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L' Habitat sur le SCOT de
l'Agglomération Messine
2011
> O
bservatoire
de l'
Habitat
de la
Communauté de Communes
du
Pays Orne Moselle
AGURAM
Nove m b re / 2011
Observatoire de l’Habitat de la Communauté de Communes du Pays Orne Moselle
/
AVANT-PROPOS
L’observatoire du logement
de la Communauté de Communes du Pays Orne Moselle,
un outil de connaissance du marché local de l’habitat
L’observatoire du logement de la Communauté de Communes du Pays Orne Moselle constitue un
élément indispensable à la connaissance du marché local de l’habitat : il permet le suivi des axes
stratégiques définis dans le Programme Local de l’Habitat, par mise en relation des objectifs
prédéfinis, des réalisations récentes et du chemin restant à parcourir.
Basé sur un large réseau partenarial permettant une connaissance approfondie du marché, cet
observatoire du logement, nourri de sources d’informations éparses et éclectiques rassemblées dans
un document unique structuré et cohérent, s’articule autour des thématiques suivantes :
le fonctionnement du marché local de l’habitat abordant, notamment, la problématique du
logement neuf, de l’accession dans l’ancien, du marché locatif privé, du foncier ainsi que la
confrontation entre l’offre et la demande ;
l’état du parc immobilier privé, en location et en propriété-occupante ;
l’offre sociale établissant les principales caractéristiques du parc de logements sociaux,
faisant état de l’offre nouvelle, de la réhabilitation du parc public, de l’occupation actuelle du
parc et de la demande potentielle, avec un complément d’informations spécifiques sur
l’hébergement social et l’accueil des gens du voyage ;
le logement des jeunes ménages, les difficultés propres à ce segment de marché avec une
focale particulière sur les dispositifs d’aide à l’accession ;
le logement des personnes âgées, chapitre distinct faisant le point sur l’offre existante en
matière de structures d’accueil et sur les défis de demain directement liés aux évolutions
démographiques annoncées.
1
Agence d’Urbanisme d’Agglomérations de Moselle – octobre 2011
/ SOMMAIRE
Chapitre 1 / LE FONCTIONNEMENT DU MARCHE IMMOBILIER…………….……..7
I / La CCPOM : des sous-secteurs identifiés ............................................................................ 8
II / Un marché local …. ...........................................................................................................10
III / La commercialisation des logements neufs ......................................................................12
IV / Les évolutions du marché de l’ancien ..............................................................................16
IV/ 1 Une baisse continue des prix en 2010...................................................................................................................... 16
IV/ 2 Des profils d’acquéreurs différenciés........................................................................................................................ 17
V / Les projets sur le territoire ........................................................................................................... 19
VI / Le marché locatif .............................................................................................................21
VI/ 1 L’offre locative ........................................................................................................................................................... 21
VI/ 2 Les loyers constatés en 2010 ................................................................................................................................... 22
Chapitre 2 / LE FONCIER ………………………………………………………………………..25
I / Le potentiel foncier ............................................................................................................26
II / La convention-cadre EPFL ............................................................................................................ 18
III / Les secteurs à enjeuxdentifiés…………………………………………………………………………28
IV / Les prix du foncier………………………………………………………………………………….……30
IV/ 1 Les prix des terrains à bâtir destinés à l’individuel (source Perval) .......................................................................... 30
IV/ 2 Les lotissements ....................................................................................................................................................... 30
IV/ 3 Une offre abondante ................................................................................................................................................. 32
Chapitre 3 / LE LOGEMENT SOCIAL……………………………………………………………35
I / Définitions préalables et plafonds de revenus ....................................................................36
I/ 1 Les principales caractéristiques du parc social public ................................................................................................ 37
I/ 2 L’offre du parc privé .................................................................................................................................................... 39
II / L’offre nouvelle sur la Communauté de Communes du Pays Orne Moselle en 2010 ...........40
V / L’application de l’article 55 de la loi SRU...........................................................................42
VI / La politique de la ville ......................................................................................................44
III / Le soutien intercommunal au développement du parc social ............................................45
IV / La réhabilitation du parc social ........................................................................................46
IV/ 1 Les aides à la réhabilitation accordées depuis 2003 ................................................................................................ 46
IV/ 2 Les politiques nationales de réhabilitation ................................................................................................................ 47
Chapitre 4 / LES DIFFICULTES SOCIALES ET LES BESOINS DES MENAGES……. 51
I / L’occupation actuelle du parc et la demande potentielle .....................................................52
2
I/ 1 Une forte demande potentielle .................................................................................................................................... 52
I/ 2 1/3 des ménages très modestes locataires dans le parc privé ................................................................................... 54
I/ 3 Le numéro unique ....................................................................................................................................................... 55
II / Les difficultés sociales .....................................................................................................57
II/ 1 Des difficultés sociales localisées .............................................................................................................................. 57
II/ 2 Le Plan Départemental d’Aide au Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) ............................................. 60
III / L’hébergement des personnes en difficulté ......................................................................61
III/ 1 Définitions ................................................................................................................................................................. 61
III/ 2 La capacité d’accueil de la CCPOM .......................................................................................................................... 61
IV / Les gens du voyage ........................................................................................................63
IV/ 1 Les dispositions législatives ...................................................................................................................................... 63
IV/ 2 La situation de la CCPOM ........................................................................................................................................ 63
V / Confrontation offre/demande sur l’EPCI ............................................................................64
V/ 1 En accession dans l’ancien ....................................................................................................................................... 65
V/ 2 En accession dans le neuf ......................................................................................................................................... 65
V/ 3 En locatif privé ........................................................................................................................................................... 66
V/ 4 En locatif social .......................................................................................................................................................... 67
Chapitre 5 / L'ETAT DU PARC…………………………….……………………………………..69
I / Une vacance en forte hausse .............................................................................................70
II / Des propriétaires occupants modestes nombreux .............................................................74
III / Le logement indigne ........................................................................................................75
IV / Les opérations en cours et les subventions ANAH ...........................................................77
IV/ 1 Les subventions ANAH attribuées ............................................................................................................................ 77
IV/ 2 Le PIG départemental précarité énergétique............................................................................................................ 79
V / Les opérations sur le secteur de la CCPOM ......................................................................79
V/ 1 Le bilan de l’OPAH multi-thématiques ....................................................................................................................... 79
V/ 2 Le futur Programme d’Intérêt Général ....................................................................................................................... 81
V/ 3 Les actions en direction des performances énergétiques ......................................................................................... 81
V/ 3 a L’Agence Locale de l’Energie.......................................................................................................... 81
V/ 3 b Les interventions intercommunales ................................................................................................ 81
V/ 4 L’Opération ravalement de façades ........................................................................................................................... 83
Chapitre 6 / LE LOGEMENT DES SENIORS…………….……………………………………..85
I / Les seniors : leurs revenus, et leur statut d'occupation ......................................................88
I/ 1 Des ménages plus modestes ...................................................................................................................................... 89
I/ 2 Des ménages seniors plus souvent propriétaires ....................................................................................................... 89
I/ 3 Les ménages âgés au sein du parc locatif social ........................................................................................................ 90
I/ 4 Des personnes âgées occupant des logements plus grands, mais au confort globalement plus faible ..................... 91
II / Une offre d’accueil diversifiée sur l’EPCI ...........................................................................92
3
II/ 1 Les capacités d’accueil du territoire ........................................................................................................................... 92
II/ 2 Les taux de couverture par bassin ............................................................................................................................. 93
III / Des tendances démographiques à prendre en compte ......................................................94
III/ 1 Evolution de la population ......................................................................................................................................... 94
III/ 2 Une population de plus en plus dépendante ............................................................................................................. 94
IV / Les orientations du nouveau schéma de l’autonomie 2010-2015 ......................................95
IV/ 1 Le développement du soutien au maintien à domicile .............................................................................................. 95
IV/ 2 L’amélioration de la prise en charge en établissement ............................................................................................. 96
IV/ 3 L’adaptation des fonctionnements institutionnels aux enjeux ................................................................................... 96
Chapitre 7 / LE LOGEMENT DES JEUNES..…………….……………………………………..97
I / Des jeunes ménages très largement dépendants du marché locatif privé .........................100
II / Des revenus plus faibles que l’ensemble des ménages ...................................................100
III / La convention CLLAJ – CCPOM .....................................................................................101
IV / L’adhésion à l’ADIL .......................................................................................................104
V / Les dispositifs d’aide à l’accession ................................................................................104
V/ 1 La réforme de l’accession sociale à la propriété...................................................................................................... 104
V/ 2 Le Prêt Social de Location-Accession ..................................................................................................................... 106
V/ 3 Bilan du dispositif Pass Foncier® ............................................................................................................................ 106
ANNEXES ...................................................................................................................................................................... 107
1 / Les caractéristiques du parc de résidences principales ...................................................................... 108
Typologie du parc des résidences principales……………………………………………………………….............................108
Statuts d’occupation au sein des résidences principales en 2009 ................................................................................... 108
Typologie du parc de résidences principales ................................................................................................................... 110
2 / Les logements commencés dans la CCPOM en 2010 ............................................................................ 112
3 / La commercialisation des logements neufs dans la CCPOM ............................................................. 113
4 / Les transactions dans l’ancien : Evolution des prix............................................................................... 114
8/ Le logement social ................................................................................................................................... 115
Le parc social de la CCPOM en 2010 ................................................................................................................. 115
L’offre sociale nouvelle de la CCPOM ............................................................................................................................ 116
9/ Les difficultés sociales et les besoins des ménages ...................................................................... 118
Ménages éligibles au logement social ............................................................................................................................ 118
Revenus des ménages locataires du parc privé .............................................................................................................. 118
Statuts d’occupations des ménages très modestes……………………………………………………………………..……...119
Les Plafonds de ressources ............................................................................................................................................ 119
10/ L’état du parc ............................................................................................................................................ 120
4
Les propriétaires occupants modestes et très modestes ................................................................................................ 120
Le parc Privé Potentiellement indigne............................................................................................................................. 120
11 / Le logement des seniors et des jeunes ménages…………………………………………………………………….……………121
12 / La loi « Mobilisation pour le Logement et Lutte contre l’Exclusion » (MOLLE) du 25 mars
2009 ........................................................................................................................................................... 122
13 / Lexique ...................................................................................................................................................... 124
5
6
/
Chapitre 1
LE FONCTIONNEMENT DU MARCHE LOCAL
DE L’HABITAT
7
I/
La CCPOM : des sous-secteurs identifiés
La Communauté de Communes du Pays Orne Moselle est marquée par trois sous-secteurs identifiés :
-
Les communes du plateau : ce secteur, fortement tourné vers la Meurthe-et-Moselle
(Joeuf/Briey/Homécourt), se compose de 3 communes : Montois-la-Montagne, Roncourt, Sainte-Marieaux-Chênes. A celles-ci s’ajoute Malancourt-la-Montagne, commune annexe d’Amnéville. Encore
1
récemment marquées par des PPR limitant fortement leur développement, elles connaissent
actuellement une forte croissance, sous forme de ZAC ou lotissements. On y note quelques cités
minières, combiné à une architecture lorraine plus traditionnelle.
-
Les communes de la Vallée de l’Orne : cette deuxième entité rassemble 5 communes : Moyeuvre-Petite,
Moyeuvre-Grande, Rosselange, Clouange, et Vitry-sur-Orne. Elles demeurent fortement marquées par
l’industrie minière, par une forte vacance, et un PPR récemment révisé mais encore présent. Certaines
communes affichent un fort développement (Moyeuvre-Grande : secteur du Tréhémont et bientôt de
Froidcul ; Vitry-sur-Orne : ZAC), tandis que d’autres n’ont plus ou très peu de disponibilités foncières.
-
Les communes des Coteaux : ce dernier secteur, qui demeure le plus attractif, bénéficie de l’irrigation de
l’A31 et de l’A4. Leur croissance a été plus régulière ces dernières années, pas ou peu contrainte par les
PPR.
A ce découpage géographique peut se combiner une typologie de communes, basée par la typologie des
logements et les statuts d’occupation :
Communes « urbaines » : moins de 70 % de propriétaires occupants, plus de 10 % de petits logements :
Amnéville, Clouange, Moyeuvre-Grande, Rombas, Rosselange.
Communes « intermédiaires » : entre 70 et 75 % de propriétaires occupants, entre 7 et 10 % de petits
logements : Marange-Silvange, Sainte-Marie-aux-Chênes, Vitry-sur-Orne.
Communes « résidentielles » : plus de 75 % de propriétaires occupants, moins de 2 % de logements
sociaux : Bronvaux, Montois-la-Montagne, Moyeuvre-Petite, Pierrevillers, Roncourt.
1
Plan de Prévention des Risques
8
9
II /
Un marché local affecté par la crise
Les données utilisées dans ce paragraphe proviennent de deux sources de données complémentaires : les
données en date réelle, dites « structurelles », jusque 2009, éditées à l’échelle nationale par le service statistique
du ministère du logement, et les données transmises mensuellement par la DREAL Lorraine pour 2010, plus
conjoncturelles, puisqu’elles sont complétées au fur et à mesure des transmissions effectuées par les centres
instructeurs.
Les données en date réelle prennent en compte l’évènement au moment où il a lieu réellement. Elles sont
remises à jour régulièrement pour y réintégrer des éléments renseignés ultérieurement (exemple : une ouverture
de chantier ayant eu lieu en septembre 2009, mais déclarée en septembre 2011 sera réintégrée dans les
données en date réelle en 2009. La série sera donc recalculée pour être mise à jour. Les données peuvent ainsi
être considérées comme « définitives » seulement plusieurs années après). La dernière année disponible en date
réelle est 2009.
La base de données dans laquelle sont regroupées ces données est le fichier Sitadel2. Le passage récent de la
base Sitadel à Sitadel2 a nécessité de nombreuses adaptations dans certains centres instructeurs : nouveaux
formats, nouveaux logiciels, nouvelles procédures. En conséquence, une perte d’information demeure sur les
années 2009 et 2010. Outre les précisions générales déjà apportées plus haut, il est important, précisément pour
ces deux années, d’interpréter ces résultats avec précautions.
Les logements commencés sont en diminution depuis 2006, même si les deux dernières années renseignées,
2009 et 2010, sont encore provisoires. Après une production moyenne de 300 logements par an jusque 2007,
2008 marque un coup d’arrêt. La part des logements collectifs a fléchi cette même année.
Mais de nombreux projets sont actuellement en cours. Certains apparaitront davantage lors de la consolidation
de ces données, ou dans les données 2011.
De 2000 à 2010, près d’un quart des constructions neuves du territoire sont concentrées à Amnéville (650
logements), commune à la politique très volontariste en termes de développement de l’habitat (entre autres
choses).
Rombas arrive en deuxième position, avec 18 % des constructions neuves de l’EPCI (500 logements). Ensuite,
viennent les communes de Clouange, Marange-Silvange, Sainte-Marie-aux-chênes, et Vitry-sur-Orne, avec
chacune 11 à 12 % du contingent de logements neufs, soit autour de 300 logements.
10
Sur les années 2009 et 2010, d’après Sitadel2, les productions les plus importantes sont localisées à Amnéville,
Moyeuvre-Grande, Sainte-Marie-aux-Chênes, Rombas et Roncourt. La plupart de ces communes ont en cours un
lotissement ou une ZAC.
Les données transmises par les services de la CCPOM montrent peu de décalages pour ces deux années 2009
et 2010, hormis Sainte-Marie-aux-Chênes, sous-estimée dans Sitadel d’une trentaine de logements,
essentiellement dans le lotissement « Le Breuil ».
En 2011, les chiffres devraient être supérieurs, notamment dans les communes présentant un projet de ZAC ou
de lotissement (cf. partie V).
L’évolution des logements destinés à la vente ou à la location, généralement produits par les bailleurs ou les
promoteurs immobiliers, sont en chute depuis 2008. Ils suivent l’évolution de la part des logements collectifs, et
leur diminution coïncide avec la chute de la construction neuve. Ceci va dans le sens d’un marché en crise,
momentanément boudé par les professionnels de l’immobilier, et davantage soutenu par les projets des
particuliers. De fait, la plupart des permis récents sont localisés dans les différents lotissements proposés dans
les communes de l’EPCI.
11
12
III /
La commercialisation des logements neufs
L’analyse de la commercialisation des logements neufs doit tenir compte de certaines contraintes : seuls les
programmes d’au moins cinq logements offerts à la vente par des promoteurs (professionnels ou occasionnels)
sont pris en compte dans cette base de données. Ce biais est surtout visible pour les logements individuels : les
ventes d’au moins cinq logements sont plus rares en pavillons individuels qu’en logements collectifs.
Un marché irrégulier, une reprise difficile
CC du Pays Orne Moselle
Com m ercialisation des logem ents neufs par trim estre
1er trim
2009
2e trim
2009
3e trim
2009
4e trim
2009
1er trim
2010
2e trim
2010
3e trim
2010
4e trim
2010
m oy.
logt / an
Maisons individuelles
Mises en vente
Ventes du trimestre
Stocks en fin de trimestre
-
-
-
-
-
-
-
-
0,0
0,0
Appartem ents
Mises en vente
Ventes du trimestre
Stocks en fin de trimestre
1
10
17
5
14
1
1
26
6
21
21
1
20
24
27
17
9
35
38,0
20,5
Source : DRE Lorraine, enquête ECLN
De mêmes qu’aux échelles nationales et régionales, on observe une forte chute des mises en ventes et des
ventes au sein de la CCPOM. En revanche, celle-ci s’est réalisée en deux temps : une première diminution des
ventes en 2008, suivie d’une autre, plus importante, en 2009. Les mises en vente ont chuté, elles, dès 2007.
En 2010, les ventes remontent un peu (33 appartements vendus), mais les ordres de grandeurs sont très loin de
ceux des années 2006 à 2008. Depuis lors, les communes ont beaucoup axé leur développement sur les
lotissements.
Fin 2010, un stock de 35 appartements persiste (en hausse depuis 2007).
13
Depuis 2001, les secteurs de la
vallée et des coteaux se partagent la
majeure partie des ventes de
logements neufs :
- Amnéville (Le « Ruisseau des
Hayes », au début des années 2000,
puis rue de la République, rue Jules
Ferry, rue des Romains, et
« Résidence du Golf »),
- Clouange (principalement « les
Terrasses
de
l’Orne »
rue
Clémenceau, en 2008, au bord de la
D9),
- Sainte-Marie-aux-Chênes
(rue
Gambetta au centre de la commune
en 2006).
A elles seules, ces trois villes constituent 63 % des ventes.
14
Les trois villes suivantes rassemblent ensuite 32 % des ventes :
- Marange-Silvange (le Grand Abani en 2002),
- Rombas (rue de la Tour, rue de Metz, et rue de Verdun),
- Vitry-sur-Orne (ZAC de la Plaine et Route de Thionville).
Enfin, 26 ventes sont répertoriées à Moyeuvre-Grande (Avenue Clémenceau, près de la gare), et 9 à Roncourt
(ZAC de Jaumont). Les 28 ventes de 2010 sont presque exclusivement localisées à Amnéville.
Concernant la typologie des biens vendus
(et proposés), au même titre que les
années précédentes, la grande majorité
concerne les T2 et T3, cœur de cible de
l’investissement locatif, mais aussi des
primo-accédants.
Les prix au m² tendent à diminuer au
cours de ces derniers trimestres (depuis
fin 2008), après une hausse importante en
2007/2008. Ils atteindraient, d’après
l’enquête ECLN, en 2010, 2070 €/m².
Les prix en individuel ne sont pas
disponibles.
Les prix affichés actuellement sur les
appartements disponibles à Rosselange
oscillent autour de 2100/2200 € le m², et à
Amnéville, autour de 2300/2400 € le m².
Résidence récente à Clouange (Les Terrasses
de l’Orne)
15
IV /
Les évolutions du marché de l’ancien
La source Perval est non exhaustive, puisqu’elle repose sur le principe de volontariat des notaires, libres
de transmettre ou non les données concernant les actes notariés enregistrés. Les données transmises
reflètent en revanche les prix de vente officiellement enregistrées.
IV / 1 Une baisse continue des prix en 2010
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
698 €
938 €
34%
1 038 €
11%
985 €
-5%
Appartements (prix moyens au m²)
1 173 €
1 248 €
1 327 €
19%
6%
6%
87 600 €
107000€
22%
106000€
0%
121000€
14%
Maisons (à l’unité)
132000€ 147500€ 168500€
9%
12%
14%
2007
2008
2009
2010
1 559 €
17%
1 514 €
-3%
1 456 €
-4%
1 337 €
-8%
169400€
1%
176400€
4%
156300€
-11%
153400€
-2%
On note sur l’EPCI le même phénomène de baisse des prix, observé aux échelles nationales et locales (et
internationales !) entre 2008 et 2009. En 2010, les prix stagnent ou diminuent très légèrement
Les prix au m² ont malgré tout connu une hausse considérable depuis 2000 :
Les prix ont augmenté de 91 % pour les appartements
Les prix ont augmenté de 75 % pour les maisons.
Un appartement s’échangeait en 2010 à environ 1337 €/m² sur le territoire de la CCPOM, et une maison à
environ 153 000 €/m².
Globalement, après la forte baisse subie en 2009, les prix ont continué à légèrement baisser en 2010, mais dans
de moindres proportions. Ces évolutions diffèrent d’un secteur à l’autre. Les répercussions de la crise immobilière
ont été très fortes sur les communes du plateau et de la vallée de l’Orne, tandis que les prix ont retrouvé leur
niveau de 2007 sur les coteaux.
16
Evolution du prix des appartements, en €/m² :
Prix 2007
Prix 2008
Plateau
Vallée
Coteaux
1 692 €
1 602 €
1 484 €
Evolution du prix des maisons (à l’unité) :
Prix 2007
Plateau
Vallée
Coteaux
166 278 €
154 212 €
179 803 €
1 523 €
1 374 €
1 623 €
Prix 2009
Prix 2010
Evolution 2007-2010
1 514 €
1 364 €
1 584 €
1 264 €
1 325 €
1 446 €
-25%
-17%
-2%
Prix 2008
Prix 2009
Prix 2010
Evolution 2007-2010
177 598 €
154 560 €
194 314 €
156 852 €
139 624 €
171 959 €
157 337 €
129 775 €
177 450 €
-5%
-16%
-1%
Au sein même de l’EPCI, les 3 sous-secteurs identifiés dans le second PLH présentent des attractivités
différenciées :
-
-
-
La Vallée de l’Orne (Moyeuvre-Grande, Moyeuvre-Petite, Rosselange, Vitry-sur-Orne et Clouange)
présente globalement les prix les plus faibles : 1 325 €/m² pour les appartements (soit une valeur proche
du plateau), et surtout 130 000 € pour les maisons. Il s’agit aussi du secteur ayant connu la plus forte
baisse de prix depuis 2007 (16 % pour les maisons, 17 % pour les appartements).
Les communes du plateau (Sainte-Marie-aux-Chênes, Montois-la-Montagne, Roncourt) ont connu
également une dépréciation importante des prix, particulièrement pour les appartements (-25%). Les
maisons n’ont connu une décote « que » de 5 %. En 2010, elles s’échangent à 157 000 €. Il s’agit du
deuxième secteur le plus abordable, après la vallée de l’Orne. Anciennes cités minières (à l’instar de la
vallée de l’Orne), ces communes ont partiellement été frappées d’inconstructibilité plusieurs années
(PPR). Elles mènent aujourd’hui d’importants programmes immobiliers (ZAC de Jaumont, lotissement Le
Breuil, lotissement Le Clos des Mirabelles…). L’image du secteur, qui accueille une zone économique,
des services, et qui bénéficie d’une sortie d’autoroute, évolue peu à peu.
Le secteur des coteaux (Marange-Silvange, Pierrevillers, Bronvaux, Amnéville, et Rombas) demeure le
plus côté de l’EPCI, avec des appartements s’échangeant en 2010 à 1450 €/m², et des maisons à
177 000 €. La baisse des prix y a été très limitée, de l’ordre de 1 à 2 %, de 2007 à 2010 (après un pic en
2008). Il s’agit là des derniers villages des côtes de Moselle qui conservent un aspect patrimonial
(Pierrevillers et Bronvaux), mais aussi des cœurs urbains proches des axes de transports (Rombas,
Amnéville, Marange-Silvange).
IV / 2 Des profils d’acquéreurs différenciés
17
Les acquéreurs des secteurs du Plateau et des Coteaux présentent de grandes similitudes : les catégories socioprofessionnelles y sont représentées dans les mêmes ordres de grandeur. La vallée de l’Orne, a contrario, se
distingue par une proportion élevée d’ouvriers, au détriment des cadres moyens et supérieurs :
34 % d’ouvriers dans la Vallée de l’Orne, contre 20 % et 23 % dans les communes du Plateau et des
Coteaux ;
32 % de cadres dans la Vallée de l’Orne, contre 41 % et 42 % dans les communes du Plateau et des
Coteaux ;
Le marché immobilier local est
essentiellement
animé
par
la
population issue de l’EPCI, à près de
50 %, et des EPCI voisins (Sillon
Mosellan, zone de Briey, CCMaizières,
Val de Fensch).
Les acheteurs proviennent ensuite de
Metz Métropole (15%). Seulement
12% des acquéreurs, soit une très
faible
proportion,
viennent
de
territoires plus éloignés (reste du
SCOTAM, SCOT de Thionville (hors
Val de Fensch), reste de la Lorraine,
France et étranger.
