2015, l`année de la reprise pour le marché logistique

2015, l’année de la reprise
pour le marché logistique
Panorama logistique France
Bilan 2015
Panorama logistique France - Bilan 2015
Contexte économique
#1 Les opérateurs de transport souffrent
Le Transport International Routier (TIR) reste sur la lancée de 2014, avec une
Evolution des tonnes-km réalisées sur le
territoire national sous pavillon français
nouvelle hausse du nombre de camions transitant par les ports (5,18 millions de
tonnes transportées en 2015).
10%
5%
entreprises étrangères et du transport maritime. Ainsi, le niveau d’activité du
0%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Toutefois, les opérateurs nationaux pâtissent de la concurrence des
-5%
transport sous pavillon français reste toujours éloigné de ses niveaux d’avant
crise. Sur l’ensemble de l’année 2014, le secteur a subi une baisse de près de 3
-10%
%. Par contre, quel que soit le pavillon, le transport routier a enregistré une baisse
-15%
d’1,2 %.
Source : SOeS, enquête TRM
#2 Production industrielle 2015 : une évolution
en dents de scie
toujours affaibli. L’embellie observée au cours de l’été 2014 aura été de courte
durée. La production industrielle a évolué de manière erratique, tantôt en hausse
et tantôt en baisse. A fin 2015, la baisse était de l’ordre de -0,9 %.
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
janv.-04
juil.-04
janv.-05
juil.-05
janv.-06
juil.-06
janv.-07
juil.-07
janv.-08
juil.-08
janv.-09
juil.-09
janv.-10
juil.-10
janv.-11
juil.-11
janv.-12
juil.-12
janv.-13
juil.-13
janv.-14
juil.-14
janv.-15
juil.-15
Après la chute brutale de la production industrielle en 2009, le secteur reste
Evolution de la production industrielle et de
l'industrie manufacturière
-3%
Selon les chefs d'entreprise interrogés par l’INSEE au mois de décembre 2015, le
-4%
climat conjoncturel dans l'industrie s'améliore légèrement. L'indicateur
-6%
synthétique se situe à 102, un niveau légèrement supérieur à sa moyenne de long
-7%
-5%
Production industrielle
Production de l'industrie manufacturière
terme (100). A l’heure où nous écrivons ces lignes, cet indice se maintient à un
niveau équivalent au mois de janvier 2016. On peut espérer que ce rebond
Source : INSEE
persistera tout au long de l’année 2016.
#3 Un léger rebond de la consommation des
ménages en décembre
Evolution des différentes composantes de la
consommation
Moteur traditionnel de la croissance, la consommation des ménages a bien
4%
rebondi au mois de décembre 2015 (+0,7 %), après une forte baisse en novembre
3%
(-1,4 %), qui pourrait être l’effet attentat de Paris. Selon l’INSEE, cette chute était
2%
principalement due à la baisse des consommations d’énergie.
1%
Le e-commerce a de nouveau progressé en 2015. Selon le bilan de la FEVAD
-1%
publié en janvier 2016, le secteur a généré près de 65 milliards d'euros de chiffre
-2%
d'affaires, soit une hausse de 14 % par rapport à 2014. En 2016, cette tendance
-3%
janv.-08
juil.-08
janv.-09
juil.-09
janv.-10
juil.-10
janv.-11
juil.-11
janv.-12
juil.-12
janv.-13
juil.-13
janv.-14
juil.-14
janv.-15
juil.-15
0%
Consommation totale
Biens manufacturés
devrait se poursuivre selon la fédération, qui anticipe un chiffre d’affaires global du
secteur de 70 milliards d'euros.
Alimentaire
Source : INSEE
3
Panorama logistique France - Bilan 2015
L’essentiel du marché en France
Nous estimons à plus de 2,4 millions le nombre de m² d’entrepôts de plus de
10 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’année 2015 sur le territoire
français, soit une hausse de 27 % par rapport à 2014.
