escroquerie defiscalisation loi robien

Transcription

Les Résidences de tourisme :
Un piège pour les
acquéreurs ?
LICENCE PROFESSIONNELLE DROIT ET OPERATIONS IMMOBILIERES
ANNEE UNIVERSITAIRE 2012/2013
Marie GRANDJACQUES-BUHOT
Tuteur universitaire : Ingrid MARIA
Tuteur entreprise : Laurent DUFFOUG
LES RÉSIDENCES DE TOURISME : UN PIÈGE POUR LES ACQUÉREURS ?
REMERCIEMENTS
Je tiens à exprimer mes sincères remerciements à :
Mon responsable d’agence M. Laurent DUFFOUG qui m’a judicieusement proposé ce sujet de mémoire,
encore mal connu et dont la complexité aurait réclamé encore plus de temps de travail et de détails.
Mes professeurs de licence qui m’ont fait découvrir les divers domaines de l’immobilier, et surtout ma
tutrice universitaire Mme Ingrid MARIA dont les mots m’ont encouragée.
M. Gregory GRÖLL d’avoir répercuté mes demandes de renseignements à son confrère M .Yann
BALTHAZARD que je remercie également, et dont les réponses m’ont été très précieuses.
Mme Pascale JALLET, déléguée générale du syndicat national des résidences de tourisme qui a
aimablement répondu à mes mails.
M. Alain KRAMER, anciennement concerné par le sujet qui m’a résumé son expérience.
Grand-Père qui m’a accompagnée et soutenue dans les moments de découragement.
Marie Grandjacques-Buhot 2012-2013
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Licence Droit et opérations immobilières
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MEMOIRE DE FIN DE STAGE
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PRÉSENTATION DE MONT-BLANC IMMOBILIER
Mont-Blanc Immobilier est une SAS au capital de 100 000,00 euros qui a été créée en 1970.
Siège social
29, avenue de Miage à ST GERVAIS LES BAINS.
Activité principale
Administration d'immeubles et autres biens immobiliers.
La société gère aujourd’hui 5 agences immobilières au Pays du Mont-Blanc :
Dates clés
Depuis plus de 40 ans, cette entreprise offre des prestations immobilières variées : achat,
vente, estimations, location et syndic.
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Produits et services
Métiers
Pour répondre aux exigences de ses différentes activités, l’équipe occupe principalement 3
fonctions :
• Conseiller en immobilier : il est l’intermédiaire entre vendeur et l’acheteur, il est
chargé de faire visiter les biens, de négocier les prix, de faire entrer un mandat, de
prospecter….
• Administrateur de biens immobiliers : il est chargé de la location des appartements ou
des maisons des propriétaires et de trouver des locations aux clients demandeurs,
d’encaisser les loyers,…
• Syndic de copropriété : il est chargé de l’organisation, de l’entretien des parties
communes des immeubles et de la facturation des charges.
Mes missions
J’occupe à l’agence des Houches le poste d’assistante de gestion locative. Avec ma
responsable j’ai la charge de la partie location de l’agence, aussi bien à l’année qu’à la
saison, c'est-à-dire :
•
Location à l’année :
o Recherche de biens et établissement des mandats
o Recherche de locataires et visites des biens
o Etablissement des baux
o Etats des lieux d’entrée et de sortie
o Encaissements des loyers et relances
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Location à la saison
Recherche de la clientèle
Etablissement des réservations et des contrats
Accueil de la clientèle et encaissement du solde à l’arrivée
Recherche de biens
Etablissement des mandats
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•
Mises à jour du site internet de l’agence et des annonces avec les tours
opérators et autres sites (Leboncoin.fr, La France du Nord au Sud, Logicimmo…)
Difficultés
Je n’ai rencontré aucune difficulté particulière au cours de mon année en alternance.
L’ambiance sereine qui règne au sein de l’agence nous permet de tous collaborer et de
travailler efficacement.
Comme pendant le stage j’ai pris connaissance des problèmes traditionnels de gestion
immobilière, mon tuteur de stage m’a proposé d’élargir mes connaissances en étudiant les
difficultés que rencontrent certains propriétaires ayant investi en résidence de tourisme.
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PROJET TUTORẾ INDIVIDUEL
Les Résidences de tourisme :
Un piège pour les
acquéreurs ?
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Dessin Péhel - (dr)Sur le site http://www.lanouvellerepublique.fr/France-Monde/CommunautesNR/Dialogue/n/Contenus/Articles/2013/04/08/Des-residences-de-tourisme-au-gout-parfois-amer-1402013
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11. LES ACTEURS ET LES MECANISMES DE LA RESIDENCE DE TOURISME ...................................................... 11
11.1 Les acteurs lors de l’investissement..................................................................................................... 11
11.2 Les acteurs du financement et les mesures fiscales incitatives ............................................................ 11
12. LES RESIDENCES DE TOURISME A PARTIR DES TEXTES EN PARTICULIER LE CODE DU TOURISME .......... 11
12.1. La définition d’une résidence de tourisme par le décret D321-1 du Code de tourisme...................... 11
12.2 Le statut de la résidence de tourisme selon le décret D321-2 du code de tourisme............................. 12
12.3 Les avantages fiscaux selon l’article D321-2-1 du C. tourisme .......................................................... 12
12.4 Autres articles ...................................................................................................................................... 12
13. LES NORMES DES RESIDENCES DE TOURISME............................................................................................ 12
13.1. La capacité minimum d'accueil et la conception ................................................................................ 12
13. 2 Le classement d’après Atout France................................................................................................... 12
13. 3 Le classement d’après l’administration des Impôts............................................................................ 13
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21. LES MESURES FISCALES INCITATIVES ET L’ILLUSION D’UNE BONNE RENTABILITE................................. 14
22. LES CONTRAINTES IMPOSEES PAR LE LEGISLATEUR ................................................................................ 15
22.1 Un exploitant unique............................................................................................................................ 15
22.2
Un bail commercial avec chacun des propriétaires ...................................................................... 15
23. UNE OPERATION VICIEE ............................................................................................................................. 17
23.1 Les fonds de concours.......................................................................................................................... 17
23.2 La mutualisation des résidences .......................................................................................................... 18
23.3 Une surexploitation des résidences...................................................................................................... 18
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31. LES DIFFICULTES FACE A LA DEFAILLANCE DE L’EXPLOITANT................................................................ 21
31.1 Indemnité d’éviction............................................................................................................................. 21
31.2 De nouvelles charges financières......................................................................................................... 22
31.3 Le nouveau gestionnaire ...................................................................................................................... 22
32. QUAND LE FISC SE PLACE EN EMBUSCADE : LA REMISE EN CAUSE DES AVANTAGES FISCAUX ................ 22
32.1 Le remboursement de la TVA............................................................................................................... 22
32.2 La perte de la réduction d’impôt.......................................................................................................... 23
33. LA SOCIETE D’AUTO-EXPLOITATION COMME MODE ALTERNATIF DE GESTION ...................................... 23
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ANNEXE ET BIBLIOGRAPHIE ...................................................................................................................... 26
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Des revenus, une réduction d’impôt, une résidence secondaire en temps partagé et au bout du
compte la constitution d’un patrimoine : tout cela en investissant en résidence de tourisme…
Voilà ce que le promoteur vous a promis.