Metz
Métropole
CCPOM
CC
Maizières
Sillon
Mosellan
reste
SCoTAM
Briey
SCoT
Thionville
reste
Lorraine
hors
Lorraine
plateau
26%
40%
4%
3%
2%
16%
4%
2%
4%
vallée
8%
54%
3%
9%
1%
4%
13%
5%
3%
coteaux
15%
51%
5%
12%
1%
2%
8%
3%
3%
Ensemble
15%
50%
4%
9%
1%
5%
9%
3%
3%
Sans surprises, c’est dans la Vallée de l’Orne que la part des acquéreurs issus de la CCPOM est la plus
importante (54 %). Le Plateau attire beaucoup de ménages de Meurthe-et-Moselle (la zone de Briey est
limitrophe du territoire) et de Metz Métropole (zone limitrophe, là encore, et proximité de l’A4), tandis que les
Côteaux sont plus proches des EPCI voisins du Sillon Mosellan et de Maizières-lès-Metz.
18
V/
Les projets sur le territoire
Le territoire de l’EPCI fait l’objet de plusieurs projets d’habitat de grande envergure. Certains sont en cours (en
première, deuxième ou troisième tranche), et d’autres en projets.
A Moyeuvre-Grande, 160 logements (dont 33 logements sociaux) sont prévus sur le lotissement « l’Ecrin
Forestier», en cours de commercialisation, sur un peu plus de 120 parcelles. La commune est propriétaire de 10
parcelles. Par ailleurs, la commune commercialise actuellement les 31 parcelles du lotissement l’Orée du Bois, à
Froidcul.
Par ailleurs, 504 logements (en 5 tranches de construction) sont prévus à terme au sein de la ZAC Sainte
Ségolène, sur le quartier de Froidcul, parmi lesquels 164 logements sociaux. Enfin, environ 60 logements neufs
sont programmés au centre de la commune.
Sainte-Marie-aux-Chênes poursuit son développement, après les lotissements des Résidences de la Barre (65
parcelles) et du Ferré (34 lots), et les opérations en collectifs rue Gambetta (118 logements en trois immeubles),
un nouveau lotissement, « Le Breuil », est en cours de commercialisation. Au total, 190 nouveaux logements sont
prévus, répartis en 2 tranches.
A Roncourt, la seconde tranche de la ZAC de Jaumont est en cours d’achèvement, et combine logements
individuels, groupés ou non, et collectifs (sociaux). Au total, environ 150 logements y sont prévus. La commune
souhaite poursuivre le développement d’une offre en collectif, pour attirer de jeunes ménages.
A Marange-Silvange, la ZAC Seille-Andennes, à double vocation artisanale et d’habitat, située à l’est de la
commune, concentrera à terme 70 logements conventionnés, et un lotissement, dont la première partie, («Les
Portes de Silvange », est déjà commercialisée (80 parcelles). La commercialisation de la deuxième tranche,
d’une soixantaine de parcelles, est prévue en 2012.
A Amnéville, on note 3 lotissements en cours : Le Stade (43 parcelles), le Lotissement Horticole (21 parcelles),
déjà très avancés, et « Les Coteaux du soleil » (commercialisation en cours), comprenant habitat individuel pur et
groupé, collectifs, et intermédiaires. Par ailleurs, un projet de 50 chalets à proximité est envisagé.
Des projets d’extension, à dominante habitat, sont également envisagés à plus long terme (terrains Arcelor). La
Commune souhaite également développer l’habitat à Malancourt la Montagne.
Amnéville : lotissement récent, et lotissement en cours de réalisation (Les Coteaux du soleil)
A Rombas, un lotissement est prévu à l’Ouest de la commune, dans la continuité du bâti existant.
A Montois-la-Montagne, outre les deux lotissements en cours de réalisation (Le Pré Vermesson -40 parcelles- et
le Clos des Mirabelles 2 -45 parcelles-), on note plusieurs projets privés au sein de la commune : deux bâtiments
réhabilités proposeraient respectivement 16 (conventionnés) et 18 nouveaux logements locatifs. La commune a
également mis à disposition de Moselis, par le biais d’un bail emphytéotique, l’ancien Presbytère. 8 logements
sociaux devraient y être créés.
19
La commune de Pierrevillers envisage la création d’une ZAC afin de proposer des logements locatifs sur son
territoire, susceptibles d’attirer de jeunes ménages avec enfants.
A Clouange, les élus souhaitent pouvoir développer un projet mixte, comprenant notamment de l’habitat, sur la
friche de l’ancien Super U, à proximité du centre-ville.
A Rosselange, 3 collectifs sont en cours de construction. La
commune a très peu de possibilités d’extension, mais quelques
projets de pavillons sont envisageables.
20
VI /
Le marché locatif
VI / 1 L’offre locative
Le fichier Filocom 2009 fait état de près de 4 800 logements locatifs privé à l’échelle de l’EPCI. Les villes de
Rombas, Moyeuvre-Grande, Clouange, et Amnéville regroupent à elles seules les trois quarts du parc locatif privé
intercommunal.
21
A l’inverse du parc locatif social, toutes les communes de l’EPCI proposent un parc locatif privé, de 11 % à
Marange-Silvange, à 36 % à Clouange :
-
Moins de 20 % des résidences principales à Marange-Silvange, Pierrevillers, Amnéville, Roncourt,
Bronvaux, Sainte-Marie-aux-Chênes, Vitry-sur-Orne ;
De 20 % à 30 % à Montois-la-Montagne, Moyeuvre-Petite, Rosselange, Moyeuvre-Grande ;
Plus de 30 % à Rombas et Clouange.
Les différents secteurs de la CCPOM proposent des gammes d’offres locatives aux typologies similaires.
Les petits logements (T1 et T2) représentent environ 30 % du parc locatif privé en 2009 (33 % en 1999), tandis
que les logements « standards », plus familiaux (T3/T4) constituent 57 % de l’offre (55 % en 1999). Viennent
ensuite les T5 et plus, avec moins de 15 % du parc.
On peut s’interroger sur l’adéquation de l’offre et de
la demande, en sachant que 57 % des ménages
de la CCPOM sont constitués d’une à deux
personnes. Chez les ménages locataires du parc
privé, cette proportion monte à 71 %, contre 60 %
en 1999 (source : Filocom 2009). Les besoins en
petits logements sont là, et ce besoin est amené à
croitre dans les prochaines années
.
VI / 2 Les loyers constatés en 2010
Début 2010, le prix moyen au m² en Lorraine s’élevait à 8,7 €, et à 8,8 € en Moselle, qui demeure, avec la
Meurthe-et-Moselle, le département le plus cher de Lorraine.
Prix constatés en 2010 :
T1
T2
T3
T4
T5
Ensemble
Evolution
2009-2010
Metz Métropole
12,4
9,6
8,2
7,3
7,6
9,1
-0,7%
CCPOM
13,5
7,6
7,5
6,4
6,3
7,5
-1,7%
Sillon Mosellan
12,2
10,9
7,6
8
7,7
8,4
+2,5%
CCMaizières
12,7
10,6
8
7,9
7,7
8,6
+0%
Secteur géographique
C’est sur la CCPOM que les loyers sont encore le plus accessibles, avec une moyenne de 7,5 €/m². Ils atteignent
leur niveau le plus élevé sur les secteurs de Metz Métropole et Maizières-lès-Metz, avec 9,1 €/m².
Plus le logement est petit, plus le loyer au m² est important, atteignant sur la CCPOM 13,5 € le m² pour les
studios.
La baisse d’activité sur le marché du logement en accession a joué sur le marché du locatif, y créant un nouvel
équilibre, entre une offre locative nourrie par des biens ne trouvant pas acquéreurs (notamment quelques
maisons, rares sur le marché locatif), et une demande locative enrichie par des acquéreurs potentiels attentistes.
22
Ce que préconise le second PLH
-
Par l’action 15 de son programme d’action, le PLH propose d’« accompagner les communes vers
des démarches de projet urbain ».
Toutes les communes ne disposent pas d’une ingénierie interne en urbanisme, ou bien de moyens
financiers leur permettant de faire appel à des prestataires extérieurs. De ce fait, il parait important
« d’accompagner les communes dans leurs réflexions et démarches habitat afin de les inciter à procéder
en mode projet en lien avec les acteurs de l’habitat ».
L’objectif est double :
-
« Répondre aux objectifs quantitatifs en logement,
Organiser l’attractivité résidentielle des communes et prévenir la baisse éventuelle d’attractivité sur
certains secteurs (limiter la concurrence de programmes neufs entre les communes de la CCPOM et
empêcher que les constructions neuves aggravent la vacance sur les parties moins attractives du
territoire). »
Cette action passe par deux points :
-
-
« La CCPOM apportera conseil et assistance aux communes en matière d’habitat » : sensibilisation
et information des élus, positionnement en amont des projets, accompagnement des communes,
notamment dans leur démarche d’acquisition foncière ;
La CCPOM organisera des ateliers de mise en œuvre du PLH à l’échelle des 3 sous-secteurs,
réunissant les services de l’EPCI, les services municipaux concernés, et les acteurs locaux de
l’habitat. »
23
24
/
Chapitre 1
LE FONCIER
25
I/
Le potentiel foncier
Dans le cadre de la révision du Programme Local de l’Habitat de l’EPCI, le bureau d’étude mandaté pour sa
réalisation a procédé à un recensement du potentiel foncier dédié à l’habitat auprès des différentes communes.
Différent d’un simple recensement du foncier disponible en zones 1AU/NA et 2 AU/NA, ce relevé prend en
compte les souhaits de développement des élus pour leur commune, ainsi que les possibilités à court et long
terme de renouvellement urbain.
Dans un souci de cohérence et de coordination avec ce futur document d’orientation, l’Aguram a fait le choix de
reprendre ces données récoltées, qui serviront de cadre de discussion pour les étapes suivantes de l’élaboration
du PLH.
Potentiel foncier par communes (données provisoires) :
Communes
foncier total
disponible présent
sur la commune
(en ha)
dont mobilisé pour
des projets à court
terme (en ha)
restant à plus long
terme (propriété
communale ou
non)
Amnéville
90
37
Bronvaux
Clouange
Marange-Silvange
Montois-la-Montagne
Moyeuvre-grande
Moyeuvre-Petite (PPR)
Pierrevillers
Rombas
Roncourt (PPR)
Rosselange
Sainte-Marie-aux-chênes
Vitry-sur-Orne
ENSEMBLE
4
0,5
53 (terrains
Arcelor)
3,5
4
1,5
2,5
Potentiel en
logements
(scénario 20
log/ha)
1800
80
80
Non communiqué
0
0
0
31
16
15
340
2000
0
480
1940
40
0
620
269
7340
17
7
10
100
25
75
0
0
0
24
8
16
97
5
92
2
-
2
Non communiqué
369
100
En l’absence de données pour Marange-Silvange et Vitry-sur-Orne, le potentiel foncier pour l’habitat serait estimé
par les communes à près de 370 ha. En prenant l’hypothèse théorique de 20 logements à l’hectare (hypothèse du
bureau d’étude), ces ressources permettraient l’édification de 7 340 nouveaux logements.
26
II /
La convention-cadre CCPOM-EPF
Afin d’assurer une politique foncière cohérente et à long terme sur les périmètres à enjeux, la Communauté de
Communes du Pays Orne Moselle et l’Etablissement Public Foncier de Lorraine ont signé une convention cadre
effective depuis 2008.
Il s’agit de « préserver les secteurs de futur développement de projets d’initiative publique et de préparer leur
réalisation dans les conditions qui permettront d’atteindre des objectifs généraux des collectivités locales en
matière d’aménagement, de développement économique, de développement durable et de faciliter la réalisation
d’opérations d’habitat social. »
Les objectifs visés en particulier sur le territoire de la CCPOM sont les suivants :
- « impulser une politique foncière proactive, permettant notamment la reconstitution de réserves foncières,
sans mobiliser à court terme les moyens financiers des collectivités » ;
- « maîtriser l’urbanisation et l’organisation d’un site en acquérant les accès et les parcelles stratégiques » ;
- « garantir un aménagement d’ensemble cohérent et faire évoluer certains projets privés vers les objectifs
urbains affichés par la puissance publique » ;
- « contenir les prix fonciers pour éviter une surenchère préjudiciable aux projets ou pour placer la collectivité en
position favorable face à des constructeurs privés dans son exigence de produits de qualité intégrant le
développement durable » ;
- « contribuer à la construction rapide de logements sociaux ».
Dans ce cadre, l’EPFL est susceptible d’effectuer 4 types de missions pour le compte de la CCPOM :
• Dans le cadre de la convention cadre précitée :
- La réalisation d’études permettant d’identifier les périmètres à enjeux dans l’hypothèse où ceux-ci ne seraient
pas encore recensés ayant vocation à se développer à moyen terme, mais aussi les secteurs, y compris de
taille très modeste devant sur le court ou moyen terme être maîtrisés.
- L’anticipation foncière sur l’ensemble des périmètres d’initiative publique et sur lesquels un projet aura été
arrêté. Une mission de veille foncière est malgré tout nécessaire sur les périmètres à enjeux précédemment
identifiés, afin de s’assurer de la maîtrise foncière de parcelles présentant un intérêt stratégique, pour leur
localisation ou leur prix, par rapport à de futurs projets. En fonction de l’avancée des projets et réflexions de la
CCPOM, la durée du portage est comprise dans une fourchette de 5 à 15 ans.
• Dans le cadre de conventions opérationnelles :
- La veille active pendant la démarche de définition d’un projet et de ses conditions de mise en œuvre : lorsque
l’EPCI prépare concrètement un projet d’aménagement, elle engage des études préalables pour préciser le
périmètre opérationnel de son opération, les différents scénarii de projets ou de programmes possibles et
évaluer leurs conditions essentielles de faisabilité. Durant cette étape, il est nécessaire de poursuivre la veille
foncière, de manière plus active que pendant la phase d’anticipation foncière. A ce stade, une convention
opérationnelle de « veille active et de maîtrise foncière » sera proposée par l’EPFL. La durée de la convention
correspondra à la durée de la phase des études préalables (5 ans maximum) et à l’engagement effectif de la
phase opérationnelle (5 ans maximum), soit au total 10 ans maximum.
- La maîtrise foncière totale des périmètres d’initiative publique et sur lesquels un projet aura été arrêté, et qui se
traduira par la mise en œuvre de l’ensemble des outils d’acquisition, à savoir : négociation amiable, préemption
et expropriation avec déclaration d’utilité publique. L’EPFL pourra accompagner la collectivité compétente dans
27
la définition de la procédure juridique et financière opérationnelle de réalisation, et dans les démarches de
cession foncière aux opérateurs choisis par la collectivité.
Dans le cadre de cette convention, une étude a été réalisée à l’échelle de l’EPCI. Les secteurs à enjeux du
territoire y ont été identifiés.
III /
Les territoires à enjeux identifiés
Dans le cadre de cette étude des potentiels fonciers, un bilan des besoins recensés sur les communes du
territoire a été réalisé. Les principaux éléments qui en émanent sont les suivants :
-
« Accueillir de nouvelles populations pour dynamiser les communes, dans des proportions
raisonnnables afin de ne pas déséquilibrer les services proposés, tout en favorisant la mixité sociale et
la création de projets à ambitions environnementales ;
-
Favoriser la mise en place de services, dans des lieux stratégiques des communes quand cela est jugé
nécessaire ;
-
Optimiser la reconversion de sites en faveur de la mise en valeur du patrimoine local et redonner aux
centres anciens un caractère végétal disparu avec le temps, au profit des constructions ;
-
Accueillir de nouvelles activités économiques (besoin intercommunal). »
L’ensemble des secteurs à enjeux présentés dans cette étude se réfèrent à un de ces points. Par ailleurs, Elles
prennent en compte les principes généraux de la loi SRU, des lois liées au Grenelle de l’Environnement, et les
propositions du Programme Local de l’Habitat.
« Par ailleurs, aucun secteur à enjeux n’a été identifié sur des parcelles appartenant aux communes : dans ce
cas de figure, EPFL n’intervient pas dans le portage de projets. Néanmoins, dans le cas d’un secteur où le
morcellement foncier est très important, et où la commune est propriétaire de quelques parcelles uniquement, les
secteurs seront pris en compte. »
28
Liste des secteurs à enjeux à retenir, par commune, pour le programme d’actions foncières (projection à
15 ans) :
Commune
Localisation
Rue Haute
Bronvaux
Chemin du fort
Roncourt
Ecole
Salle communale
Mimaisonnettte 1
Pierrevillers
Mimaisonnette 2
Montois-laMontagne
ZAD Nord
Sainte-Marieaux-Chênes
Extension
commerciale
Centre-ville
Extension Nordest
Extension Sud
Clouange
Centre-ville
Centre-ville
MarangeSilvange
Extension est 1
Extension Est 2
MoyeuvreGrande
Ets Lemoine
Friche industrielle
au sud
Centre-ville
Rombas
Extension VR 52
Projet proposé
Habitats individuels et
petits collectifs
petits collectifs
Extension de la structure
ou d’activités annexes à
l’activité scolaire
Extension de la structure
Habitats individuels, petits
collectifs et services
petits collectifs
petits collectifs
Extension de la zone
commerciale
Création de petits collectifs
petits collectifs
petits collectifs
Echéance
Priorité
0-5 ans
1
5-10 ans
2
oui
0-5 ans
3
Oui
0-5 ans
3
Oui
0-5 ans
1
10-15 ans
2
5-10 ans
2
0-5 ans
1
10-15 ans
3
10-15 ans
3
0-5 ans
1
10-15 ans
3
2
5-10 ans
2
Oui
5-10 ans
2
Oui
petits collectifs
0-5 ans
1
Non cité dans les secteurs à enjeux
petits collectifs
oui
5-10 ans
2
10-15 ans
3
petits collectifs
0-5 ans
1
MoyeuvrePetite
Centre-ville
petits collectifs
10-15 ans
3
Rombas et
Amnéville
Friche industrielle
oui
0-5 ans
Zone sud
Malancourt
Centre ancien
Ancien crassier
oui
petits collectifs
petits collectifs
petits collectifs
Amnéville
Vitry-sur-Orne
Intervention
envisageable
de l’EPFL à
l’horizon
2027
Non cité dans les secteurs à enjeux
Non défini
0-5 ans
Développement
0-5 ans
économique
Oui
oui
1
1
29
IV /
Les prix du foncier
IV / 1 Les prix des terrains à bâtir destinés à l’individuel (source Perval)
Prix moyens observés en 2010 pour les terrains destinés aux constructions individuelles :
Superficie
< 400 m2
Prix à la
45 300 €
parcelle
Prix à l’are
15 795 €
Source : Perval
De 400 à
600 m2
De 600 à
800 m2
De 800 à
1000 m2
De 1000 à
1200 m2
De 1200 à
1500 m2
Ensemble
70 400 €
75 500 €
105 400 €
99 000 €
63 000 €
73 400 €
13 687 €
10 988 €
11 829 €
9 821 €
4 245 €
12 640 €
L’étude des données Perval, disponibles pour les
terrains destinés à l’habitat individuel, indique des
prix de parcelles orientés à la baisse ces dernières
années, et tout particulièrement en 2010, après la
forte hausse perçue en 2007. Malgré la récente
baisse observée, les prix restent bien supérieurs à
ceux du début de la décennie. Entre 2000 et 2010,
les prix des parcelles se sont accrus de 41 %.
La baisse de ces dernières années s’explique notamment par la mise sur le marché de grands lotissements
proposant des parcelles petites et/ou abordables :
Le lotissement « Le Breuil » à Sainte-Marie-aux-Chênes propose des parcelles de moins de 4 ares (en
2010, 44 % des parcelles renseignées sur Perval font moins de 4 ares). Le prix à l’are y est plutôt élevé, mais il
est compensé par la taille des parcelles ;
Le lotissement l’ « Ecrin Forestier » à Moyeuvre-Grande propose des prix à l’are avoisinant les 9000 €. A
l’inverse, les parcelles sont grandes, mais le prix à l’are faible.
Le nombre d’observations ne permet pas, en revanche, de détailler les données à la commune ou au sous
secteur.
IV / 2 Les lotissements
L’enquête lotissement initiée par la DDT, et reprise par la DREAL en 2007, n’a pas été réalisée en 2010.
Les prix de ventes sur les communes de la CCPOM sont très variables d’un secteur à l’autre : les Côteaux sont
onéreux (Marange-Silvange, Bronvaux, Pierrevillers), le Plateau plus abordable (Montois-la-Montagne, SainteMarie-aux-Chênes), et la Vallée de l’Orne encore davantage (Moyeuvre-Grande). L’évolution des prix sur l’EPCI
dépend ainsi davantage du lieu de commercialisation que d’une tendance générale à la hausse ou à la baisse.
30
CC Pays Orne-Moselle
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Nbre de parcelles mises en vente
Nbre de parcelles vendues
71
51
51
38
-
42
59
14
89
29
Parcelles disponibles en fin d'année
Disponibilités en mois de vente
10
1,7
10
2,4
48
///
31
6,3
7
6,0
67
27,7
Offre de l'année
81
61
48
90
31
96
52 625 €
651 m2
80,9 €
65 620 €
800 m2
82,0 €
///
///
///
82 061 €
661 m2
124,2 €
92 314 €
514 m2
179,5 €
66 583 €
656 m2
101,5 €
30 490 €
700 m2
43,6 €
30 490 €
700 m2
43,6 €
57 040 €
695 m2
82,0 €
70 042 €
565 m2
124,1 €
82 029 €
471 m2
174,0 €
76 584 €
669 m2
114,6 €
Caractéristiques des lots vendus
Prix moyen par lot (en €)
Surface moyenne (m2)
Prix moyen par m2
Caractéristiques des lots disponibles
Prix moyen par lot (en €)
Surface moyenne (m2)
Prix moyen par m2
So urce : DDT M o selle, enquête CPL, et DREA L
Offre de l'année : stock fin dannée précédente + mises en vente de l'année
A l’instar du constat sur les transactions immobilières, à l’échelle du SCOTAM la CCPOM demeure l’EPCI le plus
abordable en 2009 : les prix moyens sur les lots vendus s’élèvent à 101 € le m², et à 66 500 € la parcelle.
L’année 2008 a été fortement biaisée sur la CCPOM par le fait que les données « ventes » portent sur deux
lotissements dans les côteaux, à 170 et 189 €/m². 2009 peut également être considérée comme « biaisée » par
les ventes au cœur du lotissement de Moyeuvre-Grande, avec des prix moyens à 85 €/m².
Les prix pratiqués actuellement et dans les années récentes sont très variables, comme l’attestent ces exemples :
85 €/m² pour l’Ecrin forestier à Moyeuvre-Grande
96 €/m² pour l’Orée du Bois à Moyeuvre-Grande
190 €/m² pour les Résidences de Lambanie à Pierrevillers
170 €/m² pour Le Moulin de Bronvaux à Bronvaux
189 €/m² pour Le Moulin de Marange à Marange-Silvange
75 €/m² pour le lotissement communal « Les Altroses » (9 parcelles) à Marange-Silvange
Environ 100 €/m² pour le Clos des Mirabelles à Montois-la-Montagne
Entre 130 et 140 €/m² pour le Pré Vermesson à Montois-la-Montagne
165 €/m² pour Le Breuil à Sainte-Marie-aux-Chênes
Devant tant d’écarts, évoquer des « prix moyens » semble ainsi un exercice périlleux.
31
IV / 3 Une offre abondante
D’importants programmes ont été développés ces dernières années, ou sont en cours de réalisation :
Lotissements Le Breuil à Sainte-Marie-aux-Chênes, 190 parcelles à terme, mixant collectif, logements
en bande, et parcelles individuelles, dont la première tranche a été commercialisée,
Lotissement L’écrin forestier à Moyeuvre-Grande, 120 parcelles au total, mixant également plusieurs
formes d’habitat,
Lotissement l’Orée du Bois à Moyeuvre-Grande (Froidcul), 31 parcelles,
Le Clos des Mirabelles II à Montois-la-Montagne, 45 parcelles individuelles,
Le Pré Vermesson à Montois-la-Montagne, 40 parcelles individuelles,
Lotissements du stade et Horticole à Amnéville (43 et 21 parcelles), et « Les Coteaux du soleil »,
Le lotissement « Les portes de Silvange » à Marange-Silvange, comportant 80 parcelles individuelles,
au sein de la ZAC Seilles Andennes. Une seconde tranche est prévue pour 2012, d’environ 60 parcelles.
Depuis 10 ans, sans tenir compte des différentes tranches, 32 lotissements différents ont été commercialisés sur
l’ensemble de l’EPCI (projets y compris). Ils représentent un total de plus de 1100 parcelles !
S’ajoutent à cela plusieurs ZAC :
ZAC de Jaumont à Roncourt, en voie d’achèvement, 150 logements
ZAC Jean Burger et de la Plaine à Vitry-sur-Orne, récemment achevées, 60 et 265 logements
ZAC du Vieux Centre, à Clouange, plus ancienne (environ 30 logements)
Prochainement, ZAC Sainte-Ségolène, au cœur du quartier ANRU de Froidcul, à Moyeuvre-Grande,
pour plus de 500 logements.
L’offre habitat risque de croître de manière importante dans les prochaines années, notamment en fond de vallée
de l’Orne et sur les Plateaux, secteurs ayant été frappés par les PPR, dont certaines restrictions ont été levées il
y a peu.
Les communes alentours, hors de l’EPCI, proposent également un développement important de leur offre : SaintPrivat-la-Montagne, Amanvillers, Neufchef, Briey…
L’EPCI doit veiller à assurer une diffusion progressive de l’offre nouvelle, pour ne pas saturer le marché à court
terme, et assurer en revanche une offre sur le long terme.
32
La création de lotissements présente certes l’intérêt d’un apport démographique rapide, et assure l’utilisation des
équipements communaux quelques années, mais présente à terme l’inconvénient d’un habitat monotypé,
pavillonnaire, en propriété occupante : à terme, vague de départ des enfants des accédants, donc baisse
démographique, et population vieillissante.
