Transparences N°15 Transparences Janvier 2014

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N °1 5
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Janvier 2
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P2 Réparations locatives :
Qui fait quoi ?
3 jeunes recrutés
P3 à la fin de leur contrat en alternance
Partenariat
Edit o
Je profite de cette nouvelle année 2014 pour vous adresser
mes meilleurs voeux au nom du Conseil d’Administration
et du Personnel de l’Opac. Qu’elle vous apporte Santé,
Bonheur et Réussite dans vos projets.
En tant que nouveau Président, j’ai le plaisir de vous faire parvenir
votre nouveau numéro de Transparences.
Suite à une de nos réunions des locataires organisées à travers tout le
département, certains d’entre vous se posaient des questions sur les
réparations locatives et les réparations du bailleur : Qui entretien quoi ?
C’est pour cela que nous débuterons par un petit rappel à ce sujet.
Ce nouveau numéro sera sous le signe du partenariat, avec
l’association Insert Jeunes de Châteauroux qui favorise l’insertion des
personnes en difficulté.
L’OPAC 36 met également un point d’honneur à donner une chance
aux jeunes dans le cadre de leur avenir professionnel à travers la mise en
place de contrats de professionalisation en alternance. En effet en 2013
trois jeunes ont été recrutés grâce à ces contrats en alternance.
L’année 2013 a été source de nouveautés, avec le projet IDEAL (demande
d’APL en ligne), les débuts dans la location accession, la création de nouvelles
loges. 2013 a également été une année de réussite couronnée par la remise de
la certification de qualité de service Qualibail par l’ AFNOR.
Vous trouverez dans ce numéro, la composition du budget 2014. Celui ci sera alloué à
des constructions neuves, mais aussi à de nombreuses réhabilitations pour vos logements.
Un bel exemple d’investissement sera développé dans ces pages avec la ville d’Issoudun :
démolitions, modernisations, reconstructions de logements !
L’année 2014 se profile sous la même dynamique avec la mise en place d’une borne Caf
af pour
mettre à jour vos dossiers et estimer vos droits directement à l’OPAC 36.
C’est également un coup de jeune pour les supports de communication de l’OPAC avec
ec très
prochainement le lancement de notre nouveau site Internet,
www.opac36.fr pour vous faciliter la vie !
Michel BRUN, Président de l’OPAC 36.
avec l’association Insert Jeunes
Issoudun
P4 en mouvement !
P5 Le budget
Nouveautés
P6 Relevez le défi, c’est parti
BU LLET IN
D’INFO R M AT IO
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de l’Off ice Pu blic
de l’ H abitat,
d’ A mén ag em ent
et de Constru ction
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Répa ration
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Qui fait quoi ?
Ce document à pour objectif de vous présenter les
travaux qui sont à votre charge (comme le prévoit le
décret n° 87 – 712 du 26 août 1987 pris en application
de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)
et ceux qui sont pris en compte par l’OPAC ou le
contrat d’entretien
Article 1: Sont des réparations locatives, les travaux d’entretien courant,
et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments
assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux
et équipements à usage privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations
énumérées en annexe au présent décret.
DANS L’ENTREE
LES EQUIPEMENTS
QUE FAIRE ?
A CHARGE
Porte d’entrée
Porte d’entrée
Poignées de porte, serrures, canons, clés et badges
Remplacement sauf en cas de dégradation ou d’effraction
Graissage des gonds, paumelles et charnières
Graissage, entretien et remplacement
Boîtier et combiné d’interphone
En cas de dysfonctionnement prendre contact avec votre
gardien ou le service réclamations techniques
Tableau électrique
Fusibles, coupe-circuit
Douilles, interrupteurs, prises de courant et prises
téléphoniques
Placard
Remplacement
Remplacement
L’OPAC
Locataire
Locataire
L’OPAC
Contrat de
maintenance
L’OPAC
Locataire
Remplacement
Locataire
Graissage, réparation des roulettes, mise en jeu des portes
Locataire
LES PIECES DE VIE, SEJOUR, CHAMBRES
LES EQUIPEMENTS
QUE FAIRE ?
A CHARGE
Mécanisme de volet roulant
Manivelle, sangles
Crémones, joints
Vitres
Radiateurs
Sols, papiers peints, plinthes
Prise TV
Remplacement sauf en cas de dégradation
Remplacement
Graissage, Remplacement
Remplacement
Remplacement
Maintien en état de propreté, réparations et remplacement
Réparation et remplacement
L’OPAC
Locataire
Locataire
Locataire
L’OPAC
Locataire
Locataire
LES PIECES D’EAU : CUISINE, SALLE DE BAIN,TOILETTES
LES EQUIPEMENTS
Colonnes deaux usées et eaux vannes – Canalisation
d’alimentation d’eau
Evacuation, siphon
Joints en silicone sur le pourtour de l’évier, du lavabo
et de la baignoire
Peinture murs et plafonds, trous, sols
QUE FAIRE ?
