Liegenschaft und MWST

H E V Biel
Liegenschaften
und Mehrwertsteuer
Robin Luisi
Fürsprecher und
eidg. dipl. Steuerexperte
Partner Omnitax AG
Wirtschafts- und Steuerrecht
Grundsätzlich ist die Mehrwertsteuer vom
Bezüger einer Leistung geschuldet. Liegenschaftsbesitzer können unter gewissen Voraussetzungen einen Teil davon wieder zurückfordern.
Der Eigentümer einer Liegenschaft bekommt
von seinen Handwerkern eine Rechnung und
auf dieser sind seit dem 1. Januar 2011 8%
Mehrwertsteuer (MwSt.) drauf. Die Rechnung
wird bezahlt und in der Regel stellt die MwSt.
eine zusätzliche Ausgabenposition für den
Eigentümer dar.
Grundsätze der MwSt.
Die Vermietung von Immobilien, oder Teilen
davon, stellt im Sinne der MwSt. einen ausgenommenen Umsatz dar (es gibt Ausnahmen,
die hier nicht behandelt werden). Das heisst,
dass auf dem Mietzins an den Mieter keine
MwSt. abgerechnet werden muss. Auf der
anderen Seite kann der Eigentümer die ihm
belastete MwSt. nicht als Vorsteuer abziehen,
sie stellt für ihn einen Kostenpunkt dar.
Das MwSt.-Gesetz sieht die Möglichkeit vor,
dass für die Vermietung von Immobilien optiert werden kann. Das bedeutet, dass sich der
Vermieter freiwillig bei der Eidgenössischen
Steuerverwaltung (ESTV) anmeldet und die
MwSt. abrechnet. Er wird diese MwSt. dann
seinem Mieter überwälzen. Unter dem Strich
verbleibt dem Vermieter somit auf der Einnahmenseite immer noch der Nettomietzins,
so wie vor der Optierung. Wie profitiert nun
der Vermieter mit der MwSt.?
Immeubles et TVA
En principe, la TVA est due par le bénéficiaire d’une prestation. Les propriétaires
immobiliers peuvent à des conditions spécifiques récupérer une partie de cet impôt.
Robin Luisi
Avocat et expert fiscal dipl.
Associé Omnitax SA
fiscalité et droit des affaires
Etienne Junod
Fürsprecher und
eidg. dipl. Steuerexperte
Partner Omnitax AG
Wirtschafts- und Steuerrecht
Etienne Junod
Avocat et expert fiscal dipl.
Associé Omnitax SA
fiscalité et droit des affaires
Der Vorsteuerabzug
Ohne freiwillige Versteuerung der Mietzinseinnahmen realisiert der Vermieter ausgenommene Umsätze und kann
somit die Vorsteuern, die er insbesondere von seinen
Handwerkern in Rechnung gestellt bekommt, nicht als
Vorsteuerabzug geltend machen.
Le propriétaire immobilier reçoit des artisans
qui l’ont aidé dans la réfection de son bien
des factures avec une TVA à 8% depuis le
1er janvier 2011. Lors du paiement de la
facture, la TVA représente en principe une
charge non récupérable pour le propriétaire.
Principes
La location d’immeubles ou de parties de
tels représente un chiffre d’affaires exclu du
champ de l’impôt (les exceptions ne sont pas
traitées dans cet article). En clair, le loyer ne
comprend pas de TVA. Comme corollaire,
le propriétaire ne peut pas déduire l’impôt
préalable. Ce dernier représente ainsi une
charge définitive.
La loi sur la TVA prévoit la possibilité d’opter
pour la location d’immeubles. Par conséquent, le propriétaire s’annonce spontanément
auprès de l’Administration fédérale des contributions (AFC) et décompte la TVA. Il facture
le loyer à ses locataires avec TVA. Ainsi le
bailleur dispose toujours du même loyer net,
comme en l’absence d’une option. Comment
le propriétaire peut-il profiter de la TVA?
La déduction de l’impôt préalable
Sans l’imposition des rentrées locatives, le
bailleur réalise des chiffres d’affaires exclus
du champ de l’impôt et ne peut alors pas déduire la TVA
facturée par les artisans comme de l’impôt préalable.