Demande placée en France*
En milliers de m²
3 000
2 500
#1 La dorsale conserve sa place de leader
2 000
1 500
Pour la deuxième année consécutive, la dorsale conserve sa place de principal
1 000
axe logistique de France en concentrant 70 % des surfaces commercialisées
500
(vs 60 % en 2014). Rappelons que ce marché s’étend de Lille à Marseille en passant
0
2011
par Paris et Lyon. Cette performance a été possible grâce à la bonne activité
enregistrée sur l’ensemble des pôles de la dorsale, qui ont tous enregistré des
2012
2013
2014
2015
*Entrepôts > 10 000 m²
Sources : JLL/ImmoStat/CECIM
évolutions positives. Les marchés dits « secondaires », ont acté une légère
baisse de 5 % de leurs commercialisations, ce sont surtout les transactions
comprises entre 20 000 et 40 000 m² qui ont fait défaut.
#2 Le secteur de la grande distribution toujours
très présent
Les sociétés de la grande distribution ont de nouveau dynamisé le marché de la
Répartition de la demande placée
en France*
60%
2014
40%
logistique en 2015 : elles représentent 30 % des mètres carrés commercialisés
sur l’ensemble du pays.
70%
2015
Le groupe CARREFOUR, en pleine réorganisation de sa supply chain a été de
30%
nouveau actif en 2015, et même de manière plus importante qu’en 2014. Il est à
l’origine de 8 transactions, ce qui représente au global près de 303 000 m²
d’entrepôts, presque tous à construire. La deuxième place du podium revient à
ITM qui a signé 3 transactions pour une surface totale de plus de 120 000 m². Enfin,
la troisième place va à LIDL pour la deuxième année consécutive qui en 4
transactions dépasse les 103 000 m² commercialisés. Les transactions sont
réparties de manière équilibrée entre les marchés de la dorsale et hors dorsale.
#3 Les clés en main représentent 1 m² sur 3
commercialisé
En 2015, plus d’un tiers des m² placés sur l’Hexagone a porté sur des
opérations sur-mesure (~ 901 000 m²). Cette part est d’autant plus importante sur
les marchés situés hors de la dorsale, où l’offre de fonciers est nettement plus
importante, que sur la dorsale, bien qu’elle soit plutôt équilibrée cette année.
4
0%
20%
Dorsale
Sources : JLL/ImmoStat/CECIM
40%
60%
80%
100%
Hors dorsale
*Entrepôts > 10 000 m²
Panorama logistique France - Bilan 2015
Ile-de-France
Un marché francilien dynamisé par les chargeurs en 2015
Après une année 2014 déjà dynamique, le marché des entrepôts francilien
Demande placée en Ile-de-France*
En milliers de m²
confirme sa reprise en 2015 avec un peu plus d’1 million de m²
1 200
commercialisésxune performance en hausse de 17% par rapport à 2014.
1 000
Le premier marché logistique français représente en moyenne 47% des m² placés sur
800
la dorsale logistique française entre 2007 et 2014. En 2015, cette part a été plus
600
importante puisque la région a capté plus d’1 m² sur 2 commercialisés sur ce
400
marché.
200
La part des clés-en-main a fortement diminué en un an, et ne compte que pour
0
2011
2012
2013
2014
Sources : JLL/ImmoStat
2015
9% des m² commercialisés en Ile-de-France. L’opération la plus significative est
*Entrepôts > 5 000 m²
celle de CARREFOUR qui s’étend sur la plate-forme logistique de la ZAC des Haies
Blanches au Coudray-Montceaux (~ 27 000 m²).
Si en 2014, la demande placée s’est répartie de façon homogène sur tous les
créneaux de surfaces, cette année, l’activité du marché a été particulièrement
dynamique sur les segments de transactions compris entre 10 000 et 40 000 m².
Avec ~ 667 000 m² placés, et 37 transactions au global, ces créneaux de surfaces
représentent deux tiers des mètres carrés commercialisés en Ile-de-France, et plus
de la moitié des transactions en nombre (vs 55% en volume et 44% en nombre en
2014).
