Commentaire et propositions de Test-Achats



Commentaire et propositions de Test-Achats
29 September, 2000
Contact : Ursula Pachl
Email : [email protected]
Lang : EN
The European Consumers’ Organisation
BEUC comments on the Commission's report on the application of the
directive 94/47/EC of the EP and Council on the protection of purchasers
in respect of certain aspects of contracts relating to the purchase of the
right to use immovable properties on a timeshare basis
("Directive on time-sharing")
Bureau Européen des Unions de Consommateurs, Avenue de Tervueren 36, bte 4, B-1040 Bruxelles
Tel: +32(0)27 43 15 90, Fax: +32(0)27 40 28 02, [email protected],
Europäischer Verbraucherverband
Europese Consumentenorganisatie
Organización Europea de Consumidores
Organização Europeia de Consumidores
Organizzazione Europea dei Consumatori
Neytendasamtök Evrópu
Európai Fogyasztók Szervezete
Evropska potrošniška organizacija
Den Europeiske Forbrukerorganisasjonen
Euroopan Kuluttajaliitto
Europejska Organizacja Konsumencka
Eυρωлαïkή Opyάνωση Kαταναλωτών
Den Europæiske Forbrugerorganisation
Den Europeiska Konsumentorganisationen
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BEUC, the European Consumers' Organisation, welcomes the Commission's report on the
application of the Timeshare directive1 and its reflections as to how the directive might be
amended in the future. The recent factual evidence, for example that 24% of consumer
complaints received by the Commission in 1998 concerned time-shares or that Euroguichets
recorded that, also in 1998, almost 4000 complaints or requests for information concerned
timeshares, clearly show that amendments are necessary.
We also welcome the fact that at the last Consumer Council in April this year, Ministers
stressed their concern as regards persistent and significant conflicts between
purchasers/consumers and promoters/vendors regarding the right to use immovable
properties on a timeshare basis2.
From a consumer point of view, the directive as it stands cannot solve main problems, which
is proven by the high number of consumer complaints. The directive should be amended
according to Article 153 of the Amsterdam Treaty, which states that “Member States must
contribute to protect the interests of consumers and to ensure a high level of consumer
protection". It is disappointing to note from the Commission's report that most of the Member
States did not take out the major benefit of article 11 of the directive, which allows Member
states to be more protective than the minimum standard afforded by the directive itself.
The directive has a number of gaps, notably as regards the categories of contracts covered,
the "cooling-off" period, the mandatory information requirements and the question of private
international law. We comment on these points below.
In the Annex we include the comments of our Belgian member organisation Test Achat,
which provide detailed information including concrete examples regarding the situation on the
time-share market, aggressive marketing practices used, unfair terms in time-share contracts
and proposals on co-regulatory initiatives which should be developed.
We hope that the Commission will find this information useful and will take our comments into
consideration when drafting amendments to the current directive.
Comments on the Directive
Our comments deal with the questionnaire that the Commission enclosed to its report.
A. The categories of contracts covered
Should one reconsider the limitation on the Directive's scope as regards the duration of
the contract, so as to regulate all time-share contracts in a single framework?
The directive should be amended to cover timeshares of less than three years. As reported
by the Commission, business practices, for instance the creation of a 35 months' membership
period club, have been introduced in order to evade the directive and to deprive consumers of
the protection that it provides.
We noted that these new practices, such as offering "points"3, "buy-sell" practices4, timeshare
contracts of less than 36 months, "travel-club memberships"5, are more and more frequent in
the timeshare market. All these practices are not covered by the EU directive.
Directive 94/47/EC of the European Parliament and the Council of 26 October 1994 on the
protection of purchasers in respect of certain aspects of contracts relating to the purchase of
the right to use immovable properties on a timeshare basis.
Consumer Council, 13 April 2000, Conclusions (provisional version)
This practice consists of selling timeshare points or "holiday cards" which are not subjected
to any particular time period or any specific house. These points or cards will be used by the
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According to Article 2 the directive applies to contracts relating to the utilisation of immovable
properties on a timeshare basis. Timesharing can also apply to movable property, such as
boats, caravans and mobile homes.
In addition to that, we consider that the directive should cover and strictly regulate other
important elements of the contract, such as the management, the change and the resell of
timeshares. The directive does not take into account the development of new products and
practices in the timeshare market and it should be amended in this sense.
It is evident that this evolution in the time-share market calls for a re-consideration of the
existing regime, not only as regards the legal framework but also in terms of a reassessment
of the economic situation.
Should the limitation of the annual period of use be reconsidered with a view to extending
protection to all timeshare contracts?
If the purpose of the directive is to provide effective consumer protection, the limitation to
contracts for periods of not less than one week over a minimum of three years is not
acceptable. Timeshare periods of less than one week should also be covered.
As we noted above, the signature of time-share contracts of less than 36 months is a current
practice. According to the directive, the period of withdrawal from the contract (minimum 10
days) applies to timeshare contracts of at least 36 months and consequently, consumers are
deprived of the protection ensured by the directive.
We consider that all timeshare contracts, whatever the period per year and the number of
years, should be covered by the directive. If not, certain vendors could be tempted to
circumvent the protection rules by only proposing periods lower than those set by the
Extending protection
Should the right of withdrawal therefore be extended (following the example of Austria,
Belgium and the United Kingdom) so as to give purchasers more time to assess their
contractual obligations and associated rights?
