Démembrer pour mieux donner
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Démembrer pour mieux donner
Date : JAN 16 Page de l'article : p.45-51 Journaliste : Anne Michel Pays : France Périodicité : Mensuel Page 1/7 Démembrer pour mieux donner Pour transmettre son patrimoine, le démembrement de propriété n'a pas d'équivalent. Redoutable outil d'optimisation fiscale, il est suffisamment souple pour permettre de donner dans les meilleures conditions. Le tout est d'agir sans trop attendre. ANNE MICHEL L a transmission de son patrimoine à ses d'autant plus appréciable que la durée de vie enfants, on y pense, puis on oublie, car il est s'allonge. Enfin, s'il s'agit d'aider momentanésouvent difficile de passer à l'acte. Pourtant, ment un ascendant ou un descendant, la cession dans ce domaine, le temps joue toujours contre d'usufruit temporaire pourra être retenue. vous. Plus vous donnez tôt, moins vos ayants Les possibilités offertes par le démembrement droit seront ponctionnés par le fisc. Être prompt sont nombreuses et les avantages fiscaux le sont vous permet en effet de profiter au mieux des tout autant. Reste à prendre la mesure de ce geste abattements entre parents et enfants, notam- qui, comme toute donation, n'a rien d'anodin... ment, mais aussi d'optimiser la donation d'un bien préalablement démembré. Car la probléma- Mettez en place au plus tôt votre donation tique en ce qui concerne la transmission est bien avec reserve d'usufruit souvent la suivante : donner dans les meilleures Au bout de longues discussions, votre déciconditions financières et fiscales d'une part, sans sion est prise : vous céderez la nue-propriété de se déposséder d'autre part. Le démembrement et, votre maison à votre fils ou à votre fille. Vous plus précisément, la donation avec reserve d'usu- procéderez donc à une donation avec reserve fruit au profit des enfants est une solution qui d'usufruit. Votre objectif est triple : continuer à répond à ces attentes. profiter de ce havre de paix jusqu'à la fin de vos Dans les cas les plus courants, le parent garde- jours, vous décharger des gros travaux et, simulra l'usufruit de son bien et en transférera la seule tanément, permettre à votre enfant d'hériter nue-propriété à ses ayants dans les meilleures conditions. droit. Mais d'autres configuEffectivement, l'usufruitier rations sont envisageables. vous, donateur - disposera touAinsi, la mise en place d'un jours d'un droit d'usage qui peut La montant des usufruit successif permettra être viager sur ce bien. Votre droits à payer de transmettre un bien à ses enfant, nu-propriétaire, n'aura, dépend de l'âge quant à lui, pas de droit imméenfants tout en protégeant son diat sur le bien mais, au terme de compagnon. Elle peut aussi de l'usufruitier faciliter la transmission d'une l'usufruit, il en deviendra pleinau moment propriété à des petits-enfants, propriétaire, et cela en franchise sans pour autant léser ses héride droits de succession. Seuls les de la donation. droits de donation, calculés sur tiers directs. Cette transmisla valeur de la nue-propriété au sion transgénérationnelle est Tous droits réservés à l'éditeur MONASSIER 2492656400507 Date : JAN 16 Page de l'article : p.45-51 Journaliste : Anne Michel Pays : France Périodicité : Mensuel Page 2/7 L'usufruit pour aider temporairement un proche idée de l'usufruit temporaire* ? Donner l'usufruit d'un bien durant une période définie afin s d'aider un proche, un enfant notamment. « Si l'enfant a plus de 18 ans et qu'il n'est pas rattaché au foyer fiscal de ses parents, ce montage devientfiscalement avantageux », explique Michel Leroy, spécialiste en ingénierie patrimoniale. Il permet de lui assurer un logement ou des revenus, tout en réduisant vos propres impôts. Exemple : vous êtes propriétaire d'un deux-pièces mis en location. L'encaissement des loyers augmente votre impôt sur le revenu et la valeur du studio gonfle l'assiette de votre Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Vous devez loger votre enfant dans un studio pour la durée de ses études. Vous pouvez lui faire une donation temporaire de l'usufruit du deux-pièces, dont il encaissera les loyers afin de financer son studio. De ce fait, vous