Etude sur les dispositifs du Scellier au Duflot

12 décembre 2012
DAEJ/CAB/2012/67
Du Scellier au Duflot
1- De nombreux dispositifs d’aide à l’investissement locatif dans le logement neuf
se sont succédés depuis 1986
Depuis 1986, six dispositifs fiscaux de soutien à l’investissement locatif se sont succédés et ont
permis le financement de près de 1,1 million de logements dont 239 000 grâce au seul Scellier.
Ce dernier dispositif a permis le financement de 22 % des logements mis en chantier entre
2009 et 2012.
LES DISPOSITIFS D’AIDE A L’INVESTISSEMENT LOCATIF DEPUIS 1986
► NOMBRE DE LOGEMENTS CONSTRUITS DESTINES A L’INVESTISSEMENT LOCATIF SUR LA PERIODE
1
MEHAIGNERIE
PERISSOL
BESSON
ROBIEN
BORLOO et ROBIEN
RECENTRE
SCELLIER
1986 - 1996
1996 - 1999
1999 – 2002
2003 – 2005
2006 – 2009
2009 – 2012
61 600
133 700
142 000
184 700
164 200
239 000
* estimation
140
La part des ventes aux particuliers
investisseurs est passée de 44 % en
2008 à 64 % en 2009 grâce à la mise
en place du dispositif Scellier qui a
permis d’éviter l’effondrement du
marché du logement neuf. Pour 2012,
suite au rabot du dispositif Scellier, les
ventes aux particuliers investisseurs
devraient représenter 50 % des ventes
de logements neufs aux particuliers.
120
100
38
42,6
Ventes aux
accédents
44,4
80
60
40
20
40
44,4
68
72,4
58,9
40
35
Ventes aux
particuliers
investisseurs
0
2008
2009
2010
2011
2012
Figure 1 : Evolution du nombre de logements neufs vendus
aux particuliers (en milliers de logements vendus)
Source : FPI
FFB GRAND PARIS
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2- Le Scellier : un dispositif raboté chaque année
Les dispositifs d'investissement locatif permettent à un particulier souhaitant investir dans un
logement de déduire fiscalement une partie du montant de son investissement, à condition de
le louer.
Les dispositifs Robien et Borloo, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2009, ont été remplacés le
1er janvier 2010 par le dispositif Scellier dont les particuliers investisseurs pourront
bénéficier, sous certaines conditions, jusqu’au 31 mars 2013. Cet amortissement a été
introduit par la loi de finances rectificative pour 2008 (article 31). En 2009, les Scellier, Robien
et Borloo ont existé en parallèle.
Le dispositif Scellier, codifié à l'article 199 septvicies du Code général des impôts, permet aux
particuliers investisseurs de bénéficier d’une réduction d'impôt répartie sur neuf ans, pour les
logements neufs ou réhabilités acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, en
contrepartie d’un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné. Il s'applique dans les
zones définies par l'arrêté du 29 avril 2009 et l'arrêté du 22 décembre 2010.
Le projet de loi de finances pour 2013 prévoit que le Scellier sera prolongé jusqu’au
31 mars 2013 pour les investisseurs ayant conclu une réservation pour un programme avant le
31 décembre 2012 sous condition que celle-ci soit enregistrée chez un notaire ou auprès des
services fiscaux et que l’acte authentique de vente soit réalisé avant le 31 mars 2013.
Néanmoins l’avantage fiscal procuré par un investissement locatif réalisé en Scellier à partir du
1er janvier 2013 entrera dans le plafonnement global des niches à 10 000 €.
Le tableau suivant définit le plafonnement de l’avantage fiscal pour l’investisseur en fonction de
l’année de réalisation de l’investissement :
Années de
réalisation de
l’investissem
ent locatif
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Plafonds des
avantages
fiscaux
AUCUN
25 000 € + 10 %
du revenu
20 000 € + 8 %
du revenu
18 000 € + 6 %
du revenu
18 000 € + 4 %
du revenu
10 000 €
Les dispositifs Scellier « classique » et « intermédiaire » concernent les propriétés urbaines
situées en France dans les zones A, A bis, B1 et B2. Les investissements en zone C en sont
exclus. Le contribuable doit justifier que le logement respecte les normes en vigueur relatives
aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2012,
seuls les logements BBC sont éligibles au Scellier.