This provision represents a major step forward in protecting purchasers in the area of
timesharing. Article 5 of the directive establishes a 10-day period for withdrawal without giving
any reason and a 3 month-period if the contract does not contain the minimum information
requirements established in the Annex of the directive. However, this provision of two
withdrawal periods may lead to confusion. Consumers have to face a situation where the
duration of the cooling-off period differs from one Member State to another. For these
reasons, we consider that a single cooling-off period for exercising the right of withdrawal is
more convenient.
seller in order to choose timeshare property. Practical example: you buy 1000 points. Then
you can spend one week in a 3-bedroom apartment in high season, or divide them into 100
points for a weekend, 600 points for a week in an apartment in mid-season and 300 points for
one week in a mobile home.
"buy-sell" practices consist of promising reselling timeshare properties under the condition
that they will buy another one.
We have noted that some time-share companies have started to sell so-called travel-club
memberships in addition to timeshare apartments. In those cases, this membership is forced
upon the consumer when signing the contract. The fee is considerably high and is demanded
before the cooling-off period is expired. If the consumer withdraws from the contract he is
denied the membership fee back. The companies claim that the two contracts have nothing to
do with one another.
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The time limit for withdrawing from the contract needs to be extended so as to ensure that the
signing of the contract is preceded by a longer reflection period, necessary to check all
consequences implied.
BEUC invites the Commission to come back to its original proposal which set a cooling-off
period of 14 days, which was extended to 28 days in the case of properties located in a
Member State other than the purchaser/consumer's country of residence. Due to the fact that
most timeshare contracts are cross-border contracts, we call for a single 28 days cooling-off
period, which must be the same throughout the EU.
Another point that should be clarified refers to the question of "working days or "calendar"
days for the withdrawal from the contract. We noted that the directive and some Member
states refer to "calendar" days and other Member states, for instance Belgium (15 working
days after the signature of the contract), refer to "working" days. We consider that the period
for exercising the right of withdrawal should be considered in terms of "working " days.
As regards requirements concerning consumers’ notification, the directive should be
amended to prohibit excessive notification requirements which can deprive consumers of the
exercise of this right. Furthermore, other forms besides the traditional written indication of
withdrawal should also be deemed adequate, for instance notification by e-mail.
The last observation regards the expenses in which parties incurred as a result of the
conclusion of the contract and the exercise of withdrawal. The directive should state that the
vendor will not demand reimbursement of any expense incurred during the cooling-offperiod.
It is very important for consumers that all this information is given not only at the time of
signature, but also that it is clearly and unequivocally contained in the document referred to in
Article 3. This information should be given both before and when concluding the contract.
Should one therefore contemplate imposing new contractual guarantees on the vendor or
a similar system to the one established by Directive 90/314/EC?
BEUC is of the opinion that guarantees incumbent upon the vendor as laid down by the
directive are insufficient. It is therefore desirable that the directive contain a provision relating
to guarantees upon the vendor, which will cover other cases than the event of non-completion
of the property, for instance in case the vendor goes bankrupt or becomes insolvent, or in the
case of other situations in which the vendor failed to execute his obligations. It is essential to
set up a harmonised, effective financial guarantee system which applies throughout the EU.
BEUC demands a provision covering the consequences of a vendor's failure to respect all
contractual obligations according to the Directive. E.g. the vendor should provide security for
the refund of money paid etc.
In order to provide financial protection to consumers/purchasers, we would also envisage a
system of registration of timeshare vendors in which all enterprises offering adequate
guarantees would be registered and lists of registered vendors would be available to all EU
Moreover, we consider that the brokers'/agents' liability should be extended, not only as
regards their vendors and intermediaries but also as regards the management and resell of
timeshare properties. They also should be obliged to offer certain financial guarantees.
Should one therefore consider introducing exceptions to the principle of prohibiting
advance payments?
The Article 6 of the directive stipulates the principle of prohibition of advance payments.
Aggressive sales methods, the need to guarantee the purchasers' right of rescission without
pressure and to avoid the practical problems associated with reimbursement of advance
payments drove legislators to include this provision in the directive.
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Despite this, these problems are still present and not solved by the Community and/or
national measures put in place. We noted that some companies, particularly Spanish
companies, still take advance payment (mainly by credit cards). If consumers exercise the
right of withdrawal, there is no way for them of getting the payment back. Companies very
often just ignore consumers’ complaints, written interventions etc. Even if the case is (legally)
clear, consumers in the vast majority of cases do not dare take legal action against the
company because of the very high costs and risks still related to the institution of crossborder legal proceedings.
However, although the directive forbids advance payments, we noted that some Member
States, for instance Spain, allow the vendor to ask a guarantee (sum of money) before the
end of the period of withdrawal (10 calendar days according to the Spanish legislation). In our
opinion, this provision is not in line with the Directive, which forbids any payment before the
expiration of this period.
To stop the use of these unfair practices, we think that the directive should not only stipulate
that they are forbidden but also oblige Member States to provide for effective sanctions.
Related to that, protection of consumers’/purchasers' payments given after the cooling-off
period should be included in the directive.
