Tipps rund um die Schätzung der eigenen

Tipps rund um die Schätzung
der eigenen Liegenschaft
Fassung 3.11 || Reproduktion nur mit schriftlicher Zustimmung gestattet!
Der Immobilienwert ist für den Eigentümer ein Thema von ständigem Interesse, hängt
doch ein ganz wesentlicher Teil des persönlichen Vermögens direkt davon ab. In
besonderen Situationen ist es erforderlich, diesen Wert fachmännisch – mit einem
Schätzungsgutachten – zu bestimmen. Dieses Merkblatt soll mit einigen Tipps und
Hinweisen aus der Praxis dazu beitragen, dass die Schätzung möglichst präzise und
somit für den Auftraggeber brauchbar ausfällt. Im Vordergrund steht dabei das
Eigenheim (Haus, Wohnung oder kleineres Mehrfamilienhaus).
Verkehrswert / Gebäudeversicherungs- und Steuerwerte
Unter dem Verkehrswert ist der mutmasslich erzielbare Marktpreis zu verstehen. Dabei
interessiert weder der Verkauf an einen ‚Liebhaber‘ (der ‚zu viel‘ bezahlt) noch ein
Tiefpreis, wie er z. Bsp. bei einem schnellen Notverkauf oder einem Verkauf ‚unter der
Hand‘ (ohne Marktauftritt) zu Buche schlägt. Der Verkehrswert kann erheblich vom
Betrag abweichen, den z. Bsp. der Erwerber seinerzeit bezahlte oder der (bezogen nur auf
das Gebäude) ein Neubau kosten würde. Wenig positiven Einfluss auf den Verkehrswert
haben auch sehr individuelle Ausbauten und Vorrichtungen, da diese die meisten
Kaufinteressenten nicht interessieren.
Nur beschränkt aussagekräftig sind die Gebäudeversicherungs- bzw. Steuerwerte. Sie
können eine fachmännische (marktbezogene) Verkehrswertschätzung praktisch nie
ersetzen: Bei der Gebäudeversicherung fallen Grundstück und Lage ausser Acht. Die
Steuerwerte wiederum sind oftmals schematisch hergeleitet und werden nicht ständig im
Sinne des tatsächlichen Liegenschaftenmarktes aktualisiert. Dies gilt insbesondere auch
für Eigenmietwerte, die ja immer theoretisch sind (denn es wird ja gar nicht auf dem
Markt vermietet).
Fachliteratur : Wer sich vertieft mit dem Thema Immobilienschätzung auseinandersetzen
will, dem können insbesondere die folgenden zwei Standardwerke empfohlen werden:
- Das Schweizerische Schätzerhandbuch SVKG/SEK/SVIT, Ausgabe 2005;
- Der Schweizer Immobilienwert, Dr. K. Fierz, Ausgabe 2005.
Aktualität des Schätzungsgutachtens
Prinizpiell muss ein Schätzungsgutachten möglichst aktuell sein. Bei stabilen Marktverhältnissen kann eine Schätzung gut 2 Jahre lang aussagekräftig sein. Jedoch sind Märkte
selten ganz ruhig, sodass ein Schätzungsgutachten eventuell schon in viel kürzerer Zeit
überholt sein kann.
„Streubreite“
Auch gute Verkehrswertschätzungen weisen untereinander Abweichungen auf,
schliesslich heisst es ja „Schätzung“ und nicht „Messung“. In der Regel sollte diese
Toleranz aber 5-10% nicht übersteigen.
HAUS CLUB SCHWEIZ
|
Beratungszentrum
|
043 500 40 50
|
E-Mail [email protected]
2/4
Sich einen Überblick verschaffen
Vor allem das Internet erleichtert jedem Eigentümer, sich selbst einen groben Überblick
über die Marktsituation zu verschaffen. Einerseits kann man ähnliche Objekte in der
Gemeinde auf den Portalen wie www.homegate.ch oder www.immoscout24.ch usw.
ausfindig machen. Andererseits kann man auf öffentliche Statistiken zugreifen,
beispielsweise über Boden-preise oder die Entwicklung von Baukosten (im Kanton ZH
etwa unter www.statistik.zh.ch ). Dabei darf jedoch die Gesetzmässigkeit von Angebot
und Nachfrage nicht vergessen werden: Es ist tendenziell kein gutes Zeichen, wenn
relativ viele vergleichbare Objekte angeboten werden!