ne prendrez plus en compte la valeur du studio dans le calcul de votre ISF (car c'est l'usufruitier qui doit le déclarer pour sa valeur en pleine propriété). Votre enfant, détenteur d'un très faible patrimoine, ne sera pas éligible à l'ISF. Vous ne payez plus l'impôt sur les revenus fonciers relatifs à la location du deux-pièces. Votre enfant, qui les perçoit, ne sera pas imposable. Enfin, au terme de l'usufruit, vous redeviendrez plein propriétaire du bien, sans frais. Le fisc veille au grain Attention, un démembrement temporaire sera requalifié en abus de droit s'il apparaît que son seul intérêt est de minorer vos impôts. « Si l'enfant renonce à son usufruit avant le terme prévu, l'opération peut être considérée comme une donation aux parents avec obligation pour ceux-ci de régler des droits de mutation », prévient Michel Leroy. Dans certains cas, il est plus efficace, pour aider temporairement un proche, d'apporter le bien au capital d'une société civile. « Les parents pourront céder la nue-propriété d'une partie des parts sociales à leur enfant tout en lui distribuant l'intégralité du bénéfice, assure-t-il. L'arrêt rendu le 18 décembre 2012 sur les clauses de repartition inégale du bénéficie l'y autorise. Selon la Cour de cassation, la repartition inégalitaire des bénéfices ne s'analyse pas comme une donation de dividendes. » * Sa valeur est estimée a 23 % de la valeur du bien par tranche de dix ans Tous droits réservés à l'éditeur moment de la donation, auront été réglés lors de la transmission de celle-ci. Or, pour que ces droits de donations soient le moins élevés possible, il faut s'y prendre tôt. La valeur de la nue-propriété dépend en effet de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. La quotité prise en compte est définie par le barème fiscal mentionné à l'article 669 du Code général des impôts. Plus l'usufruitier est jeune, moins cette quotité sera importante. Il est donc essentiel de prendre date. « Donner avant son cinquante et unième anniversaire est optimal », lance Pascal Beccavin, responsable de la gestion privée au sein d'Allianz Expertise et Conseil. Dans ce cas, la valeur de la nue-propriété ne sera pas estimée à plus de 40 % de la valeur du bien. Dès votre cinquante et unième anniversaire, elle passera à 50 %, puis à 60 % si vous attendez d'avoir 61 ans. De plus, il est possible de profiter des abattements légaux lors d'une donation avec reserve d'usufruit, ce qui conduira à des cas d'exonération totale (voir simulation p. 5O). « Qui plus est, la prise en charge de ces droits par le parent n'est pas elle-même considérée comme une donation, donc elle n'est pas taxée », précise-t-on à Allianz Expertise et Conseil. Attention cependant : le démembrement n'est pas envisageable lorsqu'il s'agit d'un bien faisant l'objet d'une opération de défiscalisation de type loi Malraux, Pinel, etc. ii II faudra attendre que le bien retombe dans le droit commun, avant de pouvoir le démembrer par donation de la nue-propriété. À défaut, les avantages fiscaux seront repris, majorés des intérêts de retard pour les trois années précédentes », prévient-on encore à Allianz Expertise et Conseil. Vous perdez une partie de vos droits Cette donation profite à vos enfants, certes. Mais ne risque-t-elle pas de vous être préjudiciable ? De plein propriétaire, vous devenez usufruitier de votre demeure. Cela vous confère le droit d'en jouir, en l'habitant, en la laissant libre, ou en la louant. D'ailleurs, dans ce dernier cas, vous bénéficierez de l'intégralité des revenus fonciers sur lesquels vous serez imposé. Mais vous ne pourrez pas vous engager sur des locations de long terme. Ainsi, pour les baux de plus de neuf ans, qu'il s'agisse de baux ruraux ou commerciaux, il vous faudra obtenir l'accord du nu-propriétaire. À défaut, le bail pourra être considéré comme nul. De plus, vous devenez MONASSIER 2492656400507 Date : JAN 16 Page de l'article : p.45-51 Journaliste : Anne Michel Pays : France Périodicité : Mensuel Page 3/7 ohjouitdu Votre tour viendra rien verser,., bénéficiaire du droit d'usage sur un bien dont vos abus de jouissance de l'usufruitier. Votre enfant enfants sont les propriétaires à terme. Ceux-ci nu-propriétaire