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Guide
de la
Défiscalisation
Février 2012
C2S Patrimoine
64, rue Raymond IV
Tél : 09 75 91 87 97
(Bât C - 1er étage)
[email protected]
31100 Toulouse
www.c2s-patrimoine.com
Guide de la Défiscalisation – Février 2012
Sommaire
1. Investir dans l’immobilier ............................................................................................................ 3
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ? .................................................................................. 3
2. Réduire vos Impôts ...................................................................................................................... 4
Comment diminuer vos impôts grâce à l’investissement locatif ? ................................................. 4
3. Réussir votre investissement locatif ........................................................................................... 5
Comment choisir votre investissement locatif et franchir le pas ? ................................................ 5
Préparez votre retraite ................................................................................................................ 5
Comment faire d’un investissement immobilier, votre futur complément de retraite ? .............. 5
Constituez votre patrimoine ....................................................................................................... 6
Vous constituer un patrimoine grâce à l’investissement locatif..................................................... 6
Complétez vos revenus ............................................................................................................... 8
Complétez vos revenus grâce à l’investissement locatif à 10, 15 ou 20 ans .................................. 8
4. Les Lois Scellier ............................................................................................................................ 9
Une mesure en faveur de l’investissement locatif.......................................................................... 9
Loi Scellier Social ......................................................................................................................... 9
Loi Scellier intermédiaire: Jusqu'à 13% du prix du bien déduit de vos impôts sur 15 ans ............. 9
Loi Scellier BBC .......................................................................................................................... 10
Loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation) : une éco-conditionnalité à la loi Scellier....... 10
Loi Scellier Bouvard ................................................................................................................... 10
5. Ils en parlent .............................................................................................................................. 12
Est-ce encore le bon moment pour investir ? ........................................................................... 12
Pour plus d’informations ............................................................................................................... 13
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1. Investir dans l’immobilier
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?
Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de
percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine.
L’investissement peut être optimisé au travers de textes de lois, permettant de réduire le
montant de l’impôt sur les revenus. En effet, chaque année le gouvernement statut sur la mise
en place de lois de finance, en vue d’appliquer des déductions ou encore des réductions
d’impôts, en contre partie d’un engagement de détention.
Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation
adaptées.
Parmi près d’une centaine de textes existants pour alléger l’impôt du, l’investissement locatif
est le seul placement sécurisé permettant de se constituer un patrimoine financé pour les deux
tiers par le revenu locatif ainsi que par une économie d’impôt. L’épargne à consacrer
permettant donc à un très grand nombre de foyers de compléter leur revenu à terme, et de
protéger leur famille.
Différents programmes d'investissement locatifs existent dont notamment le dispositif Scellier.
C2S Patrimoine et l’ensemble de ses partenaires vous accompagnent afin d’analyser avec vous
votre patrimoine et d’optimiser les sujets qui concernent vos finances : épargne, placements,
investissements, impôts, retraite, prévoyance... Nous sommes un cabinet indépendant,
spécialisé dans le placement et c’est à ce titre que nous sommes en mesure de vous apporter
une réelle objectivité. Nous avons donc une approche sur-mesure et sélectionnons sur
l’ensemble du territoire, les produits répondant au mieux à vos objectifs et à votre situation.
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2. Réduire vos Impôts
Comment diminuer vos impôts grâce à l’investissement locatif ?
Depuis le 1er janvier 2010, la loi Scellier représente une mesure exceptionnelle en faveur de
l'investissement locatif.
Le dispositif offre en effet, la possibilité d'obtenir une réduction d'impôts pouvant aller jusqu'à
21%, pour l'acquisition d'un logement neuf pour le louer. Ce dernier a été diminué par les lois
de finance 2010 de 3% et reste encore révisable pour les investissements qui seront réalisés en
2012.
Loi Scellier : Jusqu'à près de 70 000 € d'économies d'impôts sur 15 ans !
Les lois ou dispositifs qui permettent de réduire vos impôts ou de les gommer complètement :
La loi Scellier classique en norme « basse consommation » vous fera économiser 13% en
2012, soit une réduction maximum de 39 000 € sur 9 années, et jusqu'à 4 333 € d'économie
d'impôts par an.
La loi Scellier social ou loi Scellier intermédiaire vous fera économiser 21% en 2012, soit
jusqu'à 63 000 € d'économie d'impôts étalées sur 15 ans. Vous bénéficierez en plus, d'une
déduction forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs permettant ainsi de générer un déficit
foncier, optimisant le gain fiscal généré.
Le Dispositif "Bouvard-Censi" (Loi LMNP ou Scellier meublé) vous fera économiser 11% en
2012, soit 33 000 €, ou jusqu'à 3 700 € d'économie d'impôts par an pendant 9 années. Il
faut ajouter à cela, la récupération de la TVA sur le prix du logement soit 19,6% du montant
de l’investissement récupéré sous un an au plus.