Si sur le segment des grandes transactions (supérieures à 40 000 m²), le nombre de
transactions est identique à celui observé en 2014, le volume enregistré en 2015 est
supérieur de 8%, autour de 172 000 m² :
- un chargeur spécialisé dans le commerce de gros, implanté en
Province, qui cherchait une implantation francilienne s’est positionné sur plus de
69 000 m² dans un bâtiment disponible à Vaux-le-Pénil. Ce bâtiment a été livré
pour ORION CAPITAL MANAGER en 2007 sur la ZAC du Tertre de Cherisy, et
n’avait été occupé que partiellement. Il fait désormais partie du patrimoine de
Demande placée en Ile-de-France*
par tranche de surfaces
3 t°
3 t°
>=40 000 m²
- CAFOM spécialiste de l’aménagement de maison a signé un CPI avec
Vallées à Amblainville (sud de l’Oise). Cet ensemble d’environ 56 000 m² devrait être
8 t°
livré au cours de l’été 2016, et pourrait potentiellement s’étendre de 3 cellules
24 t°
19 t°
Entre 10 000 et 20 000 m²
supplémentaires. CAFOM entend rationaliser la logistique de deux de ses filiales, en
26 t°
32 t°
Entre 5 000 et 10 000 m²
0
100
2015
Sources : JLL/ImmoStat
PRD en vue de la construction d’un nouvel ensemble logistique sur le parc des
13 t°
Entre 20 000 et 40 000 m²
En milliers de m²
CARVAL INVESTORS.
regroupant les activités d’HABITAT et VENTE-UNIQUE.COM, dont les entrepôts
200
300
400
sont actuellement situés à Cergy et Criquebeuf-sur-Seine (Eure).
2014
*Entrepôts > 5 000 m²
5
Panorama logistique France - Bilan 2015
- C’est à Moissy-Cramayel, sur l’ancien site de PSA dans le parc
d’activités Les Chevrons, qu’ACTION, discounter néerlandais, a décidé
d’implanter sa première plate-forme logistique d’Hexagone. Elle sera développée
en deux phases : une première d’environ 48 000 m² qui devrait être livrée au 1er
trimestre 2016, et une seconde tranche (~ 24 000 m²) sera livrée en 2017. Cet
ensemble emploiera 600 personnes, et sera classé Seveso seuil bas au vu des
volumes et de la nature des produits stockés (détergents, aérosols…).
Notons également le développement par GOODMAN pour le compte de
CDISCOUNT d’une plate-forme de près de 40 000 m² sur le parc d’activités de la
Goële à Saint-Mard. Cette commune a été choisie afin de rationaliser les activités du
groupe.
Les plus grandes transactions de 2015 ayant été finalisées par des chargeurs, pour la
quatrième année consécutive, le marché francilien a été porté par cette catégorie
d’acteurs, qui comptent encore pour près des deux tiers des surfaces
commercialisées.
L’offre disponible à un an s’est résorbée sur le marché francilien par rapport à
fin 2014 (-13%), et se situe autour de 800 000 m² d’entrepôts vacants. Ce stock
disponible à la commercialisation est globalement concentré dans le sud francilien :
l’offre y est de meilleure qualité (84 % de classe A) et plus abondante, les pôles de
Sénart et d’Evry-Bondoufle représentant à eux-seuls plus de 35 % des disponibilités
de la région parisienne.
Très peu de surfaces neuves demeurent disponibles en Ile-de-France, pourtant
la région francilienne dispose d’un important potentiel de développement. Or, seuls
170 000 m² d’entrepôts ont leurs permis de construire acceptés, mais sont
toujours en attente de lancement. Les promoteurs et les investisseurs restent
frileux, et prennent peu de risque de lancer des entrepôts en blanc. Notons tout de
même qu’AG REAL ESTATE va lancer un entrepôt en blanc de 60 000 m² sur la
commune de Réau, cela permettra de renouveler partiellement l’offre de première
main de la région, dont les entreprises sont friandes.
Les valeurs locatives prime sur le marché francilien restent stables, et se
positionnent dans une fourchette comprise entre 47 et 52 €/m²/an pour les valeurs
faciales, et entre 42 et 44 €/m²/an pour les valeurs économiques.
6
Panorama logistique France - Bilan 2015
Région lyonnaise
Un marché soutenu par les transactions de plus de 20 000 m²
Demande placée en région lyonnaise*
En milliers de m²
400
Après une année 2014 dynamique, le marché des entrepôts lyonnais est en
350
hausse pour la deuxième année consécutive avec plus de 360 000 m²
300
commercialisés : une performance bien supérieure à la moyenne annuelle
250
enregistrée entre 2006 et 2014 (autour de 297 000 m²).
200
150
100
Le deuxième marché logistique de la dorsale représente en moyenne 22% des
50
mètres carrés placés sur le principal marché logistique français entre 2007 et 2014.
Cependant, en 2015, cette part a été légèrement inférieure, et représente à peine un
0
2011
Sources : JLL/ImmoStat/CECIM
2012
2013
2014
2015
quart des volumes enregistrés.