La résidence de tourisme est née dans les années 1980 à l’initiative des constructeurs de
l’immobilier de loisir. Mélange d’appartement et d’hôtel, elle offre l’indépendance et le
service. Situées en région touristique, les résidences de tourisme comblent la clientèle : elles
lui apportent le confort, grâce à leurs équipements (piscine, sauna, réception, petitsdéjeuners, etc.) et la proximité de lieux de séjour de rêve : le secteur d’implantation des
résidences de tourisme est en effet la plupart du temps judicieusement choisi.
Pendant 20 ans, ces résidences n’ont cessé de fleurir dans les zones attractives des stations de
montagne et des bords de mer. Puis vinrent les années 2000, la crise et parfois l’appât du gain
de certains exploitants peu scrupuleux.
Depuis de très nombreuses années, l’État par des mesures de défiscalisation, s’emploie à
stimuler l’investissement dans le secteur locatif dont celui du tourisme, un des secteurs clé de
l’économie. Après tout, la France est la première destination touristique mondiale ! Robien,
Demessine, Censi-Bouvard..., nombreuses sont les lois de défiscalisation qui
apparurent…puis disparurent ou furent remplacées, modifiées, affinées.
Les lois changent, mais l’intention reste. Provoquer l’investissement afin d’avoir une offre
suffisante pour accueillir les touristes français et étrangers. Cette offre est aujourd’hui
apparemment surabondante, ce qui ne va pas sans poser des problèmes de rentabilité, sources
de tension entre les propriétaires et les exploitants.
En effet, de nombreux contentieux sont en cours (certains avancent le chiffre de plus de 50
000 victimes2 !) entre des propriétaires-investisseurs, lésés et souvent endettés, et des
exploitants défaillants qui ne respectent pas leurs engagements.
Comme le produit est très complexe, nous commencerons par examiner comment l’Etat s’y
prend pour orienter l’investissement vers les résidences de tourisme, avant d’aborder les
problèmes que soulèvent leur exploitation et d’esquisser des mesures pour limiter les dégâts
face à des exploitants peu scrupuleux.
2
Selon le livre d’Erwan Seznec, « Robien, Scellier… ruinés ! Le plus grand scandale immobilier de l’après-guerre », aux
Éditions du Seuil, voir annexe
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Qui résisterait à une proposition aussi alléchante ?
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Source : investissement-residence-tourisme.com.
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11. Les acteurs et les mécanismes de la résidence de tourisme
Pour lancer une opération aussi complexe qu’une résidence de tourisme, différents acteurs
interviennent en amont de la phase d’investissement, pendant celle-ci puis lors de la phase
aval d’exploitation.
11.1 Les acteurs lors de l’investissement
A)
Le promoteur qui est la plupart du temps le concepteur et souvent le financeur du
projet dont il va confier la conception à un architecte.
S’il n’assure pas lui-même ce rôle, il va confier le projet à un maître d’œuvre qui va
concrètement surveiller les travaux si l’architecte ne le fait pas lui-même.
B)
Le notaire qui va rédiger tous les actes de la promotion immobilière et l’acte
d’acquisition. Il va demander les fonds aux acquéreurs au fur et à mesure de l’avancement
des travaux. Il devrait normalement donner des conseils sur l’acquisition.
C)
Comme le promoteur prend le risque financier de l’opération, il va chercher à la
commercialiser lui-même ou va la confier à un « commercialisateur », c’est-à-dire un
spécialiste de la défiscalisation dans l’immobilier neuf. Pour ce faire il réalise des études
chiffrant les réductions d’impôts liées au programme proposé. C’est lui qui par une publicité
attrayante va vanter la rentabilité du produit mis sur le marché. À cette occasion il va
démontrer qu’il s’agit d’un investissement sans risque qui va en outre s’autofinancer grâce à
des avantages fiscaux couplés à une rentrée régulière d’argent sous forme de loyers garantis.
D)
L’exploitant est un acteur important. Sans lui, le promoteur ne pourrait pas finaliser la
vente. Aussi appelé gestionnaire, il est désigné pour gérer la résidence et sera donc imposé à
tous les investisseurs. Il signe pour commencer une « convention de prise à bail » avec le
promoteur et sera ensuite lié à tous les propriétaires de la résidence via un bail commercial.
11.2 Les acteurs du financement et les mesures fiscales incitatives
Les banques vont bien entendu intervenir dans les résidences de tourisme comme dans le
secteur traditionnel du logement. Elles vont consentir des emprunts aux acquéreurs et
prendront pour garantir leurs créances des hypothèques sur les biens financés.
En ce qui concerne l’Etat, il peut être considéré indirectement comme l’acteur clé du
financement. Les lois de défiscalisation proposées vont stimuler l’investissement des
résidences de tourisme grâce à deux leviers : Les récupérations de TVA sur le montant de
l’investissement et les réductions d’impôts (voir Partie II §21).
12. Les résidences de tourisme à partir des textes en particulier le Code du tourisme
12.1. La définition d’une résidence de tourisme par le décret D321-1 du Code de tourisme
« La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant
l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs
bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des
locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés
sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la
journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services
communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. »
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12.2 Le statut de la résidence de tourisme selon le décret D321-2 du code de tourisme
La résidence de tourisme est « sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la
loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » soit « sous le régime des sociétés d'attribution d'immeubles
en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986… ». Dans tous les
cas :
a) obligation de location des parties privatives et communes d’au moins 70% des
locaux meublés qui doivent répondre aux normes du classement obtenu, pour une durée
qui ne saurait être inférieure à 9 ans,
b) la gestion est assurée par une seule personne physique ou morale, liée par un
contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d'attribution.