En conclusion, suivant le dispositif, votre investissement est financé jusqu’à 70% par votre
impôt et le revenu locatif.
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3. Réussir votre investissement locatif
Comment choisir votre investissement locatif et franchir le pas ?
Avant de déterminer votre investissement locatif, vous devez réaliser une photographie de
votre situation actuelle. Cette étude patrimoniale doit tenir compte de vos objectifs, de vos
revenus et charges, de votre patrimoine pour en définir les besoins.
La réduction de l’impôt est un moyen d’atteindre et de concrétiser vos objectifs à court, moyen
et long termes.
Les conseillers en investissement ont pour mission de dresser un bilan personnalisé, sans aucun
engagement ni frais financiers pour le demandeur.
Quelle est la stratégie à déterminer ? Le bien immobilier deviendra-t-il ma résidence principale
ou une résidence secondaire ? Comment générer des revenus complémentaires pour ma
retraite ? Puis-je investir pour transmettre un capital à mes enfants ? Voici les questions
auxquelles nous vous apportons des réponses.
Préparez votre retraite
Comment faire d’un investissement
complément de retraite ?
immobilier,
votre
futur
Vos revenus à la retraite diminueront, toutes professions confondues, d’environ 50%. Qu’en
sera t-il dans 10, 15 ou encore 20 ans ? A l’inverse des rendements de produits d’épargne et
financiers, qui subissent trop de fluctuations, le support «Pierre» reste incontestablement le
placement le plus sécurisé. L’immobilier permet en effet, de créer un complément de retraite
pérenne, grâce aux revenus locatifs qui deviennent consommables lorsque le prêt est
entièrement payé.
Un investissement en Loi Senci-Bouvard adéquat à votre capacité d’épargne, vous permettra,
suite à un gain d’impôt conséquent de 18%, de vous générer un revenus non fiscalisé et garanti
par l’exploitant du bien immobilier.
Par ailleurs, l’ensemble des textes de loi dit « Scellier »
constitue la meilleure optimisation fiscale et patrimoniale, depuis plus de 10 ans.
Rappel des dispositifs Scellier
L’incitation fiscale de cette loi vous permet de récupérer 13% (Bâtiment Basse Consommation)
du montant de votre investissement, échelonnés sur neuf années, dans la limite d’un
investissement inférieur ou égal à 300 000 euros. Le bien immobilier doit être neuf et vous
devez vous engager à le louer à l’année, pendant neuf ans.
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Les lois Scellier social ou Scellier social BBC permettent quant à elles, l’optimisation fiscale du
patrimoine sur 15 ans. Ces dispositifs d’investissements sont alors bonifiés afin d’obtenir des
réductions d’impôts sur 15 années, équivalentes à 21% (en BBC) ou 16% (en non-BBC) du
montant total de votre acquisition. En optant pour le Scellier intermédiaire, vous bénéficiez en
plus, d’une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus locatifs. En contrepartie, le choix des
locataires est soumis à des plafonds de ressources avec un montant maximum des loyers.
Pour un complément de revenus issus des loyers de votre investissement locatif, cette
opération doit s'effectuer avant 50 ans. Au delà de 50 ans et plus, nous conseillons d’envisager
l’acquisition d’un bien pour une cession de celui-ci au terme du délai légal (entre 10 et 15 ans
maximum). Le support assurance vie de plus de 8 ans sur fonds monétaires, devient un
excellent moyen de placement du capital issu de la vente du bien immobilier. Des retraits
mensuels ou trimestriels deviennent disponibles pour un complément de retraite.
Attention ! Conserver le logement au delà de 15 ans nécessitera obligatoirement de prévoir un
investissement de rafraichissements pour l'appartement et la copropriété.
Constituez votre patrimoine
Vous constituer un patrimoine grâce à l’investissement locatif
Les placements financiers (Livret A, PEL, PEA…) déçoivent aujourd’hui, les épargnants.
L’immobilier reste une valeur sûre qui permet de se constituer un patrimoine fiable et sécurisé.
La loi Scellier vous permettra un rendement locatif beaucoup plus efficace, grâce à l’effet de
levier que constitue la réduction d’impôt.
La loi Scellier représente la meilleure optimisation fiscale et patrimoniale du moment !
L’incitation fiscale de l’état grâce à ce dispositif, vous permet de renforcer et sécuriser votre
investissement. Vous récupérez 13% (Bâtiment Basse consommation) du montant de votre
investissement soit une réduction d’impôts, de 39 000 € sur 9 ans ou encore 4 333 € par an,
échelonnés sur neuf années et dans la limite d’un investissement inférieur ou égal à 300 000 €.
Le bien immobilier doit être neuf et vous devez vous engager à le louer à l’année, pendant neuf
ans.