*Entrepôts > 5 000 m²
Deux transactions de plus de 40 000 m² ont soutenu le marché en 2015 :
- L’enseigne d’ameublement BUT a pris à bail l’un des derniers grands
entrepôts de la région situé à Pusignan. Ce bâtiment de 60 000 m² avait à l’origine
été développé en 2012 pour le compte de DARTY. Cependant la chaîne de
d’électroménager s’est désengagée avant d’intégrer le bâtiment, permettant à BUT
de le prendre à bail pour 9 ans ferme après remise sur le marché.
- la SNC OIA (Organisation Intra groupe des Achats), filiale du GROUPE
AUCHAN, a pris en location 43 000 m² auprès de GOODMAN à Satolas-et-Bonce.
Ces transactions représentent à elles seules 28 % du volume placé de 2015.
Un segment de transaction a particulièrement bien performé en 2015, celui des
surfaces comprises entre 20 000 et 40 000 m² : 5 transactions vs 4 en 2014, mais
cela représente une hausse de 33 % en volume (~ 107 000 m²).
Les chargeurs ont consommé nettement plus de surfaces que les prestataires
et comptent pour 64 % des mètres carrés placés, notamment grâce aux deux
transactions de plus de 40 000 m², réalisées pour le compte de chargeurs.
Suite à la transaction de BUT notamment, le niveau d’offre à horizon d’un an a
diminué en région lyonnaise : on recense autour de 380 000 m² d’entrepôts
disponibles à cette échéance, dont 228 000 m² d’entrepôts de classe A. La qualité
de l’offre reste un problème avéré sur la région lyonnaise depuis plusieurs
années : une seule offre neuve de 22 500 m² est annoncée d’ici un an, et les projets
de développements restent limités sur l’ensemble de l’agglomération.
Conséquence directe de cette situation délicate sur l’offre, les valeurs locatives
sont orientées à la hausse. La valeur basse de la fourchette de loyers pour les
meilleurs actifs a augmenté de 3 € pour se positionner entre 43 et 46 €/m²/an.
7
Panorama logistique France - Bilan 2015
Nord Pas-de-Calais
Demande placée en Nord Pas-de-Calais*
Le retour des opérations clés-en-main en 2015
En milliers de m²
350
Après deux années d’activité au ralenti, le marché logistique du Nord Pas-de-
300
Calais retrouve des couleurs et termine l’année 2015 avec plus de 286 000 m²
250
commercialisés : une performance en hausse de 73 % en un an. Suite à cette forte
200
croissance, le marché repasse au-dessus de sa moyenne annuelle observée entre
150
2008 et 2014 qui se situe autour de 264 000 m².
100
Le Nord Pas-de-Calais est un marché historiquement porté par les opérations
50
0
2011
Sources : JLL/ImmoStat
2012
2013
2014
2015
*Entrepôts > 5 000 m²
clés-en-main. En 2015, 3 opérations de ce type ont été finalisées (vs 1 seule en
2014), et représentent près de 97 000 m², soit un tiers des surfaces commercialisées
en 2015. Parmi ces trois opérations on citera la première tranche de l’entrepôt XXL
d’ORCHESTRA (50 000 m²) est comptabilisée en 2015 suite à la purge de tous
recours du PC. PRD livrera mi-2016 cette plate-forme extensible à 120 000 m² à
Saint-Laurent Blangy. L’enseigne dédiée au monde de l'enfance est toujours à la
recherche d’un foncier pour construire un entrepôt de 50 000 m² dans la région de
Montpellier, pour se rapprocher de son siège social de Saint-Aunès.
S’il y a quelques années, le marché était plutôt équilibré entre chargeurs et
prestataires, cette tendance s’inverse depuis 4 ans, et les chargeurs sont à l’origine
de plus en plus de mètres carrés commercialisés en Nord Pas-de-Calais. En 2015, ils
ont capté plus de 7 m² placés sur 10. Le marché du Nord-Pas-de-Calais se
rapproche des tendances observées également sur la dorsale où les chargeurs
dominent.
Un segment de transactions a particulièrement performé en 2015, celui des
surfaces comprises entre 20 000 et 40 000 m². En effet 6 opérations ont été
réalisées sur ce segment (vs 1 seule en 2014), et elles représentent la moitié des
volumes placés sur l’ensemble de l’année 2015 soit ~ 145 000 m².