Avec l’option, le bailleur soumet les loyers à la TVA. Cela
lui permet de porter en déduction la TVA qui lui a été
facturée en rapport avec l’entretien courant et les investissements. La déduction de l’impôt préalable lui permet de
réduire sa charge globale de TVA.
Wenn der Vermieter für die Versteuerung der Mietzinseinnahmen optiert, erzielt er einen steuerbaren Umsatz. Da-
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durch wird er berechtigt, die ihm belastete Vorsteuer aus
allen Rechnungen die er im Zusammenhang mit der Immobilie erhält (laufender Unterhalt, Investitionen usw.) von
der, der ESTV geschuldeten MwSt. in Abzug zu bringen.
Die Aufwandsituation beim Vermieter verbessert sich also.
Ein Rechenbeispiel:
Ohne Option:
Mietzinseinnahmen:
CHF 100 000.–
Dachsanierung:
CHF – 40 000.–
Plus 8% MwSt.
auf CHF 40 000.– CHF – 3 200.– CHF – 43 000.–
Nettoertrag:
CHF 56 800.–
Mit Option:
Mietzinseinnahmen:
Plus 8% MwSt. (dem
Mieter in Rechnung
gestellt)
Dachsanierung:
CHF – 40 000.–
Plus 8% MwSt. auf
CHF 40’000
CHF – 3 200.–
Nettoertrag I:
Der Eidg. Steuerverwaltung abzuliefern:
– Umsatzsteuer
CHF
8 000.–
– minus Vorsteuer CHF
3 200.–
Nettoertrag II:
CHF 100 000.–
CHF
8 000.–
CHF – 43 200.–
CHF 64 800.–
CHF – 4 800.–
CHF 60 000.–
Dadurch, dass die Vorsteuer auf der Handwerkerrechnung zurückgefordert werden kann, erhöht sich im Beispiel der Ertrag aus der Liegenschaft um CHF 3200.–.
Voraussetzungen Option
Das MwSt.-Gesetz lässt die Option des freiwilligen Versteuerns von Mietzinsumsätzen zu, sofern es sich um
nicht ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzte Räumlichkeiten handelt. Das heisst, dass Räume, die Mietern als
Wohnung zur Verfügung gestellt werden, nicht der MwSt.
unterstellt werden können. Alle anderen Vermietungen
sind der Option zugänglich. Dabei spielt es keine Rolle
was für Räume vermietet werden, ausschlaggebend ist nur
deren Verwendung. Es spielt auch keine Rolle, ob der Mieter selber der MwSt. unterstellt ist oder nicht, es genügt,
dass er die Räume nicht als Wohnung nutzt.
Chancen
Mit der Option von Mietzinsen ist es möglich, die Rendite
eines Mietobjektes zu verbessern, indem die laufenden
Kosten und Investitionen um die belastete MwSt. reduziert
werden können. Vorsteuern auf Investitionen, die vor der
Option erfolgt sind, können unter gewissen Voraussetzungen mit der sogenannten Einlageentsteuerung bei der
ESTV zumindest teilweise zurückgefordert werden.
Risiken
Das Unterstellen von Mietzinsen unter die MwSt. stellt
eine einseitige Anpassung des Mietvertrages dar und muss
dem Mieter mittels amtlichem Formular, unter Einhaltung der Kündigungsfristen, mitgeteilt werden. Sofern der
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Les avantages qu’une option peut apporter se laissent
démontrer à l’aide de l’exemple de calcul suivant:
Sans option:
Rentrées locatives
Assainissement
du toit
Plus 8% de TVA
sur CHF 40 000
Rendement net
Avec option:
Rentrées locatives
Plus 8% de TVA
(à facturer au
locataire)
Assainissement
du toit
Plus 8% de TVA
sur 40 000 CHF
Rendement net I
A verser à l’AFC:
– TVA
– moins la récupération de l’impôt
préalable
Rendement net II
CHF 100 000.–
CHF – 40 000.–
CHF
– 3 200.– CHF – 43 200.–
CHF 56 800.–
CHF 100 000.–
CHF
8 000.–
CHF – 40 000.–
CHF
– 3 200.– CHF – 43 200.–
CHF 64 800.–
CHF
8 000.–
CHF
3 200.– CHF – 4 800.–
CHF 60 000.–
La récupération de l’impôt préalable sur la facture de l’artisan permet
d’augmenter le rendement net de CHF 3200.–.