Loi Scellier social ou loi Scellier social BBC : Optimisation fiscale de son patrimoine sur 15 ans
Ces dispositifs d’investissements permettent d’obtenir des réductions d’impôts sur 15 années,
équivalentes à 21% (en BBC) ou 16% (en non-BBC) du montant total de votre acquisition. En
optant pour la loi Scellier intermédiaire, vous bénéficiez en plus d’une déduction forfaitaire de
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30% sur les revenus locatifs. En contrepartie, le choix des locataires est soumis à des plafonds
de ressources avec un montant plafonné des loyers. (Voir le tableau ci dessous).
L’avis de C2S Patrimoine
Il est impératif de respecter les prix du marché. Nous vous recommandons de ne pas fixer votre
rentabilité locative sur les montants plafonnés des loyers. Il est obligatoire de respecter les prix
de location pratiqués dans la ville, voir le quartier que vous ciblez.
Les plafonds de loyers 2011 de la Loi Scellier
Montant Plafonnés des loyers mensuel en €/m²
Zone A
Zone A bis
Zone B1
Zone B2
Zone C
Le dispositif Scellier
16,10
21,70
13,00
10,60
6,10 *
Le dispositif Scellier Social
12,88
17,36
10,40
8,48
4,88 *
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Complétez vos revenus
Complétez vos revenus grâce à l’investissement locatif à 10, 15 ou 20
ans
Vous souhaitez, par exemple compléter vos revenus pour les études supérieures de vos
enfants, en prévision de charges plus importantes.
Un investissement immobilier locatif constitue sur le long terme, une fois l’emprunt remboursé,
un bon moyen d’augmenter vos revenus.
Complétez vos revenus de manière significative sur le long terme. L’investissement locatif vous
permet de compléter vos revenus pendant plusieurs années en investissant dans un logement
neuf et en le mettant en location pendant 9 ans minimum.
Pour un complément de revenus issus des loyers de votre investissement locatif, cette
opération doit s’opérer le plus tôt possible ou avant 50 ans, suivant le profil et le foyer fiscal. Au
delà de 50 ans et plus, nous conseillons d’envisager l’acquisition d’un bien pour une cession de
celui-ci, passé le terme de la période de défiscalisation (soit entre 10 et 15 ans maximum). Le
support assurance vie de plus de 8 ans sur fonds monétaires devient un excellent moyen de
placement du capital issu de la vente du bien immobilier. Des retraits mensuels ou trimestriels
deviennent disponibles pour un complément de retraite.
Attention ! Conserver le logement au delà de 15 ans nécessitera obligatoirement de prévoir un
investissement dans des travaux de rafraichissement pour l'appartement et la copropriété.
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4. Les Lois Scellier
Une mesure en faveur de l’investissement locatif
Le dispositif offre la possibilité d’obtenir une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 13%.
Pour en bénéficier, il faut avoir acquis un logement neuf ou en état futur d’achèvement
(appartement, villa…) entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012.
Le principe : La loi Scellier s’adresse ainsi à tous les contribuables français investissant dans des
logements neufs en 2010, à condition que les logements soient destinés à la location. Ce n’est
donc plus un abattement sur le revenu comme c’était le cas précédemment dans le cadre de loi
Robien ou la loi Borloo, mais bel et bien une « réduction d’impôt » étalée sur 9 ans et qui peut
être reportable sur 6 ans.
Le logement doit obligatoirement être situé dans une des trois zones géographiques :
•
•
•
Zone A (Paris et seconde couronne, Côte d’Azur et Genevois français) ;
Zone B1 (Agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines communes jugées
coûteuses) ;
Zone B2 (Villes de 50 000 habitants et plus, zones littorales et frontalières).
Loi Scellier Social
Loi Scellier intermédiaire: Jusqu'à 13% du prix du bien déduit de vos
impôts sur 15 ans
Soit le cumul de 13% les 9 premières années + les 3 suivantes 4% + le renouvellement de 3
années supplémentaires à 4%.
La loi Scellier intermédiaire est un engagement de 9 ans, avec la possibilité de prolonger de
deux périodes triennales la promesse de location. Cette option permet non seulement de
bénéficier d'un abattement de 30% sur les loyers, mais offre également la possibilité au terme
des 9 ans de la réduction de l’impôt, de bénéficier de 1,33% par an du montant de
l’investissement.
L'attrait fiscal de la loi Scellier intermédiaire séduit car l’avantage fiscal est presque multiplié
par deux. La réponse à cet encouragement provient du fait que l'état ne peut pas répondre seul
aujourd'hui, à la demande importante de logements. Par ailleurs, les taxes, charges sociales et
impôts produits par la construction des parcs immobiliers sont des sources primordiales de
revenus d’état.