Aggressive sales methods
To date, one of the major concerns for consumers are the aggressive sales methods used on
a timeshare basis. We have noted such practices particularly on the Internet. In this context,
specific provisions should be included in the directive in order to protect consumers from
high-pressure sales methods.
Moreover, we consider that in order to avoid misleading claims, it should be stipulated in the
directive that whatever the kind of advertising or publicity, time-share may not be presented
as a form of selling property.
Additional comments
BEUC draws attention to some other related issues, which it hopes the Commission will also
take into consideration during its review of the current directive:
Pre-contractual and contractual information
Article 3 of the directive refers to mandatory contract information requirements. Although the
directive foresees detailed information as regards charges and expenses, the control and
evolution of these charges/expenses is hardly regulated, for instance in the case of
renovation or big repairs done in the house. It happens quite often that annual charges are
strongly increased by all kinds of charges not at all or only vaguely mentioned when
concluding the contract. The management charges should all be included.
BEUC suggests that information requirements contained in the annex of the Directive should
also be included in the general marketing information provided to consumers. Furthermore,
information requirements specified in the annex should be included in the body of the
It should be noted that quite often standard conditions included in the contract refer to points
included in others brochures or documents. In order to allow a real and informed choice for
consumers, these references should be deemed null and void in accordance with the existing
EU legislation on unfair contract terms. Indeed, practical evidence confirms that most timeshare contracts contain unfair contract terms, forbidden by the 93/13 directive on unfair
contract terms. In this sense, we urge the Commission to take into account contracts in the
area of tourism, e.g, time-share, package travel contracts, etc, when revising the current
regime governing unfair contract terms (see detailed comments in the Annex, page 7).
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Content of the contract
Contracts should be null and void and unenforceable where the contract is not in writing as
required by the directive. Similarly in the case of contracts in which the consumer has not
been provided with mandatory written information.
Private international law: jurisdiction and applicable law
To date it seems that the question of jurisdiction on time-share contracts is unclear. The
problem is that time-share contracts may be covered by the exclusive jurisdiction rule of the
country where the property is situated, according to the Brussels Convention Article 16. So
far the directive does not contain any rules on jurisdiction.
BEUC considers that the consumer should benefit from the application of the regime for
consumer contracts stipulated in the Brussels convention, which allows the consumer to sue
business and to be sued in the consumer’s country. We therefore suggest that the proposed
regulation on jurisdiction (COM (99) 348 which will replace the Brussels Convention should
be clarified accordingly. Alternatively a jurisdiction provision should be introduced into the
With regard to the question of the applicable law, according to article 9 of the directive, the
consumer cannot be deprived of the protection afforded by this directive in cases where the
law applicable to the contract would be the law of a third country. BEUC strongly supports this
Moreover, given the increased use of the Internet for selling time-share contracts, we
consider that the Rome Convention should be amended as soon as possible in line with the
proposed Brussels regulation to ensure that Article 5 of the Rome Convention on consumer
contracts applies to the conclusion of contracts over the internet as well.
Redress systems for consumers
We propose that information on redress mechanisms should be added as mandatory
information requirements. Consumers/purchasers must be informed at all stages about their
right to get redress in case things go wrong. Simple, easy and cheap remedies should be put
in place. We ask for the development of voluntary redress schemes such as arbitration- like
schemes and other alternative dispute resolution systems which provide remedies available
for consumers.
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Annex to BEUC/268/2000
Commentaire et propositions de Test-Achats
Sur l'évaluation de la directive 94/47/EC concernant le Time-sharing
Notre commentaire et nos propositions sont basés d’une part sur nos propres expériences,
analyses et publications, et constituent d’autre part une réponse à l’appel aux commentaires
de la Commission européenne dans son rapport sur l’application de la directive 94/47/CE6.
Cette note sommaire se limite à énumérer les lacunes et faiblesses de la directive et à
formuler quelques propositions fondamentales et ponctuelles pour y remédier.
Depuis la préparation et publication de la directive le marché européen et mondial du timesharing a évolué considérablement :
les systèmes de semaines flottantes (“clubs de vacances”) et surtout les systèmes de
“points de vacances” connaissent un succès et une croissance considérables7;
les deux grandes bourses américaines d’échange, RCI et I.I., qui se sont d’ailleurs
également lancées sur ce marché des points de vacances8, monopolisent presque tout le
il existe une tendance à élargir le système de points de vacances à un système de
“cartes de vacances”, comprenant d’autres services touristiques et de loisirs (ex.
réduction des tarifs aériens ou du tarif de location de voiture, réduction ou accès gratuit
dans certains établissements dans la région,...);
certaines grandes chaînes d’hôtel (également situées dans les grandes villes touristiques
européennes) semblent de plus en plus intéressées par le phénomène du time-sharing
(ex. Hilton, Hyatt, Disney, Starwood, Mariott, Carlson, Sol Melia, Riu, ...), ainsi que
certains grands tours-opérateurs (ex. Airtours, TUI); conséquence : de plus en plus
d’hôtels sont totalement ou partiellement commercialisés en time-sharing (en utilisant le
système de points);
complémentairement aux phénomènes cités ci-dessus, la pratique de vente de “holiday
packs” de moins de 36 mois (voyez infra) s’est répandue, tout comme la pratique de
“buy-sell” (promesse de revendre un premier time-share à condition d’en acheter un
cfr. document SEC (1999) 1795 final.