Computergestützte Fernschätzungen (sog. hedonische Schätzungen)
Bei dieser relativ kostengünstigen Methode wird aufgrund der Formular-Angaben des
Auftraggebers ein Vergleich mit entsprechenden Datenbanken durchgeführt. Solche
Bewertungsmodelle haben sich in den letzten Jahren stark verbessert, bergen aber die
oft unterschätzte Gefahr, dass die gemachten Angaben nicht objektiv sind. Wird z. Bsp.
bezüglich Lage/Immissionen statt „durchschnittlich“ „sehr gut“ eingesetzt, kommt es zu
markanten Abweichungen, die das Ergebnis evtl. bis zur Unbrauchbarkeit verfälschen.
Zudem findet kein Augenschein durch einen unabhängigen Experten statt, sodass
Mängel – vielleicht auch unbewusst – verschwiegen oder verharmlost werden können.
Eine Schätzung in Auftrag geben
Die zuverlässigste Methode der Verkehrswert-Ermittlung ist bis heute die Beauftragung
eines fachkompetenten Schätzers. Dieser muss ausgewiesene Erfahrung im
Schätzungswesen haben, was auf die meisten Berufsleute im Bauwesen (Architekten,
Baumeister, usw.) nicht ohne weiteres zutrifft. Baukundliches Wissen ist zwar
unerlässlich, genügt aber nicht. Unverzichtbar sind aktuelle Kenntnisse des örtlichen
Marktes. Der Schätzer muss wissen, zu welchen Preisen entsprechende Objekte
tatsächlich gehandelt werden.
Vier-Augen-Prinzip ist besser
Vorteilhaft ist es, wenn die Schätzung nicht nur vom betrauten (technischen) Experten
unterzeichnet bzw. verantwortet wird, sondern von einer zweiten Person (z. Bsp.
Vorgesetzter, Abteilungsleiter, Mitglied der Geschäftsleitung o. dgl.). Damit erhöht sich die
Glaubwürdigkeit und Verlässlichkeit des Gutachtens enorm. Die willkürlichsten
Schätzungen (‚Gefälligkeitsgutachten‘), die man in der Praxis antrifft, tragen meist nur
eine Unterschrift!
Auftrag genau formulieren!
Der Zweck des Gutachtens sollte möglichst klar formuliert werden. Neben dem
häufigsten Fall des eventuellen Verkaufes kommen z. Bsp. Erbteilung, Scheidung,
Prüfung der Steuerwerte inkl. Eigenmietwert oder Grundstückgewinnsteuer (im
Einsprache- oder Rechtsmittelverfahren), Baumängel / Schäden, Neuvermietung,
Minderwerte aufgrund von Immissionen usw. in Frage. Ein versierter Gutachter wird seine
Schätzung vom Aufwand her und mit Bezug auf die Begründung optimal auf die
Fragestellung ausrichten können – wenn diese klar geäussert wird. Dort, wo sich die
Schätzung auf einen steuerlichen oder rechtlichen Zusammenhang bezieht, ist auf die
3/4
Koordination mit involvierten anderen Fachpersonen oder Behörden zu achten (z. Bsp.
Rechtsanwalt, Steueramt, etc.).
Schätzung für evtl. Verkauf: wichtige Zusatzinformationen verlangen!
Wird eine Schätzung im Hinblick auf einen Verkauf in Auftrag gegeben, sollten auch
Ausführungen zum Sanierungs- und Umbaubedarf in einem Gutachten nicht fehlen.
Potentielle Käufer führen die Sanierungskosten nämlich oft als Argument für tiefe
Angebote an!