Deux types d’investissements sont possibles :
Secteur libre (Scellier « classique ») : L’investisseur doit s’engager à louer son bien
pendant 9 ans minimum en respectant les plafonds de loyer mensuels hors charges définis
par arrêté. Ils diffèrent selon les zones. Pour un investissement réalisé à compter du
1er janvier 2011 :
Plafonds de loyer (en € par m²)
Zone A bis
22,08
Zone A
16,38
Zone B1
13,22
Zone B2
10,78
Zone C
7,50 (sous réserve d’agrément)
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Pour les logements construits ou acquis après le 1er janvier 2012, ce dispositif donne droit à
une réduction d’impôt répartie sur 9 ans et équivalente à 13 % du prix d’acquisition.
Pour rappel, en 2010, la réduction d’impôt à laquelle le dispositif donnait droit était égale à
25 % de la valeur du bien acquis, répartie sur neuf années.
Secteur intermédiaire (Scellier « Intermédiaire ») : L’investisseur doit s’engager à louer
son bien pendant 9, 12 ou 15 ans en respectant les plafonds de loyer mensuels hors
charges et les plafonds de ressources définis par arrêté. Ils diffèrent selon les zones. Pour
un investissement réalisé à compter du 1er janvier 2011, les plafonds de loyer sont :
Plafonds de loyer (en € par m²)
Zone A bis
17,66
Zone A
13,10
Zone B1
10,58
Zone B2
8,52
Zone C
6,00 (sous réserve d’agrément)
Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt répartie sur le nombre d’années de
location et équivalente à un pourcentage du prix d’acquisition du logement qui s’établit,
pour ceux construits ou acquis après le 1er janvier 2012, à :
9 ans : 13 %
12 ans : 17 %
15 ans : 21 %
Un abattement fiscal de 30 % sur les revenus locatifs s’ajoute à ces réductions d’impôt.
Le décret du 5 mars 2012 a mis en place un plafonnement du prix de revient par m² de surface
habitable variant selon la zone géographique du bien immobilier acquis.
Zone
Zone A et A bis
Zone B1
Zone B2
Plafonds par mètre carré de
surface habitable
5 000 €
4 000 €
2 100 €
La réduction d'impôt est calculée à partir du prix de revient du logement retenu dans la limite :
Du plafond du prix de revient par m² de surface habitable ;
Du montant de l’investissement qui ne doit pas dépasser 300 000 €.
Exemple : Le calcul de la réduction d’impôt lié à l’investissement dans un appartement de
40 m² acheté 6 000 € le m² en zone A bis se fera sur la base de : 40 x 5 000 € = 200 000 €.
Dans le cadre du Scellier « classique », la réduction d’impôt annuelle maximale est donc de
4 333 € (300 000 x 0,13 / 9).
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction
d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul
logement.
Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le
solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
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3- Le Duflot ou l’urgence de relancer un secteur en crise
Le Gouvernement semble avoir pris conscience des difficultés que rencontrent les acteurs du
logement neuf. Le signe le plus visible de ces difficultés est la chute des mises en chantier qui
devraient atteindre péniblement 350 000 en 2012 contre 400 000 en 2011. Pour 2013, la
dégradation de la conjoncture et le resserrement du crédit lié, entre autre, à l’application de la
réglementation Bâle III auraient entraîné, sans appui fiscal, une forte chute de l’activité sur le
marché du logement neuf.
Le projet de loi de finances pour 2013 prévoit plusieurs dispositifs afin de soutenir la
construction neuve de logements :
La suppression, dès 2013, de l’abattement pour durée de détention sur la plus-value
réalisée lors de la cession d’un terrain à bâtir. Cette plus-value sera soumise au barème
progressif de l’impôt sur le revenu à partir de 2015 ;
La systématisation de la majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties
(TFPNB) des terrains constructibles dans les zones où les tensions immobilières sont les
plus fortes ;
La création d’un nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif, le Duflot.
Les caractéristiques du Duflot seront assez proches de celles du Scellier intermédiaire dans sa
version 2012 :
Il ouvrira droit à une réduction d’impôt répartie sur 9 ans et égale à 18 % du prix de revient
de l’investissement locatif. Le prix de revient par m² de surface habitable sera plafonné
comme défini dans le décret du 5 mars 2012. Le plafonnement variera selon la zone
géographique du bien immobilier acquis ;
L’investissement sera plafonné à 300 000 €. L’acquisition de deux logements au titre d’une
même année dans la limite du plafond de 300 000 € sera désormais autorisée ;
Le logement devra être en zone tendue (zones A bis, A et B1) ;
Les ressources des locataires seront plafonnées à 120 % des plafonds de revenu
permettant d’obtenir un logement PLS (Prêt Locatif Social) ;
Les loyers hors charges au m² devront respecter les plafonds définis par arrêtés :
Plafonds de loyer (en € par m²)
Zone A bis
17,50
Zone A
13,00 à 13,50
Zone B1
10,50
Les réductions d’impôt au titre du Duflot entreront dans le plafonnement global des niches à
10 000 €.
