le monopoly des transactions hôtelières a t-il

MARS/AVR 13
HOSPITALITY ON
Bimestriel
5 RUE DE DANTZIG
75015 PARIS - 01 56 56 87 77
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LE MONOPOLY DES TRANSACTIONS HÔTELIÈRES
A T-IL COMMENCÉ ?
MAS HOTEL TRANSACTION MONOPOLY BEGUN?
i Phil Golding
i Kenneth Gilison
i Partner, Cedar Capital Partners
I Investment Director,
i Westbrook Partners
i Pour nous, Paris ct Londres sont totalement
: différents du reste de l'Europe. Ces villes
i sont différentes en termes d'appétit des
I investisseurs et d'opportunités d'investissei ments. Cela fait cinq ans que Liemann Bro; thers a fait faillite. Bien que nous assistons à une intensification
i de l'activité depuis deux ans, le chemin est encore long en termes
i d'opportunités. Nous sommes donc très intéressés par l'Europe
j pour les deux ou trois prochaines années. Nous ne pensons pas
i qu'il y a une pénurie de capitaux. Au contraire, nous pensons
; qu'une grande quantité d'argent est encore à la recherche d'invesi Ossements, notamment à Paris. La beauté du paysage hôtelier
I c'est qu'il y a une grande diversité d'acheteurs. Au cours des deux
\ ou trois dernières années, des groupes souverains, familiaux
; et dcs individuels ont eu la part du lion des affaires à cause du
I manque de disponibilité dc la dette.
i Wc sec London and Paris as totally différent to the rest of
i Europe. Wc sec those two caries as being in a league of their
I own in terms of investor appethe and in terms of investment
; opportunités. We're live years on from whcn Liemann Brothers'
i went down. Although we are seeing more and more activity
i in the pas! two years, there's still a long way to go in terms of
i opportunite So we're very excited across Europe for the next
; two to three years. We don't believe mere is a shortage of equity
I On the contrary, we believe there is still a large amount of
i money looking for a home, especially rn Paris. The beauty of the
j hotel space is thar there is a diverse pool of buyers. ln iiie pasi
I two and three years, sovereign \vealth groups, family offices, and
i high networth individual have had the lion's share of the deals,
i which is largely driven through the lack of availability of dcbt.
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i La dernière acquisition que nous avons réaI Usée s'est faite sans le concours des banques
; Le vendeur était d'ailleurs une banque
; obligée de se défaire d'un actif hôtelier
I récupéré après la défaillance d'un empruni teur et ces opportunités restent assez ouvertes dans certains pays.
; Nous sommes avant tout des investisseurs immobiliers avec cette
i particularité que l'hôtellerie fait davantage rêver que d'autres
j secteurs. Il y a une dimension particulière dans le business plan
i et dans la valorisation du portefeuille en raison de la qualité de
i l'actif. Il faut dire que pour les hôtels que nous avons acheté en
I 2009, nous avons enregistré des RevPAR en croissance de plus de
i 10 et parfois 15%. Cela attire des capitaux en poussant les valeurs
i vers le haut.
i The last acquisition mat we made was without the help of a bank.
I The seller was also a bank obliged to dispose of a hotel asset recoi vered after the failure of a borrower and remaimng opportunities
! in some countiies. Foremost, \ve are real estate investors with the
I particularity that the hotel industry involves more dreambig than
I other sectors. There is a particular dimension to the business plan
i and in the portfolio valorisation due to mis quality of the asset. It
i must be said that for the hotels we bought in 2009, we registered
i RevPAR at 10 and sometimes 15% growth. This attracts capital
i \vhile pushing value higher.