pourrait vous contraindre à sont donc en droit d'exiger de récupérer cet entretenir votre bien. Dans les cas les plus extrêimmeuble en bon état à l'extinction de l'usufruit. mes, il serait en droit d'exiger l'extinction de À charge pour vous de le gérer « raisonnable- l'usufruit. De plus, la réalisation de gros travaux ment » (terme retenu par la loi du 21 janvier 2014). résultant d'un défaut d'entretien de l'usufruitier Si l'immeuble transmis dispose d'une piscine, sera à la charge de celui-ci. impossible de reboucher ce plan d'eau sans Par ailleurs, les parents devenus usufruitiers l'accord écrit de vos enfants. « De la même façon, n'auront plus la faculté de décider seuls de la la démolition d'un garage qui peut altérer la vente de leur bien, ni de la modification de l'usage valeur du bien devra être soumise à l'approbation de celui-ci ; il leur faudra l'accord des enfants. des nus-propriétaires ii, ajoute Me Christophe D'ailleurs, la vente d'un bien démembré ne se fait Wargny, notaire à Colombes. Vous devez assurer qu'avec l'accord conjoint des usufruitiers et nusl'entretien du bien et effectuer les travaux cou- propriétaires. Seuls les droits individuels - la rants nécessaires (peintures, travaux d'entretien nue-propriété, par exemple - peuvent être cédés de façades, etc.). Seules les grosses reparations indépendamment. Cela génère parfois des situasur les poutres, couvertures, tions familiales compliquées. murs de soutènement et de Enfin cette donation ne vous perclôture sont à la charge de vos pas d'échapper à l'Impôt Votre enfant, nu- mettra enfants nus-propriétaires. La de solidarité sur la fortune (ISF) propriétaire, est redaction de conventions perpuisque, en qualité d'usufruitier, met cependant de revoir les vous restez redevable de l'ISP sur en droit d'exiger règles du jeu. En leur absence, l'intégralité de la valeur du de récupérer il vous sera difficile d'échapbien. En effet, au regard de l'administration fiscale, le bien per à vos obligations d'enle bien en bon sera compris pour sa f tretien. D'abord, les nus-proétat à l'extinction démembré globalité dans votre patrimoine. = priétaires disposent d'un droit de l'usufruit. Comme toute donation, la f d'information, ensuite l'article donation de la nue-propriété 1618 du Code civil condamne les Tous droits réservés à l'éditeur MONASSIER 2492656400507 Date : JAN 16 Page de l'article : p.45-51 Journaliste : Anne Michel Pays : France Périodicité : Mensuel Page 4/7 La convention d'un bien est un acte irréverDe la même manière, l'usude subrogation sible. « Sauf à prouver l'ingratifruitier peut vouloir recouvrer la nue-propriété dans le cas d'un tude des enfants ou à stipuler donne la liberté une charge que ces derniers ne décès prématuré de son enfant. aux parents À cette fin, la clause instaurant respecteraient pas, il sera difficile d'y mettre fin w,précise de vendre le bien un droit de retour dans l'acte de Michel Leroy, spécialiste en donation sera à privilégier. Celdémembré. ingénierie patrimoniale à l'unile-ci prévoit qu'en cas de décès versité Toulouse Capitule. Heudu donataire sans descendance, précédent celui du donateur, le reusement, le jeu des conventions et l'insertion de clauses particulières bien donné retournera dans le patrimoine du donnent là encore les moyens de contourner les donateur. « Attention, cette clause ne fonctionne règles en vigueur. Certains parents, inquiets du que si le bien existe toujours en nature dans le devenir de la nue-propriété cédée, décideront patrimoine du donataire. Il s'agira donc de ainsi d'insérer une clause d'inaliénabilité dans l'assortir d'une clause d'inaliénabilité, prévient l'acte de donation. « Cette clause permet d'inter Michel Leroy. Notons aussi qu'en cas de retour de dire au donataire la cession de l'objet de la dona- la nue-propriété dans le patrimoine des parents, tion, en l'occurrence la nue-propriété. Son non- ces derniers peuvent demander le remboursement respect pourra engendrer la remise en cause de la des droits de mutation initialement réglés à l'administration fiscale lors de la donation. » donation », pointe encore Michel Leroy. Acheter en famille et décupler ses revenus GUS et vos enfants ne manquez