L’étude du zonage actuel montre que 63 % (810 sur 1 281) des communes franciliennes
appartiennent aux zones A bis, A et B1. Elles accueillent 95 % des mises en chantier
recensées entre janvier 2010 et septembre 2012.
Les statistiques fournies par l’ADIL 75 concernant le marché de l’immobilier en Ile-de-France
au troisième trimestre 2012 permettent de connaître, à l’échelon communal, le niveau moyen
du prix par m² des logements disponibles. Ces statistiques sont disponibles pour 226 villes
(28 % de l’ensemble). Le niveau des prix par m² de surface habitable est inférieur aux plafonds
définis par l’arrêté du 5 mars 2012 dans 167 villes de l’échantillon (74 %). Ces 167 villes
accueillent 61 % des mises en chantier recensées dans les 226 villes de l’échantillon.
A noter : les différents dispositifs présentés sont susceptibles d’être modifiés avant le vote définitif de la loi de finances 2013.
4/7
4- Comparaison des dispositifs Scellier (2009 – 2012) et Duflot (2013)
Les caractéristiques :
Le tableau ci-dessous compare les caractéristiques des dispositifs Scellier « classique » 2012,
Scellier « intermédiaire » 2012 et Duflot.
Scellier
« classique » 2012
Zones géographiques
éligibles
Scellier
« intermédiaire »
2012 12 ans
Scellier
« intermédiaire »
2012 15 ans
A bis, A, B1, B2
Plafond annuel
d’investissement
Duflot
A bis, A, B1
300 000 €
Nombre de logements
acquis maximum par an
1
2
Durée de location
obligatoire
9 ans
12 ans
15 ans
9 ans
Réduction d’impôt (% de
la valeur du bien répartie
sur le nombre d’années
de location)
13 %
17 %
21 %
18 %
Plafonds de ressources
du locataire
Non
Oui
Oui
Oui
Plafonds de loyer en
zone A bis (en € par m²
par mois)
22,08
17,66
17,66
17,50
Plafonds de loyer en
zone A (en € par m² par
mois)
16,38
13,10
13,10
13 à 13,50
Plafonds de loyer en
zone B1 (en € par m² par
mois)
13,22
10,58
10,58
10,50
Plafonnement de
l’avantage fiscal
18 000 € + 4 % du revenu
10 000 €
A première vue, le tableau montre que le Duflot semble être plus intéressant que le Scellier
intermédiaire :
Les plafonds de loyer sont très proches ;
L’avantage fiscal est plus important : le Duflot est le dispositif permettant la plus forte
réduction d’impôt sur les neuf premières années ;
Les plafonds de ressources définis pour le Duflot correspondent aux huit premiers
déciles de revenu des salariés français.
Il faut néanmoins noter deux différences défavorables au Duflot :
Le Scellier « Intermédiaire » permettait d’obtenir un abattement fiscal de 30 % sur les
revenus locatifs qui s’ajoutait aux réductions d’impôt. Cet abattement ne devrait pas
perdurer avec le Duflot.
La principale limite du nouveau dispositif reste l’intégration des réductions d’impôt
auxquelles il donne droit dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €.
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Le revenu généré par un investissement locatif :
► L’étude des revenus générés par un investissement locatif en Scellier « classique » et en
Duflot a montré que ceux-ci dépendent du niveau de loyer :
Figure 2 : Revenus annuels liés à un investissement locatif de 234 000 € en fonction du niveau de loyer (en €/m²/mois) en
Zone A bis (loyer annuel + avantage fiscal)
16 000
14 000
12 000
10 000
Scellier
8 000
Duflot
6 000
4 000
2 000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
En zone A bis, le graphique ci-dessus montre que l’investissement en Duflot est plus
intéressant que le Scellier « classique », toutes choses égales par ailleurs, lorsque le loyer
est inférieur à 19,50 € / m² / mois.
En zone A, l’investissement en Duflot est plus intéressant que le Scellier « classique »,
toutes choses égales par ailleurs, lorsque le loyer est inférieur à 15,50 € / m² / mois.
En zone B1, l’investissement en Duflot est plus intéressant que le Scellier « classique »,
toutes choses égales par ailleurs, lorsque le loyer est inférieur à 12,50 € / m² / mois.