Pour y remédier, les communes ont parfois recours à la création d’une seconde vague de lotissements, créant
une nouvelle spirale. Pour ces raisons, il parait important de privilégier dès le départ les conditions d’un
renouvellement démographique en douceur, par une variété dans les typologies de logements créées et dans les
statuts d’occupation, adaptées au cycle de vie (différentes typologies ont été prévues sur certains programmes,
comme Sainte-Marie-aux-Chênes, la ZAC de Jaumont, l’Ecrin Forestier).
33
-
Par l’action 2 de son programme d’action, le PLH propose de « mettre en place une stratégie
foncière».
« Le foncier est le principal levier par lequel le territoire peut véritablement maitriser les couts de sortie
des logements et maitriser son développement. La CCPOM souhaite ainsi mettre en place une stratégie
foncière opérationnelle en matière d’habitat, qui passe notamment par l’étude de recensement des
potentiels fonciers, récemment réalisée dans le cadre de la convention EPFL. Des secteurs à enjeux ont
ainsi été définis. »
Les objectifs sont diverses :
-
-
« Orienter la production de logements et hiérarchiser les sites destinés à l’habitat en fonction de la
présence d’équipements, de services, de commerces, de desserte en transports collectifs et de la
localisation par rapport aux zones d’emplois ;
Privilégier le renouvellement urbain par rapport à l’extension urbaine ;
Mettre sur le marché des logements accessibles aux ménages locaux ;
Améliorer la mixité sociale. »
Cette action passe par trois points :
-
-
« La CCPOM poursuivra la définition déjà engagée d’une stratégie intercommunale favorisant
l’anticipation foncière, par la définition d’orientations stratégiques, et des modes d’intervention sur
le territoire ;
La CCPOM accompagnera les démarches foncières des communes ;
La CCPOM intégrera un outil de veille foncière dans le dispositif d’observation, notamment des DIA,
pour disposer de références foncières, et pour disposer d’un outil de veille sur les secteurs à enjeux,
et assurer la réactivité nécessaire à d’éventuelles acquisitions foncières. »
34
/
Chapitre 3
LE LOGEMENT SOCIAL
35
I/
Définitions préalables et plafonds de revenus
Dans son acceptation courante, le parc locatif social désigne les logements construits ou acquis par une société
ou un organisme dûment habilité ayant bénéficié, directement ou indirectement, d’une aide de l’Etat. En
contrepartie, les loyers de ces logements ne sont pas librement déterminés et leur location est réservée aux
ménages dont les revenus ne dépassent pas un seuil fixé réglementairement. Ces ménages bénéficient dès lors
d’un droit de maintien dans les lieux. L’essentiel du parc locatif social est la propriété d’offices publics HLM ou de
sociétés anonymes HLM.
Pour des besoins spécifiques, d’autres formes de location sociale se sont développées, comme les logementsfoyers pour jeunes travailleurs ou pour les travailleurs immigrés, les résidences pour les étudiants ou les
personnes âgées, ou encore des logements où seuls les loyers sont encadrés.
3 types de financements principaux correspondant à des « produits-logements » différents existent dans le
domaine du logement social :
Le PLA-I : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
Le logement PLA.I est destiné aux ménages cumulant difficultés économiques et difficultés d’adaptation sociale
et qui, de ce fait, se trouvent exclus des filières classiques d’attribution de logement.
Plafonds de ressources : (voir tableau joint en annexe)
o 1 personne : 10 572 euros/annuels
o 4 personnes : 20 612 euros/annuels
Plafonds de loyers :
o Zone rurale : 4,34 euros/m2
o Zone urbaine : 4,68 euros/m2
Le PLUS : Prêt Locatif à Usage Social
Le logement PLUS correspond au logement social « standard ». Il constitue le cœur de l’offre sociale actuelle.
Plafonds de ressources : (voir également tableau joint en annexe)
o Zone rurale (zone III) : 4,89 euros/m2 de surface utile
o Zone urbaine (zone II) : 5,27 euros/m2
Le PLS : Prêt Locatif Social
Le logement PLS correspond au logement social « haut de gamme ». En ce sens, il s’adresse aux familles à
revenus dits « intermédiaires » (voir tableau en annexe) et ne relève pas du cœur de l’offre de logements sociaux
à proprement parler.
Plafonds de ressources : (voir également tableau joint en annexe)
o Zone rurale : 7,35 euros/m2
o Zone urbaine : 7,90 euros/m2
36
I / 1 Les principales caractéristiques du parc social public
A l’échelle de l’EPCI, environ 14 % des résidences principales correspondent à des logements relevant du
parc locatif social (d’après Filocom). D’après les éléments issus de l’enquête EPLS 2010 (Enquête sur le
Parc Locatif Social) réalisée auprès des bailleurs sociaux, environ 3500 logements publics sociaux sont
comptabilisés à l’échelle de l’EPCI. Amnéville en regroupe 43 %, puis Rombas 22%.
La grande majorité des logements sociaux correspondent à des financements PLUS, ou assimilés (HLMO :
Habitations à Loyers Modérés, ancêtre du PLUS), correspondant au logement social standard, ainsi qu’à des
plafonds classiques de loyers et de revenus des locataires (cf. en annexes).
37
Le logement très social, financé par le biais du PLAI, correspond lui à un loyer très bas, et se destine davantage à
des populations ayant de très faibles revenus. Le plafond de revenu donnant droit à un logement PLAI
correspond à 60 % du plafond de revenu ouvrant droit à un logement PLUS. Ce type d’offre est toujours très peu
présent sur le territoire. Cependant, en se référant aux loyers au mètre carré, une part importante du parc social
du SCoTAM (en particulier le parc ancien), correspond à de tels niveaux de loyers (4,68€/m²).
38
Sans surprises, il apparait que le gros du parc social
d’aujourd’hui a été édifié avant 1970, époque
d’émergence des grands ensembles.
La typologie du parc social, composé d’une majorité de
logements de taille moyenne (70 % environ de T3 et T4),
semble adaptée à une occupation familiale. A l’heure du
desserrement des ménages et du vieillissement de la
population –phénomène par ailleurs très présent au sein
du parc social-, il est légitime de s’interroger sur
l’adaptation de la typologie du parc social d’aujourd’hui.
En 2008, l’ensemble de l’EPCI comptabilisait 57 % de
personnes seules ou de couples sans enfants. Au sein
même du parc social, 61 % des ménages sont
composés de une à deux personnes (31 % de
personnes seules).
Ceci va de pair avec le vieillissement des
occupants du parc : 36 % des ménages sont âgés
de plus de 60 ans en 2009, contre 34 % en 1999
(et 30 % sur le SCoTAM).
I / 2 L’offre du parc privé
Certains bailleurs privés font le choix, en contrepartie d’une défiscalisation partielle, d’établir un « contrat » avec
l’Etat, par le biais du conventionnement. Le logement est alors mis sur le marché durant une période minimale de
9 ans, à un niveau de loyer plafonné par l’Etat, à destination de ménages modestes, répondant à des plafonds de
ressources.
Il est très difficile d’avoir une vision précise de cette offre sociale, très variable dans le temps.
Il est cependant possible de l’approcher par le biais des Aides Personnalisées au Logement, uniquement versées
aux locataires vivant dans un logement conventionné.
En 2010, le nombre d’allocataires APL du parc locatif privé s’élevait à environ 105 sur les communes de la
CCPOM, dont 72 à rombas.
39
II /
L’offre nouvelle sur la Communauté de Communes
du Pays Orne Moselle en 2010
er
L’objectif annuel du 1 PLH de l’EPCI était établi à 30 à 50 logements ordinaires par an, auxquels s’ajoutent 15 à
20 logements intermédiaires.
Sur sa période d’exercice de cinq ans (2003 à 2007), avec 279 PLUS financés, l’objectif est atteint. En revanche,
« seuls » 19 PLS (assimilés à des logements intermédiaires) ont été produits. Faute de données, il n’est pas
possible de mesurer l’investissement locatif aidé issus des dispositifs De Robien ou Borloo. On peut toutefois
s’interroger sur l’adéquation d’une telle offre avec les besoins du territoire.
40
PLUS
PLS
PLAI
Total
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Total
24
0
6
30
72
0
0
72
8
0
0
8
0
3
0
3
80
0
0
80
111
0
0
111
80
16
0
96
12
0
10
22
0
4
4
8
61
5
37
103
448
28
57
533
Une production en hausse en 2010
Après une baisse continue depuis 2006, Les chiffres de 2010 sont très encourageants, avec 103 logements
financés. Mieux, la part des PLAI s’est très nettement accrue. Ils constituent plus du tiers de l’offre nouvelle.
Les PLS sont peu présents. Avec des loyers au mètre carré proches, voire supérieures aux loyers du marché
privé local, ils paraissent effectivement peu adaptés aux besoins locaux.
Autre fait positif, Bronvaux, commune encore dépourvue de parc social (d’après EPLS 2010), va prochainement
accueillir 6 logements : 4 PLUS et 2 PLAI.
Peu de logements de droit commun ont été financés en 2009. En revanche, le développement de l’offre
spécialisée a été très important cette année-là, avec de nombreux logements adaptés aux personnes âgées : 16
pavillons à Sainte-Marie-aux-Chênes, 10 pavillons à Roncourt, et 30 logements collectifs à Rombas (mairie
maitre d’ouvrage).
Résidence Moselis rue de l’Usine à Rombas
41
Une offre spécialisée peu importante
2001
2009
Total
PLUS
PLS
PLAI
Total
24
24
8
40
48
2
2
8
48
72
L’offre spécialisée, exclusivement financée par le biais du PLS sur la CCPOM, n’a pas été particulièrement
importante au cours de la décennie. 48 places en foyers pour personnes âgées (ou résidences spécialisées) ont
été financées depuis 2001, la majorité en 2009 :
8 à Pierrevillers en 2001
10 en EHPAD à Moyeuvre-Grande en 2009
30 en résidence adaptée à Rombas en 2009.
16 pavillons adaptés aux personnes âgées à Sainte-Marie-aux-Chênes en 2009
10 pavillons adaptés aux personnes âgées à Roncourt en 2009.
III /
L’application de l’article 55 de la loi SRU
Sont concernées par l’article 55 de la loi SRU les communes dont la population est au moins égale à 1 500
habitants en Ile de France, et à 3 500 habitants dans les autres régions, qui sont comprises, au sens du
Recensement de la Population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comptant au moins une
commune de plus de 15 000 habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux
représente au 1er janvier de l’année précédente moins de 20% des résidences principales.
D’après le dernier inventaire réalisé par la DDT 57 au 1er janvier 2010, 5 communes de l’EPCI relèvent de
l’article 55 de la loi SRU. Elles affichent au total un déficit de 805 logements sociaux à combler (chiffre en
diminution par rapport à 2009) :
Commune
Clouange
Marange-Silvange
Moyeuvre-Grande
Rombas
Sainte-Marie-aux-Chênes
Total
Source : DDT Moselle
Logements sociaux
2009
2010
248
237
354
351
436
405
731
691
128
111
1826
1866
Pourcentage
2009
2010
14,2%
13,9%
16%
15,9%
12,8%
11,9%
16,5%
15,8%
8,2%
7,4%
13,8%
14%
Logements manquants
2009
2010
101
105
89
89
244
278
186
153
187
184
81
805
Cette situation demeure préoccupante. Le nombre de logements sociaux manquants sur la CCPOM atteint
presque le double de celui affiché sur Metz Métropole. La ville de Moyeuvre-Grande attire particulièrement
l’attention : le contingent de logements sociaux a diminué entre 2009 et 2010, portant le volume de logements
manquants à 278.
Si le déficit SRU demeure important, Toutes ces communes ont respecté, et même dépassé, leur objectif triennal
fixé par l’Etat :
Commune
Rombas
Moyeuvre-Grande
Clouange
Marange-Silvange
Objectif 2008-2010
9
26
43
17
12
Réalisation 2008-2010
33
75
58
27
63
Taux de réalisation
367%
288%
135%
159%
525%
42
Signalons que les logements privés conventionnés sont comptabilisés dans le décompte SRU. Ce point paraît
important au vu de la nature du parc immobilier de certains secteurs, et du succès des dispositifs en place (PIG,
OPAH). Qui plus est, ce type de logement présente l’intérêt d’être « invisible », et donc beaucoup mieux perçu par
l’ensemble de la population, car moins stigmatisant.
Loi SRU et politique de la ville à l’échelle du SCoTAM
43
IV /
La politique de la ville
Le CUCS est le document d’action stratégique, élaboré par les partenaires locaux. Il définit le projet urbain et
social qu’ils s’engagent à mettre en œuvre pour réduire les écarts de développement entre des territoires
prioritaires et leur environnement. Il vise une meilleure intégration de ces territoires dans le fonctionnement de la
ville et de l’agglomération dans lesquelles ils se situent. Il doit permettre l’amélioration de la vie quotidienne des
habitants des quartiers prioritaires et favoriser l’égalité des chances entre tous les habitants d’une même
collectivité.
Ce contrat prend en considération tant les politiques structurelles développées à l’échelle communale ou
intercommunale influant sur la situation des quartiers (emploi, développement économique, transport, habitat et
peuplement, politique éducative et culturelle, santé, insertion sociale) que des actions conduites au sein même de
ces quartiers pour améliorer le cadre de vie ou la situation individuelle des habitants. Il intègre et met en
cohérence l’ensemble des dispositifs existant sur le territoire concerné et concourant aux objectifs prioritaires
fixés, quelle que soit leur échelle d’intervention : convention de rénovation urbaine, Programme Local de l’Habitat,
Zones Franches Urbaines, Plan Local d’Insertion par l’Economie, équipe de réussite éducative, Contrat Educatif
Local, école ouverte, contrat local d’accompagnement à la scolarité, contrats d’éducation artistique, illettrisme,
atelier santé ville, réseaux d’accès aux droits, contrat local de sécurité, ville vie vacances, chartes de cohésion
sociale… C’est donc bien un contrat global et cohérent qui est proposé.
Un CUCS a ainsi été engagé en 2007 sur la ville de Moyeuvre-Grande. Au même titre que les autres CUCS du
territoire national, il a été prolongé jusque 2014 par la circulaire du 8 novembre 2010.
44
V/
Le soutien intercommunal au développement du
parc social
Afin de contribuer à l’effort de développement du parc social sur l’EPCI, la Communauté de Communes du Pays
Orne Moselle alloue une subvention aux bailleurs sous la forme d’une aide au surcout foncier.
En effet, l’augmentation constante du cout du foncier serait à l’origine des difficultés rencontrées par les bailleurs
pour équilibrer des opérations de logements sociaux sur le territoire. La Communauté de Communes a donc
décidé de soutenir le développement de cette offre en participant au surcout foncier des opérations de logements
sociaux et intermédiaires.
Cette aide intercommunale, pouvant être complétée par une intervention communale, est accordée aux
constructeurs et bailleurs de logements social et intermédiaire, privés et publics, dans le cadre d’opérations
(constructions neuves, acquisition-amélioration) éligibles aux aides de l’Etat (PLUS, PLAI, PLS), ainsi qu’aux
prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations, comportant au moins 15 % de PLUS ou PLAI.
Cette aide ne peut être sollicitée que lors d’une transaction foncière évaluée par les services des Domaines, et
sera limitée au montant de cette transaction.
L’aide intervient sur le prix et les frais d’acquisition du terrain ou de l’immeuble, ainsi que sur les autres couts
éventuels (sondages, aménagement du terrain, fondations, surcouts liés aux contraintes du site…).
Il y a surcout foncier lorsque l’on constate sur l’opération en question un dépassement de la valeur foncière de
référence (valeur définie réglementairement). Le surcout foncier correspond à la différence entre cette valeur de
référence et le cout constaté sur l’opération.
Le bilan prévisionnel de l’opération pour laquelle est sollicitée l’aide doit faire ressortir le caractère indispensable
de l’aide de la CCPOM et des autres partenaires pour la réalisation du programme.
En 2008, trois opérations ont déjà bénéficié de ce dispositif, pour un montant total de subventions de près de
76 000 € :
-
12 logements PLUS à Roncourt (ZAC de Jaumont), de Moselis ;
50 logements PLUS à Rombas (rue de l’Usine), de Moselis ;
8 logements PLUS à Rombas (rue Wagner), de Moselis.
En 2010, une subvention de 40 000 € a été accordée à Logiest pour la réalisation de 16 pavillons seniors à
Sainte-Marie-aux-Chênes (lotissement Le Breuil). L’opération se compose de 14 PLUS et 2 PLAI.
En 2011, une demande est en cours d’instruction par les services de l’EPCI : il s’agit de la réalisation de 27
logements à Sainte-Marie-aux-Chênes, au sein du lotissement « Le Breuil ».
45
VI /
La réhabilitation du parc social
VI / 1 Les aides à la réhabilitation accordées depuis 2003
Les crédits PALULOS ont été supprimés en 2009. Désormais, les bailleurs ne peuvent faire appel qu'aux prêts
bonifiés octroyés par la Caisse des Dépôts et Consignations, aux taux d’intérêts inférieurs au marché. C’est
pourquoi la question de la réhabilitation du parc social est désormais étudiée à l’aide des prêts accordés par la
Caisse des Dépôts et Consignations.
Le nombre de logements réhabilités par le biais d'un prêt CDC -hors opérations ANRU- évolue de manière
inégale, mais globalement à la baisse.
Ainsi, aucun logement n’a été réhabilité par ce biais en 2009 et 2010.
Au total, depuis 2003, 533 logements ont bénéficié d'un prêt CDC pour leur rénovation :
Marange-Silvange : 100 logements
Amnéville : 433 logements
Le volume des prêts oscille globalement entre 0 et 5,5 millions d'euros, avec un pic en 2007, résultant de 260
logements réhabilités à Amnéville (quartier voie Piétonne).
46
VI / 2 Les politiques nationales de réhabilitation
La performance énergétique des bâtiments d’habitation constitue désormais un enjeu majeur des politiques
publiques actuelles, de même que l’accessibilité.
> VI / 2a En matière de performance énergétique
Plusieurs textes font référence en matière de performance énergétique
-
le Plan Climat de 2004 ;
le Plan de Cohésion Sociale qui encourage cette prise en compte dans le cadre des programmes de
rénovation urbaine ;
La règlementation thermique 2012 (normes BBC dans les bâtiments neufs) ;
les lois issues du Grenelle de l’environnement.
Les principaux objectifs à atteindre, au niveau national, se déclinent comme suit :
- pour le parc HLM : mise aux normes de l’intégralité du parc, en priorité des 800 000 logements les plus
dégradés et les plus énergivores d’ici à 2020 ;
- la nécessaire anticipation des normes futures dans les programmes ANRU ;
- une diminution de 38% de la consommation énergétique du parc existant d’ici à 2020 ;
- une rénovation des logements sociaux prioritaires avec des exigences énergétiques claires : passage de 230 à
moins de 150 kWh ep.m².an, soit un passage DPE de E, F ou G à C ;
La RT 2012 s’appliquera aux bâtiments neufs en deux temps :
er
dès le 1 janvier 2012 dans les zones ANRU ;
er
dès le 1 janvier 2013 pour le reste du territoire.
> VI / 2b En matière d’accessibilité
En matière d’accessibilité, la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la
citoyenneté des personnes handicapées, intégrant les principes de non-discrimination et de compensation,
impose l’accessibilité totale des bâtiments à usage d’habitation en cas de réhabilitation importante ou de
construction nouvelle.
Concernant l’offre nouvelle :
- tous les types de handicaps seront désormais pris en compte dans la conception des bâtiments ;
- les maisons individuelles neuves destinées à la vente ou à la location seront accessibles ;
- à l’achèvement des constructions neuves, une attestation sera établie certifiant que les règles d’accessibilité
sont respectées.
> VI / 2c La réhabilitation du parc de logements sociaux en Lorraine
Une étude pilotée par la DREAL Lorraine, visant à évaluer précisément les surcoûts engendrés par la prise en
compte de ces nouvelles réglementations en matière de réhabilitation et d’adaptation du parc public (intégrant la
performance énergétique et l’accessibilité) à l’échelle de la région Lorraine, est actuellement en cours de
finalisation.
47
Celle-ci intègre 3 volets distincts :
-
une analyse qualitative et financière des coûts de réhabilitation de plusieurs opérations réalisées en
Lorraine ;
un diagnostic régional du patrimoine social à réhabiliter ;
une proposition de plan régional d’amélioration du parc existant.
Une estimation des besoins en réhabilitations a également été réalisée, à l’échelle départementale, selon 3
scénarios :
-
Le premier scénario consiste en une estimation à partir des Diagnostics de Performances Energétiques,
avec pour hypothèse la réhabilitation des étiquettes énergétiques E, F et G.
A l’échelle lorraine, 57 000 logements seraient concernés, pour un montant de travaux de 714 millions
d’€. Pour la Moselle, ce contingent d’élève à 24 000 logements, pour 300 millions d’€.
-
Le deuxième scénario prend en compte les actuels Plans Stratégiques de Patrimoines (PSP) des
bailleurs, et les besoins en réhabilitations estimés sur les autres logements construits avant 1974, et
ceux construits entre 1974 et 1990.
A l’échelle lorraine, 115 000 logements seraient concernés, pour un montant de travaux de 591
millions d’€. Pour la Moselle, ce contingent d’élève à 51 000 logements, pour 217 millions d’€.
-
Le troisième scénario prend en compte les actuels Plans Stratégiques de Patrimoines (PSP) des
bailleurs, et les besoins en réhabilitations estimés sur les autres logements construits avant 1974
seulement.
A l’échelle lorraine, 70 000 logements seraient concernés, pour un montant de travaux de 700 millions
d’€. Pour la Moselle, ce contingent d’élève à 32 000 logements, pour 320 millions d’€.
48
-
Par l’action 3 de son programme d’action, le PLH propose d’« accompagner la production de 34 %
de logements locatifs sociaux dans l’offre nouvelle ».
«Le parc social se compose de 3500 logements (source EPLS). 5 communes présentent un déficit par
rapport à l’article 55 de la loi SRU : Marange-Silvange, Sainte-Marie-aux-Chênes, Clouange, et MoyeuvreGrande. Le premier PLH a amorcé une dynamique de construction et de diversification des logements
produits en faveur des logements locatifs sociaux. Néanmoins l’effort de construction a essentiellement
été porté par les communes en déficit SRU. De manière générale, on constate un manque de
connaissance sur les logements locatifs sociaux (public, mode de financement, acteurs concernés), alors
qu’un grand nombre de ménages sont éligibles aux logements locatifs sociaux PLUS (64 %) et PLAI (31
%). Les objectifs du second PLH visent à produire 34 % de logements locatifs sociaux dans l’offre
nouvelle, soit 70 logements PLUS/PLAI par an. »
-
« Favoriser la diversité de l’offre de logements ;
Répondre aux obligations de l’article 55 de la loi SRU en tenant compte du scénario de croissance
démographique et d’augmentation des résidences principales ;
Favoriser la faisabilité des opérations de logements locatifs sociaux et leur adéquation avec les
besoins ; »
Cette action passe par cinq points :
-
-
-
« La CCPOM poursuivra une démarche de concertation avec les communes et les bailleurs sociaux
afin de contractualiser sur les objectifs de production en logements locatifs sociaux ;
La CCPOM engagera avec les bailleurs et les communes ayant contractualisé une démarche de
préparation des opérations de logements locatifs sociaux proposés au titre de la programmation
annuelle.
La CCPOM poursuivra l’action déjà entreprise en faveur de la production de logements locatifs
sociaux à travers l’aide communautaire à la surcharge foncière. Cette aide sera modulée selon une
grille de critères qualitatifs (localisation, financement PLAI, performance énergétique…)
La CCPOM réalisera un guide du logement locatifs social à destination des communes ;
La CCPOM mettre en place avec l’EPFL une stratégie foncière d’anticipation en vue d’acquérir des
terrains ou immeubles en renouvellement urbain, et dans le but de faciliter le montage et l’équilibre
d’opérations de logements locatifs sociaux. »
49
50
Agence d’Urbanisme d’Agglomérations de Moselle – décembre 2011
/
Chapitre 4
LES DIFFICULTES SOCIALES ET LES
BESOINS DES MENAGES
51
I/
L’occupation actuelle du parc et la demande
potentielle
I / 1 Une forte demande potentielle
64% de l’ensemble des ménages de l’EPCI perçoivent des revenus inférieurs aux plafonds PLUS (55 % sur le
SCoTAM). et 31% perçoivent des revenus inférieurs au PLAI (27% sur le SCoTAM).
52
Ce résultat va à l’encontre de l’image habituellement véhiculée sur le logement social, à savoir des logements
destinés à une population défavorisée économiquement et socialement, voire marginale. Cette image explique
bien souvent la réticence des élus à en faire construire sur leur ban communal : risque de dégradation de l’image
de la commune, de concentration d’une population à faible ressources et/ou en difficultés sociales et de
ségrégation spatiale.
Le fait que la grande majorité de la population soit éligible à ce type de logement doit donc remettre en cause
cette vision négative et « marginale » des prétendants à un logement social.
Contrairement à l’agglomération messine, où ces ménages modestes se concentrent d’abord là où le parc social
est fortement présent (Metz, Montigny-lès-Metz, et Woippy), Amnéville et Rombas ne sont pas les communes où
les proportions de ménages modestes sont les plus élevées. C’est à Rosselange et Moyeuvre-Grande, dans la
vallée de l’Orne, qu’ils sont les plus représentés. C’est aussi là que sont fortement présents les propriétaires
occupants modestes.