Voyez en annexe 1 un aperçu de l’évolution du marché (source : RCI Consultants,
Timeshare Industry Overview, 1999); le “upgrading” d’un timeshare classique aux systèmes
de clubs de vacances ou des points (avec une demande de paiements complémentaires)
semble devenir une pratique de plus en plus utilisée.
Ainsi par exemple, RCI a acquis et dirige la société Club Resorts International (CRI), qui est
une des plus grandes sociétés de promotion et de vente de points de vacances...
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“meilleur”; vente d’un time-share “classique” contre un time-share du type “club de
vacances” ou “points de vacances”;...);
suite à la vente (illégale) d’adresses de possesseurs de time-share (e.a. en Belgique et
en Allemagne) récemment, on constate une véritable “explosion” d’abus/escroqueries
dans le domaine de la revente, soit en forme d’offres (non sollicitées) de “garantie de
revente” (non respectée) à un prix excessivement élevé, contre paiement au préalable
d’une “caution” p.ex., soit en forme d’offres (non sollicitées) à travers de leurs agents en
Europe d’un “cash-back/redemption plan” (promesse de racheter/rembourser un timeshare à son prix d’achat initial – majorée du montant à payer au moment de la signature
de la promesse (entre 3.000 et 7.500 Euros) – dans un délai de 36 mois (Hyprafund
Gibraltar) à 51 mois (Reclaim Ltd. Gibraltar) (cfr la rubrique “Actualité” du site;
lors de la vente de time-sharing, il est de plus en plus évité d’utiliser cette notion
“péjorative”; conséquence : les consommateurs sont induits en erreur, et la transparence
est encore diminuée...
Il est évident qu’une telle évolution mérite une réflexion et recherche plus approfondie, pas
seulement sur le plan juridique mais également sur le plan économique et politique, tenant
compte des problèmes de concurrence et de transparence d’une part, et des principes de
proportionnalité et subsidiarité d’autre part, notamment en ce qui concerne l’adoption d’un
statut juridique approprié pour l’ensemble de ces “services” touristiques futurs, et en ce qui
concerne la mise en oeuvre d’un système de recours juridiques et judiciaires transfrontaliers
Tenant compte de l’évolution du marché décrite ci-dessus et de la continuité des problèmes
et des plaintes concernant des méthodes de vente agressives9 d’une part, et tenant compte
du manque de
transparence et de concurrence en ce qui concerne les prix, les qualités et les services
le service après vente, les services de gestion, entretien, maintenance, échange, location,
revente, cession...), les mesures suivantes s’imposent et nécessitent une adaptation
substantielle de la
directive actuelle afin de rétablir la confiance du consommateur dans le produit timesharing10 :
Ainsi, Test-Achats a reçu ca 250 plaintes en 1999 dont la plupart concerne encore toujours
les pratiques de vente (surtout la télévente par le biais d’un call-center ou par une société de
marketing), suivi par des plaintes concernant les frais, charges et problèmes de gestion, des
problèmes d’échange et de revente (e.a. par le biais d’un système de “cash-back”).
Comme nous l’avons déjà fait remarquer, la plupart des vendeurs actuels prétendent qu’ils
ne vendent pas du timesharing mais des appartenances à un club, une nouvelle formule de
vacances, du temps de vacances partagé, des points de vacances, etc. (voyez supra).
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1. Le champ d’application de la directive devrait être élargi afin de comprendre toutes les
variantes et tous les systèmes de temps partagé (voyez chapitre IV).
2. La nature juridique du time-sharing devrait être réglée, soit en recommandant soit en
imposant un système transparent, le mieux adapté et le plus efficace et large possible,
tenant compte de l’évolution du marché et des expériences dans les Etats membres.
Même dans certains pays comme l’Espagne où une tentative d’harmonisation du cadre
juridique a été entreprise, les différents systèmes continuent à coexister et de nouveaux
systèmes ou formules sont introduits pour détourner la loi (ex. : transformation des timeshares classiques en time-shares du type “club de vacances”, “points de vacances” ou
“cartes de vacances”; vente de “holiday packs”,...)
Ainsi, vu cette évolution du marché et les atouts potentiels d’un bon système de points –
à condition qu’il soit transparent, compétitif en prix et en qualité11, garanti et contrôlé – la
recommandation ou la réglementation d’un tel système pourrait être envisagée. En effet,
un tel système présente des avantages sur le plan de la flexibilité et rend les échanges12
de points en principe plus faciles et transparents (ex. : une semaine “rouge” classique au
mois de janvier à Ténérife peut difficilement être échangée contre une semaine en juillet
au nord de l’Espagne ou en Floride). En plus, l’allocation détaillée des points (sécurisés)
aux semaines spécifiques dans des appartements spécifiques dans une certaine
résidence de time-share pourrait paradoxalement augmenter la transparence et la facilité
des choix disponibles contrairement aux promesses irréalistes de nombre de vendeurs.