A CHARGE
Entretien et réparation
L’OPAC
Débouchage jusqu’à la colonne
Locataire
Remplacement
Locataire
Maintien en état de propreté, rebouchage, menues réparations
Douchette et flexible de douche, cône et abattant de WC Détartrage, remplacement
Locataire
Locataire
Contrat
d’entretien
Locataire
Locataire
Contrat
d’entretien
Locataire
Chaudière murale ou chauffe-eau
Entretien et remplacement
Contrat
d’entretien
Flexible de gaz
Vérifier la date de validité, remplacer si nécessaire
Locataire
Ventilation mécanique
Nettoyage et Entretien
Remplacement
Bouches d’aération de la ventilation
Nettoyage
Mécanisme WC
Entretien
Remplacement
Pour tout ce qui ne serait pas mentionné dans le descriptif ci-dessus, se référer au décret
n° 87–712 du 26 août 1987.
Vous retrouverez également plus d’informations dans le guide du locataire distribué lors
de votre emménagement ou consultable sur notre site internet, ww.opac36.fr.
FLASH
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FLASH
Nous vous
informons qu’à
partir du 21 janvier,
six nouvelles
chaînes gratuites et
en haute dénition
seront disponibles.
Pour avoir accès à cellesci il faut impérativement
être équipé d’un
démodulateur TNT HD.
(Toutes les grandes surfaces
et magasins spécialisés en
proposent)
Les locataires avec
l’équipement approprié
c’est-à-dire une télévision
avec démodulateur HD
devront obligatoirement
faire une recherche
automatique des chaînes.
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a la fin de leur cont rat en alte rnan ce
En 2013, l’OPAC 36 voit son équipe s’agrandir avec
le recrutement en CDI de 3 jeunes ayant effectué
leurs contrats en alternance dans la société.
Point de vue de
Nevriye AKTEPE
sur l’alternance
Pourquoi avez-vous choisi
l’alternance ?
« Durant mon stage de n d’année
pour mon DUT, j’ai constaté que
la période en entreprise effectuée
à l’OPAC 36, était très importante
dans le cadre de mon cursus scolaire
an de compléter mes connaissances
et de les mettre en pratique tout en
continuant à apprendre.
Le contrat de professionnalisation
était un bon moyen d’acquérir une
première expérience valorisante
sur le marché du travail, c’est
pourquoi j’avais choisi de faire mon
bachelor GARH en alternance. »
Comment s’est passé
l’intégration dans
l’établissement ?
« J’ai été très bien accueillie par le
personnel de l’OPAC 36. Le fait d’avoir
réalisé mon stage dans le service RH a
facilité mon intégration. »
Recommandez-vous cette
manière de mener ses études ?
« Oui, je recommande l’alternance.
Cette expérience m’a permis de
me conforter dans mon idée de
devenir Assistante RH et d’obtenir
mon premier CDI. »
Trois prols divers et variés ont rejoint nos équipes. Florent Bureau et
Ludovic Proton en tant qu’Ouvriers Professionnels à la régie d’entretien.
Le premier a réalisé un CAP Installateur Sanitaire, le deuxième un CAP
Serrurier Métallier en alternance entre l’OPAC 36 et le CFA Bâtiment.
La troisième, Nevriye Aktepe a été recrutée au siège social en tant
qu’Assistante du Service Ressources Humaines à la n de son cursus Bachelor
Chargé de Gestion Administrative et Ressources Humaines réalisé en un an.
C’est ainsi que pendant deux ans Ludovic et Florent ont été formés par les
membres de la Régie d’entretien pour apprendre un métier.
Les salariés du service Ressources Humaines ont, quant à eux, eu pour mission de
transmettre leurs connaissances et leur savoir-faire pendant un an à Nevriye.
L’alternance présente de nombreux avantages pour les étudiants mais également pour
l’OPAC 36. Les jeunes détiennent une véritable première expérience professionnelle à
valoriser dans leur CV.
De nombreuses missions et responsabilités leurs sont conées ce qui leur permet de gagner en
maturité et d’être opérationnel plus rapidement que les étudiants suivant un cursus universitaire classique.
De plus, ils font un premier pas dans la vie active et obtiennent une rémunération mensuelle.