Eléments de recherche : Toutes citations : - MARANATHA : groupe d'investissement locatif et immobilier - OLIVIER CARVIN : président du groupe
Maranatha
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Thibaut Léonard
Frédéric de Brem
Investment Director, LFPI
President Algonquin Asset Management
Nous sommes des investisseurs en private
equity et nous achetons des entreprises
avant d acheter simplement des actifs
L'intérêt a grandi pour la classe d investis
sèment hotelier car le business est extrêmement positif, notamment sur Paris Le
capital a investir cst disponible notamment auprès des investisseurs institutionnels qui ont besoin de faire des placements Les
autres secteurs ne sont pas forcement rassurants et l'hôtellerie a
pris un caractère refuge Certes, il faut être sélectif, maîs avec ces
capitaux disponibles, il est désormais possible de conclure des
transactions sans le concours des banques 100% cash
Sur Pans, le marche est bouillant a l'aequisition On trouve des prix qu on a du mal a
justifier en regardant le retour attendu sur
capital investi, maîs la demande est trop
forte par rapport aux produits disponibles
a la vente Ce qui empêche certains investisseurs de rentrer en ce moment sur ce marche la T es transac
rions sur des Trophy Assets ont donne dcs espoirs a d autres
proprietaires qui valorisent leurs biens sur la base du George V
On revient heureusement a un certain réalisme dans les business
plans, surtout avec une perspective de croissance zero Sur des
dossiers d une certaine importance, la presence d Oseo comme
investisseur en accompagnement facilite la decision des autres
banques commerciales qui restent frileuses sans cela
\Xe im cst in pm act equm inc! ut buv burines ses before simplj
buung assets Inteiest bas groxvn in Uit hotel investment class is
the business is exircmeh positive, notibh in Pans Investment
capital is availablt, notabh through investment institutions \\ho
need to make im cstments Other seetors are not necessaflly reas
suiing ina. the hospitality indu str} bas a refuge tmu Certain^ wc
must be sélective, but \vith dus available capital, it ls no\v possible
to close a deal without the help ot a bank, I (X) M> eash
In Fans the market is hot for acquismon Some puces art hard to
]usuf\ in regard to the expected leturns on im ested capital, but
demand is too strong in respect to the i\ailable product for sale
I his is prevcnting certain investors frotn entenng the market at
the moment Trophy Assets transactions ga\ e hope to othti
property ouners who value their goods on the basis of Geoige V
\\e happih return to a certain reilism in our business plans, espe
ciallv \wtli i zero grovvth perspective On sonic signihcant portfo
Los, the presence of Oseo as an accompanymg mvestoi eases the
decision of other commercial banks that remain cautions \uthout
Olivier Carvin
Richard Duvauchelie
President
Maranatha Hotel Group
Managing Director Hotel,
Jesta Capital France
Cela fait cinq ans que l'on s interesse au
marche parisien en plus de nos investissements réalises dans le Sud II y a clairement
une frontière entre Paris et le reste de la
France Pour conclure une affaire a Pans, il
faut d abord disposer du financement bancaire et être tres reactifs
apres avoir analyse Ie produit Le marche sera plus ou moins
dynamise en fonction de la politique fiscale que va prendre le
gouvernement Contrairement a ce que l'on peut penser nous
ne sommes pas au bout des reformes sur ce plan La possibilité
d utiliser des opportunités de défiscalisation pour des investissements en hôtellerie doit faciliter la mobilisation des capitaux
nécessaires
Le groupe Jesta est interesse par les
implantations dans les grandes métropoles
en France a Paris et sur la Côte d Azur,
et au Canada pour l'étranger Quand on
regarde la croissance considérable prévue
du tourisme international, il faudra bien loger tous ces visiteurs
et I hotellerie va rester un secteur porteur Nous sommes un
investisseur opportuniste attentif aux défaillances qui risquent
de se produire sur un marche ou des investisseurs se sont
beaucoup endettes Ce n'est pas encore beaucoup le cas sur la
France T etude des dossiers est tres longue et peu de transactions
se concrétisent faute de trouver la bonne combinaison entre le
produit, le financement et sa rentabilité
lt bas been h\c v cars smcc wc have tocussccl on the Pansian
maiket rn addition to our mv esuiients in die South I hère is
clearlv a border between Pans and the rest of France To close a
deal in Paris, one must first have bank financmg and be \ en ven
respons^ e after analvzing the product The market u ill be more
or less samulated rn response to die government's fiscal police
Contran to w bat one rmght drink w e are not after ref orms in dus
area The abilit) to use tax free opportunities for investment in
hotels should facilitate raisin» necessarv capital
The lesta group is interested in locations in big cines, in France in
Fans and la Cote d'Azur, and in ( anada for foreign Lookmg at
the considérable giovvth expected in international tounsm these
visitors must stav someplace and the hotel industn will remain a
sector of grovvth Ue are an opportuniste im ester pa\tng atten
tion to failures tint nw, occur in a market vvhere im esters are
tmich indcbicd This is rw; longer a fréquent case in France The
studv of records is ven long md feu transactions are reali/ed for
lack of the right combinaison of product, financmg nid prolita
blktv
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