realisiert wird, wird die Vorauszahlung als pauschale Werbungskosten
mit einer Rate von 12% geleistet. Ausgaben werden in Höhe von 30% der BruttoMiete oder Pacht anerkannt, so dass die Bemessungsgrundlage die Miete minus
30% der Ausgaben ist. Steuervorauszahlungen müssen am letzten Tag des Monats
für den laufenden Monat beim Finanzamt bezahlt sein.
Die Vermietung von Wohnungen, Zimmern und Betten an Reisende und Touristen,
wenn mehr als 20 Betten vermietet werden, wird als Einkommen aus Vermögen
betrachtet und mit einem Satz von 15% besteuert. Ausgaben sind in diesem Fall in
Höhe von 50% der Bruttomiete fetgesetzt, d.h. von der Bemessungsgrundlage
werden 50% abgezogen. Die Steuervorauszahlung wird vom Zahler des
Einkommens berechnet und bezahlt, d.h. der Steuerpflichtige zahlt Steuer für jede
Mietbezahlung zu einem Satz von 15% auf die so bestimmte Bemessungsgrundlage.
Natürliche Personen, die an Reisende und Touristen maximal 20 Betten vermieten,
zahlen eine jährliche pauschale Einkommensteuer, die aus der Multiplikation der
Bettenanzahl, der Höhe der pauschalen Steuer (300, 00 € pro Bett) und dem
entsprechenden Koeffizienten für den Leistungsbereich berechnet wird. Diese
Koeffizienten sind 1.00, 0.85, 0.70, 0.50 für Klasse A, B, C, D. Zum Beispiel, Opatija
liegt in der höchsten Klasse (A) und in diesem Bereich wird der Koeffizient 1,00
verwendet.
Wenn eine juristische Person die Liegenschaften vermietet, verpachtet oder
veräußert, und wenn sie jährlich mindestens 85.000,00 Kunen Umsatz hat, ist sie mit
einem Satz von 23% mehrwertsteuerpflichtig.
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3) Besteuerung des Erben
Beim Erbe ist der Erbe steuerpflichtig, dh. die Person, die die Immobilie erbt.
Steuergrundlage sind der Geldbetrag und Marktwert, finanzielles und anderes
Vermögen am Tag der Festlegung der Steuerpflicht, nach Abzug von Schulden und
Unkosten
von diesem Vermögen. Sie wird berechnet aus dem Bargeld,
Geldforderungen und Wertpapieren und auch aus den Mobilien, wenn ihr Marktwert
größer als 50.000,00 Kuna am Tag der Festlegung der Steuerpflicht beträgt, und
zwar mit einem Satz von 5%. Das wird nicht bei der ersten Erblinie angewandt.
Noch immer ist in Kroatien die erste Linie der Erben von der Immobilienverkehrsteuer
beim Erbe befreit. Es besteht auch keine andere Steuer auf das Erbe oder
Vermögen. Deswegen kann die erste Linie der Erben (Ehegatte und Kinder) durch
Testament, Urteil, notariellen Bescheid oder Vertrag steuerfrei das gesamte
Vermögen des Erblassers bekommen.
Für alle anderen Nachkommen kommt nur die Immobilienverkehrsteuer in Frage,
falls sie die Immobilie in Kroatien erben, welche 5 % vom Immobilienwert beträgt.
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