Avec près de 140 000 m² disponibles d’ici à un an (dont 73 000 m² de locaux neufs),
l’offre existante reste toujours limitée sur le troisième pôle logistique de France. Le
territoire a cependant toujours attiré les opérations clés-en-main puisqu’en
moyenne, 47 % de la demande placée annuelle moyenne s’est portée sur ce type
d’opérations entre 2009 et 2015.
Les projets actuellement à l’étude sont peu nombreux : moins de 180 000 m²
disposent déjà d’un permis de construire et sont en attente d’un preneur. Ces
projets se situent essentiellement dans le sud de la métropole lilloise.
Comme sur l’ensemble de la dorsale, les valeurs locatives restent stables, et se
situent sur le marché du Nord Pas-de-Calais aux alentours de 43 € pour les actifs
prime.
8
Panorama logistique France - Bilan 2015
Région marseillaise
Demande placée en région marseillaise
Une transaction XXL de MAISONS DU MONDE a dynamisé le marché en 2015
En milliers de m²
350
Les années se suivent mais ne se ressemblent pas pour la région marseillaise. En
300
effet, après une année 2014 difficile avec à peine 45 000 m² commercialisés (le
250
niveau le plus bas jamais observé pour le moment sur ce marché), 2015 s’achève
200
sur une note positive avec près de 272 000 m² commercialisés sur le marché des
150
entrepôts : une performance supérieure à la moyenne constatée entre 2007 et 2014
100
autour de 200 000 m².
50
Cette performance est cependant à nuancer puisque deux transactions clés-en-
0
2011
Sources : JLL/ImmoStat
2012
2013
2014
2015
main d’envergure ont représenté à elles-seules 52 % du marché :
*Entrepôts > 5 000 m²
- Une transaction XXL de MAISONS DU MONDE, qui développe son
14ème
entrepôt de France, et le 10ème à Saint-Martin-de-Crau (répartis au Mas de
Boussard et Ecopôle). Ce bâtiment de 96 000 m² est développé en réponse à une
croissance à deux chiffres de l’enseigne d’ameublement dynamisé par l’ouverture de
nouveaux points de vente et un fort accroissement des ventes en ligne. La première
moitié du bâtiment devrait être réceptionnée en mars 2016, et la seconde moitié en
fin d’année 2016. MAISONS DU MONDE disposera donc de 477 000 m²
d’entrepôts en France fin 2016.
- la seconde transaction est le clé-en-main pour CEVITAL géant
algérien de la distribution et de l’agroalimentaire, toujours à Saint-Martin-de-Crau
mais sur le parc Boussard sud. La plate-forme de 46 000 m² actuellement en cours
de construction, et développée par CARNIVORE devrait être livrée pour début 2016.
Alors que le marché était globalement équilibré entre chargeurs et prestataires en
2014. Les deux opérations clés-en-main ont fortement fait augmenter la part
des chargeurs en 2015 (90 %).
L’offre à un an évolue peu en région marseillaise, et oscille depuis un an autour
de 250 000 m² vacants. Les disponibilités se situent essentiellement au sein des
secteurs Distriport et Clésud, Ecopôle étant clairement en déficit d’offre de qualité.
Faute de fonciers disponibles sur certaines zones, l’offre neuve ne se renouvelle
pas assez vite pour fournir des surfaces de qualité aux entreprises.
Les valeurs locatives prime faciales et économiques n’ont pas évolué cette année
et se positionnent respectivement dans des fourchettes comprises entre 42 et
48 €/m²/an, et 35 et 42 €/m²/an.
9
Panorama logistique France - Bilan 2015
Pôles secondaires de la dorsale
Vallée du Rhône
Demande placée en Vallée du Rhône*
En milliers de m²
90
En Vallée du Rhône, après avoir enregistré une année 2014 particulièrement
80
dynamique, le soufflé est retombé en 2015. Avec une seule transaction
70
60
enregistrée sur l’ensemble de l’année pour une surface totale de 18 000 m², le
50
marché est bien loin de sa moyenne annuelle enregistrée de 54 000 m² entre 2007 et
40
2014.