12.3 Les avantages fiscaux selon l’article D321-2-1 du C. tourisme
Cet article fait explicitement références aux avantages fiscaux liés aux investissements dans
les résidences de tourisme et à leur contrepartie comme nous le verrons un peu plus loin en §
21.2.
12.4 Autres articles
D321-3, D321-4, D321-5, D321-6, D321-7, les conditions de classement des résidences de
tourisme, voir §13.2.
D321-8, D321-9 les sanctions en cas de non respect des engagements souscrits lors de la
création de la résidence de tourisme.
13. Les normes des résidences de tourisme
Les normes à respecter pour obtenir le classement en résidence de tourisme sont édictées par
Atout France, Direction de la réglementation des métiers du tourisme des classements et de la
qualité (voir4 ) ainsi que par l’Administration des Impôts. Celles-ci concernent :
13.1. La capacité minimum d'accueil et la conception
Pour être appelée « résidence de tourisme », la résidence doit disposer de 100 lits minimum.
Chaque lot doit contenir une cuisine (ou un coin cuisine) ainsi que des sanitaires privés. On
parle alors d’espace « prêt-à-vivre », puisque le client n’a qu’à s’installer, pour profiter en
toute indépendance de son bien.
13. 2 Le classement d’après Atout France
Le classement des résidences de tourisme répond à une politique nationale de la conception
de l'offre. Il reste cependant que c’est à l'exploitant d'en supporter les coûts. Les étoiles,
pouvant aller de 1 à 5, sont un repère aujourd'hui important et universel pour la clientèle
touristique, aussi bien française qu'étrangère, toujours plus exigeante. Elles sont accordées
selon des critères fixés par arrêté et attribuées pour une durée de 5 ans.
Selon Atout France :
- « 1 étoile correspond à un mode d'hébergement économique
- 2 et 3 étoiles correspondent au milieu de gamme
- 4 et 5 étoiles indiquent un mode d'hébergement haut de gamme et très haut de
gamme »
4
https://www.classement.atout-france.fr/c/document_library/get_file?uuid=baafc821-a79b-4751-8dd89dbd26b998a7&groupId=10157
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12
13. 3 Le classement d’après l’administration des Impôts
L’administration des Impôts définit elle-même les caractéristiques à respecter pour obtenir le
label de la « résidence de tourisme classée ».
Celle-ci doit remplir certaines conditions fixées par la doctrine de l'administration :
"L'activité para hôtelière est caractérisée par l'offre en sus de l'hébergement d'au moins trois
des services suivants parmi les quatre qui sont cités au b du 4° de l'article 261 D du CGI :
- l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le
petit déjeuner à l'ensemble des locataires ; celui-ci doit être fourni selon les usages
professionnels, c'est-à-dire, au choix de l'exploitant, soit dans les chambres ou appartements,
soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans
l'immeuble ou l'ensemble immobilier ;
- le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée
comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de
nettoyage, l'exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client
durant son séjour, selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée
comme non satisfaite si l'exploitant se contente d'un nettoyage au début et en fin de séjour ;
- l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le
séjour le linge de maison à l'ensemble des locataires ;
- l'exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en
mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle.
Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du local
lui-même…
De la même façon, un système d'accueil électronique suffit.
Enfin, le local meublé doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables pour une
occupation normale par le locataire. Il n'est en revanche plus exigé que l'exploitant soit
immatriculé au registre du commerce et des sociétés."
(Inst. 30 avril 2003, 3 A-2-03 n° 8)5.
Tout cet arsenal sorti tout droit des Ministères semble bien conçu. Dans les faits, comme
nous allons le constater, certains propriétaires vont rencontrer de graves difficultés.
5
Sources : http://avocats.fr/space/paul.duvaux/content/la-tva-dans-une-residence-services_A4E01451-F78F4D59-A12F-51EB3C3178FF
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Lancer une opération à la rentabilité risquée comme la résidence de tourisme, réclame des
encouragements fiscaux et fait intervenir non seulement de nombreux acteurs mais demande
en outre une politique de communication accrocheuse : il s’agit de séduire en proposant un
investissement attractif dont la rentabilité est garantie par un exploitant, lié à l’investisseur
par un bail commercial de 9 ans.
En réalité nous verrons que cette rentabilité est loin d’être garantie
21. Les mesures fiscales incitatives et l’illusion d’une bonne rentabilité
Sans les mesures incitatives prises par le législateur et les perspectives d’une bonne
rentabilité, personne n’investirait dans les résidences de tourisme.
Les mesures fiscales sont de deux ordres :
21.1 La récupération de TVA sur le montant de l’investissement.
Comme le propriétaire investit en résidence de tourisme dont l’exploitation est soumise à la
TVA, il a automatiquement le droit de déduire la TVA sur son investissement. Il bénéficiera
d’un crédit de TVA reversé par l’Etat. La démarche est habituellement faite par le notaire au
moment de l’achat.
A noter que les prestations para-hôtelières sont soumises au taux de réduit de 5.5 %, relevé à
7% à compter du 1 janvier 2012
21.2 Les réductions d’impôts
« Les lois Robien, Scellier, Borloo, Girardin, LMP, Demessine et Bouvard sont autant de lois
défiscalisantes permettant à tout contribuable français de bénéficier d’un crédit d’impôts en
investissant dans de l’immobilier neuf ou rénové mis en location pour une durée minimale de
9 ans. Le propriétaire peut choisir de gérer lui-même son bien immobilier, de le confier à une
agence ou bien à un groupe qui exploitera le bien dans le cadre de ses activités d’hôtellerie
et rémunérera le propriétaire sous forme de loyers ».
« Pour les propriétaires ne souhaitant pas se soucier de la gestion de leur bien immobilier, il
existe des formules de gestion patrimoniale plus encadrantes tels que des grands groupes
hôteliers comme Odalys et Pierre & Vacances. L’investissement dans un bien immobilier
exploité par des acteurs touristiques est strictement encadré par la loi Demessine et la loi
Bouvard, qui est la nouvelle version du régime LMNP »6.
