Borloo/ Robien : où en est-on ? Le « Borloo Populaire », un

Borloo/ Robien : où en est-on ?
Le « Borloo Populaire », un instrument de détente du marché immobilier
L’objectif affiché de la Loi Borloo, baptisée « Borloo Populaire » en raison de ses
contreparties sociales, est de corriger les défauts de la loi Robien accusée d’avoir alimenté la
hausse des prix des biens immobiliers dans certaines zones géographiques. Ainsi, la mesure
phare de la loi Borloo consiste à imposer un plafonnement des loyers à des taux inférieurs
(d’environ 20%) à ceux proposés dans le dispositif de Robien. Dans le même temps, la loi
Robien fait aussi peau neuve. Des aménagements la rendent fiscalement moins attractive.
Grâce à la loi Robien remaniée et au lancement de la loi Borloo, le gouvernement espère :
- détendre le marché locatif en créant une offre de loyers intermédiaires plus accessibles aux
ménages aux revenus moyens et modestes,
- inciter davantage de ménages à investir dans le logement locatif,
- soutenir la construction en particulier dans les agglomérations les plus tendues, ce qui a
comme second avantage de favoriser l’emploi dans le secteur du bâtiment.
Sur le plan du calendrier, au régime de « l’ancien Robien » se substitueront à partir du 1er
juillet 2006 les lois « Robien remanié » et « Borloo Populaire ». Quant aux investisseurs qui
passeront devant le notaire après le 1er juillet 2006, ils auront le choix entre les deux
dispositifs coexistants. Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs sur l'année qui sont
prévus : 40 000 en « Robien » et 20 000 en « Borloo populaire ».
Obligations
- Les logements sont destinés à la location principale du locataire. La location doit être
effective et continue. Ce qui implique que les locations meublées ou saisonnières sont
exclues.
- Le propriétaire prend l’engagement de louer pour une durée d'au moins 9 ans au titre
d'habitation principale, un bien nu acheté neuf ou en état futur d’achèvement, un logement
réhabilité dès lors qu’il est soumis à la TVA immobilière. Les logements situés en France
doivent être acquis, en direct ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI).
- L’'éligibilité au dispositif Borloo présume la réalisation de deux conditions.
i) D’abord, une limitation de ressources du locataire qui ne devraient pas dépasser les plafonds
des PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) réactualisé tous les ans. C’est là le volet social du
dispositif Borloo par rapport au Robien. En effet, comme « l’ancien Robien », le « Robien
remanié » n’est associé pour sa part à aucune condition de ressource du locataire.
ii) Ensuite, un plafonnement des loyers à 70% du prix du marché selon la zone géographique
considérée doit être respecté (cf tableau). Dans la nouvelle version de la loi Robien, les loyers
sont certes plafonnés, mais à seulement 10% plus bas que les loyers du marché.
- Avec le dispositif Borloo Populaire, le logement peut être loué à un ascendant ou un
descendant mais après un délai de trois ans.
Enfin, les particuliers pourront financer l’investissement Borloo avec un PLS (prêt locatif
social). Ce qui offre le double avantage d’un allégement de la TVA à 5,5 % sur le logement
neuf (au lieu de 19,60 %) et une exonération de la taxe foncière pendant les 15 premières
années.
Comment payer moins d’impôts avec la loi Borloo Populaire ?
L’avantage fiscal octroyé correspond à un amortissement. Sur les neuf premières années les
conditions sont analogues à celles pratiquées avec la nouvelle loi Robien : 6% par an pendant
7 ans, puis 4% pendant les deux années suivantes pour atteindre les 9 années minimum de
conservation. Soit un amortissement de 50% du prix d’acquisition du bien. Cependant, dans le
dispositif Borloo, l’investisseur pourra bénéficier d’une déduction supplémentaire de 2,5% par
an s’il conserve le bien encore six années. Avec cet amortissement complémentaire de 15%,
l’amortissement global atteint 65%. Il est donc plus avantageux que Dans le « Robien
recentré » l’amortissement se limitera à 50% à raison de 6% par an pendant 7 ans puis 4%
pendant 2 ans. Le précédent dispositif Robien, autorisait un amortissement de 65%.
Comme dans la loi Robien, le déficit foncier généré est plafonné à 10.700 euros. Le solde des
intérêts d'emprunt est reportable pendant 10 ans.
Pour ses revenus fonciers, le propriétaire bénéficie d’un cadeau supplémentaire : un
abattement forfaitaire sur les loyers est applicable à hauteur de 30% sur la durée de
l'amortissement. Cette réduction forfaitaire est supprimée dans le nouveau Robien.
Si le bien est géré par une agence et si le propriétaire souscrit à une assurance pour loyers
impayés, il lui sera alors possible de déduire plus de 40% du montant du loyer.
Les plafonds de loyers du nouveau dispositif Borloo Populaire
En réponse aux difficultés des propriétaires de trouver des locataires aux plafonds définis dans
le dispositif de Robien initial, un nouveau découpage des zones géographiques françaises a été
proposé. Le législateur a rajouté une zone supplémentaire, découpant ainsi la France en quatre
zones au lieu des trois précédentes.
Sylvie Huc
Les plafonds de loyers en euros/mois/m2 (2006)
Zone A
15,91
Zone B1
11,06
Zone B2
9,04
Zone C
6,62
Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de
l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale HyèresMenton), Genevois français.
Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne
autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy,
Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo,
pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et
îles.
Reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus
de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères,
troisième couronne parisienne.
Reste du territoire.
Sylvie
Huc