30
20
Ainsi, KUBOTA EUROPE, filiale du constructeur japonais de tracteurs, minipelles,
10
tondeuses autoporté et moteurs, a pris à bail un entrepôt de classe A en état
0
2011
2012
2013
2014
Sources : JLL/ImmoStat/CECIM
2015
*Entrepôts > 5 000 m²
d’usage sur la ZAC des bords de la Durance à Cavaillon. La société y réalise les
opérations d’assemblage des sous-ensembles et accessoires des tracteurs de la
marque, qui sont distribués en France et en Italie.
Concernant l’offre à un an, elle est relativement faible sur le secteur
(~ 30 000 m²), mais la région dispose encore de fonciers qui pourraient accueillir de
nouvelles opérations d’envergure.
Demande placée en Vallée de la Saône*
Vallée de la Saône
En milliers de m²
90
Pour la Vallée de la Saône, la tendance est identique : une année 2014 active et
80
une année 2015 qui a tourné au ralenti. Une seule transaction y a également été
70
60
enregistrée : l’acquisition par le groupe NOZ de l’ancienne plate-forme de BUT sur
50
le technoport de Pagny-le-Château. Ce bâtiment de 24 000 m² avait été libéré en
40
2010 et inoccupé depuis. Il s’agit de la 9ème plate-forme du discounter en France –
30
après Laval, Auxerre, Romorantin, Angers, Pont-Audemer, Chaumont, Bozouls et
20
Guéret –, et c’est également la plus grande. Cette plate-forme desservira 30 à 40
10
magasins notamment dans le Sud Est de la France. A terme, celle-ci pourrait générer
0
2011
Sources : JLL/ImmoStat/CECIM
2012
2013
2014
2015
jusqu’ à 150 emplois d’ici 2017.
*Entrepôts > 5 000 m²
L’offre à un an est un peu plus importante en Vallée de la Saône avec un peu
plus de 89 000 m² disponibles, répartis dans quatre plate-formes. Ces programmes
ont été, pour la plupart, lancés en blanc lors des années fastes du marché, et
toujours vacantes depuis.
10
Panorama logistique France - Bilan 2015
Et les autres régions ?
Hors des marchés de la dorsale, l’activité a été légèrement moins importante qu’en
2014. Près de 715 000 m² ont été commercialisés en 2015, soit une baisse de
5% des volumes (32 transactions vs 34 l’an dernier).
Bien qu’en baisse en un an, les marchés restent très fortement dynamisés par
des opérations clés-en-main. En 2015, 70% des surfaces commercialisées
concernent ce type d’opérations. En nombre, cela concerne 18 transactions sur ce
marché, dont 5 opérations d’une surface supérieure à 40 000 m².
Les acteurs de la grande distribution ont fortement dynamisé les marchés hors de
la dorsale. Ils atteignent 50 % des mètres carrés commercialisés sur l’ensemble
de l’année 2015, ce qui représente 356 000 m² au global en 9 transactions (vs
227 000 m² en 7 transactions en 2014).
La région Centre capte une grande partie des commercialisations des marchés
secondaires français. Elle concentre 3 des 6 transactions de plus 40 000 m²
enregistrées à l’extérieur de la dorsale :
- GOODMAN va construire pour le compte du groupe CARREFOUR,
une plate-forme d’environ 69 000 m² qui remplacera celle de 45 000 m² qu’ils
exploitent sur la commune de Saint-Germain-du-Puy. Ce bâtiment en cours de
construction sur le parc d’activités du Moutet de Bourges, comprendra 11 cellules
d’entreposage de 6 000 m² chacune, dont trois réfrigérées dédiées aux produits frais,
fruits et légumes.
- Sur la même commune, ITM va s’implanter dans le parc d’activités de
la voie Romaine. Une première phase de l’opération sera d’abord livrée
(~ 49 000 m²), puis une seconde phase de 24 000 m² verra le jour. Cette plate-forme
sera dédiée au stockage et à la préparation de commandes de produits secs et de
surgelés – aujourd’hui traitées sur la base de Levet – qui approvisionna les
INTERMARCHE et NETTO de la région. Elle devrait être mise en service au cours du
1er semestre 2016.
- enfin le prestataire KUEHNE + NAGEL, a pris à bail un bâtiment
existant (~ 43 000 m²) du Pôle 45 d’Ormes. Ce bâtiment libéré successivement par
MORY et ID LOGISTICS n’est pas resté vacant bien longtemps avant que
BLACKSTONE ne trouve un repreneur.