La loi Demessine a été adoptée en 1999. Elle accordait initialement une réduction d'impôt
de 15% en échange d'un investissement dans une résidence de tourisme située en zone de
revitalisation rurale (ZRR). Les ZRR correspondent schématiquement aux cantons ruraux et
aux zones de moyenne montagne. La création de résidences de tourisme est alors dynamisée.
En 2004, les choses basculent. Pour commencer, la loi est modifiée : la réduction d'impôt
passe de 15 à 25%. Beaucoup d' élus locaux prirent alors la manie d'accorder des permis de
construire à chaque promoteur qui promettra de vendre ses appartements grâce à la
6
La défiscalisation immobilière : investir dans des résidences touristiques
http://forum.aufeminin.com/forum/f546/__f10354_f546-La-defiscalisation-immobiliere-investir-dans-des-residencestouristiques.html
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14
défiscalisation, dans l'espoir de booster l'économie touristique de leur commune. La loi de
Finance pour 2009 a prorogé le dispositif Demessine, prévu à l'origine jusqu'en 2010, au
31/12/2012.
La loi Censi-Bouvard fut adoptée en 2009 en remplacement de la loi Demessine. La
réduction d’impôt de départ était de 25% à l'investissement. Elle est ensuite passée à 20% en
2011, puis 11% en 2012.
« Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, la loi Censi-Bouvard LMNP, vous permet de :
Bénéficier de 1 200 € à 3 667 € de réductions d'impôts par an pendant 9 ans.
De récupérer la TVA (19.6 %) de votre investissement en loi Censi Bouvard.
De cumuler les investissements en loi Censi Bouvard la même année et bénéficier jusqu'à
33 000 € de réduction d'impôt.
Au total, c'est jusqu'à 30.6 % d'économies d'impôts du montant Hors Taxe du/des biens
immobiliers.
Vos impôts et vos loyers financent plus de 3/4 de votre investissement en loi Censi
Bouvard7 ».
Mais attention :
Selon le Code général des impôts, (Article 199 decies E du CGI). Conditions impératives : «
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à
l'exploitant de la résidence de tourisme (… )»
22. Les contraintes imposées par le législateur
Le législateur a imposé plusieurs contraintes concernant l’exploitation des résidences de
tourisme. La résidence doit notamment être gérée par un même exploitant avec un contrat de
bail commercial.
22.1 Un exploitant unique
Il ne peut y avoir qu'un seul exploitant (Article D321-1 C. tourisme). Dans la plupart des cas
il est choisi à l'insu des acquéreurs par le promoteur. Lors de l'achat du bien, l'acquéreur signe
également un bail commercial avec cet exploitant unique, démontrant son engagement de
mise en location. Le bailleur n’a donc pas la possibilité de choisir le gestionnaire qui
exploitera son bien, ni de savoir si ce dernier est compétent.
22.2 Un bail commercial avec chacun des propriétaires
Le recours au bail commercial est obligatoire selon l’article L145-1 I. du C. com puisqu’il
s’agit bien « de baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité (…)
consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du
fonds ».
Cependant, le bail commercial est un contrat qui doit en principe protéger la partie faible,
c'est à dire le non-professionnel. Il s'agit normalement du locataire, le bailleur étant
« habitué » à louer son local.
Or ici, c'est bien le bailleur la partie faible : il s'agit d'un particulier qui investit dans un bien
dans le but d'en dégager une rente et de pouvoir défiscaliser. Le gestionnaire quant à lui est
un professionnel du tourisme, il connait donc tous ses droits et obligations. Le bail
commercial est donc un contrat inadapté qui ne protège en rien le particulier, qui est engagé
7
Source : nhttp://www.kacius.fr/kacius-invest/dispositifs/lmnp-scellier-loi-censi-bouvard.php
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15
dès la signature de son contrat d'acquisition en VEFA avec un gestionnaire qui peut se mettre
en liquidation judiciaire n'importe quand et ne plus honorer ses loyers.
Nous allons voir que bien évidement le bailleur peut résilier le bail en cas d'inexécution des
obligations de son preneur. Cependant, cette résiliation aura des conséquences
catastrophiques quant au statut fiscal de l'investisseur (voir 3- Les répercutions pour
l'acquéreur sur le plan fiscal).
a) La durée du bail
La durée d'un bail commercial est de 9 ans. L’article L145-7-1 du C. com précise en effet
que « les baux sont d’une durée minimum de 9 ans sans possibilité de résiliation à
l’expiration d’une période triennale ».
Les baux commerciaux offrent en outre la possibilité pour le preneur de résilier le bail à
l’expiration d’une période triennale en vertu de l’article 145-4 du Code de commerce. Face à
ce déséquilibre entre les deux parties, le législateur a supprimé cette faculté de résiliation
pour le preneur en créant l’article 145-7 selon lequel « les baux commerciaux signés entre les
propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du
code de tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à
l’expiration d’une période triennale ». Cet article fut crée dans le cadre de la loi du 22 juillet
2009 de développement et de modernisation des services touristiques. En conséquence, les
baux signés antérieurement ne bénéficient pas de ces dispositions légales.
b) Le loyer
Il est d’usage que le montant du loyer soit fixé (ou du moins proposé) par le bailleur. Dans le
cadre des résidences de tourisme, il est déterminé par l'exploitant, c’est-à-dire le locataire.
L'investisseur bailleur en prend connaissance en principe dès la signature du contrat de
réservation.
Le législateur impose qu’il soit fixe, annuel et garanti, ce qui n’est pas sans soulever de
réelles difficultés. En effet, le montant du loyer, c'est-à-dire « la rentabilité » est un des
principaux arguments de vente des promoteurs, c'est pourquoi elle est souvent élevée, voire
fantaisiste. Elle est la plupart du temps représentée par un pourcentage du prix d'achat du
logement. On admet qu'une rentabilité supérieure à 4% n'est pas réaliste.