Pour l’OPAC 36, l’alternance, c’est l’assurance de recruter des éléments de conance puisqu’ils ont été formés et
testés pendant plusieurs années. C’est également
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une manière d’acquérir
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des salariés opérationnels dès le début.
Pa rt e n a ri at
avec l’ass ociation Inse rt Jeun es
L’OPAC 36 mène des actions an de favoriser l’insertion des personnes en
situation de difculté. En partenariat avec l’association Insert’ Jeunes de
Châteauroux, des tâches diverses et variées leurs sont conées tout au long de
l’année telles que vider des caves suite à des états des lieux, récupérer/trier du
papier carton ou encore débarrasser les encombrants des locaux communs.
L’OPAC 36 a souhaité développer davantage sa démarche en proposant des tâches différentes et spéciques.
C’est ainsi que Younouss, Franck et Saindou ont travaillé sur des chantiers de l’OPAC 36 à Buzançais et à
Issoudun où des travaux de modernisation ont été effectué sur des pavillons.
L’activité plomberie ventilation leur était dédiée, encadrée par Pascal RABIER, le Chef d’équipe plomberie de
l’OPAC 36. Le chantier d’insertion requiert des compétences professionnelles en amont.
C’est donc un partage de savoir-faire mais également de savoir-être. Bruno Mercier, responsable de la
régie d’entretien de l’OPAC 36, a été optimiste lorsqu’on lui a proposé
de faire appel à des personnes issues d’Insert’ Jeunes.
Pour lui de nombreux avantages sont à recenser : cela permet à ces personnes
d’apprendre un réel métier, d’effectuer des tâches valorisantes en acquérant
des connaissances qu’ils pourront exploiter à l’avenir.
En effet, « en une semaine ils passent de spectateurs à acteurs ».
C’est également une sensibilisation au monde du travail avec le respect
des horaires et des tâches à accomplir. Pour nir, c’est un réel lien social
qui est développé, que ce soit avec les encadrants de l’OPAC 36, les
habitants qui se trouvent dans les logements ou encore les membres des
autres entreprises présents sur les chantiers.
Cette démarche est un réel outil de progression et d’insertion mais
surtout une passerelle vers l’avenir.
Saindou et Franck de l’association Insert Jeunes encadrés par
Pascal RABIER, le chef d’équipe plomberie de l’OPAC 36
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I ss o u d u n
en mouvem ent !
Monsieur Laignel,
Maire d’Issoudun et
Monsieur Longein,
Directeur Général de
l’OPAC 36 sur le site
de la rue du Nivernais
lors de la présentation des travaux
2014 Année des
élections des
représentants
de locataires
au Conseil
d’Administration.
La durée du mandat
des administrateurs
représentant les
locataires est de 4 ans.
Les élections ont
lieu au scrutin de
liste avec répartition
proportionnelle des
sièges selon la règle du
plus fort reste.
Les administrateurs
représentant les
locataires élus au
scrutin de liste sont
automatiquement
remplacés dans l’ordre
de la liste, à condition
que le candidat à
désigner ait toujours
qualité à siéger.
Les dernières élections
ont eu lieu en 2010.
Les prochaines élections
se dérouleront entre le
15 novembre 2014 et le
15 décembre 2014.
L’OPAC 36 s’engage dans de nombreux
chantiers pour moderniser et réaménager
la ville d’Issoudun.
Ces travaux passent par plusieurs étapes :
- Démolition rue du Nivernais
- Reconstruction rue du Nivernais
- Restructuration rue de Corse
- Démolition des Terres Rouges
Rue du Nivernais
Le FRPA rue du Nivernais a été démoli au printemps 2013 pour laisser place à
un nouveau programme de 14 logements composé de 4 pavillons et 10
semi-collectifs.
Les travaux ont débuté en septembre 2013, la n des travaux est prévue pour
septembre 2014.
10 logements semi-collectifs avec loggias :
8 Type 2 de 51m², loyers approximatifs : 290€ H.C.
2 Type 3 de 61m², loyers approximatifs : 330€ H.C
4 maisons individuelles avec garages :
2 Type 3 de 68 à 69m², loyers approximatifs : 430€ H.C.
2 Type 4 de 80 m², loyers approximatifs : 495€ H.C
Ces logements sont adaptables en conformité avec les règles sur
l’accessibilité des personnes handicapées et sont peu énergivores avec
une classe énergie de catégorie B.
Restructuration 11 et 13 rue de Corse
Malgré la qualité du site, il a été constaté une certaine « désaffection » pour les grands logements (T4)
avec un équipement absent : l’ascenseur.
De plus, ce bâtiment possède en terrasse une chaufferie génératrice de nuisances sonores.