53
Parmi les ménages locataires du parc privé, cette dernière proportion monte à 44 %. Etant donné l’écart des
loyers entre parc public et privé, on peut s’interroger sur la fragilité de ces ménages très modestes, dépendantes
des lois du marché.
I / 2 1/3 des ménages très modestes locataires dans le parc privé
Il a délibérément été choisi ici de se centrer sur les ménages les plus modestes et vulnérables, éligibles au PLAI.
Moins d’un quart des ménages très modestes de
l’EPCI (éligibles au PLAI), occupent un logement
au sein du parc social. Près d’un tiers (31%) sont
en revanche soumis aux loyers du marché privé,
avec potentiellement des cas de sur-occupation,
voire de non décence. Enfin, 44 % sont
propriétaires de leurs logements (personnes
âgées très modestes, propriétaires des
anciennes cités minières,…).
La proportion de ménages très modestes atteint
les 44 % chez les locataires du parc privé de la
CCPOM. Cette part est très élevée (33 % sur
l’ensemble du SCoTAM). 16 % perçoivent des
revenus inférieurs à 30 % des plafonds PLUS
(13 % sur le SCoTAM).
Au total, près de 80 % des locataires du parc
privé sont des ménages modestes. Ces
résultats mettent en exergue la fragilisation
d’une frange de la population, pour laquelle
l’accès au parc social est difficile.
54
55
I / 3 Le numéro unique
Les renseignements fournis par le fichier du numéro unique, qui recense les demandes en logement social, sont
riches d’informations. Cependant, ces données doivent être interprétées avec toutes les précautions qui
s’imposent, en raison des erreurs potentielles que renferme ce fichier.
Les données issues du numéro unique sont datées de mars 2011. Depuis cette date, les nouvelles demandes
sont recueillies dans un nouveau fichier, afin de constituer une nouvelle base de données à meilleure fiabilité
statistique.
En mars 2011, le territoire de la CCPOM rassemblerait 460 demandeurs actifs en instance.
18% de l’ensemble des demandeurs sont déjà logés au sein du parc HLM. L’immense majorité des demandeurs
provient donc effectivement de nouveaux ménages sollicitant un logement social.
56
II /
Les difficultés sociales
II / 1 Des difficultés sociales localisées
Plus de 4300 ménages sont bénéficiaires des aides au logement au sein des communes de la communauté de
communes du Pays Orne Moselle. Ce chiffre couvre environ 20 % des ménages de l’intercommunalité.
Elles se divisent en trois catégories :
L’allocation de logement familiale (ALF), est principalement attribuée aux ménages avec enfants.
L’allocation de logement sociale (ALS) concerne les jeunes, les étudiants, les personnes âgées, ou les
ménages sans enfants.
L’aide personnalisée au logement (APL) est attribuée aux ménages locataires d’un logement
conventionné.
En 2010, on dénombrait :
Plus de 1200 bénéficiaires de l’ALF
1100 bénéficiaires de l’ALS
Plus de 2000 bénéficiaires de l’APL. Parmi eux, seuls 77 bénéficient d’une aide dans le cadre d’une
accession.
2010 affiche une diminution du nombre d’allocataires logement par rapport à 2008 et 2009 (années de
fortes hausses). Malgré tout, ces volumes ont globalement augmenté depuis 2005.
ALF
ALS
APL
Ensemble
2005
2006
2007
2008
2009
2010
1210
1028
2077
4315
1243
1011
2032
4286
1261
1031
2002
4294
1325
1128
2050
4503
1285
1102
2054
4441
1218
1101
2073
4392
Parmi l’ensemble des allocataires logement, 43 % sont des personnes seules, 23 % des familles
monoparentales, 7 % des couples sans enfants, et 26 % des familles avec enfants. Ces proportions ont
légèrement varié depuis 2006 : la part des familles avec enfants a reculé de 3 points, au profit des personnes
isolées et des familles monoparentales.
Par ailleurs, les bénéficiaires de minima sociaux se sont nettement accrus par rapport à 2009 :
Pour l’allocation adulte handicapé, ils passent de 853 en 2009 à 892 en 2010 (+4,6%)
Pour le revenu minimum d’activité, elles passent de 1373 en 2009 à 1458 en 2010 (+6,2%)
57
Allocations CAF dans la CCPOM - Bilan décembre 2010 :
ALS
APL
AAH
RSA
Minima sociaux
ALF
Nombre
allocataires
CAF
Aides au logement
Amnéville
1 631
127
104
681
163
249
Bronvaux
45
6
<5
<5
-
7
Clouange
680
119
153
157
57
124
Marange-Silvange
750
65
108
119
101
77
Montois-la-Montagne
269
48
34
19
26
28
313
Année 2010
Moyeuvre-Grande
1 292
300
249
222
161
Moyeuvre-Petite
62
13
8
<5
5
8
Pierrevillers
182
21
5
23
27
16
Rombas
1 698
297
283
444
208
356
Roncourt
115
18
<5
11
<5
16
Rosselange
488
79
55
172
68
128
Sainte-Marie-aux-Chenes
519
71
48
99
38
69
Vitry-sur-Orne
457
54
54
126
38
67
Total CCPOM
8 188
1 218
1 101
2 073
892
1 458
Source : CAF de la Moselle
Aides versées au titre du Fonds Solidarité Logement au titre de l’année 2010 :
Les aides versées par le Conseil Général au titre du Fonds Solidarité Logement (FSL) nous donnent également
certaines indications sur les difficultés sociales du territoire.
La grande majorité des interventions financières du FSL (90 %) concerne l’aide au maintien dans le logement,
notamment les impayés de charges -électricité, eau, gaz- à 72 %, à mettre en lien avec la précarité énergétique
croissante. Rappelons que la Moselle est un des quatre départements pilotes ayant engagé un PIG précarité
énergétique (débuté en 2009). Moins de 6 % ont trait à l’accès au logement.76 aides de moins qu’en 2009 ont été
distribuées.
Après une baisse visible en
2008, le volume et le montant
des aides allouées en 2009 a
très fortement augmenté. En
2010, alors que l’aide financière
se stabilise, le nombre de
bénéficiaires
baisse
(1579
aides attribuées).
58
Type Aide
Nature decision
Accès dans le logement
Apurement relogement
1
1 493,00 €
Assurance locative
17
1 546,96 €
Dépôt de garantie
20
6 890,37 €
Frais de déménagement
2
276,31 €
Mobilier de 1ère nécessité
5
1 294,00 €
Ouverture de compteur
15
885,33 €
Premier Loyer
31
9 220,58 €
91
21 606,55 €
Total accès dans le logement
Type Aide
Maintien dans le logement
Nature decision
Somme montant aides FSL
3
574,52 €
Impayé combustible
13
3 472,54 €
Impayé d'eau
254
34 435,17 €
Impayé de gaz
380
90 486,61 €
Impayé d'électricité
501
71 037,00 €
Impayé d'énergie
68
17 458,52 €
Impayé Locatif
35
27 623,00 €
Prévention Impayé locatif
135
36 920,20 €
Rnvl Assurance Locative
Mise en jeu garantie
Nbre d'aides FSL
Assurance locative
Total maintien dans le logement
Type Aide
Nbre d'aides FSL
34
5 367,54 €
1 423
Nature decision
Mise en jeu de la garantie
Total mise en jeu garantie
TOTAL GENERAL
Nbre d'aides FSL
287 375,10 €
65
22 031,71 €
65
22 031,71 €
1 579
331 013,36 €
59
II / 2 Le Plan Départemental d’Aide au Logement des Personnes
Défavorisées (PDALPD)
La loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, complétée par la loi relative aux libertés et
responsabilités locales du 13 août 2004, stipule que dans chaque département soit mis en place un Plan
Départemental d'Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) définissant les mesures
destinées à permettre à « toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment
de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence » « d'accéder à un logement décent et
indépendant et s'y maintenir et d'y disposer de la fourniture d'eau, d'énergie et de services téléphoniques »
ème
PDALPD de la Moselle a fait l'objet d'une évaluation, préalable indispensable
Arrivé à échéance en 2008, le 5
à la conduite des travaux du nouveau Plan.
Sous le pilotage de l'Etat, du Conseil Général et de la Caisse d'Allocations Familiales, les acteurs du logement en
ème
Moselle se sont réunis pour réfléchir sur les points forts et points faibles du 5
PDALPD et ont apporté leurs
propositions.
Au vu de l’état des lieux dressé, les axes d’intervention du 6
ème
PDALPD sont les suivants :
Construire de nouveaux outils de coordination, d’observation et d’évaluation pour une meilleure efficacité des
actions mises en œuvre par les partenaires du PDALPD
Inscrire l’action en direction du logement des personnes défavorisées dans une logique plus forte de
prévention :
•
Améliorer la contribution du FSL à la réalisation de l’ensemble des actions du PDALPD ;
•
Lutter contre la précarité énergétique ;
•
Renforcer la dynamique de prévention des expulsions.
Développer et mobiliser, en liaison avec les politiques locales de l’habitat, une offre de logements adaptés
permettant de répondre à la diversité des besoins entre logement et hébergement :
•
Assurer la production d’une offre de logements accessibles économiquement pour les ménages très
modestes : il s’agit de développer et de conforter la production de logements très sociaux, par la
mobilisation de PLAI « ressources » dans le parc social et le conventionnement de logements du parc
privé ;
•
Développer une démarche adaptée de production de solutions d’habitat pour des ménages
« atypiques », dont les caractéristiques et/ou modes de vie ne permettent pas une intégration au
logement social ordinaire ; il s’agit d’apporter des réponses aux cas particulièrement difficiles, peu
nombreux, mais pour lesquels les actions passées se sont révélées peu efficaces ;
•
Faciliter la mobilisation de l’offre de logements en direction des ménages défavorisés, en cohérence
avec la mise en œuvre du droit au logement opposable : il s’agit d’assurer la mise en cohérence et les
synergies entre les différents circuits de traitement des demandes prioritaires ; il s’agit également de
mobiliser des outils permettant de faciliter cette mobilisation : gestion locative adaptée, sous-location ;
•
Développer une offre de logements en structures collectives en réponse à des besoins spécifiques :
résidences sociales, maisons relais. Cet axe de travail entre en convergence avec la transformation des
foyers de travailleurs migrants.
Faire du repérage et du traitement des situations d’habitat indigne une priorité de l’action publique.
60
III /
L’hébergement des personnes en difficulté
III / 1 Définitions
Une distinction doit être opérée entre hébergement social, hébergement d’insertion et logement temporaire :
• L’hébergement d’urgence (Accueils de jour, Centres d’Hébergement d’Urgence, Nuitées d’hôtel) se
caractérise par un accueil « inconditionnel » pour des personnes ne disposant pas ou plus de domicile (Sans
Domicile Fixe, personnes privées d’hébergement pour divers motifs tels que rupture familiale, violences
conjugales, absence de ressources, demandeurs d'asile, …). L’offre se limite au gîte (le toit) et, le plus
souvent, au couvert (les repas). Les horaires d’ouverture sont limités, la durée de séjour est brève (une nuit,
quelques heures), la permanence est assurée par des professionnels et/ou des bénévoles.
• L’hébergement d’insertion (Centres d’Hébergement et de Réinsertion Sociale, Centres d’Accueil pour
Demandeurs d’Asile, Hôtels Sociaux, Lieux spécialisés dans l’accueil de populations spécifiques) : outre le
gîte et le couvert, il peut prendre le relais de l’accueil d’urgence. Il se caractérise par un accueil dans la durée
et par la sélectivité des publics accueillis autour d’un projet d’insertion. Il offre la possibilité de bénéficier d’un
accompagnement social, si la personne le souhaite, dans une perspective globale (aide psychologique, accès
à l’emploi, santé, formation, accès aux droits, logement…). La diversité de l’offre permet de répondre à des
besoins d’hébergement plus ou moins autonomes, selon la demande et la composition familiale des ménages
et sur des durées variables en fonction des difficultés rencontrées par la personne ou le ménage.
• Le logement temporaire (Résidences Sociales, Maisons-Relais, Sous-locations et baux glissants, Centres
Maternels, Foyers de Travailleurs) : contrairement à l’hébergement, il permet de bénéficier d’un véritable
statut d’occupation : la personne est titulaire d’un bail ou d’un titre d’occupation et bénéficie d’une garantie de
maintien dans les lieux. Ce statut ouvre le droit aux aides personnelles au logement. En contrepartie de ces
droits, le locataire est tenu de respecter certaines obligations : payer son loyer et ses charges, assurer son
logement contre les risques. Les occupants de logements temporaires peuvent bénéficier des aides du Fonds
Solidarité Logement, pour l’accès comme pour le maintien dans le logement. Cette solution permet d’attendre
l’obtention d’un logement autonome de droit commun. Selon les tensions locales sur le marché du logement,
certaines personnes accèdent rapidement à un logement définitif, d’autres restent plusieurs années dans ce
type de structure.
III / 2 La capacité d’accueil de la CCPOM
Plusieurs types d’établissements sont présents sur le territoire de la communauté de Communes du Pays Orne
Moselle, relevant du logement temporaire ou de l’hébergement d’urgence :
Un CADA (Centre d’Accueil pour Demandeurs d’Asile) est présent à Rosselange. Sa capacité est de
80 places.
Les CADA accueillent les personnes pendant la durée d’instruction de leur dossier de demande d’asile par l’office
français d’accueil pour les réfugiés. Le CADA est assimilé au régime des centres d’hébergement et de réinsertion
sociale.
Deux foyers de travailleurs existent également : le foyer AMLI de Rosselange (221 places), et la
résidence ADOMA La Peupleraie à Vitry-sur-Orne (67 places).
Les foyers de travailleurs migrants ont initialement été créés pour loger les travailleurs immigrés vivant seuls en
France, mais pouvant avoir une famille dans leur pays d’origine. Ces critères ont évolué et ces structures
accueillent également aujourd’hui des français célibataires ou éloignés de leur résidence principale par des
61
obligations professionnelles. Les résidents ont un contrat de résidence d’un mois renouvelable tacitement sans
limitation de durée. A terme, les foyers de travailleurs migrants ont vocation à devenir des résidences sociales.
Une maison relais (la Maison Relais de l’Orne) est également présente, à Clouange. Elle propose 24
places.
Les maisons relais représentent une variété de résidences sociales. Ce dispositif généralise une expérimentation
lancée en 1998 d’une vingtaine de « pensions de famille », qui vont prendre le nom de « maisons-relais ».
La durée d’hébergement peut y être plus longue que dans une résidence sociale : ces structures sont destinées à
accueillir des personnes qui, compte tenu de leur isolement affectif, psychologique ou social, ne peuvent vivre en
logement ordinaire, sans qu’elles aient besoin d’une prise en charge particulière. Ce type d’offre s’inscrit dans
une logique d’habitat durable. Ce sont de petites structures communautaires qui regroupent au plus une vingtaine
de logements (studios), avec quelques espaces collectifs (repas, loisirs,…) permettant de développer un lien
social. Elles se caractérisent par la souplesse de l’encadrement. Les publics accueillis sont diversifiés, de tous
âges et de toutes origines. Ces structures conviennent à des personnes seules disposant de faibles ressources,
pour qui tout projet d’insertion s’avère vain, et souhaitant se soustraire à un isolement social et/ou affectif, en
bénéficiant d’une ambiance collective, avec des services à leur disposition. Un accompagnement social
spécifique, mais léger, est proposé, axé sur la convivialité et l’intégration des locataires dans leur environnement
social.
La CCPOM envisage la création d’une seconde structure de ce type.
Deux places en CHRS à Moyeuvre-Grande, en hébergement éclaté, et 70 places en hébergement
d’urgence simple, éclatées à Moyeuvre-Grande (12 logements, pour environ 50 places) et à Vitry-sur-Orne
(20 chambres individuelles réservées dans la résidence « La Peupleraie »).
Les CHRS proposent une prise en charge individualisée et globale de toute personne ou famille en détresse,
sous condition de l’établissement préalable d’un « projet d’insertion ». Ce projet doit être accepté par la personne
recueillie. L’accompagnement social, plus ou moins lourd selon les besoins de la personne, est assuré par une
équipe pluridisciplinaire : travailleurs sociaux, psychologues,… Il a pour objectif d’aider les personnes ou familles
accueillies à accéder ou recouvrer leur autonomie personnelle et sociale. Cet accompagnement social est
proposé avec ou sans hébergement.
62
IV /
Les gens du voyage
IV / 1 Les dispositions législatives
19 années se sont écoulées depuis la définition des conditions d’accueil des gens du voyage par l’article 28 de la
loi du 31 mai 1990, relative à la mise en œuvre du droit au logement.
Depuis cette date, le législateur est revenu à deux reprises sur le sujet :
-
En 2000, tout d’abord, en affichant des objectifs plus ambitieux en termes de création de places.
En 2002, pour renforcer les pouvoirs des maires en cas d’occupation d’un terrain sans titre dans le cadre
de la loi sur la sécurité intérieure.
En 2000, comme cela était déjà le cas en 1990, le législateur a proposé un exercice partagé pour cette
compétence. Son article 1er affirme que « les communes participent à l’accueil des personnes dites du voyage
dont l’habitat traditionnel est constitué de résidences mobiles ». Le département est tenu, en y associant les
communes, d'élaborer avec le représentant de l’Etat, le Schéma Départemental pour l’Accueil et l’Habitat des
Gens du Voyage, qui doit répartir et programmer la réalisation d’aires d’accueil en fonction de la définition des
besoins. Toutes les communes de plus de 5 000 habitants doivent y figurer.
L'article 201 de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales a prorogé de
deux ans, à compter de son expiration, le délai pour la réalisation des aires d'accueil par les communes, ou les
Etablissements Publics de Coopération Intercommunale en ayant reçu la compétence, lorsque la commune (ou
l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale) a manifesté, dans le délai de deux ans supplémentaires,
la volonté de se conformer à ses obligations :
- soit par la transmission au représentant de l'Etat dans le département d'une délibération ou d'une lettre
d'intention comportant la localisation de l'opération de réalisation ou de réhabilitation d'une aire d'accueil des
gens du voyage ;
- soit par l'acquisition des terrains ou le lancement d'une procédure d'acquisition des terrains sur lesquels les
aménagements sont prévus ;
- soit par la réalisation d'une étude préalable.
A l'expiration de ce délai, et après mise en demeure par le préfet restée sans effet dans les trois mois suivants, la
commune qui n'a pas rempli les obligations mises à sa charge, peut se voir imposer la réalisation des travaux
d'aménagement sur les terrains préalablement acquis par l'Etat à cette fin.
D’autre part, la collectivité peut perdre les financements alloués par l’Etat dans le cadre de la création et de la
gestion des aires d’accueil des gens du voyage. L’Etat peut en effet subventionner jusqu’à 70 % des
investissements, et pour la gestion, contribuer à hauteur de 128,06 € par place de caravane conventionnée et par
mois.
IV / 2 La situation de la CCPOM
Le schéma départemental d’accueil des gens du voyage, actuellement en cours de révsions, prévoyaient
initialement pour la période 2004-2010 la création de 80 emplacements réparties sur 3 communes de la CCPOM :
-
30 emplacements à Amnéville
30 emplacements à Rombas
20 emplacements à Moyeuvre-Grande
Pour l’heure, ces communes n’ont pas encore été en mesure de répondre à ce schéma. Les communes se sont
constituées en SIVU, avec pour objectif commun la création de 50 emplacements. Il constitue de ce fait une
action du second Programme Local de l’Habitat, actuellement en cours de finalisation.
63
V/
Confrontation offre/demande sur l’EPCI
CCPOM
Aire urbaine
de Metz
Aire urbaine
de Thionville
Lorraine
France
Métropolitaine
Revenu
mensuel moyen
2522 €
2827 €
2681 €
2 674 €
2 897 €
Revenu
mensuel
médian
2099 €
2269 €
2161 €
2 185 €
2 296 €
Tous ménages
confondus
Personnes
seules
Famille de 4
personnes
Ménages de
moins de 30
ans
Locataires du
parc social
Locataires du
parc privé
Revenu
mensuel moyen
2522 €
Donnée
indisponible
Donnée
indisponible
Donnée
indisponible
Donnée
indisponible
Donnée
indisponible
Revenu
mensuel
médian
2099 €
1262 €
3293 €
1715 €
1530 €
1525 €
Revenu
mensuel du
dernier quartile
3281 €
1689 €
4453 €
2648 €
2308 €
2382 €
Le revenu mensuel moyen par ménage fiscal (source Insee, par le biais d’un recoupement des données DGI et
de la taxe d’habitation) en 2008 sur le territoire de la Communauté de Communes du Pays Orne Moselle s’élève
à 2522 €. Ce résultat est inférieur aux moyennes des aires urbaines thionvilloises et messines, à la moyenne
nationale (2 897 €), et à la moyenne lorraine. Concernant le revenu médian, qui divise les ménages en deux parts
égales (l’une percevant des revenus supérieurs à la médiane, l’autre des revenus inférieurs), c’est également sur
le territoire de la CCPOM que cette valeur est la plus faible.
Comme toujours, la médiane est inférieure à la moyenne, signe que de très hauts revenus « tirent »
artificiellement la moyenne vers le haut, générant d’importantes inégalités.
Cette connaissance du pouvoir d’achat moyen des ménages nous permet également d’avoir une vision plus
précise de leur éventail de possibilités en matière de logement, en fonction de leur situation familiale, ou de leur
mode d’occupation actuelle. Le revenu médian des ménages du parc social (toutes typologies confondues) est
proche du revenu médian des personnes seules, et des ménages de moins de 30 ans. Il s’agit des trois
catégories les plus pauvres, au regard des ménages types sélectionnés ci-dessus.
64
V / 1 En accession dans l’ancien
Postulats adoptés :
− taux d’effort maximum accepté de 33 %
− durée de l’emprunt : 25 ans
− taux d’emprunt de 4,3 %
− apport personnel de 10 % (sachant qu’un apport plus important est toujours recherché par les banques, mais
demeure rare)
− frais notariés de 7 % dans l’ancien
− ménages primo-accédants
− zonage de Rombas
− classe énergie E
− non prise en compte des aides au logement délivrées par la Caisse d’Allocations Familiales
Personnes
Famille de 4
Ménages de
Locataires du parc social
Locataires du parc privé
seules
personnes
moins de 30
(3 personnes)
(3 personnes)
ans (2
personnes)
Type de bien
Prix du bien
Montant PTZ+
T2
70 862 €
maison
153 357 €
7 086 €
15 336 €
T3
99 149 €
Revenu médian
9 915 €
maison
153 357 €
T3
99 149 €
maison
153 357 €
T3
99 149 €
14 600 €
9 915 €
14 600 €
9 915 €
Mensualités du prêt (PTZ + inclus), calculées avec lissage
sur 20 ans
Compatibilité avec le
revenu médian
sur 25 ans
revenu médian
Montant PTZ+
sur 20 ans
revenu médian
sur 25 ans
revenu médian
417 €
913 €
580 €
880 €*
568 €*
880 €*
568 €*
Oui
Oui
non
non
non
non
non
380 €
832 €
528 €
809 €*
522 €*
809 €*
522 €*
Oui
Oui
Oui
non
non
non
non
14 600 €
9 915 €
910 €
587 €
Dernier quartile
7 086 €
15 336 €
9 915 €
14 600 €
9 915 €
422 €
917 €
590 €
904 €
584 €
Oui
Oui
Oui
non
Oui
non
Oui
385 €
836 €
538 €
822 €
531 €
827 €
534 €
oui
oui
oui
non
oui
non
oui
V / 2 En accession dans le neuf
Postulats adoptés :
− durée de l’emprunt : 25 ans
− taux d’emprunt de 4,3 % (hors assurance)
− apport personnel de 10 % (sachant qu’un apport plus important est toujours recherché par les banques, mais
demeure rare)
− frais notariés de 3 % dans le neuf
− ménages primo-accédants
− zonage de Rombas
− norme BBC
*
A cela s’ajoutent les mensualités PTZ+ restantes sur les 6 dernières années (pour un crédit de 20 ans), ou sur la dernière
année (pour les prêts de 25 ans).
65
Personnes
Famille de 4
Ménages de
Locataires du parc social
Locataires du parc privé
seules
personnes
moins de 30
(3 personnes)
(3 personnes)
ans (2
personnes)
Type de bien
Prix du bien
Montant PTZ+
T2
125 000 €2
maison
222 000 €
25 800 €
51 600 €
T3
180 000 €
Revenu médian
36 000 €
maison
222 000 €
T3
180 000 €
maison
222 000 €
T3
180 000 €
43 800 €
43 800 €
43 800 €
43 800 €
sur 20 ans
revenu médian
sur 25 ans
revenu médian
Montant PTZ+
sur 20 ans
revenu médian
sur 25 ans
revenu médian
780 €
1 407 €
1106 €*
1343 €*
1027 €*
1343 €*
1027 €*
non
non
non
non
non
non
non
672 €
1 210 €
962 €
1 179 €
905 €*
1 179 €
905 €*
non
non
non
Non
non
non
non
43 800 €
43 800 €
Dernier quartile
25 800 €
51 600 €
36 000 €
43 800 €
43 800 €
807 €
1 440 €
1 166 €
1 390 €
1 106 €
1 405 €
1 120 €
non
oui
non
non
non
non
non
695 €
1 239 €
1 002 €
1 198 €
953 €
1 209 €
965 €
non
oui
non
non
non
non
non
V / 3 En locatif privé
Postulat adopté :
Personnes
Famille de 4
Ménages de
Locataires du parc
Locataires du parc
seules
personnes
moins de 30
social (3 personnes)
privé (3 personnes)
ans (2
personnes)
Type de bien
Loyer
Compatibilité
avec le revenu
médian
Compatibilité
avec le revenu
du quartile
supérieur
T2
T4
T3
T4
T3
T4
T3
380 €
580 €
525 €
580 €
525 €
580 €
525 €
Oui
oui
oui
non
non
non
non
oui
oui
oui
oui
oui
oui
oui
2 Prix observés fin 2011 sur un programme neuf à Amnéville
66
V / 4 En locatif social
En locatif social, l’attribution d’un logement est soumise à un plafond de revenus :
Pour une personne seule :
PLUS : 1 602 €
PLAI : 881 €
PLS : 2 083 €
Pour un foyer de 3 personnes (2 parents et un enfant) :
PLUS : 2 572 €
PLAI : 1 543€
PLS : 3 345 €
Pour un foyer de 4 personnes :
PLUS : 3106 €
PLAI : 1 718 €
PLS : 4 038 €
Revenu médian sur la Communauté de Communes du Pays Orne Moselle pour un ménage de locataires
du secteur privé : 1 525 €
Un quart des ménages de locataires du secteur privé perçoivent moins de 1013 € par mois.