Cette réflexion ne signifie pas une justification ni une consécration de la situation et des
abus actuels, contre lesquels TA a encore récemment averti les consommateurs via
l’Internet (cfr la rubrique “Actualité” du site : la plupart des systèmes
de points actuellement promus et vendus ne sont pas assez transparents, ni sécurisés, ni
assez contrôlés, ils sont vendus trop chers et les charges sont plus élevées, en
comparaison avec les time-shares classiques. Par contre, l’exemple de la société suisse
Hapimag (créée dans les années 70), qui vend des points liés à une forme d’actionnariat,
pourrait inspirer la Commission à conseiller ou à régler un tel système en Europe. De
toute façon, une analyse plus approfondie des systèmes actuels de points devrait être
envisagée13 avant de légiférer dans un tel sens. Une autre option consisterait à
Ainsi, l’équivalent d’une semaine de timesharing sous la forme de points coûte souvent 10
à 50% plus cher que le timesharing classique (ex. resort Santa Barbara à Ténérife, semaine
rouge pour 4 personnes : 500.000 FB en points, contre 350.000 FB sous la forme classique;
resort Spa Balmoral : semaine en basse saison : 50% plus cher en points, comparé à la
formule classique).
En effet, la flexibilité et les possibilités d’échanges constituent les atouts principaux du
phénomène de timesharing; ceci explique d’ailleurs pourquoi de nombreux vendeurs ou
sociétés utilisent et abusent des noms et des sigles des 2 grandes bourses d’échange
comme argument de vente.
Actuellement, il existe une dizaine de sociétés qui commercialisent ce système de
timeshare, dont les plus importants sont actuellement : Grand Vacation Club (Sunterra), Club
La Costa (Options et Vacation Club), Club Resorts International (CRI), Hapimag, Holiday
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recommander un système de droit réel comme par exemple le “droit d’habitation
périodique” au Portugal.
Nous nous rendons bien compte du fait qu’il ne sera pas aisé de recommander ou –
certainement – d’imposer un tel statut juridique bien qu’il soit plus facile en ce qui
concerne un système de points (dans ce cas le time-share pourrait être considéré
comme un “service”).14
3. Toute forme de vente ambulante (ex. “OPC”) ou de vente par téléphone (“cold calling”)
devrait être interdite (ex. promesse de voyage ou de séjour gagné). Ainsi, les abus
actuels concernant le “buy-sell”, la revente (avec le “cash-back”), le “upgrading”
(remplacement de time-share par un autre système de “club vacances” etc., moyennant
des suppléments de prix,...)15 pourraient enfin être arrêtés.
4. Afin de rendre le marché plus transparent et concurrentiel, la directive devrait obliger les
promoteurs, vendeurs, et sociétés d’échange revendeurs d’introduire un système de
classification comparable à celui du secteur hôtelier, mais tenant compte également de la
valeur d’échange et des résultats quant aux taux de satisfaction lors de l’utilisation et de
l’échange des résidences. A l’instar de la directive sur les voyages organisés, toute
information concernant cette classification émanant de l’état où les résidences sont
situées, devrait être comparée à celle de l’état de résidence du consommateur. Puisque
les contrats de time-share sont des contrats de longue durée, une évaluation et un
contrôle permanents par les autorités compétentes devraient être imposés16.
5. Seuls les vendeurs et sociétés officiellement reconnus ou inscrits pourraient vendre,
revendre ou échanger le time-share (cfr. loi belge), tout en prévoyant un système de
contrôle et de sanctions efficaces.
6. Tenant compte de l’importance financière du time-sharing et des contrats de longue
durée, une protection efficace et permanente des acheteurs et des possesseurs devrait
être garantie, d’une part par une responsabilité solidaire des promoteurs, des
propriétaires réels des immeubles concernés, des vendeurs respectifs et des sociétés
d’échange17, et d’autre part par un système de garantie financière comparable à celui
imposé par l’art. 7 de la directive 90/314/CEE sur les voyages organisés. Un tel système
devrait couvrir toutes les obligations des parties contractantes.
Property Bond, Flexi Club; formule semaines flexibles : Atlas Club, Club La Costa
(Destination Classic et Gold).
Ce qui faciliterait également la solution des problèmes de droit international privé sur base
des conventions de Rome et de Bruxelles (voyez plus loin).
cfr l’avertissement récent par Test-Achats dans leur website concernant la pratique de
“cash-back” (; rubrique “actualité”).
Ainsi, les classifications par les grandes bourses d’échange (ex. “golden crown”,
“international distinction” et “standard”) devraient être plus détaillées, motivées et contrôlées,
tenant compte e.a. de la gestion, maintenance et du succès d’échange.
Il existe d’ailleurs de plus en plus de relations économiques, commerciales et juridiques
entre ces sociétés : ainsi, la bourse d’échange RCI est actuellement également vendeur de
points de vacances par le biais de sa société soeur CRI (voyez annexe 1).
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7. Tenant compte de la longue durée de ces contrats et de l’importance financière des frais
annuels et du manque d’harmonisation et de transparence dans ce domaine, la directive
devrait :
régler plus en détail le caractère tout compris de ces frais et charges annuels et
l’obligation d’information préalable à ce propos (ex. : fonds de réserve; assurances
RC et autres; prévenir des abus concernant le soi-disant “upgrading”;...) (voyez ciaprès);
garantir les droits des possesseurs et utilisateurs quant à l’évolution de ces frais (par
ex. : liés à l’index) et quant à une participation efficace des possesseurs concernant
cette gestion tout en garantissant une représentation réelle et équilibrée, et en évitant
que des représentants du promoteur et des sociétés de gestion e.a. puissent abuser
de leurs droits (par exemple par le biais de procurations);
garantir la possibilité pour les acquéreurs et possesseurs de se contacter afin de
promouvoir d’une part un contrôle sain et efficace, et d’autre part, un système de
recours collectif vis-à-vis de la société de gestion et vis-à-vis du promoteur, vendeur,
société d’échange, société de revente, fiduciaire, etc.