Pour pallier ces difcultés, le nouveau projet proposera la restructuration et la recomposition des
logements existants de façon à ne proposer que des logements de Type 3 maximum.
Un ascenseur sera créé par entrée, les halls d’entrée et les paliers seront embellis.
Pour nir, la chaufferie existante sera démolie pour créer une nouvelle chaufferie au rez-de-chaussée
qui aura pour objectif d’optimiser les charges de chauffage des locataires.
La mise en chantier est prévue pour juin 2014.
Démolition Les Terres Rouges
Les deux bâtiments à démolir se situent aux entrées 50
et 52 rue des Rossignols (16 logements) et aux entrées
44, 46 et 48 rue des Rossignols (24 logements).
Les travaux ont commencé en septembre 2013
pour s’achever courant mars 2014.
Après les démolitions, quelles perspectives ?
La réexion menée en collaboration avec la
commune prévoit la reconstruction sur le site.
C’est un projet mixte qui proposerait des maisons
en locatif social mais également en accession sociale.
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Au cours
de la réunion
du Conseil de
Concertation
Locative,
les représentants
des locataires au
Conseil
d’Administration
ont été informés
que la hausse des
loyers serait limitée
à 0,90%.
Elle a été votée
par le conseil
d’Administration
lors de sa séance
du 25 Octobre 2013.
Bien qu’elle soit
inférieure à l’inflation
prévue, cette hausse
permet néanmoins de
contribuer à l’amélioration
de la qualité de service
rendu à nos clients.
C’est avec cette volonté forte
du Conseil d’Administration et
des Services, que la certification
QUALIBAIL obtenue en Juillet
2013, permettra, grâce à l’application des
procédures mises en place, d’améliorer la
qualité de vie de nos clients.
Pour équilibrer la section de fonctionnement et faire
face à la diminution de recettes, il est nécessaire de diminuer
les dépenses, bien que certaines charges incompressibles
soient en constante augmentation.
C’est le cas notamment des impôts et taxes qui augmentent
de 250 000€ et des amortissements des immobilisations qui
progressent de 700 000€.
Par ailleurs, le mode de calcul de la contribution mutualisée
même s’il est différent de celui du prélèvement sur le
potentiel financier appliqué jusqu’en 2012, nous amènera à
verser à l’Etat une contribution à hauteur de 1 000 000€.
Tous les autres postes de dépenses sont maintenus à
un niveau comparable à 2013, et notamment les frais
de personnels, qui représentent un important poste de
charges, n’augmenteront pas.
L’objectif de vente de 30 logements par an est atteint depuis
3 ans. Il devrait être maintenu en 2014 et produire une
recette à hauteur de 1 650 000€.
Cette année, pour récompenser la fidélité, il est prévu une
remise de 1 500€ sur le prix de vente lorsque le locataire
acquiert le logement qu’il occupe depuis plus de 20 ans.
Toutes les mesures prises permettront de prévoir un
résultat de fonctionnement 2014 à hauteur de 571 064€.
Chaque année, le résultat de fonctionnement permet de
financer les travaux d’investissement des années suivantes.
Toutefois, une progression des coûts de réhabilitation,
notamment lors des démolitions, est à prévoir en raison
DIRECTEUR
DE LA PUBLICATION :
Pascal Longein
Recettes
de fonctionnement
RÉDACTEUR EN CHEF :
C. Desbarres.
SERVICE COMMUNICATION :
T. Leday
Reprises
4,45%
Récupération
des charges
16,95%
Divers
12,98%
ISSN : en cours
CONCEPTION / IMPRESSION :
Groupe sodimass
02 54 25 25 25
www.sodimass.fr
des coûts d’interventions liés aux évolutions réglementaires.
En matière d’investissement les constructions neuves et les
réhabilitations lourdes sont financées pour 20% par nos
fonds propres et 80 % par l’emprunt et quelques rares
subventions.
Les remplacements de composants sont, quant à eux, pris
en charge à 100 % sur la trésorerie.
On peut citer à titre d’exemple, de gros travaux de
réhabilitation qui vont être lancés très prochainement :
- ISSOUDUN « 11 et 13 rue de Corse » : les grands logements
de T5 et T4 seront transformés en T3, mieux adaptés aux
besoins actuels. Ces deux entrées d’immeuble seront, de
plus, équipées d’un ascenseur comme cela a été le cas en
2013 sur la cité de Beaulieu rue d’Aquitaine à Châteauroux.
- Les cuisines et les salles de bains de 329 logements seront
totalement réaménagées et équipées.