La région des Pays-de-Loire a également été active avec plus de 110 000 m²
placés en 2015, elle a également capté une grande transaction : c’est encore
CARREFOUR qui va se faire construire un entrepôt de près de 58 000 m² à
Chôlet sur la zone d’activités du Cormier, cette plate-forme devrait être mise en
service en 2016.
Les autres marchés régionaux ont été moins actifs, et enregistrent
respectivement autour de 40 000 m² de demande placée en moyenne chacun.
11
8
Plate-forme de CARVAL INVESTORS à Vaux-le-Pénil – Ile-de-France
Un marché de l’investissement
plus que jamais porté par les
cessions de portefeuilles
Les volumes investis en immobilier logistique représentent 8% des volumes
engagés en France en immobilier d’entreprise en 2015 – estimée à 24,2
Volumes investis en France
En millions d'€
2 250
milliards d’euros pour l’immobilier banalisé –, une part légèrement supérieure à la
2 000
moyenne observée entre 2004 et 2014 (7 %).
1 750
1 500
Le marché des entrepôts logistiques en France a enregistré une progression
1 250
1 000
constante au cours de l’année 2015. Avec près d’1,2 milliard d’euros, le 4ème
750
trimestre a battu tous les records et a même dépassé les volumes annuels observés
500
entre 2008 et 2012. Ainsi, au cumulé, ce sont plus d’1,9 milliard d’euros
250
d’investissement (+82 % en un an) qui ont été recensés sur l’Hexagone en 2015 :
0
2011
soit le meilleur niveau observé depuis le pic de 2007.
2012
1T
2013
2T
3T
2014
2015
4T
Sources : JLL/ImmoStat
Cette performance s’explique par le nombre important de transactions de plus 100
millions d’euros finalisées sur l’ensemble de l’année en 2015 : 6 transactions
alors qu’une 1 seule avait été enregistrée en 2014. Cinq d’entre elles concernent des
cessions de portefeuilles :
- CBRE GIP s’est porté acquéreur de deux portefeuilles en 2015, ceux
de TIAA, et d’APOLLO. Le premier est un portefeuille pan-européen nommé
« Viking », composé de 7 actifs situés en France, en Allemagne, au Pays-Bas et en
Espagne. La partie française de ce portefeuille est estimée à 248 millions d’euros.
Le second est un portefeuille français de 12 actifs baptisé « Nautilus » pour un
montant situé autour de 240 millions d’euros.
- GLL a cédé pour environ 200 millions d’euros le portefeuille
« Corridor » à AEW EUROPE. Ce portefeuille de 280 000 m² se compose de 8
bâtiments de classe A implantés dans des emplacements prime au sein des
agglomérations de Lille, Le Havre, Paris et Lyon.
- enfin, BLACKSTONE a acquis deux portefeuilles d’envergure, ceux
de GE et GOODMAN. GE a annoncé son recentrage sur ses activités industrielles
début 2015 et a donc cédé les actifs immobiliers du patrimoine de GE CAPITAL.
BLACKSTONE a acquis des bureaux, des actifs logistiques et des commerces situés
en France notamment, et la partie logistique a été estimée autour de 150 millions
d’euros. La seconde acquisition est celle du portefeuille « Shine » pour 150 millions
d’euros également. Il est composé de 19 bâtiments logistiques en France et en
Allemagne. Les 10 actifs français totalisent près de 300 000 m² et sont
majoritairement situés sur la dorsale.
13
A elles seules, les grandes transactions (supérieures à 100 millions d’euros)
représentent plus de la moitié des volumes engagés en France sur le marché de
la logistique. La seule cession d’actif unitaire sur ce volume est la vente par
FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE, de « Pantin logistique » à VEROTRADE pour
108 millions d’euros. Ce site de stockage et d’entreposage – construit en 1976 et
restructuré en 2012 par le vendeur – compte 150 000 m², dont 13 700 m² de bureaux,
répartis en 48 cellules.
La part des portefeuilles a été nettement plus importante en 2015 que par le
Profil des investissements logistiques
en France
passé. Avec 74 % des volumes, cette part est légèrement supérieure à celle
observée en 2007 (71 %). Au total, ce sont 16 transactions de portefeuilles qui ont
été arbitrés en 2015, dont 5 supérieures à 100 millions d’euros.