→ Le logement social répond donc à un réel besoin sur le territoire de l’EPCI
Rappelons que sur l’EPCI, 64 % des ménages sont éligibles à un logement social de type PLUS.
67
Quatre actions du PLH répondent à cette problématique : les actions 9, 12, et 13.
Par l’action 9 de son programme d’action, le PLH propose de « favoriser la programmation de logements
PLAI dans les opérations de logements sociaux ».
« La CCPOM compte peu de logements très sociaux proposant des loyers minorés à des ménages ayant
des ressources inférieures à 60 % des plafonds HLM-PLUS. Pourtant, les ménages « très modestes »
représentent entre 18 % et 40 % des ménages du territoire de la CCPOM, selon les communes. Il s’agit
également de l’essentiel de la demande exprimée en attente d’un logement social. Le manque de
logements sociaux adaptés amène de nombreux ménages « très sociaux » à se loger dans le « parc
social de fait », parc privé souvent dégradé et proposant des niveaux de loyers élevés. La CCPOM
souhaite donc augmenter l’offre de logements locatifs très sociaux. Les objectifs en logements inscrits
dans le PLH prévoient que 30 % de l’offre locative sociale nouvelle soient produits en très sociale, soit 21
logements par an. »
-
« Accroitre l’offre de logements sociaux à loyers minorés pour mieux adapter l’offre à la demande ;
Répondre aux objectifs du PLH. »
-
-
« La CCPOM favorisera la réalisation de logements locatifs sociaux PLAI, par le biais de la
sensibilisation des bailleurs, de l’adaptation du règlement d’intervention de la CCPOM en faveur du
logement social, et de la stratégie foncière en lien avec l’EPFL ;
La CCPOM intégrera un volet de développement de l’offre locative privée conventionnée dans le PIG
et le dispositif de lutte contre la vacance qui seront mis en œuvre. »
Par l’action 10 de son programme d’action, le PLH propose de « Soutenir l’accès et le maintien dans le
logement des personnes défavorisées ».
« Les travaux menés dans le cadre du PDALPD ont mis en avant la nécessité de renforcer les modes de
prévention pour agir en amont des difficultés de logements des personnes les plus défavorisées. Les
ménages en difficulté peuvent ainsi bénéficier d’une aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
pour accéder au logement ou lorsqu’ils se trouvent dans l’impossibilité d’assurer leurs obligations
relatives au paiement du loyer, des charges et des frais locatifs, de fourniture d’eau, d’énergie, de
services téléphoniques. Dans le contexte de crise économique que nous connaissons actuellement,
l’année 2010 a marqué une hausse considérable des difficultés des populations précarisées face à leurs
charges de logement. Sur l’ensemble du département de la Moselle, les aides versées dans le cadre du
FSL sont en hausse de 7,3% par rapport à l’année précédente.»
-
« Aider financièrement les ménages les plus modestes ;
Suivre les ménages en difficulté par des mesures d’accompagnement social individuel ou collectif ;
Favoriser l’accès à un logement autonome pour les publics les plus fragiles ;
Participer à la garantie de paiement de loyers pour les publics prioritaires ;
Prévenir les situations d’impayés locatifs et d’expulsions ;
Réduire le nombre et le montant des factures impayées d’énergie et d’eau. »
68
Cette action passe par la poursuite de la contribution financière au FSL de la CCPOM.
Par l’action 12 de son programme d’action, le PLH propose de « Répondre au Schéma Départemental
d’Accueil des Gens du Voyage ».
« La loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage rend obligatoire la réalisation
d’aires d’accueil pour les communes de plus de 5000 habitants. Cette loi réaffirme le principe selon lequel
l’accueil des gens du voyage relève des communes ou établissements publics de coopération
intercommunale à travers le respect du Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage. Ce
Schéma Départemental est en cours de révision. Les objectifs de la période 2004-2010 étaient de 30
emplacements à Amnéville, 30 à Rombas, et 20 à Moyeuvre-Grande. »
Les objectifs sont :
-
« De répondre aux obligations d’accueil des gens du voyage itinérants ;
De contribuer à l’amélioration des conditions d’accueil des gens du voyage en cours de
sédentarisation. »
-
« La CCPOM veillera à la traduction des objectifs en aires d’accueil des gens du voyage et d’accueil
de grand passage dans les documents d’urbanisme des communes concernées ;
La CCPOM participera, dans le cadre du SCoTAM, à la réflexion sur l’implantation d’une aire de
grand passage ;
La CCPOM améliorera la connaissance des besoins en logements adaptés aux gens du voyage
sédentarisés sur le territoire en lien avec les associations départementales intervenants auprès des
gens du voyage, et, au regard des besoins identifiés, incitera au développement d’opérations de
logements sociaux adaptés. »
Par l’action 13 de son programme d’action, le PLH propose de « Développer une structure spécifique à
caractère social en fonction des besoins identifiés ».
« La loi du 5 mars 2007instituant le Droit au Logement Opposable implique une augmentation importante
du nombre de logements à produire dans le cadre de l’application de l’application du Plan de Cohésion
sociale. Cette loi fixe l’obligation de disposer d’une place d’hébergement d’urgence par tranche de 2000
habitants pour les communes au moins égales à 3500 habitants et faisant partie d’un EPCI dont la
population est supérieure à 50 000 habitants. La CCPOM n’entre pas dans le périmètre de la loi DALO,
néanmoins les besoins sont importants sur tout le territoire mosellan, y compris dans la CCPOM,
notamment en maisons relais. »
Les objectifs sont :
-
« De développer une offre d’hébergement à caractère social pour des personnes en grand difficulté
n’ayant pas la possibilité d’accéder au parc locatif ;
D’étudier l’opportunité de création d’une maison relais. »
-
« La CCPOM engagera une étude de définition des besoins en structure spécifique à caractère social
(besoins, type de structure, montage financier) ;
Sur la base des conclusions de l’étude, la CCPOM engagera la définition et la mise en œuvre du
projet identifié avec l’ensemble des acteurs locaux concernés. »
69
70
/
Chapitre 5
L’ETAT DU PARC
71
I/
Une vacance en forte hausse
La Communauté de communes du Pays Orne Moselle est touchée par ce phénomène, avec 7,3 % de
logements vacants sur l’ensemble du parc (1712 logements), contre 4,6 % en 1999 (965 logements
vacants).
Ils se localisent en priorité sur les plus grandes communes de l’EPCI : Amnéville (358 logements), Rombas (393
logements), et Moyeuvre-Grande (343 logements). Toutefois, c’est à Vitry-sur-Orne que ce phénomène est
aujourd’hui le plus marqué, avec 9,6 % de logements vacants, ainsi qu’à Moyeuvre-Grande (9,1 %). La vacance
est supérieure à 8,5 % dans quatre communes. A l’inverse, seules deux communes présentent moins de 5 % de
vacance (Bronvaux et Marange-Silvange).
taux de vacance
parc vacant
1999
2008
1999
2008
Amnéville
4,5
7,8
172
358
Bronvaux
2,9
4,7
6
10
Clouange
5,6
6,0
88
110
Marange-Silvange
2,7
3,3
53
76
Montois-la-Montagne
2,5
6,7
24
70
Moyeuvre-Grande
6,9
9,1
255
343
Moyeuvre-Petite
3,1
7,1
7
16
Pierrevillers
5,5
7,1
29
43
Rombas
4,0
8,5
167
393
Roncourt
4,1
8,7
12
27
Rosselange
5,1
5,8
60
71
3,9
5,5
52
87
Vitry-sur-Orne
4,7
9,6
40
107
Total général
4,6
7,3
965
1712
Fait
inquiétant,
le
nombre
de
logements vacants a plus que doublé
dans
6
communes :
Amnéville,
Montois-la-Montagne, Moyeuvre-Petite,
Rombas, Roncourt, Vitry-sur-Orne. Les
volumes importants de logements
neufs proposés mis sur le marché
dans certaines communes risque d’y
accentuer le phénomène, le neuf
concurrençant l’ancien.
Source : Insee, RP 2008
72
Certes, ceci peut constituer un réel potentiel pour l’EPCI, notamment pour certaines communes en mal de foncier,
présentant un déficit en logement social (Moyeuvre-Grande), mais l’initiative privée n’y suffira pas. L’EPCI l’a
compris, puisqu’elle a prévu le lancement d’une étude pré-opérationnelle afin de déterminer des leviers d’action
possible de lutte contre la vacance, qui demeure un élément important du second PLH de la CCPOM.
Certaines communes mettent en place des dispositifs complémentaires, ainsi, la commune de Rombas a mis en
place une taxe sur la vacance.
73
II /
Des propriétaires occupants modestes nombreux
Sur la Communauté de Communes du Pays Orne Moselle, on dénombre 56 % de propriétaires occupants
modestes, et 22% de très modestes. Il s’agit des valeurs les plus élevées du SCoTAM.
La présence de logements
d’anciennes cités minières
vendus à leurs occupants
modestes l’explique en
partie, couplé aux revenus
plus faibles perçus par les
ménages
de
l’EPCI,
relativement au reste du
SCoTAM.
Les parts de propriétaires
occupants modestes et
très modestes sont les
plus importantes sont à
Rosselange et MoyeuvreGrande
que
(respectivement 66% et
28%).
La présence de propriétaires occupants modestes est souvent couplée à un parc plutôt dégradé :
- Un secteur peut être plus accessible pour les ménages les plus modestes parce qu’il présente un parc moins
prisé (plus vétuste, plus isolé…) ;
- Les propriétaires occupants de ces zones, plus modestes, ne sont pas toujours en mesure de faire face aux
dépenses d’entretien nécessaires de leur logement.
74
III /
Le logement indigne
Sur l’EPCI, le parc privé potentiellement indigne en 2007 est estimé à environ 5,3 % du parc privé (1000
3
logements ). Ce chiffre est globalement en baisse par rapport à 2005, où il frôlait les 1180 logements,
même si cette baisse n’est pas uniforme. En effet, 4 communes ont vu leur nombre de logements
potentiellement indigne augmenter légèrement, ou stagner depuis 2005 : Montois-la-Montagne, MoyeuvreGrande, Roncourt, Vitry-sur-Orne, et Clouange.
Les chiffres varient de moins de 11 logements (seuil du secret statistique) potentiellement indignes dans 2
communes (Bronvaux et Moyeuvre-Petite), à 318 à Moyeuvre-Grande.
En valeur relative, c’est à Rosselange et Moyeuvre-Grande que la part des PPPI est la plus importante, où ils
constituent 17 % et 10 % du parc privé.
2007
Amnéville
Bronvaux
Clouange
Marange-Silvange
Montois-la-Montagne
Moyeuvre-Grande
Moyeuvre-Petite
Pierrevillers
Rombas
Roncourt
Rosselange
Vitry-sur-Orne
Total
Valeur
%
53
s
34
53
20
318
s
23
232
14
165
48
39
1001
2
0
2
3
2
10
0
4
6
5
17
3
4
5
2005
2003
57
s
34
77
19
311
s
27
312
11
188
110
33
95
s
40
62
28
311
12
18
339
s
190
125
45
1220
1179
Source : DDT 57, d’après Filocom
A l’image de la part importante de propriétaires occupants modestes sur la CCPOM, près de la moitié des
ménages occupant un logement du PPPI sont propriétaires (47%). Cette proportion est importante par rapport à
l’ensemble du SCoTAM (un tiers des ménages du PPPI). Elle est toutefois en baisse depuis 2003, où elle
s’élevait à 53 %. La baisse du PPPI par rapport à 2003 est essentiellement de leur fait. On peut l’attribuer aux
rénovations initiées par les propriétaires eux-mêmes (notamment avec l’aide de l’Anah), ou encore au le
mouvement naturel des achats suivis de rénovations.
Le nombre de locataires au sein du PPPI diminue, mais plus faiblement.
40% des ménages occupant ce parc sont âgés de plus de 60 ans. 27 % du PPPI est occupé par des propriétaires
âgés de plus de 60 ans (32 % en 2003), contre 15 % à l’échelle du SCoTAM.
Plus de 50 % des ménages du PPPI sont constitués d’une seule personne. Cette proportion est en hausse.
La résorption d’une partie de ce parc peut être réalisée par le biais de l’intervention de l’ANAH, dans le cadre du
PIG que l’EPCI va prochainement mettre en place, dans la continuité des actions précédemment engagées par le
passé.
3
La méthode de calcul du PPPI ayant été modifiée, les chiffres des années précédentes ont été recalculés en conséquence
75
76
IV /
Les opérations en cours et les subventions ANAH
La thématique de la réhabilitation du parc privé est essentiellement traitée à travers le prisme des aides
accordées par l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat. Cependant, ce cadre se heurte à certaines
limites : il ne permet pas de prendre en compte toutes les initiatives privées qui échappent, pour partie, aux
dispositifs mis en place et soutenus par les pouvoirs publics (prêts bancaires, fonds propres des particuliers).
IV / 1 Les subventions ANAH attribuées
Depuis 2004, près de 1300 logements
ont été réhabilités par le biais d’une
subvention ANAH. Parmi eux, la majorité
émanait des propriétaires occupants
(70%), corroborant la thèse des
propriétaires occupants modestes. La
moitié des logements réhabilités se
concentraient à Moyeuvre-Grande et
Rombas.
Après un pic en 2008 (près de 400
logements), le nombre de logements
réhabilités baisse régulièrement depuis
2009 et 2010, pour atteindre 132
logements en 2010.
En 2010 :
- 32 logements ont été conventionnés, dont 4 en très social,
- 13 logements vacants ont été remis sur le marché,
- 28 logements indignes et 2 logements dégradés ont été réhabilités.
Plus de 20 % des dossiers émanant de propriétaires bailleurs concernent l’adaptation du logement à un
handicap, ou à une perte d’autonomie.
100
32
logements
conventionnés
sorties de
vacance
logements
indignes
logements
dégradés
Opah
bailleur
PIG
occupant
dispositif
Diffus
Type de propriétaire
32 (dont 4 en
très social)
13
28
2
1
0
131
77
78
IV / 2 Le PIG départemental précarité énergétique
Un PIG « Précarité Energétique » est mis en place sur le département de la Moselle depuis janvier 2009. Cette
ème
action est menée en lien avec le FSL (Fonds Solidarité Logement), dans le cadre du 6
PDALPD, afin
d’identifier des ménages en situation de précarité énergétique, qui éprouvent des difficultés à honorer leurs
charges. Il est donc surtout orienté en direction des propriétaires occupants, dans les secteurs hors opération.
L’objectif initial est de traiter 40 logements par an. Un diagnostic de performance énergétique est effectué avant
et après les travaux (le gain énergétique doit être au minimum de 30 %). Pour les logements locatifs, la classe
énergétique doit atteindre le niveau C.
De nombreux partenariats ont été établis : Conseil Général (bénéficiaires du Fonds Solidarité Logement), Caisse
d’Allocations Familiales (logements potentiellement indécentes), l’Agence Régionale de Santé (logements
potentiellement insalubres), et EDF/UEM (repérage des situations de précarité énergétique).
Ce dispositif a permis de signaler 100 situations en 2009, et 200 en 2010. Sur ces signalements, 176 au total ont
fait l’objet d’une visite, 31 ont été désignés comme relevant du PIG Précarité Energétique en 2009, et 42 en 2010.
35 Propriétaires occupants ont ainsi pu bénéficier d’une subvention (15 en 2009, et 20 en 2010), et 38 logements
locatifs ont fait l’objet d’une réhabilitation (16 en 2009, et 22 en 2010).
2009
Logements aidés
Aide moyenne par
logement
% de subventions
Coût total des travaux
2010
Propriétaires
bailleurs
16
Propriétaires
occupants
15
Propriétaires
bailleurs
22
Propriétaires
occupants
20
31 119 €
7 693 €
17 286 €
6 538 €
57%
869 000 €
38%
304 000 €
44%
870 000 €
48%
274 000 €
Les dossiers de propriétaires émanent le plus souvent de petits ménages âgés (68 ans en moyenne) et retraités,
aux ressources très modestes (revenu fiscal annuel moyen de 10 500 €), occupant de grands logements. 10,5%
des ressources de ces ménages vont aux dépenses énergétiques. Le financement du reste à charge des familles
reste une des plus grandes difficultés à surmonter, avec l’accompagnement spécifique que nécessitent certains
profils atypiques.
Les travaux concernent principalement les remplacements de chaudières, les réfections de menuiseries
extérieures, la création de chauffage central, l’isolation des combles et l’isolation extérieure. En moyenne, une
réduction de 42 % de la facture énergétique est prévue pour l’ensemble des logements réhabilités.
V/
Les opérations sur le secteur de la CCPOM
V / 1 Le bilan de l’OPAH multi-thématiques
Une OPAH multi-thématiques, a débuté sur l’EPCI en janvier 2008, et s’est achevée en décembre 2010. L’action
était inscrite à son premier Programme Local de l’Habitat. Notons qu’en 2010, la quasi-totalité des logements
aidés par l’ANAH sur la CCPOM l’ont été dans le cadre de l’OPAH.
Les thématiques principales, mises en exergue par l’étude pré-opérationnelle, étaient les suivantes :
79
•
•
•
•
•
•
•
la remise à niveau complète d’un ou plusieurs logements par création ou remplacement lié à
l’obsolescence des éléments de confort (WC, salle de bain, chauffage) et d’autres éléments (isolation,
menuiseries extérieures, électricité, sanitaire, carrelage, mur et sol,…) afin de permettre aux
propriétaires de disposer de tout le confort dans le logement qu’ils occupent ou qu’ils louent ;
la remise sur le marché des logements actuellement vacants et répondant à l’ensemble des normes de
confort après travaux ;
la transformation d’usage des bâtiments non affectés au logement ;
l’adaptation des logements aux besoins des personnes âgées et handicapées ;
la réduction du nombre de logements indignes ;
la mise en conformité des installations électriques et gaz ;
les actions en faveur du développement durable.
Le conventionnement était exigé pour les dossiers de propriétaires bailleurs (5,68 €/m²). L’objectif fixé dans le
cadre de l'OPAH était de 105 logements à réhabiliter sur 3 ans.
L’objectif triennal pour les propriétaires bailleurs était la réhabilitation de 240 logements.
Les objectifs ont été quasiment atteints chez les propriétaires bailleurs, avec 100 logements conventionnés, et
largement dépassés chez les propriétaires occupants, avec 313 logements réhabilités. Les aides en direction des
propriétaires occupants modestes, et souvent âgées, correspondent à un véritable besoin dans l’EPCI, et tout
particulièrement dans la Vallée de l’Orne. Les communes de Rombas et Moyeuvre-Grande réunissent à elles
seules près de la moitié des logements réhabilités (un tiers des logements conventionnés pour MoyeuvreGrande).
Amnéville
Bronvaux
Clouange
Marange-Silvange
Montois la Montagne
Moyeuvre Grande
Moyeuvre Petite
Pierrevillers
Rombas
Roncourt
Rosselange
Sainte Marie aux Chênes
Vitry sur Orne
Ensemble
Ensemble
40
4
31
38
31
89
0
15
104
18
14
16
13
413
Prop. Occ.
26
4
16
38
17
59
0
15
93
9
11
15
10
313
Prop. Baill.
14
0
15
0
14
30
0
0
11
9
3
1
3
100
Répartition
10%
1%
8%
9%
8%
22%
0%
4%
25%
4%
3%
4%
3%
80
En moyenne, 1920 € d’aide ANAH ont été alloués par propriétaire occupant. Le montant total des subventions
dépasse l’enveloppe initialement prévue dans la convention : plus de 600 000 € au total, pour 450 000 €
budgétés.
La CCPOM a abondé les financements de l’ANAH d’entre 5 à 10 % des travaux, à hauteur de 656 € en moyenne
par dossier (177 000 € au total).
Les demandes issues de propriétaires occupants âgés de plus de 60 ans ont été particulièrement élevées (près
de 80 % de prêts complémentaires accordés par les caisses de retraite). La présence de propriétaires âgés
modestes sur le territoire est un fait avéré.
Chez les propriétaires bailleurs, la CCPOM a attribué près de 2600 € d’aide par logement réhabilité et
conventionné (soit 5% du montant des travaux). L’ensemble atteint près de 260 000 €.
A cela s’ajoutent en moyenne 33 000 € de subventions versées par l’ANAH par logement (3,28 millions d’€). Là
encore, les crédits initialement prévus ont plus que doublés. Pour autant, le nombre de logements conventionnés
n’a pas atteint les objectifs initiaux, même s’il en est très proche (100 logements, contre 105 prévus). Les travaux
réalisés ont donc été particulièrement conséquents. 86 logements vacants ont été remis sur le marché, et 16
logements ont donné lieu à un conventionnement très social.
Consciente des réels besoins localisés sur son territoire, la CCPOM a décidé de poursuivre cette démarche, sous
forme d’un Programme d’Intérêt Général, qui entrera en vigueur début 2012.
V / 2 Le futur Programme d’Intérêt Général
Les élus de la CCPOM, alertés par la précarisation énergétique qui touche une part croissante de la population,
ont souhaité poursuivre les opérations d’amélioration de l’habitat. L’EPCI a ainsi pris la décision de mettre en
œuvre un PIG à partir de 2012, par le biais d’un conventionnement ANAH.
En concertation avec l’Anah, trois thèmes ont été mis en avant :
La lutte contre la précarité énergétique
La lutte contre l’inconfort, l’indécence, et l’insalubrité, qui demeure une thématique très présente sur le
territoire
L’adaptation des logements aux besoins des personnes âgées et/ou handicapées. Les résultats de
l’OPAH précédente ont souligné, si besoin en était, la nécessité de poursuivre l’action dans ce domaine.
La convention PIG intègre le dispositif national « Habiter Mieux », qui consiste en une aide financière et sociale
complémentaire aux aides de l’ANAH, appelée Aide de Solidarité Ecologique.
Sur 3 ans, les objectifs sont :
- de sortir 24 logements de l’indignité (3 propriétaires occupants, et 21 propriétaires bailleurs) ;
- de traiter 60 logements dits « très dégradés » (21 propriétaires occupants, et 39 propriétaires bailleurs) ;
- d’améliorer le confort et la performance énergétique de 225 logements de propriétaires occupants (dont 30
logements par le biais du dispositif « Habiter Mieux ») ;
- d’adapter 30 logements au handicap.
De même que lors de l’OPAH achevée en 2010, la CCPOM accompagnera l’aide financière de l’ANAH :
- Pour les bailleurs : subvention supplémentaire de 5 % pour les logements conventionnés ;
- Pour les propriétaires occupants modestes de moins de 60 ans : abonder de 5 % l’aide de l’ANAH ;
- Pour les propriétaires occupants modestes de plus de 60 ans : abonder de 10 % l’aide de l’ANAH ;
- Pour les propriétaires occupants modestes bénéficiant de l’Aide de Solidarité Ecologique : accorder une prime
de 500€. 35 000 € ont été budgétés par l’EPCI.
81
Au total, le budget alloué par l’EPCI au PIG atteint 558 000 € sur 3 ans :
192 900 € d’ingénierie
330 000 € d’aides aux travaux
35 000 € dans le cadre du programme « Habiter Mieux »
L’Enveloppe ANAH s’élève, elle, à 2 390 000 € sur 3 ans, dont environ 260 000 € de subventions à la CCPOM, et
2 160 000 € d’aide directe aux travaux.
Cité ouvrière à Rosselange
Quartier du Tréhémont, à Moyeuvre-Grande
V / 3 Les actions en direction des performances énergétiques
> V / 3a L’Agence Locale de l’Energie
La Communauté de Communes du Pays Orne Moselle est un des membres fondateurs de la nouvelle Agence
Locale de l’Energie et du Climat du Pays Messin, créée en juillet 2011. L’ALEC a vocation à être un lieu
d’échange, de conseil et d’aide à la décision auprès des particuliers, pour les préoccupations liées à
l’environnement, tout particulièrement dans l’habitat.
Dans ce cadre, l’ALEC effectuera dès février 2012 des permanences auprès des particuliers. Un conseiller de
l’ALEC sera donc présent les premiers et troisièmes mardis après-midi de chaque mois dans les locaux de la
CCPOM, pour répondre -sur rendez-vous- aux interrogations des particuliers. En dehors de ces permanences,
les particuliers pourront se rendre à l’ALEC à Metz, au Cloitre des Récollets.
Un cycle de conférence complète ce dispositif. Quelques-unes des thématiques qui y seront abordées ont déjà
émergé :
Les économies d’énergie au quotidien ;
Les projets de construction économes en énergie ;
Les rénovations performantes dans l’habitat ancien ;
Le financement des travaux liés à l’économie d’énergie.