Le preneur s'engage à verser donc un loyer fixe et annuel au bailleur. A défaut, ce dernier
peut refuser le renouvellement du bail et sous réserve de la présence d'une clause résolutoire,
résilier le bail sans intervention judiciaire.
c) Clause résolutoire
Un bail équilibré stipulerait qu’à défaut par le locataire de remplir un ou plusieurs de ses
obligations (notamment à défaut du paiement du loyer) le bail sera résilié de plein droit et
l’expulsion prononcée en référé. Cette clause licite et inopposable au juge est fréquemment
utilisée.
f) La sous-location
Le preneur, c’est-à-dire l’exploitant est le locataire du bailleur. Pour pouvoir exploiter les
biens des propriétaires, l’exploitant doit en réalité sous-louer les logements. La sous-location
n’étant admise que si le bailleur donne son accord, (article L145-31 alinéa 1er du Code du
**
16
commerce : « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location
partielle ou totale est interdite ») le bail devra comporter l’autorisation du bailleur.
g) Les charges
Le statut des baux commerciaux ne fixe pas de liste de charges récupérables par le bailleur.
La répartition des charges doit donc figurer dans le bail et être la plus équitable possible.
Comme le bailleur ne peut qu’adhérer au bail défini par l’exploitant, la répartition des
charges est donc dans les faits imposée par le gestionnaire.
Le bailleur se doit donc d’être vigilant et de vérifier que cette équité soit respectée car,
rappelons-le, le bail est rédigé par l’exploitant.
Par ailleurs, les charges de copropriété sont confiées à la gestion d'un syndic en relation avec
l'exploitant, à qui le propriétaire a donné mandat pour la durée du bail pour le représenter en
assemblée générale auprès du syndic.
h) Le droit d'occupation du propriétaire
Il est limité (8 semaines par an soit 56 jours déterminées) et payant 70% du prix public au
moins.
Même si le bail commercial n’est pas adapté dans le cadre des résidences de tourisme, il est
important qu’il soit le plus équilibré possible. Le problème réside dans le fait que le bailleur
n’est pas le rédacteur cet acte et qu’il n’est pas non plus consulté. L’exploitant et/ou le
promoteur peuvent donc le rédiger à leur guise sans être inquiété par un propriétaire lambda
qui ne détectera pas d’anomalie et ne pourra que signer.
23. Une opération viciée
La rentabilité annuelle promise à l’investisseur au moment de son achat est l’argument de
vente principal du promoteur auquel a succombé l’acheteur.
Depuis quelques années, la rentabilité annoncée s’écroule face à un surdimensionnement de
l’offre. Elle est souvent le fruit de certains artifices et ne peut exister que les premières
années.
23.1 Les fonds de concours
Lorsque le promoteur vend un bien qu’il a construit, il est normal qu’il touche une marge. Le
problème survient lorsque le bien est surévalué.
Prenons l’exemple d’un promoteur peu scrupuleux :
Ce dernier, tenant compte du fait que l’acquéreur achète hors taxe, va surévaluer le prix du
bien.
Promotion « classique » :
o appartement de 40 m² à 160 000€ TTC, soit 4000€/m².
Logiquement, le bien est invendable.
Promotion en résidence de tourisme :
o appartement de 40 m² à 187 000€, soit 5600€/m2
Le prix élevé sera justifié par une très bonne rentabilité, officieusement grâce aux fonds de
concours.
**
17
Les fonds de concours (souvent estimés
à 12 à 24 mois de loyer) font partie de la
« non-valeur » (écart entre valeur réelle
et prix de vente). La non-valeur
comprend la part du promoteur, celle du
commercialisateur,
et
celle
de
l’exploitant qui comprend également des
fonds de concours.
En échange de sa part, l’exploitant
accepte de valider des loyers surévalués
(pouvant aller jusqu’à 8% !!) qu’il
pourra assumer les premières années de
Ici, le commercialisateur et le gestionnaire constituent la
vie de la résidence grâce à ces fonds de
même entité.
concours. Les loyers garantis permettent
La part fonds de concours sert à financer les loyers des
au promoteur de valoriser plus cher son
propriétaires, ce qui revient à s’auto-payer…
m², le taux de rendement étant très
alléchant pour l’acquéreur.
Ces cas d'arrangements entre promoteurs et exploitants sont des pratiques douteuses.
L'investisseur qui ignore cette pratique est délibérément trompé et face à une arnaque,
puisque l'exploitant sait pertinemment qu'il ne pourra pas assumer ses loyers pendant 9 ans.
Il est à noter que la pratique des fonds de concours n’est pas interdite à ce jour, puisqu’elle
est officiellement censée aider l’exploitant à « lancer la résidence ». Encore faudrait-il que
les acquéreurs soient informés de leur existence…
Source de l’image8
23.2 La mutualisation des résidences
Le principe de la mutualisation des résidences consiste à couvrir les pertes d’une résidence en
utilisant le ou les excédent(s) d’une ou des autres résidence(s). Ne pas mettre de cloisons
étanches entre les comptes d’exploitation des différents immeubles gérés par un même
exploitant aide certes à maintenir à flot certaines résidences mais en met d’autres en danger.
Ce processus a seulement été interdit par le législateur en 2009. En effet, l’article L 321-2 du
C. tourisme dispose : « L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des
comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux
propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à
l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage
obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des
principaux postes de dépense et de recette de la résidence. »
23.3 Une surexploitation des résidences
Enfin, certaines résidences ne sont tout simplement pas viables. Situées dans des zones non
touristiques, mal placées ou trop nombreuses, elles n’attirent pas la clientèle qui a largement
le choix. Il faut en effet rappeler que les constructions de résidences de tourisme ont fleuri,
notamment suite à la loi Demessine ZRR, qui promulguait l’investissement en Zones de
Revitalisation Rurale. L’excédent d’offres permet aux clients d’être très sélectifs, certaines
résidences sont donc loin de remplir suffisamment leurs effectifs au cours de l’année.
8
Source : http://mdenoune.wordpress.com/2013/05/28/residences-de-tourisme-quid-des-fonds-de-concours/
**
18
Les procédures d’élaboration douteuses de certaines résidences conduiront inévitablement à
un échec. Le propriétaire-investisseur est le premier à en pâtir puisqu’il n’a pas la possibilité
de se retourner à temps. Il est alors pris au piège dans un engrenage dont il n’a pas idée…
**
19
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Les mesures fiscales incitatives fortes voulues par le législateur ont encouragé les promoteurs
à investir prioritairement dans les résidences de tourisme.