►
L’étude des revenus générés par un investissement locatif en Scellier « intermédiaire »
12 ans et en Duflot (12 ans de location dont 3 ans pendant lesquels les loyers ne sont plus
plafonnés) a montré que ceux-ci dépendent essentiellement de la tranche d’impôt sur le
revenu du propriétaire qui a un fort impact du fait de l’abattement de 30 % sur les revenus
fiscaux auquel donne droit le Scellier Intermédiaire mais pas le Duflot.
Nos hypothèses sont les suivantes :
Investissement de 190 700 € (Saint Denis, Zone A bis)
Surface habitable : 50 m²
Loyer (en €/m²/mois) : 17,50 €
Taux d’intérêt : 3,5 %
La somme des revenus actualisés générés par la location de 12 ans du bien est de
133 500 € en Scellier Intermédiaire et 138 900 € en Duflot (le logement est loué les trois
dernières années à 19 € du m²). Le détail des revenus est le suivant :
Scellier « Intermédiaire » 12 ans
Duflot (loué 9 ans au plafond puis
3 années à un loyer « libre »)
Loyers perçus
101 465 €
103 315 €
Avantage fiscal perçu
32 034 €
35 604 €
Total
133 499 €
138 919 €
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La défiscalisation, sur 12 ans, de 30 500 € de revenus locatifs permet à un contribuable de
la dernière tranche de l’impôt sur le revenu (45 %) d’économiser 13 700 € d’impôt qu’il faut
donc ajouter aux 133 499 €. Cet avantage, qui est une fonction croissante du loyer et du
revenu du propriétaire et une fonction décroissante des taux d’intérêt, confère au Scellier
« Intermédiaire » une rentabilité souvent plus élevée à celle du Duflot.
5- Conclusion
L’Ile-de-France, qui accueille 30 % des mises en chantier recensées dans les zones Duflot, est
particulièrement concernée par la problématique du développement de l’investissement locatif
privé.
En Ile-de-France, 95 % de la production de logements est géographiquement éligible au
dispositif Duflot. En termes de prix de revient au m², 61 % de la production de logements des
zones éligibles au Duflot entre dans les plafonds définis dans les différentes zones.
Notre étude montre que le Duflot est plus intéressant que son prédécesseur, le Scellier
« classique », dans toutes les zones où les loyers sont inférieurs aux plafonds ainsi que celles
où les loyers dépassent ces plafonds de moins de 2 € par m² par mois. Par rapport au Scellier
Intermédiaire 12 ans, il est plus intéressant pour les investisseurs à revenus moyens dans les
zones où les loyers dépassent les plafonds.
La principale limite du nouveau dispositif reste l’intégration des réductions d’impôt
auxquelles il donne droit dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €.
Cette limite interdit à un contribuable d’utiliser deux années consécutives le dispositif ou de
l’utiliser en complément d’un autre (Crédit d’Impôt Développement Durable (CIDD), services à
domicile …). En effet, un investissement locatif de 300 000 € financé, en partie, grâce au Duflot
représentera une réduction d’impôt de 6 000 € pendant 9 ans soit 60 % du montant maximum
autorisé.
Malgré cette limite, au niveau national, le ministère estime que le dispositif Duflot devrait
permettre de financer 40 000 logements neufs par an – soit le nombre de logements financés
grâce au Scellier en 2012. C’est nettement moins que les 60 000 logements financés en
moyenne grâce au Scellier entre 2009 et 2012.
Depuis 1995, les ventes annuelles de logements neufs aux investisseurs particuliers ne sont
tombées en dessous de 40 000 ventes que six années (1995, 1996, 2000, 2001, 2002 et 2008)
et cela malgré la succession de dispositifs d’aide plus ou moins favorables et malgré la baisse
du rendement de la pierre.
En 2013, le marché de l’investissement locatif subira un choc important du fait de la réforme
des niches fiscales et de la raréfaction du crédit liée à l’application de Bâle III et Solvency II. La
Profession estime que l’intégration du Duflot dans le plafonnement des niches à 10 000 €
risque d’impacter fortement le marché de l’investissement locatif privé. Se faisant, le
Gouvernement prend le risque de renforcer ainsi la crise du logement et la crise de
compétitivité que connait notre pays.
Enfin, la stabilité des règles fiscales est une demande récurrente de l’ensemble des acteurs du
logement neuf. Le secteur attend également du Gouvernement une gestion efficace de
l’empilement des normes dont certaines freinent fortement la Construction sans apporter de
réelles améliorations en termes de confort, de santé ou de sécurité.
7/7