pas de projets. Votre dernier en date : investir ensemble dans l'immobilier. Privilégiez l'achat d'un bien démembré. Vous serez usufruitiers du bien et vos enfants seront nus-propriétaires. Au terme de l'usufruit, les enfants nus-propriétaires seront avantages par le fait qu'ils deviendront pleinement propriétaires de l'immeuble, en franchise de droits. « Cette tèchnique peut d'ailleurs être utilisée pour avantager, en toute légalité, un enfant par rapport à un autre et ainsi contourner la reserve héréditaire », note Michel Leroy, spécialiste en ingénierie patrimoniale. Quant à vous, parent, vous avez l'opportunité, avec un même montant investi, de décupler vos rendements. En effet, en qualité d'usufruitier, vous avez acheté moins cher que la valeur en pleine propriété ; vous percevrez cependant l'intégralité des revenus fonciers Tous droits réservés à l'éditeur générés par l'immeuble. La même somme placée sur un bien détenu en pleine-propriété offrirait une bien moindre rentabilité. Comment, dans ce cas, établir la valeur de chacun des droits ? Cette valeur peut être déterminée par reférence à une évaluation économique de l'usufruit et de la nue-propriété, laquelle tiendra compte de l'âge de l'usufruitier, mais aussi du rendement du bien. « Le barème fiscal de l'article 66g du Code général des impôts n'est obligatoire que pour la détermination de l'assiette des droits d'enregistrement ou de mutation à titre gratuit. Il ne s'applique pas id », explique Michel Leroy. MONASSIER 2492656400507 Date : JAN 16 Page de l'article : p.45-51 Journaliste : Anne Michel Pays : France Périodicité : Mensuel Page 5/7 D'autres parents voudront encore rester libres de vendre le bien démembré. La convention de subrogation réelle pourra les satisfaire. Prévue dans l'acte notarié, elle permet de reporter le démembrement de propriété du bien sur un autre bien, à l'identique. « En cas de vente de la maison démembrée, les enfants ne pourront donc pas exiger leur part sur le prix de cession calculée à partir de la valeur fiscale de la nue-propriété », indique Pascal Beccavin. Toutefois l'accord des enfants restera nécessaire pour vendre. Par ailleurs, il est, comme toujours, possible d'assouplir les règles du démembrement via la redaction de conventions personnalisées et clairement énoncées. « Par exemple, l'acte de donation peut contenir une convention aux termes de laquelle tous les gros travaux visés par l'article 606 du Code civil demeureront à la charge de l'usufruitier », précise Philippe Stéphan, notaire à Lille et membre du Groupe Monassier. Et dans le cadre d'un démembrement effectué en famille, il est souvent défini conventionnellement que, contrairement aux règles usuelles, le parent usufruitier sera autorisé à se présenter seul aux réunions des assemblées générales des copropriétaires. conservent l'usufruit du bien et donc les revenus, ainsi qu 'une part en pleine propriété de la SCI afin de garder le contrôle. Le reste des parts de la SCI sera transmis aux enfants. » L'usufruitier peut realiser des travaux d'amélioration à condition qu'ils lui profitent En tant qu'usufruitier, vous avez la faculté d'effectuer tout type de travaux, dont certains avec l'aval du nu-propriétaire. Mais cela peut se révéler problématique vis-à-vis de l'administration fiscale. Car le nu-propriétaire récupérera, au ternie de l'usufruit, un bien valorise, en franchise de droits de mutation. « II existe un risque de requalification en donation indirecte, le critère La société civile immobilière, une solution pour garder le contrôle D'autres montages permettront aux parents de transmettre tout en gardant la main sur le devenir du bien. Pour en disposer comme bon leur semble, ils auront intérêt à apporter le bien en pleine propriété à une Société civile immobilière (SCI) et à opérer un démembrement des parts. Les parents se désigneront en qualité de gérants, ensemble ou de façon successive. La nue-propriété des parts pourra être donnée aux enfants. « En revanche, afin notamment de garder l'accès au droit de vote, ils veilleront à garder une ou plusieurs parts en pleine propriété », souligne Pascal Beccavin. Il sera bien précisé que toutes les décisions ne pourront être