> V / 3b Les interventions intercommunales
En complément de l’information délivrée aux particuliers dans le cadre de l’ALEC, la CCPOM a fait le choix
d’intervenir directement auprès des particuliers, par l’octroi de subventions. Si les modalités d’intervention ne sont
pas encore parfaitement définies, ces aides financières porteront sur l’habitat ancien, pour des travaux d’isolation
(des combles, des murs par l’extérieur…).
82
V / 4 L’Opération ravalement de façades
Afin de valoriser l’image du territoire, tout en concourant à améliorer le cadre de vie de sa population et à
valoriser son patrimoine, la Communauté de Communes a mis en œuvre une opération ravalement de façades
dès 2005. Cette action, qui a rencontré un vif succès, est reconduite depuis 2005 (la dernière reconduction ayant
eu lieu le 9 novembre 2009 court jusque 2012).
Les bâtiments éligibles doivent dater de plus de 25 ans, et être situés en entrées de ville, centres villes, ou le long
d’axes structurants. 14 périmètres d’intervention ont ainsi été définis par la CCPOM, et sont régulièrement
étendus (la dernière extension ayant eu lieu en août 2010, et concerne Sainte-Marie-aux-Chênes et MoyeuvreGrande).
La subvention, de 40% hors taxe sur le montant des travaux (dans la limite de 1 830 € pour un particulier, et
5 489 € pour une copropriété), est répartie entre le Conseil Régional de Lorraine et l’EPCI. Elle concerne les
ravalements complets d’au moins une façade visible, ainsi que les transformations de façades et les réfections de
menuiseries.
Les
résultats
sont
toujours
satisfaisants, même si la tendance
est à la baisse pour les demandes
(enregistrées, et acceptées). En
octobre 2011, le nombre de
demandes s’élevait à 624 sur
l’ensemble des communes de
l’EPCI. 313 de ces demandes ont
été acceptées.
*au 15/10/2011
Communes
Demandes
Dossiers acceptés
Amnéville
60
10%
32
10%
Bronvaux
7
1%
6
2%
Clouange
54
9%
36
12%
Marange-Silvange
58
9%
19
6%
Montois-la-Montagne
25
4%
18
6%
Moyeuvre-Grande
82
13%
30
10%
2%
8
1%
6
Pierrevillers
40
6%
23
7%
Rombas
149
24%
68
22%
Roncourt
12
2%
5
2%
Rosselange
46
7%
22
7%
40
6%
24
8%
Vitry-sur-Orne
43
7%
24
8%
Moyeuvre-Petite
624
Rombas concentre la part la plus
importante des demandes, suivie
par Moyeuvre-Grande, Amnéville,
Marange-Silvange et Clouange.
313
83
Quatre actions du PLH répondent à cette problématique : les actions 5, 6, 7et 8.
-
Par l’action 5 de son programme d’action, le PLH propose d’ « encourager le développement de
l’habitat durable ».
« On observe de nombreux grands logements (T5 et + : 43 % du parc) souvent en individuel. Or, les
formes d’habitat individuel en diffus et les grandes typologies ne permettent pas d’apporter une réponse
à l’ensemble des ménages locaux, notamment aux jeunes décohabitants, aux jeunes ménages en début
de parcours familial, et aux personnes âgées qui souhaitent se rapprocher des centres-bourgs. De
même, il s’agit de formes d’habitat très consommatrices de foncier et d’énergie, qui se réalisent de plus
en plus loin des lieux de travail, et qui peut ainsi fragiliser les ménages en cas de forte augmentation du
coût des énergies. La CCPOM souhaite ainsi encourager le développement de l’habitat durable sur le
territoire. Elle est ainsi un des membres fondateurs de l’Agence Locale de l’Energie et Climat du Pays
Messin »
-
« Favoriser la diversité de l’offre de logements ;
Répondre aux exigences d’économie d’espace et d’énergie. »
-
-
« Sensibiliser les élus aux notions de l’habitat durable afin d’encourager les démarches innovantes
des communes ;
Promouvoir l’habitat durable auprès des particuliers en lien avec le dispositif existant d’informationénergie de l’Agence Locale de l’Energie et Climat du Pays Messin. »
Par l’action 6 de son programme d’action, le PLH propose de « Requalifier le parc existant,
notamment dans les secteurs en déclin démographique ».
« Le parc de logements du territoire se caractérise par de nombreux logements anciens et des logements
vétustes. Les problématiques d’habitat dégradé sont aujourd’hui accentués par la précarité énergétique
qui touche les ménages les plus modestes. La CCPOM souhaite ainsi poursuivre son action de lutte
contre l’habitat dégradé. »
-
« Lutter contre l’habitat indigne et les phénomènes d’insalubrité ;
Eviter la dégradation des secteurs moins attractifs du territoire, notamment la Vallée de l’Orne. »
Cette action passe par cinq points :
-
« La CCPOM poursuivra les mesures d’incitations de rénovation de façades ;
La CCPOM mettra en œuvre un PIG, dont les objectifs cibleront la performance énergétique et le
confort ;
La CCPOM participera aux groupes de travail pilotés par le Pôle Départemental de Lutte contre
l’Habitat Indigne ;
La CCPOM organisera le suivi du parc inadapté et de la vacance dans le dispositif d’observation ;
La CCPOM réalisera une veille de la mise en place des dispositifs nationaux de résorption des
quartiers anciens dégradés (PNRQAD). »
84
-
Par l’action 7 de son programme d’action, le PLH propose de « Favoriser le renouvellement urbain ».
« Sur le territoire de la CCPOM, les logements vacants sont nombreux et en forte hausse depuis 1999. En
2008, ils représentaient 7,3 % des logements de la CCPOM. L’EPCI souhaite favoriser la mobilisation et
l’amélioration des logements vacants, notamment dans les communes de la Vallée de l’Orne. Par ailleurs,
les objectifs de production de nouveaux logements sur le territoire se composent ainsi de 10 % de
logements existants remis sur le marché, soit 25 par an. »
-
« Répondre aux objectifs du PLH concernant la lutte contre la vacance ;
Requalifier le bâti ;
Lutter contre l’étalement urbain. »
-
-
« La CCPOM définira les modalités de mise en œuvre d’un dispositif d’action sur la vacance ;
La CCPOM encouragera les bailleurs à produire des logements locatifs sociaux en acquisitionamélioration dans les communes disposant de peu de foncier ;
La CCPOM réfléchira à l’opportunité de mettre en place des interventions communes « villebailleurs » dans le tissu privé en acquisition-amélioration. »
Par l’action 8 de son programme d’action, le PLH propose d’ « Accompagner la parc existant dans
un processus d’amélioration thermique ».
« On compte de nombreux logements anciens sur le territoire de la CCPOM : 35 % des résidences
principales ont été construites avant 1949, et jusqu’à 48 % dans les communes de la Vallée de l’Orne. Le
territoire compte égalment de nombreux logements semi-récents, construits entre 1949 et 1975, et dont la
qualité thermique est souvent mauvaise (1975 étant la date des premières règlementations thermiques).
La CCPOM souhaite ainsi agir pour l’amélioration thermique du parc de logements existants. »
-
« Ramener les logements énergivores vers une consommation énergétique à la fois plus
supportable pour les ménages et plus respectueuse pour l’environnement ;
Rechercher l’efficience de l’action en ciblant le parc le plus important en volume et en
accompagnant les propriétaires vers la prise de décision. »
-
-
« Dans le parc public, la CCPOM suivra avec les bailleurs les programmes pluriannuels de
réhabilitation du parc HLM en prenant en compte les objectifs de rénovation thermique liés au
Grenelle. Elle engagera également avec les bailleurs une réflexion avec les bailleurs sociaux sur le
Supplément de Loyer Solidarité, et sur la possibilité d’y déroger dans certains secteurs. Enfin, elle
adaptera le règlement d’intervention d’aide au surcout foncier, en conditionnant les aides
communautaires à des exigences énergétiques et d’accessibilité, conciliables avec les possibilités
techniques et financières des bailleurs ;
Dans le parc privé, la CCPOM accompagnera le programme « Habiter mieux » de l’Etat, en direction
des propriétaires modestes, et informera les particuliers via l’Agence Locale de l’Energie et Climat
du Pays Messin. »
85
86
/
Chapitre 5
LES SENIORS
87
I/
Les seniors : leurs revenus, et leur statut
d'occupation
La place des seniors (en considérant les plus de 75 ans) constitue aujourd'hui un véritable enjeu de société. Ils
composent aujourd'hui 8,7 % de la population de la communauté de communes, contre 4,3 % en 1982, et 15,1 %
en 2042, d'après les projections Insee.
La moyenne de l’EPCI est toutefois comparable aux valeurs observées en Lorraine (8,4 %), et en France
Métropolitaine (8,7 %).
Part de population âgée de plus de 75 ans en 2008 :
CCPOM
8,70%
Amnéville
7,2%
Bronvaux
7,1%
Clouange
8,8%
Marange-Silvange
8,3%
Montois-la-Montagne
8,4%
Moyeuvre-Grande
11,6%
Moyeuvre-Petite
7,9%
Pierrevillers
6,2%
Rombas
9,0%
Roncourt
6,6%
Rosselange
8,2%
9,2%
Vitry-sur-Orne
7,3%
SCoTAM
7,20%
Lorraine
8,40%
France
8,70%
Avec la croissance de ce public particulier, résultat d'une
évolution positive de l'espérance de vie, de nouveaux
besoins
émergent,
aussi
bien
en
services
d'accompagnements qu'en logements adaptés.
Source : Insee, RP 2008
88
I / 1 Des ménages plus modestes
Après une période de
croissance tout au long de
la vie active (30-59 ans), les
revenus
décroissent
fortement après 60 ans,
avec le départ en retraite, et
les veuvages. Les carrières
professionnelles hachées,
la récurrence des divorces
ou du célibat, aboutiront à
l’avenir à de plus en plus de
ménages âgés modestes et
très modestes.
Source : Insee, revenus fiscaux localisés des ménages, 2008
Sur l'aire urbaine de Metz, le revenu médian par unité de consommation des plus de 75 ans est inférieur à 1360
€ par mois, contre 1520 € pour l'ensemble des ménages. 10 % des ménages de plus de 75 ans perçoivent un
revenu fiscal mensuel par UC inférieur à 804 €.
L’écart de revenus est plus faible sur les communes de la CCPOM : le revenu médian des plus de 75 ans s’élève
à 1237 € mensuels, contre 1376 € pour l'ensemble des ménages. 10 % des ménages de plus de 75 ans
perçoivent un revenu fiscal mensuel par UC inférieur à 777 €.
Cet écart de revenus pose régulièrement un problème d'inadaptation du logement, acquis des décennies
auparavant, sans anticipation de la perte progressive d'autonomie liée à l'âge. L'Agence Nationale de l'Habitat
peut intervenir, le plus souvent dans le cadre d'OPAH, pour adapter le logement. Les travaux les plus fréquents
sont l'adaptation de la salle de bain (douche à l'italienne) ou l'installation de volets roulants automatiques.
Néanmoins, le reste à charge de l’occupant peut constituer un frein aux travaux d’adaptations. Des aides des
caisses de retraites peuvent, le cas échéant, compléter le financement.
En 2009, sur le SCoTAM, 16 % des interventions ANAH (pour les propriétaires occupants), soit 76 dossiers, ont
concerné ce type de public.
I / 2 Des ménages seniors plus souvent propriétaires
Les seniors sont de fait plus
souvent propriétaires de leur
logement que le reste de la
population. Le statut de propriétaire
occupant constitue souvent le
stade
ultime
du
parcours
résidentiel, lorsque cela aura été
rendu possible.
Source : MEEDDM – Filocom 2009 d’après la DGI
89
Malgré tout, ce taux élevé de propriétaires occupants implique plusieurs choses :
Les travaux nécessaires au maintien à domicile doivent être réalisés à l’initiative de l’occupant ou d’un
proche ;
Il est difficile d’avoir connaissance d’un logement inadapté si aucun signalement n’est effectué par
l’occupant ou un proche ;
Le propriétaire occupant peut toucher des revenus trop modestes pour pouvoir faire face aux travaux
nécessaires, même en cas de subventions de l’ANAH ou des caisses de retraites.
Il est fréquent que les personnes âgées combinent le statut de propriétaire occupant modeste (veuvage, retraites
faibles). Les résultats des Opérations d'Amélioration de l'Habitat vont dans ce sens.
Les autres ménages seniors se répartissent entre parc HLM (11%) et locatif privé (14 %).
I / 3 Les ménages âgés au sein du parc locatif social
Selon la dernière enquête d’occupation du parc social de 2009 (source : CREDOC), le vieillissement des
ménages locataires d'un logement social en France Métropolitaine se poursuit lentement mais surement : 28,5 %
des locataires ont 60 ans et plus, contre 26,5 % en 2006, et 11,2 % ont plus de 75 ans, 10,5% en 2006.
Les locataires âgés sont souvent concentrés dans les mêmes ensembles immobiliers anciens et bien localisés,
qu’ils occupent parfois depuis l’origine du programme, et dans le parc des années 1970. Or, ces deux types de
biens ne sont souvent pas adaptés à des handicaps normaux liés à l’âge : escaliers difficiles, couloirs étroits,
portes lourdes, immeubles sans ascenseurs…
Enfin, phénomène nouveau, 9,4 % des emménagés récents (mutations et nouvelles arrivées) ont plus de 60 ans
et 3,2 % d’entre eux, plus de 75 ans. Si les mobilités qui suivent immédiatement le départ à la retraite sont liées à
l’accession à la propriété, pour les plus âgés, le retour s’effectue vers le locatif, en général en centre ville, dans un
logement plus petit, plutôt de 2 ou 3 pièces (les studios sont rejetés).
Ce phénomène ne peut que s’accentuer, compte tenu du vieillissement général de la population et d’une
4
demande nouvelle émanant de personnes défavorisées ou modestes .
Ce constat met en lumière la nécessité pour les bailleurs sociaux d’anticiper la question du vieillissement. Des
réflexions dans ce sens sont déjà entamées.
Localement (Moselle et unité urbaine de Metz), ce phénomène est encore plus accentué, avec plus de 30 % des
titulaires de contrats de location âgés de plus de 60 ans :
4
Extrait de l’article « Vieillissement : les réponses des organismes HLM », J. Furet et S. Méhiri, Habitat et Société n°52.
90
La part des ménages âgés chez les emménagés récents est pourtant étonnamment faible sur l’unité urbaine de
Metz, avec 5 % de ménages de 60 à 74 ans, et 0% de ménages de plus de 75 ans.
Sur le SCoTAM, en 2009, d'après la source Filocom, 30 % des locataires du parc social ont plus de 60 ans (36 %
au sein de la CCPOM), et 12 % plus de 75 ans (14 % au sein de la CCPOM). Au-delà de ces chiffres, il faut
également prendre en compte le vieillissement sur place des plus de 55 ans, ainsi que l’accueil de nouvelles
personnes âgées.
I / 4 Des personnes âgées occupant des logements plus grands,
mais au confort globalement plus faible
Le niveau de confort des logements occupés par les personnes âgées s'améliore, mais demeure plus faible que
pour l'ensemble de la population. D'après le fichier filocom, à l'échelle mosellane, 29 % des ménages de plus de
60 ans occuperaient un logement sans confort ou au confort partiel, contre 18 % pour le reste des ménages. Ce
résultat est lié en grande partie au type de parc occupé : 59 % occupent un logement antérieur à 1974, contre 38
% pour les moins de 60 ans. Ils sont plus souvent propriétaires de leur logement (70 % des ménages seniors),
contre 52 % pour le reste de la population, mais compte-tenu de leurs ressources amoindries, leur statut réel se
transforme souvent en celui de propriétaire occupant modeste, voire très modeste. Couplé à un parc globalement
plus inconfortable, ceci engendre les problème d'adaptation vus plus haut.
A l’échelle de la Lorraine, au cours des 15 dernières années, les caractéristiques des logements des personnes
âgées se sont sensiblement modifiées. En 2005, 63 % de leurs résidences principales étaient des maisons
individuelles occupées par leur propriétaire, contre seulement 52 % en 1990.
Les personnes âgées de 65 ans et plus en Moselle – comme en France Métropolitaine- occupent des
appartements plus grands en superficie et en nombre de pièces que l’ensemble de la population. En 2007, les
ménages dont la personne de référence a plus de 65 ans résident pour les ¾ d'entre eux dans des logements
comprenant plus de 4 pièces (26 % dans des 4 pièces et 49 % dans des 5 pièces et plus), contre 70 % pour les
autres ménages (23 % dans des 4 pièces, 47 % dans des 5 pièces et plus).
Malgré la baisse de la taille des ménages, le nombre moyen de pièces par résidence n’a cessé de croître. On
note en moyenne 6 m² supplémentaire en locatif (hors logement étudiant) par unité de consommation, entre 1984
et 2006. Or, au fur et à mesure de la perte d’autonomie, l’occupation d’un logement trop grand devenu inadapté
peut se révéler très handicapante.
Sur le territoire de la CCPOM, on note plus de 400 ménages de plus de 60 ans occupant un logement
privé potentiellement indigne (les deux tiers sont propriétaires occupants). Ceci représente :
5,4 % des ménages de plus de 60 ans logés au sein du parc privé (propriétaires et locataires du
parc privé réunis) ;
12 % des ménages de plus de 60 ans du parc locatif privé.
91
II /
Une offre d’accueil diversifiée sur l’EPCI
II / 1 Les capacités d’accueil du territoire
La Communauté de Communes du Pays Orne Moselle accueille sur son territoire une offre relativement
diversifiée. On y dénombre plus de 360 places, réparties sur les communes de :
Marange-Silvange : Unité de Soins Longues Durées ;
Sainte-Marie-aux-Chênes : une maison de retraite ;
Amnéville : une maison de retraite également ;
Moyeuvre-Grande : une maison de retraite, ainsi qu’une Unité de Soins Longues Durées ;
Clouange : un foyer logement ;
Rombas : un foyer logement également.
De l’hébergement spécifique destiné au public Alzheimer est proposé dans les établissements de Sainte-Marieaux-Chênes et Moyeuvre-Grande.
Capacité d’accueil de la CCPOM :
Unités de Soins Longues Durées
Maisons de retraite
Foyers logements
Ensemble
établissements
2
3
2
7
Places
75
161
128
364
Taux de couverture pour 1000 personnes âgées de plus de 75 ans
Hors foyers logements
113 lits
73 lits
Source : Conseil Général de Moselle
Hébergement
permanent
Alzheimer
Classique
337
21
Hébergement
temporaire
Classique
Alzheimer
5
0
Accueil de jour
Classique
1
Alzheimer
0
Ensemble
Classique
343
Alzheimer
21
L’éventail des offres proposées est important. Toutefois, le taux de couverture des personnes de plus de 75 ans
est faible comparé à la moyenne mosellane (hors foyers logements) : 73 lits, contre 107 pour le département.
A cette offre spécialisée s’ajoutent plusieurs projets (ou réalisations) d’habitats adaptés aux personnes âgées,
sous forme de logements collectifs (Rombas) ou de pavillons (16 à Sainte-Marie-aux-Chênes, 10 à Roncourt).
Cette offre alternative, en plein essor sur de nombreux territoires, parait être une réponse adaptée, qui répond au
besoin d’autonomie des seniors, tout en leur proposant une palette de services adaptés.
Résidence de 30 logements adaptée aux
personnes âgées à Rombas, rue de
la Paix.
92
II / 2 Les taux de couverture par bassin
Dans le cadre de l’élaboration du schéma gérontologique départemental, le Conseil Général a estimé les taux de
couverture pour les plus de 75 ans, en places en établissements spécialisés. Ce calcul ne prend pas en compte
les foyers logements, mais uniquement les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées
Dépendantes), à l’échelle des bassins d’habitat (au sens de la DDTM). Cette carte met en avant les variations
d’un territoire à l’autre de ce taux de couverture à l'échelle du SCoTAM et de ses EPCI membres.
L’estimation de ce taux d’équipement, de 106,9 pour la Moselle, hors foyers logements, (106,9 places en
hébergement spécialisé pour 1000 personnes âgées de plus de 75 ans), est porté à 126,4 pour la région
messine, et 98,2 pour le bassin sidérurgique, comprenant une part également importante de population
vieillissante.
Le taux le plus faible est à noter pour le bassin houiller, avec 77 places pour 1000 personnes de plus de 75 ans,
le plus élevé se trouvant dans le Sud Mosellan, plus rural et moins peuplé (avec 152,2).
Le taux constaté sur le bassin de Sarreguemines / Bitche est similaire à la moyenne mosellane, avec 104,2
places pour 1000 personnes de plus de 75 ans.
93
III /
Des tendances démographiques à prendre en
compte
Si la répartition actuelle des plus de 60 ans permet déjà une anticipation des besoins à venir en termes
d’équipements et de services à destination des personnes âgées, la projection de la population globale à l’horizon
2042 nous donne une vision prospective plus précise.
III / 1 Evolution de la population
Ces graphiques démontrent très nettement le basculement de la population vers les tranches les plus âgées. Ce
phénomène est commun à l’ensemble du territoire :
-
Les tranches les plus âgées progressent, et passent de 8 % à 15 % pour les plus de 75 ans, et de 14 %
à 17 % pour les 60-74 ans ;
Toutes les autres tranches d’âges diminuent : de 24 % à 21 % pour les moins de 20 ans, de 25 % à
22 % pour les 20-39 ans, et de 29 % à 25 % pour les 40-59 ans.
Ces évolutions démographiques nécessitent d’être prises en compte pour l’adaptation des équipements d’une
part, et pour l’adaptation du parc immobilier d’autre part.
III / 2 Une population de plus en plus dépendante
Le développement à la fois de structures d’accueil adaptées et de formules d’aides à domicile représente un
enjeu majeur, en raison de l’accroissement du nombre de personnes âgées potentiellement dépendantes.
La vie en institution concerne essentiellement les personnes très âgées : seuls 3 % des 60-84 ans vivent en
institution, contre ¼ des plus de 85 ans. Aujourd’hui, la grande majorité des personnes âgées vit donc encore à
domicile (les ¾ des plus de 85 ans), grâce au soutien d’aides à domicile ou de la famille. Mais dans les années à
venir, le nombre d’aidants devrait croître moins vite que le nombre de personnes âgées dépendantes. Plusieurs
94
facteurs l’expliquent : augmentation de l’activité féminine, éloignement géographique des familles, éclatement des
couples… Par conséquent, le nombre d’aidants potentiels par personne âgée dépendante va s’affaiblir, modifiant
la répartition entre solidarité familiale et collective.
Or, les personnes âgées de plus de 85 ans devrait passer sur la CCPOM de 655 personnes en 2007 à près de
1663 en 2027, puis 2 501 en 2042, avec pour résultat, des personnes vivant en institution de plus en plus âgées
et dépendantes.
Ce facteur doit ainsi être pris en compte dans les schémas d’équipement en structures d’accueil adaptées.
Les problèmes liés à la maladie d’Alzheimer se font également de plus en plus prégnants : ils nécessitent des
aidants formés spécifiquement pour des accueils de jour, pour décharger l’aidant naturel (famille, conjoint), ainsi
que des unités spéciales en structures d’hébergements. S’il n’y a pas d’aidant naturel à domicile, le placement est
alors obligatoire.
Ces éléments prospectifs permettent de mettre en lumière un des enjeux majeurs pour la CCPOM : la prise en
compte du vieillissement de la population. L’impact du vieillissement de la population peut s’appréhender sous
différents angles :
maintien à domicile, sous-entendant adaptation des logements, et services d’accompagnement ;
établissements d’accueil pour personnes âgées ;
création d’un habitat intermédiaire adapté.
IV /
Les orientations du nouveau schéma de l’autonomie
2010-2015
Le nouveau schéma de l’Autonomie du département fixe les orientations en matière de soutien aux personnes
âgées et handicapées pour les cinq années à venir.
Les politiques envisagées se déclinent en trois axes thématiques : le soutien au maintien à domicile, la prise en
charge en établissements, et l’adaptation des fonctionnements institutionnels à ces enjeux.
IV / 1 Le développement du soutien au maintien à domicile
Le maintien à domicile reste la solution plébiscitée par les seniors, et le respect de ce choix est un axe primordial
de la politique départementale.
Plusieurs orientations sont listées en ce sens :
compléter les aides aux personnes âgées, par l’adaptation des logements et le développement d’un
service de garde de nuit itinérant
développer et diversifier l’accueil séquentiel avec ou sans hébergement (accueil temporaire ou accueil
de jour)
structurer et moderniser l’intervention des services d’aide à domicile
inscrire les offres d’hébergement diversifiées dans les filières d’accompagnement des personnes âgées
(foyers-logements, accueil familial, résidences-services, foyers d’accueil de travailleurs migrants), qui constituent
des ponts entre le domicile d’origine devenu inadapté et le placement en EHPAD prématuré.
95
IV / 2 L’amélioration de la prise en charge en établissement
La Moselle va connaître dans les prochaines années une forte augmentation du nombre de personnes de plus de
85 ans, amené à doubler entre 2005 et 2020. Cette tranche d’âge est la plus exposée à la perte d’autonomie.
Cette évolution démographique va accroître les besoins en lits en hébergements spécialisés.
Le choix de rester à domicile le plus longtemps possible retarde l’âge d’entrée en institution, en accroissant
toutefois le niveau de dépendance à l’entrée en établissement.
Le défi de développement de l’offre spécialisée est donc aussi qualitatif que quantitatif.
Outre les lits autorisés et actuellement en cours de construction (1200 sur l’ensemble du département), 500 lits
supplémentaires sont nécessaires d’ici 2015 sur le département.