Ebenfalls sollten Sie verlangen, dass im Gutachten auf die Verkäuflichkeit, mögliche
Zielgruppen, Verkaufsmassnahmen, kleine empfehlenswerte Renovierungen etc. –
zumindest kurz – eingegangen wird. Ohne diese Hinweise kann sich ein Verkauf u. U.
verzögern oder zu einem schlechten Ergebnis führen.
An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass ein Schätzungsgutachten nicht dasselbe ist wie
eine Verkaufsdokumentation. Letztere soll die Liegenschaft, in einem rechtlich korrekten
Rahmen, möglichst in ein positives Licht stellen. Die Schätzung hingegen soll dem
Auftraggeber dienen und sich nicht an potentielle Käufer wenden. Professionelle
Schätzer weisen im Gutachten meist darauf hin, dass sie nicht für Fälle haften, in denen
sich Dritte unmittelbar auf die Expertise berufen.
Kosten
Schätzungsgutachten werden normalerweise ‚nach Aufwand‘ verrechnet. Allerdings
haben sich in der Branche auch gewisse „Preise“ etabliert, die sogar dann verrechnet
werden, wenn der Aufwand geringer ausfällt. Bei einem einfachen Fall (EFH), wo alle
Informationen bzw. Unterlagen dem Schätzer in die Hand gedrückt werden, sollte ein
Schätzungsgutachten nicht mehr als ca. Fr. 700.- kosten (ca. 1h Fahrt und Augenschein,
2h restliche Bemühung, plus Sekretariat und Spesen). Wirken zwei Personen mit (was
wie erwähnt einige Vorteile haben kann), ist mit etwas höheren Kosten zu rechnen.
Nötige Unterlagen und Informationen
Die Erstellung des Schätzungsgutachtens wird sehr erleichtert (und fällt preisgünstiger
aus), wenn der Schätzer die nötigen Unterlagen und Informationen möglichst vollständig
erhält und diese nicht selbst auftreiben muss. Folgende Dokumente sind besonders
wichtig:
Grundbuchauszug, evtl. Kauf- oder/und Werkvertrag;
Gebäudeversicherungs-Angaben (Versicherungs-Nachweis)*;
amtliche Schätzungen* und evtl. besondere Dokumente zur Liegenschaft;
Pläne, insbesondere Katasterplan und Grundrisse;
evtl. Baubeschrieb und Verkaufsprospekt, evtl. Baubewilligungsakten;
Unterlagen
zu
evtl.
Miteigentumsanteilen,
Dienstbarkeiten,
usw.;
bei
Eigentumswohnungen insbesondere Begründungsakt, Aufteilungspläne, Reglement
sowie Protokoll der letzten Versammlung und letzte Jahresrechnung (inkl.
Bestandesausweis Erneuerungsfonds);
Aufstellung der Investitionen der letzten 20 Jahre (Unterhalt, wertvermehrende
Investitionen, Erschliessungskosten);
4/4
bei vermieteten Liegenschaften: Kopien Mietverträge / Mieterspiegel sowie evtl.
Nebenkostenabrechnung;
weitere / spezielle Informationen, die für den Schätzer bedeutsam sein könnten, z.
Bsp. betreffend nicht sichtbare bauliche Probleme usw.
* kantonal von unterschiedlicher Bedeutung
Weiterführende Fragen & Beratung
Das Beratungszentrum Haus Club Schweiz bietet die Erstellung von Schätzungsgutachten
kostengünstig an (Mitglieder-Rabatt). Als gesamtschweizerisch tätige Firma berechnen
wir die Fahrkosten nur ab dem jeweiligen Kantonshauptort. Auch für die mit der
Schätzung verbundenen Fragen zu Steuern, Erbrecht, Gestaltung des Kaufvertrages usw.
wird fachkompetente Beratung angeboten, bis hin zur vollständigen Betreuung von
Verkaufsaufträgen.
HAUS CLUB SCHWEIZ
Beratungszentrum
Tel. 043/500’40’50
E-Mail: [email protected]
E-Mail: [email protected]
Mitgliedschaft:
www.haus-club.ch