8. En ce qui concerne la situation quasi-monopolistique des deux grandes bourses
d’échange et des abus possibles de position dominante, la Commission devrait stimuler
la concurrence et la transparence18 surtout en ce qui concerne :
leurs tarifs (cotisations annuelles et prix par échange effectué);
leurs offres de “bonus” et autres avantages qui renforcent cette non-transparence;
la publication des semaines déposées et donc disponibles à l’échange, ainsi que
leurs valeurs d’échange respectives (cfr. matrix de points établi par CRI);
leur tendance à l’intégration verticale et horizontale (appartenance à des groupes
touristiques importants; reprise des sociétés et résidences du type “points de
vacances” dont la société Club Resorts International (CRI),...);
leurs pratiques d’offre conjointe concernant la vente même de time-share (ex. : 2 ans
de cotisation “gratuite”, mais paiement de frais par échange effectué);
la “valeur d’échange” du time-share acheté, notamment en ce qui concerne son
échangeabilité réelle et pratique, e.a. tenant compte de la période d’utilisation et de la
relation entre l’offre et la demande (ex. une semaine rouge en janvier à Ténérife ne
vaut pas une semaine rouge en juillet à Barcelone ou en Floride, USA);
mise à disposition ou mise en valeur vis-à-vis du public et/ou des autorités de la
masse d’information dont elles disposent concernant la qualité des résidences et
concernant la satisfaction des possesseurs après leurs échanges.
Depuis quelques années, il existe quelques nouvelles sociétés d’échange, qui sont
malheureusement peu connues et qui essayent d’entrer au marché européen, avec peu de
succès jusqu’aujourd’hui. L’accès par l’Internet devrait pouvoir stimuler cette concurrence au
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9. Afin de pouvoir garantir l’achat d’un time-share et gagner la confiance des acheteurs, les
sociétés de vente et les promoteurs devraient pouvoir garantir le rachat des time-shares
après (par exemple) 5 ans, et ceci au prix d’achat, comme certaines sociétés le font déjà
actuellement19. Bien qu’une telle obligation éviterait nombre d’abus actuels (prix fort
exagérés, vente agressive,...), nous nous rendons bien compte qu’il n’est pas évident de
légiférer dans un tel sens, mais de telles obligations pourraient également être introduites
dans un code de bonne conduite.
Par contre, le vendeur et le promoteur devraient être obligés à organiser directement ou
indirectement un service de revente et de location efficaces et concurrentiels, dont les
conditions, prix, frais et formalités devraient être communiqués aux candidats acheteurs,
et dans la brochure d’information et au contrat d’achat. Ainsi par exemple, certaines
sociétés de time-share disposent actuellement d’un service de revente dont les frais et
formalités sont souvent dissuasifs20.
10. Lors d’une analyse récente des contrats de time-share dans cinq états membres en vue
d’une action conjointe21, il a été constaté que beaucoup de ces contrats présentent une
série de clauses abusives contraires à la directive 93/13/CEE à ce propos et contraires à
la directive 94/47/CEE sur le time-sharing. En plus, la majorité de ces contrats restent
très complexes, non transparents, peu claires, peu lisibles et peu compréhensibles pour
le consommateur moyen. Une grande partie de ces clauses fait preuve d’un déséquilibre
significatif en défaveur du consommateur, y compris un déséquilibre économique en ce
qui concerne l’adéquation entre prix (frais, etc.) et services à prester22. Symptomatiques
sont aussi les “contrats de compréhension” dans lesquels le consommateur/acheteur est
prié de parapher des mentions lapidaires et générales comme quoi il signe avec pleine
connaissance des causes, bien qu’il reçoive le plus souvent le prospectus d’information
et les conditions des différents contrats après sa signature.
Ainsi, une des clauses abusives constatées concerne la perte du droit d’occupation par le
consommateur ainsi que la perte de toutes les sommes déjà payées, si celui-ci reste en
défaut d’effectuer un seul paiement, par exemple les frais annuels de gestion23. Certains
contrats prévoient – en cas d’annulation ou de non-paiement des frais – des clauses
Exemple : Club Balmoral à Spa (vendu en tant qu’un droit réel d’emphythéose).
Ces tarifs varient entre 500 et 30.000 F pour la revente d’une semaine entre les
possesseurs existants (“vente privée”), et ils varient entre 12.000 et 60.000 F pour une
revente par une société dite spécialisée
Source : Timeshare, dec. 1999, p. 29.
cfr. “Action conjointe visant à la suppression des clauses abusives dans les contrats
portant sur l’acquisition et l’échange d’un droit d’utilisation à temps partiel de biens
immobiliers”, rapport final réalisé pour la DG SANCO (contrat B5-1000/98/000016) H. De
Coninck, janvier 2000; les 5 états concernés sont : la Belgique, l’Espagne, la France, l’Italie
et le Portugal.
o.c., page 24; ca 50 à 75% du prix de vente doit généralement être attribué aux frais de
vente, de marketing et de frais administratifs; le prix des points de vacances est actuellement
généralement plus cher que le timeshare “classique”.