Cependant les avantages légaux organisés et voulus par le législateur seront parfois
détournés :
par des promoteurs peu scrupuleux qui vont souvent majorer leur prix de vente, tenant
compte que l’acquéreur achète dans les faits HT,
par les futurs exploitants qui vont gonfler le montant des loyers futurs, quitte à
imposer unilatéralement une révision à la baisse quelques années plus tard en profitant des
verrous de la législation sur les baux commerciaux que les acheteurs ne connaissent pas.
Les particuliers de leur côté ne se sont engagés à y investir que parce qu’ils croyaient avoir la
garantie d’un loyer fixe pendant la durée du bail commercial. Beaucoup vont rapidement
déchanter : le montant des loyers promis ne sera pas versé et il arrivera que des exploitants
défaillants réclament une indemnité d’éviction pour mettre un terme au contrat. En outre
l’administration fiscale va leur demander de rembourser partiellement les réductions d’impôt
obtenue précédemment.
Voici la question écrite de Joël GIRAUD, député des Hautes-Alpes, qui a récemment
interpellé le Gouvernement :
« M. Joël Giraud attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances sur les dispositions
de défiscalisation de la loi Demessine concernant les zones de revitalisation rurale où de nombreux
particuliers ont investi dans les résidences de tourisme.
Suite à la défaillance de sociétés gestionnaires, des particuliers se trouvent dans une situation très
difficile, les locaux n'étant plus loués. Les gestionnaires en "liquidation judiciaire" ne sont pas tenus
pour responsables, leur responsabilité civile n'est pas engagée et les propriétaires investisseurs se
retrouvent donc avec une perte sèche en termes de loyers, tout en ayant à leur charge les frais
d'entretien et le remboursement de leurs emprunts. Plus grave, les dispositions légales ont
conditionné le bénéfice d'exemptions fiscales, notamment en matière de TVA, à l'engagement de louer
pendant une période minimale.
À cause de la liquidation des opérateurs, les propriétaires sont dans l'incapacité de mettre sur le
marché leurs appartements. Outre les énormes difficultés financières qu'ils rencontrent à cause de
l'absence de location, les particuliers concernés doivent aussi se préparer à rembourser la TVA.
Autre anomalie, dans certains cas, les copropriétaires bailleurs se sont vus demander par le syndic
(sous prétexte que le bail prévu dans la loi Demessine serait contraire à la loi antérieure de 1965 sur
les copropriétés) de régler désormais leurs charges locatives, charge à eux de les récupérer
individuellement auprès du gestionnaire. Il lui demande, d'une part, si sur le dernier point la requête
du syndic est légitime et, d'autre part, quelles sont les intentions du Gouvernement afin d'étudier la
possibilité de modifier les dispositions du texte afin de rétablir davantage de justice et d'équité.
Question publiée au JO le : 12/03/2013 page : 2720 ; Réponse publiée au JO le : 02/04/2013 page
: 3563 »
**
20
L’exploitation de la résidence de tourisme officialise donc dans les faits un contrat de
mariage à trois entre le bailleur, l’exploitant, l’administration fiscale.
31. Les difficultés face à la défaillance de l’exploitant
Il est malheureusement fréquent que l’exploitant soit défaillant. Au bout de quelques années,
certains propriétaire reçoivent : au mieux une baisse de loyer (pouvant aller jusqu’à…70% !), au pire, aucun loyer. Ces diminutions de loyers sont simplement expliquées par
l’exploitant par les difficultés financières qu’il rencontre. Commence alors pour chacun des
propriétaires une descente aux enfers. Il ne pourra qu’accepter les nouvelles conditions de
loyer ou attaquer l’exploitant en justice en se regroupant avec les autres propriétaires.
L’exploitant dispose en effet d’une arme redoutable prévue dans les baux commerciaux, mal
connue des investisseurs : l’indemnité d’éviction.
A noter : la mise en liquidation de l’exploitant n’entraine pas automatiquement la résiliation
du bail9.
31.1 Indemnité d’éviction
En cas de non renouvellement du bail, une indemnité d'éviction doit être versée au locataire.
Cette contrainte, qui est d'ordre public, est souvent mal connue des acquéreurs. Elle est
prévue par l’article L145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le
renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.
145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice
causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce,
déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux
de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour
un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice
est moindre.»
Il est à noter que depuis la loi du 22 juillet 200910, cette clause doit être clairement exposée
dans les documents de commercialisation des résidences de tourisme.
Cependant, le bailleur peut être exempté d’indemnité d’éviction11 si le preneur n’exécute pas
une de ses obligations ou s’il cesse l’exploitation de son fonds sans raison légitime et
sérieuse.
Cette clause d’ordre public est une source de contentieux entre les bailleurs et les exploitants.
9
Art. L145-45 C. com. : « Le redressement et la liquidation judiciaires n'entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail
des immeubles affectés à l'industrie, au commerce ou à l'artisanat du débiteur, y compris les locaux dépendant de ces
immeubles et servant à son habitation ou à celle de sa famille. Toute stipulation contraire est réputée non écrite ».
10Article L321-3 du C. tourisme : « Les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans
des résidences de tourisme mentionnées à l'article L. 321-1 du présent code doivent mentionner explicitement l'existence du
droit à l'indemnité dite d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce en cas de refus de renouvellement du
bail, ainsi que les modalités générales de son calcul. »
11 Article L145-17 du C. com.:« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune
indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de
l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu
des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie
ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à
peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa
;(…) »
**
21
31.2 De nouvelles charges financières
Pendant cette période de grandes difficultés les copropriétaires devront recruter un avocat et
un syndic qui assurera la gestion des charges de copropriété (eau, électricité, chauffage,
assurance, entretien des parties communes, espaces verts, …) tout en continuant bien entendu
à rembourser leur emprunt et la taxe foncière et autres taxes.
31.3 Le nouveau gestionnaire
En cas de défaillance de l’exploitant, le bailleur dispose de 12 mois pour trouver un nouveau
gestionnaire.
En revanche, s’il s’agit d’un changement d’exploitant pour non respect des clauses
contractuelles, les copropriétaires disposent d’un mois pour le remplacer.
Jusqu’en octobre 2010, dans le cadre du nouveau bail, le nouveau gestionnaire12 devait
s’engager à verser un loyer garanti, au même titre que l’ancien exploitant (autorisation
clause-recettes13 à partir de novembre 2010).
Mais le cauchemar ne s’arrête pas là. Si l’acquéreur décide de résilier le bail avec
l’exploitant, il devra renoncer à ses avantages fiscaux et devra de l’argent à l’administration
fiscale.