prises qu'à l'unanimité et que le parent gérant gardera le pouvoir de gestion et d'arbitrage du patrimoine. « Enfin, l'objet social de la SCI doit clairement mentionner que la société peut realiser toutes les opérations immobilières », indique Michel Leroy. Ce professionnel note d'ailleurs que d'un point de vue fiscal, il peut être judicieux d'apporter uniquement à la SCI la nue-propriété du bien préalablement d é m e m b r é . « Les parents Tous droits réservés à l'éditeur MONASSIER 2492656400507 Date : JAN 16 Page de l'article : p.45-51 Journaliste : Anne Michel Pays : France Périodicité : Mensuel Page 6/7 Avantager ses retenu par la jurisprudence pour les améliorations qu'il prépetits-enfants ou tendrait avoir faites, encore que récente étant le profit personnel que l'usufruitier aura pu tirer la valeur de la chose en fût augun compagnon des travaux qu'il a engagés, eu mentée ». Autrement dit, l'ususurvivant, égard à son èspérance de vie », fruitier doit entretenir le bien (travaux courants) et peut se indique Philippe Stéphan. avec l'usufruit L'usufruitier peut donc effeclancer dans des travaux d'amésuccessif. tuer des travaux pour mieux lioration, à condition qu'ils lui profitent. Il ne pourra, à la cesvivre et mieux transmettre, sation de l'usufruit, réclamer mais dans la limite du raisonnable. Il ne s'agit pas de realiser des travaux qui ne aucun dédommagemOent pour ces travaux, lui profiteront pas, par exemple l'usufruitier même s'ils ont augmente la valeur du bien... d'un tèrrain nu y bâtit une maison qu'il n'occupe pas. Le risque de requalification par l'adminis- Transmettre en protégeant un proche tration fiscale en donation indirecte, dont le nuEn qualité de parent et de grand-parent, votre propriétaire serait bénéficiaire, existe alors bel et objectif est de servir au mieux les intérêts de tous bien. Dernière précision : l'article 599 du Code vos descendants. Ainsi, vous pouvez décider de civil précise que « l'usufruitier ne peut, à la cessa- transmettre votre residence secondaire directetion de l'usufruit, réclamer aucune indemnité ment à vos petits-enfants, sans léser vos descendants directs, et tout en continuant à vous y rendre. Pour ce faire, vous vous réserverez l'usufruit de cette demeure. L'idée est de transDonner la nue-propriété mettre l'usufruit successif à vos enfants et la nue-propriété à vos petits-enfants. Ces deux de sa residence principale donations seront faites dans le même acte. à ses enfants « Parallèlement, vos enfants devront aussi ac-» Monsieur et Madame Rémont ont deux cepter d'abandonner leur droit à la nue-propriété enfants et une maison estimée à 800000 €. au profit de leurs propres descendants », appuie Ils souhaitent transmettre la nue-propriété Pascal Beccavin. Que se passera-t-il à votre de ce bien à leurs enfants. décès ? Vos enfants deviendront usufruitiers de votre residence secondaire, à leur tour. Quant à •* Ils sont âgés de 55 ans ; (a valeur de la vos petits-enfants, nus-propriétaires, ils récupénue-propriété est donc estimée à 50 % reront la pleine propriété du bien au seul décès de la valeur en pleine propriété, soit 400000 €. de leurs parents, en franchise de droits. L'usufruit successif s'envisage aussi dans le -> Chacun des parents peut donner à chacun cadre de la protection d'un conjoint survivant ou de ses enfants 100000 € en franchise de droits d'un compagnon. « C'est même très conseillé si le de donation tous les quinze ans. Madame donne conjoint survivant n'a pas vocation à recueillir 100000 € à sa fille Jeanne et 100000 € à son fils légalement l'usufruit de la succession, comme cela Marc. Monsieur en fait autant. Aucun droit de peut étre le cas en présence d'enfants issus d'une succession n'est dû à ce stade. Ils ont donné, précédente union ou en l'absence de donation entre chacun, 200000 € en franchise de droits époux », souligne Philippe Stéphan. de donation, soit un total de 400000 €. Quid de la taxation ? Si la reversion d'usufruit a été prévue au profit du conjoint survivant, il n'y -» Au décès de leurs parents, Marc et Jeanne a pas de taxation puisque, en l'état actuel de la fisrecouvreront la pleine-propriété du bien, calité, ces mutations par décès sont