Conditions de l’option
L’option n’est possible que lorsque l’ensemble des locaux
locatifs n’est pas utilisé à des fins exclusivement privées.
En d’autres termes, un appartement ne pourra jamais faire
l’objet d’une option. Par contre, tous les autres locaux
peuvent donner lieu à une option. L’utilisation effective
des locaux représente l’élément déterminant pour la classification. A noter que l’assujettissement du locataire à la
TVA ne joue aucun rôle aussi longtemps que l’utilisation
reste entrepreneuriale.
Chances
L’option permet d’optimiser les rendements immobiliers
par la déduction de l’impôt préalable sur les charges courantes et les investissements.
Les impôts préalables sur investissements intervenus avant
l’option bénéficient, à certaines conditions, du dégrèvement ultérieur de l’impôt. Ainsi, l’AFC restitue de l’impôt
préalable sur demande expresse lors de l’introduction de
l’option.
Risques
La soumission de loyers à la TVA représente une adaptation du contrat de bail et nécessite l’utilisation du formulaire officiel et le respect des délais de résiliation. Un
locataire non assujetti à la TVA n’aura forcément pas
plaisir à cette augmentation puisqu’il ne peut pas récupérer la TVA facturée. Le bailleur aura donc à évaluer
les possibilités offertes par le marché locatif d’augmenter
le loyer.
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Mieter selber nicht MwSt.-pflichtig ist, wird dieser kaum
Freude haben, wenn ihm MwSt. verrechnet wird und er
diese selber nicht als Vorsteuern geltend machen kann.
Es ist somit vom Vermieter zu prüfen, ob die aktuelle
Marktsituation es zulässt, dass die MwSt. auf den Mieter
überwälzt werden kann.
Es kann sein, dass sich die Verwendung des vermieteten
Objekts ändert, indem beispielsweise eine Wohnung anstatt von einem Arzt, der darin eine Praxis führte, nun wieder von einer Privatperson als Familienwohnung genutzt
wird. Dann kann der Vermieter die Option nicht mehr weiterführen. Dadurch ändert sich der Zweck des vermieteten
Objekts, indem nicht mehr steuerbare, sondern ausgenommene Umsätze erzielt werden. Dadurch müssen die in der
Vergangenheit geltend gemachten Vorsteuern mittels des
sogenannten Eigenverbrauchs abgerechnet und der ESTV
zumindest teilweise wieder zurückerstattet werden.
Le changement d’affectation d’un local peut avoir une
incidence en termes de TVA. Ainsi la transformation, par
exemple, d’un cabinet médical en un appartement conduira à la suppression de l’option. Un chiffre d’affaires
soumis à la TVA sort du champ de cet impôt. Les impôts
préalables qui avaient été décomptés donnent lieu à une
prestation à soi-même. Celle-ci conduit un paiement de la
TVA du bailleur à l’AFC suite au changement d’affectation.
Résumé
La soumission volontaire de l’immeuble à la TVA n’est
possible qu’en l’absence d’une utilisation exclusivement
privée. L’option peut conduire à un rendement locatif
supérieur. Les évolutions liées à l’utilisation immobilière
exigent une évaluation précise des effets relatifs au dégrèvement ultérieur et à la prestation à soi-même, sans quoi
la récupération d’impôts préalables peut conduire subséquemment à leur remboursement à l’AFC.
Zusammenfassung
Das freiwillige Versteuern von Mietzinseinnahmen mit
der MwSt. ist nur möglich, wenn die Immobilie nicht zu
Wohnzwecken verwendet wird. Dies kann dazu führen,
dass die Rendite erhöht wird. Die zukünftigen Entwicklungen betreffend Mieterschaft sind aber genau abzuklären
und die Auswirkungen einer Einlageentsteuerung beziehungsweise eines Eigenverbrauchs genau zu berechnen.
Ansonsten besteht die Gefahr, dass geltend gemachte Vorsteuern wieder der ESTV zurückerstattet werden müssen.
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www.apfbienne.ch
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