A CHATEAUROUX, 77 logements sont concernés, ainsi que
166 logements à LE BLANC et 86 logements à LA CHATRE.
- Les 12 logements de la Place Patureau-Francoeur à
CHATEAUROUX, occupés par des étudiants, sont en cours
de réhabilitation et seront réceptionnés prochainement.
Les travaux réalisés ont porté principalement sur les
économies d’énergies par le remplacement des
fenêtres, l’installation d’un chauffage électrique de dernière
génération avec détection de présence, et l’isolation de la
toiture-terrasse.
- Cité de Beaulieu « rue de Savoie » à CHATEAUROUX
quatre ascenseurs panoramiques extérieurs sont en cours
d’installation et seront mis en service au 1er trimestre en 2014.
Concernant les constructions neuves, nous devrions obtenir les
autorisations de construire pour une quarantaine de logements.
Certains programmes bénéficient de nouvelles technologies en
matière de maîtrise de l’énergie, comme c’est déjà le cas
pour 12 logements labellisés « Maison Passive » sur le site de
Beaulieu à CHATEAUROUX.
En 2013, l’OPAC 36 a lancé son premier programme de
location-accession sur ARGENTON.
Les 2 logements concernés vont être réceptionnés en Mars.
En 2014, 27 nouveaux logements du même type sont prévus
à CHATEAUROUX, LE POINCONNET, BUZANCAIS et
ISSOUDUN.
L’ensemble des travaux neufs et de réhabilitation représente
un coût d’investissement total de 23 820 600€ qui seront
injectés dans l’économie locale. L’OPAC 36 se positionne,
plus que jamais, comme l’un des plus importants donneurs
d’ordre du département de l’Indre pour le secteur du bâtiment.
Dépenses
de fonctionnement
Amortissement et Provisions
24,55%
Charges
Exceptionnelles
2,40%
Charges
Financières
9,61%
Ne pas jeter sur la voie publique
Loyers
65,62%
Jean-Rémy PAUDAT, Directeur Général Adjoint
Divers
0,59%
Personnel
13,79%
Achats
15,94%
Impôts et Taxes
12,53%
Services
Extérieurs
16,11%
Autres services
Extérieurs
4,46%
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lundis du mois de 14h15 à 16h15 à Beaulieu.
LLee samedi 30 Novembre 2013, à l’espace Art et Culture de Déols, a eu
lieu l’événement de lancement du DEFI des FAMILLES à ENERGIE
POSITIVE organisé par l’ADIL EIE 36
Plus d’une quarantaine de personnes, essentiellement des familles mobilisées dans le
cadre du défi des quartiers de la CAC, étaient présentes pour participer à l’après-midi
«speed-dating de l’énergie».
En complément de la participation aux ateliers interactifs portant sur l’éclairage, les
veilles, le chauffage, la cuisine..., ce moment de convivialité a permis une présentation des
équipes créées sur le département de l’Indre. Une spécificité cette année ; la création d’un
« défi des quartiers » sur le territoire de la CAC. C’est ainsi que le service Prévention sociale de
l’OPAC et les Centres sociaux ont mobilisé une vingtaine d’habitants pour constituer 3 équipes hyper motivées.
« LES VEILLEUSES » de Beaulieu « LES SURVOLTES » de Vaugirard
« LES DEBRANCHES » de St Jean
Ces 3 équipes ont rejoint les 7 autres équipes du département pour participer à cet après-midi
convivial. Du 1er Décembre 2013 au 30 Avril 2014, elles ont pour mission de réaliser 8%
d’économies sur leurs factures d’ électricité, gaz ou eau… en adoptant quotidiennement des
éco-gestes chez soi, tout en prenant plaisir à ce jeu collectif en se retrouvant pour partager des
moments conviviaux tout au long de ces 5 mois.
RENDEZ-VOUS donc en Mai 2014 pour connaitre les résultats !!
Le samedi 28 Septembre 2013, l’OPAC et les habitants de la rue Denis Papin
ont participé à la journée découverte du quartier ST Jean-Le Lac organisée
par le Conseil de quartier
Un stand avec articles et photos ont permis aux visiteurs de découvrir « Qui était Denis
Papin » tout en dégustant les pâtisseries réalisées par les habitants.
Puis se sont retrouvés sur la place du marché où s’est jouée en fin d’après-midi la pièce
de théâtre « Le Mystère Denis Papin » par la compagnie du Hasard qui a conclu son
spectacle au balcon d’un logement situé rue E. Piaf et mis à disposition par l’OPAC. Ce fut
un après-midi très convivial.
Merci à tous ceux qui ont participé à la réussite de cette journée.