exonérées. « En revanche, si elle a été prévue au profit d'un en franchise d'impôts ; l'usufruit s'étant éteint au décès des parents, est logiquement autre bénéficiaire, elle sera taxable au taux auquel transmissible sans taxation. il est soumis selon son lien avec l'usufruitier décédé », explique notre notaire. Avec l'application Source : Allianz Expertise et Conseil. d'un abattement de 31865 €, renouvelable tous les Tous droits réservés à l'éditeur MONASSIER 2492656400507 Date : JAN 16 Page de l'article : p.45-51 Journaliste : Anne Michel Pays : France Périodicité : Mensuel Page 7/7 Vous vendez le bien ? Attention à la plus-value ul ne sait de quoi l'avenir sera l'usufruitier vieillit et plus la part propriétaire, c'est la date de donafait. Admettons qu'après avoir qu'il reçoit est faible ; elle est de tion et la valeur au jour de la transeffectué une donation de la nue- 20% au-delà de 8l ans, par exemple. mission qui seront retenues. De ce propriété d'un bien avec reserve Reste à savoir si, au vu de l'impôt sur fait, il peut arriver que l'usufruitier d'usufruit, vous envisagiez de ven- les plus-values dû, cette opération bénéficie d'une exonération totale dre le bien. Dans ce cas, le produit de est réellement judicieuse. Pour d'impôt sur les plus-values immobila vente - grevé d'un éventuel impôt l'usufruitier, la valeur prise en lières, soit parce qu'il occupe le bien sur les plus-values - se répartira compte sera celle enregistrée au à titre de residence principale, soit entre l'usufruitier et le nu-proprié- moment de l'achat du bien, et la parce que le bien a été acheté taire, en fonction de la valeur des durée de détention courra à partir depuis plus de trente ans. Le nu-prodroits de chacune des parties. Plus de cette date. Mais, pour le nu- priétaire, détenteur de ce droit depuis seulement quèlques années, sera, lui, lourdement imposé. Attention : pour limiter le montant des droits de mutation applicables à la donation de la nue-propriété, certains parents et enfants décident parfois de minorer le prix global du bien par rapport à sa valeur de marché. « C'est une très mauvaise idée : en cas de vente, l'impôt sur la plus-value en sera augmente et l'administration pourra opérer un redressement au titre des droits de donation non acquittés si elle se situe dans le délai de reprise », prévient-on à Allianz Expertise et Conseil. Ble *f belle,hein!, -Avant'Opc là teudo qe/'on fessevîfe vj&œ-fecak une donation 9^ec usufruit" m emporte tout! pour lavendfe plu* quinze ans, par grand-parent donateur lorsque la donation profite aux petits-enfants. Vous restez libre de renoncer à votre usufruit Enfin, rien ne vous oblige à rester dans une situation de démembrement. Vous pouvez ainsi renoncer à votre usufruit au profit de vos enfants, déjà nus-propriétaires. « Dans ce cas, ils seront redevables de droits de donation calculés sur la valeur de l'usufruit au jour de cette renonciation », précise Me Wargny. En théorie, il est possible de contourner cette qualification de la renonciation d'usufruit en donation et, ainsi, d'éviter le paiement des droits.^ Pour ce faire, il faut prouver l'utilité pour l'usufruitier de la renonciation, avance Michel Leroy. S'il ne pouvait plus assumer les frais d'entretien ou le paiement des impôts et Tous droits réservés à l'éditeur taxes diverses, cet acte ne pourra pas être considéré comme une donation, puisque aucune intention libérale ne sera constatée. » En pratique, cette demande d'exonération reste difficile à justifier. Autre possibilité pour sortir du démembrement : la transformation de l'usufruit en rente viagère. Dans ce cas, le montant de la rente versée par le nu-propriétaire à l'usufruitier sera équivalent au rendement du bien net de charges. Attention, cette conversion ne peut être envisagée que dans le cadre d'un démembrement d'origine successorale. Qui plus est, le nu-propriétaire ne peut pas exiger cette conversion si le bien en question est la residence principale de l'usufruitier. Cette alternative reste très intéressante dans le cas d'une situation de dépendance. En effet, l'usufruitier peut ainsi conserver des revenus sans supporter les charges d'une quelconque gestion. • MONASSIER 2492656400507