32. Quand le fisc se place en embuscade : la remise en cause des avantages fiscaux
Alors que l’investisseur croit s’engager dans le système des résidences de tourisme pour une
période de 9 ans avec l’exploitant via le bail commercial, il est dans les faits engagé dans le
système pour une période de 20 ans auprès de l’administration fiscale.
Cela signifie que si l’investisseur souhaite profiter pleinement des avantages fiscaux prévus,
il devra garder son logement et continuer à l’exploiter via un gestionnaire pendant au moins
20 ans. A défaut, il devra rembourser une partie de la TVA au fisc et sera éventuellement
privé de ses réductions d’impôt.
32.1 Le remboursement de la TVA
Si l’investisseur revend son logement ou si l’activité prend fin du fait de la défaillance de
l’exploitant avant 20 ans, il doit rembourser une partie de ce que le fisc lui a initialement
restitué (BOI 3 A-6-06 ; RM JO Sénat 4.9.08, n°5176).
Toutefois, en cas de revente, le vendeur peut éviter remboursement de la TVA dans le cas où
il revendrait son bien à un acquéreur qui reprendrait le bail à son tour.
12
Rappel du texte de loi, article 199 decies F du CGI
« (…) La réduction pratiquée ne fait pas l'objet d'une reprise si les copropriétaires substituent au gestionnaire défaillant de
la résidence de tourisme une ou un ensemble d'entreprises qui assurent les mêmes prestations sur la période de location
restant à couvrir conformément aux prescriptions légales, dans des conditions fixées par décret. Cette faculté leur est
ouverte dès lors que la candidature d'un autre gestionnaire n'a pu être retenue après un délai d'un an et qu'ils détiennent au
moins 50 % des appartements de la résidence. »
13
Clause-recettes : « clause selon laquelle tout ou une partie du loyer est déterminé sur la base des recettes (chiffre
d'affaires) réalisées par le locataire. Ce peut être, soit :
* une clause recettes pure et simple, c'est-à-dire que le loyer sera calculé uniquement en fonction d'un pourcentage du chiffre
d'affaires HT réalisé par le locataire au cours de la période considérée ;
* une clause recettes qualifiée de binaire, combinant une partie fixe (loyer de base ou loyer minimum garanti) et une partie
variable dépendant des recettes réalisées par le locataire.
La partie variable peut elle-même comporter des paliers ou prévoir plusieurs pourcentages dégressifs ou progressifs ».
Source : http://www.lhotellerie-restauration.fr/lhotellerie/Articles/2668_01_Juin_2000/le-loyer-fixe.html
**
22
Exemple : En cas de revente du bien avant les 20 ans
Achat 200 000€ TTC
Dont 40 000€ TVA
Soit 160 000€ HT
Engagement sur 20 ans (CGI)
Si vente au bout de 10 ans
Soit vente à un acquéreur qui reprend le bail et donc paie
la TVA
Soit vente à un acquéreur qui ne reprend pas le bail
Le vendeur rembourse 10/20e de TVA à l’Etat
pas de remboursement de TVA pour le vendeur
car paiement de la TVA sur le loyer
Cependant ce cas de figure n’est pas fréquent puisqu’il est rare qu’un bailleur ayant une
bonne rentabilité souhaite vendre son bien. A l’inverse, les appartements des résidences en
difficulté sont difficilement revendables, ce qui crée un préjudice de plus aux acquéreurs.
32.2 La perte de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est répartie selon les dispositifs légaux en vigueur au moment de
l’investissement (Demessine, Censi-Bouvard,…). La réduction obtenu sera remise en cause
si l’investisseur14 :
- ne respecte pas son engagement de louer ou ne conserve pas ses parts durant 9 ans ;
- occupe le logement plus de 8 semaines par an ;
- cède le bien au cours des 9 ans ;
- l’inscrit à l’actif d’une entreprise individuelle ;
- en démembre la propriété ;
- si la résidence cesse d’être classée
Les avantages fiscaux obtenus par les acquéreurs dépendent donc de la bonne gestion de
l’exploitant. Si ce dernier est défaillant, il est important que les propriétaires s’unissent afin
de lui faire face, de refuser toute baisse abusive de loyer et pour finir de mettre un terme aux
baux. Unis, ils pourront tenter de recruter un nouveau gestionnaire qui reprendrait
l’exploitation de la résidence avec un bail commercial et un loyer revu à la baisse, ou passer
à l’auto-exploitation.
33. La société d’auto-exploitation comme mode alternatif de gestion
Suite à l’importance des contentieux, le législateur dans la loi de finance 2010 autorise
aujourd’hui l’auto-exploitation comme mode l’exploitation alternatif des résidences de
tourisme. Dans ce cas, les investisseurs gardent les avantages fiscaux acquis.
Certains propriétaires s’orientent dorénavant vers cette solution.
14
Liste des conditions de remise en cause sur Le Particulier n°81, hors-série Impôts 2013, Guide la déclaration
des revenus
**
23
Pour que cela soit possible, ils doivent pour cela détenir au moins 50% des appartements de
la résidence.
Les propriétaires constituent alors une entité juridique gestionnaire de la résidence en
remplacement de l’exploitant, c’est à dire une société commerciale ayant pour but de gérer la
résidence.
Le bail commercial est toujours obligatoire, mais il sera établi entre chaque copropriétaire et
la nouvelle société. Cela revient en réalité pour les propriétaires à contracter un bail avec
eux-mêmes. Les investisseurs sont ainsi mieux lotis puisqu’ils sont à la fois bailleurs et
associés de la société preneuse.
A noter que dans le bail le montant du loyer peut faire l’objet d’une clause-recettes.
L’engagement locatif est ainsi respecté et ni la réduction d’impôt ni le remboursement de
TVA ne sera remis en cause.
En outre, deux modes d’exploitation sont possibles : le mode interne et le mode externe.
Le mode interne : la société créée par les propriétaires assure elle-même la gestion de
l’immeuble. Un directeur est toutefois engagé afin d’assurer la commercialisation des séjours
et d’accueillir la clientèle sur place en assurant les prestations proposées par la résidence.