Attention toute fois à la qualité du logement choisi, tant par son emplacement que par le
nombre de logements qui composent l’ensemble du parc et surtout au rapport qualité (et
environnementale également) / prix, lors de son acquisition et le réel besoin locatif de la zone
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géographique retenue. Rappelons que vous investissez pour louer, non pour dessiner votre
propre résidence…
Loi Scellier BBC
Loi Scellier BBC (Bâtiment Basse Consommation) : une écoconditionnalité à la loi Scellier
Chaque logement est en complète harmonie avec son environnement résidentiel. Le label BBC,
délivré lors de la conformité de votre logement, est une appellation identifiant les bâtiments
dont les très faibles besoins énergétiques contribuent à réduire les émissions de gaz à effet de
serre mais, encourage aussi la location au travers de charges liées à l’usage du bien réduites.
Pour bénéficier du label BBC (plus haute exigence réglementaire de performance énergétique),
les bâtiments doivent répondre à 7 critères précis. Les matériaux les plus performants en
termes d’isolation thermique, mais aussi phonique, sont mis en œuvre. Les systèmes de
chauffage, production d’eau chaude sanitaire et VMC sont conçues afin de réduire la
consommation énergétique. La norme BBC s’inscrit donc dans une démarche
environnementale, avec un confort optimal été comme hiver, pour une facture d’énergie
maitrisée.
Il est donc préférable d’investir sur des biens qui bénéficient des dernières avancées
industrielles et techniques, le prix au M² pouvant être légèrement supérieur, justifié par un
coût de matériaux et d’équipements plus onéreux, rappelons qu’un locataire préfèrera le choix
d’un logement confortable qui lui permettra de réduire ses factures.
Le dispositif Scellier BBC permet de déduire un pourcentage du prix de revient du bien
immobilier de 13% du prix de revient, contre 8% en Scellier classique ou jusqu’à 21% du prix de
revient en Loi Scellier intermédiaire BBC, contre 16% pour le Scellier non BBC.
Loi Scellier Bouvard
Apparue en 2009, la loi Bouvard (aussi appelée Scellier Bouvard, LMNP Bouvard ou Scellier
Meublé) est issue de l'amendement Censi-Bouvard. L'investissement en loi Bouvard porte sur
les résidences neuves meublées de type : résidences étudiantes, résidences de tourisme ou
résidences services seniors.
Le principe : Le régime fiscal Bouvard est une déclinaison du statut de Loueur en Meublé Non
Professionnel (LMNP). Il permet à l'investisseur de bénéficier des avantages du LMNP, ainsi que
de l'avantage fiscal Scellier.
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En effet, en plus de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement, le dispositif
Bouvard permet de déduire un pourcentage du prix de revient du bien immobilier, directement
du montant de ses impôts (en 2012 : 11% du prix de revient du logement).
Les avantages de la loi Bouvard / loi Scellier meublé
La loi Bouvard est un placement immobilier sécurisé grâce au bail commercial signé avec
l'exploitant de la résidence, pour une durée minimum de 9 ans.
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5. Ils en parlent
mis à jour le 07/02 à 13:13 | Laurence Boccara
Est-ce encore le bon moment pour investir ?
La rentabilité de l'immobilier locatif est en baisse constante et sa fiscalité est de moins en
moins attrayante. Pourtant, ce type de placement offre encore de belles opportunités.
On ne vit pas dans son lingot d'or, ni même dans son contrat d'assurance-vie, alors que dans son
logement, oui ! », disent les gestionnaires de patrimoine, qui évoquent à nouveau cette
boutade pour expliquer l'intérêt d'investir dans de l'immobilier locatif en 2012. Pourtant, les
rentabilités sont en baisse constante depuis cinq ans et elles ne devraient pas s'améliorer cette
année. Ce phénomène s'explique par la flambée du prix de la pierre à laquelle s'ajoute une
moindre progression des loyers, avec des baisses déjà constatées dans certains secteurs.
Reste que, par comparaison, ce placement affiche le moins mauvais score dans le contexte
économique et financier actuel. Selon les secteurs et le type de bien, le rendement évolue
entre 2 % et 4,5 % brut par an. C'est une performance honorable face à la déconfiture des
marchés boursiers ou aux dérapages des contrats d'assurance-vie en euros. Depuis quelques
mois déjà, l'immobilier est devenu la valeur refuge des épargnants frileux et désorientés. De
plus, « cet actif constitue une bonne parade contre l'inflation, non négligeable aujourd'hui. Pour
mémoire, les loyers sont indexés à la hausse des prix. Le rendement est donc préservé »,
souligne Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. Reste que l'espoir d'une plus-value à la
revente est mince, voire nul, compte tenu du niveau historiquement élevé des valeurs et d'une
progression quasi ininterrompue depuis douze ans.
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