Or, ceux-ci constituent souvent seulement ca 2 à 5% du prix d’achat.
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pénales allant jusqu’à 100% du prix d’achat24. La directive devrait explicitement interdire
de telles clauses et proposer des solutions pratiques et équitables en cas de nonpaiement du prix, des frais de gestion e.a., et en cas d’annulation du contrat par le
consommateur (voyez également le point 9 ci-dessus). En plus, elle devrait imposer la
réciprocité des droits et obligations en matière de sanctions, annulations, clauses
pénales e.a. En plus, le nombre de contrats, de règlements et d’actes devrait être limité
au strict minimum25; ensuite les clauses les plus importantes concernant les droits
acquis, les aspects et garanties financiers, la gestion, l’échange, la location, la cession et
la revente devraient être reprises clairement au contrat de vente avec référence aux
annexes, et enfin, toutes clauses juridiques, limitations ou exclusions des droits de
l’acheteur (ou du possesseur) qui se trouveraient dans le prospectus ou document
informatif devraient être déclarées nulles de plein droit.
Une autre approche plus positive dans ce contexte contractuel consiste à promouvoir des
clauses-types, des contrats-types, des codes de bonne conduite d’une part et des
systèmes de recours transfrontaliers d’autre part, en concertation avec les représentants
du secteur et des associations de consommateurs.
11. Enfin, la directive devrait imposer aux états membres la mise sur pied de systèmes
paritaires de traitement de plaintes et de résolution de litiges ainsi que des actions de
groupe (“class actions”) ce qui pourrait avoir un effet curatif et préventif considérable
dans les cas d’arnaques de vente ou d’escroquerie comme dans le domaine du timesharing (voyez plus loin).
1. Le champ d’application (art 2)26 : celui-ci devrait être élargi au maximum afin de
comprendre tous les systèmes décrits ci-dessus, donc y compris les systèmes de
points, holidays clubs, holiday packs, e.a. (voyez également le chapitre III point 2).
La durée minimale d’un contrat (3 années) ainsi que la période déterminée
d’utilisation (d’une semaine au moins) devraient donc être éliminées. En plus, les
systèmes de points, de cartes vacances ou de holiday packs qui comprendraient –
d’une manière minoritaire – certains services non immobiliers devraient également
être couverts par la directive (voyez chapitre II).
2. Obligations d’information (art. 3) :
• Peu de sociétés fournissent aux consommateurs tous les renseignements
imposés par la directive, surtout lorsque le consommateur les demande
o.c., page 27 et 31.
Ainsi les soidisants “contrats de compréhension” devraient être défendus ou intégrés au
seul contrat de vente.
Les articles mentionnés ci-après sont ceux de la directive 94/47/CE.
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préalablement à la vente (ou lors des “démonstrations” de vente habituelles)27;
incompréhensible et répartie en plusieurs brochures et dépliants avec de multiples
renvois. Comme nous l’avons déjà expliqué, le prospectus d’information contient
souvent des clauses juridiques complémentaires, contradictoires ou limitatives vis-àvis du ou des contrats (de vente, de gestion, d’échange, de revente,...). La directive
devrait prévoir des sanctions plus efficaces (voyez plus haut).
• Si la résidence de time-share concerne un hôtel ou infrastructure hôtelière comme
c’est de plus en plus le cas (voyez chapitre II), la catégorie de confort devrait être
mentionnée, ainsi que la comparaison avec la catégorie de confort d’un hôtel
comparable au pays du consommateur (cfr. directive 90/314/CEE sur les voyages
• Toute utilisation d’expressions de type “propriété”, “multipropriété” ou expressions
similaires dans les documents informatifs, contractuels et publicitaires devrait être
interdite. Idem en ce qui concerne la notion “investissement” ou expressions
similaires. Les références aux bourses d’échange ne pourraient pas être trompeuses
comme c’est actuellement souvent le cas.
• Une information claire et détaillée devrait être fournie en ce qui concerne la
composition des frais de gestion qui devraient en principe être tout compris (y
compris un fonds de réserve, assurances, fonds de garantie,...) (voyez plus haut).
• Tenant compte des problèmes fréquents dans le domaine de la gestion et des
frais de gestion (et d’autres charges et frais éventuels) d’une part, et des difficultés
pratiques des nombreux possesseurs du time-share (nombre d’unités fois 50 ou 51)
de se manifester et de se déplacer aux assemblées annuelles et aux réunions des
conseils et d’exercer ainsi un recours efficace29, la directive devrait octroyer le droit
acheteurs/possesseurs, au moins dans le cadre de la représentation et défense de
leurs intérêts et dans les limites de la protection de la vie privée de ces personnes.