Les besoins identifiés sur le territoire de Metz (territoire au sens du Conseil Général) consistent en une extension
d’au moins une USLD, compte tenue de la répartition des USLD opérée dans le cadre de la réforme nationale.
Concernant les EHPAD, 330 lits sont autorisés ou en cours de construction. La création de 230 lits
supplémentaires sera soutenue sur ce territoire.
Concernant l’adaptation qualitative des EHPAD, en particulier en direction du public atteint de la maladie
d’Alzheimer, plusieurs actions ont été listées :
favoriser le partenariat des établissements avec des services extérieurs, pour créer une filière de prise
en charge adaptée à l’évolution de la pathologie
poser le principe de l’adaptation de la prise en charge, au sein de l’établissement, à l’évolution de la
dépendance et des besoins du résident
organiser la vie de l’établissement sous forme de groupes homogènes et permettant aux résidents de
bénéficier à la journée des activités ou soins adaptés à l’évolution de leur situation
privilégier les projets architecturaux innovants, permettant une prise en charge évolutive et adaptée,
dans les projets de restructurations, extensions, ou constructions neuves.
L’amélioration de la qualité de vie en établissement sera également mise en avant (animation, repas,…).
IV / 3 L’adaptation des fonctionnements institutionnels aux enjeux
Afin d’anticiper les prises en charge, et d’adapter au mieux l’offre aux soins, la coordination des partenaires, la
connaissance partagée des pratiques, ainsi qu’un outil d’observation suivi constituent les bases d’une offre
médico-sociale de qualité.
Les orientations suivantes ont été mises en avant :
organiser et pérenniser un observatoire des besoins (définition précise d’indicateurs, diagnostics
partagés…)
formaliser la coordination inter-institutionnelle sur les territoires, améliorer leur lisibilité
décloisonner les prises en charge par territoire
formaliser l’articulation des dispositifs de coordination
améliorer la transparence des procédures d’entrée en établissement
96
Par l’action 10 de son programme d’action, le PLH propose de « Favoriser le renouvellement urbain ».
« Le vieillissement de la population est une tendance nationale. Les projections démographiques
nationales montrent une accélération du vieillissement dans les années à venir : +27 % entre 2010 et
2020, et +21 % entre 2020 et 2030. Sur le territoire de la CCPOM, la part des populations jeunes baisse,
alors que celle des 45-59 ans et des 75 ans et plus augmentent très fortement. Le vieillissement de la
population est particulièrement marqué dans les communes des coteaux. Les logements existants sont
généralement peu adaptés aux problématiques de la population vieillissante, ainsi que des personnes
handicapées. »
-
« Développer l’offre de logements adaptés aux personnes âgées et/ou handicapées ;
Répondre à l’enjeu du maintien à domicile. »
-
-
« La CCPOM organisera le recensement des besoins en logements adaptés ;
Dans le parc public, la CCPOM incitera au développement d’opérations de logements locatifs
sociaux adaptés, lorsque cela est possible. La CCPOM encouragera également les bailleurs à
recenser l’offre existante afin de faciliter l’attribution des logements accessibles ;
Dans le parc privé, la CCPOM intégrera un volet d’adaptation des logements aux besoins des
personnes âgées et/ou handicapées dans le dispositif de lutte contre la vacance. L’EPCI fera
également la promotion de l’adaptation des logements aux besoins auprès des personnes âgées
et/ou handicapées dans le cadre du PIG ou du dispositif de lutte contre la vacance. Elle identifiera
également les sites urbanisables et dont la localisation semble adaptée, dans le cadre de la politique
foncière. Enfin, la CCPOM accompagnera les communes dans leurs démarches de projets urbains
afin d’inciter les opérateurs privés à développer des opérations intergénérationnelles quand la
localisation des opérations le permet. »
97
98
/
Chapitre 7
LES JEUNES MENAGES
99
I/
Des jeunes ménages très largement dépendants du
marché locatif privé
En 2009, le fichier Filocom fait état de 331
ménages dont la personne de référence est
âgée de moins de 25 ans. Ceux-ci constituent
1,5% des ménages du territoire du territoire
intercommunal.
Parmi eux, on dénombre très peu de
propriétaires occupants (6,6%). Ce résultat
n’est bien évidemment pas surprenant, la phase
locative étant quasiment incontournable entre
la décohabitation et l’acquisition, qui n’a pas
parfois jamais lieu.
En revanche, seuls 13 % d’entre eux occupent
un logement locatif social (soit une part très
proche de l’ensemble des ménages -14%-),
alors que 77% sont hébergés au sein du parc
locatif du secteur privé. Pourtant, la part de
jeunes éligibles au logement social est plus
élevée que pour l’ensemble de la population.
Les jeunes ménages, aux revenus plus faibles et à la situation professionnelle souvent précaire, sont
ainsi soumis aux aléas du marché privé : ils supportent des loyers plus élevés et leurs hausses
potentielles en cas de relocation. Dans un tel contexte, c’est tout simplement la question de l’accès au
logement et à l’indépendance qui peut être posée.
II /
Des revenus plus faibles que l’ensemble des
ménages
Sur l’aire urbaine de Metz, le revenu fiscal annuel médian par UC des moins de 30 ans s’établit à 15 553 €, un
5
chiffre légèrement proche des moyennes départementales (15 431 €) et nationales (15 829 €).
Au sein de la CCPOM, celui-ci s’élève à 15 753 €, soit 1313 € par mois.
La comparaison des revenus médians des jeunes ménages avec l’ensemble des ménages fait état pour les
premiers d’un revenu globalement inférieur de 15%. Il s’agit le plus souvent de la tranche d’âge percevant le
revenu par UC le plus faible (en concurrence avec les 75 ans et plus).
5
France métropolitaine.
100
Moins de 30 ans
CCPOM
Unité urbaine de Metz
Aire Urbaine de Metz
Moselle
France Métropolitaine
15 753 €
14 856 €
15 553 €
15 431 €
15 829 €
Ensemble des
ménages
16 510 €
17 340 €
18 212 €
17 570 €
18 129 €
Source : Insee, Statistiques locales, 2008
Après une phase locative post-décohabitation qui demeure quasiment incontournable, souvent effectuée en
milieu urbain, l’accession à la propriété pour ces jeunes ménages paraît de plus en plus difficile. Certes, les
statistiques ont fait état ces dernières années d’accédants de plus en plus jeunes, mais ces chiffres camouflent
une réalité complexe.
III /
La convention CLLAJ – CCPOM
Depuis fin 2008, la CCPOM accueille dans ses locaux une permanence du CLLAJ (Comité Local pour le
Logement Autonome des Jeunes) deux fois par mois. Cette décision a été motivée par plusieurs points :
•
Les difficultés d’accès au CLLAJ, basé à Metz, éprouvées par certains jeunes orientés par les référents
sociaux (mission locale, assistante sociale…)
•
Développer la connaissance des acteurs locaux du parc privé, et développer un travail de proximité avec
ces derniers ;
•
Mettre en place un partenariat local avec les bailleurs sociaux, dont les logements sont pour une grande
partie gérés par des agences situées à Rombas ou Thionville ;
•
Approfondir la connaissance des difficultés d’accès au logement des jeunes sur le territoire de la
CCPOM.
Après une phase de démarrage, à la fréquentation plutôt faible, les permanences rencontrent un peu plus de
succès. La Communauté de Communes du Pays Orne Moselle a décidé, en plus du maintien des deux
permanences mensuelles au siège, de proposer des permanences déconcentrées sur le reste du territoire, au
rythme de une tous les mois et demi, soit neuf annuelles.
Afin de toucher le plus grand nombre, le territoire intercommunal a été découpé en quatre zones :
•
Rombas/Amnéville : permanences au siège de la CCPOM ;
•
Montois-la-Montagne/Sainte-Marie-aux-Chênes/Roncourt : 3 permanences annuelles ;
•
Bronvaux/Marange-Silvange/Pierrevillers : 3 permanences annuelles ;
•
Rosselange/Clouange/Vitry-sur-Orne/Moyeuvre-Grande/Moyeuvre-Petite : 3 permanences annuelles.
Sur ses deux premières années d’exercice (2009 et 2010), 85 ménages ont été orientées vers la permanence du
CLLAJ, soit une centaine de personnes :
78 en provenance des communes de la CCPOM
21 en provenance de communes extérieures à la CCPOM
Ces personnes sont orientées par des organismes locaux à vocation sociale : principalement la Mission Locale
des Vallées de l’Orne et de la Moselle, les Centres Communaux d’Action Sociale (Amnéville, Rombas, Metz),
CMSEA (Moyeuvre-Grande), Apolo J (CLLAJ de Thionville), CMS…
53 ménages ont finalement été accompagnés (28 en 2009, 25 en 2010). 67 % des personnes accompagnées se
situaient dans la tranche 18-22 ans.
101
Plus de la moitié des ménages accompagnés sont des personnes isolées (56 %). Par ailleurs, 9% des ménages
sont constitués de femmes seules avec un enfant ou une naissance à venir, et 11% par des couples avec
enfants, ou une naissance à venir.
Les deux situations prédominantes en termes de logement sont l’hébergement familial (près de la moitié des
situations), et la location au sein du parc privé (un quart des ménages). On trouve également des situations
encore plus extrêmes, avec 3 demandeurs SDF en 2009, mais aucun en 2010.
La situation au regard de l’emploi est généralement précaire : la moitié sont en recherche d’emploi (part en
hausse en 2010 : 54 % contre 47 %), beaucoup sont en formation (étudiants, apprentis, stagiaires de la formation
professionnelle), en contrats précaires (intérim – nouveauté en 2010-, CDD). Les CDI à temps plein sont très
minoritaires : 5 % des personnes accompagnées (3 en 2009, 1 en 2010),. Les CDI à temps partiel sont faiblement
représentés également : 11 % des personnes accompagnées (7 en 2009, 1 en 2010).
102
Il découle de ces statuts professionnels de très faibles ressources : 60 %
perçoivent un revenu mensuel inférieur à 600 €, montant incompatible
avec l’accès au logement classique. En 2010, sur l’ensemble des
personnes avec ressources, moins de la moitié percevaient de vrais
salaires, tandis que 2 personnes suivaient une formation rémunérée, 7
personnes étaient indemnisées par Pôle Emploi, et 5 personnes étaient
allocataires du RSA.
Sans ressources
de 0 à 300 €
de 300 à 600 €
de 600 à 900 €
de 900 à 1200 €
plus de 1200 €
19%
7%
35%
25%
13%
1%
Le principal motif poussant les
jeunes ménages à s’adresser au
CLLAJ demeure la recherche
d’autonomie, rendue difficile par de
faibles ressources et un statut
précaire. Les autres motifs sont
l’aide au maintien dans le logement
(rendu parfois difficiles pour les
mêmes raisons, ou encore pour
des situations plus personnelles –
ruptures-), la recherche d’un
logement étape, ou l’aide à l’accès
au logement.
Un bilan a été réalisé fin 2009 et fin 2010 sur
le suivi des ménages accompagnés.
En 2009, sur 30 ménages, 10 relogements
avaient été effectués, et 6 dossiers de
relogements étaient en cours d’élaboration.
Relogements
Relogements en cours d'élaboration
Arrêt de l'accompagnement
Autre demande
accompagnement en cours
2009
10
6
6
8
2010
8
10
5
2
Le bilan 2010 est moins positif, avec 8 relogements, 2 accompagnements en cours, et 10 arrêts
d’accompagnement (dans plus de la moitié des cas, cet arrêt est souhaité par les demandeurs, qui ont reporté
leur démarche, ou ont trouvé une autre solution). Par ailleurs, 5 ménages n’étaient pas en recherche de
logement, mais d’informations (« autre demande »).
Les relogements réalisés se déclinent comme suit, dont 50% réalisés au sein du parc privé :
logement étape
parc public
parc privé
Tiers
4
4
9
1
103
IV /
L’adhésion à l’ADIL
La Communauté de Communes du Pays Orne Moselle a adhéré à l’Association Départementale d’Information sur
le Logement lors du bureau communautaire de janvier 2009. Dans ce cadre, des permanences ont été mises en
place au siège de la CCPOM depuis février 2010, tous les seconds mardis après-midi de chaque mois.
Organisme de conseil, l’ADIL a pour objectif de fournir une information complète, neutre, objective, et gratuite, sur
toutes les questions relatives à la thématique du logement : prêts et aides au logement, responsabilités en
matière de construction, droits du locataire et du bailleur, la copropriété, les éléments à prendre en compte pour
le choix du logement, etc.
Pour l’heure, le démarrage est encore difficile. Les ménages demandeurs ont souvent pour réflexe de se rendre
directement au siège de l’ADIL, situé à Metz, plutôt qu’à la permanence de Rombas.
V/
Les dispositifs d’aide à l’accession
Dans un contexte de crise immobilière, qui se traduit notamment par la stagnation des salaires face aux hausses
des prix du foncier et du bâti, l’accession à la propriété pour les jeunes ménages est de plus en plus ardue, voire
impossible.
Différents dispositifs d’aides à l’accession ont ainsi vu le jour, nécessitant ou non un relai au niveau local.
V / 1 La réforme de l’accession sociale à la propriété
er
La loi de Finances de 2011 institue, à compter du 1 janvier 2011, un nouveau prêt à taux zéro dénommé
« Prêt à taux zéro + » ou PTZ+. Il se substitue au crédit d’impôt « intérêts d’emprunt », à l’ancien dispositif
de prêt à taux zéro et au Pass-Foncier.
Le PTZ+ est réservé aux primo-accédants, sans respect de conditions de ressources. C’est là une
différence majeure par rapport au dispositif initial.
Comme dans le dispositif précédent, le PTZ+ est réservé aux personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires
de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Dans la
mesure où le prêt aidé par l’Etat se substitue au crédit d’impôt « intérêts d’emprunts », il n’est pas soumis au
respect de conditions de plafonds de ressources. En revanche, les ressources de l’emprunteur et de l’ensemble
des personnes destinées à occuper le logement détermineront le calcul du prêt. En conséquence, la production
des avis d’imposition est toujours nécessaire.
Les opérations finançables par le PTZ+
Comme dans le dispositif précédent, le PTZ+ peut être accordé pour financer les opérations suivantes :
la construction d’un logement, accompagnée, le cas échéant, de l’acquisition de droits de construire ou
de terrains destinés à la construction de ce logement ;
l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;
104
l’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé ;
l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession.
-
er
A compter du 1 juin 2011, le PTZ+ peut financer l’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit, l’achat de parts
indivises d’un logement ou d’un terrain, sous réserve que cela conduise à l’acquisition totale du logement ou du
terrain.
Les opérations listées ci-dessus peuvent comprendre des travaux, à l’exception des travaux financés par l’Ecoprêt à taux zéro.
Les modalités de calcul du prêt
La loi de Finances 2011 a fixé 7 critères qui, combinés, déterminent les modalités de calcul du prêt :
le coût total de l’opération ;
le montant total des prêts de plus de deux ans finançant l’opération ;
le nombre d’occupants du logement ;
l’ensemble des ressources des occupants ;
la localisation géographique (Zone A, B1, B2, C) ;
le caractère neuf ou ancien du bien ;
le niveau de performance énergétique globale du logement ;
l’appartenance initiale du logement ancien au patrimoine immobilier d’un organisme HLM ou d’une SEM.
Le montant du prêt correspond au coût total de l’opération, plafonné à un montant, auquel est appliquée une
quotité. Le montant du PTZ+ ne peut excéder le montant du ou des autres prêt(s), d’une durée au moins égale à
deux ans, concourant au financement de l’opération.
Deux exemples d’acquisition avec le PTZ+
•
Une famille composée de 3 personnes (2 adultes et 1 enfant) souhaite acquérir un appartement neuf à
Amnéville. Le coût de l’opération s’élève à 180 000 €. Le ménage dispose d’un apport personnel de
10 000 €. Ses revenus fiscaux de référence sont de 30 000 € annuels. L’appartement est classé BBC.
Après calculs, le ménage bénéficierait d’un PTZ+ de 43 800 €.
Coût du projet
180 000 euros
Apport personnel
Composition de la famille
Revenus fiscaux annuels
Localisation du projet
Zone PTZ+
Type d’acquisition
Performance énergétique
10 000 euros
3 personnes
30 000 euros
Metz
B2
Neuf
BBC
MONTANT TOTAL PTZ+
43 800 euros
Le PTZ+ serait remboursé sur une durée de 16 ans au total. Le montant de l’échéance mensuelle serait de 228 €.
•
Une famille composée de 5 personnes (2 adultes et 3 enfants) souhaite acquérir une maison de
seconde main à Rombas. Le coût de l’opération s’élève à 175 000 €. La maison dispose d’une étiquette
« D » sur la grille de classement énergétique. Le ménage dispose d’un apport personnel de 20 000 €.
Ses revenus fiscaux de référence sont de 40 000 € annuels. Après calculs, le ménage bénéficierait d’un
PTZ+ de 35 000 €. Notons qu’avec une étiquette énergétique « E », le PTZ+ tombe à 17 500 €.
105
Coût du projet
175 000 euros
Apport personnel
Composition de la famille
Revenus fiscaux annuels
Localisation du projet
Zone PTZ+
Type d’acquisition
Performance énergétique (étiquette)
20 000 euros
5 personnes
40 000 euros
Rombas
B2
Ancien
D
MONTANT TOTAL PTZ+
35 000 euros
Le PTZ+ serait remboursé sur une durée de 12 ans au total. Le montant de l’échéance mensuelle serait de 243 €.
Un recentrage du dispositif PTZ+ est par ailleurs prévu pour janvier 2012. Le projet vient d’être examiné à
l’Assemblée Nationale. Cette nouvelle réforme viserait à réintroduire un plafond de ressources pour les candidats
à l’accession, et à limiter son champ aux seuls logements neufs, mais sur l’ensemble du territoire. Une condition
supplémentaire serait ajoutée en 2013 : les logements devront alors répondre aux normes BBC (en lien avec la
RT 2012).
V / 2 Le Prêt Social de Location-Accession
Le Prêt Social de Location Accession a été mis en place en 2004. Il est tout à fait adapté aux ménages modestes
ne disposant pas d’apport personnel. Sa poursuite a été confirmée lors de l’annonce de la réforme des aides à
l’accession sociale à la propriété.
Deux conditions d’éligibilité sont nécessaires :
les ménages sont soumis à un plafond de ressources ;
l’opération visée doit être agréée par l’Etat pour pouvoir bénéficier du dispositif.
Lors de la première phase locative, le logement est financé par l’opérateur HLM. Le locataire s’acquitte d’une
« redevance », comprenant une indemnité d’occupation, des frais de gestion et d’une épargne (la « part
acquisitive »).
Une fois cette première phase achevée (dont la durée peut varier), l’occupant passe alors du statut de locataire
au statut d’accédant à la propriété.
A l’heure actuelle, seule une opération de cette nature a émergé sur le SCoTAM, en individuel à Ennery (ZAC
des Begnennes), financée en 2007.
L’expérience d’Ennery a donné des résultats très concluants, avec un prix de sortie de l’ordre de 180 000 € à
190 000 € pour une maison de type F5. Cette première expérience à l’échelle du SCoTAM pourrait inciter
d’autres territoires à encourager ce type de produit.
V / 3 Bilan du dispositif Pass Foncier®
Le dispositif Pass Foncier® est issu d’une convention entre l’Etat, Action Logement, et la Caisse des Dépôts et
er
Consignation. Il est en vigueur depuis le 1 janvier 2007, et s’est achevé le 31 décembre 2010. Son objectif était
de favoriser l’acquisition dans le neuf de la première résidence principale, en limitant le coût initial de l’opération
au seul coût de la construction, l’achat du terrain s’effectuant dans un second temps.
Le montant du portage foncier variait de 30 000 € à 50 000 € selon les zones (zonages de robien) dans un
premier temps, puis de 10 000 € à 30 000 € les 6 derniers mois. Pour être actif, le dispositif doit être activé par
une subvention accordée par la commune ou l’EPCI (3000 € ou 4000 €).
106
individuel
collectif
Ensemble
Amnéville
18
10
28
Bronvaux
1
0
1
Clouange
0
0
0
Marange-Silvange
10
0
10
Montois la Montagne
8
0
8
Moyeuvre Grande
24
0
24
Moyeuvre Petite
0
0
0
Pierrevillers
1
0
1
Rombas
0
0
0
Roncourt
12
1
13
Rosselange
0
2
2
Sainte Marie aux Chênes
44
0
44
Vitry sur Orne
0
0
0
118
13
28
Ensemble
La CCPOM a délibéré en faveur du
Pass Foncier® au cours de l’année
2009, suivie par la plupart des
communes. Un double portage,
communal et intercommunal, a en
effet été mis en œuvre.
Le dispositif a rencontré un réel
succès,
avec
131
dossiers
acceptés : 118 en individuel, et 13
en collectif.
La plupart des Pass Foncier® ont été octroyés dans le cadre des ZAC ou lotissements réalisés sur les
communes :
Les lotissements du Stade et Horticole à Amnéville ;
Le lotissement « Les Portes de Silvange » à Marange-silvange (ZAC Seilles Andennes) ;
Le lotissement « Le clos des Mirabelles » à Montois-la-Montagne ;
Le lotissement l’ « Ecrin Forestier » à Moyeuvre-Grande ;
Le lotissement « Les Résidences de Lambanie » à Pierrevillers ;
La ZAC de Jaumont à Roncourt ;
Le lotissement « Le Breuil » à Sainte-Marie-aux-Chênes.
107
Deux actions du PLH répondent à cette problématique : les actions 4 et 13.
-
Par l’action 4 de son programme d’action, le PLH propose d’ « Organiser la diversité de l’offre
nouvelle ».
« L’accession à la propriété est devenue difficile pour une partie de la population, notamment pour les
jeunes ménages actifs. La CCPOM a délibéré en faveur du PASS FONCIER afin de permettre aux ménages
locaux de bénéficier de la TVA à 5,5 %, du doublement du PTZ, et du prêt différé. Les dispositifs en faveur
de l’accession sociale ont été assez profondément modifiés au début de l’année 2011. Seul le PSLA
continue de bénéficier de la TVA à 5,5 %. La CCPOM souhaite malgré tout prolonger son action en faveur
de la primo-accession. »
-
« Maintenir les jeunes ménages sur le territoire ;
Fluidifier les parcours résidentiels des ménages locaux. »
Cette action passe par deux points, tous deux visant à favoriser la primo-accession :
-
-
-
« Développer des produits adaptés : la CCPOM encouragera les bailleurs et les aménageurs à
développer des opérations mixtes comprenant de l’accession sociale, lorsque cela est possible,
ainsi que la diversité des typologies dans l’offre neuve ;
Proposer une aide aux primo-accédants, dans le cadre d’un dispositif existant, ou dans le cadre d’un
dispositif propre à la CCPOM. »
Par l’action 13 de son programme d’action, le PLH propose de « Faciliter l’accès des jeunes aux
logements autonomes ».