Le mode externe : la gestion de la résidence est déléguée à un prestataire
indépendant. C’est le cas le plus fréquent car c’est la solution la plus avantageuse pour des
propriétaires veulent pas s’investir dans l’administration complète de leur résidence. Dans ce
mode de gestion, c’est un tiers local ou national (par exemple une agence immobilière) qui
intervient entre le bailleur et la société de gestion via un mandat, bien plus favorables aux
propriétaires.
Auto-exploitation, mode de gestion externe :
Bail commercial
BAILLEURS
Sté d’autoexploitation
Mandat
PRESTATAIRE
Mode de gestion classique avec un exploitant :
BAILLEURS
Bail commercial
EXPLOITANT
Il est invraisemblable que l’Etat ait attendu 2010 pour autoriser l’auto-exploitation comme
mode de gestion alternatif et permettre ainsi aux propriétaires lésés de percevoir un minimum
de loyer ainsi que de garder leurs avantages fiscaux.
**
24
C
CO
ON
NC
CL
LU
USSIIO
ON
N
Les investissements en résidence de tourisme sont encore présentés de nos jours comme un
placement sûr et rentable permettant d’allier patrimoine, loisir et retraite. Il s’agit
malheureusement d’une publicité mensongère qui ne prévient pas l’investisseur des risques
qu’il encourt.
Le scandale semble couver comme en témoigne l’enquête15 prévue en 2013 de la Direction
Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes
(DGCCRF). Il est à noter qu’il est possible de déposer une plainte auprès de la DGCCRF.
Pour ce faire il faut se rendre sur la page http://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Liste-desdirections-departementales-de-la-protect où se trouve la liste des DDPP (Directions
départementales de la protection des populations). Les plaintes sont réceptionnées en
fonction des départements des consommateurs.
Par ailleurs, afin de faire face à ce problème grandissant, un regroupement officiel
d’associations de propriétaires lésés a été crée en janvier 2013, appelé FNAPRT (Fédération
Nationale des Associations de Propriétaires en Résidences de Tourisme). Adresse : 30, rue de
la Charlotière, 37540 Saint-Cyr-sur-Loire. Le site internet, en cours de construction est
accessible à l’adresse www .fnaprt.com.
Il est également intéressant de savoir que grâce à Internet, beaucoup de propriétaires gèrent
eux-mêmes leur propre site afin de faire connaître leurs déboires et de partager leurs
expériences.
Aucun livre de référence n’avait été publié sur le sujet de la dangerosité des investissements
locatifs, jusqu’à la publication en mai 2013 de Robien, Scellier…Ruinés Le plus grand
scandale de l’après-guerre, écrit par Erwan Seznec.
Il faudra un jour s’interroger sur la part de responsabilité des différents acteurs qui ont permis
l’existence produits toxiques comme le sont certaines résidences.
Cette modeste étude ne fait que survoler ce problème, juridiquement très complexe.
_
Toutes les informations de ce dossier méritent une vérification juridique rigoureuse.
15
« La ministre du Tourisme a été interpellée sur la situation d’investisseurs ayant opté pour des produits de défiscalisation
en résidences de tourisme confrontés à des gestionnaires peu scrupuleux qui n’honorent plus leurs engagements, en termes
de loyers notamment. Réponse : la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes
(DGCCRF) va mener une enquête sur l’investissement immobilier défiscalisé, avec un focus consacré aux résidences de
tourisme. Objectif, analyser les difficultés rencontrées par les propriétaires. Ses conclusions pourraient aboutir à améliorer
la réglementation en vigueur, complexe s’agissant des résidences de tourisme, l’opération faisant intervenir un contrat de
promotion immobilière, un bail commercial et un contrat de location saisonnière. »
Source :http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1522054/residences-de-tourisme-la-dgccrf-va-mener-lenquete
Le Particulier Immobilier n° 296, article complet
**
25
ANNEXE ET BIBLIOGRAPHIE
ANNEXE
Présentation de l'éditeur
« Loi Robien, loi Scellier, loi sur la location en meublé
professionnel, loi Girardin, loi Demessine, et maintenant loi
Duflot. Dix ans de défiscalisation. Dix ans d’abus, de mensonges
et de tricheries. Et, à l’arrivée, des dizaines de milliers de
particuliers ruinés ou endettés jusqu’au cou. Pourquoi ? Parce que
depuis 10 ans, des professionnels de la défiscalisation font croire
aux Français à l’investissement dans la pierre et à la promesse de
juteuses économies d’impôts ; à la fin, ils se retrouvent à acheter
50% ou 70% trop chers des biens qu’ils louent mal, ou pas du tout.
C’est l’ampleur de ce scandale qu’Erwan Seznec révèle ici dans le
détail. Il met au jour un véritable système et le concours de toute
une chaîne de responsabilités : celle des maires qui délivrent les
permis de construire, des banques qui prêtent, des promoteurs qui construisent, des notaires
qui enregistrent. Tous savent que les acheteurs foncent dans le mur, tous se taisent, tous
s'enrichissent. Cyniques ou complètement intoxiqués par des professionnels de la
construction, les responsables politiques, eux, se taisent et se rendent complices de ce qui est
le plus grand scandale immobilier de l’après-guerre. Il se déroule au grand jour, dans une
indifférence quasi-totale… Avec à la clef, l’épargne des classes moyennes engloutie pour
soutenir artificiellement un secteur du bâtiment « sous cocaïne fiscale » et construire les
taudis de demain…
Erwan Seznec vit à Paris. Il est journaliste économique à Que choisir. Il est notamment
l’auteur de Syndicats, grands discours et petites combines (Hachette, 2006) et a codirigé une
Histoire secrète du patronat (La Découverte 2009). »
BIBLIOGRAPHIE
- SEZNEC Erwan, (2013), Robien, Scellier…Ruinés Le plus grand scandale de l’aprèsguerre, éditions Seuil
- La Revue fiduciaire, (1995), Les baux commerciaux, Editions Groupe
- D’ANGIGNE-MORAND Anne, (2002), Baux Commerciaux, éditions Delmas
- Association Savoyarde pour les Etudes et la Recherche Juridique (A.S.E.R.J), (1991),
Aspects juridiques de la résidence secondaire, édition Chambéry Université de Savoie
- Le particulier n°81 (janvier 2013), Hors-série Impôts 2013, Guide de la déclaration des
revenus
- http://www.paulduvaux.com/
- http://www.fnaprt.com/
**
26

escroquerie defiscalisation loi robien

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