• En ce qui concerne l’échange, la location, la cession et la revente du time-share,
une information détaillée, réaliste et pratique devrait être fournie aux (futurs)
acheteurs. Ceci implique notamment que tous les systèmes de semaines flottantes,
de points de vacances, “holiday packs”, cartes de vacances, etc. devraient fournir
aux (candidats) acheteurs un inventaire précis des résidences, des semaines et des
jours disponibles par résidence ainsi que la valeur d’échange et de location des
“services” vendus. En cas de changement ultérieur de cette valeur, les possesseurs
devraient également être tenus au courant, sans préjudice de leurs droits à un
Le procédé de télévente avec la promesse d’un séjour gagné et l’invitation à une
démonstration reste la méthode de vente la plus utilisée en Belgique.
Souvent après la signature du contrat...
ex. par le biais d’une action du type “class action” (voyez chapitre III, point 11).
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remboursement éventuel (partiel) en cas de perte de valeur du time-share ou des
points achetés; et sans préjudice de leurs droits à un remboursement (partiel)
éventuel en cas de perte de valeur du - résidences concernées.
3. Le contrat (art 4)
Toutes les informations énumérées ci-dessus devraient lier le vendeur, le promoteur
et les autres prestataires de services, et devraient faire partie intégrante du contrat
de vente. En plus, le contrat ne pourrait pas se contenter – comme il est souvent le
cas – de référer vaguement à certains documents informatifs ou à d’autres contrats
(ex. : contrat de gestion, conditions d’échange, de location, cession, fiduciaire,
revente,...), mais devrait comprendre au moins toutes les conditions essentielles
(voyez chapitre III, point 10). Comme dit plus haut, toutes les conditions générales ou
particulières qui se trouvent actuellement souvent dispersées et parfois cachées
dans plusieurs documents et brochures d’information en annexe devraient être
déclarées nulles de plein droit.
4. Droits de rétractation et de résiliation (art. 5)
Tenant compte de la complexité du “produit” time-share et vu les nombreuses ventes
conclues à l’étranger lors de vacances “classiques”, le délai de rétractation actuelle
de la directive devrait être prolongé, comme c’est d’ailleurs déjà le cas dans certains
Etats membres (ex. Belgique, Royaume-Uni, France, Autriche), par exemple à 28
jours calendriers. Si l’information obligatoire n’est pas fournie, le délai de rétractation
devrait être prolongé à un an comme c’est par exemple le cas en Belgique : une telle
prolongation permet au consommateur de contrôler la conformité des services
prévus à ceux promis.
5. Droit international privé (art. 9) et recours efficaces
• Suite à la grande diversité de la transposition de l’art. 9 de la directive d’une part,
et des natures juridiques fort différentes des systèmes de time-share d’autre part, il
existe une grande insécurité juridique de l’acheteur et du possesseur de time-share
en cas de litige : s’il est déjà difficile de procéder dans son propre pays lors d’un tel
litige, entamer une procédure dans un autre état membre constitue une entrave
insurmontable. Des cas de jurisprudence comme l’affaire Travel Vac.c. Antem
Sanchis (affaire C-423/97 du 22 avril 1999) sont exceptionnels et constituent la
preuve de cette situation juridique et judiciaire précaire du consommateur : bien que
le juge ait estimé dans ce cas que le time-share en question était à considérer
comme un ensemble majoritaire de services plutôt qu’un droit réel, il est à craindre
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que – dans une majorité des cas – les time-shares actuels sont à considérer comme
des droits portant principalement sur des droits relatifs à des biens immobiliers30.
Dans la pratique, il existe seulement trois solutions :
1. soit harmoniser le plus possible les systèmes de time-share en recommandant ou
en imposant éventuellement un statut juridique de “service”, comme décrit
auparavant (voyez chapitre III), notamment un système – sécurisé – de points de
vacances; dans cette hypothèse l’art. 5 de la Convention de Rome de 1985 et l’art.
13 de la Convention de Bruxelles de 1968 s’appliqueraient en faveur du
2. soit mettre en oeuvre un système européen harmonisé ou centralisé de
commission(s) de litige(s) paritairement composée(s)31 de préférence combinée(s)
avec un système de conventions collectives, codes de conduite, clauses ou contratstypes négociés entre les associations de consommateurs et le secteur, avec le
support financier et logistique des autorités nationales et européennes; ainsi, dans la
mesure où les mêmes règles juridiques et (extra-) judiciaires s’appliquaient, les
questions à savoir quel droit s’applique et quel tribunal est compétent, pourraient être
3. soit réformer les deux conventions internationales mentionnées afin que le résultat
soit équivalent aux deux solutions susmentionnées, tout en promouvant un ou
plusieurs systèmes extrajudiciaires spécialisés.
Hans De Coninck, 14 juin 2000
Exemples : loi Portugaise, Espagnole ainsi que la pratique prépondérante dans la plupart
des autres états du continent (sauf les systèmes de club-trustee, multilocation ou sociétaires
comme en Grèce, France, Suisse).
Il est évident qu’un tel système extrajudiciaire doit répondre aux critères de la
recommandation de la Commission du 17 avril 1998 (98/257/CE), tout en garantissant le libre
choix du consommateur entre une procédure devant les tribunaux et une procédure
Vu le caractère transfrontalier par excellence des litiges dans ce domaine et vu les grandes
distances entre les pays d’accueil (surtout l’Espagne et le Portugal) et les pays d’origine des
acheteurs de timeshare (80% de ceux-ci sont des non-espagnols et non-portugais), une
procédure écrite ou “virtuelle” (internet, vidéo-conférence) pourrait être envisagée.

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