« Une partie des jeunes de la région est en situation précaire : seulement 10 % des jeunes reçus sur
l’agglomération de Metz par le CLLAJ ont un CDI, contre 20 % en 2009 ; Sur le territoire de la CCPOM,
l’offre dédiée à l’hébergement des jeunes est plutôt satisfaisante. Cependant, concernant le parc
ordinaire public et privé, on observe que les jeunes rencontrent de nombreuses difficultés d’accès
compte tenu du déficit de petites surfaces (T1/T2), et des niveaux de loyers souvent élevés pour la
population locale . »
-
« Développer une offre d’hébergement à caractère social pour des personnes en grande diffidulté, et
n’ayant pas la possibilité d’accéder au parc locatif ;
Etudier l’opportunité d’une maison relais. »
Cette action passe par quatre points :
-
-
« La CCPOM poursuivra l’animation du groupe de travail (CCPOM, gestionnaires, CLLAJ, etc) afin
d’améliorer la connaissance des besoins et des différentes situations des jeunes, et de déterminer
précisément les besoins de développement d’une offre dédiée ;
La CCPOM accompagnera le développement d’offres adaptées dans le parc public et le parc privé ;
La CCPOM encouragera les dispositifs expérimentaux sur le territoire tels que l’intermédiation
locative, le cautionnement ou les baux glissants ;
La CCPOM communiquera autour d’outils existants de sécurisation dans l’accès au logement :
Garantie des §risques Locatifs, LOCAPASS… »
108
ANNEXES
109
Le parc de logements de la CCPOM : généralités
Typologie du parc de logements de la CCPOM en 2009
Communes
T1
T2
T3
T4
T5
T6
Total
Amnéville
109
368
1 161
1 302
920
280
4 140
Clouange
5
7
17
91
52
27
199
Moyeuvre-Grande
103
193
370
475
439
135
1 715
Rombas
29
155
316
633
804
262
2 199
Rosselange
20
131
125
306
336
83
1 001
Marange-Silvange
156
341
1 002
960
660
260
3 379
1
15
66
66
46
24
218
Vitry-sur-Orne
8
34
106
153
181
99
581
Moyeuvre-Petite
201
407
1 003
1 381
1 073
312
4 377
Bronvaux
2
14
53
93
104
45
311
Montois-la-Montagne
61
183
330
320
193
71
1 158
Pierrevillers
19
109
311
432
461
150
1 482
Roncourt
20
47
154
278
364
151
1 014
Total général
734
2 004
5 014
6 490
5 633
1 899
21 774
Source : Filocom 2009 – MEDDTL d’après DGIFP
Typologie du parc de logements de la CCPOM en 2009
Communes
individuel
collectif
Total
Amnéville
2 288
1 852
4 140
Bronvaux
181
18
199
Clouange
705
1 010
1 715
1 576
623
2 199
707
294
1 001
1 875
1 504
3 379
Moyeuvre-Petite
130
88
218
Pierrevillers
465
116
581
Rombas
1 809
2 568
4 377
Roncourt
224
87
311
Rosselange
635
523
1 158
1 095
387
1 482
Marange-Silvange
Montois-la-Montagne
Moyeuvre-Grande
Vitry-sur-Orne
732
282
1 014
Total général
12 422
9 352
21 774
110
Statuts d’occupation des ménages de la CCPOM en 2009
Propriétaire
occupant
Locataire HLM
Locataire privé
Autre
Total
Amnéville
2 078
1440
578
44
4 140
Clouange
163
0
31
5
199
Moyeuvre-Grande
928
144
624
19
1 715
1 659
277
231
32
2 199
Communes
Rombas
Rosselange
773
1
201
26
1 001
2 217
234
878
50
3 379
167
0
46
5
218
Vitry-sur-Orne
498
0
73
10
581
Marange-Silvange
Moyeuvre-Petite
2 400
534
1368
75
4 377
Bronvaux
256
5
45
5
311
Montois-la-Montagne
709
182
252
15
1 158
1 114
85
253
30
1 482
Pierrevillers
Roncourt
Total général
740
64
184
26
1 014
13 702
2966
4764
342
21 774
Typologie du parc locatif privé
Communes
T1
T2
T3
T4
T5
T6
Total
Amnéville
43
130
209
124
60
12
578
Bronvaux
1
0
6
23
1
0
31
Clouange
97
129
206
131
48
13
624
Marange-Silvange
12
42
76
42
44
15
231
Montois-la-Montagne
8
64
44
50
32
3
201
Moyeuvre-Grande
90
185
323
190
71
19
878
Moyeuvre-Petite
0
7
19
17
2
1
46
Pierrevillers
4
15
25
19
8
2
73
160
244
474
309
162
19
1 368
Rombas
Roncourt
2
1
18
12
7
5
45
Rosselange
Sainte-Marie-auxChênes
Vitry-sur-Orne
30
57
77
54
27
7
252
13
61
104
42
28
5
253
14
28
58
53
22
9
184
Total général
474
963
1 639
1 066
512
110
4 764
111
Les logements commencés en 2010
Année
2010
Logements commencés par commune
CC du Pays Orne Moselle
Type de construction
Communes
individuel
Destination des logements
Occup.
perso.
collectif
Vente
Location
Autres
Total
Amnéville
9
-
3
-
-
6
9
Marange-Silvange
-
6
-
-
6
-
6
Moyeuvre-Grande
8
-
2
-
-
6
8
Rombas
1
20
-
-
20
1
21
Roncourt
2
-
-
1
-
1
2
23
-
2
-
-
21
23
Ensemble
43
26
7
1
26
35
69
Source : DRE Lorraine, Sitadel2
112
Les ventes de logements neufs
Ventes et mises en ventes sur la CCPOM depuis 2000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
ventes
21
118
49
65
44
34
133
124
88
13
28
mises en ventes
37
142
50
60
16
47
171
79
86
43
33
16
35
40
Source : DREAL Lorraine, fichier ECLN
37
10
17
55
12
11
21
35
stock
Ventes de logements neufs par sous secteurs de la CCPOM depuis 2000
Plateau
Vallée
Coteaux
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0
0
8
2
0
10
69
18
1
8
4
19
24
0
6
20
0
36
70
87
5
0
2
94
41
57
24
24
28
36
0
0
24
Ventes de logements neufs par commune de la CCPOM depuis 2000
2000
2001
2002
2003
58
22
5
19
24
Amnéville
Clouange
Marange-Silvange
14
8
2004
6
20
28
2
2005
2006
11
24
30
16
12
11
Moyeuvre-Grande
Rombas
2
22
11
24
22
2
2007
2008
2009
78
0
24
5
7
9
5
5
4
1
0
0
0
6
3
1
Roncourt
8
2
10
Vitry-sur-Orne
Total général
21
118
49
65
44
34
2010
69
18
1
2
13
49
4
0
133
124
88
13
28
113
Les transactions immobilières dans le marché de
seconde main
Prix moyens des maisons par année
Nombre de pièces principales
Prix HT
T3
T4
T5
T6
T7
T8 et +
Prix HT
Prix / m2
2000
68 824
70 246
100 392
///
86 756
///
87 632 €
879 €
2001
67 640
92 931
110 192
122 984
123 234
///
106 772 €
1 039 €
2002
71 127
89 402
116 504
152 443
///
100 347
107 214 €
1 103 €
2003
68 701
108 117
132 216
139 997
///
///
121 369 €
1 240 €
2004
63 406
115 902
149 925
147 890
171 493
92 289
131 976 €
1 250 €
2005
99 166
129 902
162 641
166 792
185 623
241 332
149 125 €
1 485 €
2006
105 082
145 223
165 058
204 678
203 610
258 997
168 463 €
1 630 €
2007
104 813
148 766
173 740
198 139
187 941
222 750
170 253 €
1 611 €
2008
129 017
161 796
170 681
209 988
217 341
227 913
177 451 €
1 694 €
2009
109 733
139 480
161 377
171 811
162 446
///
156 302 €
1 495 €
2010
98 323
134 416
Ensemble de la
91 456
127 999
période
Source : Perval (actes notariés)
160 963
171 315
199 462
///
153 357 €
1 516 €
150 074
173 809
179 707
195 864
145 869 €
1 417 €
Année
Prix moyens des appartements par année
Nombre de pièces principales
Prix HT
Année
T1
T2
T3
T4
T5
T6 et +
Prix HT
Prix / m2
2000
///
///
53 686
48 877
///
///
51 333 €
698 €
2001
///
48 286
67 912
71 121
///
///
66 371 €
938 €
2002
78 215
76 555
80 807
///
73 176 €
1 038 €
///
60 224
2003
///
52 400
73 924
76 930
77 663
///
73 033 €
985 €
2004
25 370
70 526
82 508
93 523
98 360
///
83 500 €
1 173 €
2005
///
61 824
85 453
104 094
112 208
196 590
97 435 €
1 248 €
89 057
109 742
126 941
///
96 423 €
1 327 €
2006
///
69 686
2007
///
84 160
112 949
119 762
138 893
///
110 010 €
1 559 €
2008
///
82 810
106 083
120 846
133 314
///
109 004 €
1 514 €
2009
50 576
78 396
112 460
106 764
110 831
///
98 449 €
1 456 €
2010
///
70 862
99 149
102 544
115 092
///
95 344 €
1 337 €
42 846
71 206
93 733
103 956
112 049
145 572
94 062 €
1 308 €
Ensemble de la
période
Source : Perval (actes notariés)
114
Le logement social
Typologie du parc locatif social (source : DREAL Lorraine, fichier EPLS 2010)
Communes
Ensemble
T1
T2
T3
T4
T5
Amnéville
1 523
58
168
708
463
126
Clouange
160
2
10
59
72
17
Marange-Silvange
327
2
73
105
120
27
Montois-la-Montagne
43
7
34
1
1
0
Moyeuvre-Grande
299
12
33
104
82
65
Rombas
765
69
56
253
303
84
Roncourt
5
0
0
0
0
5
Rosselange
188
6
70
17
73
22
97
2
10
22
47
16
Vitry-sur-Orne
106
0
16
41
46
3
Total général
3 513
158
470
1 310
1 207
365
Communes
Ensemble
individuel
collectif
Amnéville
1 523
610
913
Clouange
160
18
142
Marange-Silvange
327
73
254
Montois-la-Montagne
43
1
42
Moyeuvre-Grande
299
14
285
Rombas
765
2
763
Roncourt
5
5
0
Rosselange
188
1
187
97
40
57
Vitry-sur-Orne
106
32
74
Total général
3 513
796
2 717
Epoque de construction du parc social
Communes
Ensemble
Avt1970
De70à89
De90à99
Apr1999
Amnéville
1 523
690
701
51
81
Clouange
160
82
19
41
18
Marange-Silvange
327
189
80
0
58
Montois-la-Montagne
43
0
43
0
0
Moyeuvre-Grande
299
260
0
20
19
Rombas
765
561
158
10
36
Roncourt
5
0
0
5
0
Rosselange
188
184
0
0
4
97
4
19
36
38
Vitry-sur-Orne
106
22
0
8
76
Total général
3 513
1 992
1 020
171
330
115
Modes de financement de l’offre nouvelle classique depuis 2000
Communes
Amnéville
PLUS
PLS
PLA-I
34
2
-
Bronvaux
4
0
2
Clouange
12
0
4
Marange-Silvange
124
0
26
Montois-la-Montagne
0
4
0
Moyeuvre-Grande
50
0
7
Moyeuvre-Petite
0
0
0
Pierrevillers
0
0
0
Rombas
58
0
13
Roncourt
12
0
0
-
-
5
28
16
-
Vitry-sur-Orne
126
6
-
Ensemble
448
28
57
Rosselange
Modes de financement de l’offre nouvelle spécialisée depuis 2000
Commune
Organisme
Lieu des travaux
2001
Pierrevillers
2009
Moyeuvre-Grande
2009
Rombas
2009
Logiest
lotissement le Breuil
2009
Logiest
lotissement le Breuil
2009
Roncourt
moselis
ZAC de Jaumont
nc
AGAMAPAD
SEML Ville de
Rombas
PLUS
PLS
nc
8
EHPAD Pierre Mendès
France
10
rue de la paix
30
Ensemble
PLAI
14
2
10
24
48
2
116
Offre nouvelle classique depuis 2000 : détails
Année
Commune
Organisme
Lieu des travaux
PLUS
PLS
PLA-I
2001
Marange-Silvange
Nc
15
2001
Moyeuvre-Grande
Nc
2
2001
Rombas
Nc
1
2001
Rosselange
Nc
5
2001
Nc
2002
Amnéville
7
Logiest
le boulodrome
34
2002
Marange-Silvange
Logiest
Grand abani
6
2002
Marange-Silvange
Moselis
La marjoté
32
2003
Metz Habitat Territoire
rue de provence
8
2004
Vitry-sur-Orne
Autre
16bis rue de Gandrange
3
2005
Logiest
route de Briey
13
2005
Vitry-sur-Orne
Logiest
33
2005
Marange-Silvange
Moselis
2005
Moyeuvre-Grande
Moselis
ZAC de la Plaine
rue Lapierre, Migette,
Pionniers, République
rue de la Marne
2006
Vitry-sur-Orne
Logiest
ZAC de la Plaine
53
2006
Rombas
Moselis
rue Wagner
8
2006
Rombas
Moselis
rue de l'usine
50
2007
Marange-Silvange
Logiest
19 rue de la Vallée
5
2007
Vitry-sur-Orne
Logiest
Rue de Gandrange
23
2007
Vitry-sur-Orne
Logiest
17
2007
Moyeuvre-Grande
Moselis
Moselis
ZAC Jean Burger
6 rue de la Commune de
Paris
ZAC de Jaumont
5
2007
Roncourt
2007
Moyeuvre-Grande
2007
2008
Clouange
2008
2008
2009
Clouange
2009
Montois-la-Montagne
2010
Marange-Silvange
Batigère-Sarel
2010
Marange-Silvange
Batigère-Sarel
2010
Bronvaux
2010
29
5
18
12
Neolia
Rue de la Gare
SCI des PME
rue du Gâtinais
Moselis
AVENUE FOCH
Marange-Silvange
Présence Habitat
RUE DE LA MARJOTEE
4
Marange-Silvange
Présence Habitat
RUE DE LA MARJOTEE
6
Moselis
avenue Foch
4
Autre
Logiest
rue Ste Marie
Lotissement Seille
Andennes
Lotissement Seille
Andennes
rue de la Vallée
Bronvaux
Logiest
rue de la Vallée
2
2010
Moyeuvre-Grande
Logiest
2
2010
Moyeuvre-Grande
Moselis
2
2010
Rombas
Moselis
froidcul
8 rue d'Avril et 81 rue de
Briey
15-16 rue de l'Usine
2010
Moyeuvre-Grande
Neolia
9-13 rue de la Gare
18
2010
Moyeuvre-Grande
Neolia
9-13 rue de la Gare
2010
Amnéville
Autre
2
2010
Vitry-sur-Orne
Autre
3
16
12
4
37
16
4
12
5
117
Les difficultés sociales et besoins des ménages
Ménages éligibles au logement social sur la CCPOM en 2009
Communes
modestes
Très modestes
Amnéville
62,8
29,0
Bronvaux
48,2
17,6
Clouange
65,4
33,8
Marange-Silvange
57,1
23,9
Montois-la-Montagne
57,6
22,6
Moyeuvre-Grande
72,6
38,7
Moyeuvre-Petite
63,8
29,4
Pierrevillers
49,7
19,8
Rombas
67,7
34,8
Roncourt
54,7
21,9
Rosselange
74,3
39,4
60,1
25,9
Vitry-sur-Orne
58,6
25,4
Total général
64,3
31,0
Revenus des locataires du parc privé en % des plafonds PLUS
Communes
< 30 %
30 - 60 %
60 - 100 %
100 - 130 %
> à 130%
Amnéville
10%
22%
38%
16%
14%
Bronvaux
13%
13%
19%
26%
29%
Clouange
16%
30%
31%
12%
11%
Marange-Silvange
13%
27%
30%
16%
13%
Montois-la-Montagne
12%
25%
39%
15%
9%
Moyeuvre-Grande
24%
32%
28%
9%
7%
Moyeuvre-Petite
17%
22%
35%
13%
13%
Pierrevillers
10%
22%
30%
25%
14%
Rombas
17%
28%
33%
13%
10%
Roncourt
18%
29%
31%
16%
7%
Rosselange
18%
37%
27%
10%
9%
11%
26%
37%
14%
12%
Vitry-sur-Orne
11%
27%
33%
14%
15%
Total général
16%
28%
32%
13%
11%
118
Statuts d’occupation des ménages très modestes de la CCPOM
Communes
Loc parc privé
Loc parc HLM
Prop occ.
Autre
Amnéville
16%
56%
28%
1%
Bronvaux
23%
0%
71%
6%
Clouange
50%
17%
32%
1%
Marange-Silvange
18%
24%
57%
1%
Montois-la-Montagne
33%
0%
63%
4%
Moyeuvre-Grande
38%
13%
48%
1%
Moyeuvre-Petite
28%
0%
70%
2%
Pierrevillers
20%
0%
76%
4%
Rombas
40%
20%
38%
2%
Roncourt
31%
1%
68%
0%
Rosselange
30%
26%
43%
1%
24%
13%
61%
2%
Vitry-sur-Orne
28%
11%
57%
4%
Total général
31%
23%
44%
2%
Les plafonds de ressources appliqués pour l’accès au parc social
Catégories de ménages
PLUS
PLAI
PLS
1
19 225 €
10 572 €
24 993 €
2
25 673 €
15 405 €
33 375 €
3
30 874 €
18 524 €
40 136 €
4
37 272 €
20 612 €
48 454 €
5
43 846 €
24 116 €
57 000 €
6
49 414 €
27 178 €
64 238 €
Par personne supplémentaire
5 512 €
3 031 €
7 166 €
119
L’état du parc
Les propriétaires occupants modestes et très modestes de la CCPOM en 2009
très modestes
modestes
Amnéville
1200
% des
propriétaires
occupants
29%
Clouange
35
Communes
Nombre
2601
% des
propriétaires
occupants
63%
18%
96
48%
Nombre
Moyeuvre-Grande
580
34%
1122
65%
Rombas
526
24%
1256
57%
Rosselange
226
23%
577
58%
Marange-Silvange
1308
39%
2452
73%
64
29%
139
64%
Vitry-sur-Orne
115
20%
289
50%
Moyeuvre-Petite
1523
35%
2964
68%
68
22%
170
55%
Bronvaux
Montois-la-Montagne
456
39%
860
74%
Pierrevillers
384
26%
890
60%
Roncourt
258
25%
594
59%
Total général
6743
31%
14010
64%
Les subventions ANAH depuis 2004 sur les communes de la CCPOM
2004
Communes
Amnéville
2005
2006
2007
2008
2010
Total
PO*
PB**
PO
PB
PO
PB
PO
1
19
7
11
5
3
11
12
8
9
12
41
11
2
9
12
4
2
43
56
30
26
5
24
11
183
Bronvaux
1
Clouange
2
13
5
Marange-Silvange
7
1
14
9
Montois-la-Montagne
6
5
4
2
4
Moyeuvre-Grande
20
19
22
18
11
17
Moyeuvre-Petite
5
4
1
1
Pierrevillers
3
1
3
Rombas
15
48
35
Rosselange
1
11
6
10
Vitry-sur-Orne
1
Total général
68
Roncourt
35
PO
PB
PO
PB
PO
PB
30
12
9
3
8
2
71
7
1
5
10
57
1
1
1
1
21
11
4
1
16
10
2
13
35
6
10
5
9
5
1
4
10
7
5
7
8
22
3
1
9
2
13
2
5
106
81
84
309
76
131
8
82
5
15
109
108
9
2
8
30
4
2
10
1
125
PB
2009
26
4
3
39
2
9
1
20
1
4
3
6
35
5
64
1
4
37
37
100
9
28
7
249
17
32
Source : Agence Nationale de l’Habitat
*Propriétaires occupants
**Propriétaires bailleurs
120
907
Le logement des seniors et des jeunes ménages
Statuts d’occupation par âge
Moins de 25 ans
Plus de 75 ans
Ensemble des ménages
Communes
PO
LPP
Lhlm
NC
PO
LPP
Lhlm
NC
PO
LPP
Lhlm
NC
Amnéville
3%
65%
32%
0%
53%
5%
41%
1%
50%
14%
35%
1%
Bronvaux
-
-
-
-
97%
3%
0%
0%
82%
16%
0%
3%
Clouange
10%
81%
4%
4%
59%
37%
3%
1%
54%
36%
8%
1%
Marange-Silvange
9%
82%
9%
0%
86%
3%
8%
3%
76%
10%
13%
1%
Montois-la-Montagne
0%
91%
0%
9%
81%
14%
0%
4%
77%
20%
0%
3%
Moyeuvre-Grande
8%
84%
4%
4%
77%
17%
5%
2%
66%
26%
7%
1%
Moyeuvre-Petite
0%
100%
0%
0%
95%
5%
0%
0%
77%
21%
0%
2%
Pierrevillers
0%
100%
0%
0%
92%
3%
0%
6%
86%
12%
0%
2%
Rombas
8%
82%
6%
4%
73%
19%
6%
2%
55%
31%
12%
2%
Roncourt
0%
75%
25%
0%
77%
21%
0%
2%
82%
14%
2%
2%
Rosselange
12%
65%
24%
0%
72%
16%
10%
1%
62%
21%
15%
1%
7%
67%
7%
20%
86%
8%
5%
2%
75%
17%
6%
2%
Vitry-sur-Orne
7%
79%
14%
0%
78%
12%
8%
2%
73%
18%
6%
3%
Total général
7%
77%
13%
3%
73%
14%
11%
2%
63%
22%
14%
2%
PO : Propriétaire occupant
LPP : Locataire parc privé
Lhlm : Locataire parc HLM
NC : Non communiqué
121
12 / La loi « Mobilisation pour le logement et lutte contre
l’exclusion » (MOLLE) du 25 mars 2009
Christine Boutin, Ministre du logement et de la ville, a présenté les principales dispositions de son projet de loi en
juin 2008. Depuis lors, le texte est passé devant le Sénat, qui a validé ses principales dispositions, hormis
l’intégration dans l’article 55 de la loi SRU des logements en accession sociale.
L’objet du texte, tel qu’il a été présenté officiellement sur le site du Sénat, est le suivant :
« Le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion intervient au moment où la crise financière
mondiale vient contracter le crédit et ainsi amplifier les difficultés déjà rencontrées en France dans le secteur du logement. Alors
que le gouvernement dispose d'étroites marges de manœuvre budgétaires, le texte, examiné en premier lieu par le Sénat,
entend optimiser les moyens consacrés chaque année à la politique du logement et mobiliser l'ensemble des acteurs,
notamment les organismes HLM et les collectivités territoriales.
Le chapitre premier du projet de loi rend obligatoire la conclusion par les organismes HLM, avant le 31 décembre 2010, de
conventions d'utilité sociale - anciennement conventions globales de patrimoine. Il crée, en outre, un mécanisme de
mutualisation des ressources financières des bailleurs sociaux en instaurant un prélèvement sur ceux d'entre eux qui ne
construisent pas suffisamment. Il procède également à une réforme de la gouvernance du 1 % logement et clarifie les
conditions dans lesquelles les organismes HLM peuvent recourir au contrat de vente en l'état futur d'achèvement.
Le chapitre II prévoit la création d'un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, tandis que le
chapitre III comporte des mesures destinées à agir sur l'offre de logements. Le texte recentre notamment les amortissements «
Robien » et « Borloo » sur les marchés immobiliers tendus et étend le bénéfice de la TVA à 5,5 % aux logements en accession
sociale à la propriété éligibles au dispositif du Pass-Foncier situés dans des immeubles collectifs à usage d'habitation. Les
collectivités territoriales sont particulièrement concernées par l'assouplissement des dispositions de la loi relative à la solidarité
et au renouvellement urbains (SRU) : le projet de loi prévoit d'intégrer provisoirement certains logements en accession sociale à
la propriété dans le décompte des obligations des communes.
Enfin, le chapitre IV tend à promouvoir la mobilité des locataires dans le parc HLM et le chapitre V contient les dispositions
relatives à la lutte contre l'exclusion, à l'hébergement et à l'accès au logement. Le texte présenté par le gouvernement modifie
notamment, pour les rendre applicables, les dispositions de la loi instituant le droit au logement opposable (DALO) relatives aux
obligations des communes en matière de développement de l'offre d'hébergement. »
Voici de façon non exhaustive, mais plus détaillée, les principales dispositions du texte de loi :
Mobilisation des acteurs : conventions d’utilité sociale obligatoires pour les bailleurs d’ici 2010 ;
instauration d’un prélèvement sur les moyens financiers des organismes HLM dont l’effort d’investissement
est réduit ; facilitation de l’achat par les organismes HLM de logements en VEFA (Vente en Etat Futur
d’Achèvement, soit « vente sur plan »); dans le cadre de la vente HLM, obligation pour les copropriétaires
de faire des provisions spéciales ; réforme du 1 % ;
Incitation à une plus grande disponibilité du foncier : dans les intercommunalités, déclinaison des
objectifs du PLH par commune ; plus grande constructibilité (augmentation du COS) ; dérogation au PLU
pour des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ; renforcement de la portée opérationnelle du
PLH ;
Développement d’une offre nouvelle : création du programme national de requalification des quartiers
anciens dégradés ; recentrage Borloo et Robien sur les zones tendues ; extension du Pass-foncier au
collectif ;
Mobilité dans le parc de logements : passage du cautionnement à la couverture généralisée du risque
d’impayés ; réduction des délais d’expulsion de 3 ans à 1 an après le jugement d’expulsion. Concernant la
mobilité dans le parc HLM, les locataires en sous-occupation recevront trois propositions de relogement
pour un montant de loyer inférieur ou équivalent à celui qu’ils payent et auront un préavis de 6 mois pour
libérer les lieux ; suppression du droit de maintien dans les lieux aux locataires dépassant de plus de deux
fois les plafonds de ressources ; sensibilisation des locataires acquittant un surloyer à l’accession à la
propriété ; libération des logements adaptés non occupés par des personnes handicapées ; possibilité
122
offerte aux personnes âgées de sous-louer une pièce de leur logement social à des jeunes ; abaissement
des plafonds de ressources en faveur du logement social de 10 % ;
Lutte contre l’exclusion : obligation d’une place d’hébergement pour 2 000 habitants ; mutualisation des
solutions de relogement DALO en Ile-de-France ;
Taxation des plus-values : les terrains acquis lorsqu’ils étaient déclarés en zone non constructible ayant
pris de la valeur en étant déclarés ultérieurement constructibles seront soumis à une taxation ;
Protection contre les vices de constructions des acquéreurs de logements en VEFA.
123
13 / Lexique
-
AL :
ALF :
ALT :
ANAH :
APL :
CAF :
CDC :
CLLAJ :
DALO :
DPU :
ENL :
EPCI :
EPFL :
FSL :
GIP :
GIPDAL :
GRL :
HLM :
HQE :
Label - HPE :
THPE :
OPAH :
PAC :
PDALPD :
PLAI :
PLH :
PLSA :
PLU :
PLUS :
POS :
SCOT :
SDAPL :
SRU :
VEFA :
ZAC :
ZAD :
Allocation Logement
Allocation de Logement Familiale
Aide au Logement Temporaire
Agence Nationale de l'Habitat
Aide Personnalisée au Logement
Caisse d’Allocation Familiale
Caisse des Dépôts et Consignations
Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes
Droit au Logement Opposable
Droit de Préemption Urbain
Engagement National pour le Logement
Etablissement Public de Coopération Intercommunale
Etablissement Public Foncier de Lorraine
Fonds de Solidarité pour le Logement
Groupement d'Intérêt Public
Groupement d'Intérêt Public pour le Droit Au Logement
Garantie des Risques Locatifs
Habitation à Loyer Modéré
Haute Qualité Environnementale
Haute Performance Energétique
Très Haute Performance Environnemental
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
Pompe à Chaleur
Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées
Prêt Locatif Aidé d’Intégration
Programme Local de l’Habitat
Prêt Social Location Accession
Plan Locaux d’Urbanisme
Prêt Locatif à Usage Social
Plan d’Occupation des Sols
Schémas de Cohérence Territorial
Section Départementale des Aides Publiques au Logement
Solidarité et Renouvellement Urbaine
Vente en l’Etat Futur d’Achèvement
Zone d’Aménagement Concerté
Zone d’Aménagement Différé
124

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