19%
15%
Quant au profil des investissements en logistique, nous observons en 2015 une forte
proportion d’investissement « core + », puisqu’ils comptent pour 66 % des
volumes engagés en France contre à peine un quart en 2014, suivi par les
66%
investissements « value add / opportuniste » (19 %). La hausse de la part des actifs
investissements « core + » s’explique par la nature même des portefeuilles qui ont
été cédés. En effet, 67 % des volumes investis sur des portefeuilles sont des
Core
Core +
Value add / Opportuniste
Source : JLL
investissements « core + » et 25 % des « value add / opportuniste ». Tout comme en
2014, la part des investissements « core » est restée limitée en 2015,
principalement en raison du manque d’opportunités.
L’attractivité du marché français ne se dément pas, majoritairement dynamisé
par des fonds d’investissement globaux – tels que CBRE GIP ou AEW EUROPE –
mais également par les investisseurs anglo-saxons, – et notamment les
américains avec BLACKSTONE –, qui placent leurs capitaux sur l’Hexagone. Les
investisseurs domestiques ne représentent que 27% des montants investis en
2015.
Le manque de produits prime, conjugué à l’appétit des investisseurs pour ce type
d’actifs, ont de nouveau exercé une pression à la baisse sur le taux de rendement
Taux de rendement prime comparé à l’OAT
à 10 ans et à l’Euribor
prime qui se positionne désormais autour de 5,80 % en Ile-de-France.
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2011
2012
2013
2014
2015
-2%
OAT 10 ans
Sources : JLL, AFT, euribor-rates.eu
14
Euribor 3 mois
Taux prime logistique
Quelles perspectives pour l’investissement en 2016 ?
Nous observons toujours un afflux important de liquidités à investir sur le marché
de la logistique français. Cependant, il y a toujours une sous-offre concernant les
actifs unitaires prime, alors que la demande exprimée par les investisseurs pour
ce type d’actifs est toujours importante.
Les arbitrages de portefeuilles devraient de nouveau dynamiser le marché sur
l’ensemble de l’année 2016. En effet, plusieurs portefeuilles paneuropéens ou
franco-français devraient être cédés d’ici la fin de l’année.
Ainsi, compte tenu des portefeuilles actuellement en cours de marketing ou en due
diligence, nous estimons que le volume d’investissement devrait à nouveau
dépasser 1,5 milliard d’euros en 2016 : une performance supérieure à la moyenne
annuelle enregistrée depuis 2007 qui se positionne autour d’1,2 milliard d’euros.
Nous devrions également observer un retour plus important des investisseurs
institutionnels – tant français qu’étrangers – qui souhaitent diversifier leur
patrimoine immobilier. Ils ont fait un timide retour sur le marché français en
2015.
La baisse des taux de rendement prime devrait se poursuivre en 2016, compte
tenu du manque d’actifs à arbitrer, conjugué à une demande croissante sur ces actifs
de qualité. Ainsi, le taux de rendement prime devrait se rapprocher du seuil des
5,5 %.
Plate-forme d’AEW EUROPE au Havre – Normandie
15
Paris
Le Plessis-Robinson
Lyon
40-42, rue La Boétie
« La Boursidière » - BP 171
55, avenue Foch
75008 Paris
92357 Le Plessis-Robinson
69006 Lyon
T : +33 (0)1 40 55 15 15
T : +33 (0)1 40 55 15 15
T : +33 (0)4 78 89 26 26
F : +33 (0)1 46 22 28 28
F : +33 (0)1 46 22 28 28
F : +33 (0)4 78 89 04 76
La Défense
Saint-Denis
Marseille
« Cœur Défense »
3, rue Jesse Owens
21, rue de la République
100-110, esplanade Charles de Gaulle
93210 Saint-Denis
13002 Marseille
92932 Paris La Défense Cedex
T : +33 (0)1 40 55 15 15
T : +33 (0)4 95 09 13 13
T : +33 (0)1 40 55 15 15
F : +33 (0)1 48 22 52 83
F : +33 (0)4 95 09 13 00
Manuela Moura
Jean-Marie Guillet
Vincent Delattre
Consultante
Directeur
Directeur
Etudes & Recherche
Département logistique
Investissement Régions
Paris
Lyon
Lyon
T : +33 (0)1 40 55 85 73
T : +33 (0)4 78 17 13 32
[email protected]
T : +33 (0)4 78 17 13 12
F : +33 